要写好一篇逻辑清晰的论文,离不开文献资料的查阅，小编为大家找来了《调查统计物业管理论文(精选3篇)》，仅供参考，希望能够帮助到大家。【摘要】规下服务业抽样调查是服务业统计工作的重要组成部分，笔者在基层一直从事此项工作，实践中也遇到一些问题，根据个人经验提出少许见解，仅供参考。
调查统计物业管理论文 篇1：
关于人口抽样调查中出生人口漏报原因及对策分析
摘要：人口抽样调查是重要的国情国力调查。根据国家统计制度，在非人口普查年（即尾数不逢0的年份）开展。作为世界上人口最多的国家，人口问题始终是关系到我国经济社会发展全局的重大基础性战略问题。开展人口抽样调查，对于摸清人口数量、构成以及居住等方面的变化情况，推算人口出生率、死亡率和自然增长率等指标，正确认识人口形势和变动规律，研究未来人口发展趋势，正确制定人口政策和社会经济发展规划等具有十分重要的作用。
历年来，出生人口问题始终是调查的瓶颈，漏报率比较严重。有调查就有误差，统计允许一定误差的出现。但由于人口计生工作的特殊性，出生率的误差自有其一些特殊的原因。笔者从事人口抽样调查工作多年，通过此文对出生人口漏报的原因及解决方法作一探析。
关键词：人口抽样调查；发展趋势；漏报率
一、出生人口瞒、漏报的几种类型：
1、计划外生育的出生人口。这是漏登的重点。这部分调查对象担心因为违反了计划生育政策，存在超生人口问题，其登记内容会被作为有关部门罚款的依据，而故意隐瞒计划外的生育人口。并以各种借口应付调查人员，逃避如实登记。
2、非婚生育的出生人口。因非法同居生育了子女，担心家庭信息被泄露而引起邻里及他人的非议，顾及舆论对孩子成长有负面影响，而不愿提供真实信息，在登记时隐瞒不报。因为没有相关部门掌握这部分人口信息资料，无法核实，调查人员入户登记又得不到真实的信息，导致漏登。
3、出生不久即死亡的出生人口。调查对象回避现实，不愿意主动提起；调查人员又不了解，且入户询问此类情况难以开口。于是，一方面调查人员没敢进行询问，另一方面，家属不清楚要提供这部分资料。况且即使得知要进行登记，也可能因为不愿触及伤心事，会有意回避，造成漏登。
4、居住地不固定的出生人口。有的育龄妇女具有两套以上住房，而且居住地不固定一处，调查人员上门或是遇到“闭门羹”，或是调查对象以不居住此地、已经在另一地登记为由不提供真实信息。有可能造成任何一处也没登记，存在漏登。
5、集体户中的出生人口。集体户中寄挂户口的育龄妇女，因为调查人员很难与本人联系，如若存在出生人口，容易漏登。对于寄挂在单位宿舍多年的“空挂户”，如果本人已离开该单位，但户口尚未迁出，无法查准这部分人员是否存在出生人口；对于寄挂在人才市场的“空挂户”，因无法联系本人，也不知是否存在出生人口，造成漏登。
6、外来务工人员的出生人口。外来务工人员流动性强，没有固定居所、没有稳定工作，变动频繁，甚至存在大量逃避计划生育政策的人员，或东躲西藏找不到，或提供不真实信息查不准，致使漏登。
7、尚未落户口的出生人口。尚未落户的出生人口，有可能是超生，或者是家人没有及时办理落户手续。有的调查人员会参考户口薄，见上面没有出生人口的记录，户内又没有看到婴儿，没有现场询问，而造成漏登。
8、到外地生养的出生人口。由于生育后需要看护，或因工作需要到外地等各种原因，存在本调查小区育龄妇女到外地生养子女的情况，调查人员若没有进行询问，就会出现漏登。
9、计划内生育的出生人口。由于从上到下重点抓违法生育，部分领导或调查人员认为合法生育漏报不算大问题，对持证育龄妇女没有进行跟踪，对其生育情况没有及时掌握，错过人口抽样入户登记时间，造成当年出生人口的漏登。值得注意的是，近几年照顾农村有困难的独女户再生一个，有些夫妇当第二胎又生个女孩时，弃婴、溺婴或隐藏，甚至假报死亡，这样作为的是换发二胎生育证。他们受重男轻女思想特别是传宗接代思想的影响，非生个男孩不可。这种情况很难调查，一是本人不会提供真实情况，二是邻里了解不够，因此很容易形成计划内二胎漏登。
