近日小编精心整理了《央企社区物业管理论文(精选3篇)》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。摘要：在保利发展近几年启动”一主两翼“后，多元化业务发展明显提速，但如何打通各个环节，最后实现与主业的有效互通，品牌价值体系的构建，在众多多元化业务进行有取舍，有定位的多元化业务的培育是保利现在以及未来面对的重要课题。
央企社区物业管理论文 篇1：
保利地产如何“吃下”中航地产
7月14日，保利地产（600048.SH）发布复牌公告称，由于潜在交易事项中70个左右的房地产项目的交易金额不超过公司净资产的15%，不需要提交公司股东大会审议，所以公司股票将于2016年7月14日起复牌。
这个潜在交易对象，即是中国航空工业集团下属的中航地产（000043.SZ）。而本次中航地产与保利地产的整合是以股权形式还是现金形式完成，交易资产是以现有开发项目还是土地储备，还都在商谈之中。
《财经》记者从两家涉事公司了解到，这件事情发生的非常突然。
突降的合并
7月6日晚，保利地产市场部正在加班开会，突然有人来了一句，“哎呦，停牌了。”所有正在开会的人，纷纷停下手中工作打开手机看公告。
在看到公告的确切消息之后，开会的人面面相觑。
当天，中航地产和保利地产先后发布停牌公告说，中国保利集团与中国航空工业集团正在筹划关于所属地产相关业务资产的重组整合方案，两公司股票于7月7日起停牌。
不同的是，相较于保利地产标明将于五个工作日后复牌，中航地产的停牌多久并不清晰。
而在会议开始之前，大家还在讨论，最近股票大盘走势不错，一向被低估的保利地产有机会升值。
保利地产相关人士告诉《财经》记者，正式公布前，保利地产一直认为，由于双方资产体量差距太大，所以此事也就是个项目并购。
中航集团相关人士透露，之前保利集团曾对中航的一些地产项目进行过调研。而对这次项目调研结果，保利方面用了“差强人意”来形容，面对中航地产的大量三四线城市土地储备和商业地产项目，行业龙头之一的保利地产似乎兴趣不大。
作为央企子公司，两家地产公司须听命于集团，而集团公司又听命于国资委。
散乱的中航地产
7月13日，中国航空发动机集团正式出资成立，隶国资委序列。中航工业集团旗下的发动机研发等系列公司——成发科技、中航动控、中航动力，也在本次“飞发分离”之后剥离出中航工业集团。
中航工业集团由中国航空工业第一、二集团在2008年合并而成，涉及航空装备、运输机、发动机、直升机、机载设备与系统、通用飞机、航空研究、飞行试验、贸易物流、资产管理、金融、工程建设、汽车等产业，下辖140余家成员单位、近30家上市公司，员工逾50万人。
一直以来发动机的设计模式，是按照飞机型号设计研发，而“飞发分离”则是要把发动机研制和飞机研制独立开来，所以，发动机集团的成立，对于中航工业来说，并不是将旗下发动机相关子公司剥离那么简单。
早在2010年3月，国资委就曾发文，要求除16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企退出房地产行业。但因为各家央企情况复杂，涉及企业太多，至今国资委的文件都未能落实。
中航工业一开始并不在这16家名单中，不过2011年跻身新增的5家准许经营房地产业务的央企名单中，拿到了“房地产牌照”。
2015年9月13日，中共中央、国务院印发了《关于深化国有企业改革的指导意见》，重新部署了国企改革，使得有牌照的21家央企的地产业务也有可能被整合。而国资委很可能要求中航工业趁“飞发分离”之机，把房地产业务剥离出去。
保利地产的复牌公告显示，需要整合中航工业旗下70多个房地产项目，据业内人士分析，这么多的项目，肯定不仅限于中航地产旗下的房地产项目。
从中航地产披露的信息上看，截至2016年初，中航地产总资产为239.78亿元，共有15个地产项目在开发，与70多个房地产项目，相差甚远。
中航工业的房地产业务主要由两大公司管理：中国航空技术国际工程有限公司（下称中航国际）和中国航空规划建设发展有限公司（下称中航规划）。
