今天小编为大家推荐《公房拆迁法律问题研究论文(精选3篇)》相关资料，欢迎阅读！商品房、售后公房、二手房、旧区改造动拆迁房、按揭购房……16年前，中国的百姓对这些新名词还很陌生，而上海市申房律师事务所在1997年10月成立伊始就为百姓提供专业房地产法律服务。16年期间，国家启动住房改革，市政建设向纵深发展，与相对不完善和滞后的法律相碰撞，产生大量的法律纠纷。
公房拆迁法律问题研究论文 篇1：
公益诉讼，看“浙”里
公房不姓“私”
【杭州市上城区检察院】
2019年新年伊始，浙江省杭州市上城区检察院检察官收到了不久前向区住建局发出诉前检察建议的回函，该局已向违规转租杭州市中心某处直管公房的某公司发出限期整改通知。这是该院联合住建部门开展直管公房公益保护专项行动以来，督促整改的又一处直管公房。
2017年7月，该院在办理吴某滥用职权案中发现，辖区某处住宅面积113平方米的直管公房被不符合条件的人员非法侵占，国有财产受到损失。经调查核实，该院向区住建局发出行政公益诉讼诉前检察建议，督促住建部门收回公房。发出检察建议后，该院积极与住建局经办人员沟通，跟踪工作进展。该公房被非法占有的情况复杂，面临行政撤销、腾退、变更登记等一系列法律问题，由于实践中较少遇见此种情况，住建局执法人员透露出一些担忧，承办检察官积极主动对接经办人，通过提供调查提纲、提示注意事项等专业帮助，使住建局在一个月内依法作出行政撤销决定，收回了公有住房。
由于上城地处杭州中心老城区，辖区内遗留了不少直管公房，对这部分国有资产加强管理，确保国有资产不流失，是住建部门面临和亟待解决的问题。该案办理后，住建部门主动向检察机关提供直管公房公益保护案件线索，并在事实认定、法律适用、操作方法等方面寻求检察机关的指导帮助。
浙江省温岭市检察院检察官走访案发现场。（图片来源：资料图片）
除了承办人之间面对面、点对点地对接沟通，该院还通过制作类案办案指引的方式，助力住建局依法规范行政。该院制作了《直管公房公益保护类案件办理指南》并向住建部門发放，办案指南总结梳理出未取得房卡仅租住、取得房卡租赁他人、参加房改取得安置房出售他人等8种不同情形，提出针对每种情形房管部门收回公房步骤、措施的建议，以及依法行政应注意的程序规范事项，对操作步骤还以简洁明了的“流程图”形式予以说明。同时，在腾退房屋可能涉及的非诉执行、申请撤销房改决定等环节，明确行政机关可向检察机关提出监督申请。检察机关和住建部门形成保护公房公益的高度共识，上城区检察院联合区住建局开展了直管公房公益保护专项行动，自2017年7月以来，该院已成功办理各类直管公房公益诉讼案件7件9套，为国家挽回、避免了上千万元的财产损失。
“提起公益诉讼不是目的，保护公共利益、促进依法行政才是目的。”该院检察长孙勇说。2018年以来，该院主动向区人大常委会汇报公益诉讼情况，联合区监委建立双向线索移送机制，与住建、市场监管、城管等部门会签《行政检察监督联动机制》，成立公益损害与诉讼违法举报中心，设立12309举报电话，形成多方合作、合力保护公益的良好局面。
保卫水资源
【湖州市南浔区检察院】
“26家企业93万偷逃的水资源费收缴过程中，总会碰到几个不愿意配合工作的企业主，但告诉他们这事有检察院在监督着，他们也就不再抵触了。”新年伊始，浙江省湖州市南浔区水政资源科唐科长在2018年工作年终总结时，念念不忘2018年6月收到检察建议后，在全区范围内开展的企业水资源补缴“风暴”。
2018年3月，该院民行部员额检察官冯彩剑在家看电视时，播出的一则“南浔开发区一企业超标废水排入河道”的新闻引起了她的注意。她带领着办案组成员通过摸排走访发现，该企业在2015年4月至2018年4月间，私自架设三台取水泵取用河道水，偷逃水资源费达10万余元。类似的现象还出现在南浔区双林镇的6家印染纺织企业。2017年以前，这6家企业的生产供水都由其中一家企业下属的水厂统一负责供给，但2017年8月，该水厂取水许可证被注销，但仍在取用河道水用于6家企业生产供水。短短一年，他们共偷逃水资源费30余万元。
这样的情况在南浔辖区并不少见。通过“护卫碧水蓝天净土”联合执法行动，该院与水利局共梳理出20多家存在偷逃水资源费的违法行为企业，并依法启动公益诉讼诉前程序，向职能部门发出检察建议，督促其追回偷逃的水资源费共计93万余元。一场企业水资源费补缴“风暴”刚尘埃落定，2018年10月，该院又发出检察建议，催生了另一场与水相关的行业整治活动。
