根据工作的内容与性质,报告划分为不同的写作格式,加上报告的内容较多,很多人不知道怎么写报告。以下是小编整理的关于《物业小区的调查报告》,仅供参考,希望能够帮助到大家。
第一篇:物业小区的调查报告
物业小区的调查报告
物业是小区不可缺少的一部分,物业小区的调查报告该怎么写呢?以下是小编为大家收集的2篇物业小区的调查报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。物业小区的调查报告1--物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域,加强居住小区物业管理,改善居民生活环境成为人民群众普遍关注的热点问题。此次调查听取了某小区对该区物业管理工作基本情况的介绍,实地走访了部分业主和物业服务公司,对一些居民进行了调查问卷,通过认真分析提出相应的对策。现将调查情况报告如下:
一、物业管理工作的基本情况据调查,某小区位建筑面积72374.23平方米,其中住宅建筑面积约71280平方米,共计25栋792户,始建于2006年,全部为多层住宅楼,每户面积约90平方米。于2009年交付,入住率达到87%左右,居住覆盖率呈上升趋势,小区绿化面积是建筑面积的35%以上。该小区物业服务公司拥有管理服务人员18人,小区只有一个主出入口,属于全封闭小区。设有地上停车位153个,以及地下停车场,配置了一处儿童娱乐园,有独立的物业管理用房,小区主要道路以及单元口都配备了摄像监控系统。
二、小区物业管理存在的问题
1、物业管理企业反映存在的问题:一是业主对物业服务的意识谈薄;二是房屋维修养护责任意识不强,"产权归己,维修自理"的观念没有树立;三是不服从管理,乱扔杂物现象时有发生,自律意识淡漠;四是少数不按时交纳或不交纳物业管理费;五是前期配套设施不完善。主要表现在:中控门未起到相应的作用、没有配套的宣传栏、没有自行车摩托车车棚等;六是物业可使用费用太低,导致物业企业不能正常的服务和运行。该物业公司管理人员介绍:该公司现有职工共计18人(其中保洁6人、门卫3人、监控5人、水电工1人、会计1人、管理人员2人)。人员工资每月就需要2万多元,而就算全额收取物业费才2万8千余元,根本就不够企业的正常运行,只能雇佣一些退休工人,否则企业根本无法维持。
2、业主反映存在的问题:本人分别对小区部分业主进行问卷调查,业主集中反映的问题主要有:一是物业管理开始比较好,但一个月以后就不行了,门卫的雇佣都是老人,反映比较慢,从而失窃的现象时有发生;二是小区内的监控没有发挥应该有的作用,失窃过后出现监控死角;三是外来人员以及车辆进出比较随便,平常大清早就有人在小区内叫卖,影响业主休息,管理没有到位;四是公共设施损坏不能及时维修;五是楼道卫生不能按时打扫,往往是一个星期才能打扫一次;六是宣传不到位,不知道物业到底是干什么的,也不知道有业主委员会这个机构。
3、调查发现的问题:一是业主和物业管理企业矛盾突出。物业管理服务行为不规范。该物业公司是分公司,聘用人员没有一人取得物业管理上岗证,从业人员整体的素质不高,服务水平不高。物业管理企业服务不规范、不到位、服务质量差,只能做到最基本的环境卫生及绿化维护,对车辆乱停乱放、外来人员进出等基本管理没有尽到应该尽到的义务。没有物业宣传,整个小区没有相关的物业宣传,未按规定公布收费项目以及收费标准,物业日常服务收支不够透明。加上业主对权利义务的认识不对称。随着住房商品化、私有化程度的提高,业主的维权意识日渐增强,对物业管理企业不断提出高标准的服务要求,但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清,有的甚至不知道物业是干什么的。业主反应问题得不到及时解决,使业主和物业管理单位矛盾日益突出;二是物业费难收。小区物业费收取难原因很多,不交费的理由更是多种多样,主要表现在:房屋质量缺陷、邻里纠纷、失窃、对物业管理服务不能满足个别住户要求等,都作为不交费的理由。该小区物业管理费是按每0.4元/平方米收取。物业费收取率为80%左右,空置房只收取部分,物业费不能按期缴纳,就会造成恶性循环,如此恶性循环,直至物业企业把心事都放在了收取物业费上,而无心服务导致服务质量下降,广大已交业主一同深受其害。而物业公司对不交费业主只能是上门追缴,其他毫无办法;三是业主委员会流于形式。小区业主不知道有业主委员会,主人翁意识不强,放弃物业管理自主权,对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难,作用发挥不够,业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理,业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决,为小区物业管理和发展带来隐患。
三、对策和建议
1、加强宣传,广泛发动。物业管理是一项新兴发展行业,为确保小区物业管理工作的顺利开展,物业管理企业必须必须多渠道、多形式、多角度地开展宣传活动,公开物业收费标准和物业日常项目开支的情况,让业主明确交的物业费用在那里了。让市场经济观念深入人心,增强业主物业管理消费意识,花钱买服务的意识,让业主心中明白传统的房屋管理和新型的物业管理的优劣,使业主认可、理解、支持物业管理。同时要深入基层,调查研究,摸清社情民意,广泛听取业主意见,科学制订物业管理方案,为小区物业管理的顺利实施提供保障。
2、理顺关系,明确职责。物业管理是一个社会性工程,涉及面广,情况复杂,为确保工作的正常开展,必须协调各部门,明确职责,理顺关系。一是要协调与某企业的关系,要求某企业落实小区部分房屋漏水及单元进户门损坏问题,解决历史遗留问题。提供物业管理必备的房屋设计、图纸资料和档案资料,更好的明确小区的死角,加强对死角的监控力度;二是理顺物业管理公司与房产局物业办、辖区派出所、社区居委会、环卫、绿化等部门的关系,分清、规范相互之间一些具体环节的权、责,营造有利于物业管理的外部环境,这是搞好小区物业管理的重要环节。
3、提高认识,明确责任。目前,小区的业主自治自律意识比较差,政府要硬性规定实施业主委员会制度,使物业公司在业主委员会选聘后开展的物业管理工作得到约束和监督,居民与物业公司发生矛盾后也能由业主委员会协调,促使物管工作正常有序开展。让业主委员会制度真正的起到作用。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作,能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用,建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同,仔细斟酌条款,确定服务项目和服务费价格,并定期召开业主大会,监督经费使用情况,受理业主投诉。对于热难点问题,物业管理企业在进驻小区时,要与业主签订公约,对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章,共同维护小区稳定。
4、完善配套设施。要进一步完善封闭式管理配套治安岗亭、围墙等设施,尽量聘请专业的保安队伍,为物业管理工作顺利开展提供基础保证,解决部分车辆乱停乱放现象,对小区内破损较为严重的基础设施进行改造。20XX年X月XX日物业小区的调查报告2--为推动我县住宅小区物业管理工作健康、规范发展,县人大常委会决定对县城住宅小区的物业管理情况专题调研,并将此项工作列入常委会2012年工作要点。调研组自7月份起,利用大约三个月的时间,通过深入各住宅小区实地察看、听取情况介绍、召开座谈会、发放调查问卷、走访群众、利用互联网征求意见、赴**西......等地考察等形式,了解我县住宅小区物业管理的整体情况,分析现状,查找问题,学习借鉴先进经验,认真研究对策和建议,圆满完成了调研工作任务。现将调研情况报告如下:
一、我县住宅小区物业管理的现状
1、住宅小区的基本情况根据住建局提供的住宅小区情况,本次实际调研居民住宅小区54个,总建筑面积600035平方米,住宅3975套,已入住人口约1.1万人。据不完全统计,即将投入使用和正在施工的小区大小约有30个,住房近3000套,这部分住宅投入使用后,加上目前空置的住宅,全部入住后,小区的入住人口将近到30000人。占到城区居住人口近50%。分析我县住宅小区的基本情况,主要呈现出以下几个特点:
