第一篇：企业创新融资模式
小微企业融资服务与模式创新
2013-3-
5摘 要：分析和总结我国小微企业信贷发展的现状与存在的障碍，介绍四种国内小微企业信贷融资模式的创新经验，提出结合区域经济特点和小微企业发展状况选择融资模式的策略。
关键词：金融创新，小微企业，融资模式
2011年6月，我国将中小企业细分为中型、小型和微型三种类型，并针对不同的行业，依据企业从业人员、营业收入、资产总额明确了中、小、微企业的划分标准。小微企业是中国实体经济中最具发展活力的群体，但金融支持的缺位严重桎梏着小微企业的健康发展。细分中小企业类型，为提高金融服务的“普惠性”，让小微企业获得信贷支持提供了新的机遇。
一、我国小微企业信贷服务体系建设
(一)小微企业信贷扶持政策
为支持小微企业的健康发展，2011年10月国务院出台了9条金融财税政策，被称为“国九条”，其主要内容是重点加大对小微型企业的信贷支持，清理纠正金融服务不合理收费，拓宽小微型企业融资渠道，对小微企业贷款细化差异化监管政策，促进民间借贷健康发展，提高小微企业增值税和营业税起征点，扩大中小企业专项资金规模。2012年4月，国务院印发了《关于进一步支持小型微型企业健康发展的意见》，提出加大对小微企业的财税支持力度，努力缓解小微企业融资困难，落实支持小微企业发展的各项金融政策，加快发展小金融机构，拓宽小微企业融资渠道，加强对小微企业的信用担保服务。同时，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会也相继出台了一些针对小微企业的信贷扶持政策，引导金融机构积极探索小微企业贷款模式、产品和服务创新，着力解决小微企业融资方面的突出问题。
(二)小微企业信贷服务体系
尽管我国对小微企业标准的认定仅有一年，但近年来部分金融机构积极开展“蓝海战略”，开始关注和建设小微企业信贷服务体系，金融部门对中小微企业的融资持续增长。据中国人民银行2011年年报，截至2011年末全国金融机构中小企业贷款余额21.8万亿元，同比增长18.6%，增速比大型企业贷款高7.1个百分点。其中，小企业贷款余额10.8万亿元，同比增长25.7%，增速分别高于大型和中型企业贷款14.2和12.5个百分点。
从实践中看，传统个人商户贷款和小企业贷款仍然是小微企业信贷服务主要对象，部分金融机构在此基础上创新金融工具，如工行推出的小企业循环借款，在合同规定的额度和有效期内，客户通过网银自助进行循环借款和还款。邮政储蓄银行引入了德国复兴开发银行的小微企业信贷模式，结合国内经济、信用环境现状，探索出了一套符合自身经营特点的小微贷款经营模式。包头商业银行对微小企业“重信用轻担保、重经营轻抵押、以现金流为核心”的风险识别判断技术得到了业内的广泛赞誉和认同。民生银行的“商贷通”和招商银行的“生意贷”等信贷产品在支持小微企业方面做出了一定的贡献。此外，政府部门还积极推动银行间债券市场直接融资工具创新，鼓励符合条件的中小企业在银行间债券市场运用短期融资券、中小企业集合票据等多种债务融资工具融资，拓宽中小企业融资渠道。
二、小微企业信贷融资：现状与困境
尽管近年来小微企业信贷服务有了长足的发展，但小微企业毕竟是企业群体中的最弱势群体，仍然是我国中小企业融资难的核心问题。
(一)金融业支持小微企业发展的现状
据全国工商联调查，我国银行贷款主要集中在大中型企业，其中大型企业覆盖率为100%，中型企业在90%以上，而小型企业则不足20%，规模或限额以下企业更是不到5%。近80%的中小企业长期处于融资渠道不畅的格局，90%以上的个体私营企业完全靠自筹来解决创业资金问题。
以河南商丘市为例，截至2011年12月末，辖内各项贷款588.28亿元，中小企业贷款余额为161.75亿元，占全市贷款总量的27.5%，较2010年提高了3.1个百分点。其中，中型企业贷款余额59.90亿元，占全市企业贷款总量的17.8%;小型企业贷款余额101.85亿元，占全市企业贷款总量的30.2%。近年来，商丘市中小企业贷款呈现小幅增加态势，2010年增加3.19亿元，增幅仅为2.2%，是各项贷款增速的六分之一;2011年增加13.18亿元，增幅为8.9%，中小企业贷款增量虽有所增加，但仍不能满足中小企业的融资需求。
(二)造成小微企业融资难的困境分析
近些年来小微企业发展迅速，创业意愿强烈，但普遍存在融资难度大、融资渠道单
一、政策扶持效果欠佳、自我发展能力欠缺等问题，具体表现为：
一是小微企业融资能力不足。与大中型企业相比，小微企业具有规模小、稳定性差、信用度较低的特点，其资金需求又受到额度小、时效性强、担保能力弱、用途监控难等的制约，致使小微企业长期处于融资弱势地位。
二是小微企业信贷管理缺位。长期以来，由于小微企业信贷风险高、成本高、效率低，加上信贷管理体制上的不完善，商业银行对小微企业的信贷营销还存在诸多盲点，如缺乏小微企业信贷专营机构，与小微企业特点相适应的信贷产品与金融服务不足等。
三是小微企业增信难度较大。目前针对小微企业的信贷扶持政策中，通过建立政策性担保、组建“信用共同体”、开展产业链融资等方式增强小微企业信用能力，但在实践中由于小微企业客户数量多、行业分布广、担保物及担保方式匮乏，以及客户信息采集较难等，增信效果不明显，在现有银行信贷管理体制下难以有效满足小微企业的贷款需求。
四是小微企业融资成本较高。小微企业由于信用等级、高风险等原因，其贷款利率一般高于市场平均水平。据调查，目前地方金融机构对中小企业的贷款利率一般上浮20%左右，加上担保、公证等相关费用，综合融资成本高达12%—14%。此外，小微企业融资往往还被要求过多的附加条件，如存入保证金、预扣利息等，造成实际融资成本比大型企业要高出一倍至数倍。
三、小微企业融资模式探索
尽管小微企业在融资中存在较多的困难，但随着国家对小微企业重视程度的不断加深，金融业对小微企业的信贷支持也随之加强，各地金融机构也在不断探索小微企业信贷支持模式，以求在防范风险的基础上实现企业发展和
