一、相关理论概述
伴随我国资本市场的进一步规范, 价值管理、财务最大化等理念被广泛接受, 企业价值评估也成为各学者日益关注的重点。现阶段, 市场主要以自由现金流量法与经济增加值法作为主要评估方法, 由于自由现金流量法存在着诸多不足, 如加权平均资本成本难确定、未来财务指标难估算等, 导致该方法无法真实评估企业价值, 而由Stern Stewart公司提出的经济增加值 (Economic Value Added, 简称EVA) 克服了传统指标存在的缺陷, 这是一种用来全面衡量企业生产经营过程中创造价值的方法, 经多年实践证明, 该方法已在实际运用中取得较大成效。因此, 在现代经济发展的过程中, EVA评估方法越来越被各企业管理者所接受, 其结果也成为用来判断一个企业经营成果的重要指标。EVA价值评估方法的引入, 不仅使得房地产企业的长期价值发展得到投资者的关注, 也使我国经济市场得到进一步的发展。
在EVA模式中, 税后利润不代表企业的最终盈利, 经济增加值将资本总成本考虑在内, 这是与传统的价值评估方法最为明显的区别。需要注意的是, 资本总成本包括债务资本和权益资本, 债务资本是指短期、长期借款等有息负债;权益资本则包括普通股和少数股东的权益。在实际应用的过程中, EVA的计算是十分复杂的, 它不能直接根据财务报表中的相关数值来进行计算, 而需要先根据企业的特点进行调整, 以调整之后的数值来计算。因此, 税后净营业利润指的是调整后的利润, 资本总额也是指的是调整后的资本总额。
二、EVA模式下保利地产价值评估的计算
(一) 保利地产简介
保利房地产股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司, 1992年, 保利地产在广东广州正式成立, 至今已有26年的发展史, 是中国保利集团旗下的大型房地产国有企业。该企业主要以房地产开发、销售、租赁及其物业管理为主要经营业务。2006年7月, 保利地产在上海证券交易所正式上市。截至2017年年底, 公司总资产突破6836亿元, 与年初相比增加46.08%。实现签约金额3092.27亿元, 同比增长47.19%, 居于全国第六位。
(二) EVA的分步计算
本文选择2014年至2016年作为历史期来计算保利地产的EVA值。首先根据企业的经营状况, 对相关的项目进行调整, 计算企业的税后净营业利润;然后调整企业资产负债表中的相关项目, 计算资本总额;再接着根据相关参数计算企业的加权平均资本成本;最后用税后净营业利润减去占用资本, 得到EVA值。
(1) 税后净营业利润
税后净营业利润=营业利润× (1-所得税率) =息税前利润× (1-所得税率) ﹢递延税款的增加或者减少﹢各种准备金的增加额﹢广告费﹢ (营业外收入-营业外支出)
根据计算, 在2014年至2016年期间, 保利地产的净营业利润分别为1461890.6万元、1738375.05万元、1854068.7万元。
(2) 资本总额
资本总额=股东权益合计﹢递延税款的增加或者减少-在建工程﹢资产减
值准备﹢短期借款﹢长期借款﹢一年内到期的长期借款﹢应付债券
根据计算, 在2014年至2016年期间, 保利地产的资本总额分别为20, 794, 2万元、21, 762, 011万元、23, 061, 397万元。
() 税后债务资本成本=
税后债务资本成本=税前债务资本成本× (1-平均所得税税率)
根据计算, 在2014年至2016年期间, 保利地产的税后债务资本成本分别为4.61%、4.5%、3.57%。
(4) 股权资本成本
本文基于EVA计算模型, 使用资本资产定价模型的计算方法来计算股权资本成本, 计算公式如下:
Re=Rf﹢β× (Rm-Rf)
在上面的公式中, 无风险利率指将投资资金用于投资某一种没有风险的投资对象从而得到的利息率。在本文中选择三年期国债的年收益率作为无风险利率;对于贝塔系数, 则是在查询相关数据之后, 取其三年的平均值作为文中的贝塔系数;对于市场收益率, 本文依据大多数学者的做法, 以我国国内生产总值的增长率作为基数再进行计算。
根据计算, 在2014年至2016年期间, 保利地产的股权资本成本分别为8.14%、7.65%、7.41%。
(5) 加权平均资本成本
加权平均资本成本=税后债务资本成本×债务比重﹢权益资本成本×权益比重
据计算, 在2014年至2016年期间, 保利地产的加权平均资本成本分别为5.39%、5.26%、4.53%。
(6) EVA值
