第一篇：工程项目成本管理思路
工程项目成本策划总体思路
吴晓晖/文
目前的建筑市场环境下，项目招标普遍采用工程量清单报价、最低价中标的做法，造成了建筑市场恶性竞争的局面。企业要生存、要发展，就必须赢利，在此形势下，精细管理便成为建筑施工企业管理的重中之重，效益从策划中立，从实践中出，费用从预算和控制中降。 工程项目整体的测算分为以下几个关键环节：
投标报价阶段的分析与决策
现场成本管理与投标报价没有直接关系，但投标报价的结果直接影响企业的利益。所以，在投标报价时，认真分析招标文件，研究报价对策，做好相对平衡报价。主要注意以下几点： 资金回收早的，建议所报价格可以适当高些;
暂定工程部分如果自己承包的可能性高的可以单价高些;
组价中人工费和机械费要高些，零星材料费要高些;
除非招标文件明确表示，业主提供清单仅为选择施工单位用，不是签订合同的依据，否则无论业主是否要求核对工程量，我们都要及时组织有力人员认真核对，因为至少是单价包死，对清单中工程量高于实际数量的，可报较低单价，相反，实际数量将高于清单数量的，可报较高的单价;而08清单后，业主承担量上的责任，所以我们要在报价的时候综合考虑。 总之，报价环节是基于对招标文件的认知和施工图纸的全面了解，在成本策划工作中起着至关重要的作用。
公司对中标价进行标价分离，确认责任成本，明确目标成本
当中标后，我们要把中标价格进行分解，分析的思路不是简简单单的价格分解。而是针对综合单价分析表进行逐项的分解。尤其是装饰部分，因为根据投标惯例，一般会压低装饰投标价格，那么我们就要仔细分析单价组成，为装饰变更做好准备。
装饰部分价格报低的情况下我们不能轻易放弃，虽然前期我们收款快，但是到了后期，我们不能感觉该赚的钱已经赚到了，装饰部分亏是很正常的。实际上只要经过设计优化、商务细化，我们是可以把装饰部分的利润再次扩大化的。
公司进场前施工方案的优化
针对工程规模、工期、所在位置，科学合理规划临时设施，特别注意临时设施是否利于施工。有的时候，我们要租用第三方土地进行办公场所的搭设等，就要考虑到施工工期等相关因素。如果出现工期的拖延，而租用土地到期后不让续约，就会造成不必要的浪费。 编制切实可行、节约为先的施工方案，合理确定周转工具的使用、大型机械的配置等; 正确采用先进技术，满足业主合同条件的前提下，将施工成本降至最低。
装饰中要考虑设计的优化，优化的方式是不增加造价的时候，简化施工难度;或者变更施工做法，来增加造价。
公司进场前劳务队伍的选定及劳务范围是划分及大宗材料的集中采购
根据企业的管理能力，并依据国家相关规定，确定主体/专业分包施工的方式与内容，周转工具、中小型机械、辅助材料等是否分包，并且在合格的分供方中选择适合本工程的劳务队伍进行招投标。选择队伍要考虑其综合实力和所报价格，不建议只选择价格最低的。
材料的集中采购是非常重要的，主要是：产品满足设计;产品价格合理;采购计划提供及时;兼顾下游供应商利益关系;合理确定供应时间，减少资金占用和保管费用;付款合理，保留一定比例的质保金;明确违约责任，对材料问题引起的损失明确处罚比例和计算方法，如防水材料供应商提供的材料不符合质量要求，导致施工不能验收，不仅不支付材料费用，而且由其承担返工损失和一定违约金。与中标价、责任成本价对比和分析，一旦出现负差额，立即进行分析和研究，或另行寻找满足总包合同的材料，或寻求发包人确认价格，或寻找设计变更的机会等等。特别注意一点：在集中采购中，我们要把量价和在一起才能确定此项目是否合适，比如吊顶龙骨招标，业主批的价格我们降低15%签订合同，粗略的看，是达到材料招投标的要求了。而实际上，定额里面的龙骨含量不够，现场用量大于定额用量，业主不调整，我们的招标实际上是失败的。
大型机械的选择与租赁要谨慎
首先，是方案的优化，确定满足施工需要的机械即可，不必使用效能浪费的机械，以致机械费用增加。
其次，进行集中招标，货比三家。
第三，签订好租赁合同。
确定合理的进出场时间，避免多支出租赁费。
