无论是我们生活还是工作中，计划总是必不可少的。它能帮助我们认清前进的方向，能让我们更顺利的实现目标，那么你会拟写计划吗？下面是小编为大家整理的《地产项目公司招聘计划》，供大家参考，更多范文可通过本站顶部搜索您需要的内容。
第一篇：地产项目公司招聘计划
某房地产公司项目的计划管理
三期项目计划大纲
三期项目总体概述：三期项目是整个社区的重要部分，处于中央组团的核心位置，对整个小区的品牌品质具有极大的影响意义。三期建筑面积13万平方米，酒店一幢， 8幢住宅，(其实为4幢，2幢连在一起，中间一道沉降缝)均为23+1层。
项目目标：
总体目标：建成XX市具有南洋风情的特大景观小区
进度目标：三期竣工时间为2007年5月1日
主楼主体进度2006年5月1日完工，装修至主楼验收2006年10月1日，配套及景观2007年5月1日
质量目标：X市安全文明工地、X市市优工程力创省优
成本目标：控制在2.6亿元(包括主楼及配套和景观成本)
一、范围计划
1、范围管理计划：
主要分为4个阶段：前期阶段、主楼阶段、配套阶段、景观阶段
前期阶段：平整场地;地质勘察;配合项目办办理手续;商品混凝土合同、白蚁防治合同及实施;审查设计图;监理招标;施工招标;规划放线，临水临电的接入;公安局宿舍段道路修建;
主楼施工阶段：基础开槽;基础施工;主体1-23层;主楼装修;水电安装;消防安装;防水工程;门窗工程;电梯安装;平整场地
室外配套阶段：管网工程、有线工程、电话分项;智能工程;道路工程;室外配电;
景观阶段：苗木栽种;水景及游泳池;灯具配置;宅前路;
建设三期：
1、楼号比较集中，易于管理。
2、先开酒店是便于展示小区入口形象，有利于销售;
3、能将一期和二期连成一体，塑造整体小区形象。
二、质量安全计划
1、争创安全文明工地
为了树立我公司良好的企业形象，严格按照X市安全文明工地的要求执行，争创X市安全文明工地样板。需要在招标选择施工队伍时考虑此项费用。
X市安全文明工地相关规定如下：(附后)
2、工程主体质量保证措施
①施工单位标准：
*选择有资金实力
*土建一级资质建筑公司
*项目经理资质一级(在招标文件中注明不得更换、需施工单位出承诺书)
*ISO9000认证企业
②监理公司标准：
*选择有技术实力
*信誉良好
*敢于承担责任对工作认真负责的
*无建设主管部门不良记录的监理公司
③总工办学习熟悉建筑高层施工规范，锻炼自身能力，在施工管理过程中能起到有的放矢的作用，更好的作好控制协调工作。
④配合监理公司对施工单位作好监督管理工作，为监理公司树立坚强的后盾，充分调动监理人员的积极性，更好的为我方服务。
⑤严格合同管理，对所达到的质量要求严格控制。
⑥作好主体隐蔽验收工作，防止工程主体留下质量隐患，提倡监理旁站制
⑦作好厨卫间防水、水电等后期工作，减少维修率，提高客户满意度
⑧对易出问题的工程部位提前做好细化防范方案。
⑨定期召开工程技术专题会，加强内部沟通，及早解决问题于萌芽之中。
三、投资控制
1、综合制定出控制总项目造价成本的基数。
参考以往信息，汇总一期、二期造价成本信息，分部门分类整理作为三期成本控制的依据。 ①总工办造价控制成本：(以下为以往承包信息)
*前期地质勘察：二期60元/米;三期53元/米
*白蚁防治：2.5元/米2
*地基处理：二期单桩桩长13米，施工单价64/米，高强预应力混凝土管桩(Ф400×95)材料单价78元/米
*工程主体：1100—1200元/米2
*外网配套(煤气、水电接入、有线电视、管道等)300元/米2
*景观工程：140元/米2
*商品混凝土：;如果为了赶工期，使用商品混凝土;如果为了节约开发成本，建议部分使用或不使用，当然还得考虑项目办手续办理的难度和公司整体营销策略的整体进程及销售资金回笼程度。视具体情况而定。(用商品混凝土和不用相差50天左右工期)
总量;三期混凝土总量约4.5万 m3，
C20：280元/m3;C30：330元/m3;现场施工搅拌C20：188+16.9;C30：216+16.9;差价：
90元/m3左右
总差价：4.5万×90元/m3=405万
建设局费用和罚款;补给搅拌站费用2项合计计划约80万
还差325万
®决策是否用商品混凝土?同公司发展战略相一致：是求速度尽快占领市场，销售资金尽快回笼;还是暂时节约325万成本?
②项目办前期手续成本：各项手续费用。
③销售部成本：营销策划宣传费用(广告、楼书等)、销售提成。营销策划方面：
1、宣传方式：报纸、风景片、楼书、展览会、新闻发布会、标牌等，
2、制定总营销策略，何时以何种宣传方式推出。能起到良好的效果。有一个统筹安排;每个阶段都有不同的内涵和主题
3、有创新的营销建议：如请一个有名的跳水运动员，赠其一套房子，让其允许作为我方形象代言人。小区景观水景和游泳池较多，在游泳池旁边做一个跳台;小区建成后平时举行游泳比赛。在广告语中加上一句：你想体会与名人一起游泳的感觉吗?想必具有购房的煽动性。
4、推出极具震撼力的广告宣传语：如万科天景花园宣传语：“深圳住宅的明天”。联想集团的：“如果失去联想，世界将会怎样”。像这类广告语都是万科和联想自己想出来的，只有自己才能体会本身项目的卖点和价值观念。
④材料部采购成本：材料成本(主要指甲供材料)
2、确定销售收益
定出三期销售价位便于以后进行成本核算。比较投入与产出。事先确定利润空间。实施过程中及时进行调整。财务是不可缺少的重要一环。现在都讲究部门整和和项目化运做项目。
3、确定变更程序流程，防止随意变更增加成本
4、严格控制设计投资;深圳设计院图纸设计完毕后，审核图纸及概算，在设计阶段运用价值工程的概念合理规划成本。
四、进度计划
1、合理安排前期手续进度(见总部批件表)，总部要求2005年7月18日开工
2、前期阶段：平整场地;地质勘察;配合项目办办理手续;商品混凝土合同、白蚁防治合同及实施;审查设计图;标高的确定、地基处理、施工工期的确定、监理招标;施工招标;规划放线，临水临电的接入;公安局宿舍段道路修建;该阶段进度待修缮。
3、春节上班后，首先进行白蚁防治合同的签订、地质勘察合同的签订、商品混凝土合同的签订、天然气合同的签定;为项目办跑前期手续作好铺垫;以上工作计划2005年5月1日前完成以上事项，签定合同后就算闲置1个月，也不能出现到使用时因程序问题耽误工作。
4、主楼施工阶段：2005年7月18日-2006年5月31日主体阶段;
2005年7月18日—7月31日 临建搭设、基础开挖
8月1日—9月1日 基础施工
9月1日—2006年4月31日 主体23层施工(按每层10天计，其中基础检测及基础验收
10天)
5月1日—5月31日 主体验收阶段;
2006年6月1日-2006年10月1日 主楼装修阶段
5、配套施工阶段：2006年10月1日—2007年1月31日
6、景观施工阶段：2006年2月1日—2006年5月1日
如2005年7月18日开工日期延后，其余时间相应顺延。建议销售交房日期在开工日期后22个月
五、人员计划
1、三期应配备人员：经理A、土建工程师2名、王明中、黄永仁、于洪波、1名景观工程师
2、人员分工：
经理A 负责总协调及处理日常性事务
土建甲 负责酒电公寓及1栋楼土建和社区内土建杂事
土建乙 负责其余3栋楼土建
水暖甲 负责整体三期给排水及消防方面
电气甲 负责其余3栋楼电气
电气乙 负责酒电公寓及1栋楼电气和档案行政性事务
景观ⅹ 负责
二、三期景观、入口处景观、一期景观调整
3、队伍建设
