想必大家在写论文的时候都会遇到烦恼，小编特意整理了一些《物业管理法律关系论文(精选3篇)》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。摘要：物业管理中的法律关系错综复杂，既存在物权关系，也存在债权关系，同时还存在人的行为。本人就物业管理中的法律关系谈几点个人看法。
物业管理法律关系论文 篇1：
对完善第一次业主大会程序的思考
摘 要：业主大会筹建难是我国各地普遍存在的问题，造成这种现象的原因是多方面的，其中法规对第一次业主大会程序的设置就是原因之一。文章从申请主体以及业主大会筹备组的组成等方面进行探讨，提出应该增加物业服务企业为申请主体，并在立法中明确规定有关行政主管部门、单位等的指导、申请期限，以使业主大会顺利召开，以体现行政效率原则，也使得对有关法律主体处理有法可依。
关键词：筹备 业主大会 申请 期限
召开业主大会是业主行使自我管理权的主要方式，毋庸置疑，在召开的众多业主大会会议中，首次业主大会具有更为重要的意义。首先，首次业主大会的召开是选举产生业主委员会的前提，是业主自治组织建立和完善的标志。其次，首次业主大会的召开能促进物业服务企业改善服务质量、提升物业服务水平。最后，召开了首次业主大会后，物业管理法律关系就能得到完善和平衡。
在满足成立业主大会的条件后,如何筹备与组织第一次业主大会就成了当务之急。在一个物业管理区域内，业主来源各不相同，要将所有业主组织起来并达成一些涉及共同利益的协议，要做的准备工作、组织工作是比较复杂的,这体现在法律上就是筹备业主大会须经过一系列程序与步骤。我国目前施行的法规中对第一次业主大会的筹备过程都有比较明确、详细的规定，但由于我国物业管理推行的时间不长，各地的实践经验较少，这些程序在具体运行中也暴露出不少需要修改与完善的地方。2010年9月，上海市开始对《上海市住宅物业管理规定（修订草案）》征求市民意见，征求意见的结果反映出业主大会筹建、加强对业委会监督、规范物业企业服务是大家关注的焦点,这种现象在近年一些省市修订物业管理条例时也常常出现。由于篇幅的限制，本文主要对完善首次业主大会程序涉及的以下几个问题进行探讨，希望能抛砖引玉。
一、首次业主大会的申请问题
在满足成立首次业主大会的条件后，谁具有资格或权利提出召开首次业主大会的申请？如果有资格申请者不申请如何处理？这是两个相互联系的问题，也是立法首先要解决的问题。
立法在考虑赋予某一法律主体具有某些权利时需要关注被赋予的权利与法律主体利益的关联性和权利行使的方便性。目前我国法律规定两类主体有申请召开首次业主大会的权利，即：建设单位和业主。通过对现行法规的解读，我们不难发现，绝大部分地方性法规以及建设部出台的《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》）都将建设单位规定为首要的申请主体，要求建设单位在具备召开首次业主大会条件时将筹备会议所需资料报送物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府。在此,我们不妨来梳理一下前期物业管理中的具体运作过程。按照《物业管理条例》第三章关于“前期物业管理”相关条款的规定，在前期物业管理中，首先由建设单位选聘物业管理企业并与之签订书面的前期物业服务合同，并将前期物业管理服务合同约定的内容包含在与物业买受人签订的买卖合同中，物业管理企业经过验收承接物业后正式对物业区域进行实体管理。此时，物业管理企业的首要任务就是配合建设单位做好业主顺利收楼入住的工作，这在物业管理实践中叫“入伙”。业主需要办妥入伙手续，按照入伙的具体程序和步骤接收、签署一些文件和协议，如入伙协议、楼宇交接书等，还需交纳一些费用，通常包括预交几月或半年的物业管理费、交纳专项维修资金等，办妥各种手续后，物业管理企业才正式把业主所购物业的钥匙交给业主。简言之，建设单位通过前期物业管理合同将物业区域的前期物业管理委托给其选聘的物业管理企业，物业管理企业通过与业主签订入伙协议与业主之间建立物业服务合同关系。