第一篇：房屋买卖风险防范
买卖合同法律风险防范
一、合同签订
1、在合同标题《**产品买卖合同》的下一行靠右边标注：合同签订地：上海.浦东(该约定是为了在可能发生争议时,确定案件的管辖法院,不论实际签订地在何处,法律上均认可双方确认的合同签订地)
2、付款方式上，公司作为出卖方，尽可能约定前期款项支付比例多一些，尾款比例及质保金比例相对少一些。(该种约定主要是降低贵司的回款风险)
3、约定所有权保留条款，即“在买受人在履行支付全部价款或其他义务前，标的物所有权属于出卖人”(该约定对买受人违约后，出卖方增加了司法救济途径)
4、争议解决条款，即：发生争议，双方应协商解决，协商不成，任一方均可向合同签订地人民法院提起诉讼解决(该条款约定与第1条的约定前后呼应，有利于在发生争议时选择对贵司有利的法院管辖案件。)
(若对该条款若对方提出异议，退一步可约定：“任一方均或向起诉方所在地人民法院提起诉解决”，贵司起诉，当然在所在地即浦东人民法院起诉)。
5、最后条款约定：本合同自双方当事人盖章后生效。(一般不需约定盖章、签字后生效，因为签字人可能无权签字，或无授权代表予以签字)
6、签字盖章时，注意加盖公章或合同专用章(尽量不加盖项目专用章，因为项目章无需备案，随意刻印，从法律上讲没有效力。)如有代表签字，建议该代表为公司法定代表人或该代表与以后在收货单或对帐确认函中签字人相一致。)
二、合同履行
1、保存好送货单(注意在送货单上签字人，尽量能与之前签订合同的代表保持一致，还需注意收集该人的名片等身份资料)
2、定期对账或由对方确认欠款确认函(在双方履行合同过程中，一般对账对方会予以配合，因此尽可能及时对帐，)对帐单如能加盖对方公章或财务专用章最好，退其次加盖项目专用章、代表签字。
三、及时咨询
若在签订或履行合同过程中，遇到有疑问或无法确认风险的条款，可随时与法律顾问联系：陈律师：13801951469021—5234106662183070
第二篇：买卖合同订立的法律风险和防范
(一)
买卖是商品交换的主要形式，买卖合同是人们在日常生活或者交易往来最常见的一种合同，简单的说，买家的风险主要在于付款后收不到货，而卖家的风险在于发货后收不到款。以下是常见的合同风险：
1. 主体没有订立合同的资格，没有实际履行能力。
在现实经济生活中，经常出现的合同风险就是订立合同的主体没有订立合同的资格，根本没有履行能力，即通常所说的皮包公司利用出卖人的轻信，骗取出卖人的货物。这种情况主要出现在以法人及其他组织为一方当事人之间订立的合同，主要表现形式为：a.订立合同的一方根本没有提供法人资格证明;b.合同一方虽提供了《企业法人营业执照》，但为副本(未年检)或复印件，其实为伪造的证明;c.合同一方提供了正式的《企业法人营业执照》但其实际虚报注册资本，无实有资金，并没有实际履行能力;d.合同一方在订立合同时虽提供了正式的《企业法人营业执照》，但因其它原因已歇业或已被吊销营业执照。
2. 代理人超越代理权限，以被代理人名义签订买卖合同。
在买卖合同的签订中，经常有代理人以被代理人名义签订合同的情况，在被代理人授权范围内，代理人所签订合同的权利义务应由被代理人承受。但代理人超越代理权或代理权授权期限已届满后所订立的合同，未经被代理人追认，由行为人承担。根据《民法通则》有关规定有可能会给合同另一方当事人造成损失。因此，在签订合同过程中，如果对方是加盖分公司、部门的印章或者是部门经理、业务人员等都需要明确的授权委托书。
3. 买卖合同的内容中出现漏洞导致权利得不到保护。
买卖合同中经常出现因为对业务不熟悉或者谈判经验不足而在合同内容中出现漏洞，常见漏洞有：a. 质量约定不明确;b. 履行地点不明确;c. 付款期限不明确;d. 违约责任不明确;e. 付款方式不明确;f. 履行方式不明确;g. 计量方法不明确;h.检验标准不明确。以上漏洞多出现在合同主文内容缺少或者约定不明，使用文字双方有争议等情况。
