国土局容积率调整公函

第一篇：国土局容积率调整公函

国土资源部关于调整容积率的文件

山西省国土资源厅：

你厅关于房地产用地调整容积率后如何补缴地价款有关问题的请示收悉，经研究，函复如下：

为加强房地产市场宏观调控，进一步规范房地产用地管理，国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》(国土资发〔2010〕204号)中明确规定：“坚决制止擅自调整容积率行为。经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。”征收应补缴的土地出让价款，应严格遵循地价评估、集体决策程序，以原出让方同意调整容积率的日期为评估期日，参照市场价格水平，优先采用市场比较法、假设开发法等评估方法，评估测算新旧容积率规划条件下的土地市场楼面地价，并择高作为补缴土地出让价款的标准。评估应遵循《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)，可以由政府委托具备土地评估资质的机构进行。

土地市场楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：评估期日新容积率规划条件下的楼面地价，评估期日原容积率规划条件下的楼面地价，原出让时楼面地价期日修正到评估期日的修正值。核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准，或竣工验收时实测的新增建筑面积为准。核定楼面地价时不能以土地出让金、土地增值收益或土地纯收益代替。

因调低容积率造成地价增值的，补交土地出让价款可按评估期日新旧容积率规划条件下总地价的差额确认。

第二篇：容积率计算与调整 (深圳)

容积率计算与调整 2005-10-20 15:43:00

4.1 建筑容积率计算

4.1.1 建筑容积率=(地面以上建筑面积+半地下室建筑面积)/建设用地面积 4.1.1.1 当半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的，在建筑容积率计算时，半

地下室建筑面积不计入容积率。即：建筑容积率=地面以上建筑面积/建设用地面积

4.2 建筑容积率的调整

在建筑设计审批时，规划行政主管部门根据政府鼓励与限制性政策规定，按本规定

4.2.1条、4.2.2条及4.2.3条，对《建设用地规划许可证》与《土地使用权出让合

同书》中规定的建筑容积率(以下简称"规定建筑容积率")进行核增、核减、奖励

性调整，与之对应的建筑面积称为核增建筑面积、核减建筑面积、奖励建筑面积，

即：

调整建筑容积率=(规定建筑面积+核增建筑面积+奖励建筑面积-核减建筑面积)/

建设用地面积。

规定建筑面积=规定容积率X建设用地面积

4.2.1 核增建筑面积

规划行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的，允

许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加等量的建筑面积。经审核，下列情形增加

核增建筑面积：

4.2.1.1 在建筑物内开辟城市公共通道、城市公共开放空间或建筑楼层架空作公共停车、绿

化休闲使用，必须符合以下条件：

(1)全天可通行的城市公共通道

建筑楼层(包括一层)或地下室内的城市公共通道，车行通道有效宽度不小于5.0 米，净高不小于4.5米;人行通道净宽不小于3.5米，梁底净高不小于3.6米。

(2)建筑楼层架空作城市公共广场

建筑楼层(包括一层)架空作城市公共广场，其梁底净高小于6.0米，进深不小于

8.0米，建筑面积不小于150平方米。

(3)建筑楼层架空作公共停车

建筑楼层(包括一层)架空或裙房屋顶层主楼架空用作停车，但必须符合有关设

计规范。

(3)建筑楼层架空作绿化休闲

建筑一层架空或裙房屋顶层主楼架空，用作绿化休闲使用时，架空部分的进深不

小于4.0米，梁底净高不小于3.6米，并应有不小于四分之一的绿化面积，裙房屋

顶用作绿化休闲使用时，初房屋顶的建筑面积不小于3000平方米，且有从屋顶平

台直达室外地面的专设公用楼梯。

4.2.1.2 在建筑物沿街一层开辟骑楼作为城市公共开放空间，必须符合以下条件：

在道路两侧设置，骑楼建筑的一层外墙面至道路边线不小于0.45米，且有防撞和

安全措施，骑楼地面应符合城市人行道地面标准。

4.2.1.3 经规划行政主管部门核定的避难层中用作消防避难的建筑面积。

4.2.1.4 在室外地面以上部分的高度超过1.5米地半下室，作人防、车库用途的建筑面积。

4.2.2 核减建筑面积

规划行政主管部门对地下室、在室外地面以上部分的高度不超过1.5米半地下室除

作人防、设备用房、车库外的其它用途的建筑面积，经审核，减少等面积的建筑

面积。

4.2.3 奖励建筑面积

在城市规划行政主管部门特别划定的地段内，用地单位在《建设用地规划许可证

》及《土地使用权出让合同书》的规定之外，自愿在建设用地范围内开辟公共开

放空间，无偿提供给城市管理部门管理、供市民使用，经向城市规划行政主管部

门申请批准后增加的建筑面积。

4.2.3.1 城市规划行政主管部门根据城市规划的需要，指定在下列地区的某些地段内，鼓

励用地单位开辟城市公共开放空间：

(1)建筑容积率和建筑覆盖率过高的地区或旧城改造地区;

