一、绪论
REITS即房地产投资信托基金, 一种新兴的房地产融资工具。除了一些不可抗力因素之外, 境内REITS投资所涉及的风险主要可以分为:宏观经济风险、政治与政策风险、基础资产与财务风险、发起机构风险、交易与产品设计相关风险以及其他风险。境内的REITS由于部分证券具有较强的固定收益特性以及含权特征, 因此除关注REITS常规风险以外, 还应根据产品具体情况关注其发起机构相关风险, 以及交易与产品设计的相关风险。
二、REITS风险种类分析
(一) 宏观经济风险
宏观经济风险又可以分为利润风险、市场风险。其中利润风险是国内REITS投资所面临的重要的风险之一, 市场利率会随着宏观经济环境的变化而波动, 同时REITS证券价格也会受到利率波动的综合影响, 其主要体现在证券定价、财务压力和盈利能力等方面。市场风险指商业物业等房地产作为底层资产RE-ITS的盈利能力和价值体系在一定程度上会受到市场供需关系的影响。
(二) 政治与政策风险
其中政治风险是REITS在跨国投资时必须考虑的风险, REITS应当选择政治局面稳定的经济体进行投资。同时REITS的良好运营也要求其投资物业所处环境具有较高的经济发展水平和完善的产权制度。房地产政策风险是影响房地产板块业绩表现的重要因素, 它关系到一个国家和地区经济发展的重要支柱行业, 其发展通常受到政府的高度重视。它面临的政策风险包括底层物业所在地政府出台的涉及传统房地产行业的政策所带来的延伸发展, 也包括上市所在地政府对于REITS的架构、财务杠杆、税收待遇等方面的政策所带来的直接影响。
(三) 基础资产与财务风险
基础资产与财务风险又主要分为产权与法规风险、财务风险、现金流与估值风险等。基础资产所囊括的底层物业是REITS价值的基础与经营现金流 (FFO) 的来源, 其运行稳定性及盈利表现直接决定了REITS的业绩与竞争力, 是影响REITS投资最重要的风险因素。关于产权与法规风险, 无论是在境外REITS还是境内REITS, 其都是REITS对所投资资产行使所有权或抵押权等物权的基础。为了有效的提高证券分红水平, 国内REITS引入了允许范围内的财务杠杆准则。与一般公司金融相同, REITS的财务杠杆也是一把双刃剑, 但必须严格按照惯例资产负债比例, 使其保持在一个合理的范围之内, 对利率的走势和债务期安排进行精准把握, 反之会导致流动性破产或者清算。
(四) 发起机构风险
REITS从发起机构资产转出至机构收购底层物业资产后, 实现了与发起机构资产转出的隔离。但在实际操作过程中, 特别是国内的REITS, 由于发起机构通常可以对基础资产实施一定的控制与管理, 同时发起机构也可能是REITS的重要投资或基石投资者, 所以如果出现财务危机或者经营失败, 就可能对RE-ITS经营造成或多或少的影响和损失。发起机构的风险主要体现在发起机构自身的财务风险。一旦自身出现财务危机, 或者丧失持续经营能力和再融资能力, 就会对REITS资产支持证券的按期足额兑付造成不利影响。
(五) 交易与产品设计相关风险
交易环节风险分析的核心在于判断较为复杂的产权交易流程是否存在法规或者商务领域的不确定性。而产品设计风险分析的核心在于研究整体产品结构及条款的设计, 及是否能实现投资者期望。具体包括预计久期、收益保障或者增信程度等方面的效果。另外产品设计风险还包括由于产品设计瑕疵, 导致底层物业与项目公司的资金被挪用或者与发起机构混同, 致使投资者利益受到损失, 这都需要实现收付款账户的有效设计、监管等。
(六) 其他风险
其他风险主要的是针对境内REITS以资产证券化作为业务通道所引入的。与资产证券化相关的风险相比, 它包含了两种风险:计划管理人和私募基金管理人风险及再投资风险。日常运作以外, 专项计划管理人和私募基金管理人原则上不会直接影响REITS资产支持证券的运营, 但其在很大程度会影响REITS所获得的底层运营现金流向资产, 达到支付预期收益或本金的安全性和及时性的效果。再投资风险是指REITS资产支持证券持有的基础物业通过处置或者抵押贷款提前偿还, 从而影响投资者所持有证券的期限和收益, 因此这都会导致再投资风险的发生。
结语
无论从REITS创立到运营环节, 都会面临着不可预计的风险, 需要科学的理论研究与实践的支持。结合以上所提及到的REITS诸多风险因素分析, 如何进一步推动REITS的健康发展, 如何进一步规避和应对这些潜在风险, 仍是政府部门、从业人员、投资人和所有参与者需要冷静思考的问题。目前在国内环境日新月异的情况下, 仍然存在着制约REITS发展的诸多因素和风险, 从宏观到微观, 从国外到国内。利用风险管理方法, 对REITS在实际操作过程中遇到的风险进行合理的识别、分析、控制和应对, 是我们参与人都需要做好的事情。
摘要：REITS作为一种兼具证券资本增值属性与稳定分红付息属性的特定资产配置类别, 其投资价值是由底层资产的盈利能力、价值体系、资本市场波动等决定的, 境内的REITS由于其自身特点与复杂性, 发起机构的主体资信、交易与产品设计等因素会影响证券本息的实现, 这些不确定因素共同构成了REITS融资风险。
关键词：REITS,风险因素,复杂性
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