并不很多的地产资产隶属于两家公司，是因为军工出身的航空工业和航天工业复杂的历史变迁。1993年航空航天工业部被撤销，分别成立了航空工业总公司和航天工业总公司。1997年，总公司被拆分为一、二两个集团，两个集团均发展了房地产业务。2008年两集团合并，造成了如今中航国际和中航规划共同管理中航工业旗下地产板块的局面，同时还有很多房地产项目散落在中航工业的其他子公司。
中航地产就是隶属中航国际的上市公司，除此之外，中航工业旗下还有中航国际瑞赛、中航万科、中航里程等房地产公司。
所以要整个将地产业务剥离，中航工业任重道远。与此同时，保利地产对接收中航工业杂乱的地产资产也是头疼不已。
尴尬的保利地产
作为保利集团的子公司，保利地产对本次并购也没有决定权。
保利集团同样出身于军工，前身是保利科技有限公司，1984年成立，由原总参装备部和中信公司共同出资，主要从事军事装备进出口业务，1993年扩大经营范围，组建保利集团。
中航工业进入民用市场是因为军机民机有天然联系，保利集团开启市场化进程则完全是因为中央的一次重大决策。
1999年，根据党中央、国务院、中央军委关于“军队、武警部队和政法机关不再从事经商活动”的重大决策，保利集团从总装备部，划归到了中央大型企业工作委员会。
2014年底中国南车与中国北车合并，拉开了央企新一轮合并大幕，今年年中，合并速度明显加快。国资委副秘书长彭华岗7月14日在国企改革媒体通气会上表示，5组10家中央企业重组工作正在积极推进，还有几组重组工作正在酝酿之中，中央企业户数年内有望整合到100家之内。
国资委当天还宣布，保利集团与神华集团、宝钢、武钢、中国五矿、招商局集团、中交集团等七家央企一道，被国资委选为国有资本投资公司试点。
保利集团的投资试点方案尚未公布，但可从更早成为国有资本投资公司试点的中粮集团略窥一二。
7月18日，中纺集团整体并入中粮成为中粮全资子公司，同时中粮公布了国有资本投资公司改革试点方案。
中粮党组书记、董事长赵双连表示：将按照“小总部，大产业”的原则，把资本经营与资产管理经营分开，压缩管理层级至三级，形成定位清晰且职责明确的“集团总部资本层-专业化公司资产层-生产单位执行层”三级架构；瘦身健体，优化精简集团总部，做实专业化公司（平台），总部下放资产经营调度权，直接管理专业化公司（平台），实现集团总部向管资本的转型。
试点名单里的中国五矿和中交集团，也已经启动了地产业务整合工作。
保利集团的问题是，旗下有两家具有同业竞争关系的房地产公司，分别在上海、香港上市。
作为保利集团的主要利润贡献者，保利地产一直在房地产行业排名前五，2015年净利润高达168.28亿元。保利置业集团（00119.HK）2015年净利润却下降403%，亏损28.17亿港元。集团将两者相提并论，保利地产心里怎能平衡！
保利地产有人对《财经》记者叫苦道：“保利地产和保利置业在集团里就像家中的两个儿子，但是也和大部分家庭一样，受宠的是小儿子。”
保利置业前身是保利香港，为综合化公司，1993年被保利控股收购，后改名为保利置业，专心做房地产业务。
之后，可能是由于母公司保利集团认为保利置业离家太久，回归不易，就频频以子公司配股的形式，向保利置业注入保利集团旗下的优质房地产项目。
随后，现金、资产，审批优势等等好处不断流入保利置业，这是保利地产一直没有享受到的。保利地产人士曾对《财经》记者说，保利置业财大气粗的激进做法，是保利地产想都不敢想的。
而这一次中航工业旗下的房地产项目，却给了保利地产。
关于这些房地产项目，翻开中航地产年报，就会发现正如保利地产所言，大量是来自三四线城市的商业地产项目，现在只要是做地产的，面对这类项目都会“头疼”。
虽然中航系公司并非没有优质地产资产，但保利相关人士却对《财经》记者说，“确实有好的，比如北京的那块地就非常好，但这些凤毛麟角的优质土地，完全不足以覆盖其他的劣质资产包。”
至于烫手山芋为什么给了保利地产，保利地产相关人士苦笑一下告诉《财经》记者：“可能是因为保利地产有钱吧。”
保利地产2016年一季报显示，其货币资金量高达425.28亿元，而保利置业手头只有179.08亿港元。
当然，跟手上只有17.78亿元现金的中航地产相比，不论保利地产还是保利置业都是大象，但蛇吞象不易，象吞蛇也非易事。
保利中航合并的难点
