评职称或毕业的时候，都会遇到论文的烦恼，为此精选了《业主委员会制度管理论文(精选3篇)》，希望对大家有所帮助。〔摘要〕物业管理企业人力资源的多层次性要求人力资源管理应刚柔相济。本文探讨了物业管理企业人力资源管理中以严格的制度、严密的组织为特征的刚性管理为基础，以“以人为本”的柔性管理为主导的管理思想，使刚性管理与柔性管理相互结合，发挥各自的优势，从而使物业管理企业人力资源管理协调有序，充分发挥员工的主动性、创造性，为物业管理服务创造佳绩。
业主委员会制度管理论文 篇1：
论我国业主委员会制度的缺陷及其完善
[摘 要] 业主委员会是广大业主实现自律自治的前提和关键，但由于我国业主委员会发展较晚，立法不完善，至今还存在着许 多缺憾。本文从分析诸如业主委员会法律地位不明确，组建困难，经费难，缺乏对业主的约束机制，成员多为义务工， 缺乏相应的利益保障等缺陷入手，找出其中存在的问题和导致缺憾的原因，并提出相应的对策。
[关键词] 业主委员会；制度；缺憾；对策
[作者简介] 陈相明，景德镇陶瓷学院副教授，研究方向为法学。(江西 景德镇 333001)
一、业主委员会制度存在的缺陷
《物业管理条例》尽管实施了近四年，但由于物业管理在我国起步较晚，有关立法不健全，实践操作不够规范，业主委员会制度也存在着许多缺陷。
(一)业主委员会的法律地位不明确。《物业管理条例》规定：“业主委员会是业主大会的执行机构”。而对于业主委员会的法律地位和性质，《条例》的定性十分模糊，在学术界和实务界对业主委员会的法律定位争议也非常大：第一种观点认为业主委员会不应该具有法人资格，不能独立进行民事活动和承担民事责任；第二种观点认为，应由法律赋予业主委员会社团法人地位，规定相应的登记制度，使业主委员会能独立进行民事活动，独立承担民事责任；第三种观点认为，应借鉴法国、香港等国家和地区立法，规定物业小区应成立具有法人资格的业主团体，业主委员会为业主团体的常设事务执行机构。依据现行法律，作为业主权利组织的业主委员会既不是独立的法人实体，也不具社团组织的地位，更不能单独设财务，无名无分使业主委员会行使权利不可避免地要面对重重阻碍。在日渐增多的房地产纠纷中，业主委员会作为广大业主的维权代表，能否以原告的身份坐在法庭上，法院对此认识不一：有的法院认为，以业主委员会的名义提起诉讼有违法律规定，但有的则允许代表起诉，虽然目前在物业管理实务中人们普遍把业主委员会作为其他组织来对待，但是从法律责任上分析，业主委员会委员或者业主不可能对业主委员会的行为承担最终责任。也就是说，按照现行法律规定，业主委员会目前并不具备任何法律主体资格。业主委员会的性质有待于法律做出规定。
(二)业主委员会组建困难。当前，成立业主委员会非常困难，需要联合多个机构，经过数道程序，耗费大量时间才能完成。单以北京市朝阳园为例，从业主第一次去小区办咨询成立管委会到最后获得备案，用了18个月时间。
1.业主委员会筹办程序繁琐，缺乏有效的运行机制。《条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。建设部《业主大会规程》第五条规定：“业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作”。这就是说，如果建设单位(包括公有住房出售单位)不参加业主大会筹备组，业主大会就不可能成立，也就不可能产生业主委员会。现实生活中建设单位和前期物业管理公司出于利益考虑而不愿意成立业主大会。首先，筹办业主委员会并不能给开发商带来任何经济效益，反而要承担一定的费用；大多数开发商都不愿筹办业主委员会。其次，筹办业主委员会也不能给负责前期物业管理的物业管理公司带来任何经济效益，反而要承担一定的费用。业主委员会一旦成立后，如果它与业主们在前期物业管理工作过程中有矛盾，就极有可能在业主委员会成立后被解聘。出于经济利益的驱动，前期物业管理公司也不会主动筹办业主委员会。值得我们注意的是，现今已成立的业主委员会多数是由业主自发筹办的。业主个体对成立业主委员会的积极性并不高，只有在与开发商或是前期物业管理公司发生了纠纷且得不到行政管理部门的妥善解决，处于无奈的境地的情况下，才自发筹办业主委员会，来行使自己的合法权利，以求与开发商或是前期物业管理公司抗衡。另外《条例》虽然也规定了房地产主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)对成立业主委员会具有指导责任，但缺乏考核指标，对成立业主委员会积极性不高。这种业主委员会的筹办机制是造成业主委员会建立少的制度障碍。
2.业主委员会成立大会难召开。一个普通的物业小区，建筑面积也有十几万平方米，有愈千户居民。把这么多的单个业主按照一定的程序要求组合起来，建立起一个合法的业主委员会，无疑是一个繁重而漫长的过程，会有许多明显存在和难以预料的事情发生。首先，业主众多，情况各异，召集开会非常困难；其次，受业主与开发商、物业公司的纠纷困扰，难以形成召开大会的前提条件；最终，由于几方意见始终不能统一，不但使业主委员会一直无法成立，而且纠纷也得不到相应的解决。因此，至今大部分城市社区的居民小区没有业主委员会。
3.业主大会难以形成有效表决。首先，各地政府都遵循了“业主的表决权属于物业所有人，每一个业主票数的权重是由每个业主所拥有的物业份额来决定”的原则，规定表决权按照面积计算，由此出现少数或部分产权人控制或操纵业主大会的局面。其次，法律对于法定表决票数的规定，实际上是比较难以达到的。《条例》规定：召开业主大会应由物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加；建设部《业主大会规程》规定：业主大会做出决定，必须经过与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。实践中，凑齐1/2以上具有投票表决权的业主出席业主(代表)大会非常困难；要想再经过与会1/2或2/3以上投票权业主表决同意，更非易事。业主有自己的工作和活动空间，自由度较高，对表决事项的意见多数是较为分散，集体讨论很难做到，对于大型居住小区来说更是如此。
4.审批备案纠纷多。一是政府房地产行政主管部门对小区业主委员会的备案登记申请予以备案，认可该业主委员会成立合法。但是，同一小区内的另一些业主认为该业主委员会是非法成立的，请求人民法院撤销备案登记。二是房地产行政主管部门认为备案材料不符合法定条件，做出不予备案的决定，提起申请的业主不服，提起行政诉讼，要求撤销不予备案的决定，予以备案。三是房地产行政主管部门既不予以备案，也不说明不予以备案的理由，迟迟不予答复，业主要求房地产行政主管部门履行法定职责。这些案件的产生原因一是业主之间在成立业主委员会的过程当中意见不一致，发生较大的利益冲突；二是因为业主之间、业主与开发商、与物业管理公司之间存在一些矛盾没有解决，不论备案与否，都会有一方当事人提出异议；三是街道办事处在筹备过程中与业主发生争议，认为业主委员会的成立不符合街道办事处的要求。不论出现哪一种情况，政府主管部门都会成为被告。
