第一篇：法律意见和法律意见书
房屋租赁相关法律和意见
房屋租赁相关法律问题
许多人也许会有这样的误解：房屋租赁相比买卖要简单很多，基本上没有太多需要关注的问题，甚至有不少人认为租赁合同都可有可无。
实际情况却恰恰相反，由于房屋租赁中承租人并非房屋所有权人，他仅从所有权人处取得有限的使用权，因此在租赁期限内，承租人的房屋使用范围、相关设施的使用及费用承担均应有明确约定。而对于房东而言，毕竟租赁期限内房屋已脱离自己的实际掌控，如何确保自己的租金收益，同时又保护房屋不被人为损坏，避免租客违约提前退租后“人去楼空”的被动情形，这些问题都需要租赁双方事先达成共识并制定相应措施。笔者根据实践中的有关实例，对房屋租赁中可能涉及到的典型法律问题作一概括，希望对读者有所帮助。
一、确定租赁双方当事人身份首先，需要确定当事人是个人还是公司。若以公司身份作为出租人或承租人，租赁合同必须体现该租赁行为是公司行为，否则一旦出现问题，就很难向个人追究原本应由公司承担的法律责任。其次，承租人应当依据产权证上记载的权利人，或与该房屋产权证上记载的权利人签订租赁合同的合法承租人，来确定与其签订租赁合同的相对人是否确有出租该房屋的权利。若承租人与实际上并无出租权的人签订租赁合同，则该合同须经有权出租人的认可，在此之前该租赁合同的效力尚未确定。若未经认可，承租人则可能面临缺乏有效合同的不利处境。
二、确定房屋类型房屋类型基本分为居住用房和非居住用房两种。承租人应根据需要选择相应类型的房屋承租。特别需要提醒的是，如果该承租房屋需用于办公，则必须选择非居住用房。因为如果涉及办理营业执照，只有房屋类型为非居住用房的，工商行政管理部门才会核发营业执照。具体房屋类型需根据产权证上的记载确定。另外，确定房屋类型并选择相适应类型房屋租赁后，在租赁期间内承租人不得擅自改变该房屋用途，否则将视作违约行为。例如，居住用房不得擅自改变为非居住，除双方同意外还需取得有关部门的批准。
三、租金的支付时间及方式通常大多数人认为，就租金数额达成一致后就万事大吉了。其实租金的支付时间及支付方式，同样具有举足轻重的地位。出现承租人拖欠租金的情形时，事先约定有支付时间就显得尤为重要。这样，出租人就有权自该支付时间起向承租人加收滞纳金。(对于滞纳金数额若有约定，则依据双方约定;若双方未有约定，根据《上海市房屋租赁条例》第23条规定，以拖欠租金额的日万分之四计收)另外，法律规定承租人无正当理由未支付或者延期支付租金达一定期限的，出租人有权解除租赁合同。法律允许双方当事人自行约定该期限，若无约定，《上海市房屋租赁条例》第23条规定为累计超过6个月。至于租金的支付方式，包括现金、支票或银行转账等，承租人应依照双方约定的支付方式支付租金。
四、租赁保证金为确保承租人能够合理、善意地使用房屋，并按时支付租赁期间应承担的各项费用，双方可于租金之外另行约定租赁保证金，即俗称的押金。押金通常为一到三个月的租金。租赁关系终止时，租赁保证金可用于抵冲依合同约定由承租人承担的各项费用，剩
余部分应返还承租人。在出现承租人提前退租、拖欠相关费用等情形时，允许出租人先行以租赁保证金抵冲相关费用，这对于出租人较为公平。
五、租赁登记的重要性租赁合同经双方签字盖章后即行生效，但承租人应于之后要求将该租赁合同至房屋所在地的区(县)房地产交易中心做备案登记，至此该租赁关系才能产生对抗第三人的效力。签订租赁合同后，该合同于双方当事人之间固然有效，但如果此前于该房屋上已实际存在租赁关系或此后房东另行与他人设定租赁关系，且若该租赁关系经过备案登记，则承租人无法对抗已经过备案登记的租赁关系承租人，即实际由经过备案登记的承租人取得承租权。
六、转租关系中承租人应注意的问题房屋的合法承租人在一定条件下有权全部或部分出租该房屋，此种出租行为即为转租。但转租在租赁范围、时间等方面在很大程度上受到所有之前租赁合同的限制，即转租的租赁条件不得大于作为本次出租人即上手承租人于上手租赁合同中取得的租赁条件，主要指租赁范围、时间等，超出部分无效。另外在转租房屋时，需要取得所有上手同意本次转租关系的证明，该同意证明可以采用两种形式：上手租赁合同中已约定承租人有转租权或者所有上手直接对本次转租提供同意证明。若未取得所有上手对此次转租的上述任何一种同意证明，未同意转租的上手随时有权解除与其存在租赁关系的承租人之间的租赁合同，则此后所有转租关系均将被相应解除。
最后，对于租赁期限内相关附属设施、设备的使用，房屋的维修责任及相关费用的承担，承租人是否有权对房屋进行装修，及待租期届满时增添的设施、设备的归属、补偿问题等，双方也应有明确约定，以防在出现争议后相互扯皮的现象。
首先要签定租赁合同，签合同时应注意事项：
1、查看出租人的房产证明和有效身份证明
2、签订租房合同时，应问清房租包含的内容，水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担。
3、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用。
4、明确租期、房租的付款时间和付款方式 。
5、问清屋内家具、电器、其他设施的使用是否额外收费，由谁来承担维修费用。