中航地产的主营业务是房地产开发和物业管理，建筑工程较少。2015年，中航地产营收只有55亿元，同比下降11.36%。其年报还显示，当年的应收账款增加了10.47%，这说明中航地产的资产周转率在下降。因为房地产开发商多为预收房款，应收账款提高同时营业收入下降，原因多为公司改变了销售渠道。
中航地产第一大客户也是其大股东，为中航国际，销售占比为3.42%，第二大客户深圳大学占比为0.65%。
唯一的上市地产公司都是如此，可想而知中航系散落各处的其他房地产业务也不会更好。如再牵扯到物业管理这块，把整个中航工业相关的“三供一业”业务剥离到保利地产，这项工作的难度可想而知。
所谓“三供一业”，是指国有企业职工家属区供水、供电、供热（气）及物业管理。6月11日，国资委、财政部发文，2018年底前，“三供一业”全部交由专业化企业或机构实行社会化管理，之后原国企将不承担任何费用。
好在中航系地产业务虽不优质，但是体量不大，不到保利地产净资产的15%。对于销售收入高达1234.29亿元的保利地产来说，压力主要不是来自购入的资产质量。
保利地产担心的主要还是人的问题，一向严格以市场化标准运行的保利地产，十分担心中航系统的新进员工能否适应自己的管理。从业绩来看，中航地产明显低于保利地产，保利地产难免怀疑中航地产人员的能力。
中航集团相关人士对《财经》记者说，“保利地产觉得吃亏，中航地产还觉得亏呢。”
目前中航地产正在转型期，除去与其他房地产公司同类业务外，其航空大世界主题乐园具有特别市场优势。
浙商证券研报指出，中航地产的成都航空大世界已经落地，该项目预期增加约46亿元的市值，并估计其2019年净利润约为3亿元，同时主题商业以及配套社区的开发也将增加股东利润7亿元。对于2015年净利润只有3.72亿元的中航地产来说，新项目无疑意义非凡。
西安的航空大世界主题乐园项目却是另一番光景。
《中国经营报》去年曾报道，最初拟占地1300亩的旅游地产项目“航空大世界”，在过去几年逐步升级为投资数百亿元的“万亩”航空城开发区，按照规划，其中的“主题居住区”占地达4812亩，但该项目进展缓慢，前景难以预料。
这些项目是不是也在本次与保利地产整合的范围内，不得而知。保利地产相关人士对《财经》记者说，这次整合虽然能扩大保利地产的资产规模，增强自己在北方市场的竞争力，但是从目前已知的情况看，不利因素更多。
不过，用长远眼光来看，保利集团本次若能整合资产庞杂散乱的中航系地产业务，会为其在未来整合其他央企的地产业务积累重要经验。从种种动向上看，这一次央企的房地产整合，绝非说说而已。
央企房地产整合大潮
今年初，中纪委巡视组在巡视航天科工集团后，特别指出其“多家单位对中央房地产调控政策置若罔闻，项目开发禁而不止”的问题。
航天科工集团随后制定下发了《关于坚决落实巡视整改要求加快房地产业退出有关工作的通知》，要求下属单位在2016年9月30日前完成退出或转型。而接收这些房地产项目的，很有可能是其他有军工背景的央企房地产公司，保利地产首当其冲。
不仅是无牌央企要严格执行退出房地产市场要求，已有房地产牌照的21家央企，也已经开始全面整合。这其中，除了招商局集团是内部整合，其余的多为外部整合。
目前已知的是：五矿集团与中冶集团旗下的地产业务合并，另外鲁能集团、神华集团、中煤集团、新兴集团的地产业务也在整合之列。
据悉，鲁能集团的地产业务将与中交集团的地产业务合并，去年，中交集团已吸收合并专业地产央企中房集团。而中煤集团的地产业务是否会并入神华集团，同为军工背景的新兴集团旗下地产业务是否会并入保利集团，相信不久后答案都会揭晓。
保利地产已经合并了中航地产，如果新兴集团旗下地产业务再合并到保利地产，那么保利地产很可能超越万科成为地产行业的新龙头。
作者：徐谌辉
央企社区物业管理论文 篇2：
保利规模冲刺与多元发展战略解析
摘要：在保利发展近几年启动”一主两翼“后，多元化业务发展明显提速，但如何打通各个环节，最后实现与主业的有效互通，品牌价值体系的构建，在众多多元化业务进行有取舍，有定位的多元化业务的培育是保利现在以及未来面对的重要课题。
关键词：龙头房企;多元优势;一主两翼
保利发展在向行业前三发起冲刺，其优势主要在于拿地多元优势明显，以及优秀的融资能力和对杠杆的大胆应用。
1 27年风雨造就的央企龙头房企