(一)住宅性质多样。我们将其划分为以下五类:一是早期由政府建设的商品房,土地属划拔,政府承建,定价出售,住户没有完整的产权。如1993年建成的文笔小区。二是各单位为解决本单位职工住房问题,由单位承建的职工住宅小区,土地多是划拔,房屋定价出售或分配,住户没有取得产权证,目前多数已经转手。这类小区有40个,占到小区总数的74%,但规模都比较小,多在30户左右;三是开发商开发的住宅小区,土地出让,市场出售,是真正的商品房;四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区,即现在所称的小产权房,多处在新城区,一般规模也比较小,多自建自管;五是目前落实保障性住房政策,由政府承建的公租房,廉租房等各类保障性住房。
(二)建设标准不一。主体建筑方面,有1993年建成文笔小区是盖板房,逐步发展到现在有砖混结构、半框架结构、框架结构,剪力墙结构等。配套设施建设方面,有只有主体住宅,没有任何公用建筑小区(如电信住宅楼);大多数配套设施建设不齐,无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等各种情况比较普遍;比较来说,宝乡大厦、龙辉小区配套设施较好。
(三)规模差别较大。调研的54个小区中,大的有龙辉小区559套,幸福小区三个区650套,小的有烟草小区仅8套。其中,20户以下的小区有14个,21-50户的有19个,51-100有14个, 100-200户的有5个,500户以上的2个。
(四)旧住宅多且分散。调研的54个小区中,2005年以前建成的小区占到35个,大约占到65%,大多为单位建设的职工住宅楼,多随单位办公址而建,比较分散;包括文笔小区在内,大多建设标准较低,多为砖混结构房。
2、物业管理的基本情况
(一)物业企业发展情况。目前我县在工商注册的物业公司有7家。其中目前在我县开展服务业务的有4 家,服务小区6个,占小区总数的10%,住宅877套,占总住宅数量的22%;目前还没有一家企业具有相应从业资质。
(二)业主大会及业主员会成立情况目前,我县住宅小区成立业主委员会的有2家,分别为幸福小区、宝乡大厦,但都没有召开业主大会,通过逐户上门认字、打电话征求意见等形式产生,目前都还没有步入工作的正轨。
(三)小区的物业管理情况调研的54个小区中,有3个由住建局的下属物业服务部门管理,基本属行政化管理,有29个小区由建设单位负责管理。物业机构管理的有14个小区,业主自治的有8个。建管不分,物业服务从属于建设单位,没有工程验收的图纸及相关资料,对小区工程建设的基本情况全然不知;服务项目少,大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门,好一点的小区有保安服务和维修服务,服务质量相对都比较差,服务制度落实不到位,没有明确的服务标准;收费标准不一,最高的有每月每平米1.1元,低的每月每平米0.35元,还有部分单位职工住宅楼每户每月收取25元;物业从业人员工资偏低,一般月工资不超800元,物业服务企业和从业人员都不稳定。
二、存在的主要问题调研组认为, 我县城区居民住宅小区物业管理总体还处于起步阶段,物业管理还不规范,不能健康有序地运行。存在的突出问题主要有以下几个方面:
1、工程建设的遗留问题小区工程建设的遗留问题是形成物业纠纷主因,也是物业管理健康运行的最大难题。一是许多小区建设手续不完善,住户入住后一直不能办理房屋产权证;二是工程质量把关不严,房屋在质保期内就出现一些质量问题,比如宝乡大厦存在屋顶漏水、地基裂缝、地下车库漏水严重等现象;三是工程未验收,甚至未完工就入住的问题,如鸿福源住户入住两年多了,至今门前地下室还是个大坑,雨天不能排水,居民出行不便;四是未严格按照规划建设公共建筑和共用设施,如绿化、花池、活动场地、停车位、供热设施、物业用房等。这些问题引起住户的十分不满,怨气和矛盾就会转假到物业管理头上,使得部分小区物业管理矛盾激化。
2、历史原因形成的问题一是政府于早期建设住宅小区,划拔土地、定价出售,按照现行政策,住户没有完整的产权,不能办理房屋产权证,出现屋顶漏水、立面破损、排水不通等大的维修问题责任权利不清,无法解决。如文笔小区政府还保留有部分产权,没有任何利益,却还要承担维修责任;幸福小区属政府定价出售,专项维修基金至今没有着落,屋顶漏水等维修问题得不到解决,矛盾日益加剧。二是部分单位建设的住宅楼,受当时条件限制,规划、建设、用地等方面不够规范,配套不齐、无绿地、无停车位、甚至无门房,加之房屋年久失修,遗留问题得不到解决,住户怨声载道。部分由原单位管理,当房屋多次转手,几乎无本单位人员居住的时候就会放弃管理,部分原建设单位因机构改革已经撤并,由住户自管。这类旧住宅小区约有半数以上,已成为广大住户反映强烈的热点和难点。
3、专项维修基金收缴不到位调研的54个小区中,仅有7个小区收缴了专项维修基金,仅占13%。收缴标准不统一,有按房价2%或3%收取,有按每户5000元收取。由部分单位建设的职工住宅楼,已年久失修,漏水、排水等问题已严重影响到住户的正常生活,维修资金没有着落。由政府建设的文笔小区和政府定价出售的幸福小区目前房屋的维修问题也十分的紧迫。已收缴了专项维修基金的7小区,只有宝乡大厦存入了专户。
4、物业企业的发展严重滞后通过当工商注册的仅7家,挂靠服务的1家,都没有取得相应的服务资质;物业服务人员素质偏低,年龄相对偏高,文化水平偏低,缺乏正规的培训,管理人员持证上岗率只有5%左右,管理人员文凭在大专以上文化程度的只有10%。
5、物业管理模式落后,经营活动不规范部分建设单位、开发商把自建小区的物业服务作为照顾自己亲友就业的一个途径,把物业服务变成了管理,这种自建自营,建管不分的落后模式还普遍存在。全县70多个小区中,只有不到10个是聘请物业企业管理。这种模式的运行无形中加大了物业服务企业的数量,加之我县住宅小区大多规模较小,服务项目少,服务费标准低,收缴率低,造成企业管理成本高,形成亏损,公平的市场竞争机制、良性循环机制无法建立。部分单位建设小区,随着本单位职工的减少逐渐放弃了管理,由住户分单元、分楼推选部分住房或一些退休老干部管理,有的有点报酬,有的是义务服务。部分物业企业管理人员简单认为物业服务就是看大门、打扫卫生、收取管理费用等简单的事,对住户反映的问题不能积极主动解决,管理跟不上,有的小区住户反映有时几天也看不打扫人员,服务工作远不能满足居民的实际需求。调研的 54个小区,物业服务企业都没有工程验收的图纸和相关资料,对小区建设的基本情况不清,大多小区没有制定物业管理活动的相关制度或公约,少有的部分也得不落实。
6、业主大会、业主委员会的运作机制尚未形成业主对物业管理认识模糊,不能正确处理维权意识与责任意识的关系。调研统计,有95%以上的业主对《物业管理条例》不了解或知道一点,对物管企业的服务要求往往会超出合理范围。例如:在调查中,各个小区反映最多的顶层住户出现楼顶漏水的问题,在业主与物业交涉未果时,往往会采取拒交物业费的方式来处理。有些业主认为我不交物业管理费是因为我不住或者不需要物业管理。使业主与物管企业之间关系僵化,陷入恶性循环的怪圈。召开业主大会、成立业主委员会困难,业主委员会发展极度滞后。住房对业主大会缺乏认识,不愿意参加业主委员会,全县成立业主委员会的小区仅有幸福小区和宝乡大厦2个,都是在相关部门确定好候选人之后通过上门签字,打电话征求意见的方式产生。政府部门的宣传教育和指导工作做的不够。
三、 意见和建议针对物业管理中存在的突出问题,为了进一步加强我县物业管理工作,提高物业管理水平,调研组提出如下意见与建议:
1、加强居民住宅小区的工程建设管理工程建设的遗留问题是物业管理工作的源头问题,相关职能部门要认真落实工程建设的各项监管措施,要按照物业管理相关法规规定,根据我县的实际,制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施,从根本上减少物业管理矛盾纠纷。规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、对车位数量、绿地面积等内容;工程建设要严把工期和质量关;组织验收,应将小区各类附属工程(含地下管道隐蔽工程)列入验收内容;要着力解决目前存在的未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。
