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第一篇：房地产行业论文范文
房地产行业与食品行业盈利能力分析
摘要：本文根据企业经营的不同层次选择销售净利率、总资产报酬率、净资产收益率与每股收益作为衡量盈利能力的指标，以2008-2012年A股上市公司为例，对比分析房地产行业与食品行业的盈利能力，从波特“五力”理论、行业特点以及财务杠杆效应等方面解释了盈利能力差异的原因，提出改善房地产行业与食品行业上市公司盈利能力的建议。
关键词：食品行业 房地产行业 销售净利率 总资产报酬率 净资产收益率
地产行业与食品行业与人们日常生活密切相关，一方面，房地产行业存在严重泡沫，房价已远超出普通百姓的购买能力，房地产开发与经营企业“哭穷”是“真穷”还是“卖萌”?另一方面，食品安全问题范围之广、手段之多怵目惊心，众多食品加工制造企业是“没钱”还是“黑心”不进行食品安全相关投资?这两个行业盈利能力究竟如何?本文以沪市A股房地产开发与经营行业、食品加工制造业上市公司为样本，比较两个行业盈利能力，分析产生差异的原因，提出提高这两个行业企业盈利能力的对策。
一、房地产行业与食品行业上市公司盈利能力对比分析
企业经营主要分为商品经营、资产经营、资本经营三个层次，基于此，本文选择销售净利率、总资产报酬率与净资产收益率对房地产行业与食品行业上市公司进行盈利能力衡量。
(一)销售净利率分析
由图1可知，2008-2012年五年间，房地产行业上市公司平均销售净利率变动较为平缓，维持在15%左右;平均值与中位数变动趋势基本一致，说明这五年期间房地产行业内不同上市公司之间差别不大。食品行业销售净利率远低于房地产行业，且平均值波动较大，曲线图成M型，从2008年的-3.11%，上升到2009年的5.39%，达到五年期间的最高值，2012年再次下降为0.24%;中位数变动幅度相对较小，维持在2%左右。
(二)总资产报酬率的分析
由下页图2可以看出，2008-2012年房地产行业上市公司总资产报酬率总体上呈下降趋势，中位数与平均值相差不大，在6%-8%之间变动，整体变化趋势基本一致，在2010年、2011年略有差异。2010年之前食品行业上市公司平均总资产报酬率稳步上升，在2010年达到最高点11.15%，之后开始持续下降，2012年下降至5.24%;中位数与平均值变化趋势大体一致，但变动相对较平缓，说明食品行业不同的上市公司之间总资产报酬率存在较大差异。从两个行业比较来看，食品行业的平均数大体上高于房地产行业，只在2012年稍低于房地产行业;从中位数来看，食品行业总体上高于房地产行业。
(三)净资产收益率的分析
从下页图3可以看出，房地产行业上市公司平均净资产收益率在2008-2010年间略有上升，2010年之后稳定在13.4%左右;净资产收益率中位数先升后降，2008年从9.13%稳定上升至2011年的14.45%，2012年回落至11.17%;五年间净资产收益率平均数与中位数相差不大。食品行业上市公司平均净资产收益率波动很大，从2008年的-0.97%飙升至2010年的12.16%，2011年、2012年下降至2.2%左右;净资产收益率中位数变动趋势与平均值一致，但是波动较小，说明在食品行业中有部分公司可能因为食品安全事故出现异常值，在这种情况下中位数较为客观。
