由于我国房地产开发企业所涉及的税种种类较多, 其中土地增值税就在房地产开发企业当中占有着较大比例。随着近几年我国社会经济的快速发展, 促使土地增值税税率也正在逐渐上升, 由于税负较重, 从而导致我国房价长期处于居高临下的状态, 所以, 这就需要我国房地产开发企业能够合理地进行土地增值税纳税筹划, 有效实现降低房地产企业税负, 促使我国房地产开发企业能够长期、稳定的发展。
一、土地增值税的主要含义
所谓土地增值税指的则是由国家征收, 以个人和单位作为主要的征收对象, 以转让国家土地使用权、地上建筑物及附着物等行为所收到的收入, 减去法定扣除项目金额后的增值额作为计税基础, 收入不仅包含现金、存款等货币收入, 还包含是以实物性质收入的各项其他收入。对于一些部分行为是不属于在征收范围当中, 如继承和赠予等途径都是属于无偿转让房地产, 而在后期随着“营改增”政策的不断实施和开展, 促使房地产开发企业不再进行上缴营业税, 其主要的税种是企业所得税、土地增值税以及房产税等, 其中土地增值税的基本要素是纳税人、税率以及应纳税额, 应纳税额的计算主要是根据增值额作为基础, 在进行乘以相对应的税率, 同时在扣除法定所允许的金额之后就是应纳税额。
现如今在我国激烈的市场竞争当中, 房地产开发企业大部分都存有着价格过高、上涨过快等问题, 而我国也针对这一些问题提出了相关策略, 并且还提到了土地增值税的重要作用。目前我国房地产开发企业价格上升的主要原因可以分为两点:第一是由于房地产开发企业的税负过重, 另一个原因就是有的人喜欢进行炒房, 那么对于这一类人而言, 他们针对自身所持有的房子并不是为了以后的住宅所用, 而是为了后期更多的盈利, 这就需要我国政府针对这一类人加以把控和管理, 而且还需要针对房地产价格的飞速上升进行全方面控制, 从而找到引发房价过高的主要根源, 合理运用销售策略, 提升销售量和资金的回收。
二、房地产开发企业土地增值税税收筹划的主要方式
(一) 合理运用征税范围进行税收筹划
房地产开发企业所需要进行缴纳的增值额应当根据相关法律法规进行计算, 是由转让国有土地使用权、建筑物以及附着物等个人和单位进行缴纳, 并且还要按照实际的收入金额扣除抵减金额所得。那么房地产开发企业要是想有效达到节税的主要目的, 可以先从整改房地产开发企业的销售方式开始, 将以经营租赁作为基础的租出行为, 只需要进行缴纳较低数额的房产税, 在依照实际收取的租金进行计算。将通过这种形式有效降低房地产开发企业所需要进行缴纳的税额, 确保房地产开发企业能够获取到更多的经济利益。与此同时, 我国房地产开发企业还可以和其他企业之间进行相互合作, 从而一同筹划建房, 将通过多个企业之间的合作形式一同出资, 在建房之后依照相关比例进行分配;或者还可以运用代建房的形式进行减税, 也就是说房地产开发企业可以和其他企业之间进行签订有法律法规保护的合同, 然后以委托人的名义进行聘请其他企业针对房屋开始建设, 在最终房屋建设完成之后, 进行给予相对应的结算费用。
(二) 合理运用加大扣除的项目进行纳税
当房地产开发企业进行计算应纳税的时候, 可以扣除相对应的项目金额, 其中包含纳税人取得到土地使用权的时候, 所需要进行支付的费用, 在对房屋进行构建时所需要进行支出的成本和相关费用等。第一, 我国房地产开发企业可以合理运用科学的设定折旧方法, 从而针对不同的厂房、设备等资产, 开展适当的折旧方式, 并且还将根据相对应的年限进行折旧, 尽可能地确保房地产开发企业经济利益, 减少由于资产减值或者是市场价格波动从而造成的影响, 与此同时, 还要按照合理的相关依据进行缴纳税额;第二, 将针对税前扣除项目都应当进行严格的管理, 并且要在计算税费的时候, 能够依照转让房产项目计算, 还要进行提供金融机构证明的财务费用, 将在商业银行同类和同期贷款的利率之下, 进行扣除。
(三) 利息的支出筹划法