(三)业主委员会筹措经费难，不能有效地开展管理活动。业主委员会要维持正常的运作，必须具有一定的费用。虽然《业主大会规程》对业主大会和业主委员会开展工作的经费作了规定，即业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。业主委员会的活动经费由业主大会或业主代表大会决定，可以由业主支付，也可以在公用设施的收益或物业维修基金的利息中支付。但是，很多业主认为，业主委员会是群众自治性组织，具有业余性和公益性的特点，业主是自愿加入业主委员会，为全体业主服务是业主委员会成员的义务，很多业主不愿意交钱给业主委员会作为活动经费。由于没有资金，业主委员会的工作也处于停顿状态，其职能难以发挥。
(四)缺乏对业主的约束机制。许多成立业委会的小区订立了《社区自治公约》、《业主公约》，但这些《公约》在现实生活中的执行情况并不乐观，甚至形同虚设。许多业主认识不到业主委员会对维护自身合法权益的重要性，片面认为自己买了房子，房子就是自己的了，不用再交物业管理费，业主委员会与物业公司签订的服务合同，不是他们签的，与他们无关，因此拒交物业管理费，并“理直气壮”地对物业公司说：“我没有与你签合同，要钱找业主委员会去。”业主委员会上门做工作，也往往被业主顶回来：“关你什么事?还以为你真的是个官?”还有个别业主私自利用公地乱搭乱建，对业主委员会的规劝根本不听。对诸如此类的事件，业主委员会缺乏有效的制约机制。
(五)业主委员会成员多为义务工，缺乏相应的利益保障。《条例》规定“业主委员会应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。”在市场经济条件下，业主委员会委员要花费大量的时间和精力才能做好物业管理工作，如果不能取得合理报酬，完全凭着公益心为全体业主服务，可能在短时间内能够做到，但是无论谁成为业主委员会委员，期待其长时间地、无偿地或工作量与报酬不对称地为大家服务，是不大可能的。一个稳定有效的业主委员会运行机制应当建立在合理的利益平衡的基础上，而不是建立在对业主委员会委员的道德企盼上。但在实际生活中，业主委员会委员大多无偿服务，个别实行津贴补助的也往往因为没有制度规定，而引来众多质疑。在这种情况下，业主委员会成员时常轮换，难以保持工作的连续性。可以说津贴问题直接关系到业主委员会的稳定性和工作的有效性。
二、完善业主委员会制度的对策
(一)明确业主委员会的法律地位。《条例》确立由全体业主组成的业主大会作为代表全体业主公共利益的立法精神是正确的，但因未准确界定业主委员会的法律主体地位，使得这种精神在实践中因操作性较差、公共利益不便于维护而大打折扣。
首先，考虑到业主大会的涉及面广、松散性以及会议的操作难度，在确立业主大会的决策和代表机构地位的同时，赋予业主委员会一定的决策权限非常必要。当然，这种决策权也仅限于执行当中的事项、日常工作当中的事项以及一般性的突发性事件的处理等方面。其次，还应明确业主委员会在决策权限范围内代表性的问题。《条例》仅明确了一项业主委员会可以代表业主大会的情形，即可以代表(以公章形式)业主大会和选聘的物业公司签署物业服务合同。因此，要明确业主委员会在决策范围内的事项、以其名义从事的代表业主大会的活动以及所拥有的法律效力。再次，关于社区公共事务管理诉讼主体的缺位问题，国家的法律、法规可赋予业主委员会诉讼主体地位，使其具有法人资格。
(二)建立专门的业主委员会筹办机构，强化政府在业委会组建中的作用。业主委员会不同于其他自治性组织，它是业主利益的代表。如果没有业主委员会，小区物业的各项监督和管理工作就很难开展，业主难以形成合力，其权益也难以得到维护。所以，为了维护业主的利益和小区的良好秩序，政府应该像成立社区居委会那样，牵头组建首届业主大会和业主委员会，帮助各小区组建起一支高素质、有权威、有信誉、能正确发挥作用的业主委员会队伍。同时，相关法律、法规还应明确业主委员会的成立时间和期限，并简化业主委员会成立的相关程序。因此，应该通过强化政府在业主委员会组建中的作用，保证业主委员会的及时建立，使各新建小区尽快进入一种良性的物业管理状态，避免出现小区公共事务管理的无序状态。
(三)明确业主委员会的权利和义务。现行的物业管理制度只对业主委员会的职责进行了原则规定，但不够细化。首先，应规范业主委员会在与全体业主之间的民事代理法律关系中的权利义务：在全体业主和业主大会的授权下，业主委员会有权以自己的名义同物业管理企业签订物业管理委托合同；应当定期在业主大会上向全体业主报告物业管理实施情况，并接受监督。其次，应规范业主委员会在与全体业主之间的管理关系中的权利义务：业主委员会有权监督全体业主对于业主公约的实施，收取、使用和管理专项维修资金；应当接受全体业主对于其管理活动的监督。再次，应规范业主委员会在与物业管理企业之间的委托合同中的权利义务：签订物业管理委托合同，有权代表全体业主委托物业管理企业进行物业管理，监督物业管理企业履行物业管理委托合同；定期向物业管理企业支付其用于物业管理事务的费用，协助物业管理企业收取物业管理费。
(四)实现业主委员会职业化、专业化，业主委员会成员实行聘任制。业主委员制度中“利”的缺失对物业管理关系的失衡甚至是业主一方的内耗应当负有很大的责任。业委会所凝聚的效力在不断升级的业主对利益的疑虑和内讧中消耗殆尽。委员“利”的缺失使得这种制度安排不可能持续稳定，我们不可能要求委员永远遵循道德的约束而甘心为其他业主付出，这不公平也不合理。因此，业委会委员应当“职业化”、“专业化”，通过专职、专业取代现在的兼职和非专业做法。
首先，应确立业主委员会聘任制。业主委员会成员应由业主大会聘任，并由业主大会向业主委员会颁发写明代理权范围的授权书。业主委员会成员不一定必须是业主，也可以引入具有专业理论和知识的技术专家，条件成熟也可以引入职业资格证书制度，规范职业标准，建立注册的业主委员职业经理人制度。通过建立职业化的业主委员会，提高业主委员会的服务能力，进一步规范工作业务流程，提高工作效率，形成公开透明的管理服务意识，真正代表全体业主的公共利益。
其次，应该确定适当的聘期。业主委员会成员的聘任期限如果过长则极易招致其惰性，不利于积极有效地开展管理工作，还容易导致腐败现象的发生。过短则又由于业主委员会成员变动频繁，致使业主委员会的工作缺乏稳定性和连续性，也不利于管理，一般以2年或3年为宜。
再次，应确立业主委会成员津贴制度。应当建立业主委会成员津贴制度，实现业主委员会成员责任和利益的统一，增强其责任感和使命感。
参考文献：
[1]高飞，张燕.对我国现行业主委员会制度的初探[J].重庆建筑大学学报，2005，(5).
