一、房地产行业纳税筹划现状
目前, 我国对纳税筹划方面的理论研究还存在不足, 对务实方面的探讨也比较缺乏。在实际工作中, 房地产企业还存在企业经营中如何进行纳税筹划, 以及采用什么样的纳税方法和未来发展中需要掌握哪方面的节税点等相关问题。伴随着我国税收制度的逐步完善, 纳税筹划在房地产开发行业, 甚至在各行各业都显得越来越重要。但目前我国房地产行业对纳税筹划研究并不十分乐观, 甚至还有一部分房地产企业对纳税筹划的认识不足。但房地产行业业务种类繁多, 纳税筹划的必要性越来越重, 进一步促进了我国对房地产行业的纳税筹划的研究。
一方面, 国外的纳税筹划的由来已久, 所以我国外资房地产企业的纳税筹划意识要比内资房地产企业强得多;另一方面, 对于民营房地产企业来说, 是想通过纳税筹划来得到属于自己的利益, 所以他们敢在纳税筹划上进行大胆的尝试。但国有房地产企业就不一样了, 他们则认为不管税的多少都是国家的, 从而不重视纳税筹划的工作。
我国房地产企业在进行纳税筹划时, 更多的是短期行为, 节税当期, 目光短浅, 简单盲目的规避税负。通常只是一味地降低税负, 并没有考虑到企业的长期发展利益, 为了眼前的利益偷税漏税, 影响企业的可持续发展。房地产企业应当通过熟悉了解更多的税收优惠政策, 巧妙地运用并且联系到实际业务中来, 合理的规避税负。
二、房地产行业纳税筹划目标
对于房地产行业来说, 纳税筹划的最优目标就是通过一定的方法, 在国家税收法规制度的要求下, 达到最低税负的目标。也就是实现降低企业税收风险和承担最低税负的一个平衡。
纳税筹划的业务不同, 目标也就不同。纳税筹划目标之间的关系影响着纳税筹划的形成与实施。纳税筹划考虑的首要原则就是企业价值最大化, 如果在具体实施纳税筹划时, 并没有实现企业价值最大化, 此项纳税筹划方案就需要予以调整。但是, 企业价值最大化在实际筹划中有着一定的局限性。因此, 在纳税筹划实务操作时, 企业价值最大化仍然作为纳税筹划的最高目标, 其他目标要达到最优平衡点。
三、房地产行业纳税筹划策略
(一) 筹资活动的纳税筹划
资金是房地产开发企业的命脉, 所以筹资活动在房地产开发行业的具体业务中有着举足轻重的地位, 筹资渠道和筹资方法影响着税收, 得到不同的预期收益。
另外, 延迟纳税也可以延长资金的利用时间, 从而增加收益, 降低资金筹措费用。可以通过采用不同的收款方式, 签订不同的销售合同等方法来延迟纳税。
企业各种资本之间的比率关系及构成就是企业的资本结构。在筹资的纳税筹划中, 资本结构是筹资纳税筹划的最核心框架, 纳税筹划的主要任务是寻找一个最佳的资本结构。同时房地产企业在筹资时必须要注意筹资的财务杠杆效应。当息税前收益大于债务成本总额时, 则它的节税效果同负债比率的大小成正比例变动。
案例:某房地产制定了五套方案, 打算筹资9000万元。资本结构方案如下表所示:
资料来源:根据相关资料整理获得
由上可知, A采用了企业内部消化的方法筹资, B、C、D方案采用了负债的筹资方式。而A方案依靠权益资本筹资的方法收益低, A方案的资本收益率和普通股每股收益额低于负债筹资方案。因此, 当息税前收益率大于债务资本成本时, 应增加债务, 反之减少。总之, 在进行纳税筹划的过程中, 要把控制企业的财务风险和降低纳税成本紧密结合起来, 找到企业最优负债, 将税负降到最低, 并要同时实现企业股东财富最大化的资本结构。
(二) 投资活动的纳税筹划
投资活动指投资者当期投入一定数额的资金而在未来获得回报的行为。房地产企业适当地进行投资活动, 可以提高更多的收益, 提升其竞争实力。企业在考虑投资风险和投资收益的同时, 也应当考虑到相关税收的差别。根据不同地域位置对税收规定的不同, 从而进行投资方面的纳税筹划, 可以实现税后利润最优化。
