房地产物业公司范文

第一篇：房地产物业公司范文

房地产开发商向物业管理公司移交的各项物业资料

清单

1、综合资料

a. 项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件(永久)

b. 建设许可证、工程建筑报建(表)(永久)

c. 工程招、投、定标书(永久)

d. 上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件(永久)

e. 征地批文、协议书(合同书)、红线图(永久)

f. 初步设计方案、设计鉴定审批文件(永久)

g. 施工合同、施工许可证、施工执照(复印件)、开工报告、施工量放线图表记录(永久)

h 单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书(永久)

i. 工程勘测资料;地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料(永久)

j. 竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书 (永久)

k. 工程决算书、三算表(永久)

l. 消防设施验收合格证(永久)

2、土建资料

a. 主体隐蔽工程验收记录(永久)

b. 图纸会审和设计修改变更及联系单(永久)

c. 事故处理记录(永久)

d. 建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录(长期)

e. 原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告(长期)

第二篇：房地产公司前期物业管理招标书

江苏安球置业发展公司前期物业管理招标书

《景玉兰庭》物业项目由江苏安球置业有限公司开发建设。为推进物业管理服务的市场化运作，现决定按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》和市房地资源局《关于前期物业管理招投标的若干规定》的规定，采用邀请招标的方式选聘本项目的物业管理企业。

一、《景玉兰庭》住宅物业基本情况概述

本项目建造的物业类型为：商务公寓、酒店式公寓、写字楼、商业和普通住宅

景玉兰庭商务中心位于新327国道以北，汇翠路以南，环翠路以西，紧邻济宁市任城区区政府和16万㎡湿地公园。

项目一期总占地亩，一期总建筑面积万平方米，包括一栋总面积达㎡的23层五星级酒店，一栋总面积达㎡的18层酒店公寓，两栋总面积达52000㎡的25层商务公寓，项目容积率为4.0，绿地率为32.8%，采用现代简约的建筑风格。

二、物业管理的内容与要求

(一)物业管理的内容

1、物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备及场所的使用管理及维修养护;

2、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的保洁服务;

3、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护;

4、物业管理区域内的绿化养护和管理;

5、物业管理区域内车辆(机动车和非机动车)行驶、停放及经营管理;

6、供水 、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理;

7、物业管理区域的日常安全巡查服务;

8、物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管;

9、物业管理区域内业主、使用人装饰、装修物业的行为管理;

(二)物业管理的要求

1、 按专业化的要求配置管理服务人员，

2、 物业管理服务与收费质价相符;

三、投标人的条件

1、依法注册登记、具有独立法人资格，并有物业管理三级资质的物业管理企业;

2、具有经营管理相似物业10万平方米以上的管理经验;

四、投标文件的编制要求

1、项目管理机构运作方法及管理制度

编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理(小区经理)的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。

2、物业维修和管理的应急措施(1)业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施;

(2)小区物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施;

(3)业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施;

(4)雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施;

(5)电梯突然停运或机电故障的应急措施;

(6)发生火警时的应急措施。

3、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。

4、智能化设施的管理与维修方案。

5、提供《业主临时公约》的建议稿。

6、提供项目本地物业市场调查报告一份。

五、投标报价要求

1、根据本招标文件的要求，表明对本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。

报价计算单位为建筑面积元/每平方米/月。

2、说明物业服务费的结算形式：包干制。

六、投标书送达的要求

1、投标单位应于2011年月日17时30分前至我司相关部门领取。

2、招标人定于2011年 月日9时30分约请投标人在施工现场集中后，共同踏勘招标物业现场并答疑或电话答疑。

3、投标单位应根据本招标文件的要求，编制投标书共1套，并加盖投标企业法定代表人印章，密封后于2011年2月25日17时30分截标前，送达招标人指定的投标箱内，招标人将出具收件证明。逾期送达的，视作为放弃投标。

投标人在截标前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在截标后送达经补充修改的投标文件，招标人有权拒收。

4、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：

(1)未密封的;

(2)未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的;

(3)未能按照招标文件要求编制的;

(4)逾期送达的。

七、开标的时间，地点，方法与程序

1、 开标的时间地址。

2、 开标的方法与程序。

八、议标标准和议标办法

1、招标人根据有关规定，本项目的评标委员会成员共设由建设单位和邀请有关专家5人组成。

2、招标人、开标、评标会议定于2011年2月28日9时30分，在景玉兰庭二楼会议室召开，根据上述要求，按质按价择优评议。

九、中标人的确定及物业服务合同的签订

1、招标人在投标文件截止之日起的20日内(最长不超过30日)确定中标人，并向中标人发出中标通知书;

