第一篇：写字楼物业管理标准
高档写字楼物业设备管理标准标准篇
*******中心大厦物业设备管理标准
标准篇
序
物业管理是物质文明社会的产物，是人类现代社会发展的客观需要。物业管理最本质的意义，是通过物业管理的全过程，达到物业本身的保值增值，让人类的建设成果的使用价值得以最充分地体现。
物业管理的主要对象是建筑物，对于高层建而言，其设计寿命可长达70-100年，维持建筑物寿命的主要因素是其配套的设备设施系统，因此对设备设施的管理效果如何，直接关系到建筑物的寿命，也由此关系到业主的资产能否保值增值。同时我们还应该注意到，对同一栋物业来说，必然是几代人的管理，物业设备管理具有的长期的连续性，必然要求第一代的管理者，要有强烈的历史责任感，把物业设备管理的各项基础工作做好。 在物业管理的全部内容中，设备管理工作是一项最重要的硬件管理工作，它不但对物业本身的价值体现起到了举足轻重的作用，还对物业管理的服务水平的保障起到了不可替代的作用。
当今，高层建筑的设备系统基本上集中了世界上各个领域中先进的科学技术在应用技术方面的成果。每一个设备系统都具有其非常鲜明的专业特点，有着它内在的、独特的运行规律。设备管理工作就是要遵循这些客观规律来进行规范的管理，才能达到物业管理的目的。
我们在这里奉献给广大物业管理工作者的不是什么教科书，也不是什么物业管理的普及读物，它是我们在物业管理的设备管理过程中探索出来的一整套成功的、具体可操作的宝贵经验，它不但对在管物业有很强的指导作用，还对物业管理的前期顾问工作有很大的帮助。希望能对推动行业的整体水平，尽一些微薄的力量。 目
录
1.0前 言………………………………………………………(2) 2.0术语
3.0物业设备管理体系扑拓……………………………………(7) 4.0物业设备运行管理 …………………………………………(8) 4.1设备运行的环境要求的概…………………………………(8) 4.1.1设备运行的环境的标准含义 ……………………………(8) 4.1.2供配电系统设备房环境要求 ……………………………(8) 4.1.2.1高低压配电房 …………………………………………(8) 4.1.2.2楼层配电室及其他专用配电室(含配电专用管井)…(8) 4.1.2.3备用发电机组机房 ……………………………………(9) 4.1.3中央空调系统设备间 ……………………………………(9) 4.1.3.1中央空调系统主机房 …………………………………(9) 4.1.3.2新风机房及风柜房
………………………………(10) 4.1.3.3二次冷冻泵及热交换器机房 ………………………(10) 4.1.3.4 排风机房 ……………………………………………(10)
4.1.3.5 露天的加压送风机及排烟风………………………(10) 4.1.4给排水系统设备间………………………………………(11) 4.1.4.1生活水泵房
………………………………………(11) 4.1.4.2减压阀房…………………………………………(11) 4.1.4.3水表房 ………………………………………………(11) 4.1.4.4楼层管井房
………………………………………(12) 4.1.4.5排污泵房
…………………………………………(12) 4.1.5消防系统设备间
……………………………………(12) 4.1.5.1消防中心
…………………………………………(12) 4.1.5.2气体灭火设备间 ……………………………………(13) 4.1.5.3楼层设备间
………………………………………(13) 4.1.5.4消防水泵房 …………………………………………(14) 4.1.5.5室外消防栓等设备 …………………………………(14) 4.1.6电梯设备间
…………………………………………(15) 4.1.6.1电梯机房 ……………………………………………(15) 4.1.6.2轿厢 …………………………………………………(15) 4.1.7通信设备机房
………………………………………(16) 4.1.7.1通信总机房 …………………………………………(16) 4.1.7.2通信管井房
………………………………………(17) 4.1.8楼宇自控(BA)系统及CCTV保安监控系统设备间 …(18) 4.1.8.1控制中心机房
……………………………………(18) 4.1.8.2楼层设备房
………………………………………(18)
4.2设备运行管理
…………………………………………(19) 4.2.1运行管理的概念
……………………………………(19) 4.2.2.1系统标识：……………………………………………(19) 4.2.2.2高低压配电运行记录要求
……………………………………(20) 4.2.2.3设备完好标准
…………………………………………………(21) 2.4运行情况分析
…………………………………………………(21) 4.2.3中央空调系统
………………………………………………(22) 4.2.3.1 系统标识 ………………………..…………………………(22) 4.2.3.2、中央空调系统运行记录要求 ………………………………(22) 4.2.3.2.
1、运行技术参数 ……………………………………………(22) 4.2.3.2.2、运行状态记录 ………………………………………………(23) 4.2.3.2.
3、交接班记录……………………………………………………(23) 4.2.3.3、系统运行情况分析 ……………………………………………(23) 4.2.4给排水系统
……………………………………………………(24) 4.2.4.1系统标识
………………………………………………………(24) 4.2.4.2系统巡检记录要求
……………………………………………(24) 4.2.4.3系统运行情况分析
……………………………………………(25) 4.2.5消防系统
………………………………………………………(25) 4.2.5.1系统标识
………………………………………………………(25) 4.2.5.2消防中心记录要求
……………………………………………(26) 4.2.5.3系统运行情况分析
……………………………………………(27) 4.2.6电梯及提升设备
……………………………………………(28)
4.2.6.1系统标识：
……………………………………………………(28)
4.2.6.2运行情况分析
…………………………………………………(29) 4.2.7通信系统
………………………………………………………(30) 4.2.8楼宇自控系统及CCTV保安监控系统
………………………(30) 4.2.8.1系统标识
………………………………………………………(30) 4.2.8.2楼宇自控系统及CCVT保安监控系统运行记录要求…………(30) 4.2.8.3运行情况分析
…………………………………………………(32) 4.3设备台帐
…………………………………………………………(32) 4.3.1设备台帐的概念
………………………………………………(32) 4.3.2 设备台帐应列的项目内容 ………………………………………(33) 4.3.3 设备正常、故障、大修、更新的界定
…………………………(33)
4.3.4 故障报告
………………………………………………………(33)
4.3.4.1故障报告的格式
………………………………………………(33) 4.3.4.1故障报告的归档
………………………………………………(33) 5.0系统保养 ……………………………………………………………(34) 5.1系统保养的概念
………………………………………………(34) 5.2供配电系统保养项目
……………………………………………(34) 5.2.1月度维护保养项目
……………………………………………(34) 5.2.2季度维护保养项目
……………………………………………(34)
5.2.3半年维护保养项目
……………………………………………(35) 5.2.4维护保养项目
……………………………………………(35) 5.3消防系统保养项目
………………………………………………(36) 5.3.1月度维护保养项目
……………………………………………(36) 5.3.2季度维护保养项目
……………………………………………(37) 5.3.3半年维护保养项目
……………………………………………(37) 5.3.4维护保养项目
……………………………………………(38) 5.4中控维护保养项目
………………………………………(39) 5.4.1月度维护保养项目
…………………………………………(39) 5.4.2季度维护保养项目………………………………………………(39) 5.4.3半年维护保养项目………………………………………………(39) 5.4.4维护保养……………………………………………………(40) 5.5空调系统维修保养项目……………………………………………(40) 5.5.1月度维护保养项目………………………………………………(40) 5.5.2季度维护保养项目………………………………………………(41) 5.5.3半年维护保养项目………………………………………………(42) 5.5.4维护保养项目………………………………………………(42) 5.6给排水系统保养项目………………………………………………(43) 5.6.1月度维护保养项目………………………………………………(43) 5.6.2季度维护保养项目………………………………………………(43) 5.6.3半年维护保养项目………………………………………………(43) 5.6.4维护保养项目………………………………………………(44)
5.7土、木工维护保养项目………………………………………………(44) 5.7.1月度维护保养项目………………………………………………(44) 5.7.2季度维护保养项目………………………………………………(44) 5.7.3半年维护保养项目………………………………………………(45) 5.7.4维护保养项目………………………………………………(45) 6.0外判项目 6.1外判项目的定义 6.2外判项目的考核 6.2.1 故障的认定 6.2.1.1故障率考核
6.2.1.2电梯故障率的计算公式 1.0术语：
1.1. 技术责任：在专业分工确定后，从技术角度来区分责任人对该系统的安全、正常运行所应该承担的责任。具体描述可以从以下几个方面理解; ⑴责任人对自己所负责的专业系统的情况必须是比较熟悉的，对系统内各节点的设备的技术状态必须是了解的，因而对自己所负责的设备系统的安全运行的发展趋势应该有自己的技术判断。
⑵对涉及本系统内的技术改造的方案必须负责地提出自己的技术意见。 ⑶对所管系统内的技术工人的技术操作负有技术交底的责任。 ⑷对系统设备的故障、事故提出技术分析的专业意见。
1.2 系统保养：系统是指按照一定的关系组成的整体。本文内所指的系统是特指物业设备系统如“中央空调系统”、“供配电系统”、“消防系统”
等。按上述系统的全部组成，从始端到末端，按一定的设定周期及不同专业的技术要求，对系统全部构成节点为对象的保养工作。系统保养不是以排除故障为目的的操作行为，而是为延长设备寿命、确保设备正常运行为目的的操作类型。
1.3.运行管理：运行是指设备周而复此地运转。根据物业设备不同专业系统的技术要求和使用要求，通过对设备设施有关动态参数的记录、观察、分析、调整来实施对系统设备的具体操作行为的管理。为排除设备故障而进行的维修工作、检修工作也应该纳入运行管理的内容之中。
1.4.保养的工艺要求：在实施物业设备系统保养的过程中，对每一个保养环节的具体操作要求。
1.5.维修：维修是在运行管理范畴内的一件工作。是指在运行中的设备出现了故障后进行的修理行为。其目的是尽快将设备故障排除，恢复系统运行。
1.6.检修：是特指一些设备设施在一定的运行周期内，有计划地按该设备的技术要求进行解体调整、修复、更换被磨损件的工作行为。被检修设备不一定是故障状态。
1.7.监测：通过人工或仪表等技术手段，对在运行的设备的各类技术参数进行记录、分析、比较的过程。达到对设备运行动态的情况的了解的目的。
1.8.检测：通过应用技术的手段和对应的仪表，对设备固有的技术参数进行测量，以达到对被检设备的完好程度和性能好坏的判断的目的。 1.9.预测：通过对设备系统的大量数据的占有和分析，推断未来的时间
段内设备可能出现的技术状态和安全运行的可靠程度的工作过程和结果。 1.10.技术协调：当出现有多专业系统交叉的问题时，组织有关专业工程师进行技术讨论，解决相关问题的过程。 2.0物业设备的运行管理 2.1设备运行的环境标准要求 2.1.1设备运行的环境要求的概念
高层建筑的各系统的主要设备在投入运行后，必须具备一个适合的工作环境，从物业设备长寿运行的基本要求出发，为保证各类不同专业设备的运行需要而提出对设备放置的环境的具体要求。 2.1.2供配电系统设备房环境要求
2.1.2.1高低压配电房 门：外开，门洞有防鼠防小动物装置、门扇有通风百叶，门内侧装有防火自动垂帘(或其他防火隔断措施)。防火门及金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新。门外应有明显的标识：“高低压配电室”或“非值班工作人员严禁入内”。 墙身：刷白，无施工遗留痕迹。无明显的凹凸不平及挂尘的现象。墙身只允许挂“系统图”及“规章制度”。 天花：刷白，无漏水痕迹，无蜘蛛网。