2018年9月，该院在“口腔医疗机构污水处理专项检查监督”工作中发现，辖区内很多口腔医疗机构在未安装或未启用医疗污水处理设备的情况下，将污水直接排入城市排水管网，且这些诊所未取得住建部门的排水许可证，属于无证排水。这些医疗废水直排入城市下水道，极易造成水体污染。
规范管理全区口腔医疗污水处置与排放刻不容缓，该院立即发出公益诉讼诉前检察建议，一方面督促环保部门履行医疗污水检测和备案职责，另一方面督促住建局规范管理口腔医疗污水排水管网许可职责。
检察建议发出一个多月，全区38家牙科诊所均已安装废水处理设施，且检测结果均符合排放标准。全区口腔医疗诊所的排水许可证申领工作也在有条不紊地进行中。两部门还表示，将持续加强对口腔诊疗机构污水处理情况的监管，彻底规范管理全区医疗污水处置和排放。2018年以来，该院共办理公益诉讼案件97件，其中办理生态环境领域公益诉讼案件72件，向违法行为人追偿公益赔偿金3万元，预交生态损害保证金80万元。
争取做标兵
【诸暨市检察院】
“我文化程度不高，不知道这个道歉声明怎么写，所以赶紧来问一问。把这事儿了了，就正式跟过去说再见了。”近日，刚刚结束6个月刑期的何某再次来到浙江省诸暨市检察院，向承办检察官询问媒体道歉声明的撰写要求。2017年6月，该院对诸暨城北一小吃店生产、销售不符合安全标准的食品案依法提起刑事附带民事公益诉讼，这是绍兴地区首例食品安全领域的刑事附带民事公益诉讼案件。而何某便是该小吃店的负责人。
原来，何某与同样经营过小吃店的哥哥在闲聊时说起，最近自己经营的小吃店的油条销量一般。何某的哥哥告诉她，之前他在开店的时候，有人上门给他推销了一种添加剂，据说加了这东西，油条特别饱满，口感也更好。何某听后二话不说便把这个“添加剂”带回了家。2017年7月30日开始，何某便在制作油条时加入这种添加剂，果然，制作出来的油条卖相特别好，口感松脆，销量也增加了不少。
2017年底，浙江省食品药品监督管理局对何某的小吃店进行了监督抽样，经检测发现，抽样油条中铝的残留量为412.2mg/kg。根据《食品安全国家标准食品添加剂使用标准》的规定，制作“油炸面制品”，可以按生产需要适量使用含铝成分添加剂硫酸铝钾、硫酸铝铵，将其作为膨松剂使用，但铝的残留量应小于100mg/ kg。人体超标摄入铝元素后极易造成食物中毒事故或食源性病患，而小吃店的检测结果远远超出该项标准。在食品里违规使用添加剂并销售，触犯刑法的同时也侵害了不特定消费者的合法权益和社会公共利益。不仅要承担刑事责任，还要承担相应的民事责任。
据何某交代，小吃店通过使用该方式共生产制作了1.7万余根油条，销售了1.6万余根，利润4800余元。诸暨市检察院依法对其提起刑事附带民事公益诉讼，法院最终以生产、销售不符合安全标准的食品罪判处何某拘役六个月，支付惩罚性赔偿金7万余元，并要求她在诸暨市市级媒体上公开赔礼道歉。
说起今后的打算，何某向检察官表示，自己开了几十年的早餐店，还是想把这生意做下去，“当时根本不知道后果会这么严重，否则一定不会这么干的。现在我就想着好好学习一下相关规定，如果可以的话，明年重新把店再开起来。有了这个经验教训，今后一定严格按照标准好好经营，争取做个标兵！”
不再黄土漫天
【温州市鹿城区检察院】
2019年1月21日，浙江省温州市鹿城区检察院民行检察部检察官来到鹿城区七都岛某工地回访，看到建筑垃圾被及时清运出去，出入口的防尘喷水装置正在洒水抑尘，污染情况已得到了有效治理。这个地方在几个月前，还堆放着大量渣土和建筑垃圾，只要一过车，就是黄土漫天。该院在全市率先启动的“施工工地扬尘污染”公益诉讼专项监督活动让这里的环境大为改观。
2018年10月29日，该院通过分析政务服务热线投诉信息发现，鹿城区七都、滨江一带房屋建筑工地较多，存在扬尘问题，该院民行部立即组织专班赶赴当地排查，并专门邀请大气污染研究专家协助开展现场勘验、提供专业意见。经实地勘查发现，工地上大量渣土和建筑垃圾随意裸露堆放，工地出入口没有洗车、冲洗设备，产生大量扬尘，对周边空气环境和群众身体健康造成影响。
2018年11月12日，该院依法提出行政公益诉讼诉前检察建议，督促区住建局依法整治涉案扬尘污染违法行为。该部门收到检察建议书后，立即组织执法人员进行勘探核实，根据核查情况下发整改通知书，并对违法事实清楚的相关责任主体依法予以立案。