(2)城市中心地区主要生活性干道两侧，且人流密度过大的地区;

(3)城市规划特别要求的其他地区. 4.2.3.2 在建设用地范围内开辟的城市公共开放空间，分为建筑开放公共空间和场地公共

开放空间两种类型。每种类型均有规定的适用条件和建筑面积奖励系数。建筑开

放空间建筑面积奖励系数与场地开放空间建筑面积奖励系数由城市规划行政主管

部门另行文规定。

4.2.3.3 建筑物内开辟建筑公共开放空间，应符合4.2.1.1条之(1)(2)、4.2.1.2条的

规定。

4.2.3.4 建设用地范围内开辟场地公共开放空间，应符合下列条件：

(1)带状场地最小宽度不小于4.0米，面积不小于50平方米

(2)广场最小宽度不小于8.0米，广场面积在商业区不小于100平方米，在其他地区

不小于200平方米。

4.2.3.5 建筑开放空间的奖励建筑面积的计算：

(1)奖励建筑面积=K1(建筑开放空间建筑面积奖励系数)X建筑开放公共空间的建

筑面积

(2)奖励建筑面积的功能一般与所处楼层建筑功能一致。当建筑设计确有困难时，

亦可与《土地使用权出让合同书》规定的主要功能相同。

(3)凡获得奖励建筑面积不再进行核增建筑面积计算。

4.2.3.6 场地公共开放空间的奖励建筑面积的计算：

(1)奖励建筑面积=K2(场地开放公共空间的建筑面积奖励系数)X场地开放公共空

间的建筑面积

(2)奖励建筑面积的功能应与首层建筑功能相一致，当建筑设计确有困难时，应与

《土地使用权出让合同书》规定的主要功能一致。

4.2.3.7 建设工程按本规定开辟的城市公共开放空间，须符合消防、环保、交通等方面的规

定。

4.2.3.8 建设工程按本规定开辟的城市公共开放空间，在建设工程竣工验收后，必须向政府

有关部门办理移交手续，交政府管理。根据《土地使用权出让合同书》的规定，建

设工程的土地使用权，归用地单位所有。城市公共开放空间状况(包括基本功能与

形态)的改变，须经城市规划行政主管部门批准。

建筑高度与层数计算 2005-10-20 15:45:00

6.1 建筑高度

建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。但下列

情况不计入建筑控制高度：

6.1.1 屋顶突出物的高度在9米以内，且其水平投影面积之和不超过该建筑物标准层建筑面

积的八分之一者。

6.1.2 实心女儿墙高度自墙顶往下小于1.5米者;

6.1.3 建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者，构架部分不计入高度。

6.1.4 出檐式平屋顶的建筑高度

具有出檐式平屋顶的建筑，其高度为自基地室外地坪起至檐口底面止。

6.1.5 坡屋顶建筑高度

坡屋顶建筑物当屋面坡度超过四十五度(含四十五度)时，建筑高度自基地室外地

坪至坡屋顶的的二分之一为止;当小于四十五度时，按6.1.9条规定计算。

6.1.6 场地前道路标高与场地地坪高度不同的建筑高度

当场地前道路标高与场地地坪高度不同时，建筑物高度视下述不同情况分别计算：

当进行景观和建筑物结构的规划控制时，建筑物高度仍以场地地坪标高为准计算;

当进行消防扑救控制时，如路面标高高于场地地坪标高时，则以路面标高为准计算

;当建筑物前后立面高度不同时，规划控制高度按建筑物的主出入口中的一面计算

，而消防控制则按扑救登高一面计算。

6.1.7 建筑群高度限制

建筑群高度限制指一组互相邻近的建筑物中最低与最高建筑物高度的幅度。建筑群

限高指对其中最高建筑物的高度限制。

6.1.8 一栋建筑物有两个以上体量建筑组合的建筑高度

一栋建筑物有两个以上体量的建筑组合，其建筑物高度以最高体量的高度计算;

6.1.9 特殊造型的建筑高度

特殊造型的建筑高度按下列规定计算：

6.1.9.1 薄壳结构与波浪形结构屋顶，建筑物高度自场地地坪至薄壳顶高或波顶高;

6.1.9.2 屋面为球形拱顶，建筑物高度自场地地坪至拱顶最高处;

