第一篇：关于微笑服务的文章
关于开展微笑服务活动的实施方案
“微笑服务、温馨窗口”活动方案
为进一步提升网点服务质量，着力打造“小企业之家”品牌形象，推动营业部2012年创建“五星级服务网点”工作，结合宁波市金融系统民主评议行风及总行“文优服务”等活动要求，营业部决定在2012年8—12月开展“微笑服务、温馨窗口”活动，特制定本方案。
一、活动目标
通过创建“五星级服务网点”来提升网点文明标准服务，提高客户的满意度，打造真正具有小企业之家的温馨特色银行，做到6个提升即：提升服务环境;提升服务形象;提升服务流程;提升服务内容;提升服务标准;提升服务效率。(表一：星级网点考评标准;表二：文明优质服务录像点评评价表)
二、总体思路
紧紧围绕总行“文优”活动要求，在巩固和深化文明标准服务的基础上，以“微笑服务，温馨窗口”为主线，增强客户是网点发展之源、生存之本的意识，牢固树立“客户至上”的服务理念，紧密结合业务经营，开展“微笑服务”、“技能大比武”、“限时服务”、“我是一道关演讲”、“金点子”等五项主题活动，实现巩固“6个提升”、提高客户满意度和贡献度的活动目标。
三、活动对象
浙江民泰商业银行宁波分行营业部全体员工。
四、“五项”主题活动内容
(一)“微笑服务”
1.通过提高柜员的归属感、满意度，开展微笑行动，让柜员以亲切的微笑、贴心的服务，赢得客户的满意，用微笑改变自己，提升服务环境和服务形象，赢得客户。
2.组织开展“微笑服务”活动，时间为2012年8月—12月，活动结束后评选择出2名“微笑服务之星”和2个“微笑服务窗口”。
3.具体要求：
(1)每天利用晨会开展员工微笑训练，网点员工在胸章之上居中佩戴“笑脸”徽章，在员工工位牌背面印制“今天你微笑了吗?”温馨提示，营造网点微笑服务氛围。
(2)微笑服务绽放温暖。在接待客户时，拒绝冷眼傲慢，客户进入营业厅时要做到来有迎声，去有送声，让客户到银行办理业务有到家的感觉。
(3)专业素质赢得信任。在办理各项业务时做到快捷准确，亲切向客户解释疑惑。
(4)以诚待人换取真心。办理业务结束时，要将各类单据、证件及款项整理齐全交与客户，如客户有遗留之物一定要做到提醒，必要时致电或邮寄给客户。
(5)充分运用文化墙，弘扬微笑文化，表扬微笑之星。
(6)对评选出的“微笑服务之星”奖励200元;“微笑服务窗口”奖励300元。
(二)“技能大比武”
1.为加强业务操作能力，优化服务流程;加快业务操作速度，减少客户等候时间。8月份开展“技能大比武”活动。
2.具体要求：
(1)比赛项目：中文录入、小键盘、单指点钞、多指点钞和珠算。(表三：比赛规则)
(2)比赛分全能和单项，要求全体柜员必须参加。
(3)评比出全能奖1名和单项奖各1名。对获得全能奖的柜员给予500元奖励，对获得各单项奖的给予100元奖励。全能奖和单项奖不重叠奖励。
(三)“限时服务”
1.为进一步提升柜面服务效率，加快柜员为客户办理业务速度，增强柜员的柜面应变能力，9月份开展“限时服务”活动。
2.具体要求：
(1)大堂：从客户进入营业大厅开始，在1分钟内完成客户的引导与分流，及时处理大厅内发生的突发事件，以达到对大厅客户办理业务的全面掌控。
(2)柜员：在客户进入一米线之内开始，在规定时间内完成该笔业务的整套流程，要求沟通流畅，操作快捷，服务到位。(表四：限时服务标准)
(3)业务主办及以上：柜员发出授权需求时，在半分钟内赶到柜面按规定进行授权(特殊情况除外)，及时处理柜面发生的突发事件，确保柜面操作的流畅。
(4)通过现场和非现场记时来测试柜面的业务办理速度进行打分并排名，对前三位柜员将分别给予300元、200元、100元的奖励。
(四)“我是一道关”演讲
1.今年是总行的规章制度学习年，通过各项规章制度的进一步学习，加强柜员的业务操作风险意识，增加与客户的有效沟通，从而达到各项业务的合法合规性操作，提高柜员的综合业务素质。10月份开展“我是一道关”演讲活动。
2.具体要求：
(1)柜员通过规章制度的学习，从自身的岗位出发，结合日常工作实际，开展演讲活动。
