今天小编为大家推荐《商业策划论文范文(精选3篇)》，供需要的小伙伴们查阅，希望能够帮助到大家。[摘要]商业广告作为企业在促进销售中普遍重视且应用最广的促销方式,为了触及消费者的神经以获取最大的商业利益,现在许多商业广告内容忽略了受众意识,缺乏人伦道德,致使商业广告的“引导”演变成了“误导”,因此评析和批判商业广告内容的人伦道德成了不可避免的社会问题。
第一篇：商业策划论文范文
浅析商业房地产策划模式
［摘 要］本文简要分析了商业房地产策划模式，并探讨了其适用性，提出了商业房地产逆向策划模式，并与其他模式进行了对比。
［关键词］商业房地产；策划；模式
［
［收稿日期］2006-09-01
［作者简介］刘俊，男，西华大学区域社会经济研究所研究员。
近几年来，随着我国房地产业的不断发展与完善，我国的商业房地产也随之进入高速发展时期，受商业房地产相对较高的利润回报的动力驱使，越来越多的房产开发商纷纷投入巨资进行商业房地产开发。商业房地产策划模式的选择对于项目的成功有重要作用。
一、目前商业房地产策划模式浅析
商业房地产项目是需要精心策划的，没有策划的商业房地产项目注定走不长远。目前房地产营销策划主要有3种类型，一种是战略策划模式，善于宏观分析和概念提炼；一种是产品策划模式，注重项目产品细节的完美和舒适；另外一种是全程策划模式，主张策划机构从项目一开始就参与进去，自始至终跟踪服务。
1. 战略策划模式
战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效地整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。
战略策划定位内容如下：
（1）大势把握——出思路。在宏观大势把握的前提下，根据每个项目的不同特点，找到适合其发展的思路。大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板快文化底蕴。
（2）理念创新——出定位。思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。
（3）策略设计——出方案。量身定做，针对项目特点设计一套科学的、独创的、有前瞻性的，且具有可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位、项目理念设计、项目功能规划、项目运作流程、项目经营思路和项目推广策略。
（4）资源整合——出平台。帮助项目整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合、企业外部资源整合、行业内部资源整合、行业外部资源整合。
（5）动态顾问——出监理。操作过程主要由专业技术企业完成，策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包括项目重大事件、项目重要环节、项目节奏把握、项目品牌提升。
2. 产品策划模式
房地产产品策划，就是对房地产产品进行谋划和运筹，以满足人们对房地产产品的特定要求。产品策划的重点是“顾客就是上帝”，一切围绕客户的需求来策划产品，注重产品的舒适性和艺术性，使人们由于对产品的喜爱而愉悦，促进人们的身心健康。产品策划的另一个重点是产品定位和产品设计，产品定位先于产品设计。
产品策划的内容如下：
（1）产品调研。产品的前期策划中最重要的是调研，目的是了解需求和供应情况，为产品定位作好准备。
（2）产品定位。在产品调研的前提下，对产品进行恰如其分的定位。包括目标客户定位，这最重要，因为产品竣工后是卖给他们的。还有产品品质定位、产品功能定位、产品地段定位、产品规模定位、产品形象定位等。
（3）产品设计。这是策划的重心，根据目标客户的特性分析进行设计，因为产品就是为目标客户量身定做的。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计等。
（4）产品营销。针对目标客户推出量身定做的产品的半成品或成品，包括产品的包装、产品的推广等。
（5）产品服务。这里主要是售后服务，目的是把产品的价值提升和延长。
3. 全程策划模式
房地产全程策划，简单地说就是对房地产项目进行“全过程”的策划，即从项目前期的市场调研开始到项目后期的物业服务等各个方面进行全方位策划。全程策划强调为投资者提供标本兼治的全过程策划服务，每个环节都以提升项目的价值为重点，围绕提升项目的价值而运用各种手段，使项目以最佳的状态走向市场。全程策划的内容如下：
