第一篇：小区纠纷案例范文
小区纠纷案例
09社保沈琳莉0920210118生活水平提高了，很多人都开始买车。私家车的不断增加，小区停车难问题也随之困扰着人们。今年以来，海盐县各住宅小区对小区内汽车停泊服务费收费标准均有所调整，不少业主打12358价格举报热线电话进行政策咨询和投诉举报。近日，海盐县武原镇天鸿名都小区的业主就因为停车问题与物业公司发生了分歧。
小区业主：这样收费不合理
“小区公共空间本来就是业主所有，临时停车还要收费，分明是巧立名目!”天鸿名都小区部分业主说。业主们认为，维持交通秩序与车辆停放，指挥车辆合理停放，本身就是物业公司的责任，业主是支付了相应服务费用的，物业公司无权重复收取任何费用。
还有一位业主告诉记者，在他们与物业公司签订的合同中有一条“如果发现车被损坏或盗窃，物业一概不负任何责任”的条款也不合理。“既然交了钱，理应由你负责管理，既然是你的责任，怎么就不负任何责任呢?”据了解，《物权法》规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”业主们认为，只有小区业主才有权决定该处是否收费。
物业公司：这是不得已为之。
天鸿名都物业管理有限公司经理卢节礼告诉记者，天鸿名都小区划出临时停车位并收费是经过小区业主大会表决通过的。物业公司向记者提供了一张3月22日举行的天鸿名都第一届业主大会第二次会议的会议记录单，证实此事。卢经理介绍，业主大会中物业向业主发放意见反馈单，一共收到322户业主的反馈，超过三分之二。记者在该会议记录单中看到，第三项内容为：在小区部分路面、公共部分划分汽车位，以解决小区停车难、道路乱停车等问题，并用车位地租费弥补物业公司经费不足。多数业主除了对地租费使用权存在异议外，对于划分临时车位表示赞成，最后表决结果为262户同意、56户反对。物业公司也承诺，所得地租经费将由业主委员会决定如何使用。“划分临时车位也是业主的要求，是不得已为之!”物业公司工作人员说。
据了解，天鸿名都小区交付3年多以来，停车位紧张、乱停车现象严重、管理困难等困扰业主和物业公司。该小区一共有两个地下停车库，再加上其他已有的停车位一共160个，目前已经全部售出，但小区私家车拥有量超过300辆。法律界人士：
应对业主车子负责
记者查看物业公司对于临时停车位的收费标准，其中临时性停车，24小时
内4元/次，包月则为80元。
对于业主提出的合同中关于停在临时车位上的车辆被损坏或盗窃物业一概不负任何责任的条款，记者询问了物业公司的工作人员。
“其他小区都是这样的，很普遍的!”工作人员告诉记者，物业公司的确对停在临时车位上的车辆不负任何安全责任。记者来到小区监控中心，保安人员介绍60多个监控摄像头完全可以保护车辆安全，“目前还没有发生车辆损坏等事件。”对方交了钱，怎么能不负责呢?记者咨询了相关法律界人士，他们表示，小区业主每月向物业公司交付停车费用，就构成了保管关系，理应对业主的车子负责，不能保证车辆安全是不合理的。
120辆车子已登记
60多户业主缴了费
“划分的车位，写上字的表示已经缴过费了!”记者看到，还有多数停车位没有标记，说明还是有部分业主没有同意。物业公司向记者证实，目前已登记的120辆车辆中，一期共有60多户业主已经主动缴了费用，其他一些业主因为车位较远等原因放弃了。
“没缴费的车子进小区只能乱停，费用到现在都收不到!”物业公司工作人员说，还有一些车辆占了缴费业主的车位，造成不必要的麻烦，对缴费的业主也是不公平的。
其实，停车难问题不止在小区。在街头，随处可见停满的轿车占据了人行道，还将本来不宽的马路占掉了一半，使交通不堪重负。类似的问题已屡见不鲜，它引发了许多社会问题，使交通事故增加、小区矛盾加剧、市民纠纷激烈，严重影响市民生活乃至社会安定。停车难已不是小区内的问题，而是一个社会大问题，亟需引起重视。