地板：可根据实际情况选以下一种处理方法; A.水泥地板全部油灰色地板漆。 B.铺防潮、防滑地砖。 C.用阻燃夹板作地板。
上述三种方式都要在距离配电柜50CM处用黄色油漆划上10-15CM宽的警戒线。在操作范围内铺上对应电压等级的绝缘胶垫。
2.1.2.2楼层配电室及其他专用配电室(含配电专用管井) 墙身、地板、天花的要求与高低压配电室同。
对穿过楼板的母线槽、电缆桥架必须做好防水浸的拦水基。要求具有对整个配电室阻水的防水门坎。 2.1.2.3备用发电机组机房
地面应做好防尘处理，发电机台架应高于地面，在距离台架20CM处应有黄色的警戒线，发电机组的槽钢底座不应有锈蚀现象。对于水冷发电机组的台架四周应有完整的排水沟，其宽度不宜超过15CM。发电机组的日用油箱应设在有门的独立房间，门外侧应有明显的警示牌：“严禁烟火”。 发电机组的启动电池应放置在专用的台架上。
发电机房的照明、通风、冷却、泵油设备的用电应接入确保回路，以保证发电机组送电后，能确保这些设备的运行用电。 2.1.3中央空调系统设备间
2.1.3.1中央空调系统主机房 天花、墙身刷白，在对外部可能形成噪声影响的机房，应在门、墙及天花做好吸音隔噪措施。 地面宜做防尘的油漆处理、并应做好疏水、防水处理。 冷却系统、冷冻水系统的管道上应喷上明显的字样，并用不同的颜色标示出其介质流向。如“冷却上水管”、“冷却回水管”、“冷冻上水管”、“冷冻回水管”等字样。 所有阀门应挂上用比较耐用的材料做成的标示牌，标示牌内应有对应设备的有关技术数据和在系统内的功能、正常状态下的规定状态等内容。
主机台架应高于地面，在Y型过滤器及放水阀门位置的地面应有良好的排水明沟。
属于冷冻水系统的设备、管道(含冷冻水泵的泵体)，其保温应该是良好的，冷冻水泵及冷却水泵的泵轴的轴向漏水应有专门的排水通道。泵基础、泵台架应保持清洁、干燥。
2.1.3.2新风机房及空气处理机(风柜)房
设备房门应外开，门坎应为不低于10cm高的防水地坎，基座四周应设置排水明沟、地漏完好，新风进口、回风百页应洁净无尘。 设备房内的维修照明完好，应设置作为维修用的专用插座。 2.1.3.3二次冷冻泵及热交换器机房 同中央空调系统主机房。 2.1.3.4 排风机房
机身应喷涂防锈漆(对于非镀锌机件)。
风机机座和风管支撑件均要防潮防腐处理，用水泥制作的机座墩,应用专用的地板漆进行覆盖。应悬挂排风机的标示牌(内含包括：技术数据、功能、状态等内容)，设备和设备附件以及房间的墙身、天花顶保应保持清洁、干燥。
2.1.3.5 露天的加压送风机及排烟风机
露天的加压送风机及排烟风机在有条件的情况下，应加装防雨蓬架。机身应喷涂防锈漆和外层保护漆(建议银灰色)。对风机机座和风管支撑件均要防水防腐处理。
在适当的位置上应悬挂标示牌(包括：技术数据、功能、状态等内容)。 设备和设备附件应保持清洁、干燥。带电、旋转部件、进(出)风口应有安全警示标志。 2.1.4给排水系统设备间
2.1.4.1生活水泵房
生活水泵房的天花、墙身刷白(如泵房噪声对外有干扰的情况下，应做吸音设施)。房内不准放置杂物，正常照明良好，并有应急灯装置。门扇为外开防火门。地面做好防滑、防水处理。
水泵基座应高于地面，基座周围应有通至地漏或集水井的排水明沟。 泵房内管道应喷上防腐油漆，并用箭头标明水流方向 。阀门应挂上用耐用材料做成的标示牌，标示牌应标明该阀门正常工作时的应处状态。 水泵的泵体、电机外壳支架和水泵的电源箱(柜)或控制柜的保护油漆面应保持良好。不应有锈蚀。但对电机的表面油漆不宜加厚，避免造成散热不良。
2.1.4.2减压阀房
减压阀房的天花、墙身刷白，房内不准放置杂物，且照明良好，门扇为外开门，应设置不低于10CM的防水门坎。地面做好防滑、防水处理。地面应有通至地漏的排水明沟。
减压阀阀体油漆应保持良好，不得有锈蚀，并挂有用耐用材料做成的标示牌。标示牌上要标明阀前压力和阀后压力等重要技术指标。在阀前或阀后压力表上应在设定值的位置上用红油漆划上明显的警戒红线。 减压阀房内管道应喷上防腐油漆，并标注明水流方向。 2.1.4.3水表房
水表房的天花、墙身刷白，不准放置任何杂物，且照明良好。门扇完好，门前不应放置障碍物。
水表房内所有阀门无漏水现象，水表油漆良好无锈蚀，在干管管道上应喷
有水流流向的箭头。
水表面板无积尘土，表内数字清晰易读。 2.1.4.4楼层管井房
管井照明灯具完好。管井门为外开防火门，无破损，门板油漆保持良好。门栓、门锁完好。水管井应设置不低于10CM的防水门坎。
地面整洁，无杂物，管道支架上没有施工时期遗留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡码完好，金属管道的防腐油漆覆盖完好并有正确的分色。 各类阀门完好，无漏水、锈斑，压力表计显示清晰、正确。 2.1.4.5排污泵房
排污泵房的集水井应有可站人的铁栅上盖。铁栅应保持油漆覆盖，不应有锈蚀。
集水井内应无废胶袋、木块等杂物。 控制电箱整洁无尘，并能正常工作。 液位控制器上不附着杂物。 阀门上应挂状态标识牌。 2.1.5消防系统设备间 2.1.5.1消防中心
门：外开，金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新。门外应有明显的标识“消防中心”“非值班工作人员严禁入内”。
墙身：洁白，无施工遗留的痕迹。无明显凹凸不平及挂尘的现象，墙身只允许悬挂“规章制度”“操作规程”“紧急事故处理程序”。 地板：无垃圾，积尘。
高台板及地沟：线路敷设整齐，地板下或地沟内无施工遗留痕迹，无施工垃圾、杂物、尘土，地板盖平整完好。 天花：洁白，无漏水痕迹，无蜘蛛网。
消防中心严禁堆放杂物，以保证在紧急情况下有足够的指挥人员的活动空间。报警主机后面的维修通道应保持畅通。所有设备的柜顶、柜内无积浮尘，不得在机柜内放置一切与运行设备无关的杂物。
各分类末端设备的电源插座应安装为永久的、容量足够的固定插座。不宜采用电源拖板代替，更不得一个电源拖板带三个以上的末端设备。电池组表面应保持清洁，箱体完好，无生锈。
照明：电源应接入确保回路，应急灯齐备完好，室内照明应保持足够光照度。
2.1.5.2气体灭火设备间 气瓶间严禁堆放杂物。
门：门铰无松动，门锁完好，门外应有明显标识(“BTM气瓶间”)。 墙身：洁白，无挂尘现象，只允许悬挂“操作规程”。 地板：应无施工时期留下的垃圾、积尘，并应保持清洁无尘。 天花：洁白，无蜘蛛网。
气瓶组：瓶体支架无积尘、无生锈，压力表清晰，抄读方便，管网上不得挂其他不相关物件。管道及其支架油漆无剥落、生锈，对应的瓶体上的适当位置应悬挂该气体瓶“保护范围”的标示牌。
照明：电源应接入确保回路，应急灯齐备完好，室内照明无故障。 附属设备：报警主机、联动屏、紧急广播控制屏、供电设备电源箱，箱顶、
箱内无积尘，箱体完好，无生锈。箱内走线有序、不凌乱。 2.1.5.3消防水泵房
加压水泵、气压罐、湿式报警阀底座无松动，无泄漏，泵体、气压罐身、地脚螺丝无生锈，无脱漆。悬挂标有技术参数的标示牌。
闸阀：明杆加黄油，无渗漏，无生锈。闸阀悬挂标有“功能、状态、技术参数、上级阀门位置”等内容的标示牌。 管道：油漆无剥落，标有工作介质流向指示。
控制箱：无积尘，外表无缺陷，无生锈。功能标识清楚，指示灯、电流表、压力表无故障，表面清晰便于抄读。箱内走线有序，不凌乱。 2.1.5.4室外消防栓等设备
水泵接合器房:门：无破损，门铰无松动，门锁完好，门外有“消防水泵接合器”标示牌。
水泵接合器：无渗漏、配件齐全，防腐油漆无剥落，接合器悬挂供水楼层范围标示牌，设备房内严禁堆放杂物。
室外栓：防腐油漆无剥落，配件齐全，四周3米范围内不应有阻挡物和障碍物。
2.1.6电梯设备间 2.1.6.1电梯机房
电梯机房的天花、墙身刷白，无漏水、渗水现象，地面采用专用地板漆油漆(灰色)或铺防潮、防滑地砖。控制柜、主机周围划分黄色警戒线。 门外开，并有锁紧装置，门上应有明显标志：“电梯机房”、“机房重地，闲人免进”。
机房内不应存放无关的设备、杂物和易燃性液体，并应设置手提灭火装置。 机房内应有良好通风，保证室内最高温度不超过40℃。当使用排风扇通风时，如安装高度较低时，应设防护网。曳引绳、限速器钢丝绳、选层器钢带穿过楼板孔四周应筑有不低于10CM的永久性防水围拦。
主机上方的承重吊钩不应有锈蚀现象，油黄色油漆，并在吊钩所在的承重梁上用永久的方式标明最大允许载荷。
盘车工具齐全，并应挂在对应主机附近的墙上，便于取用。在盘车的手轮或电机的后端盖易于看到的位置，用明显的箭头标出盘车轮的转动方向与轿厢运动方向一致的标识。
电梯机房内应设有详细说明，指出当电梯发生故障时应遵循的拯救操作规程，包括电梯困人的解救的步骤。
当同一机房内设置有数台曳引机时，各主开关与照明开关均应设置标明各开关所对应的电梯编号及对应控制设备名称的标牌。 2.1.6.2轿厢
轿厢照明正常，天花及地板清洁无破损。风扇运行可靠且无噪声和异常振动，操作面板、电话、对讲机、CCTV监视器、应急灯、警铃、超载报警等均使用良好。
轿厢挂应有标有本梯限载的标识牌、安全使用电梯规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。
厅门和轿门地坎的导槽应保持清洁、无杂物、无沙砾。 2.1.7通信设备机房 2.1.7.1通信总机房
(1)通信交换机机房
机房内应该设有二扇对外出入的门。如其中一扇门在正常情况下关闭不经常使用，另一扇门上方应有明显的标识;“通信交换机房”、“机房重地，闲人免进”或“非值班工作人员严禁入内”，交换机房内应悬挂“室内禁止吸烟”等标示牌及 “交换机机房管理规定”。进入机房应换穿机房配备的专用拖鞋。
地板应为专用的防静电地板，防静电地板下，应无施工遗留的痕迹，并保持干燥，地板下敷设的管线应整洁有序。
应安装专用空调，确保室内全天候在一定的温度及湿度范围之内，并保持良好的通风状态。
室内的墙身及天花板上，无渗漏水痕迹，无蜘蛛网。 机房在地下室内的，墙身及地板上，应无渗水现象。 机房内的照明要求接入确保回路之内，并保持良好状态。 机房内不应堆放无关的杂物。但应按要求配备灭火器。 (2)通信机房内的电源室 门外应标示“通信机房电源室”
室内要保持干燥，并在规定的温湿度范围之内。 墙身及地面、天花无渗漏水现象。
电池组应放置在专用的电源架上，并保持清洁。室内禁止堆放任何杂物。 按要求配备手提消防灭火器。 (3)通讯机房内的话务员室
门外应有标牌“话务员室”，“非工作人员，严禁入内”，门应使用向外
开的放火门。
室内应安装专用空调确保室内保持一定的温度及湿度，并保持良好的通风状态。
地面、墙身、天花、应无渗水漏水的痕迹和无蜘蛛网。 墙身应挂上“话务员职责”等规章制度。 室内应按要求配备消防灭火器。 2.1.7.2通信管井房
门洞应有不低于15cm的防水门槛，门向外开，使用防火门，门外应标“通信管井房”。
地板应用水泥沙浆找平并涂上专用的防尘地板漆，墙身应用白色涂料刷白。通过楼板的管线孔洞应采用柔性填充材料进行密封。
通信电缆应固定在管井内的支架上，每一楼层的管井房内如有配线架。在该配线架应标明每对线的编号。
井房内应有足够的照明并应配置有维修用插座。 2.1.8楼宇自控(BA)系统及CCTV保安监控系统设备间
CCTV控制间宜和消防控制中心同在一室,BAS控制室宜设置在设备管理部门合适的位置。
2.1.8.1控制中心(含CCTV、FA、BAS)机房
门外应有“控制中心机房”或“非值班人员，严禁入内” 等标示牌，室内应有“室内禁止吸烟”或禁烟标示牌。防火门应向外开，定期使用专用油漆刷新。
使用专用防静电地板的机房，地板下应无施工时期遗留的痕迹，并且无渗
水、潮湿等现象，地板下敷设的管线应分别用标牌标识标明，线管内的各类信号线、电源线应整洁有序。 墙身及天花无渗水、漏水的痕迹。
室内应使用专用的空调，确保室内全天候保持在一定的温湿度范围之内，并保持良好的通风状态。
墙上应悬挂BA自动控制的模拟屏或相关系统的系统图。
UPS不间断电源的电池表面清洁、无灰尘。现场应有有关电池电量的测量记录。
自控系统用的电脑、打印机，应保持良好的状态，机内外整洁干净，无浮尘。
CCTV的主机设备，保持良好的状态，设备上无灰尘，电源线、信号线整齐，并做好分类。
室内及所有机柜内禁止放置无关的杂物。 室内按规定配备消防灭火器。 3.2设备运行管理 3.2.1运行管理的概念
为负责设备系统正常运行而设置具体操作要求,并规范在设备系统运行过程中对数据采集、归类、分析、运行方案设定、调整等具体操作内容。以这些规定和要求来指导管理者和操作者的过程。 3.2.2供配电系统 3.2.2.1系统标识：
(1)高低压配电室主要出入门外应有“高压配电室”、“低压配电室”、
“非值班操作人员严禁入内”等白底红字的标志牌。
(2)高压进线如敷设在配电室内或外，且是开放式安装的，要在护栏上或导线上挂上“高压危险”的标识牌。
(3)在高压配电柜的进线柜的正面和背面，要在适当的位置上标上进线回路的名称。例：“龙潭F9”“天河F4”等，并与系统图上的标注一致。 (4)对已经送电的高压开关及已退出运行的高压开关，要挂上统一的有“投入”“正在工作、严禁合闸“的标示牌。
(5)高低压配电柜的顶部应明确标示该柜在系统中的编号，并必须和竣工图上的标号相一致。有条件的情况下还应标明该柜的功能和用途，例如：“联络柜”“计量柜”“馈电柜”等。