4. 在买卖合同中的恶意履行。
签订了一份内容齐备、详尽完善的合同并不代表没有任何风险，在实际履行中有可能出现恶意履行的情况，一般有：a. 借口产品质量差而拒付货款;b. 产品有质量问题而故意不告知;c. 在发生多交货时不予通知;d. 在对方履行不符合约定时，不及时采取措施避免或减少损失的发生;e.出卖人工作人员收货后以工作人员非本企业员工为由拒绝支付货款。
5.虚开支票，套取货物。
虚开支票是近年来增长较快的一种欺诈行为。主要形式是开具不实面额的支票即空头支票，这样当收票人将支票交给自己的开户行转账时会被出票人的开户行拒付而使支付额不可兑现。也有买受人在星期六或星期天去提货，以支票形式付款，因银行有时周六日不上班，出卖人周一去银行时发现是空头支票。另一种形式是故意制造障碍使开出的支票不能兑现，这种形式更具有隐蔽性。例如，支票上的印鉴与出票人在银行预留的印鉴不同;支票的大小写不同;日期有误;连笔致使支票不能清晰辨认;有涂改等都会导致支票被拒付。虚开支票方利用收票人需用一段时间才能弄清支票真伪，而套取了货物，使对方处于十分不利的局面。
第三篇：国际货物买卖合同法律风险及其防范
(二)
——国际货物买卖合同的订立
案例一，某年4月4日，香港C公司向我F公司在港的代理商S公司发来出售鱼粉的实盘，并规定于当天下午5时前答复有效。该实盘主要内容是：秘鲁或智利鱼粉，数量10，000公吨，溢短装5%，价格条款：CFR上海，价格每公吨：483美元，交货期：5～6月，信用证付款，还有索赔以及其他条件等。当天，S公司与我在北京的F公司联系后，将F公司的意见以传真转告C公司，要求C公司将价格每公吨483美元减至当时国际市场价每公吨480美元，同时对索赔条款提出了修改意见，并随附F公司提议的中国惯用的索赔条款，并明确指出：“以上两点如同意，请速知，并可签约”。4月5日，香港C公司与F公司直接通过电话协商，双方各作了让步，F公司同意接受每公吨483美元的价格，但坚持修改索赔条款，即：“货到45天内，经中国商检机构检验后，如发现问题，在此期限内提出索赔。”结果，C公司也同意了对这一条款的修改。至此，双方口头上达成了一致意见。4月7日，C公司在给F公司的电传中，重申了实盘的主要内容和双方电话协商的结果。同日，F公司回电传给C公司，并告知由F公司的部门经理某先生在广交会期间直接与C公司签署合同。
4月22日，香港C公司副总裁来广交会会见了F公司部门经理，并交给他C公司已签了字的合同文本。该经理表示要审阅后再签字。
四天后(4月26日)，当C公司派人去取该合同时，F公司的部门经理仍未签字。C公司副总裁随即指示该被派去的人将F公司仍未签字的合同索回。
5月2日，C公司致电传给F公司，重申了双方4月7日来往电传的内容，并谈了在广交会期间双方接触的情况，声称要对F公司不执行合同，未按合同条款规定开出信用证所造成C公司的损失提出索赔要求，除非F公司在24小时内保证履行其义务。
5月5日C公司致电传给F公司，辩称，该公司索回合同不表示撤约，双方之间有约束力的合同仍然存在，重申要对所受损失保留索赔的权利。
F公司认为是C公司单方面撤销合同。并告知，F公司的用户已将定单撤回，还保留由此而引起的损失提起索赔的权利。
双方多次的协商联系，均坚持自己意见，始终未能解决问题。
香港C公司以我F公司违约为由，向香港最高法院提起诉讼，要求我F公司承担赔偿责任。 这是一起关于合同是否成立的纠纷案，争议的焦点主要集中在合同是否成立的问题上。
一、合同成立——国际货物买卖合同与国内买卖合同之比较
在有关合同成立的问题上，各国的法律以及有关国际公约的规定，既有相同的地方，也有不同的地方。
1.合同成立之形式要件。具备法定的形式要件，是国际货物买卖合同成立的必要条件，《公约》第11条明确规定：“销售合同无须以书面订立或书面证明，在形式方面也不受任何其他条件限制，销售合同可以包括人证在内的任何证明。”我国《合同法》的规定与《公约》大体一致，但也存在着些许不同：