将房地产行业与食品行业进行比较可以看出，2008-2012年这五年间无论是净资产收益率的平均数还是中位数，食品行业一直低于房地产行业，且波动幅度大于房地产行业。在情况较好的2010年，两个行业净资产收益率数值较为接近，但在其他年份，尤其是情况较差的2008年、2011年与2012年，食品行业的净资产收益率远远低于房地产行业，因而从投资者的角度来看，投资于食品行业上市公司的风险较高。
二、房地产行业与食品行业上市公司盈利能力的差异分析
(一)销售净利率差异分析
从上页图1可以看出，房地产行业上市公司销售净利率远远高于食品行业上市公司，平均值与中位数分别为食品行业上市公司的2.7-7.17倍、5-6倍，差异源于两个行业的盈利潜力的不同。根据迈克尔·波特的“五力”模型可以看出：
1.两个行业面临的实际和潜在的竞争激烈程度不同。第一，自二十世纪末我国开始实行住房体制改革以来，房地产行业增长速度很快，可以通过开发二三线城市市场甚至是县级市场缓解现有企业之间的竞争;第二，房地产行业是典型的资本密集型行业，前期投资金额大，资金回收期长，规模经济性较强，先入优势明显，新企业进入障碍较大;第三，替代品的威胁较小，在作为城镇商品房替代品的保障性住房体系中，廉租房覆盖面窄，经济适用房徘徊在“废”与“存”的边缘，公共租赁住房刚启动，尚未形成规模。因此，房地产行业实际与潜在的竞争程度较弱。对于食品行业而言，行业供给已经基本饱和，行业增长速度慢，在具体某个细分食品行业内，产品差异程度小，替代品的威胁较大，由于是劳动密集型的行业，技术含量较低，所需资本较少，进入与退出障碍小，中小型的食品公司大量存在，因此，食品行业实际和潜在的竞争程度较大。
2.在购买市场和销售市场上的谈判能力不同。在房地产行业原材料市场上，土地、钢筋、水泥、大沙价格相对透明，所以房地产公司在上游购买市场中议价能力较弱;但是在销售市场中，具有很强的议价能力。在食品行业中，供应商和购买者处于强势地位，主要原材料小麦、大米、豆类、肉等，价格严格受国家宏观调控，所以食品行业上市公司与上游供应商的相对议价能力较弱;在产品市场上，由于在细分行业中，产品差异程度较小，消费者对价格比较敏感，所以食品行业上市公司的议价能力也较弱。因此，相对而言，房地产行业上市公司在上下游市场上的谈判能力较强。
以上因素决定了房地产行业商品经营的盈利能力强于食品行业，表现在财务指标上即房地产行业上市公司销售净利率高于食品行业上市公司。
(二)销售净利率与总资产报酬率差异分析
从图1、图2可以看出，房地产行业上市公司的销售净利率远高于食品行业上市公司，但总资产报酬率却较低，原因在于总资产周转率的差异。由图4可知，2008-2012年间不论是平均值还是中位数，食品行业上市公司的总资产周转率都远远高于房地产行业上市公司，约为房地产上市公司的5倍，原因在于房地产行业开发、回收期较长;除此之外，房地产行业上市公司中存货价值较大，其中未开发土地所占比例较高，从而降低了总资产周转率。而食品行业所生产的商品价值不高，成本较低，属于日常生活的必需品，资产周转速度总体较快。
(三)净资产收益率与总资产报酬率差异分析
从图2、图3可以看出，总体上看房地产行业总资产报酬率低于食品行业，但净资产收益率却较高，原因在于财务杠杆的利用程度的不同。如图5所示，房地产行业上市公司和食品行业上市公司资产负债率平均值和中位数均逐年升高，且平均值与中位数也比较接近，从两个行业的比较来看，房地产行业上市公司的资产负债率高于食品行业，且随着时间的推移，两个行业之间负债率的平均差由10%上升到15%，即由于财务杠杆的作用，提升了房地产行业上市公司净资产的获利能力。但是值得注意的是，房地产行业上市公司的资产负债率自2010年以来一直高于70%，且有逐年上涨的趋势，一旦国家信贷政策收紧、利率上调、市场需求发生变化或销售业绩下降，房地产行业上市公司偿债能力就会出现问题，财务风险较大;同时，这也从另一个侧面说明，房地产行业上市公司获取贷款的能力强于食品行业上市公司，尤其是中小型的食品公司借贷困难。