2018年10月以来，该院根据中央环保督政反馈鹿城“扬尘污染较为突出”的相关情况，结合市区两级人大代表的反映、12345政务服务热线的群众投诉等，聚焦城市拆迁和建设中的扬尘防治问题开展公益诉讼专项监督活动。截至目前，该院共排查相关线索12起，启动行政公益诉讼诉前程序4起，通过办案督促职能部门下发责令整改通知书，污染场地4处已全部整治到位，对责任主体立案2起，予以诚信扣分1起。同时，该院促使住建部门开展“鹿城区建设系统今冬明春扬尘专项治理行动”，要求建设、施工单位严格落实主体责任并严格责任追究，形成扬尘治理长效机制。
“大气治理是一个长期而又艰巨的过程，鹿城区检察院以公益诉讼诉前建议督促职能部门依法履职，加强沟通形成监管合力，共治共赢助力打赢蓝天保卫战，值得点赞！”鹿城区人大常委会领导说。
耕地重生
【东阳市检察院】
在未办理审批手续的情况下，采矿公司占用2万多平方米基本农田开挖沉淀池、堆放矿石，时间长达18年。直到检察机关发出诉前检察建议后，这块被损毁的耕地才得以重生。2019年1月7日，浙江省东阳市检察院民行部检察官再次回访该块已复耕的农用地，看到被复耕的地块已长出绿油油的油菜，焕发出新的生机。
这块损坏耕地能有如今的面貌，还要归功于去年6月该院启动的一项行政公益诉讼诉前程序。
东阳市某萤石公司是一家萤石粉制造、加工企业。公司原法定代表人葛某代表公司从某村租用3万余平方米耕地，在未办相关审批手续情况下，擅自将土地用于建造厂区沉淀池沉淀泥土并堆放矿石。2013年8月，该公司非法占用农用地情况被东阳市国土资源局查获。经鉴定，部分土地种植条件已达重度毁损程度。之后该公司及葛某对农用地进行了复垦整改。2014年10月，金华市国土资源局再次要求对于破坏的基本农田恢复到原种植条件。
2018年3月初，该院接到群众举报，检察官赴现场勘查发现：经复垦的基本农田仍未恢复到原种植条件，部分土地被重新非法占用，堆放矿石。该院对该案立案审查，发现2015年葛某因犯非法占用农用地罪被判刑。但3年来，该萤石公司仍未积极采取措施对被毁农田进行彻底整改，导致农田荒废，处于中度毁损状态。随后，该院要求萤石公司自行整改，但两个月过后，萤石公司仍未整改到位。2018年6月4日，该院启动行政公益诉讼诉前程序，向东阳市国土资源局发出检察建议，建议其督促萤石公司对所毁损的基本农田进行整改、恢复到原种植状态。收到检察建议后，东阳市国土资源局责令萤石公司整改复垦，每周组织巡查，并及时将整改情况向检察机关回函。该院公益诉讼部检察官密切关注，先后多次赴现场督查整改情況，督促国土部门落实措施，确保复垦工作有效开展。
2018年11月9日，经东阳市国土、农业等部门联合验收鉴定，该地块已全部达到农用地种植条件。
捕鸟的代价
【温岭市检察院】
胡某万万没想到，自己一时嘴馋打了60多只鸟，竟会付出“获刑+赔偿+登报道歉”的惨重代价。2019年1月18日下午，这起由浙江省温岭市检察院作为公益诉讼起诉人提起刑事附带民事诉讼的非法狩猎案件落槌。刑事附带民事诉讼中的被告登报道歉，在该市尚属首次。胡某一直在温岭市新河镇打工。
2018年8月，他闲来无事，看到树林间有很多鸟儿，便产生了捕鸟打牙祭的想法。同年8月22日晚上，胡某携带自制的弹弓和泥丸，来到新河镇新新南路绿化带的大树边，打下了40多只鸟。胡某把打到的鸟带回出租房里处理好后放进了冰箱准备食用。第二天晚上，他再次来到相同地点打下了20多只鸟。
胡某的行为被市民看到后报警，闻讯赶来的民警在胡某的出租房内将其抓获，并现场查获鸟类死体66只、弹弓1把和泥丸1袋。经司法鉴定，这66只鸟属于雀形目文鸟科，属于列入《国家保护的有益的或者有重要经济、科学研究价值的陆生野生动物名录》中的“三有”动物。农林部门出具的野生动物价值认定意见，确定66只鸟的整体价值为1.9万余元。
案件移送至该院，办案检察官审查后认为，胡某违反狩猎法规，在禁猎区、禁猎期使用禁用的工具进行狩猎，破坏野生动物资源及生物多样性，侵害了国家利益和社会公共利益，情节严重，应在以非法狩猎罪追究其刑事责任的同时提起附带民事公益诉讼，追究其赔偿损失并赔礼道歉的民事责任。
2018年11月22日，该院向法院提起刑事附带民事公益诉讼，请求判令被告胡某赔偿国家资源损失1.98万元，并在市级以上媒体公开赔礼道歉。在法庭上，检察官以案说法，不仅让胡某当庭认罪，而且也为旁听群众上了一课。
