以下是小编精心整理的《房地产投资成本计算研究论文(精选3篇)》的相关内容，希望能给你带来帮助!一、案例概况深天健（集团）股份有限公司（以下简称深天健）于1993年4月12日由深圳市建设集团公司将其所属的六家全资子公司合并重组，同时吸收定向法人参股而组建的定向募集股份有限公司。公司于1999年7月21日在深交所上市交易。
房地产投资成本计算研究论文 篇1：
对投资性房地产后续计量在上市公司执行情况的思考
［摘 要］ 我国财政部于2006年2月15日首次发布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》，该项准则于2007年正式实施。本文采用实证统计的方法对投资性房地产后续计量的执行情况进行分析，针对其中存在的问题提出了自己的看法。
［关键词］ 投资性房地产；后续计量；执行情况
doi:10.3969/j.issn.1673-0194.2009.10.006
［
2006年2月我国财政部发布了新的《企业会计准则——基本准则》和38项具体准则，这标志着与国际惯例趋同的新会计准则体系正式建立。其中投资性房地产从固定资产准则中分离出来单独成章被视为此次会计准则修订的一大亮点。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。新准则明确指出投资性房地产在后续计量时有成本模式和公允价值模式可供选择，其中优先选择的是成本模式，而公允价值模式须满足特定条件时方可选择。2007年是上市公司正式执行新准则的第一年，上市公司对后续计量模式选择的偏好怎样？由此隐含的问题有哪些，这些问题应当如何解决，本文拟对此进行探讨。
一、投资性房地产准则后续计量的有关规定
我国的《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定企业应当在资产负债表日采用成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式的，对于建筑物的后续计量，如折旧的计提，则适用《企业会计准则第4号——固定资产》。对于土地使用权的后续计量，如摊销，则适用《企业会计准则第6号——无形资产》。采用公允价值模式的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。但必须保证有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，并且同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
二、后续计量在上市公司的执行情况分析
《企业会计准则第3号——投资性房地产》明确提出了成本模式与公允价值模式是投资性房地产在后续计量时两种可供选择的模式。在新准则刚刚出台时，各界普遍预测很多公司会倾向于用公允价值模式。但是2007上市公司中期报告却显示出，众多握有物业的房地产公司及商业地产资源的热点公司采用公允价值模式进行后续计量的寥寥无几，大多数公司仍决定采用成本模式。对于2007年年报的执行情况又怎样呢？带着这一疑问，笔者试图通过对深沪两市上市公司2007年年报进行统计分析来回答这一问题。
从2008年1月22日沪深两市上市公司公布首份2007年年报开始，截至2008年4月30日，除*ST威达（000603）和九发股份（600180）两家公司外，沪深两市合计1 570家上市公司（沪市861家，深市709家）公布了2007年年报，其中，非金融类上市公司1 543家，金融类上市公司27家，A+H股上市公司53家。2007年是执行投资性房地产准则的第一年，在1 570家上市公司中，存在投资性房地产的有630家，仅占到总数的40.13%。此类公司中有18家，占了2.86%的上市公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。其余612家，占到97.14%的公司采用成本模式进行后续计量，具体见表1。
此次新准则颁布之前，投资性房地产是属于固定资产的范畴，其后续计量一般都采用成本模式，对此我们已经很熟悉。自从投资性房地产独立成章以后，后续计量又增加了公允价值模式，而采用公允价值模式最重要的是公允价值的确定方法。
根据上述18家公司披露的年报，除3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法外，有15家披露了公允价值的确定方法。公允价值计量的确定方法主要有房地产评估价格，这样的公司有10家，占到披露总数66.67%；通过第三方调查报告获得的有2家，占到披露总数13.33%；与拟购买方初步商定的谈判价下限的有1家，占披露总数6.67%；参考同类同条件房地产的市场价格有2家，占到披露总数13.33%，具体见表2。
三、投资性房地产准则后续计量执行情况的几点思考
通过对投资性房地产后续计量在上市公司执行情况的统计分析可以看出，目前具有投资性房地产项目的上市公司更倾向于选择成本模式进行后续计量，成本模式仍是后续计量的优先选择，公允价值计量模式仅仅是备选方案。笔者认为，在其现象的背后有许多问题仍值得思考。
1. 与国际准则趋同仍然有很长的路要走