(2)要求从多方位、多角度、多层次阐述“我是一道关”，每人演讲时间为5分钟。要求脱稿演讲。获得前三名的将分别给予300元、200元、100元的奖励。
(五)“金点子”
1.通过提高柜员的主人翁态度，8—12月开展“金点子”活动，以提升服务内涵。
2.具体要求：
(1)从营业部的实际出发，从各项业务的薄弱点出发，全体柜员广开言路，畅所欲言。为我行内控管理添砖加瓦，为我部业务开展提供“金点子”。
(2)每位员工至少一条，例如“如何提高网银动户率”“如何提高银企对账率”“如何减少会计差错率”等。如提供的金点子被营业部采纳，将给予每条100元的奖励。
五、活动要求
服务品质提升不仅直接关系着我分行对外形象，更是关系着市场竞争力的提升。
(一)高度重视，加强组织领导。是我部文明优质服务导入的深化和提升，是创建“星级服务网点”、“6个提升”的重要举措。营业部要高度重视，充分认识开展“微笑服务、温馨窗口”活动对提升我行服务品质的重要意义。本次活动中，营业部成立“微笑服务、温馨窗口”活动领导小组，由分管领导等相关人员组成。
(二)精心部署，按时保质开展五项主题活动。根据本方案内容，因地、因时地制定本行的活动方案，有序组织开展，营造全面提升网点服务品质的良好氛围。
(三)持续培训，充分发挥人人都是培训师的作用。通过不同形式的训练式、体验式培训来加强员工的服务意识，服务技能和服务水平。
(四)及时总结督导，确保活动取得实质成效。为确保活动有序开展，分行将随时对“微笑服务、温馨窗口”活动开展情况进行督导检查，要加强信息交流，及时向组长反馈活动开展情况及问题，以便于推广借鉴成功经验，及时解决存在的问题。活动结束后，要认真总结活动开展情况以及取得的成效、存在的问题，为今后向客户提供最优质、最高效的柜面服务奠定坚实的基础。
第二篇：关于收费员微笑服务
如何营造和谐的收费环境，展现收费行业的窗口形象，如何有效的提高收费员文明服务水平，我认为应着重抓好以下几点
1、微笑服务
微笑服务不仅仅是微笑，还要通过微笑达到服务的目的。微笑不但是忠诚，更是职责。在收费站这个小窗口中，收费员要保证快速放行，与司机朋友的语言交流只能有简单的一两句，我们只能以微笑这种无声的语言来表达自己的主张，传递自己友好的信息，感染司乘人员。为他们洗去疲劳和忧郁，而使我们与司乘之间彼此距离拉近，并能创造出交流和沟通的良好氛围，减少不理解引发的无谓投诉。
当然，微笑应发自内心的，轻松友善的，要自然、美好、真诚。一个适度的微笑，亲切的眼神，再配以优雅的举止，一定能够提高我们的服务质量。当我们用微笑去面对司机朋友时，他们也回以微笑，我们的服务就算成功了;如果只是我们自己笑，而司机朋友毫无反应，我们就还需努力。
2、做到“一个换位，二个坚持、三个转变”
一个换位”就是要进行“万分之一与百分之百”之间的换位思考，服务每一辆车，对收费员来说万分之一，但对司机来说是百分之百，如果司机不满意，对我们形象的影响也是百分之百。
“二个坚持”就是坚持把情感融入服务，坚持“热心、细心、贴心、耐心、真心”服务。
“三个转变”一是由单一服务变成多元化、规范化服务，二是从“要我服务”转变为“我要服务”，三是由“满意服务”转变成“感动服务”。
3、收费员做到“六不”
不让政策规定在我手中违背;不让差错在我手中出现;不让服务对象的时间在我手中浪费;不让违纪违法行为在我身上发生;不让司乘人员在我岗位上受到冷落;不让高速公路服务的形象在我身边受到影响。
4、加强学习
加强思想教育学习，教育和引导员工树立正确的工作态度，增强责任心。收费工作要求收费员每天重复无数次同样的动作，单调、枯燥。时间一长产生厌倦心理，对工作缺少热情。通过政治学习和职业道德教育，可以使收费员树立正确的人生观和价值观，在工作中保持一种乐观向上的心态，增强主动服务意识。其次，利用不同形式进行爱岗敬业教育和业务培训，能使“敬业、奉献”意识深入人心。
交通服务行业是窗口。作为窗口行业，我们要切实做到“服务语言美、行业行为美、举止仪表美、窗口环境美”。在高速公路飞速发展的今天，为司乘人员提供优质、文明的服务是收费站面临的艰巨任务，也是收费站提供给社会监督和检验的一面镜子，所以文明服务工作必将成为收费工作中的重中之重.