二、出生人口瞒、漏报的主要原因：
1、调查对象没有如实申报。一种情况是无意识漏报，如计划内生育的育龄人群，因不在意而没有及时申报；另一种情况是有意识漏报，其婚育观念与现行的生育政策存在一定差距，诸如希望多子多福、儿女双全或者重男轻女，由此导致违法生育二孩、三孩、甚至多孩，为了逃避惩罚，想方设法隐瞒不报。
2、调查人员没有统计到位。第一种情况是责任心不强，没有上门入户登记，或者是入户一次找不到被登记户，就开始照抄户籍登记资料，或者遇上被登记户是租住于此的，就直接问询房东进行登记，导致统计失真；第二种情况是业务水平不足，询问不到位，方式不得当，被登记户不愿意配合回答，或者调查人员该问的内容未问，造成漏登；第三种情况是故意漏登，部分调查人员在村、居工作，计划外生育必须征收社会抚养费，为了逃避日后收費工作责任，对抽样调查中发现的计划外出生人口隐瞒不报。
3、部分领导干扰调查工作。因为计划生育工作一票否决权，而人口抽样调查数据一定程度上可以推算一个地区的人口出生率、自然增长率、政策符合率等计生主要指标，因而受到高度关注。有的地方计生工作存在较多问题，怕在人口抽样调查过程暴露出来，于是领导干预调查工作，授意甚而明令调查人员隐瞒政策外出生人口。一些调查人员或者怕打击报复，或者怕影响升迁，或者有其他利害关系纠葛，遂听命于领导乖乖就范。
三、出生人口瞒、漏报的应对措施：
1、加强组织领导，强化部门协作。各级政府要切实重视人口抽样调查工作。为加强组织领导，应成立人口抽样调查工作领导小组，由政府层级以上领导担任组长，宣传部、统计局、公安局、计生局、民政局、卫生局、财政局等相关部门担任领导小组成员单位，以便更好地协调解决调查中出现的问题，从人力、物力、财力上保证调查工作的开展。要强化各部门的协作。一是借助公安部门力量开展户口整顿。城乡两元制户口性质的淡化，流入流出管理政策的放宽，给城乡居民户籍管理带来诸多困难。在农村地区，出生、死亡、迁入、迁出不按时申报、登记的状况较普遍；在城镇新建房屋和出租屋大量增加，公民常住地与户口登记不一致的现象大量存在；加上城镇对户口管理的宽松政策，空挂户也随之增加；流动人口不按规定申报暂住人口的现象严重。因此，人口抽样调查应参照人口普查的做法，，在抽中区域先行开展户口整顿；二是借助计生部门的资料。包括育龄妇女的管理台帐、办理准生证的记录，对户籍育龄妇女的生育状况进行核对；三是借助卫生部门的资料。包括医院开具的婴儿出生证，妇女孕期检查表、婴儿防疫、接种表以及育龄妇女产后不久就死亡的婴儿情况；四是借助村、居的力量。利用村、居管理的有关资料，例如“民情日记”等资料，以及组织片区民警、协管员、楼长、热心居民等开展议查，了解出生人口有关线索，提供调查人员进行核查。
2、加大宣传力度，营造调查氛围。针对调查对象配合程度下降的现实，宣传到位、营造氛围尤为重要。宣传工作要因地制宜因人而异，针对不同的人群，分三个层面开展。一是对领导层的宣传，主要通过各种会议和文件，由上级领导直接向下级领导宣传，着重统一思想，提高认识，消除顾虑，切实关心支持人口抽样调查工作，而不是阻挠妨碍；二是对面上的宣传，主要通过新闻媒介、宣传车、宣传画、大小标语等形式广泛宣传，大造声势，形成浓厚的宣传气氛；三是对调查点上的宣传，在发放“致调查户一封信”的基础上，充分发挥调查员、物业管理员及热心人士的作用，上门入户做耐心细致的宣传解释工作，做到人口抽样调查小区内家喻户晓、人人皆知，争取群众的支持配合，如实申报。
3、强化业务培训，提高调查技能。人口抽样调查是由样本推算总体，对源头数据的准确可靠程度要求尤其高。调查队伍素质的高低直接影响着调查质量，培训一支有事业心、责任感、会调查的高质量调查队伍，是确保调查工作顺利完成的关键。统计部门要负责业务，做好调查员、调查指导员的选调，从人员数量和素质上进行双重把关，足额配备调查员，要把责任心强、勤勉敬业的村、居干部善加利用，因为他们原本对当地情况熟悉，辅之以调查业务培训，能起到事半功倍之效。