保利发展从成立至今已经过了27年，从1992年保利集团受“南巡讲话”激励在广州成立房地产公司，到1997年确立精品思维快速发展，再到2006年正式上市之后一直稳定在龙头房企之列，至今已成为了行业内规模最大的央企房企。仔细梳理保利的发展历程，我们将其划分为四大阶段，基本可以概括企业的发展脉络（见图1）。
1992-2005年：立足广州走向全国，快速发展，2006-2013年：成功上市加速发展，2010年达到行业第二，2014-2016年：涉足海外进军金融，“一主两翼”协同发展，2017年至今：规模再次提速，去地产化更名“保利发展控股”。
2018年，保利地产宣布改名“保利发展控股集团股份有限公司”，同时也升级了其“一主两翼”战略的内涵——“不动产投资开发为主，综合服务与不动产金融为翼”，主要包括三个方面：一是地产开发经营升级为以不动产投资开发为主，巩固实业经营的战略。二是社区消费升级为综合服务，以产业链与资产经营为基础，提供美好生活服务。三是不动产金融，以产业金融服務为基础，实施产业资本运作。
“一主两翼”的升级标志着企业改名后在多元化业务方面有着新的发展方向，在销售规模的发展上，保利也毫不放松。2019年保利发展实现合约销售额4318.48亿元，排名行业仍居第五，相较于第三的恒大还有1393亿元的差距，冲刺前三还需努力。从十强房企历年的销售规模增长情况来看，保利从2013-2018年的复合增长率为26%，增长率在十强中排名第六。究其原因，以保利为代表的央企经营思路基本以稳健为主，因此在规模扩张上可能不如民营企业激进。而若是从十强房企中央企（保利、中海和华润）来看，2019年保利的销售规模在央企中依然排名首位，领先央企第二的中海1308亿元。与此同时，保利在截至2018年五年复合增长率也位居央企首位，相较于同为TOP10的央企中海和华润仍然较快，但2019年的同比增速则有所放缓（见表I）。
2 央企拿地多元优势明显，未来仍需扩充土储冲刺前三
从过去几年的发展来看，保利能够在规模上排名属于行业前列、且保持较快的增速，主要是因为其拿地方式较为多元，收并购等各种手段拓展土地储备规模给企业增长奠定了较好的基础，加之央企具备先天的融资优势。未来企业想要进一步冲刺规模，还需继续发挥自身优势。
2.1 2019年新增拿地放缓，短期重回前三希望较小
2.1.1 大规模拿地是规模增长的动力
规模的发展离不开土地的投资，2017-2018年期间保利拿地快速增长，其中2017年共新增土储4520万平米，成为历年高峰，一方面是由于保利完成中航旗下11个项目的收购，新增建面近538万平方米;另一方面也是因为从2017年开始保利发展进一步加大了合作力度，2017年新增土地权益建面占比约为65%，同比下降6个百分点，2018年进一步下降至61%。新增拿地的大幅增长，也助推了保利发展近年来销售规模的快速提升，近三年的复合增长率达38%。
2019年年初由于行业资金受到社会融资规模增加及信贷季节性宽松因素的影响，资金面略有反弹，从而助推土地市场的再度升温，保利发展在此阶段避开过热市场放缓了投资力度，上半年新增土储计容面积为826万平方米，总成本533亿元，分别同比下降45%和50%。但至2019年6月，受房地产融资和信托资金收紧等严控，土地市场普遍回归理性。在此背景下，保利发展下半年相对加强了布局力度，截止2019年共新增计容面积2639万平方米，总成本1536亿元，但是与过去两年相比，拿地规模减少，或对其后续增长速度有所影响（见图2）。
2.1.2 新增货值暂不足以向前四冲击
虽然，保利发展对政策及土地市场的敏感程度较高，且在城市布局方面较为均衡，能有效降低市场风险。但值得注意的是，短期内新增的货值储备对于重回前三的目标而言依旧不足。据克而瑞货值排行榜，2018年保利发展的新增货值大幅低于TOP4房企，2019年的新增货值也同样远远不及于融创中国，在短期内重回前四依旧希望较小（见表2）。
事实上，在2019年第二次临时股东大会上，宋广菊对于2019年重回规模前四也表示“目前看来希望不大“，“因为融创通过并购快速储备资源，采取了超常规的发展”。如2019年11月，融创中国以152.69亿收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球各51%股权，其中环球世纪及时代环球在成都、武汉、长沙、昆明等城市共开发18个项目，可售建筑面积约2771.6万平方米，极大补充了土地储备。由此可见，保利力争前三仍旧任重而道远。