①建立与业绩考核相应的奖罚机制(得公司支持)
②加强公司企业文化核心理念的灌输，消除拜金主义、个人主义、工作腐败主义。 ③每月定期开展专业技术讨论会
④适当时候开展相应专业培训，提高管理班子素质
⑤加强内部沟通，防止各专业人员各自为是
⑥加强外部沟通，防止因为部门不协调影响项目进程
六、内外沟通
①与总部人员的沟通：
前期工作：安排专人与总部总工办联系，当前紧要问题
1、督促总部住宅集团让深圳设计院尽快拿出三期报建方案，项目办才能开始三期项目的前期手续工作，报建方案经规划局批准后，才能进行地质勘察工作。
2、完成三期的设计交接工作，作好平稳过度。
3、以后施工阶段遇到需总部总工办解决问题再及时联系。
②与分集团领导沟通：及时制定出三期项目计划，安排工程进度，说明质量目标、成本情况。便于上司及时了解情况，作出英明决断。计划每月写一份绩效报告，汇报项目正在进展情况，存在问题及解决办法，项目今后工作安排。
③与分集团各部门的沟通
项目是一个整体，工程施工不仅是总工办的份内职责，同时涉及到材料部门、预算部门、项目办前期，各部门只有紧密配合，才能达到良好效果。
项目前期总工办配合项目办工作：
1、配合项目办总规报批，同深圳设计院协调，提出工程技术方面的意见，尽快将总规拿下，便于其他手续的办理和各项工作的开展。
2、施工图审查前期阶段，配合项目办作好具备审图的条件，提前签好白蚁防治合同、商品混凝土合同、天然气合同
3、施工图审查阶段配合项目办解答建设行政主管部门提出的疑问，尽量使我方的施工图少做调整。
4、招标备案阶段，配合项目办办好监理招标、施工招标等重大招标事项，提供相关资料。
与材料部门的协调：
1、待深圳设计院施工图纸完毕，各部门碰头一致后，将甲供材料列清单交于材料部门，让其及早询价。
2、尽量在施工阶段及早寻价，不至于影响三期工程进度
④与设计院、监理单位的沟通
设计方面：
1、从总部接手深圳设计院后，作好与该院的沟通，督促其尽快完成施工图纸。并在设计图纸完毕后，同设计院沟通协调作好设计阶段投资控制;
2、搞好深圳设计院和景观设计公司三期的协调工作。使景观设计公司尽快找到三期项目的切入点。尽早完成三期项目的景观设计(在不影响二期景观设计的前提下)
⑤与X市建设行政部门的沟通
⑥与各施工单位的沟通
七、风险管理计划
1、资金断链
这是最大的风险，万科总经理郁亮和顺驰董事局主席汪浩接班以前都是财务总监。最能说明这一点，资本运营是房地产行业的重中之重。
考虑公司现有资金及总部支持资金还是分公司自己自足。开工13万平方米。总体需要资金
2.6个亿(130000平方米×2000元，主楼按1500元/m2，配套及景观按500 m2)。主楼主体按总造价的50%计，主体封顶需要130000平方米×1500元/m2×50%=9750万元。主体封顶后可取得预售许可证，可大面积回笼资金，如每家垫资1000万，实际周转资金需5000万即可;考虑到公司人员工资基本开支和日常消耗及主体封顶后销售可能不畅等不利因素，筹措资金保守一点7500万即可。①资金紧张宽松情况下，酒店公寓1个施工单位，剩下每4幢楼一个施工单位，这样3个施工单位;这种风险较大方案②资金紧张情况下，酒店公寓1个施工单位，其余每2幢楼一个施工单位，这样5个施工单位;
2、进度风险：
①合理安排前期手续办理，开工时间确定后，严格按照安排执行，遇见不可控制因素及时调整。
②注重细节，防止因公司程序误事，提前计划好程序需要时间，合理安排。
③选择有资金实力、质量优质的施工队伍，招标是其中关键一环。招标文件中应明确标明某些细节。现正在编制三期招标文件及修缮二期合同某些不适宜的地方。
八、采购管理计划
主要材料的明细(哪些属于甲供材料)，主要取决于资金是否充足，电梯肯定是我方提供(因为电梯价格不好确定，且品牌较多)，主楼其他材料主要有塑钢窗、商品混凝土、外装涂料、防盗门、钢材、水泥等，需要定一下，便于材料部提前进入市场，早做准备。
建议各部门(总工办、项目办、材料部、预算室、销售部等相关部门)都提前做计划，然后整和成一个三期项目总计划，在计划阶段就达成共识，便于以后有效执行。
第二篇：房地产公司项目管理部年度工作总结及计划
房地产公司项目管理部
2013年度工作总结及2014年度工作设想
2013年为总公司“管理效益年”，响应总公司的号召，公司年初工作会议提出了调整充实管理人员、健全完善管理制度、改善加强施工管理等要求。项目管理部围绕公司提出的要求，进行了一定的工作，取得了一定的成效，同时也存在许多不足，需要在明年的工作中加以改进提高。
一、2013年度工作总结
(一)营业额完成情况
2013年全年完成产值按项目报量约****万元，加上签证及竣工未结算工程量实际完成产值约******万元，比去年同期上升6.62%。竣工(完工)项目11个。营业额完成情况详见附表。
(二)部门工作情况
1、从制度建设入手提高规范管理的意识
今年公司在项目管理方面主要制定了两项管理制度，一是《项目管理暂行规定》，主要明确了公司对项目的组织机构管理、质量技术管理、进度管理、安全文明施工管理、CI管理、联营合作施工管理、检查及奖罚制度等的要求;二是《施工安全生产管理办法》，主要规定了安全管理机构、各级安全生产责任制、安全技术管理、施工现场安全管理、安全教育、检查及奖罚等有关基本要求。通过出台并执行这两项制度，项目管理人员提高了规范管理的意识，为进一步加强项目管理打下了基础。
2、通过建立项目管理工作流程规范项目管理行为
按照公司制定的《项目管理暂行办法》要求，公司层面的项目管理工作建立了一定的工作流程：包括组建项目经理部，明确主要项目管理人员及其职责、进行项目管理交底、有关资料报表统计、不定期检查、分部工程检查及季度综合检查、整改复查、竣工资料收集归档、回访保修等内容，公司承建的绝大多数项目均执行了这些流程，但也有个别联营合作项目因项目经理不能及时到位等原因执行不完善;从项目层面的项目管理工作来看，通过这些工作流程的执行，项目管理人员经历了从被动管理到主动管理的过程，例如报表制度，过去每月
都需要公司催促，现在多数项目都能自觉主动地进行月报。
3、通过培训、提拔、调整项目管理人员提高项目管理人员素质 今年公司所有叁级项目经理均升为贰级，同时通过参加各种培训教育等方式，一批人员取得了安全员、质检员资格，三类人员参加了安全培训并取得安全管理培训合格证;加强了项目经理及项目管理人员的考核、调整等工作，充实了和壮大了项目管理人员队伍，总体上提高了项目管理人员的素质，为今后进一步提高公司项目管理水平打下了基础。
4、具体工作程序执行情况
(1)项目准备阶段
a、投标阶段协助营销部门编制或审查技术标;
b、工程中标后，拟订项目管理人员名单，联营合作项目同时通知联营合作方上报其主要施工管理人员名单，并向局行文申请组建项目经理部和发放项目印章;
c、对项目施工合同及联营合作项目合作协议进行评审，主要审核工期、质量、安全文明施工等条款;
d、协助项目部办理有关前期手续，如施工许可证等;
e、向项目经理进行项目管理交底，明确公司对项目施工管理有关要求;
f、落实项目组织机构质量、安全等责任制度，职责落实到人;
(2)开工阶段
a、对项目CI策划进行督促、指导和检查落实，公司CI管理工作有所加强;
b、对项目施工组织设计、有关施工方案等进行会签或审批;
c、起草公司与项目经理、安全员、联营合作方负责人的安全文明施工责任书;
(3)施工过程