综上所述，由于房地产行业盈利能力与潜力高于食品行业，因此房地产行业上市公司销售净利率远远高于食品行业上市公司;房地产行业资产周转速度远远低于食品行业，因而食品行业上市公司总资产报酬率较高;由于房地产行业普遍资产负债率较高，因此房地产行业上市公司净资产收益率较高。从投资者的角度来看，房地产行业上市公司的盈利能力较强;从债权人的角度看，房地产行业上市公司的财务风险较大;从经营者的角度看，不考虑资金来源的差别，食品行业上市公司盈利能力较强。
三、提升房地产行业与食品行业上市公司盈利能力的建议
(一)改善房地产行业上市公司盈利能力的建议
1.合理运用金融工具。当前房地产行业上市公司对银行贷款的依赖程度较大，近年来政府持续实行紧缩的货币政策，加大了房地产行业的资金紧张程度，所以合理灵活地运用金融工具，减少对银行贷款的依赖，有助于房地产行业上市公司的持续健康发展。
2.优化资本结构。房地产行业的负债率较高，虽然带来了较大的财务杠杆作用，但财务风险较大，随着负债率的进一步提高，资本成本也随之增加，因此要适时降低资产负债率，优化资本结构。
3.合理降低存货。除房地产本身开发周期较长之外，引起房地产行业上市公司总资产周转率较低的另一个原因在于存货较多，其中未开发土地所占比例较大，过度的土地储备减少了企业的流动资金，进一步增加了企业的还本付息的压力。因此，合理降低存货有利于提高总资产周转率，提高企业在资产经营层次的盈利能力。
(二)改善食品行业上市公司盈利能力的建议
1.在商品经营层次，提升盈利空间。一是通过严格控制生产过程，杜绝食品安全事故，创新营销手段，树立良好的品牌形象，增加销售收入;二是通过技术改造，采用新技术、新工艺、新材料，提高产品技术含量，降低生产成本;三是运用先进的管理方式，通过加强供应管理、物资管理、营销管理、资金管理等方式降低成本。
2.适当发挥财务杠杆的作用。从总体上看，食品行业上市公司总资产报酬率中位数为8%，高于普通负债利率，因此应积极地获取债务资金支持，扩大企业规模，充分发挥财务杠杆作用与利息的抵税作用，提高股东权益报酬率，为股东创造更多的价值。
(三)改善政府宏观调控
1.紧缩对房地产行业的银行贷款，以降低房地产行业上市公司资产负债率，减少对银行贷款的依赖程度，降低房地产行业的财务风险;同时，食品行业上市公司的资产负债率偏低，食品公司多为劳动密集型的中小型企业，也反映出中小型食品公司的融资困难。因此，在信贷政策上，应向中小型食品公司倾斜，为食品行业治理食品安全问题提供资金，同时提高食品行业上市公司的资本经营盈利能力，提升在资本市场的吸引力。
2.继续加强对土地的控制。严厉制止房地产开发商囤地行为，减少土地流失的速度，同时提高房地产行业上市公司的资产周转速度。
3.在保证食品安全方面，制定食品行业准入标准，强制食品行业企业进行食品安全相关投资，一方面可以减少食品安全问题的出现，保障当代及后代的健康;另一方面，可以适当地缓解当前食品行业过于激烈的竞争状态，推动有品牌、有实力、有道德的大型食品上市公司的出现，提高在商品经营层次的盈利能力，提升食品行业的盈利空间。J
参考文献：
1.房地产商哭穷属“卖萌”装“天真”[N].人民日报(海外版)，2013-05-25.
2.张先治，陈友邦.财务分析[M].大连：东北财经大学出版社，2010.