显然，通过上文的阐述，我们不难发现，在物业管理实践中，直接与业主办理物业交接手续的是物业服务企业，建设单位并没有直接向业主履行交付物业的义务，而是将全部拟交付物业通过物业服务企业的承接验收后统一交给物业服务企业，由其逐户向业主履行交付物业的义务，这实际上就是将物业的交付与业主的入住“捆绑”的做法，目的之一是保证前期物业服务费的收取。显然，在物业承接验收后，建设单位就会将拟交付物业的出售情况表、物业的相关资料等移交给前期物业服务企业，至于向业主的实际交付，建设单位则不再参与，业主对物业的实际使用情况就更不在建设单位的掌握之中了。然而立法上却出现了一个有趣的现象，对首次业主大会召开条件的规定主要体现在两个方面，即业主入住率和物业交付使用面积需达到一定比例；立法却同时给予建设单位以申请召开首次业主大会的权利，通过上文的阐述我们已经知道业主入住率和物业交付使用面积这些信息均掌握在物业服务企业手中，法律却将申请成立业主大会的权利给予了建设单位。物业服务企业和建设单位在法律上是两个不同的法人，均具有独立的民事法律地位，都具有民事法律主体资格，虽然我国目前的现状是物业服务企业和建设单位之间有着“亲缘”关系，但并不能因此否认物业服务企业的独立法律地位，更不应该由建设单位代替物业服务企业，这种规定是对物业管理实践的一种扭曲的反映，与实践脱节，应该采取与对召开首次业主大会实质条件相适应的程序性规定。换言之，在以业主入住率和物业交付使用面积为实质条件的情况下，不应给予建设单位以申请权，应与物业管理实践相一致，把申请权交给物业服务企业。当然，在建设部的《指导规则》和《北京市物业管理办法》中是将“交付的专有部分面积达到物业总建筑面积的50%”规定为成立业主大会的条件，在这种情况下，法律只关注交付物业的情况，不考察物业的实际使用情况，所以将申请权赋予建设单位是合理的，也是可行的。
需要注意的是，建设单位和物业管理企业的申请权同时也是一种义务。在物业管理这种特殊的法律关系中，建设单位、物业管理企业与业主之间在某些利益方面是不一致的，比如物业管理企业的专业管理与业主的自治管理在一定程度上就会出现利益冲突。事实上,业主的自治管理既为广大业主设定行为规范，同时也是为了维护全体业主利益而对物业管理企业进行监督的方式，业主分散的意志通过业主大会这种方式成为全体业主的共同意志就能对物业管理企业的违法不当行为产生约束力。而建设单位与物业管理企业之间又有着“父子”或“叔侄”关系，所以，不论是建设单位还是物业管理企业都普遍缺乏申请召开首次业主大会的内在动力，它们出于趋利避害的本能不愿接受业主大会及业主委员会的监督与约束，即使成立业主大会的条件已经具备，他们也会怠于行使申请权;即使有业主申请或房地产主管部门的介入，它们也可能不协助不配合，这是我国业主大会筹建难的主要原因之一。另外，法律虽然赋予业主在具备一定条件的情况下可以向房地产行政主管部門或物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会，然而，由于业主的分散性、相互不认识不理解、以及国人集体意识不强等多种因素的影响，所以真正由业主发起成立业主大会的成功案例是极少的。因而，为了解决业主大会筹建难问题，必须通过法律条款的设定去激发、调动和促使建设单位、物业管理企业积极主动向有关部门提出申请。笔者认为，北京市的做法是比较好的。据报道，自2010年10月1日以后取得预售许可证的所有项目，直到业主大会成立以前或者在业主大会筹备组成立三个月之内，所有的物业服务责任都必须由开发商承担，这意味着业主大会成立前业主不用缴物业服务费。《管理办法》对前期物业的新规定也捎带地打击了开发商的捂盘行为，因为“分期分批”开盘会让开发商肩上承担的物业费担子更重。法律通过利益调整的驱动应该能够敦促开发商和物业企业尽快协助成立业主大会，新规定对于小区未来的管理和业主自治都很有利。{1}然而，北京市的做法并不一定具有可复制性，上述规定是与其整个法律条款前后配合与协调的，很多地方性法规对成立业主大会的条件的规定与北京市是不同的。