2、加强对小区物业管理工作的管理和监督一是督促开发商依法在销售房屋之前选聘物业管理服务企业,制定临时管理规约并将之明示房屋买受人;二是严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并向房管部门备案的制度;三是强化日常管理,政府职能部门与居委会相互配合,形成合力加大执法力度,及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为;四是加大调处力度,及时化解各类物业管理矛盾纠纷。五是要组织不定期巡查,对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评,甚至取消在本县辖区内从事物业管理的资格,维护广大业主合法权益。
3、要强化对物业管理工作的指导一是要主动介入,认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题,加大组织、协调、指导、帮助的力度,促进业主大会召开,业主委员会建立并有效开展工作,促进规范的物业管理公司入驻小区有较大进展;二是加强物业服务企业的培育扶持,对物业企业的发展给予政策的扶持,组织好物业服务从业人员的岗前培训,条件成熟时可以组织其成立行业协会,为其自我发展创造优越的条件。按享受服务的等级收费机制没有建立。区的物管运行成本不同、服务标准不同,收费标准自然不同,但现在的情况是各个小区之间互相参照,无论何种服务质量收取标准相差无己。二是要加强引导,尽快形成以质论价、质价相符、合同约定的收费体系,努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围;三是广泛征集社会各界的意见和建议,着手制订物业管理服务合同等示范文本,明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任,规范物业管理企业和业主的行为。区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准、确定相应的指导性服务收费标准,促进物业服务健康运行。积极探索市场化运行的物业管理新机制,真正实现物业管理的双向选择。结合我县住宅小区的现状及特点,宜选择部分条件较好的小区,如龙辉小区,宝乡大厦、幸福小区,先行搞好试点,逐步推行。
4、要健全物业管理体制机制首先,完善和规范物业管理行政管理体系,加强物业管理队伍组织建设,配备专职人员,明确职责分工,将管理重心下移,充分发挥城管委,居委会等在日常物业管理活动中的优势作用。其次,要健全完善物业管理各项制度,积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的管理机制,确保物业管理工作健康运行。(本文来自于范-文-先-生-网)第
三、要逐步建立一整套物业管理信息系统,全面、及时、准确反映我县所有从事物业管理工作的行政机构及管理人员情况、在我县实施物业管理的物业管理企业情况、我县所有物业的基础情况、业主委员会情况等内容,为提高物业管理服务水平打下一个良好的基础。
5、要深化物业管理法规宣教县政府及相关职能部门要运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介,广泛开展国务院《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》等法规的宣传活动,强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训,促进行政管理人员、业委会成员依法履职,不越位、不缺位;促使物业管理企业遵纪守法,规范管理,更好地为业主提供服务;增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念,使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情,而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作,也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据,懂得用法律武器保护自身的权利,同时履行应尽的义务。
6、要规范物业管理服务行为物业管理服务企业要树立质量意识,规范管理、优化服务,取得广大业主和业委会的支持和配合。一是加强从业人员业务培训,提高其专业素质和服务水平。二是应当按规定实行明码标价,统一收费,在其服务区域内的显著位置或收费地点,对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、举报电话等进行公示,定期公示日常维护和重大维修费用的收支情况,使广大业主明白消费。三是要加强企业内部管理,严格履行物业服务合同约定,为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准,对业主和业委会提出的合理要求要及时整改。四是落实物业承接验收制度,物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位,共用设施进行查验,以减少工程建设遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。
7、要强力落实专项维修资金的收缴工作新近建成的小区条件较好,应严格督促落实,可一步到位,但一定要做好专户储存,合理使用等工作,确保正常运行,能起到示范带动作用,如龙辉小区;对新开发的小区一定形成制度,确保落实;对政府及部门早其建设小区如文笔小区等,应尽快研究,加以解决。
8、要积极推进旧住宅小区的物业管理调动各方积极性,针对旧住宅小区物业规模小,较为分散,尤其是小区楼房陈旧、基础设施差,物业管理难于起步的情况,逐个进行调研、分析,采取多种途径、多种形式、多种方法,解决处理好维修资金归集困难、物业管理用房缺乏等问题,整合物业管理资源,完善物业管理条件,促进其尽快开展正常的物业管理工作,改善旧住宅小区的居住环境。可着手先行对几个无物业管理小区进行新型管理工作机制的试点,通过总结经验,逐步建立健全适应我县实际情况的旧住宅小区物业管理模式,最终促其走上规范化管理轨道。相关推荐>>>>>
第二篇:关于住宅小区物业管理情况的调研报告
**县人大常委会
关于住宅小区物业管理情况的调研报告
为推动我县住宅小区物业管理工作健康、规范发展,县人大常委会决定对县城住宅小区的物业管理情况专题调研,并将此项工作列入常委会2012年工作要点。调研组自7月份起,利用大约三个月的时间,通过深入各住宅小区实地察看、听取情况介绍、召开座谈会、发放调查问卷、走访群众、利用互联网征求意见、赴**西……等地考察等形式,了解我县住宅小区物业管理的整体情况,分析现状,查找问题,学习借鉴先进经验,认真研究对策和建议,圆满完成了调研工作任务。现将调研情况报告如下:
一、我县住宅小区物业管理的现状
1、住宅小区的基本情况
根据住建局提供的住宅小区情况,本次实际调研居民住宅小区54个,总建筑面积600035平方米,住宅3975套,已入住人口约1.1万人。据不完全统计,即将投入使用和正在施工的小区大小约有30个,住房近3000套,这部分住宅投入使用后,加上目前空置的住宅,全部入住后,小区的入住人口将近到30000人。占到城区居住人口近50%。
分析我县住宅小区的基本情况,主要呈现出以下几个特点:
(一)住宅性质多样。我们将其划分为以下五类:一是早期由政府建设的商品房,土地属划拔,政府承建,定价出售,住户没有完整的产权。如1993年建成的文笔小区。二是各单位为解决本单位职工住房问题,由单位承建的职工住宅小区,土地多是划拔,房屋定价出售或分配,住户没有取得产权证,目前多数已经转手。这类小区有40个,占到小区总数的74%,但规模都比较小,多在30户左右;三是开发商开发的住宅小区,土地出让,市场出售,是真正的商品房;四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区,即现在所称的小产权房,多处在新城区,一般规模也比较小,多自建自管;五是目前落实保障性住房政策,由政府承建的公租房,廉租房等各类保障性住房。
(二)建设标准不一。主体建筑方面,有1993年建成文笔小区是盖板房,逐步发展到现在有砖混结构、半框架结构、框架结构,剪力墙结构等。配套设施建设方面,有只有主体住宅,没有任何公用建筑小区(如电信住宅楼);大多数配套设施建设不齐,无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等各种情况比较普遍;比较来说,宝乡大厦、龙辉小区配套设施较好。