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[4]小霞.业主委员会陷入尴尬境地[N].中国经济时报，2006-06-08.
[责任编辑：昱 文]
作者：陈相明
业主委员会制度管理论文 篇2：
论物业管理企业人力资源管理的刚柔相济
〔摘 要〕物业管理企业人力资源的多层次性要求人力资源管理应刚柔相济。本文探讨了物业管理企业人力资源管理中以严格的制度、严密的组织为特征的刚性管理为基础，以“以人为本”的柔性管理为主导的管理思想，使刚性管理与柔性管理相互结合，发挥各自的优势，从而使物业管理企业人力资源管理协调有序，充分发挥员工的主动性、创造性，为物业管理服务创造佳绩。
〔关键词〕物业管理；人力资源管理；刚性管理；柔性管理；刚柔相济
章编号：1008-4096(2009)03-0028-04
物业管理企业也和许多企业一样，要增强竞争力，必须加强管理。人既是管理的主体，又是管理的客体。对人的管理既可以凭借制度约束、纪律监督，直至惩处、强迫等手段进行刚性管理，也可以依靠激励、感召、启发、诱导等方法进行柔性管理。所谓刚性管理是指根据成文的规章制度，依靠组织职权进行的程序化管理，强调组织权威；所谓柔性管理则是指依据组织的共同价值观和文化、精神氛围进行的人性化管理。刚性管理是必要的，没有规矩不成方圆；但仅用刚性管理是不够的。在现代企业里，尤其是作为服务性企业的物业管理企业，其人力资源既有工作在基层一线的普通员工，又有中高级管理层的高素质管理人员与各类专业技术人员，因此，其人力资源管理不仅要有以制度为中心的刚性管理，还必须要有讲究人性、讲究熏陶和感染的柔性管理，以培养每一个员工发自内心的自觉。即强调刚性管理与柔性管理相结合——刚柔相济的人力资源管理。
一、刚性管理与柔性管理的比较
从管理工作的实际效果来看，刚性管理的长处主要有：（1）在刚性管理中，某项规章制度的严格执行，便于协调员工个体之间以及员工与组织之间的关系，易于维持组织正常的工作秩序。（2）刚性管理往往制定了一定的工作标准对员工的工作绩效进行量化，极大方便了考核。主要缺陷有：（1）严格执行某项规章制度势必降低组织活动的灵活性，容易使组织僵化，缺乏活力，适应性不强。同时由于规章制度的不完善，责、权、利不可能完全对等，所以在工作中难免会出现矛盾和冲突。（2）刚性管理往往将员工置于消极被管理的状态，缺乏主动参与管理、参与决策的意识，限制了其积极性与创造性。（3）工作量化的同时也造成了员工的惰性，使员工一味只求完成份内的工作。
柔性管理对应刚性管理，其长处是：（1）柔性管理满足员工的高层次需要，因而能深层次地激发员工的工作动机，增强员工的主人翁责任感，挖掘其潜能，发挥其天赋，做出超常的工作成就。（2）柔性管理有利于组织内部形成集体主义和相互协作的精神，有利于对种种失范现象形成一种“防患未然”的机制。当然，柔性管理也有其局限性：（1）柔性管理缺乏严格的工作职责分工，容易形成冲突。（2）柔性管理缺乏明确的工作标准，工作绩效不易考核、评估，等等。
综上所述，刚性管理与柔性管理各有优缺点，刚性管理在管理活动中对提高产量、提高工作效率、提高管理成效等方面有其不可替代的优势作用，在倡导柔性管理的今天，仍不可否定或排斥刚性管理。但要使刚性管理在实践中发挥更好的积极作用，必须针对不同的组织特点、不同的工作性质、不同的发展阶段，艺术地把握好刚性的度，与柔性管理结合，使组织处于最佳运行状态。在实际工作中两者是相互影响、相互渗透的。刚性管理是管理工作的前提和基础，完全没有规章制度约束的企业必然是无序的、混乱的，缺乏一定的柔性管理，刚性管理亦难以深入，二者的有机结合才是高效益管理的源泉。
二、物业管理企业人力资源现状
（一）物业管理的相关基础理论
国务院颁布的《物业管理条例》定义：“物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境和秩序的活动。”可见物业管理是以合同的方式，通过对物业及其设施设备的管理来为业主和使用人服务的。管理的客体是物业，服务的对象是业主及使用人，寓管理于服务之中，在管理中服务，服务性是物业管理的本质。
物业管理作为集管理、服务、经营于一体，与房地产开发相配套的综合性企业管理，不仅与传统的行政福利型的房管有着本质的区别，而且具有覆盖面广、服务性强、专业性强、业主主导、物业管理与社区管理相结合的特点。1.覆盖面广，是指物业管理自20世纪80年代从香港、国外传播到国内，由深圳逐步发展到全国各省市，从地域上看，管理面广；从管理对象上看，包括居住物业、商业物业、工业物业和其他特种物业等各种物业类型的管理服务，范围比较宽；从服务对象上看，由于各种物业归属于不同的业主或由各种各样的使用人使用，其服务的对象各不相同，十分广泛。2.服务性强，正如前文所述，物业管理属于服务性行业，服务是物业管理的根本属性。为突出强调其服务性，《物业管理条例》中把物业管理委托合同称为《物业服务合同》，物业管理企业必须按照《物业服务合同》为业主、使用人提供服务。物业管理企业只有根据业主的委托、要求，不断创新管理、创新服务办法、改进服务态度、提高服务质量、扩大服务范围、开拓服务项目，为业主提供高效、优质、周到的管理服务，才能具有无限的生命力，才能永远立于不败之地，才能不断得到新发展。3.业主主导，业主是物业的主人，在物业管理中始终处于主导地位。从制度上看，国家立法和行政管理都有明确的法规和措施来保障业主的权益。如《物业管理条例》规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会”，“代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”，业主“参加业主大会会议，行使投票权”，“选举业主委员会委员，并享有被选举权”。这就从制度上保证了业主能够自治管理物业，在管理中起主导作用，占据主要地位。