作者简介：
张桂玲，女，郑州航空工业管理学院讲师，硕士;研究方向：政府与企业投融资。
作者：张桂玲
第二篇：大数据对房地产行业估价行业的影响分析
摘要：随着国家的更好发展和科技的不断创新，社会各个行业为了适应时代的发展已经走上了转型的道路，包括房地产评估行业。大数据时代的到来是信息技术发展的必然结果。房地产估价行业是基于数据进行价值评估的，它可以带来很大的积极影响。大数据时代为评估机构提供了新的评估方法，使得房地产评估行业能够实现批量评估。
关键词：大数据;房地产;估价行业;影响
引言
现如今的信息技术已经趋于成熟，各种数据存储的技术也相当发达，所以人们将更多的目光放置大数据行业。在这种背景中，大量的存储数据尚未被开发的商业价值被人们所关注并着手开发，融入到每个行业之中。由于现在的大数据应用广泛，有不少的行业都即将进行资源的整合及转型，这给产业的发展带来了极大的机遇。这对于房地产估价行业来说，所处于的背景都在逐步产生变化，大数据对于其来说既是机遇又是一种挑战。
1大数据时代概念分析
大数据单纯其定义而言，主要是指大数据指的是互联网公司日常运营所生成积累的用户网络行为数据。然而，作用于行业中指的是行业中经营行为以及围绕行业中经营性行为所产生的活动导致的数据，此部分数据在之前的社会生活中因为经济活动相对现今并非十分活跃，且数据联系不紧密，其数据量相对固定。但在现今条件下，行业间联系不断紧密，行业内各部分专业化不断增强，行业数据在不断上升，同时社会内部运行数据也在不断上升，且数据搜集能力的提升也让数据本身散佚程度下降。在此时代内，大数据本身已经成为社会命题与社会现象，对于行业而言，本行业内部数据量的提升与外部社会数据量的提升同步对行业生态发生冲击。
2大数据对房地产估价行业的一些影响
2.1推动估价行业作业模式的革新
在全新的大数据时代中，估价企业需要大量的搜集房地产相关的数据资料，持续提高企业处理数据的水平，不然企业将进步显微、难以提升。大数据的处理多半是处理实时数据，针对其结果做出决策。现如今，有越来越多的数据挖掘逐渐前端化，从而推动企业的服务更加具有自己的特征，帮助人们革新自己的思维方式。大数据时代，数据的重要性显而易见，大数据对房地产估价行业的的最大价值在于通过数据共享，交叉复用后可获取最大的经济收益，从一系列的调查等形式来进行数据剖析，从而一改仅凭经验行事的方式，逐渐根据数据做出决策，基于大量数据的决策更加科学高效，评估所得出的结果也是更加趋近于市场的需求。
2.2房地产估价行业应用大数据技术实现资源共享
大数据是企业的重要战略资源，已经得到全社会的关注。现在各个行业领域讨论的焦点就是大数据以及该技术在行业中的应用价值。要对大数据资源掌握主动权，才能真正意义地实现资源共享。随着大数据技术的飞速发展，大数据将成为新一轮技术革命的重要工具，就像计算机和互联网引领一个时代一样。在大数据技术的应用中，应用数据挖掘技术、机器学习技术以及人工智能技术，应用许多算法，结合相关的基础理论，就可以对行业的变化规律作出判断。可见，大数据技术是科学技术中的佼佼者，当前已经成为企业的重要战略资源。现在越来越多的人关注大数据技术，而且还会主动参与到资源共享环境当中。房地产估价行业应用大数据技术对房地产的价格作出评估，需要选择相应的评估参数。
2.3推动行业技术的革新
由于大数据的特性，房地产估价行业对自己提出了更高的要求———确保评估的精准性、严格进行动态追踪。在这特殊的时代中，需要房地产数据的流通及处理的速度更加严格，这对企业正常的业务水平来说是巨大的压力，实时更新等要求也远远超出了以往水平。