(三)规模差别较大。调研的54个小区中,大的有龙辉小区559套,幸福小区三个区650套,小的有烟草小区仅8套。其中,20户以下的小区有14个,21-50户的有19个,51-100有14个, 100-200户的有5个,500户以上的2个。
(四)旧住宅多且分散。调研的54个小区中,2005年以前建成的小区占到35个,大约占到65%,大多为单位建设的职工住宅楼,多随单位办公址而建,比较分散;包括文笔小区在内,大多建设标准较低,多为砖混结构房。
2、物业管理的基本情况
(一)物业企业发展情况。目前我县在工商注册的物业公司有7家。其中目前在我县开展服务业务的有4 家,服务小区6个,占小区总数的10%,住宅877套,占总住宅数量的22%;目前还没有一家企业具有相应从业资质。
(二)业主大会及业主员会成立情况
目前,我县住宅小区成立业主委员会的有2家,分别为幸福小区、宝乡大厦,但都没有召开业主大会,通过逐户上门认字、打电话征求意见等形式产生,目前都还没有步入工作的正轨。
(三)小区的物业管理情况
调研的54个小区中,有3个由住建局的下属物业服务部门管理,基本属行政化管理,有29个小区由建设单位负责管理。物业机构管理的有14个小区,业主自治的有8个。建管不分,物业服务从属于建设单位,没有工程验收的图纸及相关资料,对小区工程建设的基本情况全然不知;服务项目少,大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门,好一点的小区有保安服务和维修服务,服务质量相对都比较差,服务制度落实不到位,没有明确的服务标准;收费标准不一,最高的有每月每平米1.1元,低的每月每平米0.35元,还有部分单位职工住宅楼每户每月收取25元;物业从业人员工资偏低,一般月工资不超800元,物业服务企业和从业人员都不稳定。
二、存在的主要问题
调研组认为, 我县城区居民住宅小区物业管理总体还处于起步阶段,物业管理还不规范,不能健康有序地运行。存在的突出问题主要有以下几个方面:
1、工程建设的遗留问题
小区工程建设的遗留问题是形成物业纠纷主因,也是物业管理健康运行的最大难题。一是许多小区建设手续不完善,住户入住后一直不能办理房屋产权证;二是工程质量把关不严,房屋在质保期内就出现一些质量问题,比如宝乡大厦存在屋顶漏水、地基裂缝、地下车库漏水严重等现象;三是工程未验收,甚至未完工就入住的问题,如鸿福源住户入住两年多了,至今门前地下室还是个大坑,雨天不能排水,居民出行不便;四是未严格按照规划建设公共建筑和共用设施,如绿化、花池、活动场地、停车位、供热设施、物业用房等。这些问题引起住户的十分不满,怨气和矛盾就会转假到物业管理头上,使得部分小区物业管理矛盾激化。
2、历史原因形成的问题
一是政府于早期建设住宅小区,划拔土地、定价出售,按照现行政策,住户没有完整的产权,不能办理房屋产权证,出现屋顶漏水、立面破损、排水不通等大的维修问题责任权利不清,无法解决。如文笔小区政府还保留有部分产权,没有任何利益,却还要承担维修责任;幸福小区属政府定价出售,专项维修基金至今没有着落,屋顶漏水等维修问题得不到解决,矛盾日益加剧。二是部分单位建设的住宅楼,受当时条件限制,规划、建设、用地等方面不够规范,配套不齐、无绿地、无停车位、甚至无门房,加之房屋年久失修,遗留问题得不到解决,住户怨声载道。部分由原单位管理,当房屋多次转手,几乎无本单位人员居住的时候就会放弃管理,部分原建设单位因机构改革已经撤并,由住户自管。这类旧住宅小区约有半数以上,已成为广大住户反映强烈的热点和难点。
3、专项维修基金收缴不到位
调研的54个小区中,仅有7个小区收缴了专项维修基金,仅占13%。收缴标准不统一,有按房价2%或3%收取,有按每户5000元收取。由部分单位建设的职工住宅楼,已年久失修,漏水、排水等问题已严重影响到住户的正常生活,维修资金没有着落。由政府建设的文笔小区和政府定价出售的幸福小区目前房屋的维修问题也十分的紧迫。已收缴了专项维修基金的7小区,只有宝乡大厦存入了专户。
4、物业企业的发展严重滞后
通过当工商注册的仅7家,挂靠服务的1家,都没有取得相应的服务资质;物业服务人员素质偏低,年龄相对偏高,文化水平偏低,缺乏正规的培训,管理人员持证上岗率只有5%左右,管理人员文凭在大专以上文化程度的只有10%。
5、物业管理模式落后,经营活动不规范
部分建设单位、开发商把自建小区的物业服务作为照顾自己亲友就业的一个途径,把物业服务变成了管理,这种自建自营,建管不分的落后模式还普遍存在。全县70多个小区中,只有不到10个是聘请物业企业管理。这种模式的运行无形中加大了物业服务企业的数量,加之我县住宅小区大多规模较小,服务项目少,服务费标准低,收缴率低,造成企业管理成本高,形成亏损,公平的市场竞争机制、良性循环机制无法建立。部分单位建设小区,随着本单位职工的减少逐渐放弃了管理,由住户分单元、分楼推选部分住房或一些退休老干部管理,有的有点报酬,有的是义务服务。部分物业企业管理人员简单认为物业服务就是看大门、打扫卫生、收取管理费用等简单的事,对住户反映的问题不能积极主动解决,管理跟不上,有的小区住户反映有时几天也看不打扫人员,服务工作远不能满足居民的实际需求。调研的 54个小区,物业服务企业都没有工程验收的图纸和相关资料,对小区建设的基本情况不清,大多小区没有制定物业管理活动的相关制度或公约,少有的部分也得不落实。
6、业主大会、业主委员会的运作机制尚未形成
业主对物业管理认识模糊,不能正确处理维权意识与责任意识的关系。调研统计,有95%以上的业主对《物业管理条例》不了解或知道一点,对物管企业的服务要求往往会超出合理范围。例如:在调查中,各个小区反映最多的顶层住户出现楼顶漏水的问题,在业主与物业交涉未果时,往往会采取拒交物业费的方式来处理。有些业主认为我不交物业管理费是因为我不住或者不需要物业管理。使业主与物管企业之间关系僵化,陷入恶性循环的怪圈。
召开业主大会、成立业主委员会困难,业主委员会发展极度滞后。住房对业主大会缺乏认识,不愿意参加业主委员会,全县成立业主委员会的小区仅有幸福小区和宝乡大厦2个,都是在相关部门确定好候选人之后通过上门签字,打电话征求意见的方式产生。政府部门的宣传教育和指导工作做的不够。
三、 意见和建议
针对物业管理中存在的突出问题,为了进一步加强我县物业管理工作,提高物业管理水平,调研组提出如下意见与建议:
1、加强居民住宅小区的工程建设管理
工程建设的遗留问题是物业管理工作的源头问题,相关职能部门要认真落实工程建设的各项监管措施,要按照物业管理相关法规规定,根据我县的实际,制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施,从根本上减少物业管理矛盾纠纷。规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、对车位数量、绿地面积等内容;工程建设要严把工期和质量关;组织验收,应将小区各类附属工程(含地下管道隐蔽工程)列入验收内容;要着力解决目前存在的未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。
2、加强对小区物业管理工作的管理和监督
一是督促开发商依法在销售房屋之前选聘物业管理服务企业,制定临时管理规约并将之明示房屋买受人;二是严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并向房管部门备案的制度;三是强化日常管理,政府职能部门与居委会相互配合,形成合力加大执法力度,及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为;四是加大调处力度,及时化解各类物业管理矛盾纠纷。五是要组织不定期巡查,对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评,甚至取消在本县辖区内从事物业管理的资格,维护广大业主合法权益。
3、要强化对物业管理工作的指导
一是要主动介入,认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题,加大组织、协调、指导、帮助的力度,促进业主大会召开,业主委员会建立并有效开展工作,促进规范的物业管理公司入驻小区有较大进展;二是加强物业服务企业的培育扶持,对物业企业的发展给予政策的扶持,组织好物业服务从业人员的岗前培训,条件成熟时可以组织其成立行业协会,为其自我发展创造优越的条件。
按享受服务的等级收费机制没有建立。区的物管运行成本不同、服务标准不同,收费标准自然不同,但现在的情况是各个小区之间互相参照,无论何种服务质量收取标准相差无己。