最终，法院以非法狩猎罪判处胡某有期徒刑十个月，缓刑一年。同时，支持了公益诉讼起诉人的全部诉讼请求。目前，胡某已交纳了赔偿金，并在《温岭日报》上登报道歉。“这个代价有点大，但是检察官的话，我会记在心上！”胡某说。
一剂“复方药”
【丽水市莲都区检察院】
冬日的浙江省丽水市莲都区龙岩村，山依旧青，水依然绿。“是检察院开的一剂‘复方药’，治好了绿水青山的‘斑秃’病！”当地群众形象地说。
2018年5月初，为了让丽水这个浙江的“大花园”有洁净、优质的水源“灌溉”，丽水市莲都区检察院开展了一场主题为“饮用水水源地生态保护法律监督”的专项行动。在一周的时间内，该院副检察长熊剑带领行动组成员走访了莲都区玉溪水库、黄村水库、高溪水库等多个主要饮用水水源地，对莲都区主要饮用水水源地进行监督检察。在走访到龙岩行政村时，群众向检察官反映，有人未经审批便擅自占用位于农村饮用水水源保护区高溪水库上游的耕地，以开挖鱼塘为由，在耕地上非法采挖砂石料。对此，检察官第一时间组织人员开展调查。他们来到非法采挖砂石料的地方，发现原本翠绿的山林间出现了大块大块的“斑秃”，边上停放着一台挖掘机，堆放着数堆砂石料。
经过现场勘查，检察官发现龙岩行政村大片基本农田内的砂石被采挖，形成一个大型坑地，造成耕地大量毁坏，严重破坏了生态环境和土地资源。看着原本秀美的青山变得光秃秃，检察官们非常心痛。经过多日的商讨，他们为龙岩行政村内的耕地开出一剂“复方药”，科学“治疗”这几块山林。
随后，该院启动了公益诉讼诉前程序，向丽水市国土资源局发出检察建议，督促市国土局依法履行监管职责，对上述违法行为进行查处，涉嫌刑事犯罪的则移送公安机关立案侦查，并督促违法人员采取措施恢复该处被破坏耕地的种植条件。同时，建议国土部门建立健全长效管理机制，加强日常巡查，切实加大对农用地的保护力度，使农民赖以生存的土地不再遭受破坏。检察建议发出后，该院持续关注该案进展。丽水市国土资源局收到检察建议后第一时间对该案进行了立案查处，查明违法行为人潘某共非法占用土地1万余平方米，因非法占用土地面积较大，涉嫌非法占用农用地罪，丽水市国土资源局将该案移送至公安机关。丽水市公安局莲都区分局于2018年11月9日对该案立案侦查。目前，此案正在办理中。
随着检察建议的一一落实，绿水青山的美好环境又回到村民们身旁，他们心里甭提有多高兴了。（文稿統筹：本刊记者 范跃红 通讯员 张雯 曾琰 李春慧 何若愚 邓俊 王蓉 何漫宣 葛象慧 来源：检察日报）
责任编辑：王丽
公房拆迁法律问题研究论文 篇2：
上海市申房律师事务所申明执法为民房系百姓冷暖
商品房、售后公房、二手房、旧区改造动拆迁房、按揭购房……16年前，中国的百姓对这些新名词还很陌生，而上海市申房律师事务所在1997年10月成立伊始就为百姓提供专业房地产法律服务。
16年期间，国家启动住房改革，市政建设向纵深发展，与相对不完善和滞后的法律相碰撞，产生大量的法律纠纷。上海市申房律师事务所秉承“镇所之宝”——“申明执法为民，房系百姓冷暖”的宗旨，在孙洪林主任的率领下，律师团队大显身手，承办了成百上千的房地产案件，捧回了百余面赞誉的锦旗，兑现了为百姓提供专业房地产法律服务的承诺。
16年的追求，良好的社会评价，良好的律所口碑，精良的律师团队，铸就了申房所以房地产法律服务为特色的品牌效应。而今的上海市申房律师事务所专职律师，或律师助理大多毕业于全国著名高等院校的法学专业，个个具有扎实的理论功底和极强的实务操作能力。每位律师都比较系统、全面地掌握房地产法律服务技能，同时又各具特色，凭借着丰富的办案实践经验，扎实的理论基础，敏捷的邏辑思维能力，他们在房地产法律服务的领域内游刃有余，驾轻就熟。
经过多年的磨合和实务操作经验的累积，申房所的律师中，有的擅长房地产项目的非诉服务，有的擅长商品房和二手房买卖、房屋租赁、公房出售纠纷的诉讼代理，有的擅长为企业动拆迁提供全过程的服务，有的擅长为弱势群体中的平民百姓提供动迁法律服务，有的擅长婚姻、继承中房地产法律服务，还有的擅长建筑工程合同纠纷的诉讼代理。
上海市申房律师事务所主任孙洪林是上海市第十三届人大代表、复旦大学法学学士、华东师范大学房地产专业研究生。在担任上海市第十三届人大代表期间，孙洪林律师用平时在工作中积累的履职素材，深入群众开展调查研究，收集民意，在人大会议上提出众多关系社情民生的极具针对性和可操作性的议案、书面意见，连续两年获得反映社情民意信息工作积极分子称号。