2.2 发挥央企优势多元拿地，加大收购有利未来规模扩张
整体来看，大规模的平台整合对于企业的规模发展往往能够起到快速的推动作用。对于力争前三的保利而言，未来仍需要充分发挥央企优势，加大收并购力度。尤其是在政策加码的当下，部分中小企业经营困难，部分企业则意图退出地产业务，保利可以通过收购、重组或混改等方式，以较低价格大幅增加优质土储，为规模的冲刺做好准备。与此同时，保利发展也应警惕整合中的各类问题，如标的公司的负债情况、员工安置、大规模平台整合后的股权稀释、甚至是人事变动等，或会反向拖累规模的发展。如2018年12月，保利发展计划接管天房，然而在接管不到半年后，保利发展便被宣布已经退出天房集团的共管状态。由此可见，国企整合及混改仍然存在推进缓慢、难点多等问题，如何把握好其中的利弊也将是保利未来需要面对的难题之一（见表3）。
3 “一主两翼”发力，依托主业发展也服务主业发展
保利发展依托庞大主业基础以及央企优势，多元化业务发展较早，覆盖面广。保利地产在成立初期就已经开启了多元化的布局，于1996年成立了保利物业，而后保利商业也伴随其住宅产品的开发而诞生。此外，母公司保利集团业务覆盖面较广，其涉房多元化业务一般归集到保利发展，且在保利集团发展过程中重组兼并了一些较为大型的央企，如重组中航地产带来的航空城产业园的文旅地产（见图3）。
2017年保利提出要重回行业前三的目标后，为了体现公司多元化发展方向，进一步加快两翼业务市场化发展而“去地产化”，将保利地产更名为保利发展，到2018年保利形成以不动产投资开发为主体，以综合服务与不动产金融为翼的“一主两翼”业务板块布局。体现保利多元化业务发展提速，有利于打通多方位多元化业务的关节，同时也为保利房地产集群赋能（见图4）。
2019年上半年，保利发展非房屋销售营业收入58.07亿元，占企业总营业收入的8.2%，同比减少1.2个百分点。近年来，随着保利发展的多元化业务迎来增长期，以及企业对多元化业务的加大投入，保利非房地产销售产生的收入占比持续性上涨，从2013年的3.3%上涨到2018年的6.2%，但占比增幅在下降。
3.1 不动产金融三马齐驱，为主业及多元化保驾护航
在不动产金融业务方面，保利发展旗下目前已拥有“信保基金、保利资本、太平保利”三驾马车，并驾齐驱。对公司而言，布局金融业务能有效打通“资本一开发”环节，扩大融资渠道，为主业及多元化业务保驾护航，促进地产与金融的协同发展。因金融业务并购成本较大，公司主要通过与金融機构合作，共同成立合营公司完成金融布局。
2015年，保利发展与保利投资、中金合资成立保利资本，主要从事私募股权投资，并于次年4月取得私募牌照。保利资本是公司布局产业投资的重要资本平台，通过并购基金、资产证券化、产业基金等方式，以实现主业及上下游关联产业的融合。
截止至2017年，保利资本累计管理规模148亿元，已备案管理规模约80亿。地产基金项目已覆盖京津冀、长三角、珠三角等重点经济圈，而PE基金项目已覆盖新零售、智能家居及社区、产业园运营、新能源、文化教育、环保、共享经济及科技创新等新兴产业，截至目前，已落地滴滴出行、途家置业、麦驰物联、卓锦环保、数字王国空间、每日优鲜、商汤科技、柔宇科技等一大批产业融合度较高、市场预期较好的投资项目（见表4）。
3.2 物业二度上市，毛利率相对较低但估值较高
3.2.1 涉足最早的多元化业务，为加速扩张寻求港股上市
保利物业成立于1996年，是保利发展涉足最早的多元化业务之一。并且伴随着保利发展的扩张逐步扩大规模，到2017年实现在全国中小企业系统挂牌上市，其在管面积及项目居行业前列。而近几年随着高科技带来的业内管理模式的变化，业内多家房企的关联物业公司发展提速，行业内兼并收购加速，国内物业行业正处于跑马圈地阶段。2018年起房企物业公司出现赴港上市潮，截至2019年12月18包括保利物业在内已上市13家物业公司，3家物业公司在上市进程中（见图5）。