招标人在向中标人发出中标通知书向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。

2、招标人和中标人在向中标人发出中标通知书发出之日起的30日内，按照招标文件和中标人的投标文件以书面形式签订物业服务合同。

十、其他事项的说明

1、本招标项目物业管理服务费收费标准，按照中标价格确定。

2、投标人根据《关于前期物业管理招投标的若干规定》在投标过程中投标人如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格。

3、由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订管理服务合同的，本次招投标的全部费用由中标人承担。

4、投标人应表明对招标人在招标邀请书，招标文件中所提出的规定和要求表示理解;应表明投标书连同招标者的中标通知均具有法律约束力。

5、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业管理资质等级证书、法人代表的授权委托书和等证明文件，并概要介绍本公司的资质等级，以往管理业绩等情况。十

一、招标人及联系方式

招标人：天置业有限公司

地址：

电话：

邮编：

联系人：

(单位公章)

二O一一年一月二十六日

第三篇：房地产开发商向物业管理公司移交的各项物业资料清单

1、综合资料

a. 项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件(永久)

b. 建设许可证、工程建筑报建(表)(永久)

c. 工程招、投、定标书(永久)

d. 上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件(永久)

e. 征地批文、协议书(合同书)、红线图(永久)

f. 初步设计方案、设计鉴定审批文件(永久)

g. 施工合同、施工许可证、施工执照(复印件)、开工报告、施工量放线图表记录(永久)

h 单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书(永久)

i. 工程勘测资料;地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料(永久)

j. 竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书 (永久)

k. 工程决算书、三算表(永久)

l. 消防设施验收合格证(永久)

2、土建资料

a. 主体隐蔽工程验收记录(永久)

b. 图纸会审和设计修改变更及联系单(永久)

c. 事故处理记录(永久)

d. 建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录(长期) e. 原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告(长期)

物业接管验收全接触

接管验收包括房管部门、物业管理公司或建设单位自身以及个人对物业接管验收。物业公司的接管验收是指接管开发公司、建设单位或个人托管的新建房屋或者原有房屋等物业的以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 接管验收的作用

一 明确在物业接管验收中接受双方的责、权、利。 二 确保物业使用的安全和正常使用功能。 三 为实施专业化、社会化、现代化管理创造条件。 四 提高物业的综合效益。

五 促进建设项目及时投产，发挥投资效果，总结建设经验。 六 维护业主的利益。 接管验收的原则 一原则性与灵活性结合 二细致入微与整体把握相结合 物业接管验收的准备与实施 一 接管验收的条件

(一)新建房屋接管验收条件

1 建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格

2 供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用 3 房屋幢、户编号业经有关部门确认

(二)原有房屋接管验收条件 1 房屋所有权、使用权清楚 2 土地使用范围明确

二 接管验收应检索提交的资料

(一)新建房屋接管验收应提交的资料 1 产权资料

(1) 项目批准文件 (2) 用地批准文件 (3) 建筑执照 (4) 拆迁安置资料 2 技术资料 (1) 竣工图 (2) 地质勘查报告

(3) 工程合同及开、竣工报告 (4) 工程预算决算 (5) 图纸会审记录

(6) 工程设计变更通知及技术核定单 (7) 隐蔽工程验收签证 (8) 沉降观察记录 (9) 竣工验收证明书

(10) 钢材、水泥等主要材料的质量保证书 (11) 新材料、构配件的鉴定合格证书

(12) 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书 (13) 砂浆、混凝土试块试压报告 (14) 供水、供暖的试压报告

(二)原有房屋接管验收应检索提交的资料 1 产权资料

(1) 房屋所有权证 (2) 土地使用权证

(3) 有关司法、公证文书的协议 (4) 房屋分户使用清册

(5) 房屋设备及定、附着物清册 2 技术资料

(1) 房地产平面图 (2) 房屋分间平面图 (3) 房屋及设备技术资料 三 接管验收程序

(一)新建房屋的接管验收程序 1 建设单位书面提请接管单位验收

2 接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具体条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间

3 接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行验收 4 对验收中发现的问题，按质量问题处理办法处理 5 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证签发接管文件

(二)原有房屋接管验收程序。 1 移交人书面提请接管单位接管验收

2 接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核 3 接管单位会同移交人对原有房屋的质量与使用功能进行检验 4 对检验中发现的危损问题，按危险和损坏为题的处理办法处理 5 交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况 6 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记。 四 装修验收