信贷增长的双赢。
(一)联保贷款模式
小微型企业依据一定的规则组成信用共同体，由银行对信用共同体内的成员进行统一授信、成员之间相互承担连带保证责任的一种融资新模式。根据“自愿联合、依约还款、风险共担”的原则，当联保体内任意一家企业无法归还贷款时，其他企业应替欠债企业偿还本息。这种模式能以点连线，以线带面，增加了银行客户存量，实现了社会、银行以及企业的多赢。能有效解决单个小微企业受规模小、组织化程度低和担保抵押物不足等因素影响，很难满足金融机构信贷要求的问题。中国民生银行近两年来推出的以自然人联合担保为主的“商贷通”已经成为小微企业贷款产品中的领头羊，在业内获得了较高的评价。
(二)信贷工厂模式
“信贷工厂”是由新加坡淡马锡金融控股集团首创、致力于解决中小型企业融资难题的一种业务模式，其核心是对中小企业实行专业化、标准化、流水线式的批处理金融服务。与传统的小企业贷款管理相比，信贷工厂摒弃了以产品、办理效率、客户发展为主的分散经营管理模式，将机构设立、人员配置、目标客户、融资产品、风险控制、市场销售等方面合理整合，打造成为中小企业信贷业务的全新模式。目前已经有建设银行、中国银行、民生银行、杭州银行、北京银行等银行已开始采用这一模式。
(三)无抵押小额贷款
渣打银行推出的无抵押小额贷款是针对中小微企业客户推出的一种贷款创新产品，其特点是无需抵押，申请流程简易，审批速度极快，提供一站式融资方案，并与国际银行建立信用合作关系。目前在渣打银行已经将这一贷款业务的额度提高至100万元。在放贷时间上，渣打银行采用了标准流程运作的方式，符合条件的小微企业从申请到获得贷款一般只需要10个工作日左右的时间。
(四)微型网商贷款模式
近几年来，以中小企业和个人为主体的网络商户群体迅速成长，2011年底全国网购规模达到7735亿元，成为我国商业领域一个具有重要影响力的群体。网商群体的崛起极大改善了网络购物的环境并拓宽了就业渠道，但与之相伴的周转资金短缺问题严重困扰着网商群体的发展。网商贷款“易融通”业务通过现代化网络手段，从前期的贷款申请到银行评估再到贷款发放，全部在网上一站式完成，使企业足不出户即可完成贷款申请、审批、放款和归还的全部过程，打破了时间和空间上的限制，特别适应小型及微型企业信贷“短、频、快”的特点。目前开展小微网商贷款业务的主要有工商银行的“网贷通”、“易融通”，建设银行的“敦煌e保通”和“金银岛e单通”，中国银行的“一达通”等。
以上四种融资模式，虽然运作方式和管理体制有所不同，但都是商业银行针对小微企业特点而设计的信贷创新，其共同的特点是对小微企业贷款实行批量管理，充分利用企业的行业或产业链上的共性，建立信用增强和信用约束机制，有效地简化贷款手续，提高贷款效率，降低信用风险。
四、构建我国小微企业融资服务的创新机制
前文总结归纳了国内几个较为成熟的小微企业融资模式，但在有效缓解小微企业融资过程中，还有很多的工作需要做，既要依托区域经济特点和小微企业发展现状，选择相适应的融资模式，又要在多方面加强政策扶持和技术
创新，为开展小微企业融资创造良好的环境。
(一)完善小微企业信贷支持体系
小微企业融资困难的最直接表现就是小微融资服务的缺位。
对此，一是商业银行要在内部组织制度和管理制度方面有所创新，组织小微企业信贷部门，吸收借鉴先进的小微企业信贷管理模式，建立适合小微企业特点的信用评级、授信制度，逐步建立小微企业融资服务体系。
二是逐步放宽民间资本进入金融领域的门槛，大力发展村镇银行、社区银行、小额贷款公司等新型金融机构，真正为小微企业提供融资等金融服务，为民间资金流向中小企业提供一个合法的渠道。
(二)选择适宜的小微企业信贷融资模式
商业银行要因地制宜，选择适合自身经营特点的小微企业贷款业务模式。从国内现状看，完全依赖技术、数据和金融工程来开展小微企业贷款业务，我国的数据积累和信用环境还不具备条件。对此，商业银行可以运用“技术”初选客户，运用“关系”甄选客户，建立适合小微企业特点的信贷管理模式，如针对小微企业财务不健全的现状，探索利用小微企业的“三品三表”(即人品、产品、抵押品，电表、水表、纳税或海关申报表)建立贷款风险模式，从而简化信贷流程，提高信贷效率。
(三)建立小微企业融资服务与风险分担体系
由于小微企业生命周期较短，信贷风险仍是制约其融资的主要障碍，需要不断建立和完善小微企业融资服务与风险分担体系：
一是政府部门要建立小微企业发展专项基金，对小微型企业产品结构调整和科技成果转化、技术改造项目进行贴息扶持。
二是加快融资性担保公司的建设，建立风险分担机制，信贷风险要由担保机构、贷款银行和借款企业分担风险，充分调动贷款银行、担保机构和借贷企业三方的积极性。
三是探索建立小微企业信贷与保险的有机结合，实现风险向专业保险公司的分散。
第二篇：P2P 创新融资模式助力小微企业融资
“小微企业融资难，归根到底是因为银行对小微企业的风险无法把握，互联网大数据将有助于银行解决这一问题。P2P作为依托互联网而兴起的一种直接融资模式，摆脱了传统借贷媒介，为解决小微企业融资难提供了全新的思路。与传统金融模式相比，P2P网络借贷的信息处理和风险评估都是通过网络化方式进行，透明度较高;资金供求的期限和数量匹配，不需要通过银行或券商等中介，供求方直接交易，手续更简便、审核速度快、交易成本低。更为重要的是，市场参与者更为大众化，在实现民间金融阳光化的同时，更加普惠于普通民众。 目前，伴随着中小微企业的快速发展，P2P平台凭借融资无需抵押、方便、快捷的优点受到了广大中小企业的青睐，成为其融资的新渠道。作为P2P行业的翘楚，有利网CEO刘雁南表示，P2P作为有别于以银行为主的集中风险定价的现金融资模式的另外一种直接融资模式，实现了金融脱媒，解决了长期困扰金融行业的几大问题：第一，代理人问题;第二，信息不对称问题;第三，非充分竞争问题。他还指出，P2P作为一种直接融资模式，对现行的金融系统起到了一定的补充作用，它的重要意义在于市场化的配置金融资源的模式：第一，资金价格即利率的辅助调整;第二，解决资金流向的问题，可以直接将资金流向小微企业的需求，促进资金的流动。