(6)在低压配电柜的所有送电开关的面板上应该用统一的字样表示该路开关的回路名称。
(7)在低压配电送电的“母线槽”“电缆”上应可靠地扎上已经标注上回路名称的金属牌子，在同一回路不同的适当位置，扎上同一标示。 (8)楼层配电室及专用管井应该有明确的标示牌。
(9)高低压配电室及其他独立的配电室内的接地点应有明确统一的“接地点#号”的标识。
(10)对于高压配电的直流操作电源的电池组的表面，应保持清洁，电池水保持在规定的范围内(干式免维护电池应定期检查)。发电机房的照明、通风、冷却、泵油设备的用电应接入确保回路，以保证发电机组送电后，能确保这些设备的运行用电。 3.2.2.2高低压配电运行记录要求
(1)运行技术参数：
高压侧(以高压供电回路为记录项)：每小时记录 电压(KV)、电流(A)直流屏技术数据：充电电压、电流、直流电压。
低压侧受电端总开关、各馈电回路(屏、柜)的每小时记录电压(V)电流(A)功率因素(COSφ)，每天固定时间记录主要回路的电能耗用情况。 (2)运行数据统计 电能耗用统计表(附表) 月总负荷变化情况曲线表(附表) ××回路月负荷情况变化曲线表(附表) 变压器投入运行情况统计表(附表) (3)交接班记录与检查
当班运行人员要对其记录负责，认真签名，每月由系统工程师对其运行记录、各类统计表格进行审核并签字。 3.2.2.3设备完好标准
(1)设备外观干净完整，各类标示清晰，各类指示灯完好无缺，各类仪表完好、指示正确。
(2)各级开关工作正常，高低压开关柜的前后门锁完好无损。直流屏工作正常，电池保养正确。补尝电容柜能正常投入运行，各电容器组完好无损。高压操作工具齐全，且有检验合格证。
(3)配电间内照明灯具齐全，防小动物的措施完好。
(4)配电间内的灭火设备处在有效期内，火灾报警设备有效。
(5)变压器房干净，无浮尘，变压器无过载、超温，设备房内照明灯具完整，
通风设备完好。 3.2.2.4运行情况分析
每年年末到次年一月前，由系统工程师对本的系统运行情况进行技术分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容： (1)全年平均荷载(KW)、各台变压器的运行时数(H)、总用电量、重点用电回路的用电总量(KWH)、全年低压端平均线电压(V)、全年平均气温(℃)、全年高低压配电设备的故障率(%)(从高压进线开始到低压配电柜出线端止的设备)
(2)分析系统运行的主要技术特点 (3)分析出现故障的主要原因 (4)对全年系统运行的评价
(5)根据今年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。 3.2.3中央空调系统 3.2.3.1 系统标识
(1)在空调设备地应有“主机房(冷冻站)”、“二次热交换机房”、“新风机房”、“空调机房”、“空调系统配电房(柜)”等功能标示牌 (2)机房设备的主供电导线上应有分相标准(红色、黄色、绿色)的色彩识别。安全区域边缘应有黄色的安全警戒线。对于旋转部件、易触电位置等必须悬挂警示牌
(3)冷冻(却)水管路系统必须在明显、关键位置设置有水流方向和供水区域的标志(注)
(4)冷冻(却)水管路系统管路控制阀必须悬挂包括系统唯一编号和功能的
标识牌(隶属系统、型号、功能等)及悬挂启闭状态标识牌 (5)空调配电柜在相关回路悬挂其运行状态和警示牌 3.2.3.2、中央空调系统运行记录要求
(一)、运行技术参数
(1)制冷主机、冷却(冻)水泵、冷却塔等设备的运行电流(A)、电压(V)、功率因数COSφ，冷却(冻)进出水温度(℃)、压力(MP)和流量(M2 /H)等
(2)冷压缩机运行中的油压、油温、轴承温度、油面高度 (3)主机电能消耗数量(KWH)
(4)室外温度、湿度、气候情况(晴、阴等)
(5)空调风机的进出冷冻水温度、送(回)风温度、新风温度、一次混合温度(在自动化条件许可的情况时)
(6)变频系统的检测变频器的温度、运行频率、机柜温度(对具有变频系统部分)
(二)运行状态记录
通过固定表格对如下情况进行记录：
(1)主机(含二次热交换系统)、冷冻(却)水泵、冷却塔、空调风机、新风机开停机时间
(2)空调配电系统各回路运行状态 (3)各控制阀门启闭状态
(4)对有变频系统的检测变频器运行和异常状态
(三)交接班记录
(1)当班运行中所发生的异常情况的原因及处理情况 (2)当班的设备操作记录(操作设备、时间等)
(3)运行中遗留问题，需下一班处理的事项(包括上级的指令、运行调度情况等)
(4)当班系统运行状况的综合评价 (5)签名
3.2.3.3、系统运行情况分析 (1)能源统计分析
空调主机(条件许可时，按空调系统进行统计)的日、月、年的用电、用水情况进行统计并与往年同期(含气温、物业的入住率等约束条件)进行比较。
(2)运行指标分析(成本核算)指单位能耗成本计算 (3)系统故障、事故统计分析
(4)温、湿度统计(室内、外)对本的日、月、年的温湿度进行统计，为能源统计分析、运行指标分析提供基础依据
(5)负荷运行统计与预测分析 根据各的能源统计、运行指标、温湿度统计、使用率等基础数据提出来年的空调系统运行方式和运行曲线。 (6)系统运行综合评价 3.2.4给排水系统 3.2.4.1系统标识
(1)所有的水泵房，减压阀房，排污泵房，管井房等门口应有房间功能标识牌。
(2)水泵房内应有系统图悬挂墙上。
(3)系统内所有水泵、阀门、管道要挂上或标上标识。 3.2.4.2系统巡检记录要求
给排水系统的运行管理的内容主要是进行巡检管理。
(1)运转检查：系统内所有的水泵运转情况，包括有无杂声，有无漏水现象。 (2)电气检查：所有水泵控制箱的自动手动投入情况是否正常。电气接线端口有无松脱。液位控制器是否正常工作
(3)阀门检查：所有阀门的状态情况，是否按标识牌标识所示状态。 (4)管道检查：特别是供水压力管道，要定期检测管壁厚度，排水管保持畅通，不漏水，特别地漏位置。
(5)用水量记录：每月对用水量做好记录，并以图表形式出现与以往几年同期用水量作对比(附用水记录表)。
(6)对以上检查作好记录，并由检查人员签上姓名、日期、每月由系统工程师对其运行记录及统计表格进行审核并签定。 3.2.4.3系统运行情况分析
每年年末到次年一月前，由系统工程师对本的系统运行情况进行分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容： (1)全年用水量统计，各分表用水量统计，与以往年作比较，采用了何种节水措施，效果如何。
(2)全年出现故障的主要原因分析。
(3)对压力管道壁的测厚要每年对比，作出管道壁厚度变化的趋势分析。
(4)对全年系统运行的评价。
(5)根据全年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。 3.2.5消防系统 3.2.5.1系统标识
(1)消防中心：门外应有“消防中心”“非值班工作人员不禁入内”白底红字的标示牌。
(2)BTM气瓶间：门外应有“BTM气瓶间”标示牌，气瓶应悬挂气体“保护区域”的标示牌。
(3)泵接合器应标有“送水楼层范围”的标示牌。 (4)湿式报警阀应标有“送水楼层范围”的标示牌。
(5)消防管道主管应全部为红色油漆，并标有“工作介质流向”的指示。 (6)阀门应有标注内容包括“系统、状态、上一级阀门位置”的标示牌。 (7)报警主机应标有“探测区域”的标示牌。 (8)减压阀应标有“供水范围”标示牌。
(9)防火卷帘应标有“防火卷帘下严禁堆放杂物”的标示牌。
(10)消防泵应在适当位置上挂有标注内容包括“功能、技术参数、保护范围”的标示牌，电机运转方向“箭头”的指示。
(11)防、排烟风机在适当位置上挂有标注内容包括有“保护范围、功能”标示牌，电机运转方向“箭头”的指示。
(12)室内消防栓箱应在适当位置上挂有标注内容包括“消防栓”“请爱护消防设施仅供灭火时使用”的标示牌。 (13)消防主管应标有“工作介质流向”指示。
3.2.5.2消防中心记录要求 (一)报警主机运行记录：
1、记录探测器报警的确切时间，相应的地址码，通知保安员的时间与保安员到达现场信息反馈的时间。若是属于误报，应记录处理结果。
2、记录水流指示器、破玻按钮报警的确切时间，相应的地址码，通知保安的时间与保安到达现场信息反馈的时间。若是属于误报，应记录处理结果。
3、记录探测器的屏蔽时间、相应的地址码和解封的时间，操作人员的姓名(附屏蔽烟、温感探测器申请表)。
4、记录工程人员维护保养检测的时间、人员名单，保养设备的名称和范围。
5、记录工程人员维修的时间、人员名单，维修设备的名称和结果。
6、记录当值人员姓名和交接班时的运行状态。 (二)消防联动系统设备运行记录：
记录消防栓主泵、喷淋主泵、湿式阀的运行时间，通知保安员的时间与保安员到达现场后信息反馈的时间。若是误报，应记录处理结果。
记录防、排烟阀的动作时间、相应楼层和处理结果。
记录BTM气体系统探测器报警的确切时间、相应地点，通知保安到达现场信息反馈的时间，气体放气的时间。若是误报，应记录处理结果。
记录所有联动设备(防、排烟风机、停非消防电、防火卷帘、紧急消防广播)的动作时间和相应的地点。
记录其他特殊情况的故障。 3.2.5.3系统运行情况分析
系统基本情况的数据采集;每月对消防系统进行测试，具体测试项
目如下：
(1)报警主机正常工作与故障情况的对比记录。电源电压、备用电源电压测试(标准：220V、24V)。
(2)联动柜电源电压、备用电源电压测试(标准：220V、24V)。 (3)自动报警系统主线楼层工作电压的测试、巡检脉冲电压测试，对地电阻测试。
(4)联动柜控制设备楼层端子箱24V继电器工作电源电压测试。
(5)水泵、防、排烟风机、防火卷帘电机的电源测试(检查电源是否缺失和电压是否符合要求)和对地绝缘电阻测试。
(6)自动报警系统探测器触发报警、设备故障误报与探测器总数的误报率分析。
(7)消防喷淋、消火栓、水幕、减压阀水压的测试。起泵、停泵的手/自动测试。各种联动设备的测试。
每年12月到次年1月由系统工程师应根据以上数据的信息反馈，对系统的全年工作情况进行评定运行状况。评定的内容应有：
1、根据系统主机的正常运行与故障情况的对比，评定系统的可靠性。
2、根据所测的电源电压是否符合系统要求。
3、根据所测的绝缘电阻评定设备正常与否。
4、根据自动报警主机的打印报告，评定探测器报警的百分率及其故障误报次数来评定探测器的正常与否。
5、根据所测的水压评定系统正常与否。
6、根据各种联动设备手/自动的检测结果，评定系统正常与否。
3.2.6电梯及提升设备 3.2.6.1系统标识：
电梯机房主要出入门外应有 “电梯机房”、“机房重地，闲人免进”的标志。
首层电梯厅门外应有电梯的编号。轿厢内挂有表示电梯载重量的标示牌、电梯安全使用规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。 对于外墙用的提升设备多于一台的应做好编号。在其电源箱或控制箱的表面，应有“非操作人员严禁开启”的警示。 3.2.6.2电梯设备运行记录要求： 电梯设备以巡检为主。
(一)运行技术参数：
记录每天巡检电梯的运行状况，包括电梯运行的舒适感、电源、空调、照明、对讲、回降控制功能。
(二)运行数据统计及其表格：
电梯月巡检表(应参照各品牌电梯公司的相关要求) 电梯故障停梯记录表 电梯保养停梯记录表
电梯保养报告表(由电梯保养公司提供)
其他提升设备的记录与检查(如外墙吊船，应每使用一次，做好一次的记录)
当班运行人员要对其记录负责，认真签名，每月由系统工程师对其运行记录、各类统计表格进行审核并签字。
3.2.6.2运行情况分析
每个季度及每年，要求由电梯保养公司提交对大厦电梯本的系统运行情况进行技术分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：
1. 全年电梯运行的故障率(%)
故障率=故障停梯时间/必须确保正常运行时间×100% 2.分析该时段系统运行的主要技术特点 3.分析该时段出现故障的主要原因 4.对全年系统运行的评价
5.根据今年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。 3.2.7通信系统 3.2.7.1系统标识： 3.2.7.2设备运行记录要求 3.2.7.3运行情况分析
电池组应放置在专用的电源架上，并保持清洁，电池水保持在规定的范围之内，若为干式电池组，应定期检查电池的电压，要按该类电池的技术要求作定期的充、放电。
3.2.8楼宇自控系统及CCTV保安监控系统。 3.2.8.1系统标识
(1)楼宇的控制中心室的主要出入门外应有“中央控制室”，“中央监控室”，“自控设备房”，“非值班人员，严禁入内”、“室内禁止吸烟”等白底
红字的标志牌。
(2)在控制中心室内的进线线槽的适当位置上应标明“CCTV保安监控系统信号线”，“自动控制信号线”、“电源线”等。
(3)CCTV保安监控系统的各个监视器上要标明楼层摄像枪的位置，如“大堂南，“21F/南”等。
(4)CCTV保安监控系统的视频信号线在出线口，在每路信号线上标明摄像枪所处位置，如28F/中筒，31F/北面。
(5)楼层的设备间及专用管井应有明确的标示牌。
3.2.8.2楼宇自控系统及CCVT保安监控系统运行记录要求。
(一)运行技术参数记录
1、自控中心电脑，每年应对自控系统所监测的供配电系统，中央空调系统的电流、电压、水温等指标，使用刻录光盘进行记录备份。