(一) 装修工程完工后，由业主通知工程部，由工程部会同管理部及相关部门派人验收，单项工程竣工验收可以在全部装修工程竣工前单独进行。

(二) 隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。

(三) 消防变更工程由业主向消防部门提出验收申请，通过后向管理处提供合格证明，管理公司检查其是否符合管理的规定和要求。

(四) 竣工验收后，由管理公司向业主出具验收单。

(五) 业主凭验收单到管理部、保安部办理必要手续，领回装修押金，并缴纳有关专项费用。

第四篇： 地产公司与物业公司相关的管理规范指引

一、专业术语定义

1、前期物业介入是指项目立项后至项目集中入伙前，物业公司参与项目的规划设计和建设等物业咨询服务,并依据合同提供销售、施工等阶段的清洁/保洁和安保等服务的过程;

2、前期物业管理是指从项目集中入伙之日起，至业主、业主大会选聘物业管理公司之前，由地产开发公司委托物业公司实施的物业管理;

3、前期物业开办费是指在项目集中入伙前，物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、办公用房装修、工具材料采购、员工生活设施完善、VI标识制作等费用(不含酬金和利润);

4、物业交接验收是指由地产公司牵头组织各相关专业部门、物业公司、施工单位共同参与的，对项目主体结构安全和满足使用功能为主要内容的验收过程;物业公司代表全体业主参与验收，验收合格后移交给物业公司，此过程一般要求在集中入住前60日完成;

5、 集中交付是指地产公司和物业公司联合办公按照预定的现场交付方案和流程对业主进行身份审查，为具备入住资格的客户办理协议签署、费用结算、发放住宅两书及房屋验收、客户资料的收集等相关手续。#郑州鼎国物顾问#编辑整理

二、物业与地产之间存在的关系及处理原则

1、物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户的满意、有利于提升骏景地产品牌和促进地产销售，合理确定物业和地产因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制;

2、在公司管控关系上，地产公司作为物业公司的投资方，应履行对所属物业公司的经营活动进行指导、管理、监督、考核的职能，确保其经营活动与地产公司战略目标相一致，不断提高其管理服务水平，并实现经营良性循环;物业公司有义务承担相应的工作责任，配合地产相关业务活动的开展。地产公司对物业公司经营绩效的考核办法以年初签订的《经营管理责任书》，年末考核兑现的形式体现;

3、在业务关系上，物业公司与地产公司之间应建立清晰的业务流程，明确双方责、权、利，在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业的良性经营;作为两个独立经营的经济实体，在具体管理项目上，地产与物业之间应以契约形式明确委托与被委托关系。

三、 前期物业管理介入和前期物业管理方案

1、前期物业管理介入可行性分析：一般在地产项目立项前，由物业公司负责对当地的物业管理政策法规、劳动用工、物管市场成熟度、竞争(领先)楼盘、项目基本情况及项目客户定位特征等情况进行充分调研，并对照《公司物业服务标准》和市场价值的差异程度，判断物业管理在此市场中进入的可行性，并对未来物业经营状况进行合理预测。

2、前期物业管理方案：在项目正式完成营销推广方案前，需要确定物业管理方案，它是物业公司对物业管理服务工作的全面策划，同时也作为地产与物业签订委托管理合同的重要依据。物业管理方案中应包含管理模式、服务内容、管理服务标准、内部管理机制、品质控制方法、管理费测算等内容，该方案和物业管理费测算经地产公司审批后采用。

四、 物业管理费测算

1、 物业管理方案中应详列物业管理费的测算依据，并充分考虑地产销售需要的配合和物业管理处的收支平衡;管理费的测算应参照当地行业水平和政府限价，结合物业自身的经营成本和地产的销售需要确定管理费收取标准，原则是至少保证项目入住两年后能实现收支平衡，期间的差额由地产公司补贴，双方在确定方案后，纳入《前期物业管理方案》中;

2、 对于定价亏损项目，须明确亏损责任承担方和分担方案报地产公司审批，对于由于配合地产销售需要等而产生的定价亏损，在对物业公司进行考核时可予以剔除;

3、 如涉及到“项目开办费”和”前期服务费”的核算,以及配套设施(会所、卖场等)管理、经营事宜，物业公司应与地产公司协商确定后另行签订委托协议;

4、 两年后若因物业管理费低而仍不能持平，物业公司需报业主委员会商议提价事宜。

五、《物业前期管理委托合同》的签订

1、按照相关法律法规要求，地产公司在正式销售前，必须与物业公司签订《物业管理委托合同》，合同可参照本指引的示范文本，由物业公司起草，地产确定后签署。合同中需要明确委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用、维修基金的管理、管理用房和商业用房、空置房管理费、车库、会所等配套设施管理等;