出现停车难问题的原因是多方面的。私家车发展迅猛远远超过城市发展步伐，这是最直接的原因。但同时应该看到，我们在挖掘可用潜力增加停车场地行动迟缓;新建中的小区和商场超市等公共场所对配建一定标准停车场地要求含糊、措施疲软，开发商大多惜土如金，千方百计缩减停车场地，相关部门监管不到位;现有停车场地管理松懈甚至无人管理，停车随意性强，本来有限的停车资源被严重浪费。这些情况的存在，一定程度上加大了停车难问题。
停车难现象并非中国独有，一些发达国家早已经历过这样的阵痛，但它们能及时重视并下大决心，采取有力措施，很好地缓解或解决了停车难的问题。譬如：美国解决城市停车难问题，主要靠“配建”，就是在建筑物建造的同时，必须按照相应标准配建停车位。日本政府涉及停车方面的法律有五六部之多。根据日本法律规定，个人或单位在买车时必须出具拥有固定车位的证明，这种固定车位既可是自有的也可以是长期租借的，车位必须在离单位或住所 500米至 2000米的范围之内，否则交管部门将拒绝给新车上牌照。除此之外，日本政府还十分重视鼓励引导建设私营停车场，对营业性停车场实施减免税。日本首都东京汽车保有量几乎是北京市的 10倍，却看不到车辆无序停放造成的交通堵塞。有些国家在停车场地安装监管设备，限制停车时间，避免长时间停放浪费资源，让有限的车位发挥更大效益。
国情不同，解决问题的方式方法也不尽相同，但至少有一点应该借鉴，那就是对停车难问题的迅速高度重视，并采取长远与现实相结合的强有力措施，缓解并逐步解决停车难问题。在现实情况下，我们至少可以在这样几方面有所作为：
首先是挖掘潜力，多开发停车场地。城市中还有许多荒废闲置的杂地，包括
一些拆迁未建的土地，可以开发为临时或长久的停车场，缓解当前停车难压力。其次是加强停车场地管理。可以纳入市场元素，实施收费管理。对停车实施时间限制，在规定时间内免费或低收费，对超时停车实施高收费，让有限资源发挥最大效能。
第三是加强规划与监管。吸收美国的“配建”经验，在新建建筑物时，必须按照相应标准配建停车位。城市规划部门应放远眼光，提前对城市停车问题作出科学规划，城建监管部门应加大监督管理力度，坚持依法行政，将相关规定真正落到实处。
第四是引入市场机制，鼓励集体和个人开发建设停车场。政府部门应对引入市场机制的停车场做好服务与管理，帮助制订合理的收费标准，协调有关方面出台鼓励政策，在税收等方面给予优惠支持。
最后，在停车难的现实情况下，市民、小区、驾车人以及所有交通参与者之间，应该相互理解、宽容与配合，共同想办法将有限的车位高效合理使用好。埋怨、争执、纠纷，无助于问题解决，只有真实面对并重视停车难这个大问题，采取切实有效措施，才能逐步缓解直到最后解决停车难问题。
第二篇：住宅小区物业矛盾纠纷调解
卷宗
住宅小区： 纠纷事项： 调解申请人： 被申请人： 时间： 调 解 员：
泰和县房地产管理局物业管理科
物业纠纷调解申请书
申请人姓名性别民族 年龄 职业或职务联系方式 单位或住址
被申请人姓名 性别民族年龄 职业或职务 联系方式 单位或住址
纠纷简要情况：
当事人申请事项
1、
2、
3、
物业纠纷调解工作人员已将申请人民调解的相关规定告知我，现自愿申请物业纠纷调解工作室进行调解。
申请人(签名盖章或按指印)：
年 月 日
物业纠纷调解受理登记表
年 月 日，物业纠纷调解工作室依当事人申请(物业纠纷调解工作室主动调解)，经当事人同意，调解、 之间的物业纠纷。
案件来源：①当事人申请 ②物业纠纷调解工作室主动调解 纠纷简要情况：
当事人(签名)登记人(签名)
泰和县房地产管理局物业管理科 年 月 日
物业纠纷调解调查记录
时 间： 地 点： 参加人： 被调查人： 记 录：
调 查 人(签名)： 被调查人(签名)： 记 录 人(签名)：
物业纠纷调解调查记录
时 间： 地 点： 参加人： 被调查人： 记 录：