在实践中，业主委员会执行业主大会的决议，通过招标方式选聘物业管理企业，按照《物业服务合同》监督物业管理企业的管理服务工作。只有物业管理企业的服务被业主接受，让业主满意，企业才有生命力，才能取得合法收入，得到良好的效益。4.专业性强是指物业管理企业接受业主委托后，按照物业服务合同的约定，采用先进的维修养护技术和方法，对建筑物与物业管理区域内的环境卫生、安全保卫、道路养护实施专业化的管理，为业主及使用人提供全方位高效、优质、经济的服务，涉及物业管理、建筑工程、电气设备、给排水、暖通、自动化、通讯、保安、保洁、绿化等多种专业领域，需要多方面的专业人才、各种专业的工具设备、健全科学规范的管理制度、先进的管理方法与专业的维修养护技术等。专业化是业主与物业管理企业共同的希望与需求，是物业管理的发展方向之一。5.物业管理与社区管理相结合，社区管理一般是由政府的基层单位街道办事处和社区内的居民委员会承担的，主要工作包括组织管理社区的妇幼保健、计划生育、青少年教育、治安保卫、民事调解、社会福利、老龄工作等；物业管理服务项目众多，内容丰富，从最基本的物业维修、养护到物业管理区域的环境管理，都应与社区管理紧密结合，共建文明和谐的生活工作环境。
（二）物业管理企业对人力资源的需求及现状
物业管理服务的特殊性决定了物业管理企业对人力资源的需求。物业管理地域范围的覆盖面广，决定物业管理对人才的需求量巨大；物业管理的服务性强，决定物业管理需要人才的思想素质、职业道德素质、服务的专业素质达到一个较高的水平；物业管理专业性强的特点尤其是物业管理未来发展趋势（物业管理的规模化发展，物业管理的信息化、智能化，物业管理专项业务的外包），决定物业管理亟需高素质专业技术人才。
而物业管理企业人力资源目前状况却是：（1）人力资源类型多样。一方面，从业人员学历层次多样，有研究生、本科生、大专生、高中生学历，还有初中生学历，甚至没有学历的。另一方面，从业人员来源多样，既有大中专院校的毕业生，又有来自城市企事业单位下岗分流人员、部队退伍军人及农村剩余劳动力。（2）人力资源素质不一，专业化水平差，真正学习物业管理专业或相关技术专业的人员比例偏低。据相关部门不完全统计，其中大专以上学历占20％左右，80％是高中以下学历。（3）人力资源流动性大，缺乏稳定性。由于本行业是微利行业，绝大部分企业没有形成规模经营、规模效益，创新能力较差，因此，员工的薪酬待遇低、社会地位低，加之多数人认为物业管理行业是低技术、劳动密集型行业，保安、清洁、绿化、维修等工作不需要高素质人才，缺乏对人才的吸引力。
目前管理的状况是：忽视人力资源规划的价值，缺乏有效的人才结构和企业招聘、录用、培训与开发等环节的计划。而事实上许多企业（不仅是中小企业，包括部分大型企业）缺乏人力资源规划意识，有的企业组织结构设置不科学，如把人力资源部随分公司设立而转移到分公司，却兼顾整个公司的人力资源管理，力不从心；有的企业人力资源部设置有名无实，形同虚设；有的企业因为人才流动大，只用人，不培训；也有的企业只顾扩张市场，不注重人才储备，人员培训与管理跟不上企业发展步伐。其次，缺乏一套与现代市场经济相适应的系统完善的绩效考评机制。科学、合理的绩效考评能有效地激发员工的工作潜能，提升他们的进取心，满足员工更高层次的精神需求。事实上多数物业管理企业没有形成一套成熟完善的绩效考评系统，甚至根本不重视。有的用定性考核代替定量考核，有的用主管意志代替科学合理的考评，有的考核惩罚多于奖赏，约束多于激励。既谈不上“以人为本”，更难以激发、调动员工的积极性与创造性。
三、物业管理企业人力资源刚柔相济管理体系的建设
针对物业管理行业的特点、物业管理企业人力资源及其管理的状况，结合人力资源刚性管理与柔性管理的各自特点、优势，物业管理企业人力资源管理应将刚性管理与柔性管理有机结合，在实际工作中各取所长，以刚性管理作为管理工作的前提和基础，建立相对完善的规章制度，使企业经营管理组织严密，协调有序发展；以柔性管理为主导，按照马斯洛的人的需求层次理论，针对不同类型、不同素质员工的特点需求，坚持以人为本的人性化管理。二者有机结合，相互影响、相互渗透，发挥各自优势，从而实现企业的高效益管理。
（一）以刚性管理为基础：健全制度、严密组织。没有健全的制度，从事物业管理的人员就没有行动的依据，也就无法实现企业的目标；有了健全的制度规范，既可以协调员工与员工、员工与企业之间的关系，维持企业正常的工作秩序，限制不良行为，又可以明确岗位职责，使权责分明、赏罚得当；通过工作的标准化与量化进行企业的绩效考核，从而提高服务质量，提高管理效率；还可以将企业的经营管理理念贯穿到制度、纪律与行为规范之中，让企业的价值观念、经营理念在企业中形成共识，变成员工的自觉行为。
1.建立健全物业管理规章制度，使企业协调有序地运作、发展
第一，建立健全物业管理企业内部行政管理方面的管理制度，如劳动人事管理制度、设备物质管理制度、组织管理制度、决策与领导制度、财务管理制度及后勤服务制度等。
第二，建立健全物业管理服务方面的管理制度，要视服务内容、范围而定。主要有物业产权产籍档案管理制度、物业交接验收制度、物业维修保养制度、装修者道德规范与行业准则、管理费收取标准与管理方法、环境卫生管理条例和环境绿化管理办法、保安管理办法、小区车辆管理办法、从业人员岗位标准与操作规范、信访走访制度及住户须知等内容。
第三，建立健全物业管理公司内部经济责任制。这是指按照职、责、权、利相结合的原则，把完成企业目标的经济责任，层层分解到各职能部门、班组和个人的一种综合性企业管理制度。是由“标准、考核、奖惩”组成三位一体的内容体系，以领导层、职能层、作业层和岗位个人经济责任制四者组成的内部经济责任制层次体系。在管理实践中，广泛听取业主和使用人的意见，学习先进物业管理企业的经验，循序渐进，修改调整，使制度不断完善，让物业管理企业协调有序地运作、发展。
2.建立严密的组织，确保物业管理企业规章制度的贯彻落实