3大数据时代中房地产评估行业的对策剖析
3.1扩大业务范围
对于房地产估价行业还说不仅需要持续维护传统业务，还需要不断拓展新的业务。在金融危机出现的时候，我国企业在担保物等方面出现很多的相关问题。在抵押物中，房地产是主要的抵押物，为了减少错误评估带来的损失，就必须严格把控每一个环节，精准评估房地产。然而现在银行中估价方面的人才紧缺，这给银行带来很多不确定的风险。特别是在放贷结束后对抵押物价值的追踪，需要海量的数据支持，才能实时更新抵押物的价值数据。所以，估价企业需要充分来考虑银行的需要，借助大数据技术等，带给银行更优质的服务，不仅如此，还要增强与银行方面的沟通，充分利用自己的优势来提供新的服务业务，以提升经济发展质量。
3.2提升服务水平
在全新的大数据时代，房地产估价企业提高信息化水平势在必行，不仅可以优化服务品质，还可以减低成本。企业不仅要顾及客户的利益与需求，还要提供标准化服务，提高服务品质。抵押物的估值是房地产估价行业最主要的服务内容，这需要企业与金融机构的密切合作，持续开拓创新，提供高品质的服务，有过硬的估价水平，估价精准度高，给客户带来更加专业的品质服务。
3.3迎合时代发展，适时转型
房地产估价行业必须掌握时代发展的节奏，在合适的时机进行转型，才能在市场上站得住脚。在以前的估价行业中，内部的竞争十分激烈，甚至有恶性竞争的存在。所以，这就需要该行业适时的进行转型，根据当前市场的需求以及新技术，发展标准化操作，转型是有一定的流程的，从之前对产品的严格把控到致力提高服务品质，是该行业在大数据时代应当抓住的发展机遇。
4大数据时代下房地产估价行业的发展方向
4.1顺应大数据时代的要求
虽然大数据时代的来临给房地产估价行业带来了新的发展活力和发展源泉，但是也给房地产估价行业带来一定挑战。比如在数据的管理和利用方面，需要充分挖掘一些重要的数据，在实际工作的过程中，如果相关工作人员并没有充分利用大数据技术进行日常工作的话，那么难免会增加工作人员的工作压力，所实施的工作方法的正确性也是有待考量的。因此在当前时代下，房地产估价行业需要緊跟大数据时代发展的方向以及主要的要求实现现代化的转型，从而灵活地应对数据处理和加工方面遇到的挑战。房地产估价企业需要借助大数据时代的发展方向实现企业的有效转型，结合大数据来实现差异化和规模化的发展模式，从而应对在当前房地产估价行业中面临的新变化。企业要从内部管理入手，对企业业务流程进行优质管理。
4.2开拓新业务
为了使房地产估价行业的发展水平和发展效率能够得到有效的提高，房地产估价企业需要在日常工作的过程中开辟一些新的业务，实现房地产企业的持续性发展。房地产是银行的重要抵押品，银行为了防范抵押品的估值风险，需要进行房地产的估价来加强对整个工作过程的有效监督。在实际工作的过程中，企业需要利用大数据技术为银行提供动态化的批量评估服务，还可以给客户提供咨询服务。这样一来，不仅可以使房地产企业能够在原有的工作模式和工作业务上进行有效的巩固，还可以开辟一些新的业务。
结语
综上所述，在大数据背景下，房地产估价行业的可持续发展与大数据技术的运用密不可分，结合现阶段的发展情况来看，已有不少房地产估价机构取得了较为显著的成果，但就整体而言，却一丁至微。因此，房地产估价行业需要与时俱进，顺应大数据时代的发展潮流，才能实现可持续健康发展。
参考文献
[1]刘永霞.大数据、云计算背景下房地产企业会计面临的风险与挑战[J].中国乡镇企业会计，2021(5)：269-270.
[2]陈威铭.关于大数据背景下房地产市场营销的机遇与挑战[J].河南建材，2020(3)：260-261.