不仅如此，孙洪林律师还被特聘为东广“东方大律师”广播节目的总法律顾问，新闻晨报、解放日报等沪上10家主流媒体及网络的法律顾问。并曾主编《市民房产法律解答》、《房屋买卖法律自助手册》和《我的房产我做主——孙洪林律师解析房产纠纷》。此外，孙洪林律师多次应邀担任东方卫视、东视新闻、上视新闻坊、案件聚焦、新老娘舅、“法治天地”等电视节目和广播节目的嘉宾，为广大观众和听众评析热点房产法律问题。
今日的申房所已经走出上海，申房品牌已经享誉全国。申房和孙洪林律师将秉承以民为本，以法为纲的工作理念，用法学专业素养为百姓提供全方位专业法律服务，踏踏实实做百姓法律需求的贴心人。
作者：晓盼
公房拆迁法律问题研究论文 篇3：
房地产各环节税种设置与税负分配研究
摘 要：
根据房地产经济学对于房地产的分类习惯，房地产税收可以分为房地产取得、交易和保有三个环节设置。本文依次研究了各个环节的税收安排、税负水平及其效应，提出了房地产各环节税种设置和税负调整方向，在此基础上，本文提出了重新构建房地产税收体系的方案。
关键词：房地产税收；取得环节；交易环节；保有环节
一、我国房地产税收现状
作为国家调节宏观经济的重要手段，房地产税收进入了房地产的各个环节，其课税客体既包括独立存在的土地，也包括独立计税的房屋，还包括房屋与土地的共生体，通常被称为房地产。目前我国房地产税收体系中共有13个相关税种，这些税种可分为两类：一类是直接针对房地产而设置的税种，具体包括房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税和契税；另一类是与房地产有关的税种，具体包括营业税、三大所得税、印花税和城市维护建设税（参见表1）。
说明：固定资产投资方向调节税已于2000年元月1日停征；教育费附加虽然属于“费”，但一直与城市维护建设税同时征收和管理；房产税、城镇土地使用税与城市房地产税属于重复设置税种，其中房产税与城镇土地使用税适用于内资企业和中国公民，而城市房地产税则适用于外资企业和外籍公民。
房地产具有非单一生产的重叠税收环节，在房地产行业的生产链条中，同一产品的各种税收在不同环节中分别征收。按照房地产经济学对房地产的分类习惯，我们可以根据交易环节对于房地产税收从取得、交易和保有三个环节进行细分。房地产税收在不同环节的税种安排不同，税负水平不同，产生的效应也不相同。
二、我国房地产税种设置与税负水平现状
（一）房地产取得环节税种设置与税负水平
房地产取得环节亦称房地产一级市场。目前我国房地产开发征用土地环节中涉及到的税费项目相对较少，但绝对数量较大，开发企业取得土地时支付的税金主要有契税、耕地占用税；另需支付土地开发费等相关费用，税费合计约占房价的75%；其中，契税按照最高税率5%水平计算，只占3.75%的比例，耕地占用税实行定额征收，所占比例更小。可见，在房地产取得环节，税费合计数额较大，但从税费比例看，费重税轻。从收益分享看，在土地征用过程中，县、镇级政府能够获得土地总收益52%以上的收入，县以上政府获得15%的收入，掌握土地权的地方政府在土地利益分配的博弈中处于优势地位，地方政府与开发企业均存在多征地的动机，在现有税负水平下，国家通过征税的方式无法起到限制征地的作用。
（二）房地产交易环节税种设置与税负水平
房地产交易环节又称房地产二级市场1998年我国启动住房改革计划，改革目标是废除原有的福利分房制度并推动我国的住房投资，改革成果是通过大幅度的折价销售，在5年间使50%的政府公房产权转移到公众手中。2002年，我国公房的存量大约有30亿平方米，占城镇住房总面积的64%，这些公房近90%已经销售出去，依据有关期间成本和房屋售价的数据，公房市场价值约在3.6万亿元人民币。廉价的公房购买推动了城镇居民房屋价值的增加，也带来了居民的财富增加，城镇居民的收入在过去5年净增加了22%，但是，这一增值只有居民出售了住房产权才能够实际体会到。因此，近几年来，房地产交易环节的税费问题倍受关注。
