1 小城镇商业地产融资现状分析
1.1 融资渠道窄, 希望营造商业地产健康发展的绿色融资环境
小城镇商业地产融资方式少, 认为政策法规制约较突出, 说明小城镇商业地产投资者急切希望利用宏观中观调控政策的积极作用, 营造健康发展的绿色商业地产环境。
1.2 市场风险和政策风险是风险的主要来源
开发经营过程中小城镇商业地产融资的主要风险来源于市场及政策, 普遍认为政府调控作用对融资的影响力度不够, 远未达到调控的效果。充分表明小城镇商业地产投资者呼吁营造健康的融资环境, 降低经营风险, 拓宽融资渠道, 实现绿色地产。
2 小城镇商业地产融资健康发展相关环境研究
小城镇商业地产已成为城镇快速发展的中坚力量, 受到当地政府越来越多的关注与支持, 但经以上分析发现小城镇商业地产虽然发展迅速, 空间巨大, 但目前情况并不乐观, 处于无序、粗犷经营阶段, 所以倡导绿色融资势在必行, 而绿色融资就必须有绿色的商业地产环境作保障。
2.1 宏观调控政策要分区规划, 因地制宜
土地政策分析:土地政策是控制商业地产合理规模的基本手段, 当前土地宏观调控政策乏力, 与小城镇商业地产不同步。应规范调控手段, 遵循市场规律, 增加有效供给, 减少空置率, 加强土地基础制度建设, 完善相关市场监督制度, 提高政策制定部门的决策能力和执行能力。
金融政策分析:信贷是商业地产融资的主要渠道, 但不健全的信用体系容易产生大量不良贷款, 给金融安全带来很大威胁的同时, 也给商业地产投资经营者的运营风险埋下伏笔。金融政策是保障小城镇商业地产健康融资的重要手段, 应加强贷款的管理监督机制, 降低商铺经营者的贷款门槛;强化银行风险管理和推进市场建设, 防范土地抵押融资风险。
政府行政手段分析:政府行政手段是各项政策得以实现的根本保障, 这就要求政府应通过行政手段加强导向作用, 通过法律手段加强法律保障监督, 建立完善相关法律制度。加强土地管理, 合理控制开发规模;推行积极金融财政政策, 实行绿色金融;政府积极作为, 加强中央宏观调控的执行监督机制, 完善对金融机构的管理, 规范金融市场和资本市场, 完善市场建设, 保障信息对称, 正确指导监督商业地产的健康绿色发展, 从而使宏观调控政策更具有可行性, 分区规划, 量体裁衣, 从而推动小城镇商业地产的健康快速发展。
2.2 中观调控政策要立足现实, 有的放矢
国家的宏观调控政策本质上来说是对整个房地产业的总量调控, 但对具有鲜明特性的小城镇商业地产来讲, 缺乏必要的针对性和可操作性, 这要求各地方金融机构采取不同的鼓励投资和风险控制措施, 地方政府发挥更加积极主动的作用, 担负起更大的责任。地方政府和金融机构在切实执行国家宏观调控政策的基础之上, 立足现实, 因地制宜, 摸索出一套适合自己城市商业地产发展的中观调控政策, 营造具有地方城镇特色的绿色商业地产环境。
2.2.1 正确把握宏观调控政策, 从中观层面调控商业地产
强调制度、法规的建设与实施, 强调地方政府要掌握商业地产开发的节奏, 通过土地审批程序等手段从总体上调节商业地产的开发经营规模, 站在国家发展的立场上布局, 充分考虑城镇和人民的利益, 及时洞悉市场的发展方向, 与时俱进, 进行城镇运营。
2.2.2 作好商业地产的发展规划, 促进商业地产健康快速发展
加强城市商业开发建设的宏观管理和统一规划。小城镇须立足于本地制定商业发展规划, 通过城市规划来调控商业网点发展的速度、业态、区域及规模, 消除商业地产的泡沫。
2.2.3 通过中观调控实现地产商与商业经营者的资源整合
二者应注意经营理念和品牌核心价值的整合, 设计科学、合理的商业地产开发模式, 资源整合。此外, 商业地产宜做到强强联手, 通过各种品牌组合, 产生经营优势, 有效地控制了经营风险, 增强了业主的投资信心。
2.2.4 正确引导商业地产投资开发商, 做好商业地产的定位工作
要做到准确定位, 须适应市场的需求, 从自身的具体情况出发, 走适合自己的路线。选择何种商业业态必须遵循一定的商业规律, 小城镇地方政府的导向作用不可小视, 一方面通过土地审批等规划手段合理控制小城镇商业地产的合理发展步伐;另一方面, 做好商业地产的投融资环境建设, 逐渐建立健全法律法规, 努力营造健康绿色的商业地产环境。
2.3 微观调控政策要科学合理, 做强做精科学树立发展观念, 准确把握宏观、中
观政策, 目前的房地产市场是政策性市场, 企业高层必须站在国家发展的立场上布局, 充分考虑社会和人们的利益, 及时洞悉市场的发展方向, 明确市场定位, 大企业要依靠规模经济和品牌发展, 中小企业要依靠专业化的细分市场求生存。做到人无我有、人有我优、人优我变, 体现差异化, 实现小城镇商业地产的可持续发展。
拓展多元融资渠道, 提高资本竞争能力。信贷是地产最重要的资金来源。但宏观调控收紧了对房地产业的信贷, 融资渠道大幅缩紧, 必须提高对外融资能力, 通过外资商业银行贷款、信托投资公司发行信托计划、股票上市、发行企业债券、金融租赁、民间私募基金、海外私募基金、房地产信托投资基金等多种渠道, 进行多元化融资。并加强对已筹资金的运作能力, 发挥资金的最大效用。
加强合作异地扩张, 努力做大做强做精。地产企业在本地市场空间和土地供应相对有限, 要转变价值实现方式, 采取战略合作, 尽快确立自己的优势, 提高资源整合能力。同时, 房地产企业不能拘泥于做项目, 要强化多元化, 避免过度竞争、同质化竞争, 为小城镇商业地产的发展提供更好的物质载体。
坚持品牌经营开发, 追求卓越市场管理, 在宏观调控形势下, 房地产市场尽快确立以市场为导向的品牌战略。要以卓越品质打品牌基础, 要以关系营销打造品牌形象, 要依托项目支持品牌定位, 要以全员行为强化品牌意识, 进行持续一致的品牌传播, 以品牌效益促商业地产的发展。
实施人才强企战略, 培育优秀企业文化。房地产企业必须在培养和引进人才上下功夫, 要舍得出资金用天下的人才, 着力培养一批具诚信意识、创新能力和团队精神的管理和技术人才。同时, 房地产企业必须创建自己优秀的企业文化, 保持永久的生命力, 建立小城镇一流的商业地产。
摘要：本文从国家宏观调控, 地方中观政策以及小城镇商业地产微观因素, 营造小城镇商业地产健康发展的“绿色融资环境”, 确保小城镇商业地产投融资的需要, 对加速小城镇建设具有重要的现实意义。
关键词：小城镇,商业地产,融资,宏观调控,绿色融资环境
参考文献
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