二是要加强引导,尽快形成以质论价、质价相符、合同约定的收费体系,努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围;三是广泛征集社会各界的意见和建议,着手制订物业管理服务合同等示范文本,明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任,规范物业管理企业和业主的行为。区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准、确定相应的指导性服务收费标准,促进物业服务健康运行。积极探索市场化运行的物业管理新机制,真正实现物业管理的双向选择。结合我县住宅小区的现状及特点,宜选择部分条件较好的小区,如龙辉小区,宝乡大厦、幸福小区,先行搞好试点,逐步推行。
4、要健全物业管理体制机制
首先,完善和规范物业管理行政管理体系,加强物业管理队伍组织建设,配备专职人员,明确职责分工,将管理重心下移,充分发挥城管委,居委会等在日常物业管理活动中的优势作用。其次,要健全完善物业管理各项制度,积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的管理机制,确保物业管理工作健康运行。(本文来自于范-文-先-生-网)第
三、要逐步建立一整套物业管理信息系统,全面、及时、准确反映我县所有从事物业管理工作的行政机构及管理人员情况、在我县实施物业管理的物业管理企业情况、我县所有物业的基础情况、业主委员会情况等内容,为提高物业管理服务水平打下一个良好的基础。
5、要深化物业管理法规宣教
县政府及相关职能部门要运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介,广泛开展国务院《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》等法规的宣传活动,强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训,促进行政管理人员、业委会成员依法履职,不越位、不缺位;促使物业管理企业遵纪守法,规范管理,更好地为业主提供服务;增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念,使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情,而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作,也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据,懂得用法律武器保护自身的权利,同时履行应尽的义务。
6、要规范物业管理服务行为
物业管理服务企业要树立质量意识,规范管理、优化服务,取得广大业主和业委会的支持和配合。一是加强从业人员业务培训,提高其专业素质和服务水平。二是应当按规定实行明码标价,统一收费,在其服务区域内的显著位置或收费地点,对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、举报电话等进行公示,定期公示日常维护和重大维修费用的收支情况,使广大业主明白消费。三是要加强企业内部管理,严格履行物业服务合同约定,为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准,对业主和业委会提出的合理要求要及时整改。四是落实物业承接验收制度,物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位,共用设施进行查验,以减少工程建设遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。
7、要强力落实专项维修资金的收缴工作
新近建成的小区条件较好,应严格督促落实,可一步到位,但一定要做好专户储存,合理使用等工作,确保正常运行,能起到示范带动作用,如龙辉小区;对新开发的小区一定形成制度,确保落实;对政府及部门早其建设小区如文笔小区等,应尽快研究,加以解决。
8、要积极推进旧住宅小区的物业管理
调动各方积极性,针对旧住宅小区物业规模小,较为分散,尤其是小区楼房陈旧、基础设施差,物业管理难于起步的情况,逐个进行调研、分析,采取多种途径、多种形式、多种方法,解决处理好维修资金归集困难、物业管理用房缺乏等问题,整合物业管理资源,完善物业管理条件,促进其尽快开展正常的物业管理工作,改善旧住宅小区的居住环境。可着手先行对几个无物业管理小区进行新型管理工作机制的试点,通过总结经验,逐步建立健全适应我县实际情况的旧住宅小区物业管理模式,最终促其走上规范化管理轨道。
第三篇:小区业主对物业管理满意度的调查方案
小区业主对物业的满意度的调查方案
一、调查目的随着房地产行业的蓬勃发展,物业管理成为人们生活中不可或缺的部分,物
业管理的水平影响着居民的生活水平和幸福感。同时物业公司之间的竞争也日益
激烈,居民对物业管理的满意度对物业公司格外重要。小区业主对物业管理满意
度的调查的目的是,获取小区业主对物业管理的满意度的实时数据,了解业主的
需求以及对现在物业管理的意见和满意程度。以根据业主的需求开发新的服务项
目,根据业主的建议和满意程度努力提高物业的管理水平,提高物业公司竞争力,
同时为广大业主提供更好的服务。
二、调查任务
1、通过调查获取业主对现在物业管理满意度的基本情况和实时数据。
2、根据调查结果分析出广大业主对物业管理的满意度和物业管理的不足,
找出问题。
3、根据分析结果对现存的物业管理制度做出改进,提高物业管理水平。在
业主与物业之间和谐的关系。
三、调查范围和调查对象
1、范围:合肥市滨湖新区的部分小区:滨湖明珠、滨湖家园、滨湖世纪城、
滨湖品阁、滨湖假日、棠溪人家等
2、对象:滨湖明珠、滨湖家园、滨湖世纪城、滨湖品阁、滨湖假日、棠溪
人家等部分小区的业主。
四、调查项目
1、物业公司对物业管理区域内的规划的保护。
2、物业公司对房屋装修监督管理以及房屋的维护与修缮的管理。
3、物业公司对小区设备、设施的管理与维修养护。
4、小区的安全保卫与消防情况。
5、小区的保洁管理、环境保护、绿化管理。
6、小区的车辆管理。
7、综合经营与服务。
8、物业费的相关情况。
五、调查方法
采用问卷调查的方式在各小区分别进行
六、调查时间安排
1、方案和问卷设计:九月中旬。
2、调查筹备:九月下旬。
3、调查开展:十月。
4、调查报告完成时间:十月底至十一月初。
七、调查活动开展的计划
1、人员安排与分配:
A、滨湖明珠小区人员安排
组长:王尚
成员:张宇、程飞、蒋道雨、杜思强、王月、张佳欢。
B、滨湖家园小区人员安排
组长:桂成
成员:黄飞、李晨、陈卫、王艳、陈迪、王宇航。
C、滨湖世纪城 人员安排
组长:张健
副组长:孙悦、李畅
成员:李晓慧、李聪、王萍、李筱、徐山、张卫国、陈建华、李杰、吴国庆、方倩、张静、徐浩然、张天然、潘天柱、江东、袁慧荣。
D、滨湖假日小区人员安排
组长:陈飞
副组长:杨玉、陈宇航
成员:胡浩、许岳、陈鹏飞、袁少华、何雯娜、孙成功、张倩、徐远、黄俊。 E、滨湖品阁小区人员安排
组长:洪家立
成员:张玉华、沈澄、李凯、汪嘉伟、张星、王铭。
F、棠溪人家小区人员安排
组长:王海东
成员:赵俊、李军、王笑、张晓丽。
说明:各组组长主要负责各自小区的问卷调查的总指挥和监督工作,成员配合好组长开展调查。各组副组长和成员人数的确定是根据所调查的小区业主数而定的。
1、调查的前期准备
(1)、问卷的审核,确保问卷准确无误。
(2)、问卷的印发,确定印发的时间和数量。
(3)、联系好各小区物业确定小区位置和活动许可。
3、调查的经费预算
(1)、印制问卷和调查用品,大约2000 元左右。
(2)、统一服装、证件大约1200元左右。
(3)、车队、餐费以及后勤费用大约3000元左右。
(4)、预备费用1000元。
备注:总计7200元左右。
八、注意事项
(1)、注意天气变化。
(2)、调查过程中避免造成环境污染。
(3)、就餐提醒要及时。
(4)、注意交通安全。
(5)、分发问卷时要对每个小区的问卷分别做好标记。
【附件】:小区业主对物业管理的满意程度的调查问卷
您好!感谢你参加我们关于业主对物业管理满意度的问卷调查,我们的调查主要是了解广大业主对物业管理现状的满意度。通过此次调查,我们将对物业管理做出改进提高物业管理水平,为广大业主提供更优质的服务。请您认真完成此问卷,谢谢!