6.1.10 半地下室高出地面的高度

半地下室高出地面的高度为由散水边缘处的室外地坪标高至半地下室顶板。

6.2 建筑层数计算

6.2.1 建筑层数的计算，应按2.1.16条的规定。

6.2.2 住宅顶层有套内两层的复式套型时，若两层之间为满铺楼板时仍按两层计算，如为

部分楼板和部分上空时，按一层计算。但对消防控制，仍按自然楼层数量计算。

6.2.3 建筑的内各层的层数排列

6.2.3.1 室内设计标高为正负零的楼层，按排列称为一层(建筑设计文件中应按楼层顺序标

注建筑层数，不得将一层标注为首层或底层)，第一层楼板以上称为二层，按此规

则类推至建筑最高层数。层高不大于2.2米时不计层数。

6.2.3.2 室内设计标高正负零下面的一层，按排列称为地下一层，地下一层的楼板以下称为

地下二层，按此规则类推建筑物地下室最低层数。

6.2.3.3 室内地面以上的各层之间如设有夹层(见2.3.1)，则该层不计入层数排列，但大型

公共建筑内设有中庭者，四周的楼层仍按6.2.3.1条的规定排列称呼。

6.2.3.4 当室内按楼梯休息平台的标高而设置不同标高的楼层时则为错层，其错层的建筑层

数，以标高为正负零的楼层(一层)为标准，第二层楼面标高以下的各层建筑层数

为一层(不同标高的楼层应分别注明标高)， 层数的标注方法按此规则类推。

6.2.4 建筑物内电梯层排序

建筑物内电梯的楼层排序，应一律遵照6.2.3的排列。

建筑面积计算 2005-10-20 15:43:00 3.1 建筑面积计算的一般规定

3.1.1 层高超过2.2米的楼层均应计算建筑面积，层高不超过2.2米的建筑楼层不计算建

筑面积。

3.1.2 单层建筑物，不论其层高如何均按一层计算建筑面积;穿过建筑物的通道及建筑

物内的门厅、大厅不论其高度如何均按一层计算建筑面积。

3.1.3 建筑面积有预售面积和竣工建筑面积之分，预售建筑面积的计算依据是建筑施工

图，竣工建筑面积的计算依据是竣工后的实际建筑物尺寸。

3.2 计算全部建筑面积的范围

3.2.1 单层建筑物内设有部分楼层者，层高超过2.2米应计算建筑面积;高低连跨的单

层建筑物，需分别计算建筑面积时，应以结构外的边线为界。

3.2.2 整栋建筑物建筑面积，按各层建筑面积之和计算;其一层及各层建筑面积均按外

墙的部位，按结构(柱)外围水平投影面积计算。 3.2.2.1 建筑物外外墙的部位，按结构(柱)外围水平投影面积计算. 3.2.2.2 当外墙为非垂直墙面时，按离地、楼面以上2.0米处的外墙或结构外围水平投影

面积计算。

3.2.2.3 突出建筑物主体结构或外墙的玻璃幕墙、金属板幕墙或组合幕墙，均按幕墙的框

架外围水平投影面积计算。为方便起见框架突出主体结构或外墙一律按150毫米

计算。

3.2.3 地下室、半地下室及相应的对外出入口建筑面积，按其中口外墙(不包括采光井

、防水层及保护墙)外围水平投影面积计算.