2、CCTV保安监控系统，一般部位使用矩阵切换器每路信号，每3秒1次进行切换显示，重要监测部位直接使用独立的监视器不间断进行监视及录像，一般部位通过分割器进行每隔5秒进行连续录像。采用数字录象的除外。
3、自控系统监测到的供配电及中央空调系统的有关数据交到相对应系统部门进行归档。
4、CCTV系统监控到的可疑人员的录像资料使用光盘作备份或用打印机打印出来，交由保安部门处理。
(二)运行数据统计
1、每月空调运行时间统计
2、每月每台空调主机负载情况变化曲线表。
3、每月自控系统及CCTV系统故障率统计表。
(三)运行记录与备份
1、自控系统
当班运行人员要认真做好运行资料的记录或在电脑上做备份，备份资料必须在两种不同的物理记录介质上，例如备份资料与原始记录在两个不同的硬盘上，或者备份资料刻录到光盘上，并在记录簿上做好登记和签名 ，每天由控制中心负责人对其运行记录各类统计表格进行审核，再交给系统工程师及部门领导签字后，归档。
2、CCTV保安监控系统
当班值班人员要认真观察每路摄像枪传回的图像是否清晰，并做好录像备份，当发现某部位有设备异常情况，应立即通知维修人员和相关人员到现场，并做好文字记录(故障记录)签名，对当天各班的运行记录情况进行检查、签名，每月集中交给系统工程师，对当月该系统的运行记录，各类统计表格等进行审核，再交给部门负责人签字，并交到资料管理人员归档。
3、运行故障报告
当自控系统或CCTV保安监控系统在运行期间出现故障时，当班运行人员，应在系统运行故障报告单上填写好故障的原因，并通知工程主管及维修人员到现场处理，无法及时解决的应及时通知系统工程师协助维修人员排除故障，签名后，最迟在故障发生后的第二天，将故障报告上交给系统工程师及部门负责人签名、归档。 3.2.8.3运行情况分析
每年的1月份，由该系统的系统工程对上的系统运行情况进行技术分
析，提交系统运行分析报告，该报告必须包含如下内容：
1、全年由自控系统控制的中央空调系统的运行的时间。
2、全年自控系统及CCTV系统运行的故障率。
3、分析系统出故障的主要原因，及解决办法。
4、分析系统运行的主要技术特点。
5、分析存在的问题及解决办法。
6、对全年系统运行进行综合的评价。
7、根据该系统去年全年运行情况，提出当年运行管理的意见，针对该系统存在的缺陷，提出可预见性的预防措施，以及系统升级的建议及意见。 4.3设备档案
物业设施档案由物业设施台账、物业设施综合评价、维修记录和附属资料四部分组成。 4.3.1设备台帐的概念
设备台帐是设备管理的基础资料。台帐全面、完整地反映了物业的全部设备、设施的原始情况和动态变化情况，是设备运行管理和系统保养工作结果的最完整记录。
4.3.2 设备台帐应列的项目内容 4.3.2.1设备设施的原始技术参数。
包括设备类型、品牌、型号、生产厂家、生产时间、购买时间、安装时间、竣工验收时间、投入运行时间、供货商及联系人、联系电话，原购买合同编号、购买合同原件或复印件的存放位置、原安装调试记录资料的存放位置、设备的标称额定电压、额定电流、功率因素、机械效率、标准温升。
4.3.2.2运行、维修及系统保养动态记录
包括每月、每季度、每半年、每年的运行情况(故障率、运行正常率)，为保证设备正常运行所进行的维修、换件、故障情况记录和分析。在执行系统维护保养计划后，对该设备的系统保养结果的记录。 4.3.3物业设施系统的分类
依据专业用途进行分类：供配电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、公共安全技术防范系统(简称安防系统)、电梯系统、楼宇机电设备自动控制系统(简称楼宇自控系统)、通讯系统、计算机与网络系统、音响视频系统、土木建筑设施系统等。 4.3.3.1供配电系统： (1)供电子系统主要包括：
变压器、发电机、高压配电柜、直流屏、高压配电设备的保护(辅助)装置及高压送(配)线缆(槽)。 (2)配电子系统 主要包括：
低压配电柜(箱)、用户配电柜(箱)、低压配电设备的保护(辅助)装置、低压送(配)线缆(槽)。 (3)照明子系统
户外的灯具：彩灯、霓虹灯、广告灯、喷泉灯、顶灯、外围射灯、水池灯、航标灯等; (4)户内的灯具：
大厅、过廊、楼梯、停车场、会议室舞台灯光设备以及警示灯或临时需求电光源等。
4.3.3.2空调系统：
(1)中央空调子系统主要包括：
制冷主机、二次热交换、及附属水泵(冷冻泵、冷却泵)、冷却塔、空气处理机(空调机)、送风机(新风机)、抽风机、送(通)风诱导器、空调管网、冷媒的处理设备、配套电气控制设备等。
(2)专用空调子系统主要包括：恒温恒湿空调机、医疗专用净化空调、窗式空调机、分体空调机、配套电气控制设备。
(3)专用空气处理系统主要包括：正负压系统、氧气系统、配套电气控制设备。
(4)采暖子系统：锅炉、常压热水机组及其配套电气控制设备。 4.3.3.3给排水系统： (1)给水子系统
升压和贮水设备：水泵、气压装置、水箱、水池、及配套电气控制; (2)给水附件：闸阀、减压阀、止回阀、各式水龙头、开水器、仪器仪表及配套电气控制; (3)管道。 (4)排污子系统
抽升设备：污水泵、雨水泵、配套电气控制设备 卫生器具：大小便器、洗手盆、配套电气控制设备 排水管网及附件(包括沙井盖、排水沟盖) 通气系统(通风设备及其电气控制) 污水池、化粪池、隔油池及隔油井
4.3.3.4消防系统： (1)报警系统：
火灾报警控制器(主机);
火灾探测器(感烟探测器、感温探测器、复合探测器、气体探测器、其他探测器); 网络通信设备 模块。
手动火灾报警按钮 警铃 辅助指示装置 隔离器 消防紧急电话 电梯回降控制系统 停非消防电装置 应急广播设备 (2)灭火系统 Ⅰ.自动喷淋灭火系统 喷淋泵 湿式报警阀
水流指示器、检修阀 喷淋头 监控阀
压力继电器 水力警铃 延迟器 试验及泄漏装置 管网及阀门 压力表 Ⅱ消火栓子系统 消防水泵 稳压泵 气压罐 消火栓 接合器 消防水箱 管网及阀门 压力表 Ⅲ气体灭火 容器 瓶头阀 释放阀 喷嘴 配管 检测控制器
失重装置 泡沫灭火 灭火器具 粉末灭火器 其他灭火器具 Ⅳ防火分区
风机(正压送风机、排烟风机) 风道
送、排风阀、余压阀
防火卷帘、防火门(含闭门器) 防烟垂壁 控制系统 Ⅳ安全疏散系统 疏散指示灯 应急照明
4.3.3.5公共安全技术防范系统(简称安防系统)： Ⅰ传输系统：微波传输、远程传输、光纤传输、线缆、其它;
Ⅱ控制设备：电子警察、摄像机、监视器、录像机、云台 、镜头、视频采集卡、录像带、投影机、电梯控制器、分割器、矩阵、解码器、控制器、计算机、其它;
Ⅲ对讲系统;监听系统、对讲机、系统管理机、门铃、可视对讲、其它; Ⅳ周边器材;控制机柜、球罩、蓄电池、支架、保护器、其它;
Ⅴ安防软件;报警软件、监控软件、其它;
Ⅵ防盗报警系统：巡更系统、探头、接警主机、门磁、报警主机、警号、防盗系统、感应器、无线接收器、接警卡、无线发射器、玻璃破碎探测器、其它;
Ⅶ门禁系统：磁卡、读卡器、门禁机、锁、指纹采集仪、门禁控制器、其它;
Ⅷ其它产品：安全防护产品、珠宝柜台 、金库保险、其它。
4.3.3.5电梯系统：
I. 乘客电梯 II. 载货电梯 III. 客货两用电梯 IV. 病床电梯 V. 住宅电梯
VI. 服务电梯(杂物电梯)
VII. 特种电梯:观光电梯、船用电梯、冷库电梯、防爆电梯、户外电梯、自动扶梯、自动人行道
VIII. 其它提升设备(液压升降平台、高空作业车) IX. 电气控制系统
4.3.3.7楼宇机电设备自动控制系统(自控系统)：
I. 计算机、软件、打印机、专用电源(含UPS电源)、中央处理模块、远程模块、数据总线、模拟屏(投影设备、大屏幕电视机);
II. 传感器、电动(磁)阀等执行机构器件、及配套专用控制柜(箱);
III. 家庭电器自动化、自动抄表系统、防煤气泄漏。 4.3.3.8通讯系统： I. 语音与传真服务系统、 II. 电话信息服务系统、 III. 传真信箱系统、 IV. 可视电话系统 V. 无线对讲机、 VI. 无线电台、天线、 VII. 移动通讯设备、 VIII. 交换机、 IX. 电话机、 X. 通讯线缆、管井、 XI. 电源、 XII. 计费系统。
4.3.3.9计算机与网络系统： I. 综合布线;
II. 计算机网络、小区物业管理计算机系统;
III. 交换机、服务器、路油器、调制调解器、数据线缆、防火墙、软件、UPS电源;
IV. 视频系统，包括有线、开路、闭路电视及VOD点播系统;
V. 信息服务系统，包括网上购物、网上医疗、网上教育、网上证券交易、电子公告牌等系统。
4.3.3.10视听广播会议系统：包括会议系统
会议讨论系统、会议同声传译系统、会议表决系统。 I. 公共广播(背景音乐系统);
II. 周边(调音台、效果器、激励器、分频器、限幅器、音频分配器、混音台);
III. 功放(专业功放、Hi-Fi功放、AV功放); IV. 音箱(专业音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱);
V. 视频(液晶、等离子、投影机、投影幕、录像机、摄像机、实物展示台、电子白板);
VI. 音源(卡座、CD机、收音头、MD机、DVD机、点歌机);
VII. 辅助设备(机柜、话筒、耳机、线材);
VIII. 同声传译(主席单元、代表单元、翻译单元 、翻译软件模块、红外发射主机、接收机 、辐射机、系统主机(标准、加强型 、标准数字化型、加强型数字化型)、耳机、电缆、分路器); 4.3.3.11土木建筑设施系统：
房屋的承重结构(包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)、非承重的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、天花板、楼梯间、垃圾通道、及物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、市政排水设施，物业管理区域的外围护栏及围墙等。 4.3.4.2.物业设施台帐的格式和内容
⑴根据不同分类，物业设施台帐格式包括以下内容： I. 设备的规格型号;
II. 设备的名称; III. 制造单位; IV. 出厂日期及编号; V. 设备的技术规范; VI. 安装地点(部位); VII. 数量; VIII. 特别备注等。
(2)设备设施的检修、系统保养、技术改造、变更等记录
要求做到详尽、准确，成为该设备最有价值的原始档案，所以物业设施台帐具体内容至少包括5个方面：
I. 检修记录：包括设备计划性大小修、事故抢修的记录，记录形式应有检修分析、工作记录、结论报告等;
II. 系统保养记录：包括设备定期切换、执行系统保养项目等; III. 技术改造记录：包括设备的技术改造、运行方式的调整; IV. 变更记录：包括设备的损坏更换、技术替换、项目增减等; V. 运行记录：包括调试记录、投运日期、运行状态、运行周期、参数变化、事故记录、缺陷登记等。
4.3.3 设备正常、故障、大修、更新的界定 4.3.4设备正常 4.3.5故障 4.3.6大修 4.3.7 更新
4.3.4 故障报告 4.3.4.1故障报告的格式
故障报告表上应有公司名称、部门、故障报告人、故障表编号、事故(故障)发生时间(年月日并要精确到几时几分几秒);表格内有现场人员名单、
发生何种事故(故障)、事故(故障)原因解决方法恢复正常时间、报告上级情况、系统工程师处理意见、领导处理意见。 4.3.4.1故障报告的归档
故障报告表是故障发生后的第二天以书面形式上交给档案资料员处理，档案资料员收到报告表后分发给系统工程师、领导批示处理意见，批好的故障表复印件发给发生故障部门。然后档案室资料员是根据文件夹里的部门、时间、编号进行归档工作。 5.0系统保养 5.1系统保养的概念
按高层物业内部不同的专业设备系统的技术要求，在设定周期的时间内，对系统内设备的基本单元进行技术保养和清洁卫生，确保每一个单元设备和系统处在良好的运行状态。 5.2供配电系统保养项目 5.2.1月度维护保养项目
5.2.1.1检查各楼层和机房应急灯、疏散指示灯、楼梯灯、前室灯、电房照明。外广场路灯。
5.2.1.2检查地下层排风机和送风机运行状况和机房照明。
5.2.1.3发电机：机身清洁除尘、检查各螺丝无松动、有无漏水漏油、机油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄电池、启动机组运行十分钟、停机后检查有无漏水漏油。 5.2.2季度维护保养项目。
5.2.2.1各层配电母线槽接头：检测运行温度。
5.2.2.2外立面泛光灯和外墙灯：检查镇流器、灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘。
5.2.2.3喷水池灯：检查灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、潜水泵运行有无异响、更换密封不良灯座和老化电缆、开关箱清洁除尘。 5.2.2.4公共大堂灯、招牌射灯和灯箱：检查灯座、灯泡、光管、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘。
5.2.2.4清洁各层配电房：清洁母线槽表面：检测运行温度。 5.2.2.5高压配电房：检查清洁直流屏、电池。
5.2.2.6地下层送风机：检查电机风机轴承有无异响，轴承打黄油、清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘。 5.2.3半年维护保养项目