明确计费期止日期，主要是考虑进场安装和退场拆卸时间不能计租赁费用。
违约责任，出租方必须保障机械完好，确保正常运行，不影响工程顺利施工，否则，不仅不给予机械故障期间的租赁费用，而且，要承担因为机械不能正常运行带来的损失，并明确损失的计算方法，如3000元/小时，另外，若超过48小时不能修复完好，则出租方必须在接到承租方提出退场的通知后12小时内无条件拆卸并退出场地。
项目的成本控制要贯穿整个项目，项目中的每个人都要明确自己的职责。并且多沟通才可以让项目的开源节流成为可能。
第二篇：工程部工作管理思路
一、工作依据
1、公司规章制度、工程部管理制度，施工合同等
2、安置区项目建设工程进度关键节点计划
二、职责定位
工程部作为公司的工程管理及技术管理部门，主要职责是进度管理、质量管理、安全管理、成本控制、档案资料等项目管理。具体人员分工详见工程部人员岗位职责表。
三、工作重点
1、工程部要严格按照公司承诺的节点计划，合理组织施工，加大现场管理力度，抓好监理管理工作，并落实完成公司本年度的承诺目标。
2、工程部人员定岗定责，分工明确，每位员工都要发挥自己的长处，思想一致，同心同力，认真完成自己的任务目标。
3、严格加强一期安置区工程质量管理、并做好后期工程维修工作，确保7月底顺利完成交房任务。
4、配合成本部完成设计变更一单一结及竣工结算工作。
5、协助外联部办理安置区建设各项施工手续工作。
6、负责工程档案的资料整理、归档及使用管理。
7、配合公司现场检查及交办的其他工作。
四、资料管理
1、定期上报资料：月进度工作计划报表;月资金计划报表;月报表;安全检查报表;质量检查/抽查情况表
2、定期收集资料：施工组织设计、专项方案等技术资料;项目实施策划;项目施工进度总计划，月施工进度计划;项目施工月报
五、工作会议
1、监理例会;
2、定期质量安全检查会议;
3、内部专题工作例会
六、工作培训计划
按照公司的要求，定期开展技能培训，并收集其学习总结。
第三篇：火电项目档案管理思路
档案管理思路
工程项目档案是与工程实体同步进行、同步完成的重要成果，是反映工程项目从立项、设计、施工到竣工验收全过程建设情况的原始、真实的全面记录。为了加强工程图纸、资料的管理，使之制度化、程序化、规范化，做到及时、有效、完整、正确地收集整理和分发工程图纸、资料，以及项目竣工档案的完整、准确、齐全、规范、及时。根据国家档案法律法规和重点建设项目档案管理及浙能集团公司达标投产的有关规定和要求，制定具体的档案管理目标。明确工程部及设计、施工、监理、设备供货单位之间的管理职责和管理范围，提高工程项目档案质量，确保工程的顺利进行及归档工程图纸、资料的准确性、完整性和系统性，以便更好地为工程建设和生产运行服务。
本工程根据《火电工程达标投产验收规程》（DL 5277-2012）中工程档案管理考核标准的主要考核内容制定档案管理目标，具体内容如下：
1、机构、人员、设施及管理职责
工程部将项目文件收集、整理和档案移交内容纳入合同管理，在合同中设立专门条款，明确各参建单位竣工档案的编制质量、移交时间、套数、归档及违约责任。工程部设立技档室，配备专职档案管理人员，建立健全项目档案各项管理制度，档案工作实行统一管理。技档室负责工程建设过程中产生的所有需归档文件资料的接收、整理、归档工作，负责组织、监督和检查各单位的工程文件的形成、积累和立卷归档工作。
工程各有关单位应保证档案管理体系健全，责任制执行有效，设立与工程建设任务相适应的技术资料管理部门，统一负责项目文件的接收、处理、分发、传递、保管和归档工作。各参建单位工程档案管理人员需经培训后持证上岗。
工程各有关单位档案库房及设施应符合国家有关防火、防潮、防光、防虫、防盗、防尘等安全保管、保护要求。档案管理设施、设备的配置应满足档案安全、保护、现代化管理需求，档案管理软件具备档案整编、检索和利用的功能。