3.2.4 建于坡地的建筑物利用吊脚空间设置架空层或深基础地下空间加以利用时，其层

高超过2.2米，按围护结构外围水平投影面积计算。

3.2.5. 建筑物门厅、大厅内设有回廊时，其层高超过2.2米以上的的按其上口外围水平投

影面积计算。

3.2.6 室内楼梯间、电梯井、提物井、管道井、垃圾道、烟道等均按建筑物的自然层计

算建筑面积。

3.2.7 利用坡屋顶内空间，屋面板底距楼面楼面净高超过2.0米部分的空间，计算该部分

的全部建筑面积。

3.2.8 屋面顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构的外围水平投

影面积计算。

3.2.9 设有结构层的书库、立体仓库、立体车库按结构层计算建筑面积，没有结构层书

库按承重书架层计算建筑面积。

3.2.10 有围墙结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平投影水平投影面积计算。

3.2.11 骑楼及有柱的雨蓬、车棚、货棚、站台按柱外围水平投影面积计算。

3.2.12 建筑物及外有围护结构的门斗、眺望间、观望电梯间、橱窗、桃廊、走廊等，按

其围护结构外围水平投影面积计算。

3.2.13 建筑物外有柱和顶盖的走廊、檐廊，按柱外围水平投影面积计算建筑面积。

3.2.14 室外楼梯(不论有无围护结构)按自然层投影面积之和计算建筑面积。

3.2.15 封闭的阳台、挑廊、按其围护结构外围水平投影面积计算。

3.3 计算一半建筑面积范围

3.3.1 建筑物外的有盖无柱的外走廊、檐廊、按顶盖水平投影面积一半计算。

3.3.2 建筑物间有顶盖的无柱架空通廊，按其顶盖水平投影面积的一半计算。

3.3.3 有独立柱的雨蓬、单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半

计算。

3.3.4 未封闭的阳台、柱廊、按其水平投影面积一半计算。

3.4 不计算建筑面积的范围

3.4.1 突出房屋外墙的构件、配件、艺术装饰、附墙柱、垛、勒脚、台阶、挑檐、悬挑

雨蓬、墙面抹灰、镶贴块材、装饰面。

3.4.2 两建筑物间无上盖的架空通廊。

3.4.3 用于检修、消防扑救用的室外爬梯。

3.4.4 建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱、花架、露台、天面的花园、泳池等。

3.4.5 构筑物、如独立的烟囱、水塔、水池、油(水)罐、气柜、栈桥、地下人防干、

支线等。

3.4.6 舞台上及后台的悬挂幕布、布景天桥、挑台。

3.4.7 建筑物的变形缝，沉降缝，缝的两边室内不相通的，则变形缝、沉降缝不计算建

筑面积。

3.4.8 突出外墙的凸窗，进深不大于0.6米高度不大于2.2米，且窗台高度不小于0.4米。

3.4.9 坡屋顶内的空间，净高不超过2.0米部分的建筑面积。

3.5 公用建筑面积的计算范围

公用建筑面积分为应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。

3.5.1 应分摊公用建筑面积：

3.5.1.1 地面以上的设备用房、套(单元)门以外的室内、外公用楼梯、电梯、内外廊、

门厅、过道、消防控制室、为整栋建筑服务的值班警卫室、建筑物内公用的垃圾

房、垃圾井道、管道井，突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等。

3.5.1.2 地面以上层高超过2.2米的设备层; 3.5.1.3 本规定4.2.2核减建筑面积中的公用建筑面积。

3.5.2 不分摊公用建筑面积：

3.5.2.1 地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。

3.5.2.2 层高超过2.2米的避难层中用作消防避难的建筑面积及转换层的建筑面积;

3.5.2.3 符合4.2.1条核增建筑面积要求的特定用途的建筑面积; 3.5.2.4 符合4.2.3条奖励建筑面积要求的特定用途的建筑面积;

3.5.2.5 多栋建筑物共用的设备用房。

3.6 公用建筑面积的分摊原则及方法

3.6.1 公用建筑面积的分摊，应以栋为单位进行。非本栋的公用建筑面积不在本栋分摊

，本栋公用建筑面积不分摊到别栋。

3.6.2 产权各方有合法建筑面积分割文件或协议的，按其文件或协议进行分摊计算，无

建筑面积分割文件或协议的，按套(单元)内建筑面积比例进行分摊计算。

3.6.3 一栋建筑物具有多个产权人时，须先求出整栋房屋的公用建筑面积分摊系数，再

按栋内的各套(单元)内建筑面积比例分摊。

3.6.5 多功能综合楼，按其服务功能进行公用建筑面积分摊。须分别求出整栋房屋和栋

内不同功能区的公用建筑面积分摊系数，再按栋内各功能区内各套(单元)内建

筑面积比例分摊。

多功能综合楼中，仅服务于某一功能区的公用建筑面积(电梯间、楼梯间除外(

应在该功能区内进行分摊;该功能区以外仅为该功能服务的电梯间、楼梯间，若

通过其他功能区的楼层，则该部分的公用建筑面积按该功能区与其他功能区建筑

面积的比例进行分摊。

各套(单元)应分摊的公用建筑面积=各套(单元)内建筑面积X公用建筑面积分

摊系数。

3.6.6 公用建筑面积分摊后，不划分各产权人在公用建筑面积上的产权界。

3.7 建筑面积的测算精度要求和计量单位

3.7.1 房屋建筑面积测算中误差按下式计算

MP≤±(0.02X∠P+0.001XP)

注：“∠P”指P开二次方

公式中：MP为建筑面积中误差，P为建筑面积值，单位为平方米。误差极限为2MP。

3.7.2 建筑面积以平方米为计量单位，所有面积计算过程中保留到小数点后3位。面积计

算结果保留至小数点后2位。

3.7.3 公用建筑面积分摊系数保留至小数点后5位以上。

3.8 其他

3.8.1 建筑面积计算过程如遇上述以外情况，可参照本规定精神办理。

建筑覆盖率(建筑密度) 2005-10-20 15:45:00

5.1 建筑覆盖率的计算：

在建设场地范围内所有建筑物基底面积之和

建筑覆盖率= ————————————————————————

建设用地面积

5.1.1 计算建筑覆盖率以建筑物基底面积为准。当半地下室在室外地面以上部分不超过1.5米 ，半下室的建筑面积大于一层建筑面积时，多出的部分不计入建筑覆盖率，仍以一层

建筑面积为准。

5.1.2 地下车库存的引道，不计入建筑覆盖率。

各类建筑名词 2005-10-20 15:50:00 2.2 居住建筑：供人们日常居住生活使用的建筑物。包括：

2.2.1.1 住宅：供家庭居住使用的建筑物。住宅应按套型设计，每套必须是独门独户

，并应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等。住宅的层数划分应符

合《住宅设计规范》GBJ96-86的规定。

2.2.1.2 别墅：一般指供短期住宿、休养、游憩、娱乐的独家低层住宅，多建于城市

郊外风景优美处，有宽敞的室外空间。在深圳市范围内指带有独立庭院的独立

式或并联式的低层住宅。别墅区建筑容积率一般小于0.4 2.2.1.3 宿舍：供学生或单身职工集体居住右不配置独立厨房的建筑物。宿舍一般应

与某一主体项目配套建设。

2.2.1.4 公寓：供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。在深圳市公寓具有以下

规定：

(1)公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施;

(2)根据深圳市人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置;