a、督促项目上报质量、技术、安全、进度、CI等有关月报表、项目自查情况及下月计划，统计汇总并上报局;同时编制项目管理台帐，作为项目管理人员绩效考核的依据;
b、对项目质量、技术、安全、进度、CI管理情况进行检查，包括平时抽查、季度综合检查、分部分项验收前检查等，提出整改意见，并落实整改情况，基本都按照制度执行，但由于时间、项目地点分散等原因，检查覆盖面较小;
c、及时了解项目施工管理情况向公司领导汇报，及时充实或调整项目管理人员;
d、对自营项目劳务分包、材料采购情况进行了解，参与劳务分包、材料采购合同的评审，负责自营项目主要材料、设备的采购;
(4)竣工阶段
a、参与项目竣工前检查;
b、检查督促和协助办理竣工资料的编制、归档、移交等工作，目前今年已竣工项目的竣工资料均按公司要求移交或正在编制，但有个别项目资料编制进度比较缓慢，如****、****等;
c、参与工程竣工验收;
(5)保修期
a、组织回访保修工作，协助财务部门进行保修金的回收，今年进行了****、****、****栋、****等项目的回访保修，并协助回收了****和****的部分保修金。
b、进行已竣工工程的质量创优申报工作，并取得了一定突破。2003年度竣工的****工程获贵州省优质工程及总公司优质工程银奖，****工程获总公司优质工程银奖。
5、部门工作的薄弱环节
以上工作程序基本都按相关管理制度执行，但有些环节落实不到位，突出表现在以下方面：
(1)项目准备阶段对联营合作项目组织机构的质量、安全等责任制的难以落实;
(2)开工阶段对CI覆盖工作的指导和检查不及时，尤其是较远地区的项目;
(3)施工阶段对项目的一些具体情况了解不充分不及时，对安全管理、现场文明施工管理等方面检查相对多一些，对质量、进度、CI覆盖、技术管理等的检查相对较少，对项目检查督促，特别是整改情况复查的力度和频度不足，未能根据项目形象进度进行有针对性的、预见性的检查;
(4)由于时间、项目地点分散等原因，对项目的检查覆盖面较小;
(5)工程竣工资料审查程序执行不到位;
(6)对联营合作项目没有按制度进行有效的监督、控制。
(三)项目层面存在的问题
根据公司的特点，项目管理的重心应放在项目，各项目在组织机构、质量、安全文明施工、CI、进度报量等各环节均有所重视，并得到了不同程度的规范和提高，但相对公司其他环节的管理，项目管理还是比较薄弱的环节，主要体现在以下方面：
1、项目岗位责任制没有落到实处，管理比较粗放，个别项目出现了质量、安全事故;
2、由于资金、联营合作方实力及管理方式、相互配合不协调等种种原因，大多数项目进度均比计划拖延;
3、技术管理薄弱，项目对技术管理不重视，施工组织设计、施工方案、交底、安全方案措施、进度计划等没有针对性或不切实际，甚至不按审批的方案计划执行，随意性较大;技术资料收集整理不及时、不完善、不规范;
4、项目经理、项目管理人员素质参差不齐，总体水平仍不高，同时公司缺乏持证的、有经验的质检、安全管理人员;
5、项目管理自查工作没有普遍开展，对于检查提出的问题整改不及时主动，不彻底，问题往往重复出现;
6、由于公司很大程度上依赖联营合作，但对联营合作项目的管理模试还不成熟，制约因素较多，漏洞相对较大，有关制度得不到完全彻底地贯彻执行;相互熟悉的讲诚信、有实力、能积极配合公司管理的合作方不多;
7、缺乏能长期合作的、有经验、管理规范的劳务班组;
二、2014年工作初步设想
(一)2014年项目管理的工作重点设想
针对以上提到的问题和薄弱环节，2014年对项目管理工作初步设想主要围绕“调整、完善、规范、落实”等几个方面来开展。
1、调整：主要是结合联营合作项目经理责任书的制度，调整联营合作项目的管理方式，修改完善相关管理制度;
2、完善：根据局“精细管理”的要求，对项目管理工作进行细化，将管理制度深入到项目管理的所有阶段和环节，形成一套完整的从项目策划到项目考评的项目管理流程;
3、规范：结合贯标要求，对上述项目管理流程的各环节进行规范管理，细化和落实项目管理台帐，做到各环节有计划、有制度、有
实施、有检查、有改进，并形成相关记录;
4、落实：加大检查监督力度，结合绩效考核制度和项目考评制度，加强执行力，强化奖罚的及时性和有效性，提高项目管理人员的责任心，使各项规章制度落到实处。
以上初步设想根据公司2014年工作会要求进行调整、补充和完善。
第三篇：某地产项目公司各部门职能
一、 综合管理部岗位职责
部门使命
综合管理部是公司的计划、前期报批报建和行政人事管理部门，促进公司稳定、规范、高效地运行。 部门职能 1. 部门建设
1) 负责建立公司行政人事管理体系，健全各项管理流程、制度与标准，并组织实施。 2) 制定、实施部门年/季/月度工作计划，指导、考核、激励、培训部门员工。 2. 报批报建
1) 办理项目立项与规划手续。 2) 办理项目土地、施工、预售等手续。 3. 证照管理
1) 负责公司公章、合同章的管理，并按规定使用。
2) 负责公司营业执照、法人代码证书、开发资质及统计证等注册、年度审核及变更工作。 4. 公文管理
1) 负责公司内部文件的流转。
2) 负责以公司名义发文的文件编号、登记管理。 5. 总务后勤管理
1) 负责公司办公环境的清洁、安全保卫工作。 2) 负责公司的报纸、刊物征订及发放工作。 6. 客诉处理
1) 收集公司营销部和物业公司输入的客户投诉信息，分析客户投诉，将客户投诉信息传递到相关部门，跟进客户投诉处理结果，并及时回馈客户。
2) 记录、整理、分析客户投诉处理状况，提出相关改进建议，并回馈到工程、设计、施工等部门。
3) 记录、汇编客户投诉信息，管理客户投诉档案，并将档案定期上报总部 7. 人力资源管理
1) 编写、完善、维护公司岗位说明书。 2) 负责公司内的员工招聘。
3) 编制公司培训计划，组织日常业务培训。
4) 根据公司绩效管理体系要求，开展公司的绩效考评工作。 5) 办理员工工资计算、工资结算、社会保险等工作。
6) 办理员工入职、转正、调岗、晋升、降职、离职等日常人事异动手续。 7) 填制和分析项目公司的各类人事统计报表。 7. 驾驶员及车辆管理
1) 负责公司驾驶员及车辆的安排、使用管理。
2) 负责公司车辆、证照的办理及相关的年审、年检及相关费用的缴纳、控制。 3) 负责车辆的日常保养、维护、维修及相关费用的管理。 8. 计划管理
1) 组织制定公司年/季/月度工作计划，报总经理审核批准。
2) 负责公司工作计划的实施与监督，并将公司执行情况汇总上报总经理。 3) 组织对公司计划执行情况进行考核、评估并将相关资料备案存档。
二、 工程部岗位职责
部门使命
工程部是公司的工程技术与施工、设计管理部门，它通过贯彻公司的设计、工程技术的标准与规范，进行施工图设计与工程施工管理。 部门职能 1. 部门建设
1) 负责建立工程管理体系，健全各项管理流程、制度与标准，并组织实施。 2) 制定、实施部门年/季/月度工作计划，指导、考核、激励、培训部门员工。 2. 项目计划与进度管理
1) 参与项目策划和定位工作，编制项目控制节点计划。
2) 负责工程进度管理，审核承包商的施工总进度计划、分项工程进度计划、主体施工方案。
3) 负责组织项目施工进度计划的实施，并根据销售进度要求及时进行调整。 4) 组织规划验收、主体工程和分项工程竣工验收，并办理竣工备案和档案移交工作。 3. 前期准备
1) 负责施工前各项准备工作的实施和督促。 2) 负责对本项目参建单位人员的培训。