物业管理企业通过制定严格的物业管理规章制度，明确岗位职责，从领导到基层员工都有详细而明确的工作分工，每个人都有具体的职责，从而形成一个严密的职务结构链。每位员工充当一个角色，在严密的结构中完成既定的工作，从而确保各项活动协调一致，企业总目标得以高效实现。
3.规章制度与企业文化协调一致
企业文化是企业领导者倡导、上下共同遵守的文化传统和不断革新的一套行为方式，它体现为企业价值观、经营理念和行为规范，渗透于企业的各个领域和全部时空。企业的规章制度要完整地体现企业文化，使企业的价值观念、经营理念制度化，渗透在企业的管理制度和员工的岗位职责、行为规范之中，使员工将企业文化从认识、认同到变成自觉行为，与企业形成共识，上下一致。如：物业管理企业要坚持“以人为本”的管理，在企业的规章制度中就应将企业依靠人、尊重人、发展人的思想制度化；物业管理企业倡导“业主至上，服务第一”的理念，在企业的规章制度中就必须充分体现这一理念，从企业经营管理方针、管理办法、岗位职责、行为准则，到员工的服务态度、言谈举止，处处把业主的利益放在第一位，把为业主提供最优秀、最满意的服务作为企业每个人的工作准则与追求，体现在制度中，落实在行动上。
（二）以柔性管理为主导：坚持以人为本的柔性管理。严格的制度、严密的组织所体现的刚性管理为企业经营发展奠定了良好的组织与制度基础，在人类已从工业时代迈入知识经济时代的今天，物业管理企业在建立健全各项规章制度的同时，只有坚持“以人为本”的人性化管理，充分尊重人，依靠人，发展人，顺应人性、尊重人格、理解人心，这样才能留得住人，使企业的人才队伍稳定，使人的潜力得到充分发挥。
1.依靠人
所谓依靠人是指把人视为组织中最重要的资源，承认人在组织中的主体地位和主导作用。物业管理企业中员工是企业的主体，在人力资源管理中应倡导“人的价值高于一切”的人才价值观念，从人力资源的规划、招聘、培训、储备到录用、晋升及职业生涯策划，在实践中塑造以尊重人、关心人、信任人、培养人为核心的组织文化，为员工营造一个平等、民主、开放的工作环境，使人工作其中并尽享工作的乐趣，将企业的管理理念、发展战略与员工个人的价值取向及发展目标相统一，充分发挥其主人翁的积极性和主动性。
第一，建立科学的人力资源规划体系，优化人力资源配置。人力资源规划的过程包括人力资源预测、人力资源目标的设定和战略规划、人力资源规划的执行与效果评价。物业管理企业有效的人力资源规划能提高企业的竞争力。物业管理是一个人力资源层次多样、劳动力输出与智力输出兼备的服务性行业，因此，物业管理的人力资源规划应针对本行业人才不稳、流动较大的特点，针对不同层次、素质类型的人力资源制定规划方案。首先要设立职责明确、人员配置科学合理的人力资源管理部门，并制定有效的人才结构和企业招聘、录用、培训与开发等环节的计划，注重人才储备，制定人才储备计划等。
第二，建立科学完善的招聘管理系统，吸纳专业人才，优化人才结构。建立科学完善的招聘管理系统，可以为物业管理企业不断补充新生力量，减少人员流动带来的损失，提高物业管理企业在市场上的竞争力。根据物业管理企业人力资源层次素质多样、智力输出与劳动力输出兼备的特点，在招聘时必须根据岗位的不同、需要的不同，采取相应的招聘策略与手段，增强企业吸引力，通过各种渠道，吸纳不同层次、不同专业的优秀人才，优化企业人才结构，提升企业的服务水平、服务质量，真正让广大业主满意。
第三，有计划地进行人力资源储备，实现人力资源的可持续发展。走规模化、集约化发展之路是物业管理企业发展的必由之路，是未来的发展方向。保有适量的人才储备，使人才培养与企业的发展速度、规模相匹配，是物业管理企业长期发展的先决条件之一。因此，有远见的企业应有计划地进行人才储备。人才储备一般采取自主培养和引进人才两种方式，二者可以相互结合，互相补充。一方面，引进各层次的人才，尤其是高校毕业生，发挥他们观念新、知识新、思想方法新等优势，给企业带来生机活力，同时安排专人帮带，使他们在1—2年内成才，适应并满足企业规模扩展的需要；另一方面，在企业内自主培养，作为物业管理处主任或物业管理项目经理，应具备管理能力、组织能力、沟通协调能力、应变能力等综合能力与素质，在工作实践注重培养一批有实力、有潜力、素质较高的人才，培养锻炼他们的综合能力与素质，使他们具备独挡一面的能力，适应企业发展需要，随时充实到新的更高的岗位。
2.尊重人
所谓尊重人，是指尊重员工的独立人格、做人的尊严和应有的权利。按照马斯洛的需求理论，人除了生理、安全、社交的需求，还有尊重的需求。无论是普通员工还是中高层管理型员工，都同样需要尊重，对于有知识、有思想、有见解的高素质管理型员工，尊重其独立人格与权利显得尤其重要。
第一，构建企业文化，增强企业的向心力。物业管理作为服务性企业，只有让业主满意，企业才有生命力，才能发展，才有良好的效益。而只有企业让员工满意，员工才能心情舒畅地为业主提供优质的满意的服务。因此，万科公司提出“先有满意的员工，后有满意的顾客”的企业文化，打造了低流动率的高素质的骨干员工队伍。一方面，企业要制订员工合理的工资、奖金、福利等薪酬制度，尽力满足员工最基本的生存与生活需求，使员工的基本需求层次与实际满足程度相适应，使员工有安全感；另一方面，要关心员工的心理需求，即由工作性质、工作表现和工作环境等因素共同创造出来的情绪上的满足感。企业可以通过增加工作的趣味性，提高工作的价值，创造良好的团队气氛；通过创造员工与业主沟通的机会，增进了解，加深感情，提高员工工作的快乐感受；同时，也要精心安排内部员工活动，如定期评选“服务之星”，组织集体旅游，开展各种文体活动，给员工送上生日祝福，给节日值班的员工送去充满温馨的饺子或与值班员工一起过节，等等。让员工感到家的温暖、感到受尊重、受重视的快乐与满足感，从而增强对企业的认同感、归属感，树立主人翁意识，增强企业的向心力、凝聚力。