如果说由于我国投资性房地产业快速发展，有关房地产和物业已成为企业一项重要的投资手段，这是投资性房地产准则出台的内因，那么与国际准则接轨便是它颁布的外因。但是我们应当清醒地认识到，在后续计量两种模式的优先选择方面，我国的投资性房地产准则与国际会计准则差异依然存在。国际会计准则《IAS 40——投资性房地产》规定，优先选择公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，只有当主体无法在持续基础上对投资性房地产的公允价值进行可靠确定时才采用成本模式。这是与我国目前会计准则在后续计量方面最显著的差异。可能的原因是，在我国市场经济发育还不完善的大环境下，投资性房地产的公允价值不易取得，或者说能够取得但是可靠性无法保障。在如今整个会计准则以会计信息可靠性为首要目标的基调下，计量属性更侧重于选择历史成本。上市公司实际执行时选择成本模式进行后续计量更是无可厚非了。可问题的关键是，下一步如何推动投资性房地产后续计量的国际协调。市场经济的发展与完善不是一朝一夕可以改变的，这就从根本上决定了与国际准则趋同的长期性。但是我们不能等到市场经济发育成熟了再去使用公允价值，既然可靠性是被谨慎采用的原因所在，能否在提高可靠性的基础上逐渐采用值得我们思考。
2. 后续计量采用公允价值模式的前提是保证公允价值取得的可靠性
无论是我国所规定的公允价值的确定方法，还是FASB在《财务会计准则公告第157号——公允价值计量》中所构建的“公允价值层次”，在本质上是一致的。也就是说，公允价值的取得，首选的是活跃的公开市场报价，如果在目前的市场条件下，公开市场报价不易取得，公允价值的确定则往往要通过专业评估人士的估价。从15家采用公允价值的公司所披露的公允价值确定方法来看，其中的10家采用了房地产评估价格，占到样本公司的66.67%。由此可见，在公允价值的确定方面，实务界还是比较倾向于借助独立第三方的房地产评估价格。但问题在于，目前我国具备地产评估资格的有资产评估师、房地产估价师和土地估价师，他们分别隶属于财政部、建设部和国土资源部管理。在进行地产估价时有时会依据各自的评估细则，投资性房地产价值的公允性难以保证。为此，首先3部门应当联合发布投资性房地产统一的评估细则，对于具备投资性房地产评估资质的人员颁发证书，有这一部分人员专门负责投资性房地产的评估业务。其次，要统一作为评估依据的原始凭证。原始凭证是在经济业务发生时取得或填制的，用以证明经济业务的发生或完成情况的书面证明，它是会计核算的原始依据。原始凭证的合法、真实、准确与否决定整个会计核算的质量，进而决定会计信息的质量。因此，要保证会计信息的可靠性，首先应当从评估业务的原始凭证及其规范化入手，从会计信息产生的源头把好关。
3. 成本模式下资产的折旧和摊销是否属于后续计量
既然有612家，占到97.14%的公司采用成本模式进行后续计量，具体来说，对于建筑物的后续计量，如折旧的计提，则适用《企业会计准则第4号——固定资产》；对于土地使用权的后续计量，如摊销，则适用《企业会计准则第6号——无形资产》。那么什么是后续计量？在新准则及其指南对此尚未明确的前提下，成本模式下资产的折旧或摊销属于后续计量是否合适？由于后续计量概念的缺失，我们无法对成本模式下资产折旧或摊销属于后续计量是否合适作出评价。
遗憾的是，已有文献并未对后续计量的概念做出统一界定。代表性观点中，美国FASB在1984年12月发布的第5号财务会计概念公告《企业财务报表的确认和计量》仅指出了会计计量的概念，即对于一项资产或负债，确认不仅要记录该项目的取得和发生，还要记录其后发生的变动，包括从财务报表中予以取消的变动，其中并没有直接涉及后续计量的概念；潘立新（2000）指出，后续计量要衡量和确定该交易与事项的货币数量在初始计量后的变动情况，以反映企业财务状况及变动的财务成果；而葛家澍教授（2003）将后续计量看成是抛开前一次计量后重新开始的计量；陆建桥（2005）指出，后续计量更侧重于衡量和确定该交易与事项的货币数量在初始计量后的变动情况。很明显，以往的研究已经涉及了后续计量的有关思想，但是对于后续计量概念仍缺少一个统一界定。笔者认为，后续计量是通过借助一定的计量属性，对处于初始计量和终止计量之间的会计要素变动予以的新起点计量（fresh-start measurement）。由此可以推出，要想称之为后续计量，必须同时具备以下3个基本条件：
（1）从计量属性来说，作为会计计量的有机组成部分，一般也是由计量单位和计量属性两个要素组成。后续计量仍然是对会计要素某一特征的数量描述，因而，为了实现财务报告的目标，需要借助一定的计量属性。
（2）从计量的时间段来说，后续计量应当是处于初始计量与终止计量之间的计量。从这一点可以看出，后续计量是有别于初始计量和终止计量的。
（3）从计量的特性来说，后续计量是对资产或负债取得或发生后，对于其后发生的变动予以的新起点计量，这种计量与前一次的计量结果没有任何关系，是完全抛开前一次的计量。
在成本模式下，把计提折旧和无形资产的摊销认为是后续计量。笔者认为，此提法有待商榷。虽然它们符合第二个条件，即整个事项发生在初始计量与后续计量之间，计量时间段的要求是满足的。但是另外两个条件就不具备了：首先，无论是对固定资产折旧的计提还是对无形资产价值的摊销，它们只是按历史成本计算条件下对初始计量所确定价值即成本的分配与摊销，无论是固定资产还是无形资产其账面金额一般是不变的，始终反映的是它们的初始取得成本，因此历史成本只能用于初始计量，而无法用于后续计量。其次，折旧或摊销数都是在初始历史成本的基础上按照一定的方法计算的，它们与初始计量成本密切相关，并非是一种新起点计量。由此可见，将折旧计提和无形资产的摊销认为是后续计量是不妥的。
主要参考文献
［１］ 财政部会计司，企业会计准则讲解2006［Ｍ］．北京：人民出版社，2007.