3) 参与总包单位的施工组织设计方案的评审，并组织分项工程施工组织设计方案的评审。
4) 配合房屋拆迁工作，负责“七通一平”和临建工作。 4. 工程成本管理
1) 依据项目成本定位与确定的目标成本，组织制定项目成本实施方案，确定项目成本控制重点。
2) 监控项目成本动态，审核工程成本支出。
3) 每月对项目成本变动与管理状况进行分析，提出相关改进建议，及采购成本控制措施。 5. 现场技术管理
1) 处理施工单位现场提出的技术问题。
2) 组织专案例会，沟通、协调施工过程中现场技术问题。 3) 定期与设计单位联系，解决施工图中出现的问题。
4) 负责设计变更、工程变更的现场管理、跟踪落实及回馈工作。 6. 质量管理 1) 审核监理规划及实施细则，监督其计划执行情况，并对监理工作进行考核。 2) 审核关键工序、关键部位的施工方案，组织施工各阶段的工程验收。 3) 质量通病的防治和消除。
4) 对工程质量情况进行定期的分析，形成质量分析报告，对于典型问题，应形成案例。 7. 安全文明管理
1) 按安全文明管理的要求对施工现场进行管理。 2) 监督施工单位建立符合公司品牌形象的工地环境。 8. 现场施工管理
1) 负责施工现场管理与协调，建立完备的项目进度、质量、安全和文明施工记录制度。 2) 参与监理例会，提出整改意见并监督落实。 3) 负责工程签证的审核，以及授权范围内的签证批准。
4) 组织解决遇到或可能遇到的造价、工期、质量和安全问题，并及时上报。 9. 工程验收和交楼管理
1) 组织规划验收、主体工程竣工和分项工程等各项预验收。 2) 组织项目工程验收。 10. 项目、技术档案管理
1) 按公司技术档案管理要求，对设计资料和工程档案资料进行建档和管理。 2) 收集、归类、归档项目公司设计、工程的技术数据、文件及前期资料、项目图纸、配套设施等项目档案资料，向行政管理部移交竣工后项目资料。 1) 项目竣工时分类、整理并上交行政管理部。 1. 工程招投标组织
1) 负责公司工程招投标组织工作。
2) 组织公司工程招投标文件编制，完成商务标书编制，并组织招标文件评审。 3) 组织公司工程招标项目的公告、考察、投标资格预审、发标、答疑、开标、评标、定标等工作。
4) 发布所负责招标项目的中标通知书。
三、营销部岗位职责
部门使命
营销部是公司的市场与销售管理部门。 部门职能 1. 部门建设
1) 负责建立项目销售管理体系，健全各项管理流程、制度与标准，并组织实施。 2) 制定、实施部门年/季/月度工作计划，指导、考核、激励、培训部门员工。 2. 市场调研
1) 搜集本地区消费者行为模式、消费趋向等市场信息。
2) 组织进行本区域房地产市场、竞争对手、重点楼盘和宏观信息、营销咨询公司和其它市场信息收集，提出初步研究结论。 3) 配合工程部门的可行性研究工作。 3. 营销策划协助
1) 组织进行项目整体营销策划工作。
2) 基于公司品牌规划，管理公司在VI、广告、对外传播。 3) 编制营销主要节点进度计划。
4) 编制公司的楼书、销售手册(答客问)、物业管理方案、认购书、合同范本等重要销售资料。 4. 销控管理
1) 组织营销策划公司和广告公司的选择、评估工作。 2) 提出售楼处、会所、样板间等的配置标准建议。 3) 编制销售进度计划，审核销售合同变更。 4) 收集整理项目销售信息，提出合理化建议。 5. 售中管理
1) 负责客户开发和来访客户的接待、楼盘讲解、引领参观等工作。 2) 开展内部认购/预订登记管理和正式认购。
3) 执行制定的销售价格，提出销售价格调整的建议，管理权限内价格折扣。 4) 拟订房屋销售补充协议，签订销售合同，协助业主办理相关手续。 5) 实施销售现场的统一管理。 6. 权证办理
1) 为公司办理房屋确权手续，并接受业主委托，为业主办理房屋所有权证。 2) 为客户提供按揭办理服务。
3) 催收、催缴开发项目贷款客户的银行月供欠款。 7. 入住与售后服务管理
1) 参与项目竣工验收，对不符合验收标准的工程，提出整改建议。 2) 组织项目的入住工作，组织入住文件的编制及制作，培训入住接待人员。 3) 对售后服务各环节进行跟踪、管理。
4) 了解入住后客户的感受及反映的普遍问题，及时将客户入住后的意见回馈有关部门。 8. 客户管理
1) 发展会员，整理保存会员资料，定期对会员的资格进行审查，组织会员开展联谊及其他相关活动。
2) 跟踪、诊断相关部门对客户的承诺，发现问题及时提出协调、修正。 3) 记录和分析客户投诉信息，组织和跟进客户投诉的处理，并及时回馈客户。 4) 记录、整理、分析客户投诉处理状况，提出改进建议，并回馈、上报相关部门。 5) 按要求上报客户有关分析报告。
四、预决算部岗位职责
部门使命
预决算部是公司的建安成本管理部门,按公司确定的项目目标成本，对实施阶段进行审核、控制工作,保证项目成本目标的实现。 部门职能 1. 部门建设
1) 负责建立公司成本管理体系，健全各项内部管理流程、制度与标准，并组织实施。 2) 制定、实施部门年/季/月度工作计划，指导、考核、激励、培训部门员工。 2. 成本动态信息收集
1) 收集、整理公司采购范围内的有关成本、价格信息，建立成本信息库。 2) 收集和录入项目动态成本，并进行汇总和分析。 3. 动态成本管理
1) 审核项目工程、材料设备、技术服务、涉及工程施工的营销类合同进度款结算申请。 2) 审核项目的设计变更、工程签证费用，提出成本控制意见。 3) 协助进行成本后评估工作。 4. 工程预决算管理
1) 负责收集和整理工程报价和结算等经济资料并及时归档。 2) 负责工程变更、签证管理的信息统计与更新。 3) 负责工程预算、决算编制与上报。 5. 招标管理
1) 负责项目公司采购权限内的招标文件商务标的编制工作。 2) 参与商务标的评标工作。 6. 合同管理
1) 对工程合同进行会审、修改、会签和合同签订工作。 7. 项目后评估工作
1) 负责项目销售面积的复核工作。
2) 参与项目后评估工作中项目造价、成本及相关方面的工作
第四篇：房地产公司工程项目管理
一、对施工资质资格的管理和合同管理
1、严格审查承包单位资质等级和营业执照，审核施工组织设计专项施工方案和工程预控措施，审查施工单位管理人员资质和资格证，特殊工程的操作证。
2、施工单位的资质等级和管理人员的资格等级必须满足所承建工程的需要。要求人证对应，严禁虚设和挂靠管理岗位。
3、严格审查工程分包单位的资质等级和营业执照，与承包单位、监理单位一起对分包单位进行实地考察，是否符合工程的要求。
4、施工合同管理
4-
1、合同管理的主要任务
1、建立合同管理机构，熟悉合同文件;
2、对合同的履行实施严格、有效的合同监督和控制;
3、积极开展索赔和反索赔，保护自己的权益;
4、尽可能减少和避免合同纠纷，并通过合法手段解决合同争议;
4-
2、合同管理的主要工作
1、建立合同实施保证体系;
2、建立合同管理的工作程序，规范合同管理工作;
3、建立合同文档系统，科学、系统地收集、整理和保存施工中各有关事件和活动的一切资料和信息;
4、建立报告和行文制度，各种工程实施报告、文件、通知单等均应由相应的交接手续、签收证据等;
4-
3、实施有效的合同监督，保证工程顺序地按合同进行
1、对施工单位、建设单位进行合同履行情况进行监督;
2、协调施工单位与建设单位、监理单位与建设单位之间的合同关系;
3、参与各种检查验收，并提出相应的报告;
4、对工程洽商记录、技术联系单、设计变更单和各种签证做合同方面的审查和控制;