风险控制是P2P的安身立命之本
中小微企业作为国民经济中的重要组成部分，一直备受关注。P2P网贷作为传统金融模式的有益补充，它的出现让中小微企业看到了解决融资难问题的希望。这种将传统线下民间借贷的模式转移到线上平台，在为广大投资者开辟了新的投资方式同时，也为中小微企业成功解决了融资难、融资渠道窄的难题，将是未来中小微企业融资的主要方式。中小微企业依赖传统金融机构的时代已经过去，以P2P为代表的互联网金融业务的繁盛对于促进中小微企业的发展意义重大。
针对P2P行业的发展，合时代指出，制约P2P行业发展的关键是在于风险控制，根据我国目前的发展状况，风险控制进一步去中心化比较困难，需要和线下的产业合作才能解决，一步到位“去中介化”是不现实的。
第三篇：国家宏观调控下的房地产企业融资模式创新
Innovation of Financing Mode of Real Estate Enterprise under National Macro-Control Efforts 陈媛媛 吴萍
昆明理工大学管理与经济学院，云南 昆明 650093 Chen Yuanyuan Wu Ping Kunming University of Science and Technology, Ecnomics and Management Faculty, Kunming ,Yunnan ,650093 第一作者简介：昆明理工大学管理与经济学院，硕士研究生，专业：企业管理，研究方向：国际金融
第二作者简介：昆明理工大学管理与经济学院，教授，研究方向：国际金融，区域经济 联系电话：13795427015(陈媛媛)
联系地址：上海浦东新区华佗路280弄13幢16号308室雷婷转陈媛媛收 国家宏观调控下的房地产企业融资模式创新
摘要：近年来国家为了防范金融风险,央行针对房地产行业出台了121号文件,通过信贷紧缩等方式来调控房地产市场;银监会出台了212号文件,提高了房地产开发商从信托公司贷款的门槛。很显然，越来越多的房地产企业正面临资金困局。在这种国家进行强有力宏观调控的大背景下，急需资金进行多层次地产开发的房地产企业如何有效利用这些国际地产投融资机构的参与来拓宽企业融资渠道，完善地产开发模式，已经越来越成为大家关注的焦点。本文就这一现实问题做出深入分析，以期能对新形势下房地产业的融资模式创新提出有意义的几点参考。
关键字：房地产;投资银行;房产信贷;宏观调控;房地产基金;资产证券化
Innovation of Financing Mode of Real Estate Enterprise under National Macro-Control Efforts Abstract: These years, the China Bank carried on the No. 121 file to keep lookout the finance risk, adjusting the real estate market through the credit deflation; Banking Regulatory Commission appeared on stage the No.212file, raising the threshold of loaning from the trust company for the real estate developer. Obviously, more and more real estate corporations will face the difficult situation of lack of money. Under the background of macro-control efforts carried out by the government, how the real estate corporations utilize the combination of foreign investment companies to broaden the channel of attracting funds, making perfect the real estate development mode, which is becoming the focus more and more. This paper is to provide some suggestion which is instructive for bringing forth new ideas to the financing mode through deeply analyzing this practical problem. Key word: real estate; investment bank; real estate investment trusts; macro-control efforts; real estate trust; assets securitisation 0 引言
在我国，房地产金融体制改革远远落后于住房体制改革，中国房地产业急需搭建多元化的金融平台。房地产金融已是当今业界普遍关注的焦点。如何在这种内外交困的不利形势下成功突围?显然，积极进行房地产企业融资模式创新已成为势在必行的事情。 1房地产融资现状
相关数据显示，1991年底全国只有4200家房地产开发商，但目前已达3万多家。房地产企业的平均规模很小，每家的年均开发面积不足2万平米、平均资产规模仅5千万元，尚不足在北京建造一栋中型住宅楼。在我国，市场份额能达到全国总额5%以上的大型房地产企业至今尚未产生，因为这个份额要求年销售额达到500亿元。虽然有几家房地产公司在向这个目标努力，但估计在2005年还很难有人达标。这种高度扁平化、分散化的产业组织结构与成熟市场经济国家或地区的情况差距很大。由此，企业众多、规模偏小、缺乏领头羊、产业集中度过低，构成了我国房地产业当前的主要结构特点。