6、应对能否转租做出约定。
7、要明确违约责任和违约的补偿标准。
8、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况。其次，根据规定，租赁合同签定后要去房产管理部门办理登记备案手续。不过，出租方一般不太愿意办理，因为要交纳一些费用。
目录
概述
法律责任及注意事项
房屋租赁合同样本
使用说明
房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。房屋租赁合同内容主要包括房屋地址、居室间数、使用面积、房屋家具电器、层次布局、装饰设施、月租金额、租金缴纳日期和方法、租赁双方的权利义务、租约等。
承租人的权利在承租期内占有、使用房屋。租期届满后，原承租人优先继租。承租人的义务正当使用承租的房屋，按合同规定交付租金，在租期届满时将原房完好返还出租人。
出租人的权利是监督合理使用房屋，按合同收取租金，在租期届满后收回出租的房屋。其义务是将出租的房屋按合同规定交付承租人使用，并定期对房屋及设施进行检查、维修，保证承租人使用。出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。
(一) 合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
(二) 房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有权证的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)权属有争议的;(5)属于违法建筑的;(6)不符合安全标准的;(7)已抵押，未经抵押权人同意的;(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
(三) 房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。
(四) 是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。出租人：(简称甲方) 身份证号码：
承租人：(简称乙方) 身份证号码：
根据有关法律规定，经协商，甲、乙双方共同签订本租赁合约，达成以下协议并共同遵守。
1、甲方同意将珠海市 房一套，租给乙方作居住使用。租期为 个月，从 年 月 日至 年 月 日止。
2、该房屋月租金为人民币 元( 元整)，并在每月 日前将当月租金交清。
如拖欠租金达10天以上，视乙方违约，甲方有权收回该住宅，并没收押金。
3、签订本租赁合约时，乙方须向甲方缴交人民币 元( 元整)，作为履约保证金和财物押金。合同期满后，如乙方无违约或把房内财物丢失、损坏等情况，甲方须如数退回押金给乙方。
4、租赁期间，该住宅的出租管理费由 方负责缴纳，有线电视费、水电费、电话费及小区管理费等应由 方全部负责。
5、乙方应维护该房清洁卫生，注意防火、防盗等到安全防范，不得在房内做任何违法行为，否则由此带来的后果由乙方负责。
6、甲方承担该房屋工程质量及维修责任。乙方在室内装修时须得到甲方的同意，但不能改变房屋的墙体、结构及用途，乙方故意或过失造成该房及配套设施、财物损坏或丢失，应恢复其原状或赔偿经济损失。
7、租赁期间，甲方要收回房屋，必须提前壹个月书面通知乙方，并双倍返还乙方租房押金;如乙方需退房，必须提前壹个月书面通知甲方，经甲方同意所交押金退回。未经甲方同意，乙方提前解除合同，甲方有权没收押金。
8、如合同期满，乙方有权优先租赁的权利;租赁期满后，乙方应将房屋交回甲方使用，并缴清负责的费用，经双方移交无误，甲方须退回押金经乙方。
9、配备用品： 。
10、补充事项： 。
11、本合同一式二份，具同等法律效力，双方签字之日起生效。
12、双方共同确认本合同于 年 月 日签订于珠海市。
甲方：(代表签字) 乙方(代表签字)
联系电话： 联系电话
1、《房屋租赁合同》、《房屋承租居间合同》推荐文本为中国消费者协会委托北京汇佳律师事务所拟定，为建议使用。
2、凡承诺使用《房屋租赁合同》、《房屋承租居间合同》推荐文本的经营者，有义务应消费者的要求使用。
3、选择 “ 争议解决 ” 方式中提请仲裁方式时，应填写所选择仲裁机构的法定名称。
4、《房屋租赁合同》、《房屋承租居间合同》推荐文本中相关条款，在符合国家法律规定的前提下，考虑消费者与经营者双方的合法权益，结合实际需要可能做出修改。
第二篇：关于加强和改进法律援助工作的意见
各省、自治区、直辖市司法厅(局)，新疆生产建设兵团司法局、监狱管理局：
为认真贯彻落实党的十七大和十七届三中全会精神，进一步做好新形势下法律援助工作，努力为"保增长、保民生、保稳定"服务，现就加强和改进法律援助工作提出如下意见。
一、进一步增强做好新形势下法律援助工作的责任感和使命感