监理单位应按《电力建设工程监理规范》DL/T 5434规定，对设计、施工、调试等参建单位整理和移交的竣工档案进行审查，并签署意见；按项目档案管理要求和合同约定，将监理形成的文件进行收集、整理，向工程部技档室移交。
1 设计、施工、调试等参建单位按《火电建设项目文件收集及档案整理规范》DL/T 241-2012编制项目文件归档实施细则；按合同约定，收集、整理各自承建范围内形成的项目文件，经监理审查后向工程部技档室移交。施工单位应对分包单位形成的项目文件进行审查确认，履行签章手续，并对移交归档的项目文件质量负责。
2、项目文件收集
建设、监理、设计（勘测）、施工、调试、生产运行单位应收集具有保存价值的文字、图表以及音像等各种载体的文件，包括工程准备阶段文件、设计文件、监理文件、施工文件、竣工图和竣工验收文件。项目文件应与工程建设同步收集，收集一式一份，归档需要增加份数，在合同中约定。
3、项目文件质量
项目文件应为原件。因故无原件的合法性、依据性、凭证性等永久保存的文件，提供单位应在复印件上加盖公章，便于追溯。各单位按《火电建设项目文件收集及档案整理规范》DL/T 241-2012的规定编制项目文件，项目文件签字、印章、图文等应清晰，具有可追溯性，项目文件应按各专业规程规定的格式填写，内容真实、数据准确，竣工图与实物相符。
4、项目文件整理
1）分类符合《火电建设项目文件收集及档案整理规范》DL/T 241-2012规定。
2）组卷应遵循文件形成的规律，保持文件内容的有机联系。
3）案卷组合应保持工程建设项目的专业性、成套性和系统性，同事由的文件不得分散和重复组卷。
4）案卷排列顺序，应按前期、设计、施工、调试、竣工验收等阶段进行排列；卷内文件排列顺序，应按文件的形成规律、问题重要程度或结合时间进行排列。
5）案卷题名应简明、准确揭示卷内文件内容；卷内目录题名应填写卷内文件全称。
6）件号、页号编写应符合《火电建设项目文件收集及档案整理规范》DL/T 241-2012规定。
2 7）案卷目录、案卷封面、卷内目录、备考表填写符合《火电建设项目文件收集及档案整理规范》DL/T 241-2012规定。
8）案卷内文件超出卷盒幅面的文件应叠装，小于A4幅面的宜粘贴，破损的文件应修复。
9）案卷装订应整齐、结实，宜用线装，易于保管。
10）应对永久保存且涉及项目立项、核准、重要合同（协议）、质量监督、质量评价（有创优目标的工程）、竣工验收、竣工图及利用频繁的纸质档案进行数字化管理。
5、照片收集与整理
照片档案应与纸质档案分类一致，并符合《照片档案管理规范》GB/T 11821规定。归档照片应影像清晰、画面完整，反映事件全貌，并突出主题，照片说明应完整，并编制照片档案检索目录
6、电子文件归档与整理
电子档案应与纸质档案分类一致，并符合《电子文件归档与管理规范》GB/T 18894 规定。光盘等载体应符合长期保管要求，并统一标注档号及存入日期等。
7、实物档案收集与整理
将与基建项目有关的证书、奖牌及奖杯，在基建中形成的靶板、地质矿样、探伤底片等实物形式的材料收集归档。实物档案应与纸质档案分类一致，并编制实物档案检索目录。
8、项目档案移交
各参建单位文件资料移交套数为二套，竣工图两套，光盘三套。参建单位应在项目实体竣工后三个月内将整理完毕的项目档案移交工程部技档室归档。尾工形成的档案应在尾工完工后及时移交。档案交接按归档要求审查其完整性、真实性、准确性、有效性和案卷整理质量，合格后办理交接手续；重要项目文件归档时应由项目管理部门编写归档说明，并经项目负责人审核签字，与交接清册一并归档；工程部各职能部门的项目文件，进行收集、整理、审核后移交工程部技档室归档。项目档案验收合格后,工程部应按合同及规定的要求，在项目正式通过竣工验收后三个月内，向生产使用单位及其他有关单位办理档案移交。
9、档案验收与评价
3 在完成项目档案的收集、整理、归档后进行档案专项验收申请，验收应在考核期（从机组满负荷试运结束之时开始计算，时间为六个月）内完成。项目档案专项验收应按《重大建设项目档案验收办法》（档发[2006]2号）的规定进行验收。档案专项验收组织单位应出具验收意见，工程档案管理应按《电力建设施工质量验收与评价规程》DL/T 5210规定进行评价。