调 查 人(签名)： 被调查人(签名)： 记 录 人(签名)：
人民调解协议书
编号保管期限5年
当事人姓名性别民族职业或职务 联系方式委托代理人 单位或住址
当事人姓名性别民族职业或职务 联系方式委托代理人 单位或住址
纠纷主要事实，争议事项：
经调解，自愿达成如下协议：
履行方式、时限
本协议一式份，当事人、物业纠纷调解工作室各持一份。 当事人(签名盖章或按指印)人民调解员(签名) 当事人(签名盖章或按指印)记录人(签名)
年 月 日 物业纠纷调解回访记录
当 事 人: 调解协议编号: 回访事由: 回访时间: 回访情况:
回访人(签名):
泰和县房地产管理局物业管理科 年 月 日
第三篇：小区广告策划案例
来源:http:/
小区广告策划书，是根据广告的宣传范围——小区进行的广告策划分析，小区是居民集中的一个重要场所，要很好的利用小区做广告推广，会使广告宣传得到意想不到的效果。下面是广告门户网总结的一个小区广告策划书范例，希望能够帮助到您小区策划：
产品定位：
1、XX嘉园位于XX县XX镇码观线西侧，交通便捷,地理位置优越,是城镇居民居住的理想场地。
2、本小区设计品位高，建筑高质量，生活高品味的建筑精品。
3、本案确立“以人为本”的规划指导思想,体现家园的温情、静谧，致力于创造人与自然和谐的生活空间,充分利用自然条件，精心布局，在阳光.空气、棕榈、雕塑映村下，给人一种古典中不失现代，欧风中蕴涵时尚的异域生活之感。
市场定位：
XX嘉园是一座为普通工薪和白领阶层，以及自由职业者度身打造的，集居家与休闲情怀一身的理想住宅小区。
卖点定位：
1、建筑设计本案以创造良好人居环境为出发点，因地制宜。设计规划了环形与轴线想结合的道路系统，整体布局完整统一，中心绿花辐射面广，与组团绿地形成有机的绿花系统，地块内均南北朝向，充分享受日光，扳楼排列错落有致，层次丰富。
2、绿化设计本案把江南水镇的水岸长桥与国际化的休闲空间并置在同一空间，并用休闲步道贯串起来，从而创造出富有个性化景观环境，达到人在其间步移景异，感受一连串美丽景致。
3、地理位置和交通设计本案主要出入口设于东侧码观线上，码观北侧路上设一个次要出入口，结合本案形成一条环形干道与主次入口通道相交，形成小区的主要路网。
4、环保设计小区住宅设计中充分考虑建筑自然采光，通风的需要，小区建筑内具有较高的绿地率，其中绿地中除了草地、灌木、乔木驻外还有大量水体，有效的美化了小区环境，各种常绿植物还起到了吸尘减噪的作用。
5、户型设计本案的住宅建筑全部设计为南北朝向的板楼和单元点式，空间尺度科学合理、平面布局舒适有度，南北开扬通透，从而保证每户都有最充足的阳光及舒适的居住环境，90平方米左右的户型为主户型，住宅部分建筑全部框架结构，以便居民空间能够灵活分隔，以适应不同的住户对生活的需求，户型设计布局清淅紧凑，功能区分合理，各房间均有直接通风采光。
6、配套齐备本案位于XX镇中心地带，周边人居氛围浓郁，生活配套齐备周全，生活、工作、购物、休闲、游乐等较为便利：商场、银行、饭店、邮局、学校、医院、付食店、小食店等应有尽有，不假外求。
此小区还有停车位128辆，其中露天车位71辆，其他停车放式为住宅底层停车。沿小区道路两侧的住宅底层增设机动车位，即有效地利用空间，同时又实现人车为分流。本小区力图创造人与环境和谐的生态环境，并通过立体化布置与新技术的应用来实现，从而使整个小区形成空中、地面一体化的绿化模式。
广告宣传策略：
1、广告目标
造市，制造销售热点。
大范围、全方位、高密度传播售楼信息，激发购买欲望。
扩大‘XX嘉园’的知名度、识别度和美誉度。
提升企业形象。
广告主题：()
广告句：(
1、一生的幸福，需要追寻，更值得等待
1、城市·生活·理想·家
2、都市的生活，你不再是过客
3、XX嘉园钟爱一生
4、如意生活自在祥和)
2、媒体策略
有线电视
制作目的：塑造品牌形象
