目前, 营业税改增值税的过程持续实施, 对各个经营领域都产生了影响, 使“营改增”项目成了社会关注的一个热点话题。其中, 房地产企业如果想要在很短时间内完成“营改增”的项目存在较大难度, 在初期税改阶段还会引起某些企业税负额的增加现象。所以, 需要进一步深入探讨房地产开发企业的“营改增”过程。
浙江某房地产企业具备房地产开发一级资质, 项目遍布华东、华中及华南地区, 初步形成了全国化布局。20多年来, 企业以房地产开发经营为主导, 初步完成了规模扩张、管理优化、人才储备、品牌建设等阶段, 已形成了健全、合理、高效的科学决策机制及内部风险控制制度, 产业结构日趋合理, 新的经济增长点不断涌现, 企业可持续发展能力不断增强。以下本文以浙江某房地产企业为研究对象对企业税负的影响进行分析。
一、“营改增”前后房地产企业价税关系差异分析
“营改增”前后, 该企业的增值税与营业税均是从价进行计征的, 从计税关系的角度来看, 二者完全不同。增值税的承担方为买方, 为价外税收的一类, 其计算方式为销售额/ (1+税率) *税率;营业税的承担方为卖方, 为价内税的一类, 其计算方式为销售额*税率。要想在实施“营改增”后房地产商品维持原销售额, “营改增”的计税基础就得下调10个百分点左右, 原因在于增值税要遵循价税分离的税收征收原则。因此, 在施行“营改增”后, 该企业税负压力会不会得到改善, 要看可抵扣进项税额及引入增值税。
二、“营改增”对浙江某房地产企业销项税额的影响
当前, 我国实施的税收制度中, 增值税属于一种最基本的流转税类型, 与之前税率5%的房地产营业税相比, “营改增”后, 房地产增值税增加到11%, 这跟建筑行业经过“营改增”改革后的11%税率是相同的。对比“营改增”前后的房地产税收情况, 税率由5%改为11%, 显著提高房地产企业税收负担。2018年5月起, 财政部又对房地产和建筑业税率进行了调整, 调整从原来的11%下降为10%。本文以下主要对浙江某房地产公司2018年4月前的销售收入进行阐述。
对该企业2018年4月前房地产销售收入进行分析, 企业需通过计算房地产销售收入情况再统计并缴纳增值税, 对比实施“营改增”前后将营业税改为增值税后的税负情况, 由此计算得到企业实际需支付的税额。2018年4月前, 企业销售额= (154539-50459.48) / (1+11%) =93765.33万元;销项税额=销售额*11%=93765.33*11%=10314.19万元。对比增值税与营业税两种税收可以发现存在共同点, 都是利用预售款的形式来完成商品销售过程, 要求企业按照收入来预缴增值税的销项税额。
三、“营改增”对浙江某房地产企业进项税额的影响
施行“营改增”后, 单从增值税税率高于营业税税率, 房地产税收势必会提高。但“营改增”后房地产企业可以通过项目抵扣进项税, 来实现企业税收的下降。首先, 企业项目成本的投入不包括土地溢价。从我国国民经济核算的角度看, 企业主要成本是房地产企业交易成本中的土地使用权购买费用, 然而现阶段企业这部分费用发票基本都是以财政票据形式取得, 可能无法进行抵扣, 只能在得的全部价款和价外费用中扣除当期销售房地产项目对应的土地价款;其次, 目前而言, 建筑材料的提供主体与生产责任方大多是施工企业, 虽然并非由房地产企业自行采购, 但是施工企业会以工程款的发票开给房产公司, 也不会导致进项税额的减少。
该企业按照“营改增”实施后计算增值税的规定, 来计算并扣除增值税的进项税额。根据企业实际情况, 其销售房地产收入仅仅是住宅项目;如表1所示, 该企业开发的住宅项目一期总成本为93058.06万元, 而基础设施成本、建筑安装工程费在房地产开发总成本中占有很大的比例;因而, 实施“营改增”后企业需要抵扣的进项税额也多源于这些成本费用。
首先, 进项税额与该项目的房地产开发成本有关。如表1, 依据计算该项目的一期项目房地产开发成本为42598.58万元 (不包括购买土地成本) , 具体包括基础设施费、开发间接费、前期建设费、建筑安装工程费、土地权获得费、公共设施费、期间费用等。而防洪费、征地拆迁补偿费、污水处理费及耕地占用税等不在抵扣范畴, 故无法扣除。建筑安装工程造价核算过程中, 需对房地产建设阶段产生的成本与各项支出进行核算, 包含工程管理费、机械使用费、材料费用;根据不同费用, 其增值税征收比例也存在差异。通过计算可知, 企业销售收入中增值税进项税额可抵扣金额为4134.18万元。
其次, 进项税额与该项目的开发间接成本也有关。该项目开发间接费含税价为584.57万元, 包括各类劳保用品采购、防暑用品、物业费、样板房装修费用、工地员工的吃饭开销等, 抵扣税率有17%、11%、6%、3%等;另外该项目如员工工资等不在抵扣范围内, 不可抵扣。通过以上分析, 该项目开发间接费抵扣进项税额为46.99万元。
四、“营改增”对浙江某房地产企业应纳税额的影响
根据2018年4月前的数据统计, 浙江某房地产企业的销售收入为154539万元, 其应缴纳10314.19万元的税金。就时间分布上看来, 在施行“营改增”后, 在以预收款的形式售出商品后, 企业就要按照收入来进行增值税销项税额预缴。由表1可得开发成本的可抵扣进项税额为4134.18万元, 期间费用的可抵扣的进项税额为161.65万。因此, 企业应缴纳增值税税额=10314.19-4134.18-161.65=6018.36万元。
五、结语
综上所述, 实施“营改增”后, 浙江某房地产企业应交增值税税额是销项税额与进项税额的差额为6018.36万元;而如果按照“营改增”前应缴纳的营业税=154539*5%=7726.97万元, 所以该企业的应缴增值税较实施“营改增”前减少1708.61万元。可知, 将营业税改征增值税运用到房地产企业, 能够起到显著的减税效果。然而能否真正地发挥出其“营改增”的减税作用, 主要得看各项增值税进项税额是否可被抵扣。
摘要：由于房地产业投资存在回收周期长、投入的资金额大等特点, 推行“营改增”模式来统一管理企业的纳税筹划对减小资金运营风险方面起到了关键性的影响。鉴于此, 本文通过对浙江某房地产企业的现状进行分析, 探讨了“营改增”对其税负的影响。
关键词：“营改增”,房地产企业,税负
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