第二，建立客观公正的绩效考评系统。所谓绩效考评就是对日常工作中的人及其工作状况，从德勤能绩体等方面，进行观察、记录、分析和评价，以促进企业整体工作绩效的改善与提升的制度、程序和方法。考核中，既要有严格的考核制度、严密的组织程序，又能根据具体情况进行具体分析，具有灵活性；既有定量的考核，又有定性的考核；既有日常动态考核，又有阶段性的总评考核。既全面、客观、公正，又不失灵活性，提高考评的可靠性与有效性，并在工作实践中不断完善，真正建立起符合物业管理企业需要的绩效考评体系，让考核真正发挥激励人、鼓舞人、促进人的作用，真正做到奖优罚劣、彰显正气，增强企业的凝聚力、对人才的吸引力。
3.发展人
发展人是以人为管理思想的核心，人的自由而全面的发展是人本管理所要达到的终极目标，而教育培训则是发展人的最有效的途径。人的最高层次的需求就是自我价值的实现，物业管理企业通过对员工的教育培训，既可以提高企业员工整体素质，又可以帮助员工实现自身的理想、价值，使企业目标与员工个人理想追求有机结合、完美统一，将形成一种巨大的合力，推动企业迅速发展。
第一，加强企业内部岗位培训，提高员工整体素质。没有高素质的员工，就没有高质量的服务；没有高质量的服务，就没有较高的业主满意率，就没有企业的高效益。岗位培训不仅能减少人员流动所带来的不利影响，提升员工素质，提高服务技能、服务水平，确保新进人员迅速适应岗位需求，保证服务质量，而且通过培训搭建了一个良好的沟通平台，使上下级之间、同级之间，围绕工作要求和目标，充分互动、交流，对企业价值观念、企业经营理念形成共识，增强员工对企业的认同感、归属感，使企业与员工形成合力。针对物业管理人力资源的特点，培训应分层次进行：即高层管理人员关于企业战略管理、企业经营、创新意识等高层次、高增值的培训，中层管理人员关于物业管理政策与实务、服务礼仪、业主沟通、房屋工程等方面知识的培训，基层操作人员保安保洁等方面岗位技能、服务礼仪和职业道德的培训。同时建立全员培训体系，将企业介绍、企业文化、人事制度、劳动纪律等共性内容交给专业的培训部门完成，而具体的岗位技术、技能培训，由各岗位来完成，通过建立岗位培训责任制，将培训目标与责任分解落实到各个岗位，由各岗位具备一定知识、技能、经验，能够承担某一培训任务的企业员工或部门主管担任培训师，并建立内部培训师考核机制、激励机制，以调动并增强员工参与培训的积极性、主动性，促进其自我价值的实现。
第二，抓好学历教育，着眼于当前与未来。物业管理企业工作岗位的多样性、多层次性，决定了人力资源的多层次性，物业管理未来的专业化、智能化、信息化、规模化的发展趋势，决定了人才的专业化与高素质。抓好学历教育，既是着眼于当前，提高企业员工的整体素质与人才专业化程度，更是着眼于未来的发展需求。可以通过两种方式：一是按岗位特点适当提高各类人才招聘录用的门槛；二是制定政策，鼓励、倡导在职员工参加专业对路的学历教育，以提高学历层次，从而提高员工的专业素质、水平。
第三，规范行业上岗培训与资格认证制度，走市场化、国际化之路。我国物业管理从业人员的上岗培训与资格认证制度目前还不够完善，不够规范，甚至很多时候认证工作流于形式，非常不利于人才的培养、提高、发展，更有碍物业管理企业、行业的发展。因此，学习借鉴其他行业的以及国际上的优秀、先进的经验、做法，尽快使物业管理行业的上岗培训与认证制度规范化、国际化已经是当务之急。
综上所述，在知识经济时代，在物业管理实践中，我们倡导“以人为本”的柔性化管理，并不是不要制度，而是要将“以人为本”制度化，体现在企业人力资源管理的招聘、培训、晋升、薪酬、奖励及日常行为规范等各个环节、各个方面，既有严格的制度、严密的组织来协调各种工作关系，明确各自职责，又能充分发展员工的主动性与创造性，让员工们以主人翁的姿态投身于物业管理服务之中，满腔热情地为业主提供最优质的服务。这是物业管理人力资源管理所追求的理想境界，是未来的发展方向。
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(责任编辑：杨 放)
作者：杨凤平
业主委员会制度管理论文 篇3：
现代物业管理业主自治管理制度之完善
[摘要]在商品住宅的物业管理中，实行业主自治管理是市场经济发展的必然选择。目前，我国新兴物业管理制度下应运而生的业主大会和业主委员会所发挥的自治作用并不理想，其原因是多方面的。但学界争论最大的是：业主委员会的法律地位问题；业主对公共物业自治管理的团体性问题。笔者不赞成一些学者关于引入“业主团体”概念的观点，并建议：第一，确立业主大会为独立的民事主体，以其名义对外进行民事活动；第二，在现有业主自治管理机构的基础上增设业主监督委员会；第三，进一步明确业主委员会的法律地位，建立对业主委员会履行职权的法律保障制度。
[关键词]业主委员会；业主大会；业主监督委员会；自治管理制度
[作者简介]陈玉珍，广西财经学院法律系经济法教研室教师，广西南宁530003
一、我国物业管理业主自治机构制度设计的缺陷
在现代都市社会生活中，多人共居在同一公寓大厦里，形成一种物权关系——由专有权、共有权和成员权组成的建筑物区分所有关系。因此，必须在物权制度、物业管理制度上重新建构一套合理有效的公共物业自治管理的规范体系。我国《物权法》(全国人民代表大会，1997年)、《城市异产毗连房屋管理规定》(建设部，1989年)等法律法规关于建筑物区分所有人单独所有权、共有、相邻关系的规定，可以有效地解决产权的归属问题，但并不能很好地解决各区分所有人(业主)有效管理其财产，尤其是其共有财产管理的问题。《物业管理条例》(国务院，2003年)、《业主大会规程》(建设部，2003年)等行政法规规章是以解决各区分所有人(业主)有效管理共有财产，重新构建我国物业自治管理制度为目的。实践证明，这些法律制度在规范物业管理活动方面起到了积极效果，但也显露其存在的缺陷。
(一)业主委员会法律地位之质疑
业主委员会法律地位的问题，是指业主委员会作为业主大会的“执行机构”，其对内管理权、对外代表权的问题。主要包括：在物业管理中，业主委员会能否具有独立的民事主体资格或法人资格，能否为业主的公共利益而成为诉讼主体?它以何种身份“执行”公共物业管理事务?与物业管理公司签订民事合同?最终责任如何落实?