［２］ 潘立新．后续计量浅析［Ｊ］．财会月刊，2000（22）.
［３］ 葛家澍．关于会计计量的新属性——公允价值［Ｊ］.上海会计，2001（1）.
［４］ 陆建桥．关于会计计量的几个理论问题［Ｊ］．会计研究，2005（5）.
［５］ 李高波．新会计准则后续计量问题探讨［Ｊ］．财会月刊：会计版，2008（3）.
作者：蒋泽生 李高波
房地产投资成本计算研究论文 篇2：
对“深天健”是否为“会计制度红利”概念第一股的探讨
一、案例概况
深天健（集团）股份有限公司（以下简称深天健）于1993年4月12日由深圳市建设集团公司将其所属的六家全资子公司合并重组，同时吸收定向法人参股而组建的定向募集股份有限公司。公司于1999年7月21日在深交所上市交易。深天健除市政工程、建筑施工、房地产开发与销售取得收入之外，还拥有投资性的房地产，取得租金收入，公司一直处于稳健经营、持续发展状态。2013年4月11日，《时代周报》一篇题为“资产严重低估、深天健涉嫌隐匿百亿资产”的报道，在证券市场上引起轩然大波，受到该消息的刺激，公司当日的股价高开高走，以涨停板报收8.41元，创今年以来阶段新高。深天健当晚发布澄清公告，“公司不存在前述媒体报道所谓‘隐匿资产’的情形，该报道有误导成份，因该媒体的曲解和不实报道给公司造成的不良影响，公司保留追究其法律责任的权力”。《时代周报》此文作者认为：深天健潜在资产众多，拥有账面价值8.55亿元的投资性房地产，长期采取成本计量方法核算并计提折旧，若按公允价值核算，投资性房地产价值可增加106.7亿元；甚至认为，深天健投资房地产因会计政策的变更重新估值，将成为会计制度红利的最大受益者，每股净资产将从6.4元暴增到22.4元，股价将腾空而起，有近3倍的涨幅，才能和净资产相匹配，深天健将成为“会计制度红利”概念第一股。笔者认为，双方争论的焦点，就是公司的投资性房地产的后续计量问题，是按成本计价还是采取公允价值计价。计量方法的选择给上市公司管理层提供了一定的盈余管理空间，管理层会计政策的取向，影响着公司利润和净资产的高低，进而影响着公司的股价。本文从双方所争论的焦点进行分析，以便探讨深天健是否为“会计制度红利”概念第一股。
二、案例分析
（一）投资性房地产成本模式计量
《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产。深天健用于出租的商铺及房屋建筑物、各已完工房地产项目配套车位和会所，其拥有的物业符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》确认的条件，属于公司投资性房地产。深天健2012年年报显示：“公司拥有租赁物业面积约31.62万平方米，出租率达到99%，实现租赁营业收入8 880.15 万元”。截至2012年年报，公司投资性房地产账面净值为8.55亿元，公司对投资性房地产采用成本后续计量模式，并计提折旧（见表1）。
深天健采取成本模式进行核算，公司投资性房地产按取得时的初始成本进行计量，并计提折旧，公司的账面价值不受公允价值的影响不易虚增或虚减资产价值。相对于公允价值模式，成本模式在一定程度上防止了企业的舞弊行为，降低了企业随意调节利润的可能性，提高了会计信息的可靠性。但是，采用成本模式进行核算，公司资产的真实价值不能及时、客观地加以反映。由于我国人民币持续升值，投资性房地产资产大幅升值，大多数房地产的账面净值相对于市场价值已明显低估。深天健大部分的物业位于深圳市福田区，以此数据折算，仅2 706元/平方米，而深圳福田区的商铺均价最少5万-6万元/平方米。深天健仍以历史成本对投资性房地产计价，不能客观反映投资性房地产的真实价值，也不利于投资者利用会计信息做出正确决策。深天健董秘向《时代周报》记者表示：“公司不会重新估值，我们采取的这种成本计算模式很省事，并且一直很稳定。证监会也要求上市公司谨慎变更资产核算方法，且变更需要确凿的证据。”深天健这种成本模式计价无可厚非，公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量的会计处理方法在财务上更为谨慎和稳健。
（二）投资性房地产公允价值模式计量
我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定：只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。《时代周报》的作者认为：深天健拥有的物业大多位于深圳市福田区，福田区的商铺均价最少5万-6万元/平方米，主城区商铺价格高达15万-80万元/平方米，深天健能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格，可以在房地产交易市场中直接交易，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。其投资性房地产符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》用公允价值模式计量的投资性房地产的条件。若按深圳福田区的商铺均价计算，公司的投资物业公允价值高达115.3亿元（见表2），比账面价值将增加106.7亿元，每股净资产将从6.4元暴增到22.4元。