(3)根据公寓的使用要求，每套公寓的建筑面积一般在下列范围内;多层

45平方米，中高层50平方米，高层55平方米;

(4)公寓应充分考虑社会化服务的要求。所谓酒店式公寓即按酒店模式管

理的公寓。

2.2.1.5 居住区配套设施建筑：经城市规划行政主管部门确定须在居住区内配套设置

的建筑物，包括中小学、托儿园、肉菜市场、居委会、厕所、垃圾站等。

2.2.2 商业建筑：供人们从事各类经营活动的建筑物。包括： 2.2.2.1 各类日常用品和生产资料等的零售商店、商场、批发市场。 2.2.2.2 金融、证券等行业的交易场所及供经营管理业务活动的商务办公楼。 2.2.2.3 各类服务业建筑，包括旅馆(含宾馆、酒店、招待所等)、餐馆(含中西餐

厅、饮食店、酒吧等)、文化娱乐设施(如卡拉OK歌舞厅等)、会所(亦称会

员俱乐部，为会员提供休憩、饮食、聚会、文化娱乐和体育活动等的场所)等

2.2.3 公共建筑：为公众提供社会服务的建筑物。包括：

2.2.3.1 政府机关、各党派团体、人大、政协、法院、检察院等部门的办公建筑。 2.2.3.2 新闻出版、图书展览、广播电视、邮政电信、影剧院、文芳团体以及体育、

医疗卫生、教育科技、宗教、社会福利等的建筑物。

2.2.3.3 机场、铁路、公路、港口等提供城市对外交通运输功能的主体建筑物。

2.2.4 工业建筑：供人们从事工业生产的建筑物。包括： 2.2.4.1 工业厂房：可分为通用工业古物 房和特殊工业厂方

2.2.4.2 高新技术产业建筑：供从事高新技术研究、产品并开发以及高新技术产品生

产的建筑。

2.2.4.3 工业区配套设施建筑：城市规划行政主管部门确定须在工业区内配套设置的

建筑物，包括宿舍、食堂、管理楼、垃圾站、变电所、煤气调压站等

2.2.5 仓储建筑：包括普通仓库、特殊仓库、冷库、危险品仓库、保税区仓库等。

2.2.6 市政公用设施建筑，包括：

2.2.6.1 水、电、燃气等供应设施建筑，如供水厂，泵站、泵房调压站、变电站、变

电所、储气站等。

2.2.6.2 公共交通、出租汽车、轻轨、地铁等附属建筑。

2.2.6.3 邮政、电信、电话等的技术机楼。

2.2.6.4 污水处理厂、垃圾收集站、垃圾填埋场、垃圾焚烧发电厂及污水泵站等环境

卫生设施建筑。

2.2.6.5 其他：如殡仪馆、房屋维修站等。

2.2.7 综合楼：指由两种及两种以上用途组成的建筑。

2.3 其他名词

2.3.1 夹层：在一个楼层内，局部增设的楼层

2.3.2 裙楼：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米 2.3.3 标准层：指建筑的内主要使用功能与幸而布置相同的各楼层。

2.3.4 设备层：指专用于布置机电设备等的楼层。

2.3.5 结构转换“建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与

层采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层

2.3.6 避难层：高层建筑中用作消防避难层。

2.3.7 幕墙：突出于建筑主体结构以外的成片围护结构，一般按材质分为玻璃幕墙

、金属板幕墙及玻璃幕墙、金属板组合幕墙和干挂石材幕墙等。

名词解释 2005-10-20 15:42:00

2.1 建筑容量名词

2.1.1 用地面积：经城市规划行政主管部门规定的用地范围内的土地面积 2.1.2 建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积

2.1.3 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影响面积。 2.1.4 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各

层建筑面积之总和。

2.1.5 套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。

使用面积的计算，应符合下列规定：

2.1.5.1 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层，按复

合层内皮尺寸计算;

2.1.5.2 烟囱、通凤道、各种管道竖井等均不计入使用面积。

2.1.5.3 非公用楼梯(包括跃层住宅中的套内楼梯)按自然层数的使用面积总和计入

使用面积;

2.1.5.4 住宅使用面积包括卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道

、前室、贮藏室、壁柜等

2.1.5.5 套内使用面积系数：房屋按套(单元)计算面积时，使用面积系数为套内使

用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率(%)。

套(元)内使用面积系数= 套(单元)内使用面积

————————————————————————

套(单元)内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积

2.1.7 套(单元)内建筑面积：房屋按套(单元)计算的建筑面积，为套(单元)

门内范围的建筑面积，包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积。 2.1.8 公用建筑面积：建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不

分摊公用建筑面积。

2.1.9 建筑物基底面积：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面

积。

2.1.10 建筑覆盖率(建筑密度)：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用

地面积的比率(%)

2.1.11 建筑容积率：在建设用地范畴围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建

设用地面积的比值。

2.1.12 绿地率：建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率(%)。绿地

面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。

2.1.13 绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化种植的水平投影响面积之和与建设用地

面积的比率(%)。

2.1.14 地下室：房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高1/2者。 2.1.15 半地下室：房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高1/3且不超