1、您是否是本小区业主:( )
A、是 B、否
2、您在两个月内是否做过类似的问卷调查:( )
A、是 B、否
3、你所居住的小区物业管理区域内的规划是否遭到不同程度的破坏:( )
A、是 B、否
4、你对物业公司对房屋装修监督管理是否满意:( )
A、非常不满意 B、不满意 C、一般 D、满意 E、非常满意
5、你对物业公司对房屋的维护与修缮的管理是否满意:( )
A、非常不满意 B、不满意 C、一般 D、满意 E、非常满意
6、你对物业公司对小区设备、设施的管理与维修养护是否满意:( )
A、非常不满意 B、不满意 C、一般 D、满意 E、非常满意
7、你对小区的安全保卫情况是否满意:( )
A、非常不满意 B、不满意 C、一般 D、满意 E、非常满意
8、你对小区的消防安全情况是否满意:( )
A、非常不满意 B、不满意 C、一般 D、满意 E、非常满意
9、你对小区的保洁管理情况是否满意:( )
A、非常不满意 B、不满意 C、一般 D、满意 E、非常满意
10、你对小区的环境保护情况是否满意:( )
A、非常不满意 B、不满意 C、一般 D、满意 E、非常满意
11、你对小区的绿化管理是否满意:( )
A、非常不满意 B、不满意 C、一般 D、满意 E、非常满意
12、你对小区的停车场地停车秩序是否满意:( )
A、非常不满意 B、不满意 C、一般 D、满意 E、非常满意
13、你对小区停车场停车安全问题是否满意:( )
A、非常不满意 B、不满意 C、一般 D、满意 E、非常满意
14、你认为小区停车位的收费怎么样:( )
A、昂贵 B、适中C、便宜
15、你对小区购物的方便程度是否满意:( )
A、非常不满意 B、不满意 C、一般 D、满意 E、非常满意
16、你对小区业主就医情况是否满意:( )
A、非常不满意 B、不满意 C、一般 D、满意 E、非常满意
17、你对小区孩子就学情况是否满意:( )
A、非常不满意 B、不满意 C、一般 D、满意 E、非常满意
18、你对小区附近的交通状况是否满意:( )
A、非常不满意 B、不满意 C、一般 D、满意 E、非常满意
19、你对小区附近的交通便利程度是否满意:( )
A、非常不满意 B、不满意 C、一般 D、满意 E、非常满意
20、你认为小区的物业费收缴怎么样:( )
A、昂贵 B、适中C、便宜
请您留下你宝贵的信息,以便我们联系您。征求您宝贵的意见: 姓名:联系电话:
住址:
再次感谢您的合作!谢谢!
调查人员:调查时间:调查地点:
第四篇:关于城市小区停车难和物业管理问题的调查报告
目前,我市许多小区业主与物业企业之间的矛盾日趋严重,群众与企业的呼声越发增多,翠竹北区等小区收缴率从四年前的80%下降到58%,勤业
一、
二、三村的收缴率只有30%,甚至像金色新城等这样的新小区的收缴率也不到50%;近几年来,我市不断发生物业企业撤离小区的现象,如荷花池公寓、广景山庄、芦墅广景苑等小区。
分析物业管理矛盾的根源,主要是以下几个因素:
1、法律法规不完善。一方面缺乏与物权法相配套的实施细则,我市又无立法权;另一方面,我市规范性文件的建设工作,在一定程度上滞后于小区物业管理和停车新的发展需求,致使实际工作中出现有法难行、无法可依的现象。
2、管理体制不顺畅。一是政府社会管理没有延伸到终端,一些政策法规在小区中出现梗阻、断层现象,乱开店、乱停车、盗窃等影响居住环境质量问题未能得到遏制;二是基层党支部及居委会、业主委员会、物业管理企业三者之间相互促进、相互制约,共建和谐小区的机制没有建立,居委会名义上是自治组织,现实上是从事党政工作,但在处理业主与物业矛盾中“名不正、言不顺”,解决基层矛盾的一线作用未能充分发挥,对其缺乏考核激励制度,社会管理的积极性不足,特别是社区居委会和物业企业在协调解决
与上级政府部门相关的具体事务上,显得无能为力。
3、市场主体不对称。业主个体直接面对物业企业或开发商必然处于明显弱势,而我市目前业委会尚未普遍建立。业主自治意识不强,据调查,62%的业主对业主委员会不清楚、不参与。对业委会的设立、监督以及主要人员的权利和义务没有形成统一有效的规范。业主委员会的自治能力、内控能力、团队精神和依法维权水平不高,业委会成员服务全体业主的动力不足,年纪轻、能力强的现职人员更不愿加入业委会。另一方面,物业企业进入市场的门槛很低,实力不强,规模不大,素质不高,管理人员、高学历层次、技术职称等方面的比例都低于全国水平,物业管理行业的诚信度和公信力不强。
4、市场环境不和谐。某些新闻舆论的导向有偏差,部分群众对物业管理行业存有偏见,“享受免费午餐”的习惯在相当范围内存在,物业的“佣人”地位和劳动成果得不到应有的尊重,少数离退休干部、现职领导、司法人员和教师等机关公职人员,带头欠缴物业费,产生了一定的负面影响。
5、市场制度不健全。物业企业进入市场的门槛过低,市场的进退制度不规范,对业主和物业企业制约有效的社会诚信系统未能建立。追讨恶意欠费的司法程序过长,成本过高,企业难以维权。对开发企业的责任追究制度不完善,人民群众反映强烈的房屋质量差,随意更改规划设计,公用配套设施数量不到位、技术标准不达标等问题得不到有效解决。一些小区建管不分掩盖着前期遗留问题,或转嫁给后进入的物业企业,开发项目前期的物业管理招投标制度有待全面推进。业主与开发商、物业企业的纠纷在基层和司法诉讼层面上得不到高效解决。物业管理菜单式的分项消费制度未能建立,业主不能明白消费、透明监督。许多物业企业把出租公共共用设施和停车管理费作为重要的收入渠道,千方百计扩大路面停车,帐目不清,隐瞒收益。
6、政府管理不完善。在扶持、监管物业管理产业上,一些政府部门存在着职能错位、缺位和越位现象,扶持物业管理这一劳动密集型产业的政策没有形成,对小区内违规违章现象执法不力,把某一些义务和负担转嫁给企业,对物业管理费和停车费的价格调控水平还不够高,一些部门的工作协调不到位。特别是基层行政组织事务多、经费少,就搞违章搭建或出租老小区仅有的公共用房公共设施,以补充管理经费不足。
7、公用设施不配套。在老小区和次
总之,从根本上说,公用设施上的硬件不足和
二、关于解决停车难和物业管理问题的目标、原则和
3、交警、城建城管、社区相结合的工作机制。目前,我市许多老小区和次新区即使用足区内停车资源,也不能满足全部需求;尤其是实施规范停车后,必然产生对部分车主的“挤出效应”。因此,依靠区外道路道板、公共空地和周边单位合作停车是一个现实选择。建议,建立交警、城管、社区相结合的工作机制,先由街道组织社区公示并上报小区停车泊位的短缺数量,再由交警对动态交通影响作出评价后,按照便民利民、公开透明、能划尽划的原则,提出道路道板划定泊位的方案,最后会同城管和街道、社区实施,同时建设部门要给予配合,对道板泊位下的管线承重能力进行评估。
总之,要通过体制机制的创新,推进政府的管理和服务贴近小区,使业主的诉求充分表达、意见民主集中、纠纷快速处置,从而真正把小区物业矛盾消解在基层。
(二)政策创新。一是制定扶持停车产业的投资与经营政策。投入大、回收慢这一影响停车产业化的最大难题,对此我们建议两条对策措施:第一条,针对公用
设施严重缺乏的小区,将停车设施与居委会、业主委员会、物业办公用房等公用设施以及商业设施三者捆绑建设,给予优惠政策,以副业补助主业,一举多得,既解决停车问题,又为居民营造良好的生活环境,也为小区增强造血功能。第二条,对区外单独建设公共停车场库的,将之作为市政设施,土地采用划拨方式;政府可以土地投入,吸引外来资本建造,以合作的方式组建项目公司,优先保证投资者的资金回收和适当盈利。为了培育和推动停车产业发展,可以以街道为单位,整合现有停车资源和土地资源,注入专业化公司,依靠规模化经营和现代信息管理技术,降低成本,增强抗风险能力,吸引社会投资。同时,在审批、规费减免、贷款贴息等方面,给予扶持。二是制定扶持和规范物业管理产业发展的政策。以政策扶持,促进物业管理产业加快发展;以制度规范,引导物业管理企业提供优质服务。