深天健若按公允价值模式计价，能够及时反映企业管理层受托经济责任的履行情况，客观地反映资产的真实价值及其变动，不仅归属股东权益会增加，而且可以不用计提折旧，拥有投资性房地产的企业当期净利润，将会有一定的提升；并且有利于会计信息使用者利用会计信息做出正确的判断和投资决策，有助于外部投资者和债权人等评价企业的经营管理者的经济责任和资源使用的有效性。但是，公允价值取得较为复杂，使企业难以取得投资性房地产的公允价值，在执行过程中有可能成为企业操纵利润的工具。深天健董秘向《时代周报》记者表示：“公司对投资性房地产采用成本模式计量的后续计量模式，符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，公司在历年定期报告中对投资性房地产的会计政策均进行了详细的披露，不存在违规情形，也不存在资产低估或高估的情况”。《时代周报》的作者认为，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，能够比较客观、全面地反映公司投资性房地产的真实价值，上市公司采用公允价值计量将是大势所趋。
（三）投资性房地产的成本模式转为公允价值模式账务处理
深天健若有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。若深天健变更会计政策，由成本模式转为公允价值模式时，应作为会计政策变更，其账务处理如下（单位：万元）：
借：投资性房地产——成本（公允价值） 1 153 192
投资性房地产累计折旧 36 038
贷：投资性房地产 121 613
递延所得税负债 266 905
盈余公积 80 071
利润分配——未分配利润 720 641
（四）两种后续计量模式对企业相关财务指标的影响
深天健若有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将成本计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。从表1、表2相关数据可以计算得知：投资性房地产净增加1 067 617万元，递延所得税负债266 905万元，净资产因此增加800 712万元。对公司的财务状况和经营成果将有重大影响：
1.对企业财务状况的影响。采用公允价值模式公司的资产将随投资性房地产的公允价值增加使资产增值，资产账面价值的增加，会降低企业的资产负债率，使企业呈现较低的财务风险，有利于企业在资本市场融资。公司资产总额大幅度上升，公允价值模式下资产总额为1 925 445万元，而在成本模式下资产总额为8 57 828万元，相比成本模式，若采用公允价值模式使公司的资产总额增加了1 067 617万元，资产总额上升了124.5%；资产负债率大幅降低，在成本模式下资产负债率为62.5%，而在公允价值模式下资产负债率为41.7%，若采用公允价值模式将使公司资产负债率降低20.8%，因此，采用公允价值模式，将使深天健投资房性地产的增值显性化，有利于该公司股票在资本市场上获得合理的定价，也有利于该公司的后续融资。
2.对企业所有者权益的影响。对于首次执行公允价值模式的企业，转换当日投资性房地产公允价值与原账面价值的差额计入股东权益。资产总额增加1 067 617万元，递延所得税负债增加266 905万元，从而使股东权益增加了800 712万元。由于我国房地产行业处于景气周期中，投资性房地产的公允价值往往高于其取得的成本，由此大幅增加企业的股东权益。
3.对企业损益的影响。我国目前房地产市场处于高速发展阶段，投资性房地产有持续稳定的增值潜力，在以后资产负债表日，投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量带来的资产增值，不需要计提折旧和进行摊销，从而减少成本支出1 900万元，将会给企业带来额外的1 900万元利润增长。但是，对于投资性房地产的公允价值过高重估产生的变动损益，对利润带来的影响，掩盖了管理者的实际管理能力。在我国相关法规还不健全、监管力度不够的现实情况下，很容易为企业操纵利润提供机会。
三、结论
企业对投资性房地产后续计量模式的选择，受经营管理者和会计信息使用者对企业价值判断标准的影响。以利润作为企业价值的判断标准，在预计投资性房地产将持续升值的情况下，对企业而言，会考虑公允价值模式，每期资产负债表日，投资性房地产公允价值和原账面价值的差额将增加当期利润。以现金流状况作为企业的判断标准，对企业而言，将对公允价值模式持观望态度；而采用成本计价模式，每年可以节省大量的评估费用，会减少企业的现金流出。以企业价值最大化作为判断标准，对企业股东而言，可以将企业的经济资源配置状况、资本的保值增值能力作为投资决策的依据。总之，投资性房地产在后续计量模式中，是采用成本模式还是采用公允价值模式，要基于企业现实情况的考虑，深天健管理层和《时代周报》的作者争论的焦点，就是对投资性房地产后续计量模式的选择意见不一。管理层会计政策的取向，影响着公司利润和净资产的高低，进而影响着公司的股价高低。深天健是否是“会计制度红利”概念第一股，投资者可根据自己的专业知识对资产估值和公司价值做出独立的判断和正确的投资决策。
参考文献：
1.财政部会计司.企业会计准则讲解[M].北京：人民出版社，2007，（4）.