吉林省红石土地房地产评估咨询有限公司 吉林省 长春市 130000
作者：陈哲威 刘珩
第三篇：浅析房地产行业成本核算
[摘要]房地产业是我国经济发展的重要产业，其上下游带动的行业更是广泛，为中国经济的快速增长做出了重大贡献。房地产业从黄金十年到了行业的白银时代，虽然这两年在棚改货币化补偿的背景下，房地产业又呈现短暂的繁荣，但从行业中长期看利润水平中枢下滑已是业内不争的事实，过去一味地追求高毛利而导致库存积压的模式无法持续。在利润率下行趋势下，高杠杆、快周转的模式曾一度大行其道，但随着行业调控手段的多样化和严格化，一味追求高杠杆、快周转又受到了限购限贷和融资收紧等调控手段的打压。文章分析了房地产行业在成本核算方面存在的问题和对策，提出在这种利润和规模的平衡之下，如何追求“有质量的增长”、对房地产进行成本核算力求降低企业成本、追求资产回报率的提升。
[关键词]房地产行业；成本核算；成本控制
[DOI]1013939/jcnkizgsc201918062
1房地产业进行成本核算的意义
房地产成本核算在房地产企业成本管理的过程中至关重要，房地产成本管理应包括成本预测、成本核算、成本分析、成本控制和成本决策，成本分析、成本控制和成本决策是建立在准确及时的成本核算基础上得，是后面各个环节的数据支撑，所以准确、及时成本核算数据将为决策者的管理和决策提供关键有效的数据支持。
房地产成本核算是对企业在房地产开发过程中发生的各种成本费用按照一定的分配方式在不同品类之间进行分配和归集，以计算出项目的总成本和品类的单位成本。房地产在成本核算时应以会计核算为基础，以货币为计算单位，以前期企业所做的项目成本预算为对照标准，进行比对分析从而进行有效的成本控制。企业通过制定合理的成本控制目标，反过来调动企业管理人员及员工的积极性促使企业各部门更加重视成本控制，以提高投资收益率，达到“有质量的增长”，从而促进企业的持续稳定发展。
2房地产业成本核算的对象及成本核算的项目
对于房地产企业而言，其成本也应分为广义成本和狭义成本。狭义成本由开发成本构成，一般通过“开发成本”一级科目进行核算其主要涉及土地费用、前期费用、建安成本、基础设施费、公共配套费、资本化的利息、项目部费用、间接费用等。广义成本则是在狭义成本的基础上加上企业发生的各种期间费用、各项税费等。房地产企业的成本核算应该对其广义上的成本进行核算，具体实施过程中以项目为单位进行成本核算，项目中核算的具体内容包括住宅、商铺、别墅、公寓、写字楼、物业配套用房、幼儿园等公配用房。
3房地产企业会计成本核算中常见的问题
31会计成本核算对象划分不细致
房地产企业开发项目一般都是分期开发的，所以在会计成本核算时也应该分期进行，在一个项目或一期项目中往往有多种品类，如住宅、商铺、别墅、公寓、写字楼、物业配套用房、幼儿园等且同一品类都有面积不同的具体划分，如住宅会有多种户型。在这种情况下只有确保成本核算对象划分明确才能保障会计核算的顺利进行。然而在现实工作中，大部分中小房产开发企业由于划分太细致会导致大幅增加成本会计核算的工作量，所以都存在核算对象划分粗糙、随意、不精细（特别是公共配套费的划分问题突出），但这样就不能准确反映开发项目品类的实际成本状况，进而影响企业的成本分析和成本控制，最终影响企业的决策。
32期间费用归集不合理
在房地产企业的会计成本核算中，期间费用的归集也很重要。特别是总公司的期间费用的归集划分将对房地产企业成本核算的严谨性以及准确性造成很大的影响。但是目前大部分中小型房地产企业的期间费用归集还存在很多的问题。主要体现在：将房地产企业层面经营管理中的费用不划分或随意划分，但是无论不划分或随意划分都不合适。如总公司机构运营中的管理费用、总公司对外为提升公司形象和知名度所做的广告费用、在項目实施前提前借入的借款产生的利息无法资本化的财务费用，但这些支出目的也是为了促进项目的销售，但大部分中小房企在内部核算成本时并没有将这部分支出归入成本进行合理分摊。
33成本会计账簿没有设置或设置不合理