为提升企业品牌知名度以及出于对扩张兼并加剧的更大融资需求，保利物业于2019年4月退市，并于2019年8月向港交所提交招股说明书配售25%股份寻求香港上市，根据12月18日保利物业发布的招股结果，每股最终发售价为35.10港元，扣除相关费用后全球发售所得款项净额预计为45.79亿港元。期间，保利物业于2018年上半年加大物业管理投资力度，收购湖南天创物业提升校园物业管理竞争能力，实现多业态布局发展，2019年4月收购重庆保利晖创51%股权，扩大管理范围，同时也提升上市公司价值。
3.2.2 毛利率较低拉低母公司盈利率，上市募集金额较大助力未来扩张
从保利的盈利情况来看，2019年上半年保利物业毛利率为23.6%，同比增长0.5个百分点，较2016年提升有近7个百分点。但保利物业毛利率相较于保利发展的地产主业39.77%的毛利率较低，而由于保利物业纳人保利发展并表，拖累保利发展主业盈利率。不过未来随着保利物业的上市，将对保利发展的市场估值起到积极的作用。
截至2019上半年保利物业在手现金18.28亿元，较于期初增长5%，此次上市将为保利物业募集净额约45.79亿港元，将会使得保利物业在手现金迅速上涨，集资所得将有利用于把握战略投资机会，进一步开拓增值服务，以及对自身软实力的提升，也对其持续占领行业份额起到积极作用。
4 主业规模有望持续提升，多元化发展仍需优化
保利发展作为央企规模排名首位的房企，同时也在向行业前三发起冲刺，其优势主要在于拿地多元优势明显，以及优秀的融资能力和对杠杆的大胆应用。这两个支撑着保利发展持续居前的优势，未来也将是其对规模前三发起冲刺的有力工具。
值得一提的是，“一主两翼”多元化战略的确定以及提速也为保利品牌价值的提升加码。保利发展依托央企优势，围绕房地产主业，成立保利物业、建筑、基金、经纪、商业等多元化业务，一方面能够服务保利发展主业做得更好，另一方面也为保利发展及其集群带来增收。但值得注意的是，保利多元化业务的触角较多，大部分业务主要依托保利发展自身所延伸出来的资源，未能实现市场化运营，没有形成较为鲜明特点或者具有行业领先地位。除部分业务为企业带来增收外，其他业务持续属于探索期，未完成盈利转变。在保利发展近几年启动”一主两翼“后，多元化业务发展明显提速，但如何打通各个环节，最后实现与主业的有效互通，品牌价值体系的构建，在众多多元化业务进行有取舍，有定位的多元化业务的培育是保利现在以及未来面对的重要课题。
作者简介：房玲、易天宇、羊代红、洪宇桁、陈家凤，克而瑞地产研究研究员。
作者：房玲 易天宇 羊代红 洪宇桁 陈家凤
央企社区物业管理论文 篇3：
房地产主业央企推进产业地产升级发展助力供给侧结构性改革
摘要：产业地产是指以产业发展为核心、产業政策为导向、地产开发为载体，具备产业功能和城市功能的混业经济发展模式，其表现形式主要包括产业园区、产业新城、特色小镇等。按照国内供给侧结构性改革的要求，作为产业经济升级发展空间载体的产业地产，将从基础设施建设、房地产开发等单一模式中脱颖而出，促进城市功能与产业发展的深度融合，助力新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化发展。鉴于国内房地产主业央企的专业能力、资源整合能力、品牌信誉、社会责任，产业地产升级发展为之提供了广阔的市场空间。
关键词：产业地产;房地产央企;趋势建议
一、产业地产发展历程及存在问题
（一） 发展历程
产业地产发展与社会分工、工业化和城镇化进程密切相关。纵观国内外产业地产发展趋势，基本经历了三个阶段：一是起步阶段，即三次科技革命推动创新发明，而创新发明倾向于产业聚集，因此形成特定产业区域，如德国鲁尔工业区（Ruhrgebiet）;二是发展阶段，即政府在产业聚集过程中实施产业政策引导，打造政策导向和产业聚集的结合体，如英国米尔顿·凯恩斯（Milton Keynes）、苏州工业园区等;三是升级阶段，回归产业发展主线，表现出政府引导、专业地产商建设运营、产业企业为主体的特点，更加注重生态环境、基础设施、公共配套，如美国尔湾（Irvine）生态新城、上海张江高科技园区等。按照供给侧结构性改革要求，未来产业地产发展将更加聚焦创新型国家建设、乡村振兴、军民融合、健康中国等国家战略，不断满足人民日益增长的美好生活需要。