(1) 企业组织形式的纳税筹划。公司的组织形式主要分为股份有限公司、合伙企业、独资企业。不同的组织形式, 国家有不同的税收政策, 合伙企业和个人独资企业以非法人资格缴纳个人所得税, 而股份有限公司和有限责任公司则以税后利润缴纳企业所得税。可以利用不同的组织形式进行纳税筹划。
(2) 投资方式的纳税筹划。企业的投资方式可分为间接投资和直接投资。公司股票和公司债券多为间接投资, 间接投资的收益有很多优惠和免税政策, 直接投资在纳税筹划空间上更大, 公司在投资方式的选择时, 可以进行纳税筹划。
(3) 投资出资方式的纳税筹划。企业投资可以有多种出资形式, 可以用货币出资, 也可以以厂房、机器设备出资, 还可以以知识产权、专利权、商标权等无形资产进行出资, 固定资产出资中, 不动产需要办理产权转移手续, 不同的出资形式, 税法的税收政策也有很大的差异, 不同的企业应当综合考虑自己企业的综合实力和需求, 选择适合自己公司的出资形式, 进而达到税收最低的目的。以达到通过选择不同投资出资方式进行纳税筹划的目的。
(三) 经营活动的纳税筹划
(1) 开发建设阶段的纳税筹划。主要包括:设备采购方式的纳税筹划和成本分摊的纳税筹划, 对采购方式和成本分摊的方法的选择, 会直接影响到税收支出。例如:《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》对成本分摊进行核算和计量做了规定。对房地产而言, 大部分成本是共同成本, 不能直接分摊到各个对象上, 成本分摊方法的不同, 企业所得税的支出也会不同。所以需要企业对各种分摊方法进行仔细测算和评估, 找到最有效的分摊方法, 从而减少企业所得税的支出。
(2) 销售阶段的纳税筹划。包括三部分: (1) 销售方式的纳税筹划, (2) 销售价格的纳税筹划, (3) 销售收入的纳税筹划。房地产企业在销售方式的纳税筹划中, 除了直接销售方式外, 还有两种销售方式, 一是转让子公司股权方式, 二是向购买方投资方式。对于房地产企业而言, 由于我国在土地增值税中的特殊优惠政策, 所以销售价格与企业的最终收益不一定成正比。近几年来由于房地产价格普遍上涨, 房地产企业开发建设周期比较长, 建筑安装成本高。投入成本、土地成本与房地产销售收入相差悬殊, 促使房地产行业获得较大的增值额。
(3) 保有阶段的纳税筹划。房地产行业自有物业是房地产公司的可持续发展能力和增值潜力的提现。长期持有物业是房地产企业发展的战略方向, 是房地产行业逐渐向“长期自持物业”的战略转型。快速发展物业管理公司, 还可以不断提升利润的空间。在实现投资收益的同时, 也为纳税筹划另辟蹊径。在单一的企业组织形式下, 很难进项纳税筹划, 多项目发展更有利纳税筹划的实施。
(四) 利润分配活动的纳税筹划
企业实现了利润, 需要缴纳所得税, 利润实现的时间和利润分配的时间都可以作为纳税筹划的出发点。企业利润分配的基数是取决于当期的利润总额, 也就是说利润总额扣除所得税后的净利润。企业可以通过许多途径来对利润总额进行纳税筹划。例如: (1) 保留抵税区的利润不分配, 减轻投资者的税负, (2) 利用股息所得与资本利得的差异进行纳税筹划, (3) 股份公司可以通过追加投资的方法, 不分配利润, 来减少当期税收。
摘要：房地产行业是我国经济中的重要行业, 它的发展关系到我国经济的稳定发展。同时也关系到整个市场经济的持续发展。而纳税筹划又是房地产企业成本的重要成分, 所以对房地产企业的纳税筹划研究很有必要。本文通过对房地产行业现行纳税情况研究分析, 得出纳税筹划目标, 最后从筹资活动、投资活动、生产经营活动进行纳税筹划, 并构建纳税筹划的策略框架, 同时运用到实践中。
关键词：房地产企业,税收筹划,纳税筹划策略
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