1、我国在1986年加入《公约》时，对第11条第(1)款作出保留，公约的此规定在我们没有法律约束力。在适用公约时，我国仅承认书面形式的销售合同的效力。而且考虑到我国对外贸易制度及海关对进出口贸易的监管需要，应当对国际货物买卖合同要求书面形式。
2、书面形式的界定不同。 我国《合同法》规定，书面形式是指合同书，信件和数据电文等可以有形地表现所载内容的形式，所谓数据电文包括电报，电传，传真，电子数据交换和电子邮件。但按照《公约》第20条第(1)款规定，书面形式并不包括传真，电子数据交换和电子邮件。因此以传真，电子数据交换和电子邮件进行国内货物买卖交易，符合合同法上关于书面形式的要求，但从公约意义上并非书面形式，这也是区分国际货物买卖合同与国内货物买卖合同的一个重要方面。
西方主要工业国家的法律认为，合同可以通过口头、书面以及行为等方式订立，《联合国国际货物销售合同公约》基本相同。在合同形式问题上，尤其是商务合同，他们一般都采取“不要式”原则，只是对少数合同，法律认为必须采取特定的形式，否则合同无效或者不能强制执行，如不动产买卖合同就需特定形式。
2.合同成立之实质要件。我国合同法与《公约》均规定以要约和承诺的方式来订立合同，并且在要约、承诺的概念，撤销和撤回上都基本一致，例如，在承诺发表达方式上，合同法与《公约》都承认承诺的表达方式有二，一是以书面或口头的方式作出，二是以行为方式作出，前提是根据交易习惯或要约表明可以以行为方式作出承诺。但是，在某些方面，《合同法》与《公约》也存在着一些不同：
(1)按《合同法》规定，要约是希望与他人订立合同的意思表示，其内容确定或可得确定，得因相对人的承诺而使合同成立，而《公约》第14条第(1)款规定：向一个或一个以上特定的人发出订立合同的建议，如果十分确定，且表明要约在得到承诺时就将受其约束的意思，即构成要约。显而易见，二者之间的区别在于要约是否必须向一个或一个以上的特定人发出的。按照《公约》的规定，非向一个或一个以上特定人提出的建议，仅应视为要约邀请，除非提出建议的人明确的表示相反的意思，但《合同法》第15条却规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，如寄送的价目表，拍卖公告，招标公告以及商业广告等。
(2)在要约的变更上，国际货物买卖合同与国内货物买卖合同也有区别。虽然《公约》
与我国《合同法》都认为要约变更的前提是承诺对要约作出了实质性变更。但对实质性变更，二者有不同的理解，《公约》第19条第(2)款规定：有关货物的价格，付款，货物的数量，质量，交货地点和时间，一方当事人对另一方当事人的赔偿责任范围或解决争端等等的添加或不同条件，均视为实质上变更发价的条件。与我国《合同法》第30条相比，我们还可以发现，《合同法》规定的更加完备，限定的范围也更加广泛，除《公约》中规定的事项外，还包括了有关合同的标的和履行方式的变更均为实质性变更。
(3)合同法第20条第(2)款规定要约失效为要约人依法撤消要约，而公约中规定的是撤消或撤回要约。根据要约撤回的定义，本人认为 ，要约撤回时，要约并未生效，所以谈不上失效，故不能未失效的条件。由此可见我国合同法对公约的大胆吸收，同时也可以看出我国立法工作者的严谨。
(4)承诺生效的确定标准不同。《公约》第18条规定，承诺要约于表示承诺的通知到达要约人时生效，而不是发出之时。很明显其采用的是到达说，虽然我国《合同法》也采取了到达生效原则，但是还规定，通过函件电报，电传达成的协议，如一方要求签订确认书时，则合同不是在收到确认书时生效，而是在确认书经签订后才能成立。
(5)按照《合同法》规定，数据电文是书面形式之一，要约与承诺都可以采用数据电文的形式，《合同法》对以数据电文形式形成的要约和承诺规定了相应的生效规则，但《公约》中并无数据电文的任何规定。可见，《合同法》对《公约》有了新的发展。