在做好上述管理目标控制的同时，也要注意目前电力建设工程档案管理工作中普遍存在的一些问题：
1、工程建设档案人员业务素质不高。仅仅局限于收集、整理、分类、保存、利用等局限，缺乏对工程档案相关的政策、规定及相关的专业业务知识的及时学习。
2、各单位对工程档案认识不到位，档案整理不规范。
3、工程验评资料报、签不及时，事后补签现象严重，失去了资料的真实性。
4、大部分单位工程档案只注重文字记载，不注重声像档案收集。 针对上述问题，加强电力建设工程档案管理的对策建议有以下几个方面：
1、加强培训，充分提高专业档案人员素质。随着电力工程档案工作的领域拓宽，档案服务的范围扩大，档案工作的手段更加现代化。因此，在电力工程建设档案管理工作中，首先要加强学习培训，提高专职档案人员的素质，熟悉工程档案相关的政策、规定及相关的业务知识。一方面要善于与工程项目管理、施工等部门加强沟通，另一方面要早期介入工程建设活动，实时了解工程建设动态，按档案要求对工程中所产生的资料把好质量关，及时发现问题并提出整改要求，积极主动地开展工程档案收集工作。
2、尽早完善档案管理制度，使工程档案建设工作做到有章可循。针对电力建设项目的施工单位多，项目档案管理工作面广，各施工单位归档工作的要求和做法存在不一致现象，必须从一开始就建立一整套科学、合理、适用和操作性强的项目档案管理制度，从组织领导、管理体系、职责分工等方面做出明确规定，对文件材料的形成、收集、归档范围、分类、整理、立卷归档以及竣工文件编制、交接验收等提出具体要求。
整理归档的工程档案资料，必须正确反映工程施工全过程和工程结果，不得擅自修改、伪造或事后补做。凡是文件资料达不到要求的技术标准和对某些资料 4 的准确性有怀疑时，必须经技术负责人审核，并签署处理意见。处理后的结果要有技术负责人的签字认可，否则其工程不算完工，也不能验收和结算，档案资料不能归档。
3、提前介入，全程参与，切实做好电力工程档案与工程实体同步工作。电力工程参建单位多、建设工期长，形成的工程档案数量大、内容庞杂，单项工程完工时间也是有早有迟，客观上给电力工程档案收集工作带来一定难度。因此，要加大对工程档案的管理力度，狠抓工程档案管理“三同步”(即工程建设一开始，档案工作开展就同步进行；工程建设过程中，验评资料等竣工资料的积累、整编、审定工作与工程实体同步进行；工程竣工验收时，对一整套合格的竣工档案的验收同步进行)。
要确保电力工程档案的完整、准确、系统，就要特别注重平时对档案的收集和积累，就必须把事后控制改为事前控制，将项目档案的管理从末端移到前沿，将后续工作变为前置条件，把档案工作从一个工作环节扩展为贯穿始终的全程控制的记录体系，要将项目档案工作和项目建设一样纳入程序管理，与项目建设的各阶段同步进行，从项目筹划、开工时就先期导入档案管理，直至竣工验收，使工程档案形成首尾相接、互为因果、全程控制的记录体系。
对于过程质量验评资料、隐蔽签证，必须遵循与工程实体同步的原则。没有相关档案资料，就视为工作没完成，不予支付相关进度工程款。
对工程建设中的各种联系单、通知单，严格按照处理期限跟踪闭环管理，确保满足工程需要。所有项目建设期文件（包括工程事故处理文件），严格按照“谁提出，谁归档；谁形成，谁归档；谁处理，谁归档”的原则进行归档管理。
4、规范电子文件归档管理，加强声像资料的归档工作。为实现资源共享和便捷利用奠定坚实基础。电子文件的出现，使工程建设过程中形成的历史数据更能从文、图、影、像等多方面形象地展现出来，所以对电子文档的全程收集工作就显得相当重要。
在工程建设过程中，由于各参建单位会产生大量的电子文件，为保证电子文件归档的完整率，要求各单位在纸质文件归档的同时,也要将相应的电子文件同时归档。文字档案严格按照规定进行数字化整理，要求各单位统一载体、统一格式，保证电子文档的规范化，从而提高档案信息的实效性和检索的便捷性，同时 5 也实现在企业各部门之间实现资源共享，更对档案编研工作起到了一个快速整合的作用。