调查员除了必须掌握调查表的内容和填写方法外，还要掌握一定的询问技巧。询问技巧是调查员与被调查对象有效沟通、取得详实资料的关键。入户调查，进门就问是不妥的，容易造成被调查户反感和抵触情绪。入户时调查员要根据被调查户的心态、素质、家庭境况等，因人而异，分别采取不同的方式方法进行询问，通过跟调查对象良好沟通，摸清出生人口的情况，包括临时居住或领养的婴儿是否漏登、摸底时怀孕待生的有无出生后漏登、出生后不久即死亡的婴儿是否漏登、集体户中的出生人口是否漏登、超生或以其他方式隐瞒的婴儿是否漏登、到外地生育的婴儿是否漏登等特殊情况，从而保证获取详实可靠的资料。此外要善于观察，对于有新生儿的家庭，阳台上会晾晒婴儿衣物，房间内会有婴儿用品、玩具等。还有就是注意公历和农历时间的换算，以免因为换算的失误而产生调查期间出生人口的漏登。当前，社会情况比较复杂，被调查对象配合程度下降。为有效解决“脸难看、门难进、表难登”的现象，调查员在访问被调查者之前，需做好充分准备。与住户联系时，要掌握好时间，避免过早或过晚地打电话；首次访问时，如果被调查者恰好不在，也应该与接待自己的人建立友好的关系，留下预约单，定下与被调查者联系的最佳时间；当无法联系到被调查者时，调查员应该尝试在其它时间再次进行访问，一般要求面访至少要尝试3次。实在联系不上的，再通过问询单位、邻居、亲朋、村（居）、户籍管理部门等间接进行调查。
4、完善考核制度，确保科学调查。人口抽样调查工作必须不受人为干扰，方能客观反映现实。不可否认，出生人口瞒漏报的产生与合法生育率的责任考核有直接关系，只有完善考核机制，才能引导基层正确对待瞒漏报。因此，国家有关管理部门应明确，人口抽样调查数据不得与地方计生工作考核挂钩：人口抽样结果不得用于考核、评价各单位计划生育工作和兑现奖惩的依据，更不能将各户调查登记的个人资料作为征收社会抚养费的依据；对于过去因政策外生育等原因未落户口的孩子，要按照有关条款规定，准许他们进行人口调查登记并及时予以办理户口登记；列入抽样调查小区所在地的村（居）委会免于年度计生考核；为集中精力做好人口抽样调查工作，各级人口和计划生育等部门不在抽中的村（居）委会进行涉及人口的调查及检查等活动；凡调查数据不实，有漏报、瞒报出生人口现象的，不得评为先进集體，不得授予荣誉称号，并取消当地计划生育考核评比资格。针对人口抽样调查，调整计生工作考核办法，建立合理的考核体系，才能消除干部、群众的顾虑，杜绝违法生育瞒漏报现象的发生。
5、加强督导检查，完善责任体系。建立严格的举报查处制度。借鉴人口普查的做法，在调查小区宣传栏上公布县（市）区人口抽样调查办公室电话和地址，发动群众来电来信来访告知小区出生人口情况，杜绝瞒漏报现象的发生。对瞒报漏报和干扰调查数据的单位或个人，发现一例，查处一例。对故意隐瞒实情的当事人及其领导，一经查实，依据《中华人民共和国统计法》的有关条款进行严肃处理。统计部门要认真组织数据质量督查小组，在整个抽样调查过程，尤其是摸底登记、现场调查阶段，要经常深入到调查小区中检查，发现问题及时整改纠正；对漏报率超过国家验收标准的责令返工。入户登记是关键，在确保百分之百入户调查登记的前提下务必做到 “区不漏房，房不漏户，户不漏人，人不漏项”。各级调查机构要完善责任体系，工作人员、调查指导员、调查员要严格依法调查，严格遵守《中华人民共和国统计法》的有关保密条款，对被调查者所提供和申报的数据予以保密，从而使调查对象打消顾虑，做到如实申报。同时，县（市）区政府要关心调查人员，给予他们一定的津贴。此外，通过评比，对认真负责的调查人员再进行物质和精神奖励，一方面调动其积极性能动性，另一方面对其他调查人员起到激励作用，从而使来年人口抽样调查工作更加顺利开展，统足统实。（作者单位：福州市仓山区统计局）