我国房地产业的特点决定了我们的融资策略必然是与之相适应的。虽然121号文件主旨是希望分散和降低房地产的金融风险，但实际上目前中国的房地产企业至少有三分之二仍然依靠银行贷款过日子。毫无疑问，资金在2005年内成为影响房地产行业一个非常重要的因素，宏观调控使得5万家房地产企业面临一个重新的洗牌。由于近年来银行不断对房地产开发贷款设限，开发商所依赖的资金中订金、预付款等比例逐年增高，在今年更是超过了五成。在国家有意取消预售制度之时，开发商的这一融资渠道并非长久之计。121文件的洗礼，让他们至此才意识到自己脆弱的资金链条和资本运作能力。半数以上的开发商面临着出局。于是，融资环境和渠道成为开发商最为头疼的问题，大家被迫使出浑身解数开拓新的融资渠道。 2房地产多元化融资格局的形成
全国工商联房地产商会和中国城市房地产开发商策略联盟共同组建的REICO工作室在《2005年第三季度中国房地产市场报告》中，对房地产金融作出专项研究报告。该金融报告反映，我国房地产金融市场没能构成多元支持体系和风险分担体系，房地产金融发展空间巨大。REICO报告认为，我国房地产金融市场目前以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。而一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主，其它机构发展并不充分或仅处于起步阶段。60%来源于商业银行，信托公司已经成为房地产金融机构的生命军，但是“212号文件”出现以后，信托资金都出现大幅度的回落。房地产融资的发展严重滞后，而福利性的制度、公积金制度大部分处于闲置状态，仅仅向7%的人发送贷款。房地产融资渠道单一，只有商业银行体系支撑着房地产的资金需求，而多元化融资格局远未形成，股权融资有所增加，但是比例也只有15.2%，债权公司仅占0.001的份额。信托、上市、债券、基金等融资渠道发展缓慢，没能构成多元的支持体系和风险分担体系。 2.1从“招拍挂”到房地产投资银行
过去1年，所有中国地产开发商的生活都或多或少地被三个词改变了，它们就是：招标、拍卖、挂牌。土地使用权转让所带来的影响，不但波及到地产开发相关企业，金融领域、地方政府，即使普通消费者，都无法不为所动。由于新的招拍挂方式大大增加了政府的土地出让收入，国内很多城市甚至不惜撕毁已经签定的合同，把售出的土地拿回来重新卖，只为卖个好价钱，房地产成本增加的原因主要有以下四个：地价上涨、建材涨价、拆迁成本增加、税收。土地价格的上涨狂潮让地产公司不得不面对扑面而来的资金危机。
面对这种被动局面，房地产企业采取的方式是向经常合作的地产开发商发出招股书，建议相关的企业，拿出一部分资金，组成一家投资公司。投资公司的资金用来帮助股东公司购买土地或者进行前期开发。比如A公司购买了投资公司B的股份，则成为B的持有者和受益人。当A公司需要通过公开购买的方式获得土地的时候，由于土地价格昂贵，A没有能力独立完成，B公司将在这个时候借钱给他，帮助A公司完成土地购买。等土地使用证明下来以后，A公司把土地拿到银行进行抵押，把钱还给B投资公司。这样，A公司手头只要有几千万或者更少，就可以进行土地前期开发了。
这种做法实际上就是房地产投资银行的运作模式了。简单地理解，成立投资公司，实现相互过桥的方式，脱胎于地产领域特有的"同业拆借".在这种形式形成以前，很多地产公司之间也存在类似的情况，一个地产商为了获取土地、上市等目的，从其他地产企业拆借资金。由于都是属于地产行业，相互之间的风险较为透明，投资人对于投资的风险一般比较有信心。同时，不仅拥有资金回报，还可以享受对等的拆借利益，这也是房地产投资银行得以慢慢成型的一个重要原因。地产投资银行与一般意义的投资公司最本质的区别就在于，投资银行的资金大部分来自企业内部或关系密切的相关企业，资金的使用和获取具有相对封闭的色彩。而投资公司的资本获取和利用相对开放，是房地产投资银行的雏形。国家对于这种形式的谨慎，主要是由于对"自有资金不充足"的担心。今年第一季度，我国地产开发企业的自有资金在34%左右。如果地产投资银行介入，即使对方没有自有资金，投资银行注资后，投入的资金将以地产开发企业自有资金的形式出现。带来的结果同样是增加了地产开发建设的风险，只是风险更多从国家商业银行转嫁到民间资本身上。而这种运作方式的优点恰恰就是灵活，不容易受到国家政策的制约。地产投资银行是大势所趋，一边是投资，一边是项目，地产投资银行把大家联系起来。只是目前还没有很好的机构来专门做这项事情，但是摩根斯坦利、高盛等投资银行在国内都进行类似的投资。在当前央行收缩银根，对地产信贷大举“围追堵截”的不利形势下，显然，这种融资方式是极其有效的。 2. 2房贷资产证券化
就在个人房贷资产证券化还处在讨论阶段时，房地产开发商已经把个人房贷的资产证券化比喻成了房地产行业里的“可再生资金源”。 2005年12月1日，中国建设银行发出公告：目前住房信贷资产支持证券产品的发行工作已基本就绪，中国建设银行股份有限公司作为发起机构，拟通过中信信托投资有限责任公司于近期在银行间债券市场发行约人民币30亿元建行个人住房抵押贷款支持证券，投资者产品推介会在北京举行。
资产证券化是最高层的住房金融产品，而银行一定也有严格的风险防范措施，实际上，个人房贷的资产证券化就是一种银行防范金融风险的措施，银行不会为了拿到更多的生意而忽略金融风险，从而对现有的金融政策加以松动。通过资产证券化，加强了资金的流动性，贷款的节奏加快了，对房地产融资是有好处的，同时，房子可以建得更多，供应量上去了，根据供求关系，有利于房价的稳定。这应该是一个良性循环，和谐发展的事。资金流一定是流向市场程度和安全系数都比较高，回报好，经济增长比较快的行业。房地产行业目前正是这样一个行业。