1．业主委员会可否具有法人资格，成为独立的民事主体。到底我国业主委员会应具有怎样的法律地位?对此，学界主要有“社团法人”、“非法人组织”、“其他组织”三种观点。笔者认为，这三种观点都有失偏颇。业主委员会既非“法人团体”，也不是“其他组织”，它既无独立诉讼主体资格，也无民事主体资格。一方面，我国现行物业管理制度设计之下的业主委员会，仅是业主大会的“执行机构”，根本没有自己独立的财产，不可能成为“法人团体”。值得注意是，在1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(以下简称《物业管理条例》)中，曾将业主委员会登记为社团法人，但1999年进行了修改：“取消业主委员会的社团法人登记制度，业主委员会不再登记为社团法人。”另一方面，业主委员会作为物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，其权利基础是业主大会的授权，而业主大会授权的基础又源于业主对物业的所有权。业主委员会只有在取得业主大会的授权后，才能代表全体业主从事物业管理范围内的行为。为此，《物业管理条例》第十九条明确规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”在我国物业管理制度设计之下的业主委员会，只是物业管理区域内全体业主的自治性组织。它像公司的董事会一样，只有对内能力而没有对外的资格。
2．业主委员会可否为业主的公共利益而成为诉讼主体。如果业主的合法权益被侵犯，作为一个“執行机构”，能否代表全体业主参与诉讼(以原告或者被告的身份)?如果可以，所带来的诉讼风险由谁来承担?在实务中，各地法院做法不一，故引起多多异议。一般来说，业主的诉讼可以分为三种情况：业主个人诉讼，部分业主诉讼，全体业主诉讼。业主个人诉讼以业主个人名义进行即可；部分业主诉讼可以采取推荐代表的集团诉讼。对此，我国《民事诉讼法》有相关规定：“当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表人进行诉讼。代表人的诉讼行为对其所代表的当事人发生效力，但代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经被代表的当事人同意。”“诉讼标的是同一种类、当事人一方人数众多在起诉时人数尚未确定的，人民法院可以发出公告，说明案件情况和诉讼请求，通知权利人在一定期间向人民法院登记。”但对于全体业主的诉讼，是否也适用这种推荐代表的集团诉讼呢?对此，《民事诉讼法》并未明定。当然，我国一些地方法院通过司法解释的方式进行了有益的探索。如，北京市高级人民法院、上海市高级人民法院规定：凡涉及全体业主公共利益的事项，业主委员会有权作为原告提起诉讼。与北京、上海法院不同的是，重庆市高级人民法院不仅明确了业主委员会的原告身份，还明确规定了业主委员的“被告”身份及诉讼风险承担的情形。重庆市高级人民法院《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》(下称《意见》)指出：“依法成立的业主委员会可当原、被告，诉讼风险由全体业主共同承担。”且还特别强调，业主委员会在提起诉讼或作为被告参加诉讼时，须召开业主大会或业主代表大会。涉及提起诉讼的，还要向法院提交表决同意的书面材料。这是司法上的一大突破。2007年3月刚通过的《物权法》，仅规定了业主个人诉讼可以以业主个人名义进行，而对业主委员会是否可以为业主的公共利益而成为诉讼主体并未涉及。
(二)业主大会是一种组织团体，还是仅为一种议事形式
有学者认为，我国业主大会仅是一种议事形式，所以建议引入“业主团体”的概念。以笔者的分析，我国“业主大会”不仅是指一种议事形式，也是指一种组织团体。根据《物业管理条例》规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”“一个物业管理区域成立一个业主大会。”“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”与《条例》相配套的政府规章《业主大会规程》(建设部，2003年)也规定：“一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。”由此可见，业主大会首先是一个物业管理区域内全体业主组成
的团体(或社团)，然后才是这种团体的议事形式——业主大会会议。那么，长期以来，人们为什么仅把业主大会作为议事形式，而不把它当作一个团体(社团)呢?原因是我们在法律程序设置上出现了偏差：第一，业主大会没有常设机关，只以会议的形式出现，使其作为最高决策机关的性质以及会议形成决策后的履行监督无法体现。第二，由于我国物业自治管理的实践时间不长，业主的民主自治意识不强，出现了业主大会难以召开、不能正常召开或流于形式的现象，使业主大会的作用不能正常发挥。第三，在登记备案管理上出现了倒位：作为意思决策机关的业主大会不需要经过备案，而作为“执行机构”的业主委员会却需要经过建设部门的备案。这就很容易让人产生误解：业主委员会是必要的，而业主大会是可有可无的。
(三)对业主委员会的监督主体缺位
