论文题目：房地产开发项目土地增值税税基评估方法的研究
摘要：房地产开发作为我们国家的支柱产业,既关系国计民生,同时也带动着我们国家的经济发展。通过分析国家统计局公布的统计数据可以得出土地增值税在我国税收中占比较大。因此,房地产行业土地增值税税基的确定就显得至关重要。随着我国资产评估行业的飞速发展和评估业务的不断拓展,税基业务也逐渐增多,土地增值税税基评估成为房地产业重要税源。但我国在这方面的评估理论、经验和相关案例较少,整体评估水平相对较弱。因此,对房地产开发项目土地增值税税基的评估就十分重要。本文研究了房地产开发项目土地增值税税基评估的问题。首先,通过对国内外土地增值税税基评估的相关文献的研究现状和方法等进行了总结与梳理,归纳出相关的理论依据。其次,在本文中对房地产开发项目的销售收入以及扣除项的具体内容进行确认。通过运用房地产价格评估理论方法长期趋势法来预测未来某一段时间房地产开发项目的房产价格,进而得出预测的房地产开发项目总销售收入;然后,采用造价管理理论和方法等来确定房地产开发项目扣除项的成本。本文在评估时使用按照销售面积进行分摊的方式,分别从考虑时间价值和不考虑时间价值两个方面进行对比分析,并建立税基评估的模型,进而对土地增值税的税基进行合理的评估。紧接着,在理论基础上,本文将对天津市东丽区某住宅开发项目的土地增值税税基进行评估,并将考虑时间价值与不考虑的税基进行比较。在案例中采用成本法对案例项目进行成本评估,利用长期趋势法中的移动平均法对项目销售收入进行预测,最后得出本论文成本分摊的合理性,改进土地增值税税基评估的方法和理论,并为今后的评估提供依据。最后,对销售收入与扣除项占比进行了讨论分析,并详细的阐述在有大量相关案例的情况下,利用回归分析对销售收入与扣除项占比构建模型并进行研究,丰富了相关税基评估的理论与方法。通过本文的研究,房地产开发项目预征收阶段确定土地增值税税基时,在扣除项分摊的研究方法上进行了创新,明确了房地产开发项目扣除项的基本构成,廓清了房地产开发项目土地增值税预征阶段税基的评估方法,得出了房地产开发项目在不同阶段的扣除项成本合理的分摊比例和方法,还建立了相应税基评估的理论,提供了相关评估的案例,进而为我们国家的税基评估业务提供建议和参考。
关键词：税基评估;长期趋势法;成本分摊;回归分析
学科专业：资产评估
摘要
ABSTRACT
第一章 绪论
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
1.1.2 研究意义
1.2 文献综述
1.2.1 关于房地产开发项目管理的相关问题
1.2.2 关于土地增值税评估的相关问题
1.2.3 关于税基的确定
1.2.4 关于税基评估方法
1.2.5 文献评述
1.3 研究思路与方法
1.3.1 主要研究内容
1.3.2 研究思路
1.3.3 研究方法
1.4 创新点与重点分析
1.4.1 创新点
1.4.2 重点分析
第二章 房地产开发项目土地增值税税基评估的相关理论与方法
2.1 房地产开发项目土地增值税税基评估理论与方法
2.1.1 税基价值类型
2.1.2 税基评估原则
2.1.3 税基评估方法
2.2 房地产开发项目销售收入的估算理论及方法
2.2.1 房地产价格的影响因素
2.2.2 房地产价格预测理论及方法
2.2.3 房地产销售收入的估算方法
2.3 土地增值税扣除项的成本确定的理论及方法
2.3.1 土地增值税扣除项的开发成本
2.3.2 土地增值税扣除项的营销费用
2.3.3 土地增值税扣除项的管理费用
2.3.4 土地增值税扣除项的财务费用
2.4 本章小结
第三章 房地产开发项目税基扣除项的构成分析
3.1 税基评估存在的问题
3.2 土地增值税条例分析
3.2.1 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税法》(征求意见稿)的分析
3.2.2 关于营改增后部分土地增值税征管规定的分析
3.2.3 《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的条例分析
3.3 项目成本构成及成本确定
3.3.1 房地产开发项目的开发成本
3.3.2 房地产开发项目的营销费用
3.3.3 房地产开发项目的管理费用
3.3.4 房地产开发项目的财务费用
3.4 其他税种等扣除项的构成和确定
3.4.1 与土地相关的税
3.4.2 其他环节需缴纳的税种
3.5 本章小结
第四章 预征税的评估方法分析
4.1 项目销售收入预测
4.1.1 销售收入预测方法的选择
4.1.2 长期趋势法适用对象和范围
4.1.3 长期趋势法的应用过程
4.1.4 长期趋势法的具体方法
4.2 销售收入分摊方式的分析
4.3 考虑时间价值时土地增值税税基模型的构建
4.3.1 预计总收入的确定
4.3.2 扣除项成本公式的确定
4.4 不考虑时间价值时土地增值税税基模型的构建
4.4.1 预计总收入的确定
4.4.2 扣除项成本公式的确定
4.5 本章小结
第五章 案例应用分析
5.1 项目概况
5.1.1 项目基本情况
5.1.2 A湖花园项目规划情况
5.2 收入的预测分析
5.2.1 收入预测思路
5.2.2 收入预测方法
5.2.3 销售收入计算过程
5.3 成本以及扣除项的计算
5.3.1 A湖花园开发成本费用构成
5.3.2 营销费用
5.3.3 管理费用
5.3.4 财务费用
5.3.5 其他税种等扣除项的费用
5.4 税基的确定
5.4.1 不考虑时间价值
5.4.2 考虑时间价值
5.5 本章小结
第六章 销售收入与扣除项占比讨论分析
6.1 相关案例搜集
6.2 相关案例收入与扣除项占比数据计算与整理
6.2.1 案例销售收入的确定
6.2.2 土地增值税扣除项成本的确定
6.3 收入与扣除项占比回归分析
6.3.1 数据来源
6.3.2 回归分析
6.4 收入与扣除项占比回归分析结果应用分析
6.5 本章小结
第七章 结论与展望
7.1 结论
7.2 展望
参考文献
致谢