（1）市场研究——对项目所处的经济环境、项目当前房地产市场状况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。
（2）项目分析——通过对项目自身条件及市场竞争情况分析，确定项目定位策略，决定目标客户及楼盘形象，决定项目市场定位、功能定位及形象定位。
（3）项目规划——提出建议性项目经济指标、市场要求、规划设计、建筑风格、户型设计及综合设施配套等。
（4）概念设计——做好规划概念设计、建筑概念设计、环境概念设计、艺术概念设计。
（5）形象设计——开发商与项目的形象整合，项目形象、概念及品牌前期推广。
（6）营销策略——分析项目环境状况，突出其价值。找准项目市场营销机会点及障碍点，整合项目外在资源，挖掘并向公众告知楼盘自身所具有的特色卖点。
（7）品牌培植——抓住企业和项目培养品牌，延伸产品的价值。
二、房地产策划模式的适用性
从房地产策划模式的具体内容来看，战略策划模式侧重强调宏观大势的把握与分析来策划房地产项目；产品策划模式突出产品的定位和设计均围绕着客户的需求来进行；全程策划模式着重于以提升项目价值为重点的全过程策划服务。这3种策划模式都有自己的特色和专长，在具体的策划实践中各有一定的适用性，是从不同的侧面和角度来策划房地产项目。
1. 战略策划模式的适用性
房地产战略策划模式从宏观战略的高度来策划项目，因而成功率较高，它具有明显的特长：
第一，对宏观大势的把握能使项目定位准确，找到项目最合适的发展思路；第二，能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作，并从全局出发实现项目的具体目标；第三，由于是从宏观战略的高度来把握和分析项目的，因而最适宜操作大盘项目。
战略策划模式对策划人的综合素质要求很高，具有哲理型、思想型、创新型素质的策划人才能胜任。
2. 产品策划模式的适用性
房地产产品策划模式注重的是产品的精雕细镂，以吻合顾客的要求，适用较广泛。只要产品调研做好、产品市场准确、产品设计到位、产品营销手段新颖，加上策划人有强烈的创新专业精神和较高的专业素质，差不多都会运用得当，获得成功。不过，如果只强调产品的品质方面，而对大势的把握、全程的参与、品牌的推广等策划理念忽视或不重视，那么，策划出来的楼盘也不一定畅销。
3. 全程策划模式的适用性
房地产全程策划模式的特点是“全过程策划服务”，因而策划的思路、理念可以贯穿于整个项目。全程策划在运用中逐渐形成3种不同的策划方向：
第一种是在项目接手后，对市场调研、规划设计、建筑方案、概念设计、形象设计、营销策划、广告推广、销售代理以及售后服务等一系列环节进行策划，并在各个专业层面具体操作，直到项目成功推向市场。这种策划方向要求策划人员素质好、水平高、技术全面，从策划总监、策划主管、策划操作的各层面人员都要相互协调、相互合作。而且，要求最低层面的技术人员，如建筑设计、广告平面、销售代理等人员都要对策划规律全面熟悉。这种全程策划方向难度相当大，目前还很少有策划咨询公司能承担这样的全程策划。
第二种是对项目的一系列环节都进行策划，但不涉及具体专业操作层面。市场调查、建筑设计、形象设计、广告发布、销售代理等由各专业公司去操作。全程策划公司只是做总策划及统筹，把各种不同的专业公司整合一起，按照总策划的方向行事。此策划方向人员不多，但都是策划精英，能主持各方面的专业工作，把专业公司协调、统筹好。该策划方向被运用到众多的策划咨询公司。
第三种是由于策划咨询公司的专业特长不同，在全过程策划服务的前提下，有的在规划设计、建筑设计及环境设计方面参与比较多；有的在市场调研、投资分析方面比较擅长；有的在广告策划方面有突出的表现；还有的策划销售方面最有能力。他们运用自己的专业特长有所侧重，但不丢掉全程策划的宗旨，也取得了较好的策划效果。这种策划方向在策划咨询公司中也不少。
全程策划模式比较适用于中小型项目操作运行，这样各个环节较容易策划到位。对于大的项目，如几百公顷的大盘就会感到力不从心。这时，就应该采用其他策划模式与之交叉进行，取长补短。
三、商业房地产逆向运营策划模式
商业房地产逆向运营策划模式是一种以逆向思维观察问题、分析问题、解决问题的策划模式。商业房地产逆向运营策划模式就是：围绕着“运营”这个主题，站在一个全局的高度，从商业房地产项目的整个价值链出发，从项目后期是否能永续经营与持续发展入手，先考虑项目的后续经营与持续发展的远期战略，再根据总体战略要求与部署，提出系统的切实可行的解决方案。