5、经常性地解释合同;
6、收集、整理、保存各种工程资料;
4-
4、进行合同实施情况的跟踪
1、对实施工程资料进行分析、整理，通过施工现场的实际情况，直接获取工程的实际状况的信息。
2、分析工程的实际状况与合同文件的差异及其原因、影响因素、责任等;
二、图纸、设计变更和工程资料的管理和控制
1、工程项目技术负责人和监理工程师负责对工程技术联系单、工程洽商记录、图纸修改、设计联络单和设计变更等资料的审查。
2、工程技术和管理档案按单位工程和施工的时间先后顺序整理，分类立卷装订，每页要有编号，每卷有目录。
3、工程技术和管理档案，应真实可靠，字迹清楚，签字齐全，不得弄虚作假，擅自涂改原始记录。
4、施工图纸、工程技术联系单、工程洽商记录、图纸修改、设计联络单和设计变更等资料有关技术资料，必须由登记台帐收发员签字。
5、建筑工程竣工技术档案编制按《辽宁省建筑工程技术档案编制办法》执行。
6、项目监理部定期对施工单位的所有有关工程的资料进行检查，要求资料及时、完整、系统、科学、真实，编制人员持证上岗。
7、编制建筑工程技术和管理档案，必须从工程立项开始，按照工程序实际进度，及时进行编制积累，按地基与基础、主体、单位工程竣工三个阶段编制管理，贯彻在施工全过程中，做到及时、准确、系统、科学、完整。
8、做好施工过程中原始资料、影像资料的收集和保存。
三、工程质量管理和控制
1、监理单位建立质量保证体系：
(1)监理单位委派员具有相应资格证和注册证书的总监工程师、专业监理工程师以及专业技术管理人员等组建项目监理部。
(2)项目监理部针对本工程的特点和难点制定监理规划，并按监理规划编制详细的监理实施细则，重点突出施工过程的监督和管理。
(3)项目监理部的各种专业人员配套齐全，必须适应工程建设的需要，建立健全各种岗位责任制和规章制度，建立质量保证体系，并应得到认真贯彻和执行。
(4)按照国家法律、法规、建设工程质量强制性标准、设计文件、施工合同、监理规划和实施细则进行工程管理。
2、施工单位资质审核：
(1)严格审查承包单位资质和营业执照，审查承包单位管理人员资质和资格证，特殊工程的操作证。要求人证对应，严禁虚设和挂靠岗位。
(2)严格审查工程分包单位的资质等级和营业执照，与承包单位、监理单位一起对分包单位进行实地考察，是否符合工程的要求。
3、原材料、半成品、构配件的质量控制：
建设单位供应和施工单位自购的材料、构配件、成品、半成品必须是正规厂家的产品，有产品说明书、合格或检验报告，规格、型号、数量必须满足工程需要。工程部协助施工单位、项目监理部严把产品的质量关，严格产品的抽样、取样和送检制度，对质量不合格的材料、构配件、成品、半成品和设备，要求施工单位停止使用。未经监理工程师签字认可，建筑材料、构配件、成品、半成品和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下道工序。
4、施工机械设备的质量控制
施工机械设备的质量好坏对工程项目的施工进度和质量有直接影响，对其质量的控制就是使施工机械设备的类型、性能参数、技术要求与施工现场条件、施工工艺等因素相匹配。
(1)按照技术先进、经济合理、生产适用、性能可靠、使用安全的原则选择施工机械设备，使其具有特定工程的适用性和可靠性。
(2)根据工程施工进度、工程施工质量的需要，正确确定相应类型、性能参数的机械设备。
(3)在施工过程中，派专人定期对施工机械设备进行校正和维护。
(4)操作施工机械设备的操作人员必须持证上岗，定期培训。
5、施工组织设计随着工程的进度和深入不断的细化和深化。对主要的项目、关键部位和难度较大的项目，制定方案时要充分估计到可能发生的施工质量问题和处理方法。
施工单位提交的施工组织设计和专项施工方案要有工程质量保证的预控措施和加强工序细节施工的管理;施工单位“三检制”落实的管理措施;要有针对施工过程中的质量通病的技术措施;施工单位必须严格按照批准的施工组织设计和专项技术方案组织施工。
6、熟悉法律、法规、国家规范、地方标准、标准图集和施工操作规程，必须熟悉掌握工程标准强制性条文和各种施工验收规范。
要求施工单位、监理单位把开发公司项目“精品工程”的思想理念认真贯彻、全面执行。
7、组织施工单位、监理单位、设计单位进行设计交底和图纸会审，做好记录。编制工程管理的方案或办法，组织、协调施工单位、监理单位进行工程项目的工程管理。
8、测量标高、水准点、测量放线的复核
施工单位根据规划红线图和总平面图给定的标高和坐标进行工程定位放线，将测量结果填报“工程定位测量报审表”通知监理工程师，监理工程师对工程定位放线的测量结果进行复核，直至合格。
9、开工报告的审核
前期基础设施建设、施工环境、监视测量工具、施工机械设备、图纸会审和劳动力的配备等情况必须达到开工必备的条件。施工单位以书面的形式报项目监理部、工程部进行审批，否则不允许施工单位开工。
10、工序质量控制
工序质量控制包含两个方面的内容，就是工序活动条件和质量和工序活动效果质量的控制。即一方面控制每道工序投入质量(人、机、材、方法及环境)是否符合要求，另一方面要控制每道工序施工完成的产品是否达到有关质量标准。
在进行工序质量控制时，应从以下几个方面着手：
(一)确定工序质量控制流程
确定控制流程就是事前拟定工序质量控制工作计划，一般的做法是当每道工序完成后，施工单位要根据规范要求进行自我检查，合格后填报“工程报验通知单”，通知监理工程师，监理工程师收到“通知”后，立即对待检验的工序进行现场检查，并根据规范要求，利用试验设备、仪器进行检验，同时将检查结果填写到“工程报验通知单”上，并复制一份给施工单位，作为监理单位对该道工序的质量鉴定。监理工程师检查合格方准进行下道工序;反之，令施工单位返工，直至合格。
(二)工序活动条件控制是工序质量控制的对象，监理工程师只有主动地通过对工序活动条件的控制，才能达到对工序质量特征指标的控制。只有找准影响工序质量的主要因素加以严格控制，就能达到工序质量控制的目的。
(三)质量控制点是指为了保证工序质量而需要进行控制的重点或关键部位或薄弱环节。设置质量控制点，是对质量进行预控的有效措施。因此，在拟定监理规划或细则时，就应根据工程特点，视其重要性、复杂性、精确性、质量标准和要求，全面、合理地确定质量控制点。对所设置的控制点，事先分析可能造成质量隐患的原因，找出对策，采取措施加以预控。
11、施工作业监督和检查
加强施工单位的“三检”制(即自检、交接检、专职检)的管理，其中自检、交接检由各施工班组执行，专检由项目质量检查员执行。每一个检验批完成后，施工班组长会同项目质量检查员，对完成的检验批工程进行专检，经专检合格后报监理单位复检，复检合格后方可进行下一个检验批的施工。
工程部、监理部积极协助施工单位搞好施工过程管理工作，建立健全完善的质量保证体系和安全保证体系，使工程质量在施工企业的“三检”制，监理工程师的复检，政府主管部门监督的良好环境下运行。
坚持推广样板工程制度，每道工序施工之前，必须样板先行。如在主体砌筑施工中，按墙体的平整度、垂直度、水平灰缝、留槎、预留筋和试工洞等项的标准要求，先做一面样板墙，组织参观学习，使之标准形象化，以便各自制定措施，对照执行。经项目经理、承建单位(承建单位仅鉴定承建单位指定项目)和监理工程师鉴定达到要求并签证后，方可进行大面积施工。
12、隐蔽工程、分项、分部工程的检查验收