市场目的：造市，促销。
播出媒体：XX镇有线广电站
小区广告策划书由于本项目地处海岛，岛上文化娱乐生活相对要单调，电视是绝大多数人群的主要休闲方式，而且现在有线电视入户率已经达到相当高的程度。通过镇有线广电站，通过播放形象广告片、点播热门电视连续剧等形式在一段时间内传达一个信息：“XX嘉园恭祝您生意兴隆，家庭幸福”。只传达一个简短的信息，这样，只花很少的钱，却可撒出几万个信息点。所以，有线电视网绝对应该成为本案的主打媒体。
灯箱路牌、车体广告
户外广告的最大优点是反复提醒，经常路过的人都会有意无意地看到。所以，它对于知名度的传播最有效。户外广告产生收益的时间较长，也更为持续，故本案xx作为大型、跨年度长期发展的项目可大量采用。可考虑在车体广告和灯箱路牌等户外广告上大做文章。路牌设置：
路牌是一种版面最大的媒体，按传播原理来说，面积是和效果成正比的，面积越大，效果越好。而对于楼宇这种特殊产品来说，路牌是塑造品牌形象最强有力的工具，也最能打动人心、最有气势的媒体。
XX嘉园路口一块：150平方米(XX嘉园改变，从生活方式开始)
衢山镇码头一块200平方米(XX嘉园追求生活品质，缔造完美人生)
码头到镇区中心的马路沿线可考虑设置悬挂式广告直幅条200幅;
另外，户外广告要内容简练，信息单一，色彩一定要鲜艳，这样才能获得最好的效果。交通工具
船只岛上居民外出的唯一交通工具，码头、船只是人流最密集之处，要利用轮船的时刻表、船票作宣传。
3、人员推广
利用亲朋好友帮助宣传和促销(有偿服务)
4、现场推广
根据小城镇的人文特点组织有针对性的现场推广活动，电梯框架广告，可考虑在传统节日在楼盘前组织‘耍龙’、‘舞狮’民俗活动一次，发给现场咨询群众精美小礼品等。
5、售楼书：
应该制作精美的售楼书，给客户强烈、直观的视觉冲击。
内容：前言/小区效果图/园林规划/地理环境/交通状况/周边配套设施/会所/自然景观/中央花园/雕塑小品/绿地道路/户型介绍/智能化设备/车辆管理及巡更制度/保安/内外装修/装饰材料/物业管理及社区服务/远景展望。
6、其他印刷品和制作：
精美三折页/单张传单/指示牌/导向牌/礼品袋/礼品/合同书正副文本/销售形势表格/法律文书/等;
7、标志设计
根据XX嘉园的内涵定位设计。
设计要点：个性鲜明，特点突出，清晰易记，端庄大气。
8、物业内外包装
实施:
(1)、大门口
一个物业的大门口，犹如人之脸面，内涵、气质、神韵、建筑品格，都首先通过它表现出来。它向全社会传达出该物业的第一直观印象。所以大门口的设计和装璜，是关乎全局成败的大问题，务必倾尽全力，按顶级设计和施工进行建造。而且必须先做，不能后做。
(2)、工地围板
工地围板显示发展商实力，态度和责任心，同时表现建筑规模、档次和水平。因此，要用好工、好料、好的宣传(企业标志和漫画)，插挂精工制作的彩旗。
(3)、样板房
样板房是未来房屋成形之后的模拟，是整体建筑水平之代表，是实生活的切入点，也是发展商企业理念之窗口和联系消费者的桥梁。精明的发展商懂得，只有好的样板房才能推动和刺激人们最终下决心购买。
(4)、室内展板
制作精良的室内展板，可以予人赏心悦目的愉快感受，同时暗示出发展商一丝不苟的敬业精神，亲切有礼的服务态度和上乘的水准。因此必须要用电脑喷绘等手段来精工制作。
(5)、电动灯光模型
精心设计和精工制作的模型，是开盘必备条件之一。缩龙成寸的模型是小区规划设计的样板，是最直观立体的范形，它可以给客户第一次强烈的视觉刺激，让客户对小区的整体规划有详尽全面的了解和认识，从而激发客户的购买欲。
(6)、售楼处布置
售楼处设计布置要点------交通方便，装潢典雅、美观，外观醒目。建议应选在项目的前部。
室内布置高雅、清新、宜人、宽敞。动用一切手段渲染出旺气、人气、平和之气(灯光、色彩、音乐、摆设、植物、展板等)要有精美建筑模型，通过立体效果，制造销售气氛。画有销售图表，显示销售实绩，激发购买者决心。>>>更多广告策划专题。