5.2.3.1各层配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按纽、各接线有无损坏和过载过热。动力箱电缆T接口和母线插接箱接口，电源开关接口有无过载过热。
5.2.3.2低压配电房电柜：检测母排接口、电缆接口、开关接口运行温度、检查电容器、避雷器瓷瓶、清扫电柜灰尘。 5.2.4维护保养项目。
5.2.4.1变压器房：紧固各接口螺丝、检查各接地线情况，清扫变压器灰尘。 5.2.4.2高压配电房：配电柜除尘、检查小车接口螺丝、开关触头、二次接线完好、试验开关分合闸。
5.2.4.3低压配电房电柜：母排和电缆接口、电容器接口、避雷器瓷瓶连线、熔断器接口、开关等接口除尘紧线、试验开关分合闸。 5.2.4.4搂层配电房电源插接开关箱：除尘紧线。
5.2.4.5各层其他功能的设备配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按钮、各连线有无损坏和过载过热、动力箱T接口和总电源开关接口有无过载过热、清扫电箱内灰尘、接口除尘紧线。 5.2.4.6高压配电房：直流屏电池架除锈油漆。
5.2.4.7发电机：控制电箱和开关电箱接口除尘紧线、机架除锈油漆、机座防震弹簧打黄油。
5.2.4.8地下层送风机：检查调校风机皮带，控制箱接口和电支机接口紧线，测量电机运行电流、设备除锈油漆。
5.2.4.9建筑物外围射灯：铁架、线管除锈油漆。 5.2.4.10天面尖灯顶灯和射灯：铁架、线管除锈油漆。 5.2.4.11外围喷水池灯：开关箱紧线、消防接合器除锈油漆。 5.3消防系统保养项目 5.3.1月度维护保养项目
5.3.1.1消防栓泵和喷淋泵：手/自动运行、消防中心启动、返回信号、记录启/停压力、主备电源投入。
5.3.1.2湿式报警阀：响水力警铃、报警返回信号、记录压力。
5.3.1.3加压排烟风机：手动运行、消防中心启动、返回信号、机前风阀自动开启、主备电源投入。
5.3.1.4减压阀和雨淋阀：检查记录上端、下端压力，调校偏差的下端压力。 5.3.1.5各层手动报警按钮和消防箱封条和配置：检查报警按钮玻璃、消防箱封条、无封条消防箱配置并补齐贴封条。
5.3.1.6防火卷闸：手动运行下降上升、消防中心启动下降、下降返回信号、运行状况。
5.3.1.7 BTN气体灭系统：检查电源指示、系统运行、气瓶压力。 5.3.1.8消防主机、联动柜和广播柜：自动检测、列表打印检查和记录被封闭烟感号码和原因、测试按钮灯和信号灯、测试唛克风、备用电源测试。 5.3.1.9滤毒室人力风机：人力和电动启动风机运行状况 5.3.2季度维护保养项目
5.3.2.1消防栓泵和喷淋泵：控制电箱检查和清洁除尘、清洁水泵设备。主泵故障自动转换。
5.3.2.2 加压排烟风机：控制电箱检查和清洁除尘、机前风阀加润滑油、清洁风机房和设备。
5.3.2.3 BTN气体灭系统、减压阀房和煤气房：清洁BTN房和设备卫生。 5.3.2.4防火卷闸：控制电箱检查和清洁除尘、卷闸电机清洁除尘、检查运行有无异响、调校限位位置。
5.3.2.5滤毒室人力风机：控制电箱检查和清洁除尘、清洁机房和设备。 5.3.2.6消防中心设备：控制柜检查和清洁除尘、清洁设备卫生。 5.3.3 半年维护保养项目
5.3.3.1 BTN气体灭系统模拟测试：控制电箱清洁除尘、1区报警响警钟、2区报警响警笛亮闪灯、延时灯亮及延时间启动、易熔片信号灯亮、瓶头阀动作、主机模拟盘显示、消防中心显示、备用电池手动试验、烟感开路故障测试。
5.3.3.2 各层端子箱：控制电箱检查和清洁除尘。
5.3.3.3消防栓泵和喷淋泵、加压排烟风机和滤毒室人力风机：轴承加润滑油、打黄油、检查轴承运行有无异响。 5.3.3.4设备层消防闸阀螺杆打黄油。
5.3.3.5消防指令电梯回降：消防中心控制电梯已回降。
5.3.3.6 各层送风排烟阀和防火阀：消防中心控制打开、返回信号。 5.3.3.7 各层送风排烟阀和防火阀：加油润滑。
5.3.3.8联动部分功能测试：各层停非消防电、报警按钮、警铃、消防电话和消防广播。检测备用电源。
5.3.3.9消防栓试验、感烟、感温探测器抽查测试：测试探测器、消防喷淋管末端排水。观察消防中心返回信号。
5.3.3.10消防管井：检查管井管道、打扫卫生。 5.3.3.11自动报警主机的自检，检测市电、备用电情况。 5.3.4维护保养项目
5.3.4.1 各层送风排烟阀和防火阀：加油润滑。
5.3.4.2 各层消防栓箱：箱内清洁除尘，卷盘排水试压。水带腐烂程度，接扣、水枪、闸阀完好。
5.3.4.3消防栓泵和喷淋泵：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、
检测绝缘电阻，水泵密封处理。
5.3.4.4加压排烟风机：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检测绝缘电阻、检查调校皮带。
5.3.4.5 BTN气体灭系统：控制箱接线口紧线。主机测试。检查市电、备用电。
5.3.4.6防火卷闸：控制箱接线口紧线、卷闸电机接口紧线、调校链条 加润滑油。
5.3.4.7 各层端子箱：控制电箱检查线路、紧线。
5.3.4.8 消防中心设备：控制柜检查、紧线。检查各种指示灯、按扭。 5.3.4.9 消防栓泵和喷淋泵、消防设备减压阀：清洗Y隔滤网。 5.4中控维护BAS、CCTV、综合布线系统保养项目 5.4.1月度维护保养项目
5.4.1.1自控电脑：检查打印机、UPS电源、网卡接口、线路、清洁除尘。 5.4.1.2模拟屏：检查指示灯、稳压电源、点阵模块线路、风鸣器、清洁除尘。
5.4.1.3 CCTV矩阵切换器：检查线路接口、清洁除尘。 5.4.1.4 NCU网络转换器：检查线路接口、清洁除尘。 5.4.1.5 CCTV稳压电源：检查电源线路接口、清洁除尘。 5.4.1.6 四像分屏器：检查线路接口、清洁除尘。 5.4.1.7 监视屏：检查线路接口、清洁除尘。 5.4.1.8 录象机：检查线路接口、清洁除尘。 5.4.2 季度维护保养项目
5.4.2.1电梯轿箱摄像头：检查线路接口、除尘、调校。 5.4.3 半年维护保养项目
5.4.3.1监控室设备：全面检查和除尘紧线(电脑、模拟屏、CCTV矩阵切换器、 NCU网络转换器、CCTV稳压电源、四像分屏器、监视屏、录像机)。 5.4.3.2电梯轿箱监控箱：检查线路、除尘。 5.4.4维护保养 5.4.4.1电脑：备份数据。
5.4.4.2各层红外线报警感应器：检查线路;检查距离、微波和红外感应力;清洁除尘。
5.4.4.3楼层的自控控制箱：检查各类开关、接触器、继电器、线路绝缘情况;紧线、清洁除尘。
5.4.4.4 各楼层新风机和风柜机电动阀：检查电源线路、调校定位;检修阀芯漏水。
5.4.4.5 各楼层层间总阀：检查线路、开关一次。
3.4.4.6 各楼层DDC自控盘：检查线路、接口、继电器、基本模块、扩展模块变压器;清洁除尘。
5.4.4.7送风和回水探头;主机房进水和出水探头：检查线路、接口。 5.4.4.8送风、回风和回水探头：检查线路、接口。
5.4.4.9 CCTV摄像枪：检查线路接口、调整涉嫌枪焦距定位、清洁除尘。 5.4.4.10监控室CCTV稳压电源： 检查内部线路接口、检测功能运行状况、全面清洁除尘。
5.4.4.11红外线报警感应器电源箱：检查线路、电源变压器、
5.5 空调系统维修保养项目 5.5.1月度维护保养项目
5.5.1.1各层新风机和风柜机房：检查机房照明、风机运行状况、清洗尘网、清理排水沟地漏。
5.5.1.2各层排风机：检查风机运行状况。 5.5.1.3空调机房送风和排风机：检查运行状况。
5.5.1.4空调机房和电房：检查机房电房照明、检查电源电压电流、打
扫卫生。
5.5.1.5检查冷冻管井管道：有无漏水、锈蚀。 5.5.2季度维护保养项目。
5.5.2.1主机房和机房：电机水泵轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。 5.5.2.2空调主机机房送风机和排风机：检查电机风机轴承有无异响、轴承打黄油
5.5.2.3冷却塔：冷却塔更换轴链黄油、连杆轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。
5.5.2.4 各层新风机和风柜机房：新风机(风柜)打黄油、检查轴承运行有无异响、清洁新风机(风柜)房。
5.5.2.5 各层公共盘管风机：检查风口、电动阀、清洗尘网。 5.5.2.6 租户房间盘管风机：清洗尘网。
5.5.2.7 主机房、机房：清洁管道机房、电柜电箱清洁除尘。
5.5.2.8主机房电房：电柜清洁除尘、检测电缆接口运行温度、检测开关接口运行温度。
第二篇：写字楼物业保安工作标准
保安服务要求
一、安全
安全是物业管理服务的第一需求，也是保安服务的第一需求。物业管理公司应该树立积极防范的态度，不断提高自身安全防范的能力，配合公安部门和当地政府做好治安、消防工作，努力使业户有一个安全的工作与生活环境。
二、有序
在物业区域里，业户不仅需要物业的设备设施运行有序，也需要往来的人流、车流有序。一旦发生突发事件时，更需要保安人员忙而不乱，及时有序地应对，及时妥善地处理。这种安全有序的工作与生活环境必将给业户带来一种舒适的感觉。
三、亲情
物业管理的保安服务对偷盗与破坏者来说是一种威慑力量、一种障碍，但对业户与社会公众来说应充满亲情。物业管理公司的保安人员应像管家一样爱护业户与业户的财产，为业户提供力所能及的服务，让业户有“远亲不如近邻”的感觉。
四、形象
保安服务是物业的第一印象，好的物业保安服务、整齐的保安队伍、优秀的保安人员能提高物业的档次，使业户有安全感。不仅如此，保安服务形象带能增加物业在社会公众中的影响，使物业保值增值，使物业管理公司得到良好的口碑。
保安仪容仪表标准
一、保安仪容标准
1.保安人员在门岗值勤、小区巡逻、大厦检查、军训及参加如表彰大会等重要会议时，必须按规定穿着公司统一制式的保安服装、戴大盖帽、系领带、戴白色手套、穿黑色皮鞋、佩戴帽徽、胸卡等。
2.制服要保持整齐、挺直、清洁;衣领、袖口洗涤干净;穿衬衫要将下摆塞在裤腰内，袖口和裤管不得卷起来;帽徽、肩章要保持端正;胸卡别在左胸前、左上口袋的中间;不准赤脚穿凉鞋或拖鞋立岗、巡逻。
3.保安人员着装要保持整洁，制服袋扣、领扣、衬衫袖扣必须扣好。穿大衣不准披在肩上，穿春秋套装内穿白衬衫，系好领带。注意仪容风纪，严禁制服、便服混穿或将制服穿离保安区域。
4.内外衣口袋内不准放过多东西，如香烟、打火机、火柴等;腰间皮带上不准挂钥匙及其他挂件;佩肩章的外套或衬衫须将肩章戴正。
5.大盖帽要戴端正，对讲机佩在腰间皮带右后侧，耳机塞在右耳，话筒别在衬衫左领上。除因工作需要外，不得佩戴有色眼镜。
6.保安人员巡逻走路，上身要挺直，步伐稳重，双臂自然摆动，不得晃来晃去;骑车巡逻，眼睛注视前方，兼顾左右，但不要戏车玩耍，或在公共区域内随意穿行。
7.门岗要站在指定的岗位上，姿势要端正，不准弯腰曲背，形同依倚状。不准背靠门柱或墙角、树上等。
8.立姿如同跨立，左脚向左跨出，两腿与肩同距，上体保持立正姿势，身体重心落于两腿之间;挺胸收腹，两手后背于皮带处，左手握右手腕，右手手指并拢并自然弯曲，手心向后。
9.立正时双手下垂，手指自然并拢，双手中指贴在裤的齐缝中间，不可将手插进衣袋或裤袋内。
10.听别人说话时，眼睛应注视对方眼睛，应注意对方说什么，不要左顾右望，心不在焉。
11.不论是巡逻行走还是门卫站岗，都要精神饱满，姿势端正，举止行为规范，不得搭肩挽臂，嬉戏打闹，不得吸烟，不准有倦怠表现。
二、保安仪表标准
1.注意个人卫生，常理发、常修面、勤剪指甲，不得留小胡子、长头发和长指甲。
2.内外衣要保持整齐、清洁，衣领、袖口要干净。
3.不随地吐痰，不乱丢果皮纸屑，不在值勤时擦鼻涕、搓泥垢、剔牙齿、脱鞋袜、吃东西。
4.不在公众场合抽烟、闲聊、阅读书报、大声喧嚷或做与工作无关的事。
5.值岗人员只能在保安休息室内喝水、休息，不准在执岗时端着茶杯喝水或拿着与工作无关的物品在物业管理区域走动。
6.不准酒后值勤或在值勤中饮酒，不准在值勤中食用大蒜等气味浓烈的食品。
保安服务语言规范
一、保安人员在值勤服务中，对所有业户和来宾坚持使用文明礼貌用语，对人称呼要得当，对人讲话要用“请、您、欢迎您、谢谢、对不起、抱歉、再见、您好、您早、请稍候、请坐”等文雅语句，切忌出言不逊和说脏话。回答问题要明确，不要与无关人员闲聊。对业户和来宾的来访要热情，对业户和来宾询问事项的回答要自然诚恳，不得使用“不知道、不了解、不清楚、不是我管的”等生硬语句。
二、盘问大件物资(物品)携出小区或大厦时要有礼貌，先举手致意或点头示意，并向前招呼说：“对不起，请出示您的证件(请出示物品出入证)”，盘问清楚后登记放行。阻止大型货车驶入小区时，先举手致意，说明小区规定、不准驶入理由，请求理解、支持和配合。
三、遇到不友好的来客或陌生人，要保持冷静，不可急躁生气，不得与其争吵;如对方有怨言应耐心听取，或作解释，或作劝导，使其知晓公司有关规定和事项。
四、听别人说话时，要注意对方态度与情绪，如果需要询问对方姓名、单位、住址或其他问题，应先说：“对不起，请问您的姓名/单位/住址。”即使是处理违章，也不得以粗鲁态度待人，更不得有刁难、推拉和打、骂人的行为发生。
五、值勤中坚持使用的文明礼貌语言，规范用语有：
1.请多多关照、请多多帮忙、请多多指教。
2.认识您很高兴!