(一)充分认识做好新形势下法律援助工作的重要意义。党的十七大明确提出加快推进以改善民生为重点的社会建设，着力保障和改善民生，为法律援助工作发展提供了难得的发展机遇。同时，随着依法治国基本方略的实施，公民法律意识不断提高，法律服务需求日益增长，困难群众的法律援助需求也随之大量增加。做好新形势下法律援助工作，是深入贯彻落实科学发展观的必然要求，是保障和实现社会公平正义的必然要求，是贯彻落实中央"保增长、保民生、保稳定"决策部署的必然要求。各级司法行政机关一定要从政治和全局的高度，进一步增强做好新形势下法律援助工作的责任感、使命感，抓住机遇，迎接挑战，推进法律援助工作深入发展。
(二)全面把握加强和改进法律援助工作总的要求。当前和今后一个时期法律援助工作总的要求是：认真学习贯彻党的十七大和十七届三中全会精神，坚持以邓小平理论和"三个代表"重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，认真贯彻中央"保增长、保民生、保稳定"的决策部署，全面贯彻实施《法律援助条例》，坚持围绕中心、服务大局，坚持以人为本、服务为民，努力维护困
难群众合法权益，不断扩大法律援助覆盖面，努力提高法律援助工作质量，大力加强法律援助机构和队伍建设，大力加强法律援助经费保障能力建设，大力加强法律援助工作制度建设，坚持和完善中国特色社会主义法律援助制度，推动法律援助事业又好又快发展，为保障社会公平正义、促进社会和谐稳定、促进经济平稳较快发展作出新的更大贡献。
(三)进一步明确加强和改进法律援助工作总的目标。当前和今后一个时期法律援助工作总的目标是：法律援助覆盖面进一步扩大，提供能力进一步增强，更好地满足困难群众的法律援助需求;法律援助网络进一步健全，质量进一步提高，为困难群众提供更加优质高效的法律援助服务;法律援助经费投入进一步增加，基础设施进一步完善，物质保障水平明显提高;法律援助队伍进一步壮大，法律援助工作者政治业务素质进一步提高，法律援助工作水平显著提高。
二、着力提高新形势下法律援助工作水平
(四)进一步做好为困难群众及特殊群体提供法律援助的工作。积极为符合条件的困难群众提供诉讼和非诉讼代理，帮助他们依法维护自身合法权益，促进解决涉及基本生存、生产生活方面的问题，当前要特别围绕特殊群体的法律援助需求，努力做好下岗失业人员、零就业家庭、返乡农民工等法律援助工作。认真办理好刑事法律援助案件，做好盲聋哑人、未成年人以及可能被判处死刑的被告人的刑事指定辩护工作，依法为经济困难的刑事案件当事人提供辩护和代理，维护犯罪嫌疑人、刑事被告人和被害人的诉讼权利。广泛开展法律援助咨询服务，切实做好法律援助专线咨询工作，为群众解疑释惑。
(五)不断扩大法律援助覆盖面。全面、准确了解困难群众在民生问题方面的法律需求，推动地方政府根据当地经济社会发展水平，不断扩大法律援助覆盖面。鼓励、支持有条件的地方，综合考虑公民法律援助需求、法律援助资源状况等因素，适度放宽法律援助经济困难标准，逐步降低法律援助门槛。适应困难群众的法律援助需求，按照权利保护优先顺序和需求迫切程度，将就业、就医、就学、劳动报酬、社会保障等与民生问题紧密相关的事项，纳入法律援助补充事项范围。推动政府建立法律援助"三项标准"动态调整机制，促进法律援助工作与经济社会协调发展。
(六)健全完善法律援助便民措施。建立健全法律援助便民服务窗口，扩大基层法律援助服务网络覆盖范围，拓宽法律援助申请渠道。简化法律援助受理审查程序，为符合条件的特定困难群体发放法律援助卡(证)，免除经济困难审查，对情况紧急的案件，可以先行受理，事后补办手续。建立完善法律援助异地协作机制，方便群众异地申请获得法律援助，降低群众维权成本。选择有利于受援人的服务方式，减轻讼累，提高服务效果。
(七)切实提高法律援助工作质量和效率。依据《法律援助条例》规定，完善法律援助受理、审批、指派、承办等各个环节的工作程序、工作制度和服务标准，提高法律援助规范化水平。严格按照最高人民法院和司法部联合印发的《关于充分保障律师依法履行辩护职责确保死刑案件办理质量的若干规定》，指派具有刑事案件出庭辩护经验的律师担任死刑案件的辩护人，确保辩护质量。健全完善法律援助服务质量监督机制，建立健全服务质量检查公布制度、质量跟踪检查制度、投诉处理制度，探索建立法律援助服务质量评估体系，提高办案质量。推行限时办结制度，按照规定期限，及时办理法律援助案件，提高法
律援助工作效率。加快法律援助信息化建设，以信息资源的整合与开发利用为重点，全面提高法律援助管理效率和服务水平。
(八)全力维护社会和谐稳定。坚持把维护社会和谐稳定作为第一责任，充分发挥法律援助工作在党和政府主导的维护群众权益机制中的积极作用，在党委和政府的领导下，努力做好化解社会矛盾纠纷的工作，促进社会和谐稳定。坚持把调解优先原则落实到法律援助工作中，在办理法律援助案件时，根据案情需要，引导当事人采取调解、和解等非诉讼方式解决纷争，化解矛盾。在法律咨询、案件办理等工作中开展法制宣传教育，引导公众理性表达利益诉求，依法维护自身合法权益。认真办理食品药品安全和生产安全等社会敏感性、群体性案件，准确把握国家有关政策，加强与相关部门的协调配合，妥善处理，依法维护受害人合法权益。积极参与处理涉法涉诉信访案件，有效疏导化解矛盾纠纷。做好舆情分析工作，及时向党委政府和有关部门提供决策依据，努力促进从源头上解决问题。