虽然我国关于房地产企业方面的会计法规在不断完善，但对于房地产公司成本会计这方面的会计制度却鲜有规定。在实际工作中绝大多数的小型房地产公司都没有设置成本会计账簿，也没有成本会计人员。其原因一方面是我国的房地产市场在以前年度处于成长阶段，房地产业盈利较好，企业决策者不注重成本核算，大部分企业是粗放式管理，这是经济规律发展的必经阶段。另一个原因是有些会计从业者业务素质不高，无法向企业决策者提供有效的意见或建议来设置成本会计岗位进行成本会计核算。有些房企即使设置了成本会计岗位，但由于种种原因，账簿设置粗放，且成本会计不能站在企业管理者的角度，进行成本核算和成本管理。无论是成本账簿没有设置还是设置不合理，都无法进行准确的成本核算，更不可能对项目成本进行事中调节和控制。
34会计成本核算周期长且具有成本具有不确定
众所周知，正常的成本核算具有周期性，也就是要按生产周期核算，这样企业才能及时算出要交的税金以及企业的利润，进行经营业绩的评价，进而对后续项目成本控制进行改进。然而房地产企业的开发周期一般都在两年以上，且由于开发期间受制于资金、地方环境、工程进度、宏观环境等因素影响，（如在不能取得净地的情况下，对地上建筑或青苗的各种补偿谈判等，导致开工延误；国家环保政策的执行导致的间歇性停工损失；由于甲方或设计院的原因导致的工程已验收完工，但后期又出现的维修或局部改造，最终导致成本归集严重滞后等。开发周期长且具有不确定性，从而导致成本核算周期长，成本总额也具有不确定性。
4房地产行业成本核算的改进对策
41对会计成本核算对象品类进行仔细划分
虽然房地产企业开发项目中品类繁多，但还是应该进行仔细划分。在当今智能化软件广泛应用及大数据发展的今天，借助科技的力量（如引入ERP管理系统）完成品类繁多、核算量大的工作，变得极其容易可行。对于公配等公共支出的部分应按照合理方法如建筑面积法、造价法或受益原则进行分摊。从而对项目中不同品类进行单独核算，以此确保成本和收入相配比。
42加强对企业费用类支出特别是期间费用支出的归类和分配
在项目成本核算中费用支出整理和归类建议使用直接成本法和间接成本分类法进行分类。项目部的直接支出和可以明确归属于某个项目的借款利息支出及销售部费用支出直接列入项目成本进行核算，但总公司层面的费用类支出在成本会计进行成本核算是应予以考虑，因为这部分支出虽然不是项目上的直接支出，但它是为了保证公司整体运营及项目顺利运营的必须支出，如公司发生的无法准确计入项目的宣传费用、广告费用、公益性捐赠费用的支出，虽然不是为某个项目做的宣传，但在项目推广及销售时确实起到了很大的作用，有时都会产生一定的商誉进而产生一定的销售溢价，所以对于这部分支出应该按照受益比例在各个项目之间进行合理的分配，这样才能更好地体现配比性原则。
43加强会计成本账簿的设置
在我国的房地产业经过了黄金十年的发展以后，房地产业也遵循经济发展的规律慢慢的进入了成熟阶段，在行业发展的成熟阶段必然会有大量的小企业倒闭破产从而进入相对寡头时代。那么加强企业的成本控制发展壮大自己成为了企业的唯一出路。企业应加设专职的成本会计核算岗位、聘用优秀的會计人员设置合理的成本账簿。在成本账簿的设置时应充分与企业决策者进行沟通，以便以更高的视野来进行成本的核算和管理。
44明确会计成本核算周期合理预计成本支出
首先，在房产企业进行成本核算时应该与有关部门进行充分的沟通（如拆迁办等）、对国家宏观方面的政策应进行充分的学习和了解（如环保政策、金融政策等）在此基础上合理的预计项目的核算周期。其次，应结合现实情况对无法进行准确核算的成本支出，如因环保因素造成的损失等提前进行成本预估，再根据实际的情况进行随时调整，这样一方面可以提高成本核算的效率做到及时性，另一方面也对成本进行了总体预测，提高核算的准确性。
5结论
房地产企业成本核算比较复杂，每个项目实际情况不尽相同。提前进行成本预算，在项目进行过程中严格按照成本预算进行成本控制和核算，才能及时地为决策者提供准确的数据支持为企业的发展壮大做出应有的贡献。
参考文献：
[1]杨静 房地产成本核算与控制措施探析[J]. 当代会计， 2017（8）：18-19
[2]石东华 基于房地产成本核算及其信息披露的研究[J]. 财会学习， 2016（10）：101-102
[3]张芳锐 房地产开发企业成本核算存在的问题及对策分析[J]. 中外企业家， 2016（19）：81
作者：高峰