(一)隐蔽工程是指那些在施工过程中上一工序的工作结束，被下一工序所掩盖，而进行复查的部位。因此，对这些工程在下一工序施工以前，现场监理人员应按照设计要求、施工规范，采用必要的检查工具，对其进行检查验收。如果符合设计要求及施工规范规定，应及时签署隐蔽工程记录手续，以便承建单位继续下一工序的施工。同时，隐蔽工程记录交承建单位归入技术资料;如不符合有关规定，应以书面形式告诉施工单位，令其处理，处理符合要求后再进行隐蔽工程验收与签证。
(二)分项工程验收
监理工程师应按照合同的质量要求，根据该分项工程施工的实际情况，参照质量评定标准进行验收。在分期工程验收中，必须按有关验收规范选择检查点数，确定出该分项工程的质量等级，从而确定能否验收。
(三)分部工程验收
根据分项工程质量验收结论，参照分部工程质量标准，可得出该分部工程的质量等级，以便决定可否验收。施工单位得到监理工程师中间验收认可的凭证后，才能继续施工。
13、工地例会制度
(1)第一次工地例会由工程部项目经理主持，监理单位和施工单位共同参加。以后每周定期的工地例会由项目监理部总监理工程师主持，工程部和施工单位共同参加。
(2)专业监理工程师和总监理工程师汇报工程质量、进度和安全情况以及监理的工作情况，总结上周施工存在的质量缺陷和安全隐患，对好的方面进行表扬。提出这一周应注意和容易出现的质量缺陷和安全隐患，存在质量缺陷和安全隐患整改措施情况的落实。
(3)施工单位对监理部提出问题的反馈意见，质量缺陷和安全隐患整改措施的方案的编制时间。
工地例会必须形成会议纪要次日下发给单位和工程部各一份。工程管理部根据报告，对工程管理做出相应的调整。
14、工程部应加大工程质量的检查力度，建立各部门综合检查制度，必检制度、专检制度和巡检制度确保对工程质量的控制。
(1)综合检查制度：由工程部组织项目监理部、施工项目部对单体楼进行不少于九次的综合检查，其中基础工程检查不少于两次，主体工程检查不少于四次，装饰工程检查不少于两次，竣工预验收的检查不少于一次。
(2)必检制度：由工程监理部组织施工项目部，工程部协助，主要检查强制性标准和施工合同的执行情况。每周不少于一次。
(3)专检制度：由项目监理部组织工程部、施工项目部联合检查，主要检查整个工程的质量、进度、文明施工和监理工程师的工作情况。每周不少于一次。
(4)巡检制度：工程部的日常检查制度，主要协助工程监理部搞好日常的工程质量的检查工作。
每周的必检、专检完成后，工程监理部将检查结果以书面的形式上报工程部，工程部进行核实，每周的工地例会将检查结果公布。每个月评比一次，实行奖罚。
15、工程部协同项目监理部搞好施工全过程质量、安全的检查、监督和控制，协调好影响工程质量的各种因素之间的关系。
四、工程进度的管理和控制
1、施工单位根据建设单位的工期总目标，编制工程总进度计划，对工程总进度计划进行分解，分解到月计划和周计划，并上到监理部进行审核。进度计划必须有组织措施、技术措施、经济措施及合同措施作为保证。
2、监理部根据工期总目标和施工单位上报的总进度计划和分解进度计划审核施工单位进度计划的真实性、合理性和有效性，审核工作要求三日内完成。
(1)检查进度的安排在时间上是否符合合同中规定的工期要求;
(2)检查进度安排的合理性，以防止施工单位利用进度计划的安排造成建设单位违约，并以此向建设单位索赔;
(3)审查施工单位的劳动力、材料、机具设备供应计划，以确认进度计划能否实现;
(4)检查进度计划在顺序安排上是否符合逻辑，是否符合施工程序的要求;
(5)检查施工进度计划是否与其他实施性计划协调;
(6)检查施工进度计划是否满足材料与设备供应的均衡性要求。
若在审定过程中发现问题，应认真向施工单位指出，并协助其调整计划。若对其他子项目产生影响，则需与其他单位共同协商，综合进行调整。
3、施工单位根据批准的施工总进度计划和分解计划，合理安排施工工序和施工顺序，确保工程按期完成。
4、加强工程进度检查，监理人员建立工程进度日志，如实记载工程实际进度。每击例会向工程部提交工程进度报告，反映计划进度与实际进度的差异。
5、项目监理部加强信息管理工作，及时收集施工单位的能力信息其中包括各类人员的数量;技术等级;劳动效率;技术装备状况;资金状况等，为进度控制提供基础。
6、严禁利用其权力，武断、主观、片面的瞎指挥，应通过指导、协调、考核，利用激励手段(奖、罚、表扬、批评)、监督等方式进行进度控制。
7、当实际进度与计划进度发生差异时，监理单位协同施工单位;分析产生原因，提出进度调整措施和方案，并上报工程部项目经理批准实施。
8、当施工单位因自身的原因延误工期，则按合同和工程部的处罚办法进行经济上的处罚。
五、工程安全管理的控制
1、建立工程项目经理、项目负责人安全责任制，项目全体管理人员参加组成项目安全生产组织机构，对施工的全过程进行安全生产管理。
2、安全保证体系的职责是贯彻落实安全方针、政策、规章制度、安全生产标准等，加强安全教育与管理，保证施工生产实现防护标准化、规范化。严格检查安全生产技术措施的落实，确保安全生产。
3、施工单位、项目监理部设置专职安全检查员，安全检查员必须有较强的责任心，坚持原则、敢于负责、善于协调，掌握劳动保护方针、政策、法律、法规，熟悉安全管理和安全技术知识。
4、牢固树立“安全第一，预防为主”的思想，坚决贯彻生产必须安全的原则，认真落实“安全生产、文明施工”的规定。
5、严格执行工程安全责任制，使施工单位、项目监理部各职能部门负起责任，确保各项安全制度措施的实现。全体管理人员均对安全负责。
6、实行多种形式的安全检查制度
消除安全隐患是保证安全生产的关键，而安全检查则是消除安全隐患的有力手段之一，包括日常检、定期检、专业检等多种形式。安全检查坚持领导与群众相结合;综合检查与专业检查相结合;检查与整改相结合的原则。
严格执行安全检查制度，以查思想、查制度、查领导、查隐患为主要内容，结合季节特点开展防洪、防雷电、防坍塌、防高处坠落物体打击和防中暑等五防检查。检查施工单位施工作业的安全情况，各种临建的建设必须符合标准要求;正确使用安全网、维护网;各种设备工作必须在良好工作状态。
7、执行安生产交底制度
工程项目施工前必须按照分项工程或专业工种进行安全技术交底，交底有记录，有交接人签字，各施工专业班组必须每天工作之前进行当日工作的安全技术交底，有记录。各班组在施工前对开展施工的场所，进行安全自查，发现隐患，经处理后，方可进行施工操作严格审查施工单位的安全技术措施、安全交底，是否真实、有效，确实起到保证安全施工的作用。
8、施工现场要有安全标语，安全管理规定的标牌，安全警示牌，危险部位悬挂安全标志。特种作业岗位上的操作人必须持有劳动部门颁发的特殊工种操作证，否则不准从事特种作业，不准上岗。
9、建立安全生产合同制、执行安全生产教育制
凡进场施工作业人员，均应进行三级教育，并在此基础上签订安全生产合同，以确定双方在安全的权利和义务。
加强对施工人员的安全意识教育，以提高安全防护意识，做到不自我伤害，不伤害别人，也不为别人所伤害。
加强检查、监督施工单位的职工三级安全教育和培训工作。
10、工程部、项目监理部定期或不定期组织进行安全大检查，由项目经理带队，全体管理人员参加，安全大检查必须按照《建筑施工安全生产检查评分标准》评定、打分，检查记录资料要齐全，对检查出来的安全事故和隐患必须进行整改，整改有记录、有反馈，按“三定”原则(定人、定时间、定措施)消除安全事故和隐患。