(6)《合同法》中规定了缔约过失责任原则。在当事人订立合同时有以下情形之一的，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：假借订立合同，恶意进行磋商，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，有其他违背诚实信用原则的行为。国内买卖合同必须遵守该原则的有关规定，而国际货物买卖合同就不一定，要看其所选择的准据法，如果选用的是《公约》，则无缔约过失责任可言了。
二、常见的合同成立纠纷
国际货物买卖双方对于合同是否成立而发生争议进而导致纠纷发生是国际货物买卖纠纷中最为常见的情况。对于买卖双方来说，买卖合同成立是双方当事人权利义务关系得以明确的前提条件。如果合同尚未成立，对当事人来说既无权利可言，也无应当负担的义务。某项国际货物买卖合同的成立取决于买卖双方要约和承诺的有效成立。当一方发出了一项有效的要约，另一方作出了一个有效的承诺，该项国际货物买卖合同即告成立。因此，要判断某项合同是否成立并解决相应的纠纷，就必须考察买卖双方各自向对方发出的要约和承诺是否有效成立。
1.常见的纠纷类型
对于合同是否成立的纠纷常见的主要有以下几种。
(1)买卖双方当事人对于要约有效期的争议
要约有效期对合同的成立至关重要。只有在要约有效期内作出的承诺才能导致合同的成立。一般来说，要约有效期需要在要约中明确规定。例如，“要约自发出之日起七日内有效”或者“要约在10月10日前有效”等等。在这里，要约有效期从何时开始起算至关重要。按照各国的法律以及有关的国际贸易公约和国际惯例的规定，一般采取要约发出生效主义或者要约到达生效主义两种原则。前者指要约有效期自要约人发出要约之日起算，后者指要约有效期自要约到达受要约人之日起算。因此，在实际订立合同时应当在发出的要约中中明确规定要约采取何种计算原则，这样才能有效避免双方的歧义，防止纠纷的产生。要约超过有效期之后作出的承诺不产生法律效力，合同自然不能成立。
(2)买卖双方当事人因要约撤销引起的争议
《公约》第十六条规定，要约人在要约中已经写明受要约人接受要约即承诺的期限或者以其他方式表明要约是不可撤销的，或者受要约人发出接受要约的通知之后撤销要约的通知才送达受要约人的，要约不得撤销。由此可见，要约人在很大程度上受到自己发出的要约的约束，不得随意撤销或者修改要约，否则就会引起买卖双方的纠纷。
(3)买卖双方当事人因要约撤回引起的争议
《公约》第十五条规定，要约于送达受要约人时生效;即使是不可撤销的要约也可以撤回，如果撤回要约的通知于要约送达受要约人之前或同时，送达受要约人的。可见，要约撤回是要约人在要约生效之前阻止要约生效的行为。因此，如果要约人撤回要约的行为是有效的，则受要约人就不能作出有效的承诺，合同就不能成立。在实际订立国际货物买卖合同中，要约人与受要约人应当按照《公约》的规定，正确处理要约撤回的问题，避免发生合同缔约争议和纠纷。
(4)买卖双方当事人因承诺修改要约内容引起的争议
《公约》第十九条规定，如果接受要约的通知对要约内容作了实质性改变，则这种接受就不能构成承诺。何谓实质性改变，前面已有说明。因此，有效的承诺必须是无条件的承诺，即承诺必须与要约保持一致性。承诺如果修改了要约的内容，则有可能影响合同的成立。在实际订立国际货物买卖合同的过程中，如果由于承诺方对要约作了实质性的修改导致承诺无效，合同不能成立。
(5)买卖双方当事人对于沉默是否构成承诺的争议
沉默是指受要约人对要约臵之不理，既不表示接受也不表示拒绝。《公约》第十八条规定，
沉默或不作出其他行为本身并不够成承诺。只有受要约人明确声明或作出其他行为表示同意一项要约才构成承诺。所谓作出其他行为，可以是根据该项要约或依照当事人之间确立的习惯作法或惯例，例如与发运货物或支付价款有关的行为，来表示承诺，而无须向要约人发出承诺通知。