2.高玲玲.新会计准则中投资性房地产的公允价值评估初探[J].中国资产评估，2007，（5）.
3.胡燕，张磊.关于《投资性房地产》准则的思考[J].北京工商大学学报，2007，（4）.
作者简介：
郑丙金，男，江苏联合职业技术学院会计系，副教授。研究方向：上市公司的资本运作及审计教学。
作者：郑丙金
房地产投资成本计算研究论文 篇3：
２００９年ＣＰＡ《会计》考试大纲及样题解读
编者按：CPA考试牵动着数万会计人的心。不论是正在积极备战的考生，还是在6CPA战线中执业十余年的老兵，对CPA考试制度改革都颇为关注。随着新会计准则和审计准则的颁布实施，2009年的CPA考试教材发生了很大的变化，其合金量越来越高，难度也越来越大。2009年是CPA新考试制度实施第一年，面对层级多、期限长的注会新制度。安排好学习计划和调整好学习方法对于参加考试的考生来说至关重要。2009年的CPA考试即将开始，为了便于考生更好地报名、复习、应试，帮助广大考生熟悉新政策，清晰解题思路，摸清命题规律，在复习中达到事半功倍的效果，本刊特约从事多年注会考试辅导的相关专家，对教材的重要变化、难点问题条分缕析，释疑解惑，以供考生作为参考。
一、《会计》科目教材新增、修改内容
(一)章节体系的调整 删掉了第二章货币资金，其余章节的编号依次前提，总章节改为二十六章。
(二)内容的调整 一是增值税的会计处理调整。(1)生产经营用固定资产的取得成本中不再包括增值税，购入的用于集体福利或个人消费等目的的固定资产购入成本仍包括增值税；(2)增值税的视同销售行为中取消了“以自产产品用于生产经营用工程建设”的情况，不予抵扣项目中也取消了“将购买的物资或应税劳务用于生产经营用工程建设”的情况；(3)小规模纳税人的税率改为3％。二是剔除了受托加工或翻新改制金银首饰的规定。三是非货币性资产交换中补价的计算不再考虑增值税；在多项非货币性资产交换时，如果涉及增值税应先在换入资产总的待分配价值计算中先行剔除，再按各项资产公允价值所占比例进行分配。四是增加了自营工程中待摊支出分摊率的计算处理。五是固定资产后续支出作了原则性调整：(1)符合固定资产确认条件的，应当eta固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；不符合固定资产确认条件的，应当计入当期损益；(2)大修理如果符合资本化条件应列入固定资产成本。六是持有待售无形资产不进行摊销按照账面价值与公允价值减去处置费用后净额孰低进行计量。七是对企业持有以备经营出租的空置建筑物，董事会或类似机构作出书面说明，将其用于经营目的且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。八是企业购入的房地产部分用于出租(或资本增值)、部分自用，用于出租(或资本增值)的应当予以单独确认，按不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间分配。九是投资性房地产在建期间由“在建工程”改为“投资性房地产——厂房(在建)”。十是商业银行等金融企业按照规定在税后利润中提取的一般风险准备也构成所有者权益。十一是可供出售金融资产外币非货币性项目的汇兑差额取代了原来可供出售金融资产公允价值的变动，汇兑差额列入“资本公积”。十二是销售退回的“其他应付款”改为“预计负债”。十三是资产负债表日后事项的销售退回如果发生在汇算清缴日后则不调整“应交所得税”。
二、《会计》新大纲对测试内容的能力分级
新大纲就考生对知识的掌握程度作了详细分级，级次越高，其
三、《会计》题型结构及变化
(一)单项选择题共21题，由20个单选题和1个计算题本质的串连单选题构成，20个传统单选题每题1分，共20分，最后的串连单选题有4个小题，每题1分，共计4分，该题型合计分值为24分。’与2008年试题相比，难度略有降低，主要体现在组题方式上修正了2008年的激进式出题思路，很大程度上回归了传统单选模式，体现了测试的广度和一定的深度。
(二)多项选择题共9个题，由8个传统多选题和1个计算题本质的串连多选题构成，8个传统单选题每题2分，共16分，最后的串连多选题有4个小题，每题2分，共计8分，该题型合计分值为24分。与2008年试题相比，难度略有下降，主要体现在组题方式上的修正，很大程度上回归了传统多选模式，体现了测试的广度和一定的深度。