第三篇：关于物业管理服务收费难的调研文章
随着住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥着非常重要的作用。然而，物业管理作为一个新兴的服务行业，在其发展过程中，无论从认知度和被接纳度，都不断暴露出一些问题和矛盾，物业服务收费难就是其中之一。一部分物管企业面临着生存和发
展的威胁，制约着物管行业的规范运作。基于此，我们在市区物业企业中开展了专题调研，认真剖析物业服务收费难的成因，研究应对策略，现将调研情况报告如下：
一、物业管理服务收费的现状
我市物业管理经过十多年的发展，总体形势良好。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难的问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高，已成为制约行业发展的瓶颈。据调查，目前，市区57家物管企业，收费率大都在60%—70%之间，能够达到90%以上的占比很低，有一部分收取率仅占30%—40%。目前，我市物业服务收费情况令人担忧，物业服务收费难导致物管服务跟不上，物管服务跟不上更加导致居民不愿意缴费，形成恶性循环。更为甚者，有些小区不断出现更换业主委员会，业主委员会不断更换物业公司和业主委员会自管自治等形形色色现象。
二、物业服务收费难的原因
1、业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。
据调查，我市一些业主没有确立对物业管理有偿服务的意识，思想认识仍然停留在计划经济时代“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段;有些业主认为小区其他业主交了费，我不交费照样能享受物业服务。一些原先积极缴费的业主在得知其他业主不肯交费后，觉得自己先交费“吃了亏”，再交费就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行列。
2、服务质量不高，制约服务费的收缴。
从总体上看，我市物业企业在履行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化管养、共用设施维护等方面能够做到不断完善和提高，但还有一些不尽人意的地方需要改进。如：有的小区车辆乱停乱放严重，影响了业主的正常通行;有的小区门卫把关不严，给拾荒、推销产品、维修家电等人员随意进出，扰乱了小区秩序;有的小区保安配备不足，安全管理责任心不强，导致小区丢失车辆、盗劫等事件时有发生;有的小区卫生清扫、清运不及时、不到位，路面破损不维护，路灯亮化率低，楼梯灯坏了不及时更换，排洪排污管道堵塞、化粪池外溢不能及时清理，绿化管养不够好等等，致使业主意见大，影响了物业服务费的收缴。
3、业主自主治理小区的意识和能力弱，影响物业服务费的收取。
《江苏省物业管理条例》赋予了业主、业主委员会的权力、义务。但是，从我市的实际情况看，业主、业主委员会的自治能力还很弱。一些业主权利意识、法律观念淡薄，许多人不参加业主大会，使没有过半数人参加的业主大会在法律上不生效。一些业主没有把物业服务当做一种商品，像供水、供电、供热一样对待，业主不愿花钱买服务。如，项里花园、通成山庄等小区环境卫生、服务质量，业主都比较满意，但这些公司收取的物业管理费，连成本价都没达到，在亏损运行，当他们向业主委员会汇报企业亏损运行状况、商谈提高一些收费标准时，业主委员会人员表示理解，但又都不同意。物业公司在小区开展各项有益活动时，无偿投资，业主都很高兴，如象征性收取一点费用时，业主们又不积极了，从而影响了物业服务费的收取。
4、物业管理行业亏损严重，低价位收费阻碍了物业管理市场的发展。
据对我市44家2007年物业服务企业经营情况调查。企业年物业管理费和其他经营收入总额为0.43亿元，年支出总额为0.55亿元，年亏损总额为1200万元。如此巨大的亏损使物业公司陷入了举步维艰的窘境。但支撑物业公司勉强生存的主要因素是，开发商年对物业管理补贴为1068.75万元，算上上述补贴，物业公司年实际亏损总额为131.25万元。但是这项补贴不会维持太久，因为：开发商为了促销房屋，依靠给物业公司补贴为业主提供超值服务，一旦房子卖完了，开发商主动与物业公司脱钩，物业企业就会失去依靠，断了资金来源了。目前我市亚方花园小区就面临这种状况，业主不愿增加物业管理费。我们觉得导致物业管理行业亏损主要有三个原因：
一是物业管理收费低。一些服务质量好的小区，如中通名仕嘉园小区物业管理成本每月每平方米0.7元，现实际收取每平方米0.4元;江山国际花园小区物业管理成本每月每平方米0.55元，现实际收取每平方米0.35元，小区运行的3年中，收费率达到90%以上，但去年6月全体业主提出再降低收费标准，收费标准降至每月每平方米0.30元，双方交涉多次，全体业主不交物业费达半年多，但物业公司仍继续提供标准化服务，在半年的真情服务还没有打动业主的情况下，双方达成协议，还是按原来收费和服务标准进行服务。这种低