（二） 存在问题
国内产业地产总体处于探索发展阶段，尚未形成成熟的开发模式和开发主体，发展过程中也暴露出一些亟需解决的问题。一是产业地产的范围和标准界定不清。部分项目仍以住宅销售为出发点，产业仅作为获取土地资源的手段，该类项目充其量只能算是“地产产业”，而非“产业地产”;二是对产业地产开发运营的资金平衡分析不够。受制于投资量大、周期长且易受产业周期影响，如缺乏资金平衡筹划，仅靠地产企业出资很难负重前行;三是缺乏科学的市场调研及策划规划。部分项目缺乏从地产开发运营角度考虑产城融合、产融结合方案，缺乏对产业企业需求的分析，没有构建产业服务体系，因此很难实现产业规模效应，难以满足人民美好生活需要。
二、产业地产升级发展趋势
根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），房地产是十五大行业之一，属于服务业大类，可为其他行业发展提供空间载体、物业服务、中介服务及租赁服务等。当前，我国的一般工业产品供应充足，部分行业还存在产能过剩现象，而战略性新兴产业、现代服务业等却供不应求，具有很大发展空间。例如，根据《新产业新业态新商业模式统计分类（2018）》，2017年全国“三新”经济增加值为129578亿元，相当于GDP的15.7%，比上年提高0.4个百分点，2015至2017年经济发展新动能指数分别为123.5、156.7、210.1，分别比上年增长23.5%、26.9%和34.1%，呈逐年加速之势。因此产业地产发展需要顺应供给侧改革要求，针对新产业、新业态、新商业模式的特征及需求而升级发展。
结合国家产业政策趋势和产业地产发展一般规律，未来趋势可以展望为以下四点：一是将市场的决定性作用与政府引导功能相结合，政府在产业地产领域逐步转变职能，产业企业及产业地产商将获得更多自主权;二是逐步降低地产的金融属性和投机属性，更加突出产业可持续发展的属性，逐步弱化物业销售，回归产业服务及生活服务;三是产业地产商将深度融入并持续优化产业生态链，在产业结构升级中发挥更加关键作用;四是以美好生活为根本，产业地产的功能更加复合，产与城乡、产与人居、产与生态形成有机协调的统一形态。
三、房地产主业央企深度参与产业地产升级发展的思考
（一） 房地产主业央企应成为产业地产升级发展主力军
当前产业地产开发运营主体主要包括地方政府及其平台公司、产业企业及各类房地产企业等。首先，地方政府及其平台公司为主体的项目多为各类开发区等，在政策、规划、产业等方面政府主导性很强，但也存在效率不高、资源浪费、行政壁垒、政府负债等问题，与转变政府职能、发挥市场决定性作用的宏观要求不相一致。其次，部分产业企业参与产业地产开发，如小米移动互联网产业园、华为科技园、京东产业园等，该类项目产业属性强，由大型实体企业带动上下游企业入驻。但该类实体企业往往承担着创新发展的重要责任，过多参与地产开发易分散主业资源。最后，民营及外资房地产企业进行产业地产开发运营，如普洛斯物流园区、华夏幸福产业新城、亿达中国商务园区等，提升了国内产业地产开发运营的专业水平。但该类主体以盈利为根本目标，自身产业资源有限，很难真正引导并完成产业地产升级发展的任务，其过快扩张也易引起资金风险。
当前，国资委确定的以房地产为主业央企共16家，其在承担国家保障性住房和安居工程建设等方面发挥了积极作用，但以产业地产为核心业务的还较少，未能充分发挥其具备的资源优势。一是产业资源优势。房地产主业央企母公司多为大型多元化集团公司，具有全球化的产业链整合能力，具备产业研究能力及引领相关产业发展的实力;二是社会责任意识。在社会责任意识方面，中央房地产企业更适合作为基础服务商，服务于产业结构优化升级、提高我国产业竞争力;三是具备专业房地产开发能力。产业地产选址中需研究区域产业基础、城市经济，开发中需统筹资金平衡、策划规划、建设管理，运营中需做好招商管理、物业管理，中央房地产企业开发运营更加规范有序，与各级政府沟通更加顺畅，具备开发运营专业优势。因此，在产业地产升级发展中，中央房地产企业应当担当更大的责任，贯彻新发展理念，助力供给侧结构性改革。
（二）各级政府应科学引导产业地产升级发展