过1/2者。

2.1.16 建筑层数：层高大于2。2来的楼板结构分层层数，但不包括6。1。1条规定不计

入建筑高度的层数。

2.1.17 层高：相邻楼层楼(地)面板之间的垂直距离。 2.1.18 楼层净高：楼(地)面至楼板结构底面之间的垂直距离。

2.1.19 建筑高度：自建筑物散水外缘处的室外地坪室建筑物最高部分的垂直高度，具

体计算方法详见6。1。

2.1.20 公共开放空间：建设用地范围内建筑物内部或外部开辟出全天开放供公众使用的

室外场地空间。公共开放空间应与建设用地周围的城市空间密切联系成有机的整 体。公共开放空间必须符合《标准与准则》中的相关条款。

第三篇：天津市建设用地容积率调整管理规定

规法字〔2011〕28号

第一条 为进一步规范和加强本市城市建设用地容积率调整的规划管理，维护规划的权威性和严肃性，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《天津市城乡规划条例》等法律法规和住建部、监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》等文件要求，结合本市实际，制定本规定。

第二条 本规定适用于本市行政区域内，国有土地使用权出让后建设用地容积率调整的规划管理、土地管理以及相关的监督检查工作。

第三条 规划、土地、建设、监察等主管部门按照各自职责，做好相关工作。

第四条 建设单位或者个人应当严格按照规划主管部门提出的规划条件中所确定的容积率进行建设，任何单位或者个人无权擅自调整建设用地容积率。

第五条 国有土地使用权出让后，原则上不得调整建设用地容积率。

有下列情形的，建设单位或者个人可以申请调整建设用地容积率：

(一)因经济社会发展、城乡规划修改、国家及本市政策变化等原因，造成地块开发建设条件发生客观变化的;

(二)因公益性公共设施、城市基础设施、重大项目建设等原因，导致地块的建设条件发生变化的;

(三)在紫线范围内，因恢复建设已灭失的老建筑或者经专家委员会论证提出特殊要求的;

(四)法律、法规、规章或者国家及本市政策等规定的其他情形。

申请调整建设用地容积率，不得影响国家利益和社会公众合法权益。

第六条 建设用地容积率调整涉及控制性详细规划修改的，按照《中华人民共和国城乡规划法》和《天津市城乡规划条例》关于控制性详细规划修改的有关规定办理。

建设用地容积率调整涉及细分导则修改的，按照本市的相关规定办理。

第七条 在符合控制性详细规划和细分导则的情况下，调整建设用地容积率按照下列程序办理：

(一)中心城区和环城四区范围的，由建设单位或者个人向市规划主管部门提出申请;其他地区的，由建设单位或者个人向所在地区、县规划主管部门提出申请。申请材料要说明调整理由，并附具体调整方案。

(二)规划主管部门应当从建立的专家库中随机抽调专家，会同建设、国土房管等相关部门，对调整的必要性和调整方案的合理性进行论证，提出专家论证意见;不同意的，书面通知建设单位或者个人。

(三)经专家论证可行的，规划主管部门应当在官方网站公示，并采取多种形式征求利害关系人的意见;必要时，可以组织听证。

(四)经论证、征求利害关系人意见后，规划主管部门依法提出容积率调整建议并附论证、公示(听证)等相关材料报同级人民政府批准。

(五)经同级人民政府批准后，规划主管部门应当正式函告建设单位或者个人，并及时将依法变更的容积率调整情况抄告土地、建设行政主管部门。

(六)土地主管部门应当将有关变更情况公示20天。在公示期内如无竞买申请的，重新签订土地使用权出让合同或者签订补充合同，相应调整土地使用权出让金，建设行政主管部门同步调整配套费收费面积及金额;如有竞买申请的，应当重新进行公开出让。

第八条 建设用地容积率调整后，建设单位或者个人应当持有关批准文件，向规划、土地、建设等主管部门申请办理相关许可审批或变更手续。

第九条 规划主管部门应当及时公布经依法批准的容积率调整情况，接受社会监督。

第十条 调整容积率的相关批准文件、调整理由以及论证意见、公示(听证)材料等应当按照城建档案管理的有关规定，及时移交备查。

第十一条 超容积率建设行为未经处理的，规划主管部门应当对违规工程进行查处，并不得为其继续办理后续规划手续。相关处罚结果函告建设部门。

第十二条 违规调整建设用地容积率，由上级城乡规划主管部门或者同级政府撤销其相关规划许可审批。

第十三条 对违反规定和法定程序调整建设用地容积率以及在规划管理中玩忽职守、权钱交易等违法违纪行为，监察部门按照有关规定追究相关人员责任。

第十四条 本规定自2011年3月1日起施行。

天津市规划局

天津市城乡建设和交通委员会

二○一一年一月十四日签发签发

天津市国土资源和房屋管理局

天津市监察局

第四篇：西安市建设用地容积率调整管理规定(暂行)

西安市建设用地容积率调整

管理规定(暂行)