(三)计算及会计处理题共4题，每小题8分，本题型共32分，与往年相比，增加了一道计算题，题量略有增加，但其关注的考点与传统的计算题知识点相同，无题型及内容的本质的变化。
(四)综合题只有1个题，共20分。其样题选材的是最为传统的资产负债表日后事项的系列调整，除了题量作了一半删减外，无题型及内容的本质变化，相比Stag题的题量变化，只是将综合题的题量转移给了计算题，当然一个综合题换成了计算题，难度必会消减，这也是中注协强调多次强调的“难度下降”的表现。
四、新大纲对考试的影响
(一)客观题回归传统，难度下降测试的重点及难点无本质变化相比2008年，大纲无本质调整，只在详细内容上根据新税法作了微调，重点及难点依然保持传统。2008年难度大、题量多的测试题型没有在2009年延续，即使在单选题和多选题各自保留了一个2008版客观题，但大趋势是回归了传统。
(二)主观题强调基础性实务操作减少了一个综合题，增加了一个计算题，由高难度向低难度调整，体现了基础性实务操作的重要性，综合题更是体现注册会计师难度的一个点缀。
(三)客观题与主观题持平 样题中客观题48分，主观题52分，几乎是五五开，与往年的四六开有不少的调整，这也进一步体现了中注协降低考试难度的初衷。
五、考试命题预测
(一)客观题的命题方向一是可比性、谨慎性、重要性、实质重于形式的实务应用，资产的确认，即辨认是否够格确认为资产，收入的确认，即辨认是否够格确认为收人；二是交易性金融资产最终出售时投资收益的金额计算及累计投资收益额的计算，持有至到期投资的入账成本、每期投资收益、转化为可供出售金融资产时“资本公积”、最终出售时投资收益等指标的Stag，可供出售金融资产减值中资产减值损失额及最终出售时投资收益额的计算，可供出售金融资产的会计处理原则；三是商业企业购入方式、委托加工方式、债务重组方式及非货币性资产交换方式下的入账成本的计算，存货减值准备计提额的计算；四是同一控制下与非同一控制下长期股权投资入账成本的计算，同一控制下长期股权投资初始投资成本与所付资产账面价值之间的差额的冲抵顷序，同一控制下合并方以发行权益性证券作为合并对价时资本公积的计算，非同一控制下购买日的确认标准，非同一控制下长期股权投资的初始计量原则，成本法下收到现金股利时冲减投资成本额及投资收益额的计算，权益法下股权投资差额的会计处理，被投资方盈余或亏损时投资方的会计处理，尤其是在被投资方资产账面口径与公允口径不一致时、被投资方的亏损使得投资方的账面价值不足以抵补其承担部分时以及被投资方先亏损后盈余时的会计处理，被投资方所持有的可供出售金融资产出现公允价值增值时投资方“资本公积”额的计算，成本法转权益法时投资方的会计处理；五是固
定资产在分期付款方式下入账成本的计算、每期财务费用的计算及每期期初长期应付款的现值计算，非货币性资产交换及债务重组方式下固定资产入账成本的计算，固定资产盘盈、盘亏的会计处理原则，尤其是盘盈时按前期差额更正的会计处理原则，固定资产弃置费的会计处理原则，固定资产减值计提额及后续折旧额的计算，常以所得税的结合作为题目设计的深化方式，固定资产使用寿命、预计净残值及折旧方法的复核所产生的指标修正属于会计估计变更，固定资产改扩建后价值的计算及后续折旧额的计算，固定资产出售时损益额的计算；六是无形资产在分期付款方式下入账成本的计算、每期财务费用的计算及每期期初长期应付款现值的计算。非货币性资产交换及债务重组方式下无形资产入账成本的计算，土地使用权的会计处理原则，无形资产研究开发费用的会计处理原则，开发阶段有关支出资本化条件的确认，无形资产使用寿命的确认原则，无形资产减值的提取和后续摊销额的计算。无形资产出售时损益额的计算；七是投资性房地产的界定，投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的会计处理原则，投资性房地产成本计量模式转为公允价值计量模式的会计处理原则及关键核算指标的计算，公允价值计价的投资性房地产转化为自用房地产或存货时的会计处理原则，以及自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投资性房地产时的会计处理原则，投资性房地产在处置时的损益额的计算；八是资产减值准则的适用范围，资产减值迹象的判断，每年需进行减值测试的资产认定，，资产可收回价值的确认原则、公允处置净额的计算中公允价值的选择标准、预计未来现金流量计算中现金流量的确认原则及折现率的选择标准以及外币未