(九)积极服务农村改革发展。把服务"三农"放在更加突出的位置，适应农村法律援助需求量不断增加的趋势，采取有效措施，及时为农民、农民工提供法律援助服务，促进农民增收、农业发展和农村进步。重点做好涉及农村土地承包经营权流转、农村土地征用、资源纠纷和拖欠农民工工资、工伤赔偿等的法律援助工作，促进农村社会和谐稳定。探索建立法律援助与人民调解等其他纠纷调处手段的衔接机制，增强农村法律援助服务的实际效果。
三、提高法律援助经费保障能力
(十)加大法律援助经费财政投入力度。继续推动地方政府将法律援助经费列入同级政府财政预算，加大投入力度，建立法律援助经费动态增长机制。推动建立中央和地方按比例分担的法律援助经费保障体制，设立省级法律援助专项资金，推动中央和省级财政加大对贫困地区经费支持力度，提高贫困地区法律援助经费保障水平。
(十一)多渠道筹集法律援助资金。不断拓宽法律援助经费筹措渠道，鼓励社会各界自愿捐资支持法律援助。积极发挥中国法律援助基金会和地方法律援助基金会的作用,探索建立社会化法律援助资金筹措机制，增强筹资能力,扩大可用资金规模，努力为更多的贫困地区法律援助工作提供支持。
(十二)加强法律援助经费使用管理的监督。加强对法律援助经费使用管理的监督，建立完善内部监督机制，加强审计监督，加大司法行政系统纪检监察机关监督力度，畅通监督渠道，主动接受社会监督，坚决防止并严肃查处侵占、截留和挪用法律援助经费的行为，确保专款专用，确保资金使用安全。
(十三)加快法律援助机构业务用房和办案设施建设。抓住各地积极落实中央扩大内需一揽子计划的有利时机，推动将法律援助业务用房、办案设施和法律援助专线等基础设施建设纳入投资建设规划，促进解决县区、地市法律援助机构业务用房紧张和基层法律援助办案设备紧缺的问题。
四、全面加强法律援助队伍建设
(十四)切实加强思想政治建设。把思想政治建设放在首位，坚持用马克思主义中国化最新成果武装头脑，坚持不懈地用社会主义核心价值体系教育广大法律援助人员。在法律援助工作队伍中开展深入学习实践科学发展观活动，
认真学习和深刻领会科学发展观的科学内涵、精神实质和根本要求，切实增强贯彻落实科学发展观的自觉性和坚定性。深入开展"大学习、大讨论"活动，进一步坚定广大法律援助人员的政治信念，坚定不移地做中国特色社会主义的建设者、捍卫者。深入持久地开展社会主义法治理念教育，使广大法律援助人员进一步端正执业理念、规范执业行为，打牢服务为民的思想根基。引导广大法律援助人员坚持中国特色社会主义法律援助制度的本质属性，始终做到党在心中、人民在心中、法在心中、正义在心中，始终坚持党的事业至上、人民利益至上、宪法法律至上，努力实现法律效果、社会效果和政治效果的统一。
(十五)切实加强业务能力建设。认真学习法律政策知识和法律实务知识，更好地适应法律援助工作的专业化要求，不断提高依法执业能力。熟悉群众工作特点，把握群众工作规律，学会做群众工作，切实提高联系群众、服务群众、引导群众的本领，不断提高群众工作能力。增强政治意识和大局意识，准确把握处置突发事件的原则方法，依法参与突发事件的处理，不断提高应对突发事件的能力。加大法律援助队伍培训力度，落实各项培训制度，制定法律援助教育培训规划，加强培训教材、师资、经费等基础建设，提升培训效果，不断提高法律援助队伍服务水平。
(十六)切实加强作风和行风建设。教育引导法律援助人员牢固树立群众观念，带着对群众的深厚感情开展法律援助工作，保持与群众的血肉联系，倾听群众呼声，关心群众疾苦，注重疏导群众情绪，维护受援人合法权益。教育广大法律援助人员依法执业，牢固树立宪法意识和法律意识，自觉遵守宪法和法律，正确理解和运用法律，依法维护受援人合法权益。强化责任意识，脚踏实地，真抓实干，努力办理好每一个案件，处理好每一件事情。大力倡导无私
奉献精神，立足本职，尽职尽责，切实帮助困难群众解决实际问题。大力加强职业道德教育，强化执业纪律，把公正、廉洁作为最基本的职业道德，始终保持高尚的道德追求，树立和弘扬优良作风，坚决防止和杜绝办理法律援助案件收取财物、或假借办理法律援助案件之名从事有偿服务等严重违反职业道德和执业纪律的行为。
五、切实加强对法律援助工作的组织领导
(十七)把法律援助工作摆在更加重要的位置。各级司法行政机关要充分认识做好新形势下法律援助工作的重要性和必要性，切实把法律援助工作摆上更加重要的位置，列入议事日程，加强组织领导。要积极主动地向党委、政府汇报法律援助工作情况，进一步争取党委、政府的重视和支持，争取将法律援助工作列入当地党委、政府为民办实事项目，把法律援助事业纳入各地经济和社会发展规划，把法律援助纳入党和政府主导的维护群众权益机制，把法律援助经费纳入同级政府财政预算。深入研究法律援助工作的重要理论和实践问题，认真解决法律援助工作遇到的实际困难和问题。建立和落实工作责任制，建立健全抓落实的工作机制，确保法律援助工作的各项任务和措施落到实处。认真学习贯彻中央关于深化司法体制和工作机制改革精神，在有关部门的支持下，扎实做好法律援助工作改革的各项任务，坚持和完善中国特色社会主义法律援助制度。