销售人员必须经过专业培训，方式灵活多变，服务态度要好，服务质量到位。设立热线电话。
设置购楼客户联络卡。
根据实际情况进行小区广告策划会提高小区广告的推广效果。以上通过小区广告策划书范例的介绍，希望能够帮您了解小区广告策划的大概格式，设计出适合自己的广告策划方案。
第四篇：邻里纠纷案例
河东社区居民崔某家住7号楼1单元1号与三楼居民孙某发生纠纷，因孙某经常倒垃圾时，不经意间把垃圾掉在楼道里，崔某多次对此事进行交涉无果，最终发生争执，引发吵架，两家矛盾比较突出，在这种情况下，我们得知此事后，主动找到当事人，在民调大厅对此事进行了调解。
鹤山司法所协同河东社区受理后，了解到两家关系自重发生矛盾后就一直不好，经常有小摩擦，调委会认为双方都有过错，两家需要站在对方的立场上去思考问题，去理解对方的态度。至此调委会分别找两家人谈话，了解了两家人的要求与想法，并依据相关规定做出解释，分析了有关法律关系和利害后果，就问题的解决进行协商，充分尊重两家人的意见。
经过一段时间的多次调解，当事人双方都对此事进行了理解，孙某也注意了自己的行为，了解到事情应该大事化小，小事化了，主要注意就不会再发生矛盾。崔某也表示邻里之间要多谦让，远亲不如近邻，双方没有在为此事发生矛盾。
从这个案例看，两家因小事引发大矛盾，双方都憋着一口气，都不肯让步，是这次矛盾纠纷的最大起因点。从某种意义上说相邻关系是最为重要的法律关系，两家互为邻里，不管平时是否经常来往，也不管是否曾经有过矛盾，在一家出现问题需要相邻方配合协商时，相邻一方应该提供方便，而不能以任何理由设置各种障碍，避免损失的扩大。
对这次建房屋引起的邻里纠纷，我们运用情、理、法相结合原则与调解的技巧，对问题的解决进行全面分析，最终化解了这次纠纷。
第五篇：纠纷案例
纠纷案例：买一楼送花园 送的其实是忽悠
‚买一楼送花园‛，市民买房时，会遇到开发商这样的宣传。那么，花园‚送‛给我了，我能不能在花园里种点菜呢?昨天上午，郑州市管城区一家物业社会法庭挂牌第一天，就遇到了这样的纠纷：因为物业拔掉了业主花园里的菜，业主把物业告到了物业社会法庭。谁是谁非，请看全省第一家专门针对物业纠纷的社会法庭咋断案。
【业主】俺家花园不让俺种菜?
昨天上午，郑州市管城区航海东路物业社会法庭刚刚挂牌，就来了第一位告状的居民。
张梅(化名)是富田小区19号楼的居民，家里老人在小花园里种上了菜，下班后却发现被物业给拔掉了。‚我们在自己的花园里种菜，物业凭啥给拔了?‛张梅生气地说，‚难道花园不是我们自己的?‛
孙跃伟等5位社会法官第一次‚升堂问案‛，‚大堂‛就设在富田小区的物业社会法庭：墙上悬挂着劝和格言，室内摆放着一张椭圆形桌子，和法庭相比透着一股温馨。‚原告‛张梅和‚被告‛小区物业主任郭建峰并肩落座。
【物业】小花园是大家的绿地
‚拔菜前我们已经下发通知，提醒业主自己处理掉小花园里的菜，可能业主没有看到。‛富田小区物业主任郭建峰解释，购房合同上写得很清楚，业主购买一楼住房的，对小花园只有使用权而没有产权，小花园属于小区公共绿地，想在小花园种菜，必须经过其他业主同意，私自在小花园种菜，使小区绿化面积减少，侵犯了其他业主的利益。物业工作人员拔菜是在维护其他业主的利益。
【‚法官‛】禁止在绿地内种菜养殖等有损绿化植物和设施的行为
‚没有直接和业主沟通就拔菜，物业的做法有些粗暴。‛主审的社会法官孙跃伟首先对物业的工作方式提出‚批评‛，随后又劝业主说，小花园里种菜确实不合适。
孙跃伟解释，《郑州市城市园林绿化建设管理条例》第18条规定，禁止在绿地内种菜养殖等有损绿化植物和设施的行为。‚我原以为这小花园是自家的，想干啥就干啥，听你们这么一解释，好像不是那么回事。‛张梅说。
【疑问】‚送花园‛送的到底是啥?