3.您好!××××××管理处保安部，请进。
4.对不起，我没听清楚，能否请您再说一遍?
5.对不起，某先生/小姐不在公司，您是否需要留言?
6.对不起，请问您是哪一位?(能否告诉我贵公司的名称?)
7.对不起，您和我们管理处联系好了吗?
8.某先生/小姐，您的意思我明白了，但是我们公司目前暂时不需要贵公司的产品，您是否把您的联系地址和电话告诉我;如果需要，我们会和您联系的，好吗?
9.对不起，您拨错了。
10.对不起,请出示您的工作证、介绍信、身份证。
11.请问您的姓名?
12.请提宝贵意见，您还有什么问题?
13.谢谢您的合作，欢迎下次再来，再见!
14.您好，请问需要帮忙吗?
15.不客气，这是我的工作职责。
保安服务纪律
一、保安人员必须严格遵守国家政策、法令、法律、法规，认真执行公司规定的质量方针和质量目标，坚持安全第
一、优质服务，努力完成公司下达的各项保安任务。
二、保安人员在值勤工作中应严格遵守公司及部门规定的各项规章制度和操作规程。服从领导，听从指挥，坚守岗位，恪尽职守。
三、保安人员必须严格遵守16个不准：
1.不准酒后值勤和在上班时饮酒。
2.不准在岗位上与他人发生争吵或打架。
3.不准在值勤时间吸烟、吃零食。
4.不准在夜间值勤时打瞌睡。
5.不准在工作时间看书、看报、下棋、打牌、做私活。
6.不准在上岗时携带手机、耳机、BP机。
7.不准擅离岗位、脱岗、串岗。
8.不准佩戴手链、项链、戒指等各类首饰及其他贵重饰品。
9.不准弯腰曲背，不准在岗位上与人闲聊。
10.不准留鬓角、长头发、长指甲、小胡子。
11.不准向业户、司机、摊主及其他客户借钱或索讨财物。
12.不准带亲友到岗位上“陪岗”。
13.不准私分或挪用拾遗物品、无主车辆及现金。
14.不准打人、骂人及违反“七不”规定。
15.不准知情不报或包庇坏人。
16.不准当班员工下班后进入工作场所。
保安员职业道德规范
一、热爱本职工作，忠于职守，以高度的敬业精神，满腔热忱地投入服务，认真履行职责，任劳任怨，出色地完成保卫任务。
二、遵纪守法，勇于护法，切实做到学法、守法、用法，以优质服务赢得社会的认可和业主(住户)的信任。
三、不计个人得失，乐于奉献。
四、文明执勤，礼貌待人。
五、廉洁奉公，不牟私利。保安员必须廉洁自律，坚持原则，照章办事，不给违法违纪分子任何可乘之机。
六、尊老爱幼，乐于助人，拾金不昧，树立社会主义精神文明新风尚。
保安员门岗服务
一、在指定位置、指定方向立岗，严禁脱岗。
二、立岗姿势端正，身体挺直，双手背后，两腿呈跨立状，不准稍息呈依倚状或其他姿势，面带微笑行注目礼，遇领导敬礼。
三、物业管理区域实行全天24小时立岗保安服务。
四、物业管理区域的大门5:00～24:00实行开启服务;00:00～次日5:00关闭时，如有车辆出入，当班保安人员应及时提供开门、关门服务。
五、不准拾荒、小摊贩、推销人员进入物业管理区域。
六、雨天为业户提供方便伞或伞套等便民服务。
七、对进出物业管理区域的机动车辆实行出入证制度、登记制度和停车收费制度(收费标准按所在地物价局规定执行)。禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及其他
污染物品的车辆进入物业管理区域。
八、阻止4吨及4吨以上大型汽车进入物业管理区域(特种车辆和搬家车辆除外)。
九、交接岗时按规范操作。
十、在指定处休息，对备用钥匙使用进行登记，做好休息处清洁工作。
十一、上岗期间必须满腔热情地回答业户提出的各种问题，彬彬有礼、有理有节。
十
二、大件物品出门必须凭《物品出门证》，经核对无误后签字放行。夜间严格控制装潢施工人员携大件物品出门。
十三、特重物、特长物不得从电梯上楼，必须向业户或装潢人员讲解清楚。
十四、当物业的电梯、设备有故障时，立即通知设备部门，夜间发生重大事件时立即通知班长，按应急预案执行。
十五、当物业的设备、设施被损坏时，应将当事人带至管理处处理。
十
六、每日配合监控室人员做好岗亭内外的清洁卫生工作。
十七、各班班长依据检验标准对本班工作进行一次班检，填写《保安工作班检表》。
十
八、日检
1.管理处保安主管根据保安工作检验标准和各班班长填写的《班检表》的情况对保安队所有工作及保安员进行检查，填写《员工考核表》。
2.巡视检查：分管保安工作的主管，根据标准对各保安工作进行检查。
十九、周检、月检
管理处的主管及物业管理经理根据标准对管理部门进行周检、月检，其中对保安工作一项单独进行全面检查，并分别填写周检表、月检表。
保安员巡逻服务
一、目的
全方位巡查管理区域，保证小区(大厦)的安全，维持良好的工作和生活秩序。
二、适用范围
各管理处保安巡逻。
三、准备工作
按《保安员仪容仪表规定》和《保安员交接班制度》做好上岗执勤的准备工作和交接工作。
四、工作时间安排
1.值班岗保安实行24小时值班制。
2.早班：8:00～16:00，中班：16:00～24:00，晚班：24:00-8:OO，早、中、晚三班每十天依次轮换一次：即每月10日，20日，30日为倒班日。
3.小区巡逻：
(1)巡逻周期：20分钟1次，每小时打卡一次，每周将巡逻范围内所有楼宇的楼道、天面巡查一遍。
(2)巡逻规律：不制定固定路线，但不留“死角”、“偏角”。
4.大厦巡逻：
(1)巡逻周期：9O分钟巡逻打卡一次。
(2)巡逻规律：先从天面起，自上而下，从每层楼依次巡逻到地下室，最后到室外。
五、巡逻检查内容
检查各岗位执勤情况：日常巡视检查执勤情况由各班长和主管负责。
1.交接班时，交接双方班长要到各岗位检查：交接是否认真，手续是否办妥，仪容仪表是否符合有关规定等，发现问题，及时纠正，并做好记录。
2.每小时巡逻班长到各岗位巡视一次，并不少于两次检查巡逻签到情况，认真填写《保安工作班检表》。
3.主管巡视检查各岗位每班不少于两次，并填写《员工考核表》。
4.巡查时，发现有不认真或违纪等情况，要及时纠正，做好记录并上报。
5.本班执勤中遇到疑难问题时，班长应立即到场，按有关规定处理，不能解决时报告主管或管理处处理。
保安员车辆管理服务
一、保安工作职责
1.保安部具体负责机动车辆的进出、停放和收费管理。
2.保安部车库岗负责大厦地下车库机动车辆的进出管理。
3.车辆管理员负责广场停车场上车辆的停放和收费管理。
二、车辆停放制度 1.地下停车库
(1)业户的机动车辆应凭《停车证》方可进入地下车库，无证不得入内。
(2)《停车证》应固定放置车辆前方玻璃醒目位置。
(3)有《停车证》的车辆应严格按照车位号停放，严禁占用其他任何车位，严禁在通道上停放。
(4)自觉遵守地下车库禁令标志，严禁逆向行驶，服从工作人员指挥。
(5)驾驶员应在车辆停放后做好安全防范工作，发现异常情况保持现场。
(6)其他车辆因各种原因需进入车库，必须凭保安部签发的《特别停车证》。
2.广场、停车场
(1)广场、停车场为业户机动车辆和社会车辆提供泊车场地，先到先停，停满为止。
(2)凡进入广场、停车场的车辆都必须服从工作人员的指挥。
(3)遵守禁令标志，通道上严禁停放任何车辆。
(4)按《收费规定》收取停车费，对不愿意付费的车辆应劝阻离开广场停车场。
(5)驾驶员应做好安全防范工作，保安人员有义务进行配合协助，但对车辆损坏不承担赔偿责任。
3.非机动车、助动车、摩托车
(1)自行车、助动车、摩托车应停放到指定位置。
(2)自行车就停放在车架上，摩托车、助动车应听从保安人员的指挥顺序停放。
(3)各类非机动车严禁进入车库，严禁随地乱放影响通道。
(4)车主应做好安全防范工作，保安人员不承担赔偿责任。
三、保安车管服务标准
1.地面
(1)引导车辆在指定部位有序停车，提醒车主关好车窗车门，贵重物品不得留放车内。
(2)按管理处规定对车辆实行收费服务。
(3)督促车辆遵守禁令标志，纠正违章行驶、停放的车辆，不得在小区内学习驾驶和洗车。
(4)发生事故应保持现场，立即向管理处报告。
(5)引导施工人员将建筑垃圾袋装后倒在指定部位。
2.车库
(1)车辆凭管理处所发《停车证》放行，及时登记，进车库时问车号、车位。
(2)无《停车证》车辆，应经管理处同意方可进入车库，但不得占用业户车位。
(3)督促进入车辆遵守车库内禁令标志，不得在车库内学习驾驶和洗车。
(4)提醒车主关好车窗、车门、贵重物品不留放车内。
(5)劝阻行人、自行车、助动车和摩托车进入车库。
(6)保持车库出入口畅通。
(7)经常到车库内巡视，发现问题应做好记录并向班长报告。
(8)车库内发生事故应保持现场，立即向管理处报告。
(9)环卫车辆进入车库清运垃圾结束后，通知清洁人员做好保持工作，设备人员开启垃圾房排风机。
保安员紧急集合方案
一、目的
紧急集合是处理重大突发事件所采取的紧急行动，训练队员对突发事件的反应能力，做到镇静自如、快速出击、方法有效。
二、适用范围
1.治安突发事件，如突然发生重大抢劫、杀人、业主(住户)和公司管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。
2.受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁和袭击。
3.紧急集合方案演练。
4.其它重大意外情况。
三、应急程序
1.安装报警设施
每个管理处保安员宿舍安装一个报警铃，治安值班室或消防中心、其它员工宿舍应尽量安装报警装置。
2.信号规定与识别
(1)当电警铃发生短促、断续响声时为治安案件报警，各保安队员必须在
秒钟内到达指定地点待命。
(2)当电警铃发生连续长响声时为自然灾害等其他情况报警，各保安队员必须在秒钟(即铃响的时间)内到达指定位置待命。
3.集合地点
略。
4.信号控制
(1)在紧急状态下管理处所有员工有责任和义务按上述规定中的规定信号报警。
(2)每季度演练一次，在演练中只能由管理处主任控制报警，公司领导每年抽查一次。
四、要求
1.着装：必须穿制服，可以不戴帽，不扎腰带，不系领带，不能穿拖鞋或打赤脚。
2.坚守岗位：各岗位必须留值班员。
3.注意联络和汇报：发生紧急情况立即安排人员向领导汇报，将情况用对讲机告知值班人员。
4.通过方案演练，使每位队员掌握对付各种突发事件的方法，能在短时间内到达预定地点。
保安员应急计划和措施
一、目的
在发生紧急、突发事件时，以最有效的方法在最短的时间内控制事态的发展，或保证出色完成上级交办的临时任务。
二、适用范围
1.治安突发事件，如突然发生的重大抢劫、杀人、业主(住户)或公司管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。
2.受到水灾、火灾、台风等自然的威胁、袭击。
3.其它重大意外情况。
三、职责
1.对可能发生的由管理处负责制定保安应急计划，报物业管理部或分管副总经理审批，必要时报总经理审批。
2.对即将发生或已发生的突发事件由保安主管临时确定应急措施，同时向上级汇报。
四、计划
1.对可能发生的治安突发事件和已发生或即将发生的自然灾害由管理处组织制定应急计划和预防措施，并安排岗位人员按布置执行。
2.在处理治安突发事件时，由值班员(大堂保安)迅速向派出所报案，保安主管临时确定应急方案安排人员迅速控制物业管理范围内各通道、楼梯口，封锁出事现
场，严格盘查出入现场的人员，直到公安人员到来。
3.制定的应急计划必须慎重，考虑周详，在制定自然灾害应急措施时，要根据灾情的程度、特性而定。
五、实施
1.在执行过程中，发现偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审批人认可。
2.对发生的每一事件必须进行总结，如是人为原因造成损失，应立即查找原因，认真填写《纠正措施报告》，严防类似情况的再次发生。
3.保存事件全过程的有关记录，存档3年;重大灾害的记录长期保存。
4.为增强应变能力和战斗力，平时对每个管理处保安员必须进行严格的学习、训练、消防演习和紧急集合演练。
第三篇：写字楼物业服务标准与程序
物业服务标准与程序
一、 服务部各岗位的工作项目
(一) 前台接待服务项目
1、 问询服务。
2、 留言服务。
3、 出入引导服务。
4、 信件报刊批发、分拣、递送服务。
5、 花卉代购、递送服务。
6、 出租车预约服务。
7、 其他各种咨询、委托代办服务。
(二) 清洁卫生服务项目
1、 写字楼的清洁与保养。
2、 写字楼外墙的定期清洁。
3、 公用垃圾房的清洁。
4、 公共区域空调机房、风室、风口的清洁。
5、 电梯间的清洁保养。
6、 消防系统及其设备的清洁。