(十八)切实履行监管职责。根据国务院2008年批准的司法部"三定"方案精神，结合实际，建立健全组织机构，进一步理顺法律援助工作管理体制，配齐配强管理人员，确保更好地履行监督管理职责。加强对法律援助机构的监督和管理，保证其严格按照《法律援助条例》规定的范围和程序，为受援人提供
优质高效便捷的法律援助;督促律师等法律服务人员自觉履行法律援助义务，指导律师协会积极协助法律援助的实施;鼓励引导律师事务所、公证处、司法鉴定机构等法律服务机构减免服务收费，探索建立法律援助与公证、司法鉴定服务衔接机制，努力满足困难群众的法律服务需求。支持社会组织开展与其能力相适应的法律援助活动，加强对社会组织和志愿者参与法律援助工作的监督和管理，依法规范机构设置，严格职业准入标准，规范法律援助服务，维护法律援助秩序。加强法律援助人才队伍建设，健全人才培养、竞争、考核、评价和奖励机制，逐步建立一支高素质的法律援助人才队伍。按照《司法部关于法律援助事业"十一五"时期发展规划》的要求，加快制定法律援助配套规章，对办案程序、质量控制、经费使用、人员管理等方面作出规定，不断提高法律援助规范化管理水平。
(十九)加强与相关部门的协调配合。大力加强与编制、人事、财政、发改委等部门的协调，积极争取支持，帮助解决法律援助工作中遇到的实际困难和问题。大力加强与公检法部门的协作配合，完善民事诉讼法律援助与司法救助的衔接机制和刑事诉讼法律援助中公检法司部门的配合工作机制，使各部门在法律援助工作中的衔接配合有序通畅。探索建立规范化、制度化的工作衔接机制，把发挥法律援助机构自身职能作用与争取相关部门的支持配合结合起来，努力形成工作合力，共同做好法律援助工作。
(二十)进一步加大宣传工作力度。采取多种形式，广泛宣传党中央、国务院有关法律援助工作的重要部署和举措，宣传法律援助工作在维护社会稳定、促进经济社会发展、服务人民群众和国家法治建设中的重要地位和作用，宣传司法行政机关推进法律援助工作的措施和成效，让社会各界更多地了解支持法
律援助工作。大力宣传法律援助工作先进典型，展现新时期法律援助工作者的良好形象和精神风貌。创新宣传形式，拓宽宣传渠道，增强法律援助宣传工作的针对性、实效性，营造有利于法律援助事业发展的社会氛围。
司 法 部
二00九年七月十日
第三篇：法律意见书
新疆恒达律师事务所(以下简称“本所”)就乌鲁木齐市天山区解放南路258号宝享商务港所有权转移一事依据现行法律、政策进行了专项论证。现出具本法律意见书，仅供参考。
一、新疆宝亨商务港地理位臵概述
新疆宝亨商务港位于乌鲁木齐全市人口集中的一个行政区也是乌鲁木齐的政治、经济、商贸、文化、科技、教育、金融中心的天山区。其天山区得天独厚的地理位臵,东临建中路，西临解放路，南临宝享大厦，北临乌鲁木齐市中医院,位于南门商圈。周边有金融一条街、二道桥商圈，商业规模和繁华程度较高，地理位臵优越。距火车南站3.5公里,距乌鲁木齐国际机场20公里,区域内有1路、101路、60路、104路、17路等几十条公交线路交通十分便利。周边医院、学校、购物场所等配套基础设施完备，居住环境良好。
二、宝亨商务港建筑本体现状概要
宝亨商务港开发商为原兵团农行下属的新疆金穗房地产开发公司(以下简称“金穗房产”)，原名“金穗综合楼”于2001年11月竣工。该项目为高层商住楼，框架剪力墙结构，总层数为三十四层，其中地下二层，地上三十二层，总建筑面积36721.51平方米。宝亨商务港为高层商业综合楼。商业用房为地下二层，地上一至六层;设备层为第七层;住宅为八至三十层，住宅电梯间为三十一;水箱间为三十二层。
宝亨商务港占地范围内的土地所有权属国家所有，原开发商新疆金穗房地产开发公司以有偿出让的方式取得该土地使用权，土地用途为商住用地 。
三、宝亨商务港所有权变动
2001年11月工程竣工后,由于新疆金穗房地产开公司无力支付工程款，乌市中院于2003年对该房地产进行公开拍卖，新疆民街旅游有限公司(以下简称“新疆民街”)于2003年8月8日以6500万元竞买成交。
由于该工程本体用于对中国银行新疆维吾尔自治区分行、中国农业银行新疆生产建设兵团分行营业部到期贷款的清偿。新疆维吾尔自治区高级法院于2004年11月9日作出裁定，并于2004年11月19日向金穗房产、新疆民街发出执行通知书，责令金穗房产、新疆民街依法履行生效法律文书所确定的给付义务。
金穗房产、新疆民街未能按期履行，吐鲁番地区中级人民法院将新疆维吾尔自治区高级法院查封的位于乌鲁木齐天山区解放南路258号的宝亨商务港，依法进行委托评估，评估价为9052.87万元。经征求债权人中国银行新疆维吾尔自治区分行、中国农业银行新疆生产建设兵团分行营业部的同意以物抵债，确定以物抵债财产价值为6215.9312万元。
2006年12月12日、26日吐鲁番地区中级人民法院作出裁定，中国银行新疆维吾尔自治区分行、中国农业银行新疆生
产建设兵团分行营业部为申请执行人，金穗房产、新疆民街为被执行人。该房地产的地下一层、二层的一半，地上三层、六层、八层、14层、20层、24层，价值为23944533元的财产，由中国农业银行新疆生产建设兵团分行营业部所有[(2004)吐中执字第132-150号];其余价值38214779元的财产，由中国银行新疆维吾尔自治区分行所有[(2004)吐中执字第131-150号]。中国银行新疆维吾尔自治区分行所有的宝亨港财产部分，目前由广州银辉资产服务有限公司负责处臵。