作者：楼建芳
调查统计物业管理论文 篇2：
改进规下服务业抽样调查工作的探讨
【摘 要】规下服务业抽样调查是服务业统计工作的重要组成部分，笔者在基层一直从事此项工作，实践中也遇到一些问题，根据个人经验提出少许见解，仅供参考。
【关键词】规下服务业；抽样调查；配合程度
为反映我国规模以下服务业企业的发展状况，为政府宏观经济政策提供参考依据，依照《中华人民共和国统计法》的规定，对年末从业人员50人以下，且年营业收入1000万元以下的服务业样本法人单位开展调查。具体包括：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业，科学研究和技术服务业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务、修理和其他服务业，教育，卫生和社会工作，文化、体育和娱乐业；以及物业管理、房地产中介服务等行业。自调查开展以来在组织实施过程中，笔者仍发现存在着一些不容忽视的问题。
一、规下服务业调查工作中存在的几个问题
一是样本企业统计基层工作不健全。规下服务业的调查对象均是小微企业，部分企业的财务资料比较完整，基本能够满足统计调查指标的需要；有些企业则没有完整的会计账务资料，仅有一些收支流水账，所提供的统计调查数据质量无法保证。尤其是一些“夫妻店”连最基本的流水账资料都没有，企业的采购原材料、销售货物全凭估计，所带来的统计误差更是无法控制。
二是调查对象对调查工作配合程度不高。在规下服务业调查中，瞒报现象经常出现。不少样本企业经营业主认为统计调查涉及到企业的许多商业秘密。害怕“露富”，害怕自己的相关数据和资料被同行业企业所模仿；害怕“纳税”，担心企业所提供的统计调查数据被税务部门作为审计企业的处罚依据。此外，不少调查对象的配合程度不高、调查对象的统计业务素质不高，对规下服务业抽样调查工作认识不到位，存在应付的心态。
三是调查对象统计法制意识有待加强。《中华人民共和国统计法》明确规定样本企业有如实提供统计资料的义务，不得虚报、瞒报、伪造、篡改和迟报统计资料，对违反统计法律法规的行为要进行处罚。然而，在实际的调查工作中，许多企业不了解统计法具体内容，认为统计法律权威不足；而且基层的统计调查人员在核定企业真实数据存在诸多困难，对调查对象的违法行为处罚力度不够。
四是样本企业多种业务并存，相关行业变动较大。一是规下服务业样本企业往往是多种业务并存，主营业务活动不明显，行业划分难度较大。二是数据质量问题。部分样本企业的业务订单以及产品销售时间难以确定，且季节性销售情况较多，造成数据的连贯性和衔接性、规律性很差，一定程度上影响了样本数据质量。
五是样本企业存活率不高，影响样本代表性。小微企业尤其是规下服务业企业，每季甚至每月都有关、停等现象发生，难以做到连续统计报表，因此就会造成企业总户数与实际情况难以相符，总量推断结果也会受到一定影响。
六是样本企业统计人员业务素质不高。规下服务业调查需要联网直报，而服务业样本企业填报人员的素质高低不一，部分企业会计年龄较大，电脑操作无法达到要求；另一部分年轻的企业填报人员，联网直报操作程序熟悉，但是对于统计数据来源把握不好，工作态度不认真。这些都给基层统计人员的工作带来较大压力，一要及时培训程序操作，又要经常讲解数据指标，三是及时细心审核已上报数据。几项工作需要同时在短时间内完成，工作强度、难度均较大。
二、改进规下服务业调查工作的建议
一是加大统计普法宣传力度，提高广大基层调查對象对统计调查的工作认知度和配合度。在形式上可以采用由省级以上统计调查部门向每位调查对象致一封公开信，使调查对象明确理解规下服务业抽样调查的意义、调查目的、对调查对象所在行业的政策影响，让调查对象明确其承担的义务和责任，打消其思想顾虑。