现如今我国的房地产开发企业在运营发展过程当中还和金融机构之间存有着密切关系, 而这种形式的关系主要是资金借贷关系, 其中的利息费用支出也作为房地产开发企业运行过程中的主要扣除项目, 但是相比较其他税收, 在其计算标准方面存有着不相同的扣除率——5%/10%。假设企业所进行贷款的数量较大且频率较高, 那么这就需要针对证明资料的管理加大重视, 并且还需要进行单独的扣除;若是企业所进行的借款数量不大, 利息支出实际金额是低于按照土地价款和开放成本合理5%限额的时候, 就可以实现节税。
例如:将以某一个房地产开发企业作为例子, 该房地产开发企业在进行开展一个项目土地的时候, 需要使用成本500万元, 而房地产开发成本500万元, 假设房地产开发企业能够进行详细的计算和核算, 每一项环节的利息费用并提交给相关金融机构进行证明的话, 那么该房地产开发费用=利息费用+ (500+500) ×5%=利息费用+50万;若是该企业没能根据所转让的不同房地产项目计算并分摊利息费用的话, 该房地产项目的开发费用= (500+500) ×10%=100万元。由此我们可清晰地看出, 假设利息费用已经高出50万的时候, 就应当根据相关的转让房地产项目计算进行分摊利息的支出, 并且要向相关的金融机构进行提供贷款证明, 促使企业实现降低税收成本的主要目标。
(四) 适用于税率的降低
当前大部分土地增值税都是依照四级超额率累进税率进行征收的, 将按照建立的方式分别进行核算纳税人建造普通标准住宅出售, 如若增值额并没有超出所进行扣除项目金额的
20%进行免征土地增值税, 假设增值额已经超过所扣除项目金额20%就要把全部增值额按照规定计税, 那么对于一些不仅建立普通标准住房还和其他房地产开发的纳税人员而言, 则是需要进行分别核算增值额。
(五) 费用均分筹划法
现如今我国的土地增值税额确定和扣除项目之间有着密切关系, 假设能有效提升扣除项目金额, 那么这也能够在一定层次上有效降低增值额, 从而达到降低税率的主要目的。在扣除项目的时候, 所发生的期间费用都需要把土地价款和开发成本的合计金额进行依照相关比例计算有效扣除, 所以, 要是想有效加大扣除项目金额, 这就需要从开发成本进行分析, 进而明确企业针对项目人员的调动和资源安排。费用分摊要求主要是站在降低总体土地增值税税负的角度进行分析, 在针对每一个项目期间所会发生的费用进行合理分摊, 将通过合理运用费用分摊均衡的形式, 针对每一项项目土地的增值税税负进行有效避免, 减少整体税金支出。
三、纳税筹划的主要意义
现如今常见的税收筹划指的则是合理避税, 那么合理避税的含义就是指纳税人能够在符合我国相关法律和税收的法律法规之下, 从而为了获取到节税的收益, 事前进行选择税收利益最大化的方案组织业务生产、经营以及投资等一系列的策划行为。而且我国也已经针对目前一些房价过高和投资过热等问题, 提出了相关政策, 不仅能够有效避免纳税人风险问题, 还有效降低了企业的纳税成本, 为我国房地产开发企业获取到了更多的利润, 不断提升企业的净收益, 促使企业资源得到充分运用。
四、结语
综上所述, 我国房地产开发企业应当时刻关注我国相关税法规定, 从而确保纳税筹划方案能够具备合理性和有效性特点, 根据国家相关税法进行有效整改, 充分做好土地增值税的税收筹划工作, 有效规避税收风险的产生, 进一步促进我国房地产企业的快速发展。
摘要：土地增值税作为我国房地产开发企业所需要进行缴纳的税种之一, 而且税负的高低也是在直接影响企业的经营利润的关键, 所以这就需要房地产开发企业能够针对土地增值税税收筹划加大重视, 进而不断减轻由于税负从而给我国房地产开发企业造成的影响。本文主要针对房地产开发企业土地增值税税收筹划进行分析, 希望能为相关人士提供些许参考。
关键词：房地产开发企业,土地增值税,税收筹划
参考文献
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