11、检查安全预控措施，对施工难度较大或技术复杂的分项、分部工程必须有安全技术措施，安全技术措施必须有针对性，可操作性强，严禁一般化、口号化。
12、发生工作事故或因工程质量引起的安全事故后，必须按规定在24小时内及时通报上级主管部门及有关部门，配合调查组分析事故原因，处理所发生的事故。所有安全事故一律按“三不放过”的原则进行严肃处理。
13、严格审查分包单位的安全管理
(1)、严格审查分包单位的企业资质、营业执照、安全许可证是否符合要求;
(2)、分包单位必须有专职安全管理人员或派专人进行安全管理，严格进行入场前的安全教育，做好安全技术交底。
(3)、分包单位必须全面贯彻执行安全生产的各项规章制度、标准、规范，实现安全生产。
14、建立安全生产奖罚制度
把安全责任制落实到相关部门、各人员。定期组织安全生产大检查，并开展安全生产评比，对安全生产优良的班组和个人给予奖励，对于不注意安全生产的班组和个人给以批评，直到经济处罚。
安全生产要根据安全大检查的结果和平时的安全检查记录进行奖罚：
1、奖励安全生产好、交底记录资料齐全、认真按照操作规程进行施工、没有发生安全、质量事故的施工班组和相关人员。
2、对违章指挥、违章作业、违反劳动纪律、违反操作规程施工的以及发生安全事故的班组和相关人员进行处罚。
3、奖罚要及时兑现，每月在各个施工班组发放工资时兑现。
六、竣工验收管理和工程技术档案管理
1、施工单位组织相关人员对完成的单位工程进行自检预验收;自检质量等级合格、完成设计及合同约定内容。并有完整技术档案和施工管理资料。填写《工程质量保修书》、《工程质量保证书》、《工程使用说明书》、《房屋建筑工程竣工报告书》和工程竣工验收申请报告。报告应由企业技术负责人和企业法定代表人签字。
2、监理单位接到施工单位工程竣工验收申请报告后7日内对单位工程进行预验收，预验收检查必须按户检查(分户验收)，不留死角。检查的主要内容：
(1)抹灰工程：抹灰墙体空鼓、开裂的面积;砂浆强度;四周棚角、阴、阳角是否顺直;阳角方正;墙面的垂直平整;开间尺寸;天棚顶的平整度;门窗口是否过口;内外窗台空鼓、开裂;外窗台的排水坡度和鹰嘴角度;墙面污染;排风道排风是否畅通、主副风道间隔是否严密;楼梯间的抹灰质量要好于室内;
(2)门窗工程：门窗框垂直平整、对角线;开启、推拉是否灵活;五金件是否齐全;门开启是否达到90°角;封闭是否严密;门窗锁是否严紧;表面是否有损坏和污染现象;密封胶宏观质量;
(3)楼地面工程：地面砼强度，是否有起砂现象;地面砼空鼓、开裂;地面平整;周围四角是否顺直、平整;地面宏观质量;
(4)栏杆和楼梯扶手：栏杆和楼梯扶手的高度、立杆间距、平直段的高度和牢固程度是否符合强制标准要求;焊接质量;宏观质量;
(5)屋面工程：防水工程的闭水和淋雨试验是否达到要求(不渗不漏);排水坡度是否符合要求;保护层砂浆的强度;分格缝是否符合要求，是否用马蹄脂灌缝;宏观质量;
(6)卫生间防水工程：检查闭水试验是否达到要求(不渗不漏);卫生间地面与室内地面的高差是否符合要求;卫生间的卫生状况;
(7)外墙保温板工程：宏观质量是否符合要求;墙面垂直平整;窗上口鹰嘴角度;面层抗裂砂浆的质量;阴阳角是否顺直;翻包网的质量;墙面污染情况;
(8)水落管：水落管卡与墙体连接是否牢固;水落管卡之间的间距;与墙体的角度必须满足防水要求;水落管和管卡的质量是否满足耐久性的要求;
(9)水暖工程：各种试验必须合格满足使用要求;各种管线必须横平竖直;管卡牢固、间距符合要求;各种套管的密闭情况;防腐质量;保温质量;宏观质量;
(10)电气工程：各种试验合格满足使用要求;各种接头的挂锡情况;零、地、火线项的连接情况;各种箱盒安装质量;穿线质量;宏观质量;
以上是预验收检查部分项目，项目监理部根据工程实际情况确定工程检查项目。检查完成后对施工单位的工程质量进行讲评，对存在的质量缺陷确定整改内容和时间，并将检查记录以监理通知单的形式整理三份，施工单位、工程部各一份。施工单位按照监理通知单和确定的整改内容和时间进行整改。整改完成后由项目监理部组织施工单位进行复检，复检合格出具《工程质量评估报告》。评估报告应由总监理工程师和单位法定代表人审核签字。
3、建设单位接到监理评估报告后，建设单位组织施工、监理单位进行内部验收，合格后出具《房屋建筑工程竣工验收报告书》，并通知勘察、设计、环保、规划等单位进行分项验收。勘察、设计单位验收，出具《房屋建筑工程竣工验收报告书》，报告应由总工程师和项目负责人审核签字。安全环保保验收和规划验收合格后出具合格证明文件。
4、对各部门提出的问题施工单位负责整改，问题整改完毕后，建设单位组建验收小组，制订验收方案，7日内组织勘察、设计、施工、监理等单位在市质量监站的监督下组成验收小组按合同约定竣工时间组织竣工验收。
5、工程竣工验收合格后，建设单位提出工程竣工验收报告，到工程质量监督站备案。
七、工程竣工验收条件
1、完成建筑工程设计合同决定的各项内容。
2、勘察、设计、施工、监理等单位签署的质量合格文件。
3、主要建筑材料、构配件、设备的出厂合格证、检验报告和进场复试报告。
4、完整技术档案和施工管理资料。
5、施工单位签署的工程质量保修书和保证书。
6、城乡规划部门出具规划设计文件和复查后认可文件
7、公安消防、环保出具认可文件。
8、工程上的各种影像资料。 分户验收与竣工验收均是建立在建筑工程各分部、分项验收合格的基础上进行的。但两者有所不同，首先验收主体不同，分户验收的主体为建设、监理、施工单位和物业公司，竣工验收的主体为建设、监理、施工、设计、勘察单位等工程质量责任主体;第二验收对象不同，分户验收适用于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均应进行竣工验收;第三验收阶段不同，分户验收应在施工单位提交竣工报告后住宅工程竣工验收前完成，分户验收合格是住宅工程进行竣工验收的必备条件，竣工验收是施工单位提交竣工报告后单位工程质量最终验收，竣工验收合格是工程竣工验收备案和办理产权的必备条件;第四验收内容不同，分户验收是涉及住宅工程主要使用功能及观感质量的验收，而竣工验收是工程质量综合验收(包括实体、观感、质量控制资料、涉及安全和功能的检测资料和抽查结果等)并对分户验收进行复核;第五实体检查数量不同，分户验收逐户全数检查，竣工验收对实体工程抽样检查
第五篇：房地产公司项目融资要点
项目融资是一个企业发展到一定阶段的必然产物和重要措施，是企业有效进行资本运作、资本融通、实现产业化和规模化扩张的根本途径。项目融资是一个较复杂、较漫长而且规范性和法律性都较强的过程，其主要包括融资必要性和可行性研究、主要方式和途径、实施步骤、经营风险与法律风险防控等内容。鉴于，房地产业已成为我国经济增长的支柱产业之一，本文谨对房地产项目融资途径进行一定的探讨，希望对房地产业的健康发展有所裨益。
一、从商业银行融资
(一)国家提高项目资本金比例要求，严格房地产开发贷款管理。
《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号)、《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发[2004]57号)、《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号)均多次要求，商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款;商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%(银发[2003]121号为30%)。