另外，北京市是我国的首都，是特大城市，经济发达，地位独特，具有特有的地域性，其规定若推而广之可能反而会造成不公平，不具有可行性，只有那些与北京条件相似的省市才可以仿效。所以，我们不妨从另一个角度来考虑敦促建设单位和物业管理企业及时成立业主大会，那就是立法常用的惩罚条款，即当其不履行申请义务时，对法律主体给以一定的法律制裁。当然对建设单位或者物业管理企业给予行政处罚应该是行之有效的方法。《管理办法》第四十条和《上海市住宅物业管理规定》（修订草案）第七十条都采取了责令限期改正、处以罚款的方法，上海市采取处以一万元以上十万元以下罚款的弹性规定，北京市处以3万元定额罚款，两种方式各有利弊。但笔者认为法条仅规定建设单位未书面报告、未提供资料时就要处罚不太妥当和可行，应该规定一个准备的时间段，即当建设单位在物业管理区域符合成立业主大会条件后的多长时间内应该向有关部门书面报告，以及在业主大会会议筹备组通知建设单位提供相关资料后，建设单位应在多少日内提供。有了明确的时间段，相关主管部门才能据实做出行政处罚，毕竟提供书面报告和提供相关资料也需要一定的准备时间。笔者认为提供书面报告的时间可以规定为物业管理区域符合成立业主大会条件后的30日内，而提供资料则在首次业主大会会议筹备组通知建设单位后的10日内。当物业管理企业不及时申请成立业主大会时，笔者认为可以采取与建设单位同样的行政处罚方式，此外还可以与物业管理企业的年检制度、资质管理制度挂钩。
二、籌备组的组成
建设单位、物业管理企业或者业主向有关部门提出申请成立业主大会后，组成会议筹备组的事情就提上议事日程。为了使业主大会尽快召开，也为了有法可依，在申请主体提出申请后应该给相关行政主管部门规定明确的期限，行政主管部门负有组织、指导成立首次业主大会会议筹备组的职责，但很多地方性法规对此期限都没有规定，这也是造成业主大会筹备难的原因之一。建设部的《指导规则》首次规定了60日的指导期限,北京市及上海市等也做了同样的规定,这是立法的一个进步,反映了行政效率原则的要求。
建设部《指导规则》第十条规定，“首次业主大会筹备组的组成人员包括业主代表、建设单位代表、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。”该条对筹备组组成人员的规定显然不包括物业管理企业的代表，笔者认为是不完整的，因为在组成筹备组时，前期物业管理企业已经进入物业区域进行实体管理，与业主之间已经产生了法律关系。另外，首次业主大会召开后，其中一项重要议程就是关于前期物业管理企业的去留问题，作为与此议程有着直接利害关系的法律主体理应有参与并直接与业主代表对话并表达其意见的机会和权利。最后，上文已经谈到，筹备首次业主大会所需的很多资料、信息等都需要前期物业管理企业提供。总之，筹备组的组成人员中理应有其一席之地。
另外，《指导规则》规定业主代表的人数应不低于筹备组总人数的一半（上海、石家庄等亦同），《管理办法》规定非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二，笔者认为北京市的做法更能保护业主的利益，毕竟成立业主大会是业主自治生活中的大事，既然要发挥业主的自治管理，就应该充分发挥业主代表的主动性和积极性，其他行政主管部门或者单位都只是起到指导、协助与配合的作用。另外，建设单位已单列为代表，则建设单位不因为房屋未售出而再在此时享有业主身份从而可能作为大业主占有业主代表中的多席，若如此会使筹备组的成员组成明显失衡，不能真正反映广大业主的真实意愿。基于以上两点，北京市的规定增加了业主大会筹备组中非建设单位业主的比例，更能反映业主的心声，更有利于保护业主的自治管理，也有利于小区未来的和谐安定。