该房产土地使用证由金穗房地产开发公司以出让方式取得，并办理完毕，该房地产近年来未按法律程序多次变更产权所有人，现土地使用权证仍在金穗房产名下。
四、宝亨商务港建设审批事项
该房产工程本体施工完毕，经勘察、设计、建设、监理、施工单位五方验证，但因超规划施工至今未能实施整体竣工验收，故无法办理房屋所有权证书。
规划部门对规划评审后核发的《建设用地规划许可证》，建筑物本体为框剪结构、三十层、建筑面积28900平方米。现本体施工完毕后竣工验收报告为框剪结构、三十四层、建筑面积37349平方米。
该建筑物建设、施工按原规划取得乌建施许字[1996]第740号施工许可证，该建筑存在超规划建设，超建约8000平方米，此超建部分向原规划部门提出申请办理审批手续。
五、宝亨商务港现有商业价值及升值前景
2005年3月10日新疆精宏房地产估价所对该房地产估价为9052.87万元。此估价范围包括地下一层、二层车库及库房建筑面积3469.63平方米,地上三层至六层商业用房建筑面积9139.12平方米和地上八层至三十层住宅楼建筑面积17185.33平方米(19340.39平方米扣除第三人所有16套住宅面2155.06平方米)及附属物。
目前解放南路街道，该地址属于1级地,宝亨商务港所处地段同一土地级别，建筑类型为高层的新建商品住宅平均交易价格，均价为6750元/平米。
乌鲁木齐的房价依然有可上升的空间,目前的房价在全国来说，仍然比较低，只是涨幅将有所放缓。
六、现有法律风险
1、出让主体有待明确
建筑物本体经过拍卖、司法执行程序，所有权人的明确直接关系转让能否成立，否则，将导致受让人的巨大经济损失。
现有资料表明中国银行新疆维吾尔自治区分行、中国农业银行新疆生产建设兵团分行营业部作为人民法院生效法律文书确认，并经人民法院强制执行程序取得所有权。故该房产的所有权转让应对上述所有权人予以确认并取得其是否同意转让的书面确认函。
2、超规划建设的风险
超规划建设必须经规划部门审批后方能取得竣工验收备案并办理产权证书。
现行《中华人民共和国城乡规划法》第64条规定,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。第67条，建设单位未在建设工程竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门县人民政府城乡规划主管部门责令限期补报;逾期不补报的，处一万元以上五万元以下的罚款
七、法律意见
1、从司法机关取得建筑物现所有权人的确认文件;
2、取得建筑物现所有权人的同意转让确认文件;
3、从规划部门明确对超建部分的审批程序、处罚。 鉴于上述分析，该建筑物原有报建程序符合《中华人民共和国城市规划法》;超建部分二次报建，通过规划部门同意，接受处罚，建设报批手续合法,报建过程中存在的风险,罚款该房地产转让在出让方与受让方达成意向后，双方可签订转让合同。
新疆恒达律师事务所
二O一O年十一月二十五日
注:本法律意见书的依据(见下页)
1、法律依据为：《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权和转让暂行条例》《中华人民共和国城市国有土地使用出让转让规划管理办法》《城市房地产开发经营管理条例》《房地产转让管理办法》《房屋登记办法》《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》。
2、建筑物价值依据：新疆精宏房地产估价所(有限责任公司)新精宏估字(2004)第0191号(由委托人提供)。
3、现有建筑物审批文件依据：乌建施许字[1996]第740号。
第四篇： 法律意见书
水矿企管部
关于贵州水城矿业股份有限公司后勤事务管理部
与周婵房屋、场地租赁的
法 律 意 见 书
水矿股份非诉(2014)第4号
二 〇 一 四 年 四 月 三十 日
法律意见书
水矿企管部
贵州水城矿业股份有限公司后勤事务管理部：
我部门对你部门与周婵将要签订的《房屋、场地租赁合同》进行审查，现根据《中华人民共和国合同法》、《工商登记管理条例》、《关于印发<贵州省国资委监管企业实行法律意见书制度的若干规定(试行)>的通知(黔国资通法规[2012]151号)及其他相关法律法规的规定，结合我部的审查情况提出分析报告并提供相应法律意见如下：
一、法律分析 1.合同主体不适格。
(1)合同的出租方为“贵州水城矿业股份有限公司后勤事务管理部”，按照《合同法》第二条“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”即只有自然人、法人、其他组织才是适格的签约主体。《合同法》第九条“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”后勤事务管理部属于管理部室，不是法人主体，不具有签订合同的民事权利能力和民事行为能力。