三是创新财政政策。推行政府购买服务,对低保户、企业职工特困户、零就业家庭等困难人群,以及廉租房、经济适用房家庭实行物业管理费减免政策,对所减免的物业费在由行业主管部门考核物业企业服务质量后再作支付,既彰显社会公平,又体现财政资金的使用效益。四是完善对区、街道和社区居委会的激励考核政策。仅针对本课题而言,一方面,通过对小区的数字化考核,为区和街道考核社区居委会业绩提供量化依据,从而形成市考核区、区考核街道、街道考核社区居委会、居委会监管物业企业这样一个层层有责任、纵向管到底的管理格局;另一方面,借鉴杭州经验,按照费随事移的原则,把城市道路道板和公共空地的停车泊位的收费管理(杭州是把白天和夜间两种不同收费管理方式全部下放到区,建议我市可根据实际情况,把夜间包月收费下放带街道和社区),统一下放到街道、社区,调动基层组织的积极性。为帮助收费困难的物业企业改善经营,也可委托物业企业负责夜间包月制停车的收费管理。
(三)价格体系创新。一是发挥价格杠杆作用,建立多数业主能够承担的生活地停车价格体系。充分考虑车主的承受能力,依据停车方便程度和安全性,建立泊位租用价格区内场库>区内道路停放>区外封闭空间包月停放(主要是周边场库和单位)>道路道板与公共空地的价格体系。建议,在4个环节改革探索:
1、多管齐下,兼顾各方,建立小区停车地下场库的统一收费价格。第一,降低人防车库现实租用价格,切实改变人防车库被开发
商或物业企业作为经营资源的做法,充分利用人防车库这一国有资产为民服务,对其实行政府指导价;第三,鉴于开发商产权车库占用业主的公共资源,不能简单地实行开发商单方面自主定价,也要实行政府调控;第三,将地下人防车库、开发商产权车库和公用配套车库的不同价格,加权平均,制定出统一的租用价格,但是要以每月300——350元为上限区间(杭州360元,苏州400元),不准上浮,只能下浮,并根据不同性质的所有权,对收益分配进行合理规定,其中人防车库收益必须归政府分配使用。这种加权平均、统一定价的办法,不仅增强可操作性,促进小车进车库,也均衡了业主、开发商和物业企业的利益。与此同时,要对占用业主公共空间的开发商产权车库,强化成本核定特别是土地成本的核定,遏制出售价格不断攀升的势头,并发挥政府对开发商的“窗口指导作用”,规定开发商产权车库2年内未能出售就必须出租,抑制其只售不租或变相强制出售的行为,引导小车停放进场库。
2、稳定当前小区路面停放收费价格水平;
3、对于城市道路道板和公共空地停车,实行包月制;
4、对生活时段与周边单位合作停车和使用经营性车库停车,也实行包月制。对于后两者停放方式,管理单位应提供基本的安全防范服务。二是建立物业管理菜单式价格体系。将卫生保洁、安全防范、绿化管养、公用设施维护等具体服务项目的价格,按服务等级标准量化,让业主自主选择、透明消费,改变信息不对称状况,促进物业市场公平交易。市物价、房管部门正在积极推进这项工作。
(四)科技创新。一是小区与城管联动,将数字城管的信息传输、处置、监督的功能覆盖到小区;二是建设停车信息诱导系统,提高停车设施周转率,既使车主能够在最近的地方停车,又减轻道路动态交通的压力;三是推进“城运一卡通”建设,在加油、洗车、停车收费、年检、缴纳罚款、行车引导及停车信息诱导服务等方面,为车主提供便捷的服务;四是建设小区治安视频监视系统,促进小区治安状况好转。
的管理,确保规划车位的建设到位、数量到位、功能到位。
3、借鉴北京经验,规范商品房买卖 “一项工程”指的是以老小区和次新区为重点的公用设施完善工程。工程主要包括三项内容:一是停车设施;二是小区公共服务用房及设施;三是部分老小区封合式改造。我们根据本次普查的结果,并结合轻重缓急和现实可行性,提出停车设施和公共服务用房严重不足的小区名单,供政府决策参考。需要指出的是,我们把问题相似、地缘相近的相邻小区作为一个项目提出,目的就是为了分片规划、统筹安排,实现建设的集约化。此外,市规划部门已经编制了《常州市停车场规划》,但主要是针对工作地的公共停车设施,对于住宅小区的停车需求考虑的不多。因此,对住宅小区停车设施和公用设施的规划布局,市规划部门和街道社区要协同推进,切实增强可行性。
对于如何最大程度增加停车泊位,我们按照“先区内、再区外”、“先地下、后地面”、“先盘活、后增建”的思路,从盘活存量、整合资源、增设补建三个方面,提出了10条措施:
1、盘活存量:①开展专项整治,恢复停车设施功能;②明确政策导向,将开发商产权车库的“只售不租”转变为合理价位租售;③利用城市道路及道板和公共空地划线包月制停车;④区内区外实施“保持绿化总量、调整绿化形态”,探索绿色停车。
2、整合资源:⑤与周边单位合作,签订资源共享协议,推行双向错时停放;⑥周边经营性车库和公共泊位为车主提供生活时段的包月停放。
3、增建补建:⑦停车设施、小区公共服务设施和商业设施等三大设施捆绑建设;⑧小区内建设机械立体停车库;⑨针对小区周边单位工作时段停车泊位也十分紧张的实际情况,建设公共停车场、库、楼,以夜间包月和白天计时两种价格,满足工作和生活双重停车需求,并积极探索利用绿地、广场、学校操场建设地下停车库。⑩对停车设施和公用设施严重缺乏的小区,“以增量开发带动存量不足”。就是在对停车困难小区的周边地块进行规划开发时,划出一块用地以零价格出让给开发商,允许开发商在其地面以上进行商业开发并在地面以下建设停车场库,或将一部分店面以上的楼层作为停车场库,但是必须将一
定数量的停车泊位产权交给政府,还可以用提高容积率的方式鼓励开发商建设,这样可以节省政府的投入,加快停车设施和公用设施的增设、建设进程。
综上所述,我们建议,市政府从明年起,把缓解住宅小区停车难和解决物业管理矛盾作为为民办实事项目,一手抓创新管理、健全制度,一手抓盘活存量、补建增建,既为市民群众营造和美舒适的生活环境,又为停车产业和物业服务产业的发展创造条件。
第五篇:关于我县住宅小区物业管理情况的调研报告
为推动我县进一步加强和规范物业管理,提升物业管理服务水平,满足市民日益提高的居住质量要求,根据学习实践科学发展观活动的要求,我局组成专题调研组,深入城区各住宅小区,认真开展物业管理工作调研。现将调研情况报告如下:
一、 我县物业管理工作的现状
㈠小区以及物业管理的基本情况
调研结果显示,我县文秘杂烩网
已有物业管理企业入驻的小区仅7个,基本上都是新建的住宅小区,面积约50万平方米,户数约5300户,其余多为社区居委会管理或由住户自请环卫工清扫。已经成立业主委员会的小区仅有2个,分别是“星光名庭”和“圳业太阳城”。
物业管理企业基本情况:目前,在我县注册的物业管理企业有3家,均为三级资质的物业管理企业;入驻我县小区从事物业管理服务的企业有5家。
物业管理从业人员基本情况:全县物业管理从业人员不到 100人。其中持有各类上岗证的不到30人。
㈡居住小区的特点
1、小区档次差距大。从文秘杂烩网住宅小区配套设施方面看,既有新建的设施齐全、绿地率高的高标准小区,也有早期开发的设施不完善、甚至是脏乱差的小区。从物业管理费收缴率方面看,收缴率高的“丽景花城”达到90%,而收缴率低的桂杨新贤城只有40%。从物业管理服务收费标准方面看,有0.2元/月/平方米到0.4元/月/平方米不等。
2、小区遗留问题多。由于历史的原因和客观条件限制,我县居住小区较为分散,遗留问题多。有的小区基础设施差,配套不齐全;有的小区建设规模小,相关手续不完备;还有许多小区是敞开式的,给物业管理工作带来一定难度。
二、存在的主要问题
1、房地产开发建设遗留问题成物业纠纷主因。在物业纠纷投诉中,有相当数量是业主投诉个别房地产开发建设遗留问题而引发的。有的开发商未严格按规范和规划要求配套相应的公共建筑和共用设施,或将配套设施等共有产权挪作经营使用。如绿化不到位、安防设施不到位、公共车棚(位)少、休闲公建设施少等。有的开发商与物业管理企业签订前期物业管理服务合同后,小区公共设施和部位施工监管不到位。有的因工程施工质量遗留问题至今难以解决。
2、物业行政管理体制尚未理顺。承担文秘杂烩网小区物业行业管理职责的是县房管局,但这只是一种行业指导性的工作,按照县政府办转发的《关于明确物业管理职责分工的通知》的要求,相关乡镇、居委会应设立物业管理专职人员,但我县至今尚未落实到位。因此指导、监督业主大会与业主委员会工作,以及对辖区内日常物业管理活动的监管等方面尚未发挥应有的作用。此外,物业管理涉及到房管、城建、物价、供电、供水、消防、公安等多个部门,有时各种矛盾交织在一起,仅靠房管部门难以协调各方,容易造成物业纠纷投诉率高、调解率低的局面。