2. 3 REITs是房地产直接融资的方向
与债券相比，REITs现金股利率超过甚多。由于REITs现金股利成长率一般皆高过消费者物价指数，因此也被视为对抗通膨最有效投资工具之一，REITs完全符合当前市场担忧通货膨胀威胁的投资趋向。央行行长吴晓灵2005年11月8日表示，提高发展商的股本比例是大势所趋，设立REITs是房地产直接融资的方向。房地产商只有以股本融资为主，才能更好地解决风险与收益相匹配的问题。目前房地产金融的问题主要不是房地产信贷政策的松紧，而是房地产融资方式没有形成风险分担的机制,绝大部分风险集中在银行身上，埋下金融风险。在公开发行股票或在专业化管理的前提下，用公开发行收益凭证的方式设立REITs，才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。这一论调是由理论根据的：根据巴塞尔资本新协议，银行持有住宅按揭或房地产贷款，计算资本的风险权数，分别为50%及100%，但资产转化为证券化债券后，风险权数降至20%或以下，银行可释放更多资本有效运用。这是化解全球潜在金融风险的策略。因此，REITs凭借税率较低，配息较高受欢迎。当经济景气时，REITs股价可望受惠，当景气衰退时，REITs仍有稳健收益，资产证券化成为2004年以来全球资本市场最有缘分的题材。 越秀、恒地、新鸿基等地产老字号都会参与REIT市场，亚洲将有更多REIT上市，未来数年本地按揭证债券的发行会上升，加上香港本地机构投资者如强积金、保险及基金公司，对购买低风险定息工具的需求很大，足以推动REIT市场畅旺。 3 结束语
日本金融泡沫的助推器就是银行累积的巨额房贷风险，最终不得不对银行的治理与经营进行根本性的调整。美国为对冲目前的房地产泡沫，采用上市房贷期货品种。这些都是宏观调控的组成部分。我国对房地产业的调控,与金融市场的深化改革相匹配，决不可半途而废。 如何找到能有效解决当前房地产业融资难题的方法，这将是我们要努力去解决的课题。 参考文献：
[1]胡敏、王冬松、张帛宁:房地产投资信托交易模式分析,房地产金融,2004 [2]符启林：《房地产融资信托中的创新与法律规避》，经济法网
[3]邓晖,房地产融资发展的重要趋势¬¬——房地产证券.统计与决策97.9. [4]那颖,美国房地产证券化对我国房地产融资的启示,国际金融1999.53页. [5]吴福明,房地产证券化探索,上海人民出版社1998年版.
第四篇：成都创新八大融资模式
2009-8-26 出处： 成都日报作者：钟文
在成都市委、市政府高度重视和正确领导下，市经委大胆创新思路，多管齐下，努力破解企业融资难题，取得了较好的成效。截止6月底，全市工业短期贷款余额609亿元，比年初增加101亿元，比去年同期增长24.3%,比5月份增加35亿元;全市工业长期贷款余额129.86亿元，比去年同期增长79%;我市规模以上工业企业流动资金贷款余额为603.99亿元，比年初增加96.69亿元。全市中小企业6月份贷款余额为2994亿元，占全辖金融机构贷款总额的32.99%,比5月份增加196亿元;中小企业担保贷款余额195.79亿元，实现新增担保贷款额60.79亿元，在保企业6765户。
创新融资方式
成都模式全国推广
7月5日，由中国总会计师协会民营企业分会、市金融办等单位联合主办的2009年中国中小企业融资发展论坛(成都论坛),在世纪城娇子会议中心举行。论坛的主题是“经济转型中的西部机遇”.实行企业抱团“统贷统还”、“互联互保”模式贷款融资……成都中小企业融资的实践探索，作为论坛典型案例进行推广。
在论坛上，市经委党组成员、中小企业局局长李忠仆作了“成都市中小企业融资的实践探索”的演讲。据李忠仆介绍，近几年来，通过积极探索，逐步形成了中小企业8种融资模式，在实践中取得了一定的成效。
这8种融资模式具体为：国家开发银行“统贷统还”模式、软件企业“资金池”模式、“互联互保”模式(社区金融模式)、中小企业“信贷工厂”模式、工业集中发展区“整体授信”模式、“会员制”担保模式、“紧急拆借”模式以及高新技术企业“信用贷款”模式。
“这其中的关键是要改善服务，建立中小企业融资服务长效机制!”据李忠仆介绍，我市在解决中小企业融资难题的制度建立健全方面，采取了一系列措施，建立和完善包括中小企业融资辅导培训、企业(项目)定期推荐、政银企联合调查、风险分担等多项制度措施。其中，企业(项目)定期推荐制度，则由中小企业主管部门牵头，“助贷机构”具体负责，通过调查、筛选企业(项目),并经“信用组织”对信息进行采集、民主评议后，向金融机构、担
保机构集中推荐需融资企业(项目)名单。金融机构和担保机构收到推荐企业(项目)名单后，按照银行(担保)审贷(保)程序开展各项工作，并在次月定时反馈推荐企业资金落实情况。
以专项行动为突破
构建融资工作长效机制
在市中小担保、市小担保及政策性担保机构、金融机构积极参与配合下，开展了中小企业融资专项行动，组织融资小分队送担保下基层。共计555户企业落实贷款25.35亿元。在总结融资专项行动的成功经验的基础上，围绕建立中小企业融资工作长效机制，与人民银行成都营业管理部联合制定了《关于建立中小企业融资服务工作长效机制的指导意见》。针对中小企业融资工作中存在的信息不对称，风险分担机制滞后，银行向中小企业贷款成本过高等主要问题，建立起定期培训、长期推荐、联合调查、风险分担和协同监管五项制度。截止6月30日，全市各区(市)县已全部完成中小企业融资服务平台建设，开展入园企业融资代理“一站式”服务。
共建担保体系
力促全市担保能力提升