价位的收费阻碍了物业管理市场的发展，使物业这种商品达不到成本价格。
二是物业企业不合理的负担过重。主要集中反映在二次供水、小区供电上。供水、供电部门对物业小区二次供水、供电一直延用抄大表方式计费，而大小表之间差额所产生的损耗费用全部由物业公司承担。据调查，10家物业公司2007年二次供水一项年亏损额高达10.25万元;小
区里民用公共用电，供电部门都按商业用电收费，而这一项物业公司年亏损额达9.75万元。如此巨大的亏损使物业公司负债累累，直至无力给业主提供服务。一方面业主的钱收不上来，另一方面还要替供水部门背大小表之间跑、冒、滴、漏的差额。
三是高层住宅电梯亏损严重。目前我市10层以上高层住宅电梯181部，部分高层住宅电梯使用期限已面临更换状况。据调查，每台电梯年检费、用电费、维护保养费这三项费用(不含电梯零件损坏、更新)每年运行亏损8495元，181台住宅电梯年运行亏损153.76万元，我市高层住宅电梯运营亏损和年久失修是困扰百姓、物业和政府的棘手问题。
5、建管不分的旧体制给后期管理留下了诸多隐患，使业主对物业管理投诉率居高不下。
目前，我市有95%的物业服务企业是受开发商委派或内部招投标对小区行使物业管理。实际上，这些物业服务企业仍然需要依靠原开发商“输血式”的补贴来维持，在这种管理体制下，开发商与物业服务企业是父与子的关系，这种“建”、“管”不分的体制，致使原本应由开发商解决的矛盾和问题，统统推给下属的物业管理公司。如质量缺陷、配备设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的超值服务承诺等，使物业管理企业无力解决也无法解决。出现问题，业主们不分青红皂白地将所有的气都撒到物业公司身上，造成了物业管理投诉量居高不下。据统计：开发商遗留问题占上访投诉量的45%;物业管理服务不到位，占上访投诉量的31%;二次供水、供暖及供电、燃气等相关问题占上访投诉量的19%;其他情况占上访投诉量的5%。
6、物业管理队伍素质偏低、人才短缺。
我市有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。
7、旧住宅区推行物业管理难度大，物业收费率低。
我市现有2万平方米以上的住宅区50个;建筑面积521.52万平方米;05年以前施工的住宅区10个;05年以后施工的住宅区40个。
05年以前施工的小区，基本存在的主要问题：一是建筑年代早的小区住宅使用功能及公用部位、公用设备，陈旧老化;二是住宅公共设施、周边道路、给排水、绿化等配套不完善;三是很多住宅是计划经济体制时建设的房改房，居住者多数属于工薪阶层或低收入群体，既没有房屋维修基金，又承担不起投资改造费用;四是老工业住宅区占的比重较大，房改后房屋产权归职工所有，房屋十分破旧。这些旧住宅区推行物业管理难度大，物业收费标准低。
8、物业管理的法治体系还不完善，物业收费缺乏有效的制约手段。
对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为，目前的法律法规，如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《**市物业管理实施细则》等都有相应的规范，但是对于业主实际的欠缴和拒缴行为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。同时，由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权，面对业主欠缴拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式，对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威，再加上我国司法程序复杂冗长的现状，往往造成企业陷入有法难依的窘境。
9、政府相关部门在小区管理中的职能界定不清，行使不力，给物业管理服务收费带来影响。
表现在小区管理中的一些棘手问题，比如违章搭建问题，破墙开店、占道经营问题，破绿种菜、养狗扰民问题，噪声、烟气污染问题以及邻里之间矛盾纠纷等问题，这些本应该是属于城管、工商、公安、园林、环保和社区居委会等部门负责的职能，现在由于有了小区“围墙”这么个“框框”，有了小区物业管理的存在，统统转嫁到物业企业的身上。但是，物业企业作为市场化运作的经济实体，是依据国家《物业管理条例》和地方政府的《实施细则》，以及物业服务托管聘用合同为小区业主提供管理服务的企业，并没有处理解决上述问题的行政执法权力和相应的能力，结果是企业不该管的要管，不管业主埋怨;管不好业主更加埋怨，最终导致物业管理收费的困难。
10、部分新建小区入住率低，导致物管收费率难以提高。