2、地产公司在于客户签订《商品房预售合同》时应同时要求客户签订《前期物业管理服务协议》，该协议自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，内容包括：双方的权利和义务、物业管理服务内容和责任、物业管理服务质量标准、物业管理服务费用、有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、保险、广告牌设置及权益、违约责任等;

3、《前期物业管理服务协议》应和地产公司与物业公司签定的《物业管理委托合同》内容保持一致，特别要在物业服务费、公共产权、维修基金管理和使用、服务责任方面慎重严谨;为了规避日后经营的风险，应在协议中明确与业主约定：前期物业管理定价，地产给予了相关支持，物业公司与业主重新签订委托合同时，物业公司可根据实际运作情况，与业主协商调整管理费标准。#郑州鼎国物业顾问#编辑整理

六、 物业前期介入管理

1、 物业管理“前期介入”是本着“全过程管理”的观念，在物业的规划设计、施工建设和营销策划阶段就参与介入，从有利于今后业主的使用和管理的角度，提供有益的建设性意见，为今后的物业管理创造条件;

2、 相关工作应在前期物业介入管理或项目《前期介入服务协议书》中予以约定，具体参见《物业前期介入管理流程》。#郑州鼎国物业顾问#编辑整理

七、物业接管验收

1、物业应按照《新建物业接管验收工作规范》和建设部颁布的《房屋接管验收标准》重点对房屋本体公共部位、配套设备设施和场所的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产提出整改要求;地产应配合物业作好验收工作，完成整改工作，确保物业完好、完整移交;

2、物业的接管验收，地产公司应至少安排在正式入住30个工作日前开展，具体参见《物业验收移交管理流程》。#郑州鼎国物业顾问#编辑整理

八、集中入住

1、具体参见《集中入住管理流程》;

2、集中入住工作人员及相关费用由地产公司承担，费用一般包括：办公设备、验房费用、材料印刷费、清洁费用、现场布置、简易装修、借用人员费用，代办费、工作人员餐费、饮用水费、一次性杯子以及管理酬金等;

3、因市政配套不到位等原因，项目用水、电、气、暖等费用由于非销售承诺形成的交费与收费之间存在的价差、量差，如按施工用或工业用标准交费与按民用标准收费之间形成的价差，以及前期施工、售后返修等造成水电开支过大等，即实际存在的收支价差和量差，应由地产公司承担补差责任。#郑州鼎国物业顾问#编辑整理

第五篇：恒大地产集团地区物业公司管理办法

第一章

组织架构

第一条 物业管理中心对地区公司物业管理工作进行规范、指导、监督及考核。 第二条 地区物业公司由当地地区公司直接管理。

第三条 地区物业公司组织机构设臵由集团统一制定并发文执行。 第二章 人事管理

第四条 地区物业公司定岗定编标准、薪资结构体系由物业管理中心统一拟订，经人力资源中心审核后，报董事局主席审批。

第五条 各地区物业公司员工薪资调整方案经物业管理中心、人力资源中心审核后，报集团董事局主席审批后实施。

第六条 地区物业公司定岗定编方案经物业管理中心、人力资源中心审核后，报集团董事局主席审批。

地区物业公司维保修人员及配合营销人员的定岗定编方案，经地区公司董事长(或主持工作一把手)签批后执行，报物业管理中心备案。 第七条 地区物业公司领导班子成员、物业服务中心负责人的录用及定薪、转正定级、任免、解聘等须报地区公司董事长(或主持工作一把手)审批，并报物业管理中心备案;属物业公司董事长(或主持工作一把手)的，须报物业直管副总裁审批;属地区公司领导班子成员的还须再报董事局主席审批。

地区物业公司其他员工的录用及定薪、转正定级、调动、任免、工资、奖惩、解聘等由地区物业公司董事长(或主持工作一把手)审批后执行。

不符合公司入职及提拔晋升条件的由物业管理中心行政人事部汇总，物业直管副总裁审核，再经人力资源中心审核，每月1日报集团董事局主席审批后实施。

第八条 集团公司对地区物业公司员工因严重违反公司制度、指令或工作失职，从而决定给予的警告、通报批评、扣罚奖金、降薪、降职、免职、辞退等处分由物业直管副总裁审批执行。

第九条 物业公司领导班子的分工调整由地区公司董事长(或主持工作一把手)审批。物业公司董事长(或主持工作一把手)不得分