‚买一楼送花园‛、‚买顶层送花园露台‛……市民买房时，常碰到开发商这样的宣传。不少市民对此的理解是，不管是开发商送的‚花园‛，还是多掏钱买的花园，都归一楼房主‚使用和拥有‛。
郑州市二七区一新建成小区，一楼小花园就被栅栏围起，居民在此种花、种菜，还堆放杂物。‚这是俺家的小花园，种菜和种花种草没啥区别，都是绿化。‛一楼一位姓陈的业主说，购房协议里已注明他拥有花园的使用权，难道种菜行使的就不是使用权?
天之权律师事务所郑州分所律师赵万军说，开发商所谓的‚送‛，只是将绿地的使用权里的‚养护权‛在一定期限内送给买房人，并非是真的送了全部的使用权。 【说法】拿公共利益忽悠个别业主
‚如果一楼前的小花园真的属于一楼某个业主，楼上的业主肯定不买账。‛赵万军说，《物权法》第73条明确规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。因此，如果开发商许诺赠送的花园属于公共绿地范围，开发商无权将之‚送‛给个别业主。没有特别明文规定，擅自赠送侵犯全体业主的利益，可能会有被收回用作公共用地的风险。
‚一楼花园属小区公共部位，归小区全体业主共同所有和使用，开发商没有公共部位的处分权，所以‘买一楼送花园’的宣传是拿全体业主的利益忽悠个别业主。‛赵万军提醒，购房者买房时不要轻信开发商的口头承诺和宣传，要用心研究购房合同里的条款，最好请专业房产律师帮忙，以免掉入购房陷阱。
郑州市工人南路的香榭丽舍小区这段时间很热闹:2号楼一楼的6户业主,想改建自家屋后的小花园,遭到了楼上业主和相邻3号楼业主的反对。
一方坚决要施工,另一方坚决不让,双方都找小区物业讨说法,物业也犯了难。开发商赠送的小花园,并没有单独产权,业主不能随意加高栅栏,花园外就是公共绿地,因此业主不能在花园开后门。 【事件】
‚小花园改建‛搅乱小区邻里关系
该小区规模不大,只有4栋楼,业主们平时关系处得还不错,但最近两个星期,因为2号楼一楼6户业主想改建自家屋后的小花园,使得邻里关系变得微妙起来。
小花园是一楼业主购房时开发商赠送的,20平方米。小花园外,是小区的公共绿地。
记者昨天在小区内看到,白色栅栏围起的小花园,成了不少一楼业主家的菜园子。而2号楼下的小花园,水泥桩代替了白色的木栅栏。 【矛盾】
侵占绿地和美化环境各执一词
看见记者拿着相机在小区内拍照,2号楼楼上一位业主李女士说:‚一楼说是把旧栅栏换成新的,其实就是为了多占地。‛ 3号楼的业主王先生认为,当时买的啥样就应该是啥样,改建也不能加高栅栏。公共绿地大家都出的有钱,不能随便侵占。‚一楼的人还想在小花园装后门,出了后门就是绿地,改建摆明了是要占绿地‛。‚这些人就是不知足。‛2号楼楼上的业主张女士说,小花园现在都成了自家菜地,味道难闻,还滋生了很多蚊虫。‚都是邻居,也就忍了,可这次的改建实在太过分‛。
对于楼上业主的指责,2号楼一楼一位不愿透露姓名的业主认为,自己家的小花园咋改建,别人没有干涉的权利。他向记者出示了当时的购房合同,合同最后一页标注着‚赠送花园使用权‛的字样,不过这是手写上去的。‚我们也理解其他业主和物业的想法‛。改建小花园是‚为了美化小区环境‛。房子已经住了4年多了,原来的木栅栏破损比较严重,所以一楼的6户商量后决定统一更换。‚现在栅栏都定好了,施工合同也签了,不让改建损失可不小‛。栅栏总体加高十几厘米,影响不大;开个门也是为了看到绿地上有杂物或杂草时,方便清除。 【物业】