(修订稿)

第一条 为进一步规范建设用地容积率调整的规划管理，维护土地市场公平竞争，根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》、建设部《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》和建设部、监察部《关于切实加强建设用地容积率规划管理和监督检查的通知》等有关规定，结合本市实际情况，制定本暂行规定。

第二条 本规定适用于本市市区通过招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权的建设用地的容积率调整。

第三条 建设用地容积率的调整必须以依法批准的城市总体规划、控制性详细规划为依据。坚持以实事求是，科学合理使用土地，依法实施规划管理为原则。

第四条 建设用地出让前，由西安市规划局根据控制性详细规划有关规范要求和地块的实际情况，提出出让地块规划条件，科学确定容积率和其他规划控制指标进行公示。

容积率指标包括上限指标和下限指标，为节约和集约利用土地资源，出让土地的容积率不得低于下限指标。建设用地一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改已确定的容积率等指标。

第五条 确需调整规划条件确定的容积率上限指标的，必须符合以下条件之一：

1、因城市总体规划(分区规划、专业规划)调整或修编造成地块条件发生变化的;

2、因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关条件发生变化的;

3、国家和省的有关政策发生变化的;

符合以上条件之一的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，由西安市规划局按照本规定确定的程序重新核定建设用地的容积率指标。

第六条 建设用地容积率的调整应符合以下程序：

1、建设单位向西安市规划局提出增加容积率指标申请，陈述调整理由，并附调整论证报告和规划建筑设计方案;

2、西安市规划局对调整容积率指标申请进行初审，组织专家和相关部门代表对规划建筑设计方案调整的必要性和合理性进行论证，并向社会公示，必要时组织听证;履行上述程序后，城乡规划部门认为确需调整容积率指标的，提出调整建议并附论证、公示(听证)结论等相关材料报请西安市人民政府批准;

3、经西安市人民政府批准调整容积率指标的，西安市规划局将对原地块规划条件进行调整，并重新核发和公示。建设单位必须与西安市国土部门签订《国有土地使用权出让合同》补充协议，补交土地出让金差价后方可按调整后的地块规划条件办理后续的规划审批手续，相关建设规费同其他批准的建筑一并交纳。

4、规划条件中的容积率指标调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划，具体程序详见《<西安市规划局控制性详细规划编制、调整审批程序管理规定>(暂行)》和《<西安市规划局控制性详细规划局部调整审查审批程序管理规定>(暂行)》。

5、因容积率指标调整给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

第七条 半地下室、地下室、人防工程、高度在2.2米以下的车库形成的建筑面积不纳入容积率计算，其他纳入容积率计算的建筑面积执行国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)。

同一地块的规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目规划竣工验收(规划核实)核定的容积率指标应当相符。

分期开发建设的用地，西安市规划局对各期建设工程规划许可核定的建筑面积总和，不得突破该地块核发规划条件和建设用地规划许可证确定的容积率上限指标。

第八条 凡符合下列情形之一，并可在控制性详细规划允许范围内加以调整容积率指标的不受本规定第五条规定的限制：

1、土地出让合同因故解除，或政府因故收回土地，上述土地重新出让的;

2、相邻上市地块进行整体规划建设，地块容积率整体平衡的;

3、居住用地的公共建筑面积指标在符合城市规划和相关规范前提下少量转为住宅建筑面积指标，容积率指标不变的。

第九条 地块容积率指标将作为西安市规划局建设项目规划竣工验收(规划核实)的重要内容之一。 规划竣工验收时，重点审查建设用地范围内的总建筑面积是否符合规划条件确定的容积率和建筑面积指标。总建筑面积超过建设工程规划许可证核定的总建筑面积的(建筑设计、计算、施工、测量等产生的技术性误差除外)，应当依法查处，并抄告国土、建设、房管等相关部门。

第十条 对城乡规划管理人员在建设用地容积率调整中不按规定程序、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，由所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第十一条 西安市规划局和行政监察机关应将建设用地容积率规划管理作为城乡规划效能监察的主要内容之一予以加强。

第十二条 本办法适用于西安市市区范围内自发文之日起进行招标、拍卖、挂牌的建设用地。本办法实施之日前已取得建设用地且规划方案未审定，需办理调整容积率的，按照本办法执行。

第五篇：城市建设用地性质和容积率调整规划管理办法

第一条 为规范我县城市建设用地性质和容积率的规划管理，维护城市规划的权威性和严肃性，提高城乡规划主管部门的依法行政水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《贵州省城乡规划条例》、《贵州省城市和镇控制性详细规划编制与实施管理暂行办法》等法律、法规、规章和规范性文件，结合本县实际，制定本办法。