最后，筹备组的组长由谁担任最合适？《指导规则》以及北京市都规定由街道办事处、乡镇人民政府代表担任，但笔者持反对意见。立法规定由政府部门代表担任应该是基于他们的特殊身份以及他们懂相关法规政策等的原因。的确，业主大会的筹备涉及到多方面的主体，需要有关部门组织和协调，业主代表作为纯粹的业主身份单靠个人力量要想组织和协调好各个主体之间的关系，使筹备工作能顺利进行是有一定的难度的，所以，筹备组组长在产生前应由政府部门代表担任临时召集人，负责把好业主代表的入选关，负责相关资料的收集，负责指导业主临时管理公约的制定与法规政策的把关与审核等。前期的工作基本完成后，应从业主代表中选举产生筹备组组长，业主有着尽快成立业主大会的内在动力，有着渴望自治管理的强烈需求，而且作为直接利害关系人，他们有着远远超过政府主管部门代表的主动性和积极性。所以，由业主代表担任组长具有更大的合理性和更广的代表性，能更充分地体现业主的自治管理。当然，政府主管部门应对组长的产生过程全程监督与指导，使其能真正代表业主，能为广大业主谋利。
综上所述，业主大会的成立是业主自治管理生活中的大事，但其筹建难的事实是有目共睹的。我们应发挥法律法规的引导、协调作用，完善法律条款，尽力解决实践中存在的问题，使业主自治组织尽快建立起来，这也是在为和谐社会的构建添砖加瓦。
注释：
{1}焦点解读新《北京市物业管理办法》[N].来源于北京晚报,2010.5.27
参考文献：
1.周柯.物业管理法教程[M].法律出版社，2004
（作者单位：四川文理学院 四川达县 635000）
（责编：吕尚）
作者：杨宏
物业管理法律关系论文 篇2：
论物业管理的法律关系
摘要：物业管理中的法律关系错综复杂，既存在物权关系，也存在债权关系，同时还存在人的行为。本人就物业管理中的法律关系谈几点个人看法。
关键词：物业管理；法律关系
物业管理中的法律关系是错综复杂的，既存在物权关系，即建筑物区分所有权人对区分所有的建筑物中的专有所有权及共有所有权的支配权，以及排除他人不法侵害的权利等；也存在债权关系，即通过合同关系约定各方当事人之间的权利义务，平等协商地处理物业管理中的各项事务；同时还存在人的行为，即建筑物区分所有权人对区分所有的建筑物中的成员权的行使及进行的管理，以及各区分所有权人之间内部自治管理的行为等。综合归纳起来主要存在以下几种基本的法律关系：
1 物业管理当事人之间的合同关系
物业管理合同主要有两种表现形式，一是开发企业与物业管理企业之间签订的前期物业管理合同，二是全体业主与物业管理企业之间签订的物业管理合同。对于合同关系的处理，主要是依据《合同法》的规定以及合同约定的权利义务的内容来确定。在前期物业管理中，存在两个合同法律关系，即开发企业与物业管理企业之间的物业管理合同关系，开发企业与业主之间的房屋买卖合同关系，其中也包含有物业管理的内容，即开发企业与业主之间签订的临时业主公约、服务合约等。在成立业主大会并选举产生业主委员会后，即应由業主大会决定，并由业主委员会代表全体业主与物业管理企业重新签订物业管理合同。物业管理合同关系是物业管理中最基本的一种法律关系。对物业公司与业主关系的认识上存在一些误区：
1.1 物业管理与服务理解上的误区
有的物业管理抱着以我们是管理者的地位，与业主之间是管理与被管理的关系，而没有真正认识到自己的真正角色。物业公司与业主应该是一“服务与被服务的关系”。就像家里的主人与保姆的关系，物业不是管理者的身份，而是服务者的身份。所以，物业应该正确理解和认识这个的关系。根据《物权法)的有关规定，新《条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。目前仍倾向“服务”和“管理”并重的思路，因为物业企业要对人加强服务，对物加强管理。物业公司不能只强调“服务”了，特别是对小区内的秩序要严格管理，以保障大多数业主的权益。
1.2 服务地位不平等
物业公司是企业，企业的目的是赢利，许多的物业公司不但不赢利甚至还亏本。有人会问：亏本的事，有人肯做吗?有些物业公司是开发商旗下的公司，是房产公司品牌的重要组成和延伸部分。为了房产公司品牌，物业公司亏本也得做下去。往往这类物业公司在物业管理中注重服务和品牌形象。物业管理费收不来，不计个人面子上门做工作，经常要看业主的脸色。服务应该是平等的，物业管理费，应该说是业主自觉交到管理处——物业，而不是物业公司上门索取，完全把角色颠倒了，就像自己家里请的保姆一样，到了时间就应该给人家发工资，而不是保姆向你天天哀讨。所以，物业公司自己也应该认真反思，正确定位。