针对区(市)县担保机构的担保人才缺乏，注册资本规模偏小，难以单独开展业务的现状，一是坚持“以联保为主，独立担保为辅”的原则，市经委积极导引区(市)县担保机构与市中小担保、市小担保建立联保合作关系，形成合力;二是指导市担保协会和市中小担保采用“集中授课、基地实习、委托培养”等方式，积极开展担保人才培训，今年来已开展担保机构、平台公司人员培训3期，培训人员206人次;三是积极帮助担保机构争取国家和省上的政策、资金支持。8家担保机构获省级“止滑回升”专项资金452.5万元。4个担保机构获得工信部中小企业司担保机构补助资金共计2570万元，占全国补助资金总额的2.57%;四是督促各区(市)县担保机构全部进驻工业集中发展区，重点开展对入园企业的担保业务，从而在担保体系建设上取得了新的突破。
截止6月底，全市19个区(市)县和高新区政策性担保机构注册资本达8.18亿元，比年初增加了3.31亿元，注册资本过亿元的区(市)县担保机构达到4家(双流、武侯、高新、
大邑),注册资本5000万元以上1亿元以下的5家(温江、龙泉、郫县、新津、锦江).1-6月20个县级政策性担保机构实现担保余额10.03亿元，担保户数338户。
全市备案中小企业信用担保机构58家，注册资本总额63.70亿元，已形成约300-630亿元的年融资担保能力。担保总量在全国副省级城市位居第二，仅次于深圳。
实施培植计划，
引导企业诚实守信
同时，市经委与人民银行共同实施“模范守信中小企业培植计划”,每年筛选120户符合国家和地方产业政策、有市场、守信用的中小企业，通过开展系统性辅导培训活动，使企业较快达到金融机构信贷准入条件，帮助他们与银行建立起信贷关系。培植工作分动员宣传、推荐筛选、培育辅导、融资对接、总结推广等五个阶段进行。目前，报名筛选工作已完成，已进入培育辅导阶段，有129户企业入选培植计划。
用好应急资金，
支持有订单企业发展
经各区(市)县工业主管部门推荐，市经委与市中小担保、市小担保联合审定，在接到企业申请后三个工作日内，受理以委托贷款方式办结资金拆借手续。截止6月末，已向47户企业发放，资金总额5420万元。
组织推介会，
增加项目贷款
从4月14日至17日，根据亿元以上工业投资项目融资专项行动方案，市经委组织项目企业参加，分别按重点行业组织了电子信息、光伏光电项目，生物医药项目，食品项目，化工项目，轻纺(鞋业、家具)项目，冶金建材项目，机械、汽车和重装项目等七个专场推介会，吸引了我市各级金融机构、投资机构和担保机构约50余家部门到会，更好地实现了政银企良性互动，并建立了跟踪制度，至5月底，有个37项目获得项目贷款58亿元。关键点击
8种中小企业融资模式
1、中小企业“信贷工厂”模式
联手中行打造中小企业“信贷工厂”,提供标准化服务，发挥政府的组织优势与银行的资金优势，建立中小企业代理机构与中国银行各网点对接的工作机制，采用工厂式的流水线运作和专业化的分工，专门针对中小企业开展融资工作。前不久，市中小企业局与中行四川省分行联合下发了《关于进一步加快推进中小企业信贷工厂有关工作的通知》，进一步明确了“信贷工厂”的具体要求，仅2个月，已有36户中小企业通过“信贷工厂”获得贷款4.15亿元。
2、 小企业“统贷统还”模式
采用市中小企业担保公司、国家开发银行、区(市)县政府三方共同承担风险的方式，以单户贷款不超过500万元为上限，3-5户中小企业抱团，助贷机构为贷款平台，专门解决小企业的贷款难问题，从2005年以来，累计为近600户次小企业解决20亿元的贷款，“统贷统还”已成为我市小企业贷款的重要品牌。
3、软件企业“资金池”模式
充分利用地方金融资源，解决我市中小软件企业融资难问题，促进成都市软件产业快速发展。成都银行、成都高新技术产业开发区、成都中小企业信用担保有限责任公司三方本着优势互补、平等自愿、诚实守信的原则，设立了5000万元的软件企业资金池，为轻资产、重科技的软件企业增信，已累计为54户软件企业提供了近8000万元的贷款。
4、“互联互保”模式(社区金融模式)
国家开发银行四川省分行与我市武侯区工业集中发展区管委会按照一定比例的风险分担，采用助贷机构推荐企业，信用促进会开展信用评议，园区内信用公示，3-5户企业互保方式，专门解决园区内小企业融资问题，截至目前，已累计为园区内150户次企业发放贷款
1.5亿元，有效缓解了园区内小企业融资难题。
5、工业集中发展区“整体授信”模式
建设银行为全市21个工业集中发展区3年授信300亿元，成都银行为21个工业集中发展区授信40亿元，用于园区基础设施建设和入园企业的融资，农业银行为“成阿工业园”授信180亿元。(其中：基础设施60亿元，入园企业120亿元。)有力地促进了工业集中发展区的建设和发展。
6、“会员制”担保模式
采用行业协会(商会)、担保公司双会员制的办法，紧紧围绕企业的行业属性和地域属性，实现企业、协会、担保公司、银行、政府五方联动，我市以郫县惠福担保公司(豆瓣行业)、量力担保公司为代表，已累计实现担保贷款2.5亿元，为行业发展发挥了重要作用。
7、“紧急拆借”模式
今年，我市设立了5000万元的应急资金，经各区(市)县工业主管部门推荐，市中小企业局与市中小担、市小担联合审定，在接到企业申请后三个工作日内，受理以委托贷款方式办结资金拆借手续。确保有订单、有信用、有成长性的中小企业的应急资金需求。截止6月末，已向47户企业发放应急资金总额5420万元。
8、高新技术企业“信用贷款”模式
4月份，我市探索形成了《成都市高新技术企业信用贷款试点工作方案》，对成长型高新技术企业，灾无担保、无抵押的情况下，以企业信用为保证，向企业发放不超过300万元的信用贷款。成都银行高新科技支行和建行高新科技支行作为试点银行，向硅宝科技、光恒通信、亚联高科技、济生堂药业、芯通科技等首批企业发放了信用贷款1000万元。今后将在总结经验的基础上做好在全市的推广工作。
探索建立网上融资服务的“呼叫中心”
“中小企业融资方式，必须不断进行创新，推出更多适合中小企业融资的方式，让更多中小企业能够顺利融资，促使企业的进一步发展壮大!”市经委融资担保处处长丁天军介绍，根据全市中小企业融资工作的安排，下一步将进一步完善融资长效机制，探索建立成都市中小企业融资服务网上呼叫中心--更好地为企业融资服务!