近几年来，随着房地产市场的活跃，老百姓购房已不单是为了居住，有的是投资目的，一些小区因此空关率比较高，个别新小区入住率甚至不足20%(如运河城市广场)。空关房虽然按规定连续六个月无人居住可按70%收取物管费，但由于与业主联系不上，收取物业服务费的难度较大。物管公司虽然也试图通过发文书通知、打电话通知、请人转告等形式催缴，但绝大部分业主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服务费”的错误思想，致使这些新建小区的物管收费率非常低，企业经营难以为继。
三、解决物业管理收费难的对策
物业管理在我国是一个新生事物，引入我市也不过十多年时间，必然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。如何应对和解决我市物业管理收费难问题，推动物业管理向规范化、顺畅化、健康化方向发展，建议：
1、继续加强舆论宣传工作。建议物业行业与新闻媒体建立物业管理专栏，用百姓身边的事宣传物业服务是商品的理念，引导物管企业遵循市场规律，依法履行权利和义务。
2、开展市区物业管理的专项整治。一是整治小区历史遗留问题。对有些开发不配套，遗留问题多的新建小区，会同有关部门依法督促房地产开发公司配套完善，对拒不配套的，要依法严格查处。二是整治形象差的物业服务企业。对有些物业企业服务质量不高，管理水平低下，只收费不服务，多收费少服务，收费不规范等现象进行专项整治。对于服务管理水平极差，群众意见较大的物业企业要限期整改，对屡教不改的，要坚决取消其物业管理资质。
3、借助社区力量，培育和监管业主大会和业主委员会。业主及业主委员会的自律和监管问题是物业管理行业面临的实质矛盾之一，监管好业主大会、业主委员会是物业管理行业健康发展的重中之重。要积极探讨将“业主委员会”纳入社区组织的监管范畴，这将有利于社区服务功能的建设，确保业主委员会成员素质的有效提高。
4、积极开展前期物业管理招投标，为后期物业管理提供必要条件。建议对住宅小区一律进入物业管理招投标程序，以此来剥离开发带物业的“父子”之间关系，抑制开发商前期销售房屋时出现的虚假广告和对物业收费等不切实际的承诺，给物业管理创造质价相等的商品平台，使业主买房、买物业管理时心里有透明度，进一步规范物业管理市场。其中前期物业管理招投标与物业企业业绩挂钩，对表现不好、投诉较多的，受到不良记录或被通报批评的企业，限制其招投标，并逐步清出市场。
5、加强对物业管理行业的指导，强化行业自律
一是认真开展调查研究。针对行业存在的比较突出问题，如高层电梯、二次供水、住宅区内产权明析等问题进行专题调研。提出可行性解决问题的方法，尽快为行业解决一些实际困难。
二是依法制定物业管理道德规范、自律准则和管理标准，使企业依照行业管理标准规范企业的行为。
三是推行规模化管理。建议逐步推行规模经营，对于管理规模不够的公司，引导自愿合并，使其达到标准的管理规模。通过规模管理淘汰一些管理水平低的公司，支持有实力的企业，维护企业、业主双重利益。
四是大力开展培训工作。组织全行业不同级别、不同类型的从业人员的基础培训，使从业人员把过去的管理思想更新为服务理念，以热情的服务思想和熟练的专业技术为业主提供良好的服务，提高全行业服务水平。
6、加强对物业专业委员会工作的指导，使其发挥独特的作用。一是记者工作站。与各大新闻媒体加强协调，准确地宣传《条例》，正确引导人们在物业管理上的模糊认识。二是法律工作站。在物业专业委员会设立工作站，组织一批具有一定实践经验和法律方面的人才，来接受物业公司和业主的投诉，使业主和物业服务企业的矛盾依法得到解决。三是专家咨询工作站。就是把从事社会学、建筑学、规划学、园林绿化以及民政方面的专家邀请过来，参与城市的物业管理工作的研究，编制行业发展规划，进行专项论证，使我市物业管理工作向着规范化、科学化、法制化、系统化的方向健康发展。
7、创新物业管理收费机制，强化收费手段和效果
一是要通过制订科学合理的制度奖优罚劣，鼓励员工开动脑筋、爱岗敬业，不断提高收费率;二是要善于总结改进收费的方式和手段，改坐等业主前来缴费为主动上门收费，变单纯直接的收费为先听取意见改善服务再收费。三是在收费过程中多注意运用说话语气、个人情感、换位思考等技巧，使工作由被动变主动，化困难为简单。
8、完善物管收费法制环境，促进物业管理向前发展
一是行业主管部门利用政府机关的权力，制订切实可行、操作性较强的规定条文，健全和完善物业管理收费制度，处罚业主欠缴拒缴行为，为提高收费率提供法规依据。二是开拓思路、充分研究，创新物业管理收费的行政制约手段，建立收费的保障机制。三是简化司法程序，引导和鼓励物业企业运用司法手段解决物管收费矛盾，惩戒欠费业主。
9、完善小区造血功能，为物业长效管理提供动力之源