3、业主大会、业主委员会组建难且运作不规范。一是部分小区开发期较长,小区内物业管理区域难以确定,造成业主大会迟迟不能召开。二是部分小区规模较大、业主户数较多且相互之间大多又不熟悉,组织业主进行选举、决策等事务存在较大难度。三是业主参与意识不强,业主委员会组成复杂、人员良莠不齐,缺乏“有能力、有名望、善协调”的组织者。四是有些业主大会与业主委员会建立、运作不够规范,管理机制不健全。目前我县仅有的二个业主委员会均或多或少存在要求物业公司提供工作经费的问题。五是有的业主委会成立之初比较迫切,而成立后遇到困难与矛盾就撒手不管,如太阳城业主委员会。
4、物业管理服务收费率低。造成收费难的原因是多方面的,一是物业管理企业服务质量不到位。二是低收入群体经济承受能力有限。三是文秘杂烩网业主反映的问题得不到及时解决,引发居民不满情绪而影响交费。四是商住混合小区收费难,如太阳城小区。五是业主对物业管理服务的消费观念尚未完全形成。
5、物业管理服务行为不规范。我县对物业管理企业的管理和培训没有跟上,普遍存在着聘用人员未取得相关物业管理上岗证就上岗的现象,从业人员整体素质不够高,服务水平参差不齐。大部分物业管理企业服务不规范、不到位、服务质量差。
6、无物业管理住宅小区物业维护、管理问题文秘杂烩网日益突出。我县上世纪八十年代末、九十年代初建造的住宅楼,当时受条件限制,在规划、建设、用地等方面不够规范,存在小区配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、环境脏乱差、房屋立面破损严重等问题。这些旧住宅小区目前尚无法开展物业管理,基本是由社区居委会代管。这些住宅建筑所存在的诸多问题已成为广大业主反映强烈的热点、难点问题。
三、意见和建议
针对物业管理中存在的困难与问题,为了进一步加强我县物业管理工作,提高物业管理水平,调研组提出如下意见与建议:
1、要完善物业管理源头监管。县政府相关职能部门要从源头上加强物业管理工作
,认真落实各项监管措施,从根本上减少物业管理矛盾纠纷。一是县工商、建设等部门应广泛征集社会各界的意见和建议,着手制定物业管理服务合同等示范文本,明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、服务标准、合同期限、服务费用,以及双方的权利、义务、责任,进一步规范和约束物业管理企业和业主的行为。二是建设主管部门应按照物业管理相关法规规定,
在房地产规划设计图纸审批时明确物业共有部位、共同设施使用功能,防止开发商、物业公司擅自处分属于业主的物业共有部分、共用设施的所有权或使用权而引发矛盾纠纷。在组织验收时,应配合有关单位将小区各类管道工程(含地下管道隐蔽工程)列入验收内容。
2、要健全物业管理体制机制。首先,要按照“两级政府、三级管理、四级网络”物业管理体制要求,完善和规范物业管理行政管理体系,相关乡镇应设立物业管理工作机构,配备专职人员,加强乡镇、居委会的物业管理队伍组织建设。其次,要根据“条块结合,属地管理”的原则,进一步明确县、乡镇、居委会的职责分工,将管理重心下移,充分发挥乡镇、居委会对辖区日常物业管理活动的监管作用。第三,要健全完善物业管理各项制度,建立县、乡镇、居委会、房管等部门的综合协调和矛盾纠纷调处机制,将物业管理纳入社区建设统一管理,积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的物业专项维修资金的缴交、保存与使用的新型工作方法,确保专项维修基金的足额归集和合理使用。
3、要深化物业管理法规宣教。运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介,广泛开展国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》等法规的宣传活动,强化对相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员和业主代表的教育培训,促进基层行政管理人员、业委会成员依法履职;促使物业管理企业遵纪守法,规范管理,更好地为业主提供服务;增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念,使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情,而且是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作。
4、要强化物业管理指导监督。一方面,县政府职能部门与乡镇、居委会要主动介入,认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题,加大组织、协调、指导、帮助的力度,促进业主大会召开,业主委员会建立并有效开展工作。要加强对业主委员会的法律指导与日常监管。对于业主委员会所需工作经费,应指导其通过业主大会规约来收取,杜绝向物业公司直接索取的现象。另一方面,县政府各相关职能部门与乡镇、居委会要各司其职,强化日常管理,加大执法力度,及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为;加大调处力度,及时化解各类物业管理矛盾纠纷,尽快解决业主反映强烈的问题。同时,还要组织不定期巡查,对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评,降低甚至取消其在本县辖区内从事物业管理的资格,维护广大业主合法权益。再一方面,要加强引导,尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系,努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业服务费的和谐氛围。同时,按物业服务等级标准逐步提高我县物业收费标准、提升物业管理档次,积极探索市场化运行机制建设的新内容,真正实现物业管理的双向选择。
5、要规范物业管理服务行为。物业管理服务企业要树立质量与品牌意识,从以下几方面入手,规范管理、优化服务,取得广大业主和业委会的支持和配合。一是加强从业人员业务培训,提高其专业素质和服务水平。二是应当按规定实行明码标价,统一采用收费标价牌形式,在其服务区域内的显著位置或收费地点,对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、价格举报电话等进行公示。同时,每月应在小区公告栏等醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电费用分摊详细情况、日常维护收支情况等,使广大业主“明白消费”。三是要加强企业内部管理,严格履行物业服务合同约定,为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准,对业主和业委会提出的合理要求要及时整改。四是落实物业承接验收制度,物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位,共用设施进行查验,以减少因开发商遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。
6、要积极推进旧住宅小区的物业管理。县政府应组织相关职能部门,调动各方积极性,针对旧住宅小区物业规模小,较为分散,尤其小区楼房陈旧、基础设施差,物业管理难以起步的情况,逐个进行调研、分析,采取多种途径、多种形式,加快小区整治,解决处理好维修资金归集困难、物业管理用房缺乏等问题,整合物业管理资源,完善物业管理条件,改善旧住宅小区的居住环境。可着手先行对几个无物业管理小区进行新型管理工作机制的试点,通过总结经验,逐步建立健全适应我县实际情况的旧住宅小区物业管理模式,最终促其走上规范化管理轨道。