来现金流量折现的计算原理，资产减值损失的确认和计量原则，固定资产、无形资产减值提取与后续折旧或摊销额的计算，资产组的界定，资产组减值的计算；九是短期借款及应付票据计提利息的分录、无法偿付的应付账款的会计处理原则、非货币性职工薪酬的会计处理以及辞退福利的费用归属，增值税的抵扣凭证、视同销售与不予抵扣的业务区分及会计分录、委托加工应税消费品时消费税与加工物资成本的关系确认，应付债券中每期利息费用的计算、每期期初债券本金的计算及可转换公司债券中负债与权益的划分、转股前利息费用的推算以及转股时资本公积的计算；十是资本公积的组成内容及会计处理；十一是商品销售收入的确认条件、提供劳务收入的确认条件、让渡资产使用权收入的确认条件以及建造合同收入的确认条件的比较，现金折扣、商业折扣、销货折让及销售退回的会计处理对比，代销方式、预收款方式、分期收款方式、附销售退回条件的商品销售方式、售后回购方式、售后回租方式以及以旧换新方式下商品销售收入的确认原则及关键指标的计算无法可靠估计相关要素时劳务收入的确认方法及账务处理，同时销售商品和提供劳务时收入的确认原则及账务处理，特殊劳务收入的确认条件对比，建造合同收入在完工百分比法下各项收入、支出指标的计算，营业外收入和营业外支出的业务范围界定；十二是资产负债表中“应收账款”、“预收账款”、“应付账款”、“预付账款”、“存货”、“一年内到期的非流动资产”、“持有至到期投资”、“长期应收款”、“长期待摊费用”、“可供出售金融资产”、“投资性房地产”、“长期股权投资”、“固定资产”、“无形资产”、“开发支出”、“商誉”、“递延所得税资产”、“递延所得税负债”、“应付职工薪酬”、“应交税费”及“库存股”的编制方法；现金流量表中关键项目的填写，具体操作方法有：采用公式推导方法认定“销售商品、提供劳务收到现金”及“购买商品、接受劳务支付现金”两个项目。采用对号入座的认定方法填列经营活动中“其他收入”项、“支付给职工的现金支出”项、“支付的各项税费”项和“其他支出”项；投资活动中“收回投资收到的现金”项、“取得投资收益收到的现金”项、“处置固定资产、无形资产和其他长期资产收到的现金净额”项和“投资支付的现金”项；筹资活动中“吸收投资收到的现金”项、“借款收到的现金”项、“偿还债务所支付的现金”项、“分配股利、利润或偿付利息支出的现金”项；关联方关系的界定及披露，以多项选择题方式测试。十三是或有事项的确认条件，预计负债金额的确认及费用的归属方向，或有负债及或有资产的披露原则，待执行合同的会计处理；十四是换人非货币性资产的入账成本计算，公允价值计量模式下非货币性资产交易损益的计算，非现金资产抵债方式下债务人的重组收益及非现金资产转让损益的计算，非现金资产抵债方式下债权人的重组损失及换入非现金资产入账成本的计算，修改偿债条件方式下(包括不存在或有条件和存在或有条件两种情况)债务人重组收益及新的应付账款入账额的计算；十五是各项借款费用资本化条件的界定，开始资本化日、停止资本化日及暂停资本化的认定原则，专门借款利息费用资本化的计算，一般借款利息费用资本化的计算，既有专门借款又有一般借款方式下利息费用资本化的计算；十六是“应交所得税”、“递延所得税资产或负债”及“所得税费用”等三个关键指标的计算，某时点递延所得税资产或递延所得税负债的余额推算，尤其是在改变税率的情况下；十七是记账本位币的确认原则，期末汇兑损益的计算，外币报表折算中汇率的选择，融资租赁的确认原则，经营租赁时租赁双方损益的计算方法，融资租赁下承租方租入固定资产入账成本的计算，融资租赁下承租方未确认融资费用的分摊方法，融资租赁下出租方未实现融资收益的计算，售后回租时递延收益的分摊方法；十八是会计政策变更与会计估计变更的界定，追溯调整法下会计政策变更及前期差错更正时盈余公积及未分配利润指标的推算，会计政策变更、会计估计变更及前期差错更正的报表附注披露，调整事项与非调整事项的辨认，调整事项中所得税费用、盈余公积、未分配利润的推算；十九是合并范围的确认，合并报表前的准备工作及会计调整分录，抵销分录编制中相关指标的推算，基本每股收益的计算，稀释每股收益的计算。