赠送的小花园不能随意改建
‚两边都是业主,各说各的理,我们也非常为难。‛该小区物业管理公司的总经理刘建华说,一楼的6户业主几乎天天闹着要施工,其他业主也多次来要求物业制止。反对者主要是2号楼和3号楼楼上的业主,因为小花园和涉及的绿地,就在2号楼和3号楼之间。
刘建华表示,赠送一楼的小花园并没有单独产权,所以改建时必须按照原来的样子。一是栅栏不能加高,这会让其他业主觉得花园成了私人的院子;二是小花园不能开门,因为小花园外就是公共绿地,没有预留出口,开了门肯定会破坏绿地。 【律师】
没单独产权应归全体业主共有 ‚小区绿地、花园、屋面等应属全体业主共有。‛河南中锦律师事务所栗九林律师认为,根据《物权法》的规定,除了业主依据产权凭证独占的专有部分之外,建筑物的其他部分及设施、设备等均属全体业主共有。
栗九林律师说,如果开发商赠送的花园,土地使用权已独立分割,可以办理土地使用权证,那么,该业主就可以单独享有,否则,就应归全体业主共有。
从这个小区的情况看,受产权上的限制,一楼业主并不能随便改建赠送的小花园,如果其他业主对小花园的栅栏加高和开门有异议,改建人必须要拆除并恢复原貌。 【调查】
送花园当卖点抬高了一楼房价
‚买一楼赠私家花园‛,近两年,这样的房产广告越来越多,过去少有人问津的一楼变得炙手可热。有了这个卖点,一楼的房价甚至和三楼、四楼的价格持平,在一些花园建得较好的小区,一楼价格全楼最高。
河南省物业商会会长于阳认为,其实一楼花园可以通过土地分割,办理独立的产权证。‚3年前北京市就有开发商尝试,将一楼花园或庭院做成专用部位,办理独立的土地使用权证,不过,在郑州还没有听说哪一家开发商这样做‛。 栗九林律师提醒,属于全体业主共有的花园,开发商无权赠送或销售,也不能在《商品房买卖合同》中出现类似的条款,否则,就可能被小区业主、业主大会或业主管理委员会提起侵权诉讼。 【房管局】
明知开发商钻空子暂时无‚法‛管
郑州市规划局有关负责人告诉记者,开发商赠送花园的做法,属于房屋设计方面的问题。规划局主要审批的是建筑高度、容积率、规划红线等项目,具体的户型设计不在规划部门监管范围之内。
郑州市房管局的工作人员则表示,开发商赠送花园、绿地,是钻了有关法律、政策的空子。
据记者了解,尽管政府目前还没有明确规范此类行为,但由于这种赠送花园的做法存在产生纠纷的可能,下一步有可能出台相应的配套措施。一楼业主获赠的花园或绿地,如果不能获得业主大会的认同或取得土地使用权,有可能被强制去除,改造成公共空间,或被要求必须向其他业主开放。 将自家小花园擅自改建成小车库是否属于违章建筑? 大河房产网 2010年09月06日15:30 大连天健网 发表评论
摘要: 根据国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》的有关规定，在物业管理区域内，业主不得擅自占用、挖用物业管理区域内的道路、场地，擅自改变物业规划用途，损害业主的共同利益 [案例]
我家是居住在一个有正规物业小区内联体三层小别墅，小区内所有的房屋外形是由开发商统一建筑的，各家带小花园。今日隔壁家在他家的小花园内擅自建起了一个小车库，破坏了整个小区的居住环境，进过多次交涉(包括与邻居和物业交涉)无果，我想请问这个小车库是否是违章建筑?我应该怎么办!