对于一个项目来说，商业房地产逆向运营策划模式注重的不是某一点、某个局部、某个时期，更不是走一步看一步，而是从全局高度考量，充分考虑商业房地产项目价值链上的4个利益主体，把“购买者、经营者、投资者、开发商”看成一个统一的整体，即“四位一体”，通过实现前三者的利益进而实现开发商的利益，最终达到“四赢”的局面，从而实现商业地产项目的永续经营和持续发展。
由于商业房地产逆向运营策划一开始就考虑到后期经营的问题，极大控制和避免了项目策划带来的不可预测的风险，所以，逆向运营策划的核心是系统性地推动项目运营各环节的创新与变革，不仅能为房地产项目开发的每个环节提供量身定做的策略和解决问题之道，同时，还能为开发商的后续经营与管理提供策略支持与人力支持。从这个意义上说，逆向运营策划意味着能够使项目获得永久性成功。
四、商业房地产逆向运营策划模式与其他策划模式的区别
在目前的3种策划模式中，战略策划提出的战略方案开发商有时会比较难以执行；产品策划模式往往缺乏应有的高度，不能给予开发商一种长远的、系统的战略指导；全程策划模式虽然是每个环节都参与，由于参与不够深入，同样不能保证各个环节的统一，很难保证项目的成功。在实际操作中，由于很多策划公司没有足够的资源与专业支撑，其所谓全程策划仅限于表面化的参与，在某些专业领域仅停留在肤浅层次上，根本无法给开发商以建设性的指导。另外，这3种模式都没有对项目的后期市场运营问题进行深思熟虑，因此无法保障策划的真正成功。
逆向运营策划与全程策划等其他模式的区别在于：逆向运营策划服务模式吸收“战略策划、产品策划、全程策划”三者精华，并实现了三者的完美结合，其核心优势在于兼收并蓄的综合性与包容性。所以其价值有三：一是使战略策划更具有执行度；二是使产品策划更具有高度；三是使全程策划更具有深度。因此，逆向运营策划模式，比起战略策划将会更具实际操作性；比起产品策划将会更具前瞻性；比起全程策划将会更具可逆性。4种策划模式的比较见表1。
五、总 结
目前的商业房地产市场千变万化，面临的问题也是各种各样，仅仅一个运营策划是不可能解决所有问题的，这就需要我们在理论联系实际的过程中，不断探索、不断创新、不断完善，从而为商业房地产产业发展找到一条普遍适用的解决之道。
主要参考文献
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［4］ 周强等． 房地产业实操作业文案［M］． 广州：广东经济出版社，2003.
作者：刘 俊
第二篇：商业广告内容策划中道德缺失的批评
[摘 要]商业广告作为企业在促进销售中普遍重视且应用最广的促销方式,为了触及消费者的神经以获取最大的商业利益,现在许多商业广告内容忽略了受众意识,缺乏人伦道德,致使商业广告的“引导”演变成了“误导”,因此评析和批判商业广告内容的人伦道德成了不可避免的社会问题。
[关键词]商业广告 人伦道德 批判
商业广告是以广大消费者为对象的大众传播活动,以媒体为手段,以促进商品销售或劳务服务为目的,来获取较好的经济效益。商业广告宣传虽然对人们思想意识的形成不能起决定作用,却能左右人们对问题的思考。广告突出宣传、有意强化的文化意识,确实能在社会成为一时的舆论导向,成为人们追求的目标和社会风尚,甚至成为社会群体的行为准则。因此,商业广告对受众意识有着渗透性影响,然而一个不容忽视的事实是,许多商业广告在广告策划、制作和发布的过程中有意无意地忽略了受众的需要,具体的说就是在传播过程中出于企业的利润追求,广告的创意、制作和传播活动往往忽略了广告内容是否得当,是否符合人论道德,为此给人们生活带来了很多的负面影响和“恶习”。
一、商业广告对人们影响
在这科技发展的时代,商业广告几乎是无孔不入,很难忽视它。商业广告对人们生活的影响已经不仅仅局限于经济方面,其对社会文化影响的力量也越来越难以忽略,特别是现今各种大众传播媒介的兴起,更是使得商业广告如虎添翼。商业广告在各种因素的促使下影响着人们的生活方式,改变人们的价值观念,制约着人们看待世界的角度。我们从一些嘻哈的玩笑中就可以看出:
有个学生翻墙爬出学校,被校长抓到了。校长问他:“为什么不从校门走?”他说:“美特斯邦威,不走寻常路。”校长又问他:“这么高的墙怎么翻过去的啊?”他指着裤子说:“李宁,一切皆有可能!”校长再问他:“翻墙是什么感觉?”他指着鞋子说:“特步,飞一般的感觉!”第二天他从正门进学校,校长问他:“怎么不翻墙了?”他说:“安踏,我选择,我喜欢!”第三天他穿混混装,校长说他:“不能穿混混装!”他说:“穿什么就是什么,森马服饰!”第四天他穿背心上学,校长说:“不能穿背心上学!”他说:“男人,简单就好,爱登堡服饰!”校长说:“我要给你记大过!”他问:“为什么?”校长说:“我的地盘我做主!”