5、与各参建单位建立良好沟通协作关系，定期检查督促，确保归档资料完整、准确、规范。在工作中，应善于与工程项目管理部门、施工部门等进行沟通，对相关文件材料的形成、收集等进行指导，明确归档要求，才能保证所收集档案的标准、规范。由于项目工程庞大、复杂，常常多个专业交叉施工；几个单位工程同时施工；出现大量的设计变更和多套设备同时到货等等情况。这给工程档案管理带来许多困难，如施工图管理：设计单位编制的施工图，会在施工过程中遇到设计更改期的变动；同一份设计更改单通知会涉及到几张图纸或不同专业；一个单位工程会有多方面的设计更改等等。建设单位针对项目文件资料形成的不同阶段，就需要及时组织各参建单位进行信息交流。
一是要随着工程进展定期组织各参建单位人员参加项目文件资料检查。总结前阶段的管理情况，明确下阶段的管理要求。
二是按单位工程交工时期进行检查，结合项目各参建单位档案管理的方法，以点带面，总结推广项目资料管理新的管理方法。
三是对竣工项目资料检查，对项目资料是否符合工程实际的最终情况进行沟通，对较为严重的情况提出整改意见。帮助施工现场资料管理人员了解所管理的资料质量，是做好工程档案工作重要基础，将工程档案的完整性、准确性、真实性灌输给每一位施工现场资料管理人员，让施工现场资料管理人员的优势得到充分发挥。
工程档案是电力建设工程全过程的反映，是一项可以利用的宝贵资源，而工程档案管理工作是一项基础性的工作，我们必须要扎扎实实，从一点一滴做起，以求真务实的工作作风，有效的管好这项工作，从而更好的利用这项资源。
第四篇：工程部管理工作思路
-XXX
Xx管理处工程部人员共x人，维修工X人(X水X电)，设备机房有专人负责。设备设施趋于老化一般保养很难维持，尤其X严重，其中又以中控设备和房屋漏雨较为严重。人员较少且趋于老龄化，工作效率偏低，但是员工责任心比较强，可以考虑安排做巡视检查的工作。现物业行业整体薪金比其他行业低，人员流失严重无法做到及时补充，招收人员是前期的重点，人员问题可尝试在技校招收。
一、 人员配臵：
人员配备15人，其中：经理1人，副经理1人，电工领班1人，设备巡视1人，弱电工1人，东西苑水电维修共10人。合理安排维修人员的工作。原则上各负其责，但出现特殊情况时(如人员忙，不能到位处理的)，其他人员要相互帮助、共同完成。
1、 经理负责工程部全面工作，公共设备保养维护计划的完成和落实，园区能耗统计与分析，人员的统筹安排和管理。
2、 副经理负责各项工作计划落实督导，日常维修工作方面的管理，维修工作的人员安排部署。
3、 强电领班负责各设备机房运行管理，按设备保养计划进行设备保养维修工作，机房运行巡检维修工作协助。
4、 机房运行：西苑高压配电室、东西两生活水泵房、稳压泵房、喷淋泵房，抽调1人负责日常巡视工作，填写各项工作记录，确保公共设备设施的安全运行。
5、 水电维修工10人，东苑5人，西苑5人，可以低薪招4个学徒工，由老员工代培，以作人员力量的储备。
二、人员管理：
工程人员合理配臵基础上，加强对工程员工的系统管理，充分发挥员工的主观能动性。充分了解每位员工的性格特点，就其工作状况经常与之细致沟通。
1、经常了解员工的思想动态及心理活动趋向。
2、及时知晓员工的需求(技能需求、知识需求、心理需求、工作环境需
求等)。
3、与员工进行贴心交流，将每位员工视朋友、亲人看待。
4、积极帮助、引导员工在技能、知识上得到学习与提高。
5、加强各种记录的随工作的规范填写。做好各系统的保养、维修、操作
技能的培训工作，使每个员工了解各系统分布、管线的走向、设备性
能等，来避免员工突然辞职带来的工作接手缓慢问题。
6、春秋两季着重做室外设施维修保养，夏冬两季着重防汛、供暖、设备、
设施巡视。
三、设备设施管理