进一步完善融资长效机制
进一步完善中小企业融资培训、定期推荐、联合调查、风险分担、贷后协同监管等制度;开展中小企业融资帮扶，由各区(市)县筛选推荐，定期对接，市上统一协调，加大对“与大企业配套企业、出口产品企业、地方名优产品企业、承接产业转移项目、兼并重组企业”的贷款支持，每年帮助一批列入成长企业培育名单的企业与银行建立起信贷关系。发挥中小企业“助贷机构”和“平台公司”的作用
逐步增加“助贷机构”的资本金，增强“平台公司”的造血功能，提高其抗风险能力和融资能力;建立和完善基层信用组织、民主评议机制、风险分担机制;鼓励银行逐步增加对“助贷机构”和“平台公司”的配套授信规模，探索多种方式实现政府为中小企业增信，实现“统一授信、批次处理”,发挥中小企业助贷机构在中小企业融资工作中的平台作用。
探索建立成都市中小企业融资服务网上呼叫中心
通过呼叫中心，整合资源，利用信息技术，探索开发针对中小企业的高效、组合式融资服务产品，努力破解中小企业融资瓶颈问题。进一步拓宽融资渠道，建立融资网上直通窗口，逐步实现金融和担保机构网上审批;建立政府、银行、担保、企业之间的沟通管道;建立发布银行融资信息、宣传政府扶持政策的平台;利用电子商务模式，实现银企互动，引导中小企业融资;推广和宣传服务质量优的融资服务机构。建立和完善“政府主导、市场运作、多方参与”的融资服务创新，全面推进中小企业金融服务机构建设。减少中小企业融资环节，降低中小企业的融资成本，提高融资服务效率，建立针对中小企业融资的„一站式‟服务。着力缓解小企业融资难
切实把握国家允许设立小额贷款公司、消费金融公司、村镇银行的契机，通过发挥小规模担保公司的担保作用，采用“个人+企业”的贷款担保组合方式，同时引入民间借贷的中介服务机制，有效改善小企业抵押难、财务审查过关难、风险控制难等问题，重点帮助贷款在50万元以下的小企业融资难题。从而在小企业融资上取得实质性突破。
加大项目对接，千方百计提高中长期项目贷款比例
围绕十一大重点产业和新能源、新材料产业跨越式发展为目标，以亿元以上工业投资项目为重点，加大产业规划和产业推进意见的宣传力度，提高重大技改项目与金融机构的对接密度，加强信息沟通和项目的政、银、企良性互动，进一步发挥工业投融资平台的功能，千方百计加大工业项目和工业园区基础设施的信贷投放，促进工业的集中、集群、集约发展。
第五篇：深圳创新信用融资担保模式
来源： 深圳特区报 时间： 2012-03-19 09:38 新华微博“给我一个支点，就可以撬动地球。”这是古希腊哲人阿基米德的雄心，而对于深圳融资性担保行业而言，这是一个正在实现的“野心”。
对8000多家中小企业，尤其是其中得到“银行首贷”的6000多家企业、58家已上市企业来说，它们当年从深圳市中小企业信用融资担保集团得到的，就是这样一个“阿基米德支点”。
“担保”，联接和浇灌起深圳中小企业群体健康发展的坚实土地。
12年提供担保近900亿
2007年，华大基因研究院迁入深圳。白手起家，首先就面临着巨大的融资需求。但这样一个凭独门绝技起家、全部家当就是一批难以用作抵押的高端设备的科研机构，传统银行的信贷门槛显得高不可攀。
华大基因决定向深圳市中小企业信用融资担保集团求援。负责华大基因项目的业务经理刘晓告诉记者，第一次带着资料上担保集团内部评审会，评审委员们全都傻了眼：对于这种技术极为前卫、又没有同业可以参照的专业科研机构，究竟应该如何评估其中的风险?华大的技术实力究竟如何?他们问计于深圳市专家库，却发现，那里的生物基因领
域的专家也全部来自于华大基因本身。
无奈，只有自力更生，从所有能够找到的公开资料入手，仔细梳理企业运作思路……一个月后，两位项目经理再次捧着厚厚的企业资料上会。评审会也终于拍板，与盐田区财政联袂担保，使华大基因从深圳建设银行获得了成立以来的第一笔贷款：1500万元。彼时华大基因的年销售额尚不足100万元。
随着华大基因的快速成长，担保集团与之合作的规模也逐年扩大。目前，担保集团为之提供的担保余额已达1亿元。与华大基因的合作，只是担保集团成立12年来扶持中小企业的一个缩影。新纶科技、飞马国际、三诺集团……这些备受资金追捧的资本市场“新贵”们，当年也是由担保集团扶上战马，拿到银行的第一笔贷款。统计显示，获得担保集团支持的企业中，100%为中小企业，97%为非公经济企业，超过80%的企业属于首次获得银行贷款。成立12年来，担保集团已累计为8000家中小企业提供担保867亿元。实际上，与担保集团合作过的企业中，已有58家成功上市，拟上市企业超过240家。