。我国的房地产税收集中在增量方面，在房地产交易环节设置了大量的主要税种。一般而言，房地产交易环节包括房地产的转让、交换等多种情况。在房地产交易行为中，销售方涉及到营业税、城市维护建设税、所得税、土地增值税、印花税以及教育费附加共6个相关税费，购买方涉及到印花税、契税2个税种（参见表2）。从税负水平看，营业税及其附加适用税率5.5％、土地增值税30%—60％、企业所得税33％，房地产交易环节总体税负水平相当于销售收入或经营收入的23％左右，名义税负水平明显偏重；在房地产转让行为中，购买方还需支付一些地方性的收费项目，如土地使用证费、房屋所有权证费、商品房买卖交易手续费等。另外，由于房地产供给缺乏弹性而税收具有转嫁性，一部分开发阶段的税费通过转让行为而顺利地转嫁到购买方身上，使得购买者必须付出高额代价；许多应由政府在财政预算中安排支付并通过使用者付费的方式逐步收回投资成本的公共产品，也被摊入房价中由购买者通过购房一次性负担。因此可以说，这一环节的税负水平相对最重。
（三）房地产保有环节税种设置与税负水平
房地产保有环节又称房地产三级市场。一般而言，房地产保有环节包括房地产居住、租赁等多种情况。在房地产居住行为中，现行税制设计的税种非常少，主要有房产税和城镇土地使用税，名义税负水平明显偏低（房产税1.2%、城镇土地使用税0.2—10元/平方米）且免税范围极大，如对于个人所有非营业用的房产免征房产税；对于个人所有的居住房屋及院落用地免征城镇土地使用税等。这类优惠政策的制定背景是国家低工资制度和福利房制度，在这一背离下，住房作为一种潜在福利，由居民在工资以外以低付租费的方式获得。目前为止，房地产居住行为基本处于无税负状态。
在房地产租赁行为中，租赁方涉及到营业税、城市维护建设税、印花税、所得税、房产税、城镇土地使用税以及教育费附加共7个相关税费，承租方涉及到印花税（参见表3）。这一环节税收负担主要集中在出租方，且名义税负较重（营业税5%、个人所得税20%、房产税12%），税负水平占到全部租赁收入的30%—40%。为此，国家曾出台相关优惠政策，降低了出租行为中的主要税种的税率水平（营业税3%、个人所得税10%、房产税4%）。降税后，个人出租房屋的综合税负水平比原来大致降低了五至六成。而且部分城市如上海、北京等，还单独将个人住房出租的税率降为综合税率5％。
在房屋租赁中存在着的一个重要问题是，许多城市尤其是一些大中城市，房屋租赁情况非常普遍但相关税收收入却非常少。据了解，目前我国城镇每年新增人口955万人，其中相当数量的居民不具备即时购房能力；每年有269万对新婚夫妇，还有大学扩招等人群，相当数量的人口都需要先租赁住房，对租房的需求量相当大。如北京市现有成套住宅8 600万平方米，加上一部分非成套住宅，可用于出租的房屋面积约1.218亿平方米，或者说房屋总量的44%都可以用来出租。不仅如此，北京市对出租房的需求量也很大，除众多流动人口需要住房外，随着市场的活跃，买房用来租赁投资的人也越来越多。同时北京每年要增加10万常住人口，五六万对青年要组成新的家庭。另外，北京1998年有2.6万套房、七八万人进行了拆迁，据了解，今后北京将在5年之内完成对危旧房的改造，这些人在拆迁过程中都需要租房。但是，这些大量的需求却形成了一个税收方面的巨大的隐形市场，形成了租赁市场规模大而税收收入规模少的局面。分析其原因，不是由于税负水平设置过低，而是由于税收征管难度过大，税务工作人员无法逐门逐户排查出租房屋情况，即使能够做到也很难判断其真伪，使得房屋出租过程中的税收基本处于流失状态，造成实际税负水平过低。许多大中城市住房出租依法到政府部门申报登记纳税的不到30%，有的城市只有10%—20%，一些城市一年当中甚至只有几户、十几户出租户主动到税务部门申报登记纳税。当大量的税收流失成为居民个人的收入时，房屋租赁市场形成了利润巨大的投资回报，在需求客观存在的条件下，必然吸引着更多的居民储蓄或社会闲散资金投资于房屋租赁经营，从而形成更大的税收漏洞，使得房地产租赁环节的税收形同虚设。
三、我国房地产税收改革建议
我国是一个土地公有制下的发展中国家，土地和资本严重短缺是制约我国经济可持续发展的主因，土地资源配置与利用中存在的种种问题，则加剧了这种稀缺状况。在今后较长的一个发展时期内，房地产业作为我国国民经济的支柱性产业，担负着刺激需求与推动供给的双重使命，房地产税收调整应配合这一目标的实现。从我国房地产实践的总体情况和发展趋势出发，房地产各环节税种设置和税负调整总体上应把握以下几点：
（一）提高房地产税收总体税负水平