设备设施的安全运行与维护管理工作是物业项目的重中之重。认真执行工程部运行手册，做好机房的管理工作。坚决杜绝因人为因素而导致安全事故。楼宇公共设施做到正常不缺失，使供电、给水、排水、电梯等重要设备完好率要达到100%。
1、 制定合理的及月度设备设施保养计划，保养计划每年应按设备设施实际运行状况及使用年限进行完善、修改，并严格督促各项维修保养计划
落实工作
2、 严格监督执行工程专业各项规章制度，不断完善在执行中存在的不足、问题等。
3、各设备机房设备严格按照住宅服务标准规范频次进行巡视，填写好各项工作记录，
4、按照国家要求对特种设备、二次用水、高压辅助安全用具、测量器具等进行定期的检测，使其符合国家规定要求，确保设备设施和器具的合格有效性。
四、节能降耗：
1. 在满足区域照度基础上，减少照明灯具开启数量;比如园区照明根据天气调整时控时间。
2. 24小时照明场所改装节能灯具。电耗大的老设备改装新型节能设备。
3. 增加时控器定时对设备进行开启、关闭。(电梯机房空调)。
4. 尽量避免各系统泄水，更需对水系统各个环节进行日常巡查，杜绝跑冒滴漏现象。
5. 每月进行能源对比分析，杜绝盗电、漏水事件发生。
五、人员培训：
制定合理的培训计划，至少每月进行一次培训，使员工充分了解各系统的组成、设备设施的原理及构造，便于发生故障后能够快速做出判断及维修。如：配电系统构成、给排水系统、消防系统、供暖系统等构成、运行方式、常见故障分析处理、操作技能、安全注意事项。
六、安全生产：
设备安全和人身安全是安全生产工作的重中之重。定期加强员工的安全意
识培训和安全操作培训工作，使员工具备自我保护和设施保护的安全意识。设定部门安全员，监督各项工作的安全操作，如：有安全隐患的维修场所，工作时放警示牌，拉警戒线。有安全隐患工作，设定监护人，做到一工作一监护。配电室倒闸操作严格执行操作规程;下井作业做好安全防护措施;安全用具做到及时检测;有隐患的设备加强巡视及时维修。
七、分包管理：
工程涉及电梯维保和化粪池清掏维保单位，严格监督检查电梯维保人员制定周工作计划，定期的做好分包管理培训，每周检查工作完成情况，不定时进行抽查。对存在的问题及时的纠正，对多次存在问题拒不整改的分包单位予以处罚或更换，确保公司服务质量。
八、管理模式：
1. 定期召开周例会及特别会议，总结一周工作情况及对随时出现的相关问题进行剖析，能够及时、快速的进行解决。
2. 对日常工作多做笔记，对专业各项数据进行比较、分析，对阶段性工作多进行总结。
3. 每天对项目重点区域进行巡查，对重点工程改造项目、维保项目等进行现场监督管理，以便及时掌握工作进展、状态等。
4. 对日常运行记录、设备维保情况、设备运行参数等经常检查，做到心中有数。
5. 善于发现并解决工程工作中具有突出性、重点性隐患及问题，开动脑筋积极处理难点工作甚至棘手工作等。
二〇一一年八月六日
第五篇：工程部管理工作思路 -XXX
Xx管理处工程部人员共x人，维修工X人(X水X电)，设备机房有专人负责。设备设施趋于老化一般保养很难维持，尤其X严重，其中又以中控设备和房屋漏雨较为严重。人员较少且趋于老龄化，工作效率偏低，但是员工责任心比较强，可以考虑安排做巡视检查的工作。现物业行业整体薪金比其他行业低，人员流失严重无法做到及时补充，招收人员是前期的重点，人员问题可尝试在技校招收。
一、 人员配臵：
人员配备15人，其中：经理1人，副经理1人，电工领班1人，设备巡视1人，弱电工1人，东西苑水电维修共10人。合理安排维修人员的工作。原则上各负其责，但出现特殊情况时(如人员忙，不能到位处理的)，其他人员要相互帮助、共同完成。
1、 经理负责工程部全面工作，公共设备保养维护计划的完成和落实，园区能耗统计与分析，人员的统筹安排和管理。
2、 副经理负责各项工作计划落实督导，日常维修工作方面的管理，维修工作的人员安排部署。
3、 强电领班负责各设备机房运行管理，按设备保养计划进行设备保养维修工作，机房运行巡检维修工作协助。