从这个简单的笑话里,我们可以看出,不管我们喜欢不喜欢,这些商业广告是否会勾起我们的购买欲望,有一点是不容我们否认,这些商业广告影响着我们生活的各方面,特别是一些个性、开放,包括一些抨击人伦道德的广告更是触及着人们的神经,这也就使得更多的不文明、不道德的商业广告一拥而上。一直以来我们都低估了广告的影响力,尽管在网上也会时不时出现一些对“恶俗广告”的评价和批判,但我们要承认这些广告是被人接受过、注意过,甚至是影响过。
二、商业广告内容的道德缺失
虽然说商业广告的本质是功利性,但并不它可以为所欲为,从某些方面来讲,商业广告必须要顾忌一个社会、民族的文化禁忌和道德标准,同时也要符合特定人群的思维方式和审美习惯。跟外国相比,中国的广告相对比较含蓄、沉稳、凝重,但由于各种因素的冲击,特别受到国外直接、开放、崇拜等思维的影响,中国的商业广告在内容上发生了很大的改变,越来越多商业广告乱象席卷而来,直接影响了社会的文明,暴露了商业上的低俗现象。
1.虚假代言广告
很多企业为了展现自己产品的优点和功效,经常会聘请一些特定的人,特别是明星为他们做广告宣传,而在广告内容上往往加入了很多是虚假和夸大成分,涉及范围广泛,包括美容、调味料、各种食品等,特别是在药品、医院的广告上尤为突出。很多普通的人和明星为了经济利益,向大众宣传这些虚假的广告内容,而这些欺骗和误导消费者的虚假广告,不仅挫伤了人们对广告的信任,同时也损害了消费者的利益以及商品生产经营者之间的正当竞争关系。在生活中我们不乏有这样的例子。例如,有些人明明不需要减肥,更不曾减过肥却声称什么产品减肥效果非常好,且没有副作用。还有一些洗发水的广告“用后不脱发”,结果却是经常有根毛发飞到碗里的画面了!
2.忽略人伦常理
有段时间,不少网上评论针对某个明星播出的一个化妆品广告,表示了不理解和批评,甚至指出该广告有“儿子想娶妈妈”的乱伦嫌疑,让人难以接受。广告的内容是说有位母亲因使用了某中化妆品而保持美丽容颜,使得她儿子有了想娶她为妻的欲望。
除此之外,还有另外一则关于化妆品的广告也备受大众的责骂和唾弃。广告内容是:一个女人,因为随着年龄的增长慢慢变的衰老,出现很多的皱纹和斑点,她因此召到丈夫和儿子的嫌弃,并且离开了她,后来她发现了一种化妆品,使用以后她立马容光焕发,她的丈夫和儿子立马回到了她的身边。
上述的案例,广告本身并不是为了呼吁大众去违背人的伦理常规,它最根本的意图是想夸张的表现自己产品的功效,但是当这一违背道德伦理的广告出现在大众的视觉后,马上引起了公众的责难和抵制。不少人因此批判现在的广告完全已经忽略了基本的人伦道德,甚至不少人开始怀疑代言人的人品和可信度。在我们生活中素有“子不嫌母丑”“糟糠之妻不可弃”的美德教育,如此广告严重抨击了中国的传统人伦常理。
3.宣传伤风坏俗之气
在商业广告中,戏剧化的表现容易设置出比较紧张的情节,达到引人入胜的效果,增强广告的观赏性和吸引力。为了达到这个目的,不少商业广告在设计广告内容中间接的推广和宣传了一些不良的不道德的风气。
比如一则典型的某汽车广告:风雪交加的夜晚,妻子坚信丈夫不会回家,因此有出轨的行为;外面,急驰的汽车停在家门口,观众很紧张,替不忠的妻子担心。但开门的却是另外一个女士。丈夫、妻子互相不忠诚,但至少还有一样东西值得你信赖——你的某某汽车。
该广告所要表达的重点是通过商品比人更值得信赖这个诉求点来展现商品的可信度,抓住人们内心的归宿感,进而激起人们的购买欲望。广告内容大胆创新,情节紧张,但在很大程度上认可和支持了现代一些不良风气的存在和流行,给人们带来了一种消极的认可。