提高房地产税收总体税负水平，把房地产税培植为地方财税体系的主体税种，不失为明智的选择。这种选择不仅是必要的，而且是现实可行性的。
首先，房地产税源具有稳定性和持续性。房地产具有使用长期性、耐久性等特性，同时随着经济的发展和城市的不断扩张，城市房地产数量将不断增加，从而保证房地产税源稳定和持续的发展。以我国城市土地为例，1996年城市建成区面积2.02万平方公里，1997年达2.08万平方公里，1998年达到2.14万平方公里，年递增率为3％；城市房屋面积也在不断增长，1996、1997、1998年分别为61.13亿平方米、65.5亿平方米、70.86亿平方米，年递增率为7.7％。因此，在税率不变的前提下，房地产税收收入将随房地产数量的增加而稳定增长。另外，随着社会生产力的发展，人口的增加和城市的发展，社会对房地产的需求将日趋增加，但由于土地是不可再生的稀缺资源，土地面积不可能随意增加，相对于日益增长的需求，房地产价格必然上涨。一般来讲，税收是依据房地产价值计征的，因此，房地产税收有可能因税基的不断扩大而增长。
其次，房地产税基十分稳固，税源充沛。作为社会财富的重要组成部分，房地产具有为地方财政带来巨额税收收入的可能性。如2000年我国城市建成区面积2.14万平方公里，若每平方米每年征2元土地使用税，则土地使用税可达428亿元；城市房屋面积70.86亿平方米，若房屋价值每平方米按500元计算，每年可征房产税达425亿元，两项合计853亿元，约占地方财政收入17.1%左右。若采取普遍征收、提高税率等办法，其比重会达到25％左右，再加上契税等，房地产税收收入可达地方财政收入的30%。
（二）房地产税收课税环节后移
按照征税环节的不同，可分三个部分构建我国的房地产税收体系，即房地产取得税类、房地产转让税类、房地产保有税类（参见图1）。这一体系安排的前提条件是清费立税，主要目标有三：第一，适当提高目前总体税负水平；第二，征税环节后移，大幅度提高房地产保有环节税负水平；第三，适当提高房地产取得环节税负，适当减轻交易环节税负。为此，需要新设、完善和取消部分房地产税种。
1．房地产取得环节的税收安排
房地产取得环节保留耕地占用税、契税两个税种，但需对两种进行调整。主要措施如下：
（1）提高耕地占用税税率
鉴于现行耕地占用税从量计征，既没有考虑所占用耕地的质量等级，也没有考虑物价水平的变动，使得占用好地与劣地的税额没有差别，在经济发展和物价水平不断上涨的前提下，无法形成节约用地的机制，建议结合地理位置、肥沃程度、单位面积常年收入、使用年限、生产潜力等因素，对于耕地进行测量，合理确定计税依据；大幅度提高耕地占用税现有税率水平，尤其是提高经济特区、经济技术开发区和经济发达地区的税率；在企业所得税统一之后，耕地占用税也应统一适用于外商投资企业和外籍个人。
（2）扩大契税征税范围
大幅度提高契税税率水平；取消对房地产产权交易征收印花税的规定，避免契税和印花税对房地产产权取得行为的重复课税。
2．房地产交易环节的税收安排
房地产交易环节设置企业所得税、个人所得税、营业税、城乡维护建设税、教育税五个税种，取消现行房产税、城镇土地使用税、城市房地产税和土地增值税。主要措施如下：
（1）取消房产税、城镇土地使用税和城市房地产税
取消三税的原因，是因为房产税与城市房地产税针对不同纳税人而重复设置，房产税与城镇土地使用税针对房和地而重复设置。从房产税与城市房地产税的关系看，城市房地产税条例公布于20世纪50年代，主要针对“三资”企业征收，随着企业所得税的改革步伐，两税合并是迟早的事。从房产税与城镇土地税的关系看，在物质形态上，房依地而建，地为房之基，房地难以分离；在价值形态上，房价、地价之间往往难以分割且常常互含，市场上的房屋价值中或多或少地包含土地的价值，这在商品房中尤为突出。在税制设计上，现行税收制度按照房产和土地人为地分设税种，对房产从价或从租计税，对土地从量计税，对房产价值中所含地价既按价值征收了房产税，又按房屋所占土地面积征收了土地使用税。在房产税计税依据确定上，若要人为地剥离土地的价值，在实际征管中很难操作；若不剥离土地的价值，又明显不合理，造成重复征税和税负不公。为此，建议取消房产税、城镇土地使用税和城市房地产税，其功能由新设税种物业税取而代之。
（2）取消土地增值税