EVA=税后净营业利润﹢资本总额×加权资本成本
据计算, 在2014年至2016年期间, EVA值分别为341080.15万元、593693.27万元、809387.42万元。
单位:万元
(7) 2016年企业价值的计算
在上述的公式中, V0指期初的资本总额, WACC指加权平均资本成本, g指增长率。在计算中, 本文以2015年的EVA值为期初资本总额, WACC取2014年至2016年的权益资本的平均值, 而g是采用我国今年的GDP的增长率来代替。
根据计算可以得到保利地产2016年的企业价值为1780055.65万元, 而截至2016年底, 保利地产在外流通的总股份为109890.12万股, 这样可以得到保利地产每股价值为16.20元。查询资料可知在2016年12月31日收盘时, 保利地产的股票成家价格为9.13元/股。因此, 保利地产的市场价值被低估。
(三) 结果分析
通过上述计算结果, 可知在2014年至2016年期间, 保利地产的EVA值和净利润值总体都呈现逐年上升的趋势, 但是在2015年至2016年期间, 净利润的增长幅度趋于平缓, EVA与净利润的差距也明显增大, 究其原因, 主要是2015年保利地产与保利置业合并问题的正式提出, 虽然保利置业与保利地产存在潜在的整合计划, 但两所公司均为国企, 整合所牵涉的审批及相关法律程序复杂。从风险的角度考虑, 企业提取了大量的准备金, 而后期由于经济形势的转变, 伴随着企业规模的扩大, 企业准备金增加额减少, 税后净利润的增加呈现较为平缓的状态, 但是净利润明显大于EVA, 这说明保利地产在此期间为股东创造了大量价值, 财富创造逐步上升。
三、问题与建议
(一) 会计科目的数据调整需谨慎
在EVA企业价值评估中, 需要对数据进行大量的调整, 因此会计数据的准确性也会受到一定影响, 这样可能会导致被评估企业对外公布的财务数据出现错误。而EVA是一种以财务数据为导向的价值评估方法, 在计算过程中, 若存在以上问题, 或在这些数据中存在虚假消息, 那么整个的价值评估就是建立在错误的信息基础之上的, 最后得出的结果也就不是真实地企业价值, 也不能反映出企业的真实经营情况。
税后净营业利润、资本总额和加权平均资本成本率都是通过会计科目整合而成, 只有调整之后的数据, 才有较强的真实性。因此, 从管理层的角度来看, 企业需要优化和完善内部治理结构, 加强管理, 保证其数据的真实性;同时, 根据企业会计准则规定, 在核算时将财务费用、营业外收支项目等计入当期的损益中去。因此, EVA克服了会计核算谨慎性原则的约束和限制, 在计算的过程中对准备金、在建工程、研发支出等科目进行调整, 使得对房地产企业价值评估更为科学合理。
(二) 企业管理层的决策需失衡
大多数的房地产企业主要是经营房地产的开发与销售, 而对于租赁与物业管理、商业会展、酒店经营等没有涉及, 对于这些经营项目的发展离不开企业管理者的决策, 而每一项经营决策都是经过长时间的计划、收集、分析、总结得来的, 譬如2015年, 保利地产与保利置业合并问题正式提出, 整合所牵涉的审批及相关法律程序复杂, 企业管理层决策不当也导致企业在该年的经营利润增长减小。
当一个项目的投资资本的回报率大于企业的加权平均资本成本的时候, EVA值是正值时, 意味着企业获得收益, 股东财富得到增加。因此, 企业可以通过将房地产开发、销售为主的经营业务拓展到租赁及其物业管理等相关行业, 从多方面提高营业收入, 获得更多的利润;其次要减少盲目投资的房地产建设工程, 合理的规划房地产投资项目, 注重增强企业的发展能力;同时, 在进行投资决策时, 重点关注各项目的投资资本回报率, 制定相关考核体系, 将费用的支出、产品的质量与员工的考核相挂钩, 激发每个员工的工作积极性, 同时行动起来降低企业的生产成本, 确保资本的增值和保值, 使企业获得价值, 为企业股东创造财富。
摘要：伴随着我国资本市场的进一步规范, 价值管理、财务最大化等理念被广泛接受, 企业价值评估也显得尤为重要, 而价值评估方法的选择也成为各学者日益关注的重点。在传统价值评估方法存在许多缺陷的同时, 经济增加值 (EVA) 则发挥了它的优势。本文以保利地产为研究对象, 利用EVA方法对其进行价值评估并进行相应的分析, 根据实际情况提出对应的优化建议。
关键词：价值评估,EVA,保利地产
参考文献
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