一是建立机制，畅通小区管理的输血通道。《**市物业管理实施细则》中明确了小区在物管用房规划和建设时应配备3‰—4‰的物业管理服务用房，产权归全体业主所有。今后在老小区整治和旧城改造过程中，建议政府除要完善物业用房外，还应拆建或置换少量的经营用房。通过物业经营用房的收益弥补小区物业服务经费的不足问题，实现小区的长效管理。二是根据**物业管理成本大，收费低的实际，建议物价部门提高收费标准。三是要拓宽渠道，增加物业企业的收入来源。房管部门要引导企业在做好物业服务这一主业的前提下，拓宽思路、广开财源，为业主提供有偿的家政服务、订送牛奶报纸、家电维修以及各类中介服务等。既可方便业主，提高业主满意度，也能增加企业收入，确保小区管理质量的提高，从而相辅相成，促进物业管理服务质量的提升和业主自觉积极缴费的良性循环。
第四篇：文章标题：物管企业关于收费价格以及服务内容服务承诺的公示
收费理当公开合理服务更应质价相符
关于收费价格与物业服务项目的再公示
按××市物价局要求，同时，应大厦部份业主(使用人)建议，我们再次将××××物业管理有限公司“××大厦”物业项目的物业服务费、物业服务内容公示如下：
收
费价格的确认
××××大厦物业服务费的收取，其单价确认主要是依据××市物价局2001年5月22日“关于‘××大厦物业管理收费标准’的批复”。(注：文中的“××大厦”，亦即其后更名的“××大厦”)
《批复》明确，××大厦物业服务收费按“四级”标准收取，即，每月每(建筑面积)平方米：
房屋属性
收费项目
收费单价
备注
商业、办公
物业服务费
××元
合计××元
设备更新资金
××元
住宅房住宅
物业服务费
××元
含电梯使用电费
2004年1月16日大厦一届业主委员会第五次会议上，××××物业管理有限公司除向大厦业主委员会呈报上述收费单价和收费依据外，针对本大厦出现的“住宅房办公或经营”这一特殊情况，物业公司提出此类情况收费单价确认的建议，一并报呈“业委会”并获批准。
据此，对住宅房办公或经营，区分二种情况：
房屋属性
界定条件
物业服务费单价
住宅改办公或经营
属地注册
××元
非属地注册
××元
物业服务与管理的内容(服务承诺)
按2002年8月9日，由××××物业管理有限公司与××××大厦一届业主委员会双方签订的《物业管理委托合同》(市房管局备案)约定，××××物业管理有限公司受托向××大厦业主(使用人)有偿提供下列服务与管理：
1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。
2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、高低压配电间、中央空调、高压水泵房、消防设施设备、电梯、公共通道等。
3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场等。
4、公用绿地、花木的养护与管理。
5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。
6、公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的袋装化管理和集中处置、清运。
7、公共秩序的管理和服务，包括物业区域内公共场所、各种车辆的行驶、停放及其收费的管理。
8、安全护卫管理服务。在公安、消防等部门的指导下负责大厦内的安全、监控、巡视、门岗值勤、协助处理各种突发事件。
9、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
10、组织开展社区文化娱乐活动，丰富业主(使用人)精神生活。
××××物业管理有限公司依约承担和享有下列义务和权利：
1、根据有关法律及本合同的约定，制定物业管理制度。
2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。
3、对业主和物业使用人违反本合同的行为，根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。
4、可选聘专业公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。
5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度安全检查、小修养护计划和大中修方案，并组织实施。
6、负责编制物业管理年度管理计划、费用使用计划及预算、决算报告。
7、负责向业主和物业使用人收取下列费用;
(1)物业管理公共服务费：按年提前收取;
(2)车辆停车费：按年提前收取;
(3)生活用水费：按表计加收二次供水电费，按双月收取。
(4)公共部位用水、用电费用：按实际使用量及其建筑面积分摊，按季收取。
8.每六个月向全体业主和物业使用人公布一次经营收入，物业维修、养护等费用收支账目。
××××物业管理有限公司物业服务质量承诺：
1.房屋外观：完好整洁;每3年清洗外墙1次;公共内墙、走廊楼梯等装饰每3年粉饰1次;公共防盗门、防盗网每3年刷新1次;
2.