7、 供水系统及其设备的清洁。
8、 排水系统及其设备的清洁。
9、 泵房系统及其设备的清洁。
10、 公共照明设备的清洁。
11、 变电房、楼层配电室的清洁。
12、 各楼层的清洁。
13、 写字楼内大扫除。
14、 清洗地毯。
15、 各类地面石材的打蜡、抛光。
16、 公共洗手间的清洁。
17、 写字楼外围区域的清洁保养。
18、 写字楼的绿化、美化保养。
19、 停车场的清洁服务。 20、 其他清洁卫生服务项目。
(三) 写字楼工程设备服务项目
1、 中央空调系统的维护与保养。
2、 电梯的维护与保养。
3、 消防系统及其设备的维护与保养。
4、 公共照明系统的维护、保养与更换。
5、 给排水系统的维护与保养。
6、 蓄水池、水箱、泵房的维护与保养。
7、 变电室、楼层配电间的监控与维护。
8、 公共电器的维修与保养。
9、 写字楼内部各项设施的维修服务。
10、 写字楼内部电器的安装服务。
11、 电视卫星天线的安装服务。
12、 设置航空商情信息自动查询服务。
13、 电脑终端入网的安装服务。
14、 金融信息入网的安装服务。
15、 审批客户装修事宜，
16、 提供客户所需的其他工程服务。
(四) 写字楼安管服务项目
1、 写字楼门口的安管服务(包括正门、运货门)。
2、 写字楼内部的安管服务。
3、 电梯间的安管服务。
4、 停车场的安管、交通指挥服务。
5、 写字楼外围的安管巡查服务。
6、 写字楼消防系统的监控、检查服务。
7、 消防泵的安全巡视、监控服务。
8、 控制室值班服务。消防培训服务。
9、 其他安管服务。
二、 服务部各岗位的工作操作程序与标准
(一) 保洁部的工作操作程序与标准
1、 大堂 (1) 操作程序
1大堂的保洁原则是以夜间操作为主，白天进行日常保洁。 ○2要定期对大堂进行彻底清洗、抛光，并定期上蜡。在具体操○作时，上蜡的地方应设有标识或围栏，以防客户滑倒。
3日常保洁规定保洁员每天对地面清洁的数次，大堂内的玻璃、○墙面、台面、椅子、沙发、灯座等，要保持光亮、干净。
4在实际操作过程中，保洁员要根据实际情况，适当避开客户○和客户聚集的区域，待客户离开后，再补做。要重点拖擦客户进出频繁和容易赃污的区域，并增加拖擦的次数。
5若遇到下雪或下雨天气，保洁员要在大堂进出口处放置踏垫，○铺上防湿地毯，并树立“小心防滑”的标识牌和增加拖擦次数，以防客户滑倒及将雨水带进写字楼。
(2)
卫生标准
○1保持地面无烟蒂、无痰迹、无脚印、无污渍、无垃圾。
○2玻璃大门应无印迹及灰尘，要保持干净、光亮、完好无损。 3大堂内的其他部分，如墙面、台面、栏杆、椅子、沙发、灯座○等，要保持光亮、整洁。
4大堂内的烟灰缸应保持干净，不能留有烟灰迹及痰迹。 ○
2、 公共区域
(1)扶梯操作程序
○1用抹布把扶梯擦干净，
○2把扶手从上到下擦干净。档杆或玻璃档面，要做到无灰尘、印迹。
○3要及时将扶梯四周的墙面及消防器材上的灰尘擦净。
○4要保证每个楼面的楼梯进出口处得干净、整洁。
(2)电梯及电梯厅操作程序
1每日夜间对电梯厅及电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清扫，包括电梯○门、轿厢四壁、梯内镜面、天花板、照明灯以及地毯等。 2白天经常对电梯厅进行保洁，保持电梯干净、整洁。 ○3夜间定期对电梯进行清洁、保养，包括对电梯门壁进行打蜡上光。 ○4每天早上换一次地毯，必要时可增加更换次数。 ○
(3)室外场地操作程序 1清扫地面的灰尘和垃圾。 ○2每周都要在规定时间(如周日的上午7点半以前)对室外场地进行两次大○面积的冲洗，冲洗后要及时打扫干净，保证无积水。
3经常清扫室外场地，保持地面无灰尘、无垃圾、无烟蒂。 ○4将所有垃圾集中到总垃圾箱内。 ○5保持室外场地的各类标牌、栏杆、灯座的清洁。 ○6保持室外场地的下水道干净、畅通。 ○
(4)卫生标准
1地面保持清洁、光亮，无污渍、无脚印。 ○2走廊四角及踢脚板保持干净，没有垃圾。 ○3烟灰缸保持清洁，无污痕，缸内烟蒂不得超过规定的数量。 ○4热水间要保持清洁、整齐，保证整个写字楼所有部门的热水供应，保证饮○用水的卫生，注意安全用电，防止烫伤。
5楼面垃圾间内的垃圾箱要放置整齐，把垃圾袋套在垃圾箱上，确保四周无○散积垃圾，无异味。
6墙面及走廊设施、门框、通风口、灯管保持干净，无积尘。 ○7安全扶梯台阶保持清洁，无污物、无垃圾;扶杆保持光亮，无积尘。 ○8保持电梯梯门光洁、明亮，轿厢及四壁、地面干净、整洁。 ○9室外场地的地面，无垃圾、无灰尘、无烟蒂、无纸屑。 ○
3、卫生间
卫生间每天清扫四次(根据保洁合同规定)，每天第一次的保洁工作必须在早上七点半前做完。 清洁的次数、时间是否根据保洁服务合同里面的约定做相关规定? (1) 操作程序
○1用清洁剂先清洗小便池，再喷上除臭剂。
○2按顺序擦拭面盆、水龙头、台面、镜面。
○3墙面要用清洁剂清洗。
○4地面用拖把拖干，保持地面干燥、清洁。
○5备好卷筒纸和洗手液。
○6检查皂液器、烘手器等设备是否完好。
○7喷洒适量空气清新剂，保持卫生间内空气清新。
○8检查是否有遗漏处，收拾保洁工具。 (2)卫生标准
○1卫生洁具要做到清洁、无水渍、无头发、无异味。
2墙面四角要保持干燥、无蛛网，地面无脚印、无杂物。 ○3镜子要保持明净、无灰尘、无污痕、无手印、无水渍。 ○4 金属器具要保持光亮、无浮沉、无水渍、无锈斑。 ○5卫生用品要保证齐全、我破损。 ○6保持卫生间内空气清新。 ○
4、会议厅
(1)操作程序
1按顺序擦拭窗台、窗框、门、扶手。 ○2依次清洁墙面、护墙板、踢脚线。 ○3擦拭茶几、桌子、用吸尘器吸去沙发上的灰尘。 ○4用吸尘器为地面、地毯吸尘。 ○5喷洒适量的空气清新剂。 ○6检查是否有遗漏处，收拾清洁工具关好门。 ○(2) 卫生标准
○1保持室内的窗、窗台、窗框干净、整洁、无破损。
○2保持室内墙面、天花板整洁、完好、无污渍、无浮灰、无破损、无蛛网。
○3保持地面、地毯整洁、完好、无垃圾、无污渍、无破洞。
○4保持室内各种家具放置整齐、光洁、无灰尘。 5保持室内灯具清洁、完好、无破损。 ○6保持室内空调出风口干净、整洁、无积尘、无霉斑。 ○7保持室内各种艺术装饰挂件挂放端正、清洁无损。 ○8定时喷洒空气清香剂，保持室内空气清新。 ○
5、地下车库
(1)操作程序
1定期清除地下车库内的灰尘、纸屑等垃圾。 ○2将墙面以及所有箱柜和器具上的灰尘擦掉。 ○3及时清除地下车库进出口处得垃圾，以免下水道堵塞。 ○4经常查看车库内的卫生清洁情况，不允许在地下车库堆放物品和垃圾。 ○5经常用拖布清除灰尘，保持车库内的清洁。 ○
(2)卫生标准
○1保持地下车库内道路畅通，不堆积物品和垃圾。
○2保持地面无灰尘、无垃圾。
○3保持地下车库空气畅通。
○4定期喷洒药水，保证地下车库无异味。
6、写字楼内的玻璃及不锈钢设备
(1)操作程序
○1工作前，准备好所有工具，如刮窗器、沾水毛刷、玻璃清洁剂、抹布、水桶等。
○2用沾水毛刷将稀释后的清洁剂搅匀，来回涂在玻璃表面，用刮窗器从上到下、从左到右，及时将水刮下，最后用抹布把四周及地下的水渍擦干。
○3若玻璃表面较脏，要在进行第二步操作前，在玻璃上洒少许的水，用刀片轻轻刮去表面污垢。
○4应用绒布擦拭不锈钢设备，并用不锈钢光亮剂定期上光。
(2)卫生标准
○1玻璃无灰尘、无水渍、无污斑、无手印，保持干净、光亮。
○2爱护清洁工具，注意保养，不得用损坏的工具擦拭玻璃。
○3保证不锈钢设备无灰尘、无水渍、无污渍、无印迹。
7、写字楼绿化布置及养护、清洁的操作程序与卫生标准
(1)每天从写字楼的底层开始按顺序检查、养护、清洁全部花卉盆景。 (2)清除花盆内的烟蒂、纸屑等杂物，擦净叶面枝干上的浮灰，保证叶色翠绿、花卉鲜艳。
(3)发现花草枯萎、凋谢时，应及时剪除或调换。
(4)定时给花卉盆景浇水，对操作时溅出的水滴及弄脏的地面要随手擦净。 (5)养护和清洁花草时，要小心操作，不要影响客户的正常活动。 (6)对庭院或花园内的树木、花草要进行定期修剪整理和喷药杀虫。花卉盆景要定期浇水、施肥养护及调换。
(7)布置安排大堂、楼面、餐厅等公共场所内的绿化花草。 (8)根据时间要求，定期撤换各种花卉盆景。 (9)在举行重大活动前，要根据有关部门的通知进行重点绿化布置。
(二) 安管部的工作操作程序与标准
1、监控中心的工作操作程序与标准
(1)上岗前自我检查，按规定着装，保持仪容、仪表端庄整洁，做好上岗签名。
(2)保证安保监控、消防报警系统昼夜开通，设立24小时监控值班岗，全面了解和严密监视写字楼的安全状况。
(3)值班人员要密切注意监视器，如发现可疑情况必须定点录像。在大堂、客梯、楼面及重要部位发现可疑情况要采取跟踪监控和定点录像的措施，并通知有关岗位的安管人员，注意询问盘查，同时向安管报告。
(4)若发现火灾自动报警装置发出报警信号，应立即通知安管部，迅速赶往现场，查明情况。若是误报，应消除报警信号。
(5)与工作无关的人员不得擅自进入监控室，如确需进入则要持介绍信在有关领导的陪同下方可入内，并办好登记手续。
(6)建立岗位记事本，一旦发现异常情况，应记录备案，做好交接班的口头和书面汇报工作。
(7)进入监控中心必须换鞋，要保持室内整洁，严禁吸烟，严禁使用电水壶及其他明火，设备与操作台上不得堆放杂物。
(8)监控中心人员必须保持充沛精力，以高度的责任感认真观察，不得向外人提供本楼监控点、消防设备等安保方面的详细资料。
2、大堂内协管的工作操作程序与标准
(1) 上岗前自我检查，按规定着装，保持仪容、仪表端庄整洁。做好上岗签名。
(2) 在大堂内执行安全保卫任务时，要做到精神饱满、站姿端正、真诚微笑。
(3) 遇不明身份者，要问清情况，与客户及时联系，办理相关手续后方可放行。建立岗位记事本制度，发现可疑情况时，不论如何处理，都应有记录。做好交换岗和交接班的口头与书面汇报工作。
(4) 晚上12点后，需有礼貌地对进入写字楼的人员执行验证工作。 (5) 严格执行各项规章制度，端正工作作风，树立协管的良好形象。
3、门卫流动岗、广场外安管的工作操作程序与标准
(1)上岗前自我检查，按规定着装，保持仪容、仪表端庄整洁。做好上岗签名。
(2)精神饱满，勤巡查、勤观察、勤思考，发现衣冠不整的闲杂人员要阻止其入内。
(3)维护写字楼门口的交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范。
(4)遇有运输车出入，进门时要问清来车单位和目的，出门时要验看出门证(临时出入证、大型货物出入证或货物放行单)，只有各项手续完备才能放行。
(5)建立岗位记事本制度，发现有异常情况时，不论如何处理，都应有记录。做好交换岗和交接班的口头与书面汇报工作。
(6)发现垃圾要及时请清洁工打扫，保持工作环境的整洁。
4、巡视稽查的工作操作程序与标准
(1)上岗前自我检查，按规定着装，保持仪容、仪表端庄整洁。做好上岗签名。
(2)巡视范围包括各层楼面、裙房、员工通道、卫生间及各处通道。 财富中心是否有员工通道?没的话可否改为地下车库?
(3)按责任路线巡视检查，发现问题要及时解决。遇重大问题通知领班，巡视中严防“死角”。
(4)巡视人员应思想集中，通过“看、听、闻、问”发现问题，及时向领班汇报。巡视时还要注意检查消防设施及器材是否完好。
(5)巡视时如遇见客户要主动打招呼问好，有礼貌地回答客户的查询。 (6)建立岗位记事本制度，发现有异常情况时，应记录备案。做好交接岗和交接班的口头与书面汇报工作。
(7)接到治安、火警报警后，应及时赶到现场，了解情况，做出正确处理。
5、车库安管的工作操作程序与标准
(1)上岗前自我检查，按规定着装，保持仪容、仪表端庄整洁。做好上岗签名。
(2)精神饱满，提供车库安全服务，停车合理，指挥规范，队形整齐。
(3)经常巡视已停车辆，如发现车门、后盖未锁或玻璃窗未摇上要及时通知客户。
(4)对外来车辆实行停车收费，泊位在临时车道上的，具体收费标准另定。
(5)建立岗位记事本制度，发现有异常情况时，应记录备案。做好交接岗和交接班的口头与书面汇报工作。
(6)在有客户出入的公共活动区域，应设立禁止车辆停放的醒目标志，如发现有车滞留，要告知司机立即将车开到指定地点停放。
(三)工程部维修处的工作操作程序与标准
维修处的服务宗旨是“主动、热情、耐心、周到”，随叫随到，把客户的困难当成是自己的困难，方便客户是维修处工作的唯一准则。其具体工作操作程序与标准如下。
1、 报修电话
(1) 拿起电话先讲“您好，我是维修处。请问你有什么事情请讲?