二是加大与样本企业的沟通力度，提高样本配合度。可以给予调查对象一定的实物或者货币补贴，关心企业在经营过程中遇到的困难和问题，并积极替他们排忧解难，才能得到企业业主的信任，才会“讲真话报真数”。可以充分利用各种关系来沟通，如上级主管部门、单位同事、亲朋好友，让他们发挥桥梁纽带作用，更好地与调查对象沟通。
三是加强统计执法力度，提高依法统计的意识和能力。通过广播、电视、报纸等媒体和悬挂条幅、实地走访等方式，广泛进行统计普法宣传工作，以增强调查对象的法制意识，提高样本企业的主动性和积极性。二是违反统计法和调查制度的样本企业，要严格按照《统计法》的规定，充分发挥统计执法的威慑作用，为规下服务业抽样调查正常开展营造良好法治环境。
四是完善调查访户技巧，提高现场调查成功率。在入户访问调查时，要事先做足准备工作，既要态度友善，又要简明扼要地讲入户调查工作重要意义向调查对象讲述清楚，使现场调查能够快速进入状态，提高入户成功率和访谈效率。此外，在现场调查过程中，要充分运用“旁敲侧击”的方法，从多个侧面去印证企业经营业主所提供的信息，防止前后矛盾，数据资料失真。
五是提高审核评估能力，确保源头数据质量。对于填报数据不全或者数据变动异常的样本企业，要在样本库内寻找同行业、同规模的企业进行比对，以行业平均情况评估比对。充分利用好成本费用反推技巧。例如，有的样本企业负责人对于收入、利润等敏感指标遮遮掩掩，则可以诱导其成本费用支出方面入手，“倾听”企业经营业主对于成本上涨、利润微薄的“诉苦”，继而科学合理地去反推其营业收入，并且也能够得到调查对象的好感和信任，确保了源头数据质量。
作者：蔡媛媛
调查统计物业管理论文 篇3：
对我国物业管理企业经济效益的思考
中国物业管理协会近期组织了行业生存状况调查,调查统计显示,在全国接受调查的4600家物业管理企业中,仅有40.07%的企业盈利,平均盈利额81.28万元/年;有40.76%的企业亏损,平均亏损额为37.22万元/年;另有20%左右的企业持平或未予披露。
物业管理行业作为我国的新生行业,一贯被冠以“朝阳产业”之称。但是为何作为朝阳产业的物业管理行业,其经济效益却并不令人满意呢?下面我们通过对物业管理的定义和内容及物业管理企业的现状进行分析并提出相关的建议。
一、物业管理的定义、内容及收入来源
《物业管理条例》对物业管理所作的定义为“业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”
根据定义我们得知,物业管理可分为对物进行的管理和对人进行的管理,这种管理须在法定或合同约定的范围之内。物业管理企业根据物业服务合同对小区进行管理、服务、经营,并收取相关费用。这些费用主要有三类:公共性服务收费、特约服务收费、代收代缴费用。根据费用性质的不同,其定价也分为政府定价或指导价及经营者定价。
二、物业管理企业经济效益的现状及出现的问题
近年来,我国物业管理企业发展迅速,到目前为止我国物业管理企业数量已经突破3万家,从业人员超过300万人,管理面积超过10亿平方米,行业年产值超过2000亿元。但是,据第一次全国经济普查数据,全国物业管理企业资产负债率为62.46%,经济效益低下。出现这钟情况有着深刻的原因:
(一)物业管理企业竞争激烈,为争取客户非理性的降低物业收费
近年来,随着相关法律制度的完善,特别是《物业管理条例》的出台,我国物业管理企业迅猛增加。数量虽然增加了,但是整体来看,物业管理企业经营规模小、经营分散。特别是在我国物业管理企业中85%是开发商的子公司,10%是由房管站转制,独立的专业物业服务公司只有5%左右。随着我国房地产业的逐步规范,大的物业服务市场被具有强大开发能力的房地产开发企业所垄断。那些小的物业管理公司着眼于传统的服务,缺乏独有的核心竞争力,只有通过价格竞争取得一小部分市场。并且使得现有的物业管理市场价格混乱。