2 物业管理中的行政管理法律关系
国务院《物业管理条例》第五条规定：“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”由此可见，国家行政机关也是物业管理活动中的一个重要主体，负责对前期物业管理活动、业主委员会的成立、物业管理收费、物业管理企业资质等方面进行的指导和监督。
其行政管理职能主要体现在以下几个方面：确定物业管理区域的划分；指导业主成立业主大会及选举产生业主委员会；确定业主在首次业主大会会议上投票权的多少；对业主委员会进行登记备案管理；对业主委员会违反法律、法规的行为进行监督和纠正；对选聘物业管理企业中的招投标活动进行管理；对物业管理企业的资质及从业人员的资格进行管理；对物业管理中的服务收费办法进行指导和监督；对物业专项维修资金的收取、使用进行管理；协调处理物业管理当事人之间的纠纷；对违反国家法律、法规的行为进行处罚等。
在实际的工作中，政府的职能部门对物业的管理存在很多问题：①有些地方政府职能部门对物业管理的态度是一“谁家的孩子谁家抱”，对物业管理的行政监督和支持不得力。②政府职能部门责任不清，相互推委。例如，某住宅小区大门口，一个业主无视小区车辆管理规定，不配合小区保安的工作，把车停在小区大门口中间扬长而去，小区保安苦口劝说反招辱骂，无奈之下拨打交警电话请求支援，可交警却说小区门口不是他们管辖范围。保安又拨打110，110接警说应该找城管大队，于是保安再拨打了城管值班电话——他们说应该找派出所处理。最后，还是没有一个部门肯出面处理。请问：物业公司管不了的事，到底应该由谁来管呢?
3 业主之间的民事法律关系
业主之间属于乎等的民事主体，全体业主共同构成了物业管理活动中的一个重要主体。业主之间的民事法律关系主要是指业主之间根据《物业管理条例》的有关规定，通过民主协商，制定业主公约、业主委员会章程、物业管理基本制度等，共同遵守，实现物业小区的自治管理。对于业主间的法律关系，应以业主协商自治为原则，在不违反法律的前提下。允许业主通过制定业主公约、业主委员会章程的形式，通过协议约定增加或放弃有关权利义务，以实现对物业的有效管理。
作者：王成川
物业管理法律关系论文 篇3：
物业与小区关系浅析
【摘要】 国家提出全面建设和谐社会，社区作为社会的“细胞组织物”在其中起着非常重要的作用，社区中物业服务企业与小区业主的关系就显的尤为重要，本文试对双方关系实践中出现的问题进行一些探讨。
【关键词】 物业管理 物业服务企业 小区业主
物业服务企业与小区业主之间存在着三种关系类型。第一种，前期物业管理中，物业企业与业主的协议关系。第二种，物业企业与业主的合同关系，是业主委员会成立以后，业主委员会与物业企业签订的物业服务合同的法律关系。第三种，物业企业与业主的服务关系，一种关于合同履行和服务质量的民事关系。
从与开发商签订购房合同开始，业主与物业企业进行较量便随之开始，频繁更换物业企业的现象时有发生。本文从双方矛盾入手，论述物业企业与业主之间关系的改善机制。
一、对双方关系可能产生的问题及其出现的原因进行分析
1、“先天不足”带来的矛盾
业主在购房入住后，往往会因为配套设施、绿化、房屋质量、物业服务质量和收费等问题与物业服务企业产生矛盾。本文认为产生这种现象的原因是在前期物业管理中，存在着三个“先天不足”。其一，虚假的承诺。开发建设单位为了达成销售，做出夸大甚至不切实际的承诺，如绿化率、配套设施、物业服务质量等等，给后续物业管理带来了被动局面，如果处理不当，或业主表现激进，就会导致业主和物业服务企业之间的矛盾。其二，前期物业管理的“先天不足”。前期物业管理协议是由房地产开发商与物业服务企业达成的，开发商就有可能仅从自身的角度出发选择物业服务企业，或者干脆是开发商的下属物业服务企业。物业服务企业为了取得合同，开发商为了销售宣传和成本的考虑，就很可能产生低收费、低服务质量的前期物业服务合同。其三，建设遗留问题。房地产开发建设过程中存在的后遗症带到物业管理中，由于这部分维修费很高，物业服务企业根本无力解决。建设和管理脱节造成了物业管理先天不足，开发商与物业服务企业之间的责任不清。