产业地产作为培育新业态和新商业模式、构建现代产业发展新体系的重要一环，具有其自身发展完善的规律，各级政府应进一步明确边界范围，制定政策引导发展。一是提高认识，加快推进产业地产开发运营工作。产业地产既是发展工程、也是民生工程，既是促进我国产业迈向值链中高端的载体空间，也是实现产城融合、促进就业、满足人民对美好生活的向往的重要途径。二是制定标准，实施产业地产清单管理制度。加强产业地产升级发展的顶层设计，明确其产业类型、商业模式、开发主体三大维度，从经济带动能力、产业发展潜力、产城融合程度等方面制定准入标准。制定中长期发展规划，给予战略性政策支持，以央企+省级政府进行申报，由中央部门评审并列入专项计划。三是创新思路，落实产业地产配套支持政策。逐步破解高地价、高房价、高成本的产业运行问题，将产业地产升级发展与土地财政改革相结合，在若干城市开展改革试验田。充分考虑产业升级带动的持续经济增长和充分就业，逐步减少房地产主导的发展模式，推广土地弹性出让制度，控制土地出让价格，切实降低产业发展的土地要素成本;以租赁型住房作为主要配套，降低投机属性，回归生产生活本身;建立专项财政金融支持政策，落实中央及地方财政资金补助制度、专项债券发行制度等，完善专业资产证券化市场。
（三）房地产主业央企应做好转型发展准备
为落实供给侧结构性改革要求，面对房地产行业从粗放经营、快周转销售到精细化运营、产城融合的升级，房地产主业央企应在产业地产升级发展方面主动作为，升级发展战略、提升专业能力。一是坚持以人为本，贯彻产城融合的发展思路。首先要转变思路，更加突出服务意识，通过产业导入实现人口集聚，通过产业运营提升盈利水平，科学确定产业、居住和公共配套的比例结构，最终实现以产促城、以城带产、城乡一体的“产城融合”，生态、生产、生活的“三生融合”，以及文化、居民的“人文融合”。例如，中交房地产集团的品牌定位是“美好生活营造者”，在发展战略、服务理念及产品体系方面一直以构建美好生活为出发点，并与母公司中交集团“让世界更畅通、让城市更宜居、让生活更美好”愿景一脉相承，具备推进产业地产升级发展、构建完善的产业地产生态系统的企业基因、战略眼光和资源体系。二是提升专业化能力，更加注重资金平衡。产业地产升级发展需要改变传统地产销售思路，需要加强更深层次的市场论证，从空间提供商、产业投资商、服务运营商等多重身份中挖掘价值，并建立清晰的商业循環模式。坚持并完善地产企业的传统优势，做好产业地产资金平衡设计，实现资金闭环，通过打造产城融示范区实现资金平衡，降低土地成本传导。例如中交集团投资的温州高铁新城产城融合PPP项目、宁波奉化中交未来城等项目，均是在严谨的可行性分析、投资测算及清晰的商业模式下构建的产业地产生态系统。三是坚持供给侧结构性改革主线，着力满足美好生活及产业升级需要。一方面，产业地产升级发展助力“供给侧”改革，更要紧盯“需求侧”。我国正进入以服务和消费主导的时代，产业地产商应认真观察、悉心研究大众消费心理、消费趋向，从需求升级角度探索产业地产升级方向。比如，我国65周岁及以上人口已超过1.5亿人，未来养老等大健康主题产业地产蕴藏着巨大机会，中交集团所属绿城中国在乌镇雅园项目的尝试，围绕老有所养、老有所乐、老有所依、老有所安打造了养老颐养社区样板。另一方面，产业地产升级发展助力“供给侧”改革，更要关注“产业侧”趋势。在创新驱动成为大势所趋的背景下，房地产主业央企除整合自身产业资源、挖掘产业价值以外，还要更加重视创新要素集聚，提高全要素生产率;积极按照《国家战略性新兴产业发展规划》等战略导向，在信息技术、生物医药、文化创意、新能源、先进制造业、科技金融、现代农业等方面寻求主要产业方向。例如，中交集团已成立产业联盟，阿里巴巴、华为、中兴、普华永道等出席联盟;中交房地产集团筹建了中交房地产研究院和中交中国房地产精益化产品研究中心，开展产业发展研究、开发模式研究及产品服务研究等，积极探索中国产业地产升级发展之路。
参考文献：
[1]刘莹莹. 浅谈我国经济新常态下国有企业供给侧结构性改革[J]. 中国市场， 2019（34）.
[2]余维运. 我国产业地产的盈利方式及其未来发展趋势[J]. 科技与金融， 2019（10）.
[3] 单婧婷. 典型产业地产盈利模式和发展趋势分析[J]. 中国房地产， 2019（11）.
作者：周源 胡科明