该牌汽车甚至做过另一个更让人发指甚至埋没人性的广告。广告中完全忽略人生命的重要性。具体内容是这样的:一个男人在擦玻璃的时候不小心滑脚,悬在半空险些掉落,他抓紧窗台呼救。一个女人听到了他的喊声,赶紧跑出阳台看发生什么事,当她看到这个情况后,迅速跑下楼,但她并不是为了救人,而是为了“救车”。她开走汽车,然后若无其事的离开,因为她下来仅仅是为了防止汽车会被摔下来的人砸坏,而至于被悬空的男人则无关紧要。这则广告为了吸引大众的眼球,不仅抛弃了道德,更是摒弃了人性,毫无保留地展示人性的麻木,给人的心灵带来压抑和愤怒。
4.奢糜虚荣的侵袭
在物质社会的今天,虚荣浮华的社会价值观已经一步步侵袭我们的心灵,很多商业广告抓住了这一点,发动了腐蚀性的侵袭。在一则“换妻”的汽车广告中就将这种奢靡与虚荣表现的淋漓尽致。
一群衣冠楚楚、表情矜持的男女坐在宾馆的房间内,正在进行一场独特的挑选伴侣派对。用来进行抽签的工具不是字条,也不是号码牌,而是车钥匙。男士的车钥匙集中在一个盘子里,由女士进行挑选。第一个站起来的女士是个窈窕淑女,等待中的男士们各个跃跃欲试,被选中车钥匙的男士更是难掩心中的兴奋之情。第二个女士也从沙发上站起来,肥胖的身材与第一个形成鲜明的对比,男士们表情开始变得紧张,他们低下头不愿意面对被选择的结果。终于,胖女士从盘中拿出钥匙,结果却来了个大逆转,所有男士全站了起来。原因是这是一把某某牌汽车的钥匙,拥有这款车就代表着拥有者有身份、地位、尊严和富贵,所以,女士的肥胖的身材已经变的微不足道,此刻更重要的是证实自己是钥匙的主人,使自己在众人面前可以享受到尊贵。在这则广告中,不仅表现了“窈窕淑女,君子好逑”的庸俗和保守的观点,也暴露了人们绅士外观下难掩的虚荣心,将社会上浮华的物质观传达着十分“到位”,在这种尖锐生活的对比下,往往容易导致社会心理的失衡,给部分大众带来严重困扰和反感。
三、避免商业广告内容的道德缺失
不难看出,在处理商业广告内容的道德问题上面,我们要经过多方面的处理和协调来改善和解决商业广告内容道德缺失的问题。
首先,要对广告从业人员、广告发布者、大众传播媒介等传播人员要进行一定的道德规范和约束,对其策划的广告内容进行严格的审核,虽说商业广告并不要求必须具有公益性,但要是能将商业与公益的相结合,对传播者或者产品生产者不仅能在名益上获得赞同,同时还可以为产品带来更多的销路。例如,芝华士酒的一则广告:“胜利等救完人再说。为真正的荣耀干杯,芝华士,活出骑士风范!” 这个广告是讲在一次船赛中,有一队的船员落水,另外一队并不是借此机会去赢得比赛而是停下船来,一切以救人为主,像这样的广告不仅能帮助大家激励自己,以一种正确的人生态度去看待生命,而且也能很好的触动消费者的内心深处,使得消费者对该产品,甚至是该企业都留下了很深的印象。
其次,应该注意对广告受众、广告代言人等参与者进行广告教育,教育广大受众如何去正确看待商业广告,如何去支持更好的,人性的,符合道德伦理的商业广告,更重要的是要知道如何去正确的去抵制和批判不良的商业广告,毕竟广告是为广大受众服务的,受众的力量是一股不可忽略的强大势力。
最后,在适当时候需要政府的干预和协调。政府应该对商业广告的传播给予一定的规范和要求,对于优秀的商业广告应给予支持和提倡,而对于不良的商业广告应给予严厉的惩罚和取缔。
四、总结
商业广告既然作为商业经济中生产者或者经营者传播自己产品的手段,商业广告的本质功能不仅仅带有商业功利性,更加要注重公众心理效应,及其公益性和公众伦理道德宣传作用,合理的处理这些问题,不仅能增加企业的经济利益,更能帮助企业树立良好的形象,给消费者留下美好的印象,更重要的它能为社会环境创造一个良好的人伦道德环境。
参考文献:
[1]戎 彦 王憬晶:广告作品评析.第一版.浙江:浙江大学出版社,2008
[2]张惠辛 马中红:广告策划创意. 第一版.上海:山海画报出版社,2006