2、物业管理收费难的问题
业主与物业服务企业之间矛盾的主要表现方式就是“收费难”。物业服务收费难无时无刻不在困扰着物业管理企业的生存和发展，表现有两个方面：收费难度大，收费成本高。分析其原因，主要有二点。一是物业管理的整体性和业主交费的分散性矛盾。公共设施和公用设备的管理和维护费用有赖于全体业主，同时又服务于全体业主，但业主却存在个体性和分散性。个体性带来了业主对公共设施享用的不均等，分散性带来的就是收费难。拒缴物业管理服务费的那部分业主一直损害着全体业主的共同利益。二是对违约拒缴物业管理服务费缺乏有效的制约措施，形成了收费成本高的现象。物业服务企业没有强制收费的权利，更勿用提停水停电等违反行为，业主委员会同样也只有劝导的义务，对于拖欠物业费的顽固业主，只有诉之于法。由于个体所拖欠的物业费标的较小，导致物业收费诉之于法的效率低，成本高。
3、物业服务质量不高
关于物业服务质量，在有些地区，服务标准没有一个明确的定义，也就无法在合同中很好的界定服务质量。业主也就对物业服务质量有不同的理解，这样服务质量就很可能满足不了所有业主的需求。如果业主感觉服务质量和水平并不像自己理解的或物业服务企业所保证的，必然造成一些业主的抵触情绪，从而使双方之间的信任度降低，在物业服务的配合上就会出现罅隙，进而有可能导致物业管理费收交率低。而在面对业主的拖欠费用时，企业做的最多的就是降低服务质量，以最低限度的控制成本，这使物业服务企业与业主的关系更加恶劣。
4、物业管理主体的不确定
目前，我国物业管理尚不是很成熟，影响物业管理企业和业主关系的另外一个关键角色就是居委会。业主面临的是物业企业与居委会的双重管理压力，没有明确规定，物业企业会和居委会一起管理小区，致使业主很是迷惑。在社区居民委员会、业主委员会与物业管理企业之间的关系中，社区居民委员会缺位现象较为严重，业主委员会与物业管理企业积极性发挥不够。
二、对双方关系存在的问题可以从以下几方面探讨的解决思路
1、物业管理早期介入的制度化、前期物业管理的透明化
对于物业管理中“先天不足”的问题，本文认为可以主要从物业早期介入的制度化，前期物业管理透明化两方面进行着手。一直以来被提倡的物业早期介入可以很好的解决开发遗留问题、虚假的承诺等问题。物业管理早期介入是一种物业服务企业同房地产开发商共同对物业实施平等或交叉管理的方法。项目可行性研究阶段与规划设计阶段物业服务企业介入提出专业意见与建议，建设施工阶段介入，扮演监理角色。前期物业管理，是介于房屋自售出之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。在这个阶段存在着较多的程序不透明性，且物业管理工作也具有一定的复杂性，较容易在业主与物业服务企业之间产生矛盾。
以法律法规的形式对物业管理早期介入进行制度化约束，以强制力保证其得以实施，并且对前期物业管理的招投标、物业接管等程序过程进行透明化，通过建立和完善物业管理前期介入制度和前期物业管理接管验收制度，明晰物业管理各方面的职责权利，可以有效的减少物业管理“先天不足”的情况。
2、针对物业管理收费难的思路
物业管理收费难，作为业主与管业服务企业矛盾的集中表现，本文认为可以从以下几个角度进行入手。第一，增加物业管理收费的透明度，定期对物业管理费用的使用情况进行明细公布，以便业主了解物业费用的去向。第二，成立权威的仲裁机构。由于法律诉讼的方式成本过高且效率较低，所以有必要成立权威的仲裁机构，“快刀斩乱麻”解决物管纠纷。第三，充分发挥业主委员会的作用，更好地协调业主与物业服务企业间的关系，既可以让物业服务企业主张知情权，又可以对业主形成舆论约束。第四，扩大物业管理费用来源，解决物业管理费负担过重的问题。例如可以用物业配套设施出租的收入补贴物业管理的日常费用。