(二)物业管理企业收入来源单一,多元服务经营能力差
我国绝大部分物业管理企业的收入依赖于传统的服务业务,而对于针对性服务开发不够,致使物业管理企业收入来源单一。即使是有些企业开展相关的针对性服务,也由于人员素质跟不上而效益低下。而物业管理服务发达国家如英国的物业企业的总收入中管理性收入只占15%左右,为业主提供广泛的多元化的经营服务项目,经营性收入占85%左右。而目前我国多数物业管理企业的总收入中服务管理费收入占80%以上。
(三)物业管理企业客户管理能力欠佳,致使同业主关系紧张,业主拒交服务费
由于物业管理企业在承接验收时未做好相关的交接工作,致使问题出现时出现推诿现象;同时物业管理企业在代收一些款项,如水费、电费、煤气费等费用时,未做好相关的宣传工作,致使业主认为是物业管理企业是收费的主体;同时,责任边界不清, 混淆一些政府的义务和事业单位的义务,如应由水、电、气以及公交等公用事业企业承担的经营管理职能、都误认为是物业管理的事情。一旦出现问题时,业主就归咎于物业管理公司,致使物业费收取困难。
(四)物业管理企业成本控制不够,经营成本增加
物业管理企业的管理成本随着能源及劳动力成本的提高而大幅度增加,同时由于物业管理隐性成本较多,致使物业管理企业成本预算赤字频现。并且,一些突发性事件,如与业主的冲突、相关的责任的承担和赔偿等,也使得物业管理企业的成本增加。
除此之外,诸如物业管理公司经营规模小,难以发挥规模效应;信息化程度低,难以降低运营成本;忽视企业员工的培训,员工素质不高等因素均影响物业管理企业的经济效益。
三、对提高物业管理企业经济效益的几点思考
通过对物业管理企业现阶段的经济效益的分析,我们得知导致其经济效益偏低的因素可以归为两大类;收入来源单一,资源整合力度不够;经营成本增加,成本控制力度不够。下面将以“开源节流”为指导,就如何提高物业管理企业的经济效益进行思考。
(一)“开源”是提高物业管理企业效益的关键
如何从传统的物业服务过渡到以传统物业服务为基础,多种经营并存,努力挖掘新的收入来源是物业管理企业提高经济效益的关键。我们将以“稳定日常性管理服务,加强针对性服务,挖掘新的收入来源”为总纲,思考“开源”的几条途径。
1、 加强物业服务意识,提高物业服务质量,稳定日常性业务和收入
物业管理企业要获得日常性的收入,避免非理性的价格战,必须依靠自身的服务水平。服务水平的提高,业主的满意,将为物业服务企业的长久发展添砖加瓦。服务水平的提高取决于物业服务人员的服务意识。物业管理企业要转变观念,提高物业从业人员的服务意识,丢弃为节省成本请一些学历低、年龄大、服务意识薄弱的人员的做法,不断吸收一些综合素质高、服务意识强的年轻人进入企业,提高整体服务水平。
2、加强针对性服务,提高服务满意度
物业管理企业可以为某些业主提供针对性的服务,如代为购物、托管、代收等,以扩大收入来源。但是,如何实现差异化的服务,最大限度的方便业主是其争取到业务的关键。为此,物业管理企业应该充分利用好自身的优势,加强更具针对性的跟踪服务。在相关的服务中,物业管理企业可以利用对小区熟悉的优势及业主对物业管理企业的信任(这种信任是来自当出现相关的风险时,业主可以更好的找到相关的责任人),大力发展这些针对性的服务。
3、大力发展中介服务,尤其是房地产中介服务
物业管理企业可以利用自身对物业的熟悉及管理优势,大力发展中介服务。在这种服务中,由于有明确的责任人,业主将优先选择物业管理企业的中介服务。物业管理企业要充分的利用这种优势,同相关的服务公司,如家政服务公司签订相关的合同,明确双方的责任。同时为吸引业主,争取更多的业务,物业管理企业可以与提供相应的服务企业对在服务中对业主造成损失的赔偿承担连带责任。
关键的是,物业管理企业要利用自有的对物业进行管理的优势,为业主提供相关的物业租赁、物业代管和房屋买卖服务。物业管理企业要充分利用现阶段我国房地产中介公司的劣势,以及自身对物业管理的优势充分发展这方面的业务,以真正实现多元经营,实现高额利润。