[律师分析]
根据国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》的有关规定，在物业管理区域内，业主不得擅自占用、挖用物业管理区域内的道路、场地，擅自改变物业规划用途，损害业主的共同利益。根据您的陈述，您的隔壁业主将自家花园改建成小车库的行为，已经涉嫌违反上述规定。据此，您所在小区的物业公司应当及时劝阻、制止上述行为，督促其改正;如果其拒不改正的，物业公司应当向小区所在地的城管部门报告，城管部门在接到报告后应当立案查处，如确属违法改建，城管部门将下发限期整改通知书，要求业主限期整改，恢复原状，逾期将依法予以强制拆除。
如果通过行政手段仍无法解决此事，您所在的小区也可以业主委员会为原告，向法院提起民事诉讼(侵权纠纷)，加以解决。 公共露台‛岂能变成‚私家花园‛-物业公司起诉业主私改公共露台 高淳法院判决恢复原状
近年来，一些业主(使用人)未经有关部门批准或相关业主同意，私自将公共露台改建为花坛、阳光房等设施以扩大个人使用面积的事情时有发生。孰不知这种行为既影响了邻里关系，也是一种违法行为。日前，高淳法院就审结了一起物业公司状告业主在公共露台违法搭建案，判决被告业主恢复原状。
原告南京高仁物业管理有限公司是高淳某小区物业服务企业，被告李先生是该小区1幢1单元301室业主。由于李先生所住单元只有3层，作为顶层业主，李先生为扩大使用面积，自行在该楼的公共露台铺设瓷砖搭建花坛，并擅自将该楼塔楼的3层封闭据为己有。后因楼下商铺顶面漏水，原告要求被告配合对漏水处进行维修，但被告以楼下商铺顶面漏水并非被告搭建花坛所致而予以拒绝，原告高仁物业遂将李先生告上法庭，请求法院判令李先生拆除擅自在露台搭建的花坛和擅自封闭的塔楼门窗，恢复建筑物原状。在答辩过程中李先生提出，自己在露台铺设瓷砖时，原告并没有出面制止，实际上是已经默认了自己的行为，况且像自己一样在露台铺设瓷砖的业主还有很多，不能只针对自己一家，另外，楼下商铺顶面漏水并不是自己搭建行为造成的，而是开发商的房屋质量存在问题，由于自己曾向有关部门和媒体投诉过原告和开发商，所以此次原告只起诉自己完全是出于报复。李先生表示，将就房屋出现的质量问题向开发商提出赔偿请求。
法院经审理认为，业主对其建筑物专有部分之外的共有部分享有权利，承担义务,需改变共有部分用途的，除遵守法律、法规、管理规约及相关规定外还应经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，个人无权擅自占用和处分。根据《物业管理条例》相关规定，被告在购房时与开发商签订的业主临时公约及与原告签订的装修管理服务协议合法有效应受法律保护，对被告具有约束力。同时根据《物权法》、最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定，建筑物的屋顶、塔楼属于共有部分，被告擅自在公共露台搭建花坛并将塔楼封闭据为己有的行为，既构成违约，也侵犯了其他业主的合法权益，遂判决李先生拆除在露台搭建的花坛和塔楼门窗，恢复建筑物原状。宣判后，李先生并未上诉，判决已生效。
法官说法：据该案承办人周法官介绍，实际生活中不少业主对于多层单元式住宅产权的内涵理解不够，片面强调专有部分的所有权，忽视甚至侵犯共有部分的合法利益。根据《物权法》相关规定，业主的建筑物区分所有权包括对建筑区划内的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权和对共有部分享有的共同管理权三项权利，对于共有部分，业主个人无权擅自使用和处分。需要指出的是，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。换句话说，业主并不是绝对不能使用或处分共有部分，但仅限于‚屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面‛同时还要满足‚正当、合理使用，同时不违法、违约、损害他人合法权益‛的条件。最后，承办法官还提醒广大业主，在日常生活中，要正确行使自身权利，共同管理和使用好小区内的公有部分财产，共建和谐友好的邻里关系。
相关法条链接：
1、《物权法》第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
2、《物业管理条例》第二十二条：建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。