第二条 龙里县城市规划区范围内依据城乡规划主管部门出具的规划条件以出让方式提供土地使用权的国有建设用地，确需调整建设用地规划用地性质和容积率的，适用本办法。

第三条 本办法所称建设用地规划用地性质，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)进行分类。

本办法所称容积率，指一定地块内地上建筑物的总建筑面积与地块面积的比值。

因用地性质调整，容积率须一并调整的，纳入用地性质调整程序一并研究，不再单独履行容积率调整程序。

第四条 建设用地的规划设计条件，应当符合批准的控制性详细规划。规划设计条件确定的地块容积率指标不应突破控制性详细规划规定的容积率。容积率突破规划设计条件的，在规划许可审批中一律不予批准。

第五条 土地出让前，规划设计条件确定的容积率指标应当与控制性详细规划相一致;规划设计条件的容积率调整突破控制

1 性详细规划规定指标的，应当依法先行调整控制性详细规划;土地一经出让后，任何单位和个人都不得擅自更改规划设计条件确定的容积率。

第六条 符合下列条件之一的，方可按照本《办法》规定的程序调整建设用地的规划用地性质或容积率：

(一)城市总体规划(分区、专业)调整或修编造成地块发展条件变化的;

(二)因城市基础设施、公益性公共设施或重大项目建设需要，导致地块的建设条件发生较大变化的;

(三)国家和省有关政策发生变化的;

(四)法律、法规规定的其他情形。

符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，可以按规定程序重新核定容积率指标。

建设项目调整规划用地性质或容积率后，应符合周围环境要求和设施承载条件，且必须满足消防、环保、交通等有关规定。

第七条 建设单位申请调整规划用地性质或容积率的，应当向城乡规划主管部门提交调整报告，调整报告包括调整论证报告和调整论证方案。

调整论证报告应详细说明建设用地基本情况、规划许可情况、调整用地性质或容积率的理由、调整幅度等有关内容。

调整论证方案应表明调整后的用地总平面布局、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系等内容。

第十条 建设单位申请调整规划用地性质和容积率的，按以下程序办理：

(一)建设单位向城乡规划主管部门提交调整报告、建设项目批准、核准或者备案文件、土地使用权属证件、建设用地规划许可证和现状地形图等材料，经城乡规划主管部门审查符合调整

2 条件的，由城乡规划主管部门组织召开专家论证会，邀请专家对调整的必要性、合理性进行技术论证，提出专家论证意见;

(二)经专家论证同意调整的，城乡规划主管部门组织对调整报告和专家论证意见进行公示，必要时，可以组织听证，并形成公示或听证情况报告;

(三)城乡规划主管部门将调整报告、专家论证意见、公示及听证情况报告报县人民政府审定;

(四)县人民政府审定同意后，城乡规划主管部门根据县人民政府的审定意见，办理有关规划变更手续，同时将建设用地规划用地性质和容积率调整情况函告土地主管部门。土地主管部门负责收缴土地出让收益，并按程序变更《国有建设用地使用权出让合同》。

第十一条 城乡规划主管部门依法做出不予调整决定的，应书面答复申请人并说明理由。

第十二条 城乡规划主管部门组织专家论证会，根据我县情况抽调县级相关单位中级职称以上专业人员组成专家组。论证意见要附专家名单和本人签名，保证专家论证的公正性、科学性。

专家与申请调整建设用地性质或容积率的建设单位有利害关系的，必须回避。

第十三条 调整报告和专家论证意见应在城乡规划公示栏、建设用地现场和县人民政府网站进行公示，公示时间不少于7日。在控制性详细规划规定的用地容积率指标范围之外调整容积率的，公示时间不少于15日。

重要地块的调整报告和专家论证意见应当在本地主要新闻媒体进行公示。

第十四条 按照有关法律、法规规定，需进行听证的规划调整项目，按照《贵州省行政许可听证暂行规定》等有关规定执行。

3 第十五条 所有涉及用地性质或容积率调整的建设项目，其规划管理的有关内容必须依法公开，接受社会监督。

规划管理有关内容涉及保密要求的，按有关规定办理。 第十六条 控制性详细规划中地块的用地性质或容积率规定未发生变化的，该地块用地性质或容积率只能调整一次。

第十七条 城乡规划主管部门对建设用地和建设工程的规划许可，应当保持用地性质和容积率指标的延续性、一致性，对同一地块的建设用地规划许可、规划方案审定、建设工程规划许可、建设项目规划核实，核定的容积率指标及相应的总建筑面积应当一致。

分期开发建设的用地，各期建设工程规划许可证确定的建筑面积总和，不得突破规划条件或建设用地规划许可规定的容积率。

城乡规划主管部门进行建设项目规划核实时，必须审查用地性质及用地范围内的总建筑面积是否符合规划许可要求。不符合规划许可的，依法予以查处。

第十八条 违规调整规划用地性质或容积率的建设项目，城乡规划主管部门或者其上级部门应撤销其相关规划许可。

第十九条 对政府职能部门工作人员不按规定调整用地性质或容积率的，由其所在单位或上级主管机关给予纠正。

第二十条 纪检监察部门应当加强对建设用地容积率指标调整的监督检查。凡未履行调整程序，建设用地容积率指标一律不得调整;凡擅自调整的，应当追究当事人和相关部门领导的行政责任;构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第二十条 本办法自行文之日起执行。