(二)计算题的命题方向一是应付债券专题，以可转换公司债券为主要选材方面；二是资产减值专题，以资产组的辨认、资产组的减值计提及总部资产减值的认定为主要测试内容；三是金融资产专题，以持有至到期投资与可供出售金融资产为主要测试角度；四是长期股权投资专题，以成本法、权益法的会计核算及成本法转权益法的会计核算为主要测试内容；五是借款费用专题，以专门借款、一般借款混合在一起计算利息费用资本化为主要测试角度；六是所得税专题；以应交所得税、递延所得税资产或负债及所得税费用的计算为主要测试角度，另外对税率改变时上述三指标的变动也要重点留意；七是财务报表专题，针对某一期间的业务进行账务处理并编制出相关利润表为主要测试方式；八是资产负债表日后事项专题，以诸多调整事项的修正分录及报表项目的调整为主要测试方式；九是合并报表专题。主要测试抵销分录的编制。
(三)综合题的命题方向一是以资产负债表日后期间为平
台，以多种业务为对象展开会计调整及报表修正的会计处理。此类题目年年必测，已成惯例。从近年的试卷来看，这些纳入资产负债表日后期间的业务主要集中于会计差错更正、或有事项、收入、投资、资产减值准备计提、合并会计报表等业务。二是以长期股权投资为题目设计起点，通过成本法转权益法来完成控股合并，进而引发合并会计报表问题；再通过内部交易的设计提供抵销分录的编制选材；最终以填制表格方式完成合并报表相关项目的数额认定。三是将计算较为复杂的知识单元加大信息量使其由一般类计算题升格为综合题，如2007年试卷中的第一个综合题就是一个较为单纯的资产负债表日后调整事项题目，只不过在调整事项的数量上作了加大，使得题目难度有所提高。
六、复习方法
(一)对照大纲，明确重点注册会计实务考试大纲由财政部会计资格评价中心精心编制，是编写注册会计实务教材的直接依据。大纲的每一章内容之前，一般都应列明本章应当掌握、熟悉和了解的内容，希望大家收到大纲和教材之后，能够仔细对照大纲将应当掌握的每一个问题在教材的相关页码或标题上做出明显的标记，以便反复多次地加强对这些重点内容的学习。对于大纲要求熟悉的内容，则应做出另一种标记，以便进行比较重要性的学习；至于大纲要求了解的内容则无需做标记，一般进行泛泛学习即可，不必花费过多的时间。
(二)紧扣教材，认真复习注册会计实务教材由财政部会计资格评价中心委托有关专家和权威人士严格根据考试大纲而认真编写，不仅阐述条理，文字清晰，质量可靠，而且内容丰富，强调基础，重点突出，难点清楚，例题经典，包含了所有的考点。只有教材才是考生复习应考的最根本、最具体的依据。理在教材，题在教辅，通一理则能解百题。因此，考生购买到注册会计实务教材之后，应当以教材为主，并将会计准则作为主要的参考资料。每位考生都应当对教材内容至少进行一边全面认真的复习(包括课文、例题、甚至是标点符号)。在此基础上，应当对重点、难点内容进行三四次或五六次的反复学习。学习过程中，既要注意关键的字、词、旬、段、题，区分容易混淆的知识点，又要特别注意将不同章节之间的相关内容联系起来进行比较对照性的学习，从原理到例题、再从例题回到所包含的原理，反复学习与理解，不断巩固和提高运用所学原理解答习题的能力。
(三)参加辅导，做好笔记 在初步学习教材内容的基础上，先听辅导课，后看相应的书面课件。每次听课前均应准备好教材、即时贴、草稿纸、钢笔、计算器等学习用具。在听课过程中，应当对有关重点、难点和新点直接在教材上做标注，或者是做成活页笔记并粘贴在教材的相关页码中，这样可以节约时间、方便携带、随时复习。
(四)选择教辅，适量做题质量上乘的教学辅导书可以在一定程度上与指定教材相辅相成，能够为考生起到积极有效的作用。这是因为有的辅导书能够从复习方法指导、历年试题分析、重点知识归纳、疑难问题解释到同步练习题、跨章节练习题和全真模拟题的答案及解析等不同角度，全方位地向考生提供帮助，有助于考生快速理解教材，顺利通过考试。因此，除大纲、教材和准则及其指南以外，考生还应当具有一种高质量的教学参考书。鉴于目前市场上的辅导书五花八门、质量参差不齐，提醒考生在选购时应当仔细辨别。一旦拥有，就应当根据教材上的原理以及重点和难点内容对照辅导书有选择地进行学习和做题，切记不要离开原理而盲目做题。由于时间的关系，考生不可能做很多的题目，因此主张考生做题不在多、而在精，即每做一道题目，都应当反复体会其中的原理，并主动学会不断变化条件举一反三、触类旁通。具体而言，考生做题的程序可以分为两个阶段。首先是在掌握教材各章内容的基础上，进行同步练习，即按章节做练习题，目的是应对考场上的客观题和计算分析题；其次，是待教材全部内容学习结束并熟练掌握以后，再去进行“模糊”练习，即不分章节，见题就做，除练习客观题和计算分析题以外，应当以综合题为重点进行必要的练习。
(编辑 代 娟)
作者：高志谦