[3]韩燕雄 赵立义:市场营销理论与实物. 第一版.北京:首都师范大学出版社,2009
[4]谢 洋:除了责备我们还能做什么.交流与思考, 2008,(362)
[5]管建强:取缔不文明商业广告行为方式的思考.商场现代化,2008,(54)
[6]董春晓:商业广告负面道德评价辨析.商场现代化,2009,(3)
[7]张葵阳: 现代商业广告中的受众意识.全国贸易经济,2008,(53)
作者：陈晶晶 张 星 李 鹏
第三篇：商业地产营销策划策略及其效果研究
摘 要：随着我国社会的不断进步，科学技术的日渐成熟，带动我国城市化发展进程，使得房地产项目数量增加。如在城市化进程中，商业地产的项目数量增加，发展形势大好。商业地产建设完善城市商业基础设施建设，优化大众消费环境，对人们生产和生活具有较大影响。为了更好的发展商业地产，需增加对其市场营销策划和策略研究。基于此本文选择就商业地产营销策划策略及其效果展开分析，力求分析其发展中不足，并对提升商业地产营销策划策略效果给予科学指导。
关键词：商业地产；营销策划；策略；效果
商业地产与普通地产营销不同，商业地产市场策划营销和商家、投资者、发展商的利益联系密切，而普通地产和居民利益联系更密切。当下，我国商业地产市场策划和营销中存在一些不足，影响了营销的利润和商业地产的发展，如对营销设计缺失合理规划，忽视品牌定位，营销手段单一等，使得商业地产在市场中地位降低，也降低了商业地产竞争力。因此，针对这一现状，商业地产必须做出改变，利用多样化的市场营销方法，完善商业地产的市场营销的策略，解决掉以往市场营销中存在的不足。
一、商业地产相关阐述
1.商业地产理论阐述
商业地产，英文名为Commercial real estate，经营模式包括出租、只租不售、租售结合三种。从其字面上来看，商业地产就是用作于商业用途的土地，因此，也被称之为商铺地产。商业地产和以居住为主要功能的别墅、公寓、普通住宅在用途、功能方面具有较大不同，商业地产主要作为工业用地，体现工业生产功能。广义上商业地产常指用于休闲、健身、娱乐、餐饮、零售等不同用途的商业建筑。
2.商业地产营销的营销要素
商业地产从其外观来看，并不是一个单一固定的产品，其也包括营销主体、产品的定位、营销需求、营销价值、目标客户等要素。详细来说，商业地产各要素具体内容如下。其一，营销需求。商业房地产的开发商自身的营销需求为，在短时期的现金流以及商业品牌建设和商业获得经济利润。其二，营销的主体。商业地产的营销主体包括地产开发的商家，也包括入驻的不同商家。其三，目标客户群体。目标客户群体可划分成初期阶段客户和后期阶段客户。初期阶段客户有商铺租用人员和商铺的投资者，后期阶段客户有游客和普通类型消费者。其四，产品的定位。商业地产地址选择、外观设计选择主要是商圈的环境和液态分成的选择。其五，营销策略。营销策略需注重内容营销和位置营销，保证营销的全面性、多层次和多角度。其六，营销价值。把开发商投资效益和品牌价值的实现整合，以求实现商圈经济发展目标和带动程式化建设的共同目标。
二、营销策划工作的影响
商业地产的营销策划，体现了商业地产自身价值实现的全过程。近些年，我国城市化建设不断深入，也相应促进商业地产的发展，逐渐引起商业地产商对商业地产的市场策划、市场发展策略的重视度。营销策划整体方向、营销策略对商业地产自身的市场营销率具有较大营销，也对商业地产的成品所处城市生态化建设等具有较大影响，塑造商业地产所处城市的全新形象，给大众带来全新的体验。
1.对商业地产销售影响