(2)合同的承租方为自然人，无法以个人的名义独立对外经营。应成立公司，以公司的名义独立对外经营。
2.合同内容存在以下问题：
(1)合同名称与合同内容不符。本合同名义上虽为租赁合同，实质上仍然是承包合同的内容。而此种承包是法律上
法律意见书
水矿企管部
不允许的，在实际操作中也容易出现问题。
(2)合同租赁方式违反法律规定。《公司登记管理条例》第五十四条第一款规定：“任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照。”第六十九条规定：“伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照的，由公司登记机关处以一万元以上十万元以下的罚款;情节严重的，吊销营业执照。构成犯罪的，依法追究刑事责任。”本合同第六条“租赁期间六枝多经分公司及六枝特区水矿顺源机动车检测有限公司营业执照由乙方经营”违反了法律的禁止性规定。
(3)合同承包期限过长。本合同承包期5年应改为1年，1年期满后如有意愿再续租。
(4)合同争议方式约定不明确。本合同第十四条约定：“…如协商不成，向合同终订管辖人民法院提起诉讼。”应先在合同中明确签订地点，将此条其改为“…如协商不成，向合同签订地有管辖权的人民法院提起诉讼解决。”
(5)工资分配相关内容属于承包经营的内容，建议删除。
二、财务分析
1.乙方投入资金、资产的帐务处理问题
乙方投入150万元新建“环保线”和投入资金对甲方的场地、道路进行平整、现有部分安检设备、业务办证厅进行改造和更新的资金，从确认投资的要件来看，不符合投资者投入的法律形式，无法确认投资主体，不能确认为投资款。
法律意见书
水矿企管部
依据合同第五条约定，乙方投入资金对甲方的场地、道路进行平整、现有部分安检设备、业务办证厅进行改造和更新。(改造方案需甲方审核同意后方可进行改造)，如乙方以六枝多经分公司及六枝特区水矿顺源机动车检测有限公司的名义经营，乙方投入的资金只能以甲方名义取得发票并纳入甲方，收取的款项账务上只能体现向乙方借款，挂其他应付款。
2.债权债务风险
乙方以六枝多经分公司及六枝特区水矿顺源机动车检测有限公司的名义进行生产经营，由于六枝多经分公司是贵州水城矿业股份有限公司的分公司，其发生的安全、环保、行业监管等经营风险法律主体是股份公司，虽然合同约定由乙方负责，但是在任何对外法律事项方面，都不能改变股份公司的法律主体地位，其发生的任何法律风险仍由股份公司承担。
3.租赁期间员工劳动关系及社会保险费问题
如乙方以六枝多经分公司及六枝特区水矿顺源机动车检测有限公司的名义对外从事生产经营，因六枝多经分公司是股份公司分公司，乙方其实是以股份公司名义进行生产经营，因此所有员工的劳动关系承担主体均为股份公司。租赁期间乙方安置或吸收六枝多经分公司的员工其劳动关系应延续股份公司的员工处理。新增资产的同时新增员工的劳动管理处理可以有两种方式：①吸收为水矿员工按股份公司的员工处理，②新增部分员工通过劳务公司委派按劳务费列支并索取劳务费发票。
劳务派遣只能适合于临时性、辅助性的岗位，但从租赁
法律意见书
水矿企管部
合同来看5年的承包期，部分岗位可能会不适用劳务派遣的规定。且出租人撤走后，新增员工如何安置对股份公司来说是一个沉重的负担。
三、建议
合同提及的“租赁”模式存在一定的法律风险和税务风险，由于股份公司一直在为整体上市工作努力，而该种模式将会导致上述法律审查、财务核算和税务处理上存在的一些比较重大的影响，将会给上市申报审查工作造成一定的负面影响，我部针对该项目提出另外两种方案，供你部参考，具体如下。
(一)方案一——车间租赁模式
该模式为：对方投入资金和资产，以出租人名义搭建环保线购买设备投产，所有资产发票主体为股份公司，产权权属为股份公司，待建成投产后，由出租人出租，收取租赁费。承租方以自己名义独立生产经营，独立核算，市场化运作。租赁期满或双方协商终止租赁关系后，承租方撤出，全部资产归股份公司所有。
优点：车间租赁模式避免了因生产经营主体问题引起的法律风险、财务风险，也避免了终止运营后资产的后续处理问题，能提前确认投入资产的权属问题，承租人在生产经营过程中产生的一切纠纷和法律责任均与出租人无关，由承租人自行承担或解决，出租人不承担任何法律风险和财务风险。
缺点：该模式涉及到租赁场地、厂房和机器设备。在税收方面，出租方按取得的土地、厂房租赁收入的5%缴纳营业税，同时缴纳营业税附加税费(城建税、教育费附加、地方教育费附加、价格调节基金);租赁厂房应按厂房租金乘以
法律意见书
水矿企管部
12%的税率缴纳房产税;租赁设备应按设备租赁收入的17%缴纳增值税及相应的附加税费(城建税、教育费附加、地方教育费附加、价格调节基金);同时还应承担每年的土地使用税，税负比较重。
(二)方案二——场地租赁模式
出租人只将场地租赁给承租人，承租人在该场地上以自己名义搭建车间和建设生产作业线，建设投产后，承租人以自己名义独立开展生产经营，独立核算，市场化运作，出租人只收取场地租赁费。租赁期满或双方协商终止租赁关系时，全部资产归股份公司所有，承租人撤出。