第五篇：微笑服务的标准：
(一)面部表情标准:
1、面部表情和蔼可亲，伴随微笑自然地露出6-8颗牙齿，嘴角微微上翘;微笑注重“微”字，笑的幅度不宜过大。这也是不成文的“工业化标准”，必须在营业员和顾客面对面3米左右“能见度”内。
2、微笑时真诚、甜美、亲切、善意、充满爱心。
3、口眼结合，嘴唇、眼神含笑。
(二)眼睛眼神标准:
1、面对顾客目光友善，眼神柔和，亲切坦然，眼睛和蔼有神，自然流露真诚。
2、眼睛礼貌正视顾客，不左顾右盼、心不在焉。
3、眼神要实现“三个度”： (1)眼神的集中度：不要将目光聚集在顾客的脸上的某个部位，而要用眼睛注视于顾客脸部三角部位，即以双眼为上线，嘴为下顶角，也就是双眼和嘴之间;(2)眼神的光泽度：精神饱满，在亲和力理念下保持慈祥的、神采奕奕的眼光，再辅之以微笑和蔼的面部表情;(3)眼神的交流度：迎着顾客的眼神进行目光交流，传递你对顾客的敬意与你的善良之心。眼睛是心灵的窗户。心灵在有了亲和力的理念，就自然会发出神采奕奕的眼光，就很容易形成具有磁性的亲和力的眼神，这样可以拉近与顾客间的距离。
(三)声音语态标准:
1、声音要清晰柔和、细腻圆滑，语速适中，富有甜美悦耳的感染力;
2、语调平和，语音厚重温和;
3、控制音量适中，让顾客听得清楚，但声音不能过大;
4、说话态度诚恳，语句流畅，语气不卑不亢。 2009年6月20日 微笑包含三方面标准：
(一)面部表情标准:
1、面部表情和蔼可亲，伴随微笑自然地露出6-8颗牙齿，嘴角微微上翘;微笑注重“微”字，笑的幅度不宜过大;
2、微笑时真诚、甜美、亲切、善意、充满爱心;
3、口眼结合，嘴唇、眼神含笑。
(二)眼睛眼神标准:
1、面对司机目光友善，眼神柔和，亲切坦然，眼睛和蔼有神，自然流露真诚。
2、眼睛礼貌正视司乘人员，不左顾右盼、心不在焉。
3、眼神要实现“三个度”： (1)眼神的集中度：不要将目光聚集在司乘人员脸上的某个部位，而要用眼睛注视于司乘人员脸部三角部位，即以双眼为上线，嘴为下顶角，也就是双眼和嘴之间; (2)眼神的光泽度：精神饱满，在亲和力理念下保持慈祥的、神采奕奕的眼光，再辅之以微笑和蔼的面部表情; (3)眼神的交流度：迎着司乘人员的眼神进行目光交流，传递你对司乘人员的敬意与你的善良之心。眼睛是心灵的窗户。心灵在有了亲和力的理念，就自然会发出神采奕奕的眼光，就很容易形成具有磁性的亲和力的眼神，这样可以拉近与司乘人员间的距离。
(三)声音语态标准:
1、声音要清晰柔和、细腻圆滑，语速适中，富有甜美悦耳的感染力;
2、语调平和，语音厚重温和;
3、控制音量适中，让司乘人员听得清楚，但声音不能过大;
4、说话态度诚恳，语句流畅，语气不卑不亢 . 营业员微笑服务标准 ■要有发自内心的微笑微笑是一种愉快心情的反映，也是一种礼貌和涵养的表现。■ 要排除烦恼一位优秀的营业员脸上总是带着真诚的微笑。营业员必须学会分解和淡化烦恼与不快，时时刻刻保持一种轻松的情绪，把欢乐传递给顾客。■ 要有宽阔的胸怀营业员要想保持愉快的情绪，心胸宽阔至关重要。接待过程中，难免会遇到出言不逊、胡搅蛮缠的顾客，营业员一定要记住“忍一时风平浪静，退一步海阔天空”。■ 要与顾客进行感情沟通微笑服务，并不仅仅是一种表情，更重要的是与顾客进行感情上的沟通。当你向顾客微笑时，要表达的意思是：“见到你我很高兴，愿意为你服务。” 服务员岗位职责： 1)服从领班领导，做好餐前准备工作; 2)严格执行工作程序、服务程序和卫生要求，努力提高服务质量; 3)按主动、热情、耐心、礼貌、周到的要求，不断完善服务态度; 4)要做到手勤、脚勤、眼勤、口勤，及时为顾客提供服务; 5)熟悉菜牌和酒水，积极向客人推销，按规格填好客人的菜单和酒水单; 6)做好餐厅餐具、布草、杂项的补充替换; 7)积极参加培训和训练，不断提高服务技能技巧，提高服务质量; 8)牢记使客人满意并不难，但需要多一些微笑、多一些问候、多一些服务。 转]什么是服务意识? 保存于：2009年6月20日 3时17分17秒什么是服务意识?服务意识是指企业全体员工在与一切企业利益相关的人或企业的交往中所体现的为其提供热情、周到、主动的服务的欲望和意识。