一个优秀的策划方案，需把客户作为服务主体，了解客户的实际需求，把客户的需求和商业地产的营销策划结合，并从商业地产的设计、管理和推广等方面，实施差异化和个性化、全面化服务。因此，对于商业地的产营销策划来说，也是如此，其在营销策划期间，应从不同方面策划，包括价格、户型、区位、环境、设计等方面，并把其与整个房地产的营销策划整合，对市场营销目标进行良好定位。并针对客户的多样化需求，为其提供满足自身需求的服务，以此来带动商业地产的市场销售额。由此可见，一个优秀的商业地产策划应从市场出发，了解市场中的每一个细节，细化每个客户实际需求，针对性对客户定位，收集客户的反馈，判断客户潜在需求。企业应注重品牌建设，在实现客户群体自我需求基础上，促进商业地产的市场销售，实现商业地产的经济发展大目标。
2.对生态城市建设营销
城市化发展带动商业地产的发展，但是商业地产要想稳定、长远发展，必须做好建筑区位的选择，既要满足市场导向要求，也要满足市场发展需求。而且其也要做好市场营销策划工作，设计一个健全的营销策划方案，发挥营销策划积极影响。首先，一个健全的营销策划，可以保证商业地产在建设后，发挥价值最大，并可带动城市的发展，塑造城市中最具标志性和最具特色的建筑，为城市增添美感和为大众带来美的享受。其次，良好的城市建设规划，也可能带动商业地产的市场营销和品牌建设和品牌推廣工作，提升商业地产对城市的影响力，为城市建设增添景观特色，塑造了商业地产所在城市的视觉美感。最后，商业地产营销策划，也对城市的生态化建设带来积极影响，多重业态的出现，改善了城市中居民的生活环境，多样化价值观的宣传，也有利于建设丰富都市文化，扩展城市中商业类型，带动城市的全面、综合化发展，这样才能实现商业地产的价值
三、商业地产市场营销期间存在不足
1.缺失品牌意识
商业和地产具有复合性，商业地产是商业和地产结合产生。我国商业地产的开发，优先从一线城市开始并逐渐延伸到二线和三线城市，一线城市中商业地产市场较为密集，而二线和三线市场相对发展空间较大。但是，受到开发商缺失品牌意识，对品牌建设不够重视，导致大部分开发商把一线城市的市场营销方法直接复制到二线、三线城市，导致商业地产在二线和三线城市开发受到阻碍。如一些开发商忽略整体品牌的塑造，单一对个别建筑特色广泛推广和宣传，注重短期的利益，导致顾客的粘性降低。也有部分开发商对品牌建设不够重视，延续以往市场营销方式，仅是对商业地产的重新命名，尽管这确实会让客户眼前一亮，但是却不能深入人心。
2.没有深入对市场调研
同质化是商业地产的突出问题，此问题的出现源自开发商对市场调研不够深入影响，导致建设的商业地产无法满足市场和客户需求。经济发展的速度、文化形态的不同、气候特点的不一，均是影响商业地产的市场项目建设、营销策划关键因素。介于这些因素也是市场调研的主要内容，如果商业地产忽略对这些因素进行市场调研，定会影响商业地产的建设与市场营销，导致商业地产无法了解市场的需求，无法满足客户多样化和个性化的实际需求。
3.营销模式单一
首先，当下我国商业地产的市场营销主要是通过人员营销进行，其忽略网络营销，没有把线上营销和线下影响良好结合，导致市场营销模式过于单一，影响市场营销的效果。其次，商业地产在市场营销期间，也忽略全过程营销，没有构建一套系统化，内容健全、环节衔接性好的市场营销系统，对市场营销目标和宣传目标没有统计设计标准，阻碍商业地产经济发展。
四、商业地产市场营销策划策略效果提升途径
1.加强房地产品牌建设
商业地产的周围商圈、建筑地址、外观是其外在价值的体现，客户使用商业地产后的服务感受是商业地产的内在价值体现。当下社会，房地产的高速发展，使得商业地产之间的竞争更加激烈，一些开发商为了实现短期经济发展目标，忽略房地产的内在价值和外在价值。导致商业地产出现了建筑同质化问题，建筑物失去特色，商业地产的应用无法满足客户的需求。因此，商业地产内外价值均无法体现。基于上述发展现状，商业地产应树立品牌营销理念，注重对建筑物的外观设计，凸显自身建筑优势和特色，并充分挖掘商业地产的内外价值，打造一个全新的房地产品牌，注重客户群体的口碑与美誉度。本着为客户全体忠实服务的理念去营销策划，了解客户对商业地产的需求特点，这样才能实现商业地产的价值，获得最大的经济效益。