业主委员会是业主大会的执行机关，对业主大会负责。但谁对业主委员会的工作及其成员进行监督呢?我国物业管理的法律制度中，并没有设置“监督机关”来专门监督。尽管《物权法》《物业管理条例》《业主大会规程》以及地方性法规都赋予业主、业主大会、政府房地产行政主管部门对业主委员会有监督权，但现实效果并不理想，表现在：第一，业主对业主委员会的监督落实难。在物业管理活动中，虽然广大业主对业主委员会都有监督权，但搭便车的心理，使得没有哪个业主愿意为此付出成本(代价)。并且，监督的职权并没有具体落实到谁的头上。第二，业主大会是业主的议事机关，并非常设机构，对业主委员会的日常工作无法监督。而业主通过业主大会更换不称职的业主委员会委员更是困难重重。第三，政府房地产行政主管部门要纠正业主委员会作出的违法决定也难以到位。第四，业主委员会侵犯了业主的利益，业主要维权也很困难。正因为如此，现实中出现了业主委员会的委员不但不维护业主的利益，反而与某些利益团体恶意串通来损害小区业主利益的现象，使业主与业主委员会的矛盾激化。
二、物业管理业主自治管理机构制度之完善
完善物业管理的业主自治机构的制度设计，必须解决好以下几个方面的问题：第一，必须保障全体业主能够参与物业管理事项的民主决策，保障业主成员权的行使。第二，准确划分业主大会与业主委员会之间的权限。第三，有效地监督自治管理机构的运行。所以，笔者以为，应从以下几个方面来完善我国物业自治管理机构制度。
(一)增设业主自治管理的监察机关——业主监督委员会
笔者同意一些学者的建议，在现有业主自治管理机构——业主大会和业主委员会的基础上，增设业主监督委员会。业主监督委员会应当是业主委员会的上位机关，是业主大会会议闭会期间的常设工作机关。其成员由业主大会从业主中选举产生，所设职务可以包括：业主大会执行主席、监督委员会主任(可由业主大会执行主席兼任)、副主任、委员若干。另外，有关行政管理部门可派员进行督导。
业主监督委员会应当是对小区公共物业民主管理情况进行监察的必要的常设性合議制机关。其监察内容应当既包括小区公共会计监督，又包括物业管理监察；既包括合法性监察，又包括妥当性监察；既包括事前监察，又包括事后监察。业主监督委员会的职权应当包括：有权直接调查小区的物业管理业务和财产状况；有权对业主委员会提出的财务会计文件进行调查，并将其认为存有违反法律、章程或显然不当的事项向业主大会报告；对业主委员会主任、副主任及其他成员的行为开展合法性和妥当性监督；有权决定向违反义务、侵害业主共同利益的业主委员会主任、副主任或其成员提起诉讼，可以成为小区业主的诉讼代表人等等。笔者认为，在立法思路上，目前可通过修订现行的《物业管理条例》《业主大会规程》以及地方性法规的方法来实现。在这方面，2007年1月1日起施行的《福建省物业管理条例》迈出了可喜的一步。
(二)确立业主大会为独立的民事主体，激活并完善业主大会的议事制度
笔者认为，在现有物业自治管理制度的创制中，赋予业主大会(团体)独立民事主体资格并不是不可能的，也是成本最低的。因为：第一，它有自己的名称，可以以物业小区的名称作为业主大会的名称。第二，它有严密的组织机构：决策机关(业主大会会议)和执行机关(业主委员会)。第三，它有团体章程——业主公约。第四，它有独立的财产，并能承担独立的财产责任。业主大会的资金来源主要是业主交纳的维修基金以及共有物使用过程中产生的收益，如房顶移动通讯天线设置产生的收益、房顶或外墙广告物设置产生的收益、停车场、会所使用收益等。第五，业主大会是依法成立的组织，并能以自己的名义进行民事活动，以自己的名义起诉应诉。在对外关系中，业主委员会代表业主大会与他人签约，其权利、义务归属于业主大会。当然，为了确保业主大会职能的履行，有必要在程序上作出保障：其一，业主大会应当设立常设机关——业主监督委员会，包括业主大会执行主席(其结构关系如前所述)，以在业主大会会议闭会期间，履行业主大会的职责。其二，对业主大会实行登记备案管理，取消原对业主委员会的备案规定。
激活业主大会会议制度，完善业主大会的议事规则。具体建议有三：第一，应当确保首次业主大会的及时召集召开。一方面必须进一步明确首次业主大会应由谁召集，几时召开；另一方面须加强区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)对业主大会筹备组以及筹备工作的监督和指导。第二，应当保证业主大会定期会议尤其是临时会议的及时召开。我国《业主大会规程》规定了应当召开临时业主大会的三种法定情形——_20％以上业主提议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。但还应增加两点措施：一是业主在请求业主委员会召集临时业主大会未果时，有权向法院起诉，法院有权责令业主委员会限期召集临时业主大会；二是增设业主有业主大会会议自行召集权。第三，应当确保有表决权的业主能够享有按照自己的内心真意行使表决权的机会。建议：业主大会应当采用“集体讨论”的形式，取消“书面征求意见”的形式。以防止业主委员会委员暗箱操作，损害广大业主利益。应当赋予业主提案权、建议权与质询权，并明确其行使条件和程序。增设业主委员会及其成员的说明义务等等。
(三)完善业主委员会制度
如前所述，我国的业主委员会并没有独立的民事主体资格，不能承担民事责任。但在现实中，业主委员会却代表小区业主对外签订物业服务合同、起诉或应诉等，由此引发许多纷争。笔者建议：第一，明确业主大会的团体性，规定业主委员会只能以业主大会的名义，在授权范围内行使职权。只有这样，才能最终理顺物业管理外部的法律关系，使得真正有财产者(业主)获得民事法律活动的权利并以其财产承担民事法律义务。第二，加强对业主委员会工作及其成员的监督，明确其法律责任。同时，应当设立业主大会的常设机关——业主监督委员(见前所述)且通过业主公约或业主委员会管理约定，对业主委员会的职权进行严格限制。第三，确立业主委员会委员的服务有偿性，建立对业主委员会履行职权的法律保障制度。业主委员会委员是由业主以多数票选举出来的，他们对全体业主承担着民事信用责任。因此，业主委员应当取得一定的工作报酬。至于报酬的来源、多寡则由小区业主共同决定。
[责任编辑：戴庆瑄]
作者：陈玉珍