3、培育物业管理的中介机构
培育物业管理的中介机构，引入物业管理的第三方，包括物业管理的咨询机构、评估机构、顾问机构和研究机构。物业管理第三方的引入有利于物业管理市场的培育和加快物业管理市场化的进程。物业管理第三方的介入，在项目的公开招投标、选聘、规范物业管理等方面能够起到有利的作用，为业主提供专业的物业管理知识咨询服务，规范物业管理企业的服务标准，对物业管理行业的整合和成熟提供借鉴。
4、提高物业管理从业人员的综合素质
物业管理是一项综合性很强，技术含量很高的工作。而我国物业管理行业处于起步发展阶段，物业管理人员培训教育也处于起步阶段，对高层次的专业人才比较匮乏。员工的素质是企业素质的基础，是服务于业主的基本条件，员工素质的高低，决定着企业发展的速度、成败与兴衰。特别是物业管理企业，不久的将来，当国际上一些从事物业管理的企业进入我国,抢占我国物业管理市场时，每一个物业管理企业都面临着机遇和挑战，届时员工素质的高低将决定其在竞争中的地位。关系到物业管理企业的生存与发展。所以，加快人才的培训是物业管理企业提供优质服务的基础。为此，一方面应引进一些具有相关知识与经验的高层次管理人才，另一方面应通过培训、定期考核、评比等手段，提高物业管理企业自身员工的素质。随着员工素质的提高，管理手段的加强，管理水平的提高，服务质量也会随之相应提高。作为物业管理的从业人员要不断提高自身的综合素质和管理能力，要做到法规清楚、管理有方，技术精湛、服务热情。首先，要转变观念，物业管理企业的全体员工要改变物业管理见物不见人的倾向。物业管理在服务过程中要注重与业主联系沟通，以达到和谐相处的目的。其次，加快企业员工技能培训，专业知识的培训，职业专业学校需要加强物业管理职业教育。提升员工综合素质，营造文明礼貌的服务氛围。
5、促进双方沟通交流，建立相互信任
沟通是把思想、情感、知识，信息等人文在个人或群体间传递、交流的过程，它是增加感情，拉近距离，求同存异，达成共识的最有效手段。不论是物业的所有者，还是管理服务的经营者，达成共同利益是永恒的原则。作为物业管理活动中共同利益的合作双方都必须有强烈的交流沟通意愿，应共同经营维护良好沟通氛围，创造相互沟通的条件，以融洽和谐的双方关系，增进彼此间的了解，消除彼此间的陌生与误会，取得彼此间的认可和信任。建立一种互信机制是十分必要的，这样才能关系融洽，相互信任，和睦共处。业主要强化物业管理消费意识、法治意识、公众意识。
6、业主委员会要规范自身的管理服务行为
业主委员会，是指由物业管理区域内的业主根据业主大会议事规则选举产生，代表业主利益的组织机构。既然是业主的代表，就必须规范自身的行为，做好业主与物业服务企业之间协调的纽带作用。制定完善的业主委员会章程和普遍认可的业主公约，能够起到事半功倍的效果，即避免让物业管理企业无所适从，又可以最大限度的避免内部成员的分歧。
7、完善物业管理法制建设
物业管理作为新兴行业，要想得到快速健康的发展，必须依靠法律法规对物业管理行为进行引导，规范和制约，否则，物业管理行业难以向深层次高水平发展。物业管理的法律法规尚不完善，物业管理基本法立法之后，法律法规不配套，甚至有些规范性文件之间存在着不协调或矛盾，在某些方面，物业管理仍处在无法可依，无章可循的状态。因此，要从根本上改变这种状况，必须逐步提高物业管理法律法规的效力等级，细化物业管理法规条例，建立物业管理法律体系。
三、结束语
随着物业管理行业的发展，物业管理法制的完善和人们消费水平不断提高、消费观念的转变，物业服务企业和小区业主的关系会不断改善，形成“和谐社区”。
【参考文献】
[1] 陈瑛：物业管理公共关系[M]．重庆大学出版社，2005．
[2] 胡杰等：物业管理与业主实务全书[M]．中华工商联合出版社，2002．
[3] 邹经宇、许溶烈：永续和谐[M].中国城市出版社，2007．
[4] 梁柱：中国物业管理理论探索与实践[M].中国经济出版社，2003．
（实习编辑：胡冬梅）
作者：胡大见