2011年，深圳担保集团服务企业数量、担保金额，创下国内中小企业信用融资性担保机构业务规模最高纪录。领跑者承受全部风阻
仅看这些辉煌的数字，很难想象信用担保行业在中国当
前经济环境中经营的艰难。实际上，2011年市场流动性出现系统性紧张，大批民营企业面临资金链断裂的风险，也让处在中介环节的担保企业经营风险暴露无遗，中担投资信用担保、华鼎担保、创富担保、温州某担保公司……近期行业内引爆的一系列“炸弹”，把融资性担保公司推上了风口浪尖。
刚刚卸任的深圳担保集团老董事长叶小杭告诉记者：“12年前，深圳设立担保集团的初衷，就是为了解决中小企业的融资难题。这让我们从一开始就定位于服务中小企业的融资性担保，力求打造链条式、一体化的综合性服务平台。”
融资性担保，素有担保行业“金字塔尖”之称，技术要求最高、经营难度最大、风险程度最高。近年来，舆论直指的担保机构“挂羊头卖狗肉”、参与高利贷、资金黑洞等，均是融资性担保暴露出来的突出问题。
深圳担保集团如何能绕过险滩?
“我们有一个好的体制。”叶小杭认为，这是深圳担保集团能够成为全国担保行业领军企业的首要前提。虽然是国有担保企业，承担了大量的政策性目标，但深圳市政府一开始便明确提出：不给担保集团任何指令性担保任务，不搞行政性干预，是否担保，完全按市场化机制决策。那么，市场化的架构体系究竟是怎样的?
1999年12月，深圳担保集团正式开始运作之时，国内中小企业信用担保行业尚是一片空白。“领跑者必然要承受全部的空气阻力。”担保集团对此有充分的思想准备。担保集团确立了精干、高效的人才战略。2011年集团的担保单数突破1800单，总收入4.6亿元，利润3.4个亿，而集团员工一共才121人，其中72%为一线项目经理。这个平均年龄才30岁的年轻团队，人均创利高达320万元。
在这个研究生林立、海归占比达到1/4的团队里，大部分员工都拥有一流的教育背景，企业文化却单纯、积极。一位项目经理告诉记者：“平时，只要工作没做完，加班加点也是常有的事情。一周下来，我至少要跑4家企业。除了做项目，还要见缝插针地做自己的专业研究课题。虽然很累，但是很满足、很充实。”
“担保集团54%的客户是技术含量较高的企业，80%的企业是首次获得银行贷款。”担保集团要求每一个一线项目经理都是一位全能选手。
最为业内津津乐道的，是担保集团的风险控制能力。在代偿率指标上，深圳担保集团一直保持着中国企业新纪录。担保集团12年来累计代偿率始终控制在万分之几的水平上。截至2011年底，他们累计担保的867亿元贷款中，代偿余额仅152万元。
一位业内人士深有感触地说，在人人谈资金链断裂而色变、担保行业也不乏“跑路者”的2011年，深圳担保集团居然连续两年实现了风险零代偿。这样的资产质量着实令人难以置信。
走向全国的高端服务品牌
成功树立了信贷担保领域的第一品牌，并不能满足担保集团在融资性担保领域一路攀向高端的雄心。
2007年，深圳担保集团大胆试水直接融资担保业务，成功发行我国第一只中小企业集合债——“2007年深圳市中小企业集合债”。
以往的债券市场，通常由大型企业、国有企业专享。当中小企业首次抱团登陆债券市场，由于其信用评级较低，为了保证投资人的权益，达到发行要求，必须通过担保来提升中小企业的信用等级。资本市场增信，对担保机构提出了全方位的高要求，准入门槛较高，是典型的高端市场。一旦进入，则拥有广阔的市场空间和发展前景。
深圳担保集团瞄准这块诱人的“新蛋糕”，在战略规划中，将其作为一个新的利润增长点和“走出去”市场布局的重要武器。2010年初，受黑龙江省工信厅邀请，深圳担保集团一次便派出7个小组的一个小分队，分赴黑龙江省各地，在当地政府初选推荐出的数十家优秀中小企业中开展调研，以设计发行“2010年黑龙江省第一期中小企业集合
票据”。
时值春节刚过，东北仍是零下十几摄氏度的冰天雪地。曾经参加那场“东北会战”的一位项目经理记忆犹新：“从深圳到黑龙江，突出的感受是天黑得特别早，天气特别的冷，企业特别地分散。有一次，跑了很远去调查一家企业，看完已经晚上8点了，可距离吃饭的地方还有80公里的路程。”正是在这样困难的环境下，深圳担保集团受邀当年，便成功发行了全国首只跨地域担保的“黑龙江省中小企业集合票据”，并一举打开了中小企业集合票据业务的全国市场。随后，郑州、温州、武汉等多地政府主管部门纷纷向深圳担保集团发出邀约，拿出自己最优秀的中小企业参加“选秀”。截至目前，担保集团已成功发行了4只中小企业集合融资产品，正在筹发“深圳2012第一期中小企业集合票据”等14个项目，是全国首家成功实施跨地域担保的地方性担保机构，资本市场评级达到AA级。