优点：场地租赁模式同样避免了因生产经营主体问题引起的法律风险、财务风险，承租人在生产经营过程中产生的一切纠纷和法律责任均与出租人无关，由承租人自行承担或解决，出租人不承担任何法律风险和税务风险。在税费方面，只涉及场地租赁，只按场地租赁收入缴纳营业税及其附加税费和每年应缴纳的土地使用税，不缴纳其他税费，税负较轻。
缺点：实施该方案，只能在终止租赁关系后，厂房、机器设备、工具等资产才归股份公司所有，不能取得该资产权属属于股份公司的规范票据，只能作为营业外收入入账。另外，新建厂房时是否涉及审批手续，股份公司在接收厂房后是否需要变更厂房的相关手续，手续是否容易变更，这些问题尚不能确定。
综上所述，比较方案一(车间租赁模式)和方案二(场地租赁模式)，从经营风险来看，方案一和方案二只存在是否能收到租金的风险，不存在其他经营风险;从税负情况来看，方案二的税负最低，只涉及营业税和土地使用税。因此，综合法律风险、税收风险、债权债务风险和税负情况等，方
法律意见书
水矿企管部
案二为最佳方案。
贵州水城矿业股份有限公司企业管理部
二 〇 一 四 年 四 月 三十 日
第五篇：法律意见书
太原市公安局尖草坪区分局：
北京大成(太原)律师事务所接受嫌疑人孙某某家属的委托，指派徐晋红律师担任嫌疑人孙某某涉嫌诈骗案侦查阶段的辩护人，辩护人会见嫌疑人并了解基本案情后，现辩护人就本案提出如下法律意见：
一、 本案应当定性为非法经营，而非诈骗罪。
非法经营罪，是指违反国家规定，非法经营，扰乱市场秩序，情节严重的行为。《刑法》第225条第3款明确规定“未经国家有关主管部门批准，非法经营证券、期货或者保险业务的”构成非法经营罪。我国《证券、期货投资咨询管理暂行办法》第3条第1款明确规定：“从事证券、期货投资咨询业务，必须依照本办法的规定，取得中国证监会的业务许可。”第12条明确规定：“从事证券、期货投资咨询业务的人员，必须取得证券、期货投资咨询从业资格并加入一家有从业资格的证券、期货投资咨询机构后，方可从事证券、期货投资咨询业务。任何人未取得证券、期货投资咨询从业资格的，或者取得证券、期货投资咨询从业资格，但是未在证券、期货投资咨询机构工作的，不得从事证券、期货投资咨询业务。”
安徽家典投资有限公司在未取得证监会的业务许可，公司员工也都没有证券投资咨询从业资格的情况下，提供股票交易指导，属于从事国家法律法规规定不能从事的证券业务，符合非法经营罪的构成要件。
本案嫌疑人孙某某系安徽家典投资有限公司的一名员工，去年才大学毕业，应聘到该公司，不知道该公司没有依法取得从事证券投资咨询工作的资格。
孙某某在安徽家典投资有限公司的领导下从事单位安排的工作，主要工作实质属于维护客户关系，没有推荐股票的工作职责与范围;其在维护客户关系的过程中，也确实存在一些夸大宣传、虚假宣传的成分，但是，这些违法行为并不符合诈骗罪的构成要件。
孙某某虚假宣传，目的是招揽客户，本身是不正当竞争，是市场秩序问题，是非法经营表现形式之一。
本案孙某某客观上存在一系列的欺骗行为，因此，在案件定性上，必须探究行为人的主观目的。嫌疑人的主观目的并非以非法占有客户钱财为目的，而是以牟利为主观目的，嫌疑人缺乏诈骗罪的主观故意。
首先，嫌疑人是公司的员工之一，客户所交会费并非由其直接接受，会费是交到公司领导层，嫌疑人客观上也不可能非法占有客户钱财，只是通过联系业务获得提成款。
其次，嫌疑人欺诈行为只是非法经营罪的一些表现形式，是为非法经营行为服务的，且这些行为也非诈骗罪所独有，不能以实施一系列诈骗行为而认定构成诈骗罪。
第三，本案嫌疑人非法利益的获得，最终是通过非法经营行为实现的。虽然非法，但经营行为本身是真实存在的。
诈骗罪是以虚构事实为前提必须是使受骗者陷入处分财产的认识错误的行为，交易行为本身即具虚假性，没有交易的真实目的。
而本案嫌疑人最终获取的非法利益是通过经营行为获取的提成款，并非直接通过隐瞒真相、虚构事实从受害人手中骗取。这与诈骗犯罪非法所得的取得途径是完全不同的。
上海浦东新区人民法院(2009)浦刑初字第969号刑事判决，被告人陈某等为牟取非法利益，2006年9月至2007年9月，在未经主管部门批准的情况下，以公司名义租赁外联大厦及隆宇大厦为经营场所，指使员工用随机拨打电话方式招揽客户，与102户客户签订《投资管理协议书》《投资管理委托单》，约定管理客户证券资产1300万元，并以手机发送信息方式推荐股票，共收取资产管理费、盈利提成及咨询费480余万元。检察院指控就是非法经营罪，法院判决也是定非法经营罪。与本案相比较，情节类似，但是规模更大，而且由于直接管理客户证券资产，实质违法性更重。
因此，辩护人认为，孙某某的行为构成非法经营而非诈骗。
二、 嫌疑人孙某某行为属于从属行为
嫌疑人孙某某是安徽家典投资有限公司的一名员工，在公司安排下从事工作，而非整个事件的直接策划、指挥者;没有推荐股票的行为;也没有直接从客户中收取钱款，客户交付的会费都进入公司财务总监的账户，其只是领取了提成款。
孙某某在案发后，积极配合有关办案机关，不仅如实称述案情，还提供给办案机关很多有价值的信息，使得本案成功破获，应当认定有立功情节。
北京大成(太原)律师事务所律师
徐晋红
2014年2月11日