土地增值税仅在房地产交易时收取，对土地所有期间潜在的、动态的增值收入无法收取，没有反映地价的经常变化，没有将自然增值和人工投资改良增值区别开来，没有考虑通货膨胀和利息因素对房地产开发商利润的影响，没能严格控制逃偷税现象，因此，现行土地增值税实际税负水平极低，税收收入规模过小（参见表4）。将其取消后，可适当减轻交易环节税负，将征税环节后移，同时由于税收收入较少，对于中央财政亦不会产生太大影响世界范围内开征土地增值税的国家或地区为数不多，到2002年为止，仅有中国大陆、中国台湾地区、韩国和意大利四个国家或地区征收土地增值税。以土地私有制为主体的西方国家历史上曾经开征过类似土地税，但多数早已停征，如德国政府于1904年出台法兰克福条例，开征土地增值税，但1913年便宣布废止。英国、日本在历史上也曾经开过土地增值税，但也很快废止。。［2］
（3）完善企业所得税和个人所得税
从企业所得税看，目前应尽快统一内、外资企业所得税，把不同所有制性质的企业、不同地区的企业的所得税税率调整到同一个税率水平上，清理现行对内资企业和外资企业的减免税政策。从个人所得税看，对房地产交易直接征收20％个人所得税似乎并不明智且并非长久之计。此举虽可实现短期调控目标，但从税负转嫁分析和税收中性角度分析，除了大幅刺激二手房价格提升和严重扭曲市场之外，这样做并不能有效调控房地产市场的过热，反而有可能带来房价的高涨和成交的萎缩，随之影响一级市场，使楼市表现沉闷；况且，从税负水平分析，房地产交易环节的税负已经十分沉重。
（4）调整城市维护建设税和教育费附加
对于城市维护建设税，建议按照其实际收入来源，更名为城乡维护建设税，将交通重点建设附加费、污水处理费等并入其中；扩大征税范围，取消对外资企业的免税，使其适用于所有享有城乡公用设施而又具有纳税能力的单位和个人；改变其依附于流转三税的状况，直接以纳税人的销售收入或营业收入为计税依据；授权各地根据本地区的具体情况调整税率，保证为城乡基础设施建设提供足够的资金来源。
对于教育费附加，建议按照费改税的政策目标，更名为教育税；从全民办教育的思想出发，扩大征税范围，取消对外资企业的免税；成为一个独立的税种后，对于城镇职工，以工资收入为计税依据；对于企业和单位，以销售收入、营业收入和其他收入为计税依据。
3．房地产保有环节的税收安排
房地产保有环节设置物业税和社会保障税两个税种。主要措施如下：
（1）新设物业税
建议将现行房产税、城市房地产税、土地增值税及土地出让金等收费合并，开征物业税，将目前由房地产开发商一次性缴纳的土地出让金改为由消费者在购房后分次缴清，减轻交易环节税负，加大保有环节税负；扩大征税范围，将居民拥有的非经营性房产也纳入征税范围近年来，许多企事业单位原有的职工住房已按照成本价或标准价卖给个人，房屋的产权及占地的土地使用权也转让给个人；住房制度改革后，居民购买住房的现象相当普遍，且居民个人购买第二套住房的也越来越多。在这种情况下，应将个人的房产纳入征税范围，对于居民个人房地产保有进行调控。；计税依据以各类房屋的重置价格为基础，参照当地市场价格水平确定；及时总结试点地区经验，适时扩大试点范围，进而在全国范围内推广。
（2）新设社会保障税
在市场经济条件下，由于市场无法按照价值规律全部供给所有居民以住房，同时住宅消费保障的责任主体只能是国家或政府，住宅保障是市场经济下政府必须提供的一个“公共产品”，因此，建议开征社会保障税，在社会保障制度中建立住宅消费保障制度，将住房同养老保险、医疗保险一样纳入到社会保障体系之中，保障低收入群体“居者有其屋”。
参考文献：
［1］ 高富平，黄武双．房地产法学［M］．北京：高等教育出版社，2003．
［2］ 陈多长．房地产税收论［M］．北京：中国市场出版社，2005．
［3］ 李进都．房地产税收理论与实务［M］．北京：中国税务出版社，2000．
［4］ 熊英．地方税收法律问题研究［M］．北京：中国税务出版社，2001．
［5］ Wallace E. Oates．财产税与地方政府财政［M］．丁成日译．北京：中国税务出版社，2005．
［6］ 王洪卫，陈歆，戴招扬．房地产租费税改革研究［M］．上海：上海财经大学出版社，2005．
［7］ 陈长多，踪家峰．房地产税收与住宅资产价格：理论分析与政策评价［J］．财贸研究，2004，（1）．
注:本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文
作者：吴旭东 李 晶