4、加强同其他企业的合作,收取相关的费用
物业管理企业可以利用其自身的优势,代行一些政府的职能和事业单位的事务,如代收水费、电费、煤气费等。物业管理企业还可以联合相关的企业进行咨询服务,在保障业主隐私权的前提下参与相关的调查。
当然,物业管理企业开展上述业务,除要有相关的配套设施外,更重要的是提高相关业务人员的素质,加强同其他企业的合作,实现信息共享,实现资源的整合与运用。
(二)“节流”是提高物业管理企业效益的基础
在保障物业服务质量的前提下,降低物业管理企业的运营成本,是提高物业管理企业经济效益的基础,甚至是物业管理企业保障生存的前提。为此,我们将以“专业化、全程成本控制”为指导,对 “节流”进行思考。
1、将一些非核心业务和不具备核心竞争力的业务外包出去
比较优势的原理使得当今专业化趋势不断加强,物业管理企业也要顺应这个趋势,以减少不必要的费用。我们看到,一些物业管理企业事无巨细、全程包揽,结果人员繁多、人浮于事。不但增加了人工成本和管理成本,同时也给业主要求降低物业费提供了理由。因此,物业管理企业可以把诸如清洁、绿化、设备维修的工作外包给其他的企业,保留客户服务等核心部门。
在这个外包过程中,物业管理企业要注意对承包企业的筛选和监督,明确双方责任,规避违约风险,以最大限度保护业主利益和自身业务的稳定。
2、整合资源,降低服务成本
物业管理企业在提供服务的过程中,要加强同其他企业的合作,实现信息共享,资源整合,减低运营成本。如在代购过程中,实现各小区信息的整合,批量采购,降低相关的成本,同时赢得业主的满意。
同时,在人员的配备上,要加强其培训,提高其服务意识和服务水平,同时使员工职位角色多元化,在做好本职工作时,尽力满足业主的合法合理要求,以减少人工成本;同时可提高人工个人工资,留住优秀员工,实现企业于员工的共同发展。
3、明确责任,加强宣传,赢得业主的理解,减少业主拒绝缴纳物业费的现象
首先,物业管理公司在承接验收时,要认真对待,明确开发商、建筑商、物业管理公司的责任,以免物业出现问题时,责任不清,相互扯皮,导致业主把所有责任都推到物业管理公司的身上,并以拒交物业费的方式反抗。
其次,在代理其他公司收费时,要加大宣传力度,明确自身的角色,以免造成误解。同时,要公布、宣传员工的职责并提高员工的素质,促使业主更加了解物业管理企业运营,加强彼此间的理解,以免造成关系紧张,甚至冲突,以免对员工或业主进行赔偿。
4、对物业小区的设备进行全程管理,降低维修成本
物业管理企业尤其是前期物业管理企业可以实现建管衔接、早期介入、明确责任。在房地产开发阶段,就可以对其规划提供意见和指导,以降低后期的维修难度和维修成本。同时,对相关的设备必须进行科学、严谨的检查,实现精细化管理。
在这过程中,我们除了要做好降低相关硬件的维护成本外,还要降低违约成本。加强同业主的沟通,加深彼此的理解。同时,可以加强同业主委员会的联系与协作,降低协调成本甚至是诉讼成本。
四、总结
本文通过对物业管理企业提高其经济效益的思考,提出物业管理企业需要“开源节流”。但是,“开源节流”仅仅是对如何提高我国物业管理企业的经济效益、增加收入、降低成本而言的,这一切都依赖于物业管理企业的规范运作。本文虽未对物业管理企业的发展环境、管理水平、管理规范化、企业的人员素质、企业的文化等进行分析,但并不意味着这些不重要。相反,这些是物业管理企业的基础,是物业管理企业提高经济效益的保障,更是物业管理企业需要打好的基础。只有这些做好了,物业管理企业的长远发展才有可能。
参考文献:
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(作者单位:华中师范大学经济学院)
作者：周 涛 黄玮林