报修受理部门应该为客服部，故此处是否可改为：您好!财富中心客服部，我是xx，请问有什么可以帮助您?
(2) 记录报修内容，并告诉客户大概上门维修时间，并通知工程部。 (3) 道声“多谢您的来电，再见”并轻轻放下听筒。
2、 接待报修客户
(1)客户来维修处报修，应先说声“您好!您有什么事情需要帮忙吗?”并起立和客户说话。
(2) 用报修单记录客户的报修内容，问清客户什么时候可以上门维修，并和客户礼貌道别。 (3)从接到报修开始，无其他特殊情况，应在规定时间内(一般为15分钟)到达客户所在地点。
3、敲门、按门铃
(1)到达客户所在地点后，先轻轻按一下门铃，如无反应，应间歇10秒钟后再按第二次，不要连续按或按住不放。
(2)如无门铃，应轻轻的敲门，先轻轻敲三下，如无反应，应间歇10秒钟后再轻敲三下，不要过重或连续不断地敲。
(3)客户开门后，应说一声“您好!”说明自己的身份和工作内容，在客户的认可下进行如下操作。
○1脱鞋，穿上自己带的干净拖鞋或者穿上客户指定的拖鞋进入。
○2在客户的带领下进入维修房间，不可随意走动。
4、修理
(1)电器修理必须按照“市低压电气标准规定”进行。
(2)在修理过程中必须移动有关物品时，应先征得客户同意，并小心轻放。
5、清场
(1)在修理过程中为防止渗水、垃圾脱落，应先铺上自己带来的报纸、毛巾。
(2)工作完毕，应进行如下操作。
○1 如修水，必须把污水擦干，扫清堵物和污垢。
○2 电工必须随身携带刷子、小畚斗。把散落在地上、踢脚线上的墙粉、线头清扫干净。 ○3 帮助客户将操作前移开的物件放回原处。 6.请客户验收
不论是修水还是修电，修理完毕都必须请客户验收，取得客户认可，否则不能视为修好。
7.维修完毕，离开客户所在地点
(1) 和客户说：“有什么需要尽管来维修处联系”、“打扰了”。 (2) 出门时应面向客户倒退几步，到门口转身时说“再见”。 维修人员除要做到上述直接为客户服务时需达到的服务规范外，还应定期对泵房、配电间、电梯、消防设施进行巡查，并做好记录，以保证不断电、不停水、不停梯，让客户感受到物业管理的星级服务水平。
(四)清洁委托服务的工作操作程序与标准
固定委托双方应签订委托协议，内容包括委托服务期限、内容、质量要求、验收方法、费用和结算方式等。临时委托一般由委托方填写《清洁服务委托单》，并交给清洁管理部门，清洁管理部门即可按《清洁服务委托单》要求进行工作。必须挑选经过严格纪律培训的思想和技术素养高的员工进行室内清洁服务。
进场工作前必须对照委托协议中要求的内容认真做好准备工作，备齐清洁设备、工具和清洁剂等，然后按一下程序操作。
1、 进门
预约清洁服务如是上班时间，或虽是晚上但仍有人在室内工作时，清洁员进入客户房间前应先轻轻敲门，待客户开门后，可以问：“先生(小姐)你好，现在可以来做清洁吗?”得到允许后方可进入。若预约在夜间，办公室内已无人(经敲门确认)，可用钥匙将门轻轻打开。
2、 预检
进入客户房间后要先开灯，查看室内是否还有人，并记下工作区域内各种物品的所处位置，然后将这些物品轻轻搬离该区域。
3、 清洁
先做桌面清洁工作(洗杯子、擦拭灰尘)，要轻拿轻放，然后做地面清洁工作(吸尘、抛光、洗地毯等)，最后用垃圾袋将垃圾装好送至垃圾间。
4、 工作结束
将物品轻轻搬回原处，并收拾清洁设备。如客户在场应请客户验收签字。如客户不在场则进入以下程序。
5、 检查
再次审阅现场，确认后闭灯关门。
6、 登记
等到第二天客户来上班后，请其验收并签字。
第四篇：写字楼标准
名家专栏 : 办公楼宇结构分类及分类标准的研究[20040216]
发布者 Ivy 在 2004-02-12 13:35:32 (1745 阅读过)
办公楼宇结构分类及分类标准的研究
目前，社会上对办公用房物业档次的看法并不完全一样，业内或政府管理部门目前也没有评定办公楼分级的客观依据和统一标准。其实，办公用房的分类及标准对于我们进行物业经济学的结构性分析、项目投资决策、市场营销、物业管理和统计工作都是至关重要的。如果缺乏一个客观的分类标准，往往会在工作中带有很大的主观性和盲目性，进而造成决策和判断上的偏差。因此，进一步加强对办公用房结构分类
及分类标准的研究无疑具有重要现实意义。
一、办公物业的分类
办公楼是从事生产、经营、咨询、服务等管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。
从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看，可分如下阶段：
1、传统办公楼
两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。
这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6—4.0米的开间、5—8米
的进深等，层高一般也在3.6米左右。
建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办
公楼的一种。
传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境(灯、百页窗、家具布置等)。
传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。
2、早期的现代办公楼
特点：大空间。
这种模式的积极意义是：追求实效。
这种模式的消极之处是：机器化的办公环境，非人性化的工作方式。
3、后期的现代办公楼
特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。例如，上海的虹桥商务
大厦。
景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚
均有吸音处理等。
4、智能化办公楼
20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部
分是办公楼;20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。
智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成为 21世纪办公建
筑发展的趋势。
而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类：
第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3A以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考
虑较为周全。
第二类，是1990年代初设计，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大楼为公寓办公楼
设计，功能布局不尽合理。
第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联
网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。
第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，一般而言，内部设施比较简易，目前，该类物业的
比例呈下降趋势。
从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看，是经历从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言，办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下，我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客户情况、区位交通、智能化程度、物业服务等指标来对结
构层次进行界定和探讨。
二、办公楼物业档次划分标准的研究
就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每
个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。
对于超大城市(如北京、上海)，笔者以为，在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：
1、顶级物业(国际写字楼)
(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70%的使用率;楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地
板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。
①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料;有宽敞的大理石大堂和走廊;公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石;卫生间安置
进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。
②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其
它如公园、运动设施和图书馆。
③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。
④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效;有楼宇自控;有安全报警;有综合布线。
(2)建筑规模：超过50000平方米。
(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合;知名的跨国、国内外大公司、财团。
(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护
维修及保安服务。
(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直
达。
(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。
(7)智能化：3A～5A
(8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营
成功经验的优质国有企业。
2、高档物业(甲级写字楼)
(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;其收益能
力能与新建成的办公楼建筑媲美。
①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料;有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料;公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套;卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、
美标、TOT0等等。
②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、
地下停车场，停车位充足。
③设备标准：应有名牌中央空调;有楼宇自控;有安全报警;有综合布线。
(2)建筑规模：1—5万平米。
(3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理
等方面的业务。
(4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。
(5)交通便利：有多种交通工具直达。
(6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。
(7)智能化：3A及3A以上。
3、中档物业(乙级写字楼)
(1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求;但建筑物的功能
不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。
①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖;有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶;公
共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白;卫生间采用合资或国产中高档洁具等。
②配套设施：有专用地上、地下停车场。
③设备标准：有中央空调系统;无楼宇自控;有安全报警;无综合布线。
(2)建筑规模：无限制。
(3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。
(4)物业服务：有物业公司服务。
(5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。
(6)所属区位：副都心或较好的城区位置。
4、低档物业(丙级写字楼)
(1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求;建
筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。
①装饰标准：外立面采用涂料;无大堂;公共部分的地面为普通地砖或水磨石;卫生间采用普通国产
洁具。
②配套设施：无。
③设备标准：分体空调;无楼宇自控;无安全报警;无综合布线。
(2)规模：无限制。
(3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。
(4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。
(5)交通便利：有交通线路到达。
(6)所属区位：一般城区位置。
摘 自：上 海 房 地 产 市 场 报 告
第五篇：甲级写字楼标准
甲级写字楼的结构建筑学设计和视觉都是优质，他多数都成为当地的地标，租户置身其中富有成功感和力量。
国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国
际化;24小时写字楼;人性化：空间的舒适性和实用性;数字化;节能化;便捷的交通和商务化。
电梯：电梯等候时间不超过40秒，根据《标准》，甲级写字楼的电梯内应有高档装饰;按大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过5000平方米;等候时间不超过40秒;客货分离，货梯至少1部;有完善先进的智能控制系统。 构架：甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上;架高地台≥15厘米;除地台外的层净高为2.7米左右。 停车：按大厦总建筑面积计算，每150-200平方米配置一个停车位;配备专用地上、地下停车场;地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。
什么是5A智能化? “5A”是指OA(办公智
能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。
过去也有3A及写字楼的说法，即：OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)，FA(消防智能化)、SA(安保智能化)包含在了BA(楼宇自动化)中，近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5A”。
设计与设施
国际甲级写字楼作为国际企业商务办公的首选。在产品设计和硬件设施配套方面，均要体现国际前瞻的设计理念和科技的创新。以满足市场细分条件下，越来越成熟的客户需求。因此，一座地标性国际甲级写字楼，首先在产品外观设计上应该有其独特的文化气质与个性。另外在建筑
类型、抗震等级、办公空间、标准层高、标准载荷、供电系统、空调系统、电梯系统、5a智能化系统的配置以及泊车位的数量方面均应达到业内的最佳标准。上述硬件配置水平将直接影响到写
字楼后期运行的舒适度。对于持有型写字楼物业来讲，更多的采用节能型的设备，能够很大程度降低自己后期的运营成本，使自身的可持续发展力变得更强。
在装饰装修方面，产品外立面、大堂的高度面积与装修风格的协调统一，电梯间的装饰与光感，办公间、走廊与卫生间的装修标准，绿色生态空间的设置以及办公环境是否节能、环保、均直接或间接的影响到商务人群的办公舒适度，成为办公人群新的需求趋势。
规模与配套
评价国际甲级写字楼的品质不能孤立的考虑项目本身，它与周边环境是一个密不可分的整体。所以这里所说的规模，不仅是指建筑本身体量比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。因为写字楼的客户比较看重知名企业的群聚效应，即国际性旗舰客户与其带来的高品质租户的组合，这是形成商务气氛的基本条件。更重要的是项目与周边的其他建筑群共同组成区域商务环境，即项目周边必须要有强大的综合业态配套，形成一个集写字楼、公寓、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心等于一体的泛商务综合体。从而创造出较高的商务容积率。一个写字楼如果没有相当的建筑体量和规模化的配套设施，难以称得上是真正的国际甲级写字楼。因此，商务容
积率直接决定了写字楼产品价值的高低。
另外，国际甲级写字楼应该有自身齐全的商务配套、生活设施，如职工餐厅,同时配置适当规模的高档餐厅,还有能够提供多项服务的商务中心,多功能厅/会议室、邮局、银行、票务中心、小型商场、诊所、快递服务等。总之，一个称得上国际
甲级写字楼的物业，其自身配套和周边商业设施应当能够满足入驻企业在日常办公和生活品质上的需求。
业权与物业
真正的国际级甲级写字楼大多数为单一业权。过去我们看到了分散业权为写字楼后期管理维护上带来的诸多弊端。这也是目前市场上大多数甲级写字楼产品无法良性永续经营的症结所在。因此保持物业单一业权在彰显开发商资本实力的同时，作为商业地产成熟运营的重要标志，将直接关系到写字楼今后整体的品质与发展命运。
写字楼物业管理主要分为策略管理和运行管理两个部分：物业策略管理的任务就是，制定项目总体物业发展战略计划，进行持有评估分析，进行物业更新改造和大修的决策，监控物业绩效，管理和评价物业运行管理，定期进行资产的投资分析和运营管理分析，制定并执行组合投资战略，设计和调整物业资产的资本结构。而物业运行管理的任务，则是通过对写字楼物业的日常维护和管理，充分有效地发挥整个系统的功能，并通过租务管理，为业主取得稳定的租金收入。而租务管理，则是收益性物业运行管理的核心内容。租赁的策略、租户的选择、租金的确定与调整、租约的制定都是收益性物物业运行管理中租务管理的基础工作。
因此，聘请行业经验丰富的国际知名品牌物业公司负责项目的物业管理，采用国际一流的酒店式管理模式，可以为客户提供星级物业管理及一系列外延服务。良好的物业管理服务将为企业节约使用成本，实现商务集约化和低成本化;也是写字楼保值和增值的重要环节。
升级与趋势
甲级写字楼应该在产品设计施工之初就为将来发展预留出足够的“可改造区间”。根据各行业客户在需求方面的差异化，对于一些硬件设施或者特殊的部位做到设计预留，并根据客户的后期的需求来加以完善;以保证产品在未来的市场发展中保持持续升级的能力，才真正算得上是“成长型写字楼物业”。譬如，金融企业会对备用发电机、备用电源、空调系统等的要求较高;而it企业则对通讯设备、楼板载荷、24小时空调机房等方面有着特殊的需求。因此，在行业客户细分的今天，行业的多元化导致的需求差异化是促使写字楼市场日趋成熟化和专业化的重要标志。
在写字楼经济走向繁荣的今天，工作的环境、项目的管理和可持续发展问题已经逐渐成为业内关注的新课题。而对于办公人群而言，环保问题、工作的空间和办公舒适度则成为被关注的热点。
综上所述，国际甲级写字楼建筑的意义已经不仅仅是建造一座高端办公场所那么简单，开发商要真正体现出“以用户为本”的原则;力争在各项竞争力指标方面都趋于完美，最终让自身开发的写字楼产品以前瞻的设计理念、顶尖的产品元素、至臻的管理服务、永续的市场经营来成功地打造出商务办公新的巅峰。