4、 机房运行：西苑高压配电室、东西两生活水泵房、稳压泵房、喷淋泵房，抽调1人负责日常巡视工作，填写各项工作记录，确保公共设备设施的安全运行。
5、 水电维修工10人，东苑5人，西苑5人，可以低薪招4个学徒工，由老员工代培，以作人员力量的储备。
二、人员管理：
工程人员合理配臵基础上，加强对工程员工的系统管理，充分发挥员工的主观能动性。充分了解每位员工的性格特点，就其工作状况经常与之细致沟通。
1、经常了解员工的思想动态及心理活动趋向。
2、及时知晓员工的需求(技能需求、知识需求、心理需求、工作环境需求等)。
3、与员工进行贴心交流，将每位员工视朋友、亲人看待。
4、积极帮助、引导员工在技能、知识上得到学习与提高。
5、加强各种记录的随工作的规范填写。做好各系统的保养、维修、操作技能的培训工作，使每个员工了解各系统分布、管线的走向、设备性能等，来避免员工突然辞职带来的工作接手缓慢问题。
6、春秋两季着重做室外设施维修保养，夏冬两季着重防汛、供暖、设备、设施巡视。
三、设备设施管理
设备设施的安全运行与维护管理工作是物业项目的重中之重。认真执行工程部运行手册，做好机房的管理工作。坚决杜绝因人为因素而导致安全事故。楼宇公共设施做到正常不缺失，使供电、给水、排水、电梯等重要设备完好率要达到100%。
1、 制定合理的及月度设备设施保养计划，保养计划每年应按设备设施实际运行状况及使用年限进行完善、修改，并严格督促各项维修保养计划
落实工作
2、 严格监督执行工程专业各项规章制度，不断完善在执行中存在的不足、问题等。
3、各设备机房设备严格按照住宅服务标准规范频次进行巡视，填写好各项工作记录，
4、按照国家要求对特种设备、二次用水、高压辅助安全用具、测量器具等进行定期的检测，使其符合国家规定要求，确保设备设施和器具的合格有效性。
四、节能降耗：
1. 在满足区域照度基础上，减少照明灯具开启数量;比如园区照明根据天气调整时控时间。
2. 24小时照明场所改装节能灯具。电耗大的老设备改装新型节能设备。 3. 增加时控器定时对设备进行开启、关闭。(电梯机房空调)。 4. 尽量避免各系统泄水，更需对水系统各个环节进行日常巡查，杜绝跑冒滴漏现象。
5. 每月进行能源对比分析，杜绝盗电、漏水事件发生。
五、人员培训：
制定合理的培训计划，至少每月进行一次培训，使员工充分了解各系统的组成、设备设施的原理及构造，便于发生故障后能够快速做出判断及维修。如：配电系统构成、给排水系统、消防系统、供暖系统等构成、运行方式、常见故障分析处理、操作技能、安全注意事项。
六、安全生产：
设备安全和人身安全是安全生产工作的重中之重。定期加强员工的安全意
识培训和安全操作培训工作，使员工具备自我保护和设施保护的安全意识。设定部门安全员，监督各项工作的安全操作，如：有安全隐患的维修场所，工作时放警示牌，拉警戒线。有安全隐患工作，设定监护人，做到一工作一监护。配电室倒闸操作严格执行操作规程;下井作业做好安全防护措施;安全用具做到及时检测;有隐患的设备加强巡视及时维修。
七、分包管理：
工程涉及电梯维保和化粪池清掏维保单位，严格监督检查电梯维保人员制定周工作计划，定期的做好分包管理培训，每周检查工作完成情况，不定时进行抽查。对存在的问题及时的纠正，对多次存在问题拒不整改的分包单位予以处罚或更换，确保公司服务质量。
八、管理模式：
1. 定期召开周例会及特别会议，总结一周工作情况及对随时出现的相关问题进行剖析，能够及时、快速的进行解决。
2. 对日常工作多做笔记，对专业各项数据进行比较、分析，对阶段性工作多进行总结。
3. 每天对项目重点区域进行巡查，对重点工程改造项目、维保项目等进行现场监督管理，以便及时掌握工作进展、状态等。
4. 对日常运行记录、设备维保情况、设备运行参数等经常检查，做到心中有数。
5. 善于发现并解决工程工作中具有突出性、重点性隐患及问题，开动脑筋积极处理难点工作甚至棘手工作等。
二〇一一年八月六日