即自觉主动做好服务工作的一种观念和愿望，它发自服务人员的内心。 服务意识有强烈与淡漠之分，有主动与被动之分。这是认识程度问题，认识深刻就会有强烈的服务意识;有了强烈展现个人才华、体现人生价值的观念，就会有强烈的服务意识;有了以公司为家、热爱集体、无私奉献的风格和精神，就会有强烈的服务意识。 服务意识的内涵是：它是发自服务人员内心的;它是服务人员的一种本能和习惯;它是可以通过培养、教育训练形成的。 我们生活在社会中，就是处于一个大的社会系统中，相互依存，相互服务。从广义的“服务”来说，我们每天用的电、吃的米不都是电厂工人、农民兄弟给我们提供的服务吗? 服务意识必须存在于我们每个人的思想认识中，只有大家提高了对服务的认识，增强了服务的 1
意识，激发起人在服务过程中的主观能动性，搞好服务才有思想服务意识的具体要求有以下四个方面： 服务意识的具体要求有以下四个方面：
1、仪容仪表所谓仪容仪表，就是服务人员在服务中的精神面貌、容貌修饰和着装服饰等方面的要求和规范。着重反映在以下几点：(1)微笑服务。这是迎宾礼节礼貌的基本要求。服务员对待宾客，态度要和蔼、热情、真诚、不卑不亢、大方有礼。(2)经常修饰容貌。要做到勤理发、勤洗澡、勤修指甲、勤换衣服。(3)酒店在员工通道入口处或更衣室都应设衣镜，每一位员工在进入岗位前都应对照检查一下自己的容貌。
(4)着装整洁。在工作岗位，服务员要按照季节、场合，穿统一规定的工制服。服装要洗涤干净，熨烫平整，纽扣要扣好。
2、言行举止言行举止 ，是指服务人员在迎宾接待服务中语言谈吐方面的具体要求。主要有以下几点：(1)遇见宾客要面带微笑，站立服务，主动问好。如“您好”、“早上好”、“晚上好”等。(2)和宾客谈话时，与宾客保持一步半的距离为宜。说话的语调要亲切、诚恳，表情要自然、大方，表述要得体，简洁明了。(3)向宾客提问时，语言要适当，注意分寸。(4)在与宾客交谈时，要注意倾听，让对方把话说完，不要抢话和辩解。(5)宾客之间在交谈时，不要趋前旁听，不要在一旁窥视，更不要随便插话干扰。即使有急事非找宾客不可，也不要打断他们的谈话，而应在一旁稍候，待宾客有所察觉后，先说声：“对不起，打扰一下”，在得到宾客允许后再发言。(6)对外来电话找客人时，一定要听清要找宾客的姓名、性别、单位和房间，然后视情况转告。(7)正确地称呼客人。称呼不当，容易引起客人反感和误会。对宾客的称呼，应根据年龄、身份、职务、性别、婚否来确定，不能直接点名道姓。对男宾可称“先生”，已婚女宾可称“太太”，未婚女宾可称“小姐”。对宗教界人士一般称“先生”，有职务的称职务。
3、服务举止服务举止，是对服务人员在工作中的行为、动作方面的具体要求。作为一个合格的服务员必须做到：(1)举止端庄，动作文明，坐要正直，不前俯后靠。(2)在宾客面前应禁止各种不文明的举动。(3)在上班工作前，不要吃带有强烈异味的葱、蒜、韭菜等。(4)在工作时，应保持安静，做到“三轻”，即说话轻、走路轻、操作轻。(5)宾客之间在地方狭小的通道、过道或楼梯间谈话时，服务员不能从中间穿行，应先道一声“对不起，请让一下”，待对方挪动后再从侧面或背面通过。如果无意中碰撞宾客，先主动表示道歉，说声“对不起”，方可离去。(6)对容貌体态奇特或穿着奇装异服的宾客，切忌交头接耳议论或指手划脚，不能模仿讥笑。对身体有缺陷或病态的宾客，应热情关心，周到服务，不能有任何嫌弃的表情和动作。
4、服务礼仪服务礼仪，是对服务人员在服务工作中，在礼遇规格和礼宾顺序方面应遵循的基本要求和规范。有几点值得注意：(1)在客房和餐厅的服务工作中，应严格遵照规格和礼宾顺序，做到先客人、后主人;先女宾，后男宾;先主要宾客，后其他宾客。(2)不要随意打听宾客的年龄、职务、家属、小孩、工资收入等其他隐私，特别是不要随意询问女宾客的情况。也不要轻易向宾客了解随身的服装、金银首饰及贵重日用品的价格、产地，对宾客的物品不要表露喜爱或羡慕，以免产生误会。(3)不轻易接受宾客赠送的礼品，如出现不收可能失礼时，应表示深切谢意，礼品收下后及时交领导处理。(4)宾客从服务员身边经过时，一定要点头示意，宾客离开酒店时，应主动欢送，并说：“再见，欢迎您再来”。楼层服务生应主动为客人按电梯开关，与客人道别。