《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号)等文件规定，对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款;对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
(二)商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款
《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号)等文件规定，商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。
(三)国家对商业银行发放房地产项目贷款发放有特别要求。
1.《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号)等文件规定，商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放;商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。
2.《固定资产贷款管理暂行办法》(中国银行业监督管理委员会令2009年第2号)第25条规定，单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付，应采用贷款人受托支付方式;第28条规定，固定资产贷款发放和支付过程中，贷款人应确认与拟发放贷款同比例的项目资本金足额到位，并与贷款配套使用。同时，还规定，贷款人在借款人与贷款同比例的项目资本金到位前发放贷款的，银行业监督管理机构除可根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第46条、第48条规定对其进行处罚。
综上所述，国家对房地产开发和土地储备贷款政策性较强，三令五申对发放房地产贷款的条件提出要求，因此，从银行获得房地产项目贷款的不确定性较高。
二、从其他企业融资
《贷款通则》(1996)第61条规定，企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务。
《中国人民银行关于对银行职工参与企业非法借贷有关法律问题的答复》(银条法[1996]44号)等文件规定，借贷资金属于金融业务，因此，非金融机构之间不能相互借贷，企业间非法借贷资金的行为是无效的。
最高人民法院《关于企业相互借贷的合同出借方尚未取得约定利息人民法院应当如何裁决问题的解答》(法复[1996]2号)规定，对企业之间相互借贷的出借方或者名为联营、
实为借贷的出资方尚未取得的约定利息，人民法院应当依法向借款方收缴。
综上所述，借贷资金属于金融业务，非金融机构不得从事，企业间借贷违法，企业间借贷合同无效;人民法院在处理企业之间资金拆借纠纷时，借贷本金受法律保护，出借人有权要求借入方偿付，但无权要求支付利息(资金占用费)，对出资方已经取得或者约定取得的利息应予收缴，对借入方则应处以相当于银行利息的罚款。关于企业间相互借贷的法律后果，需要说明的是，民事诉讼采用的是不告不理的原则，如果不产生纠纷，或者产生纠纷不通过法律途径解决，则未必就会带来收缴利息或者罚款的不利后果。
此外，根据最高人民法院《关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》(法释〔一九九九〕三号)，国家不禁止企业与公民之间的借贷行为。但是，具有下列情形之一的，应当认定无效：企业以借贷名义向职工非法集资;企业以借贷名义非法向社会集资;企业以借贷名义向社会公众发放贷款;其他违反法律、行政法规的行为。
三、委托贷款融资
《贷款通则》(1996)、《中国人民银行关于对委托贷款业务范围问题的答复》(银条法
[1997]41号)规定，委托贷款，系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人(即受托人)根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人(受托人)只收取手续费，不承担贷款风险。
从上可以看出，委托贷款是企业间借贷的一种变通方式，不违反国家法律规定。但需要注意的是，《中国银监会办公厅关于进一步规范企业集团财务公司委托业务的通知》(银监办通〔2007〕186号)规定，财务公司应在所属企业集团成员单位之间办理委托贷款及委托投资业务;财务公司应对委托贷款或委托投资的对象、用途进行全面审查，防止因委托贷款或投资投向手续不全、不符合国家政策而带来法律风险和政策风险。因此，可通过银行、财务公司等金融机构委托贷款进行融资。
四、信托计划融资
房地产信托融资有信托贷款(信托投资公司通过推出信托计划募集到资金后贷给房地产企业)、股权投资信托(信托投资公司通过募集资金对房地产开发商阶段性持股使大型开发项目得以顺利进行)、财产信托优先受益权转让(房地产企业将其开发的房地产设立财产信托，并设立优先受益权，由信托投资公司作为受益权转让代理人，通过对投资人发行受益权凭证的形式将该优先受益权转让给社会上的投资人，以此来募集资金)等形式。信托计划融资受到国家产业政策的影响较小，随着《信托公司管理办法》及《信托公司集合资金信托计划管理办法》的出台，加之取消了信托份额和额度的限制，目前，该种融资模式的应用越来越广泛。
五、联营融资
根据《民法通则》和最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》(法(经)发<1990>27号)联营分为法人型联营(成立新的法人)、合伙型联营(成立非法人组织)、协作性型联营(基于协议，不成立实体)。房地产领域的联合竞买、联合开发属于联营性质，也是一种融资方式。这种融资方式法律关系复杂，需要注意的是：
(1)联营合同中的保底条款因违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，属于无效。联营企业发生亏损的，联营一方依保底条款收取的固定利润，应当如数退出，用于补偿联营的亏损，如无亏损，或补偿后仍有剩余的，剩余部分可作为联营的盈余，由双方重新商定合理分配或按联营各方的投资比例重新分配。
(2)企业法人、事业法人作为联营一方向联营体投资，但不参加共同经营，也不承担联营的风险责任，不论盈亏均按期收回本息，或者按期收取固定利润的，是明为联营，实为借贷，违反了有关金融法规，应当确认合同无效。除本金可以返还外，对出资方已经取得或者约定取得的利息应予收缴，对另一方则应处以相当于银行利息的罚款。
(3)金融信托投资机构作为联营一方依法向联营体投资的，可以按照合同约定分享固定利润，但亦应承担联营的亏损责任。
除上述融资途径，还有上市融资、债券融资、BOT、TOT、ABS、BLT等途径，每种融资途径的特点不同，遵守的“游戏规则”不同，融资的成本和规模不同，具体要结合房地产项目本身和项目融资方的情况以及国家的法律法规政策环境而定。
出自房地产会计网，原文地址：