2.深入调研商业地产市场
房地产项目营销的前提是，了解和明确客户群体的需求，依据客户的需求，制定营销策划和方案。因此，为了促进商业地产营销，开发商需做好市场调研工作，深入调查商业地产市场。并利用不同渠道收集市场中客户信息、房地产发展形势信息等，对这些重要信息研究、整理，寻找到消费者以及市场的实际需求，这样才能进行针对性的市场营销活动。而后，商业地产的开发商也要注重客户的反馈，了解客户消费体验，只有这样才能避免出现客户信息不對称问题的发生，增加对客户需求了解，以此提升客户的满意度和消费动力。
3.扩宽市场营销渠道
商业地产的营销，采取多样化市场营销模式，可协调经营和销售之间存在矛盾，扩展市场营销渠道，引进先进技术，实施网络营销计划，更加灵活和全面的为客户服务。信息时代，计算机信息技术的出现，丰富了人生的生活，使得网络成为大众的常见的一大生活方式。客户群体可以足不出口，在网络上就获取商业地产的消息，客户可以反复在内网络中对比，选择适合自己的商业地产。因此，商业地产需认知到这一点，发挥网络技术的优势，注重网络影响，把商业地产的信息在网络系统中，为客户全面展现。为了确保网络技术营销效果，房地产商家在网络营销期间，需注重以下几点内容。
首先，构建一个可体现自身优势的网站，并结合自身特色、优势设计网站，吸引客户群体的浏览欲望。而且在网站中，要保证房地产信息可在网络系统中完整展示，可为客户带来视觉冲击，使其一目了然。其次，建设互动平台体系。商业地产商必须了解这一点，不能单一认为网站的建设就是为了展示商业楼群所处位置、外在结构和商业价值。应明确网站的建设目标是及时与客户沟通交流。因此，为了实现和客户良好交流，必须建设一个互动平台系统，对客户的咨询及时回复。最后，要发挥网络推广的优势，把线上和线下完美结合，线上做好楼群的推广活动，线下与线上的客户沟通，并辅以促销活动，邀请客户参与到企业实施的促销活动中，增加客户对商业地产的了解，利用促销激发客户的购买欲。
4.逐步推进营销的全过程
其一，营销策划。为了提升商业地产的影响力和知名度，使得商业地产项目可以在激烈的市场竞争中脱颖而出，必须做好基础的营销策划工作。依据市场的发展形势，设置市场发展目标，突出显示项目的特点、外在包装、市场形象和经营档次。其二，广告宣传。商业地产营销传播手段选择，影响市场销售额。广告宣传是一个常见的营销宣传手段，企业可把项目的市场口碑形象作为统一的宣传标准，统一对项目进行市场定位与宣传，实施目标一致的广告营销策略，保证商业地产市场宣传效果。其三，促进营销。需构建一套系统化，内容健全、环节衔接性好的市场促销体系，对销售的项目设置统一的市场销售目标、策略，统一市场营销的行为和统一部署市场营销工作。
五、结束语
综上所述我们可以看出，商业地产在市场营销期间，存在一些问题如缺失品牌意识，没有深入对市场调研，营销模式单一等。针对于此，商业地产需注重自身以往市场影响环节存在不足，加强房地产品牌建设，深入调研商业地产市场，增加对客户群体的了解，为其提供个性化服务。也应逐步推进营销的全过程并扩宽市场营销渠道，把线上营销和线下影响良好结合，策划商业地产促销活动，引领商业地产高速、健康和长远运行。
参考文献：
[1]罗燕.论商业地产市场营销持续发展[J].商场现代化，2018（19）：39-40.
[2]刘智慧.沈阳新华国际金融中心市场营销策略研究[D].大连理工大学，2018.
[3]张宏生.基于STP战略理论的商业地产营销应用研究[D].西安建筑科技大学，2016.
作者：黄俊杰