2.引起合同成立纠纷的原因分析
引起合同成立纠纷的原因是多方面的，但归纳起来主要与下面两个因素有关。
(1)国际货物买卖双方当事人依据的国内法律、国际贸易公约或国际惯例不同，导致双方订立合同时对要约和承诺的理解有差异，因而发生纠纷。
(2)当事人在具体处理争议时采取措施不当，使一些本来能够避免的纠纷未能避免。
案例一中，香港C公司认为，F公司在接到C公司的实盘后，仅对价格和索赔条款提出不同意见，而在第二天的电话协商中，双方已取得了一致意见，即C公司同意了F公司对索赔条款的修改，F公司同意接受实盘中的价格条件，合同已于此时成立。C公司还认为，F公司通知该公司部门经理在广交会期间签署书面合同，这仅仅是一种形式(a mereformality ) 而已。而F公司认为，双方虽口头上就合同主要内容协商一致，但F公司提出要签署书面合同，合同应从双方正式签署后生效。当F公司接到对方已签字的合同文本后，提出要对C公司提供的合同文本进行完善补充，C公司未表态，后又将合同文本索回，F公司认为是C公司“撤约”，合同并未成立生效，当然谈不上要其履行开证问题。
《联合国国际货物销售合同公约》已于1988年1月1日生效。我国是该公约参加国之一。我国缔结或者参加的与合同有关的国际条约同我国法律规定不同的，适用该国际条约的规定。也即，我国原则上采用国际法优于国内法的原则。但我国在批准参加该公约时提出了两项保留：一是根据公约第95条的规定，我国在核准书中声明不受公约第1条(1)款b的约束，即不同意扩大公约的适用范围，因此，对于我国公司来说，公约仅适用在缔约国的当事人间签字的合同;二是根据公约第96条的规定，我国对公约的第11条第29款及有关的规定提出了保留，即不可以口头方式或其他非书面方式成立合同。因此，我国公司对外签订、修改协议、终止合同时都应采用书面方式。上述这两点都排除了公约对此案的适用。
本案中，如按西方国家或国际公约合同法的原则，则4月5日双方电话协商一致，合同即可成立。F公司后来要求签订书面合同，也应看作为仅仅是一种形式，是证明合同业已存在的证据，并不影响合同的效力。所以，香港最高法院最后判决我F公司赔偿C公司的损失以及利息损失共计85万美元。
第四篇：二手房买卖应注意防范的法律风险
随着法律知识的普及，人们知道买房卖房不再是单纯的买卖关系，房屋系不动产，不动产所有权的转移不仅需要交付房屋，还必须办理所有权的转移登记。未办理登记的，尽管房屋买卖合同已经生效，但标的物的所有权不发生转移。可是当人们买房时，总是由于这样那样的原因没有过户，最终以诉讼来了结。有这样一个案例：原告陈某某与被告张某某是单位同事，被告张某某与第二被告杨某系母子关系，第二被告杨某与第三被告孙某某是夫妻关系。2002年3月7日，原告陈某某与被告张某某就户名为第二被告杨某的位于澧县澧阳镇万寿宫居委会面积为98.17平方米商品房(该房屋属第
二、第三被告夫妻共同财产)签订《私房买卖协议》一份，约定价款为65 000元。合同签订后，原告支付了房款65 000元，被告亦交付该房屋由原告居住，并相应交付了该房屋的所有权证。由于双方是同事，一直未办理过户手续。后第
二、第三被告外出务工，很少回家。2011年，原告要求被告协助过户，第二被告以在外地务工，不知道其母卖房为由拒绝，双方经多次协商未果，以致成讼。后该案经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：
一、第
二、第三被告在本调解书送达之日始3日内协助原告陈某某办理房屋过户手续。
二、原告陈某某支付第
二、第三被告人民币20 000元。调解书送达之日，原告陈某某 手捧调解书，不由感慨：这本属不该打的官司，我是用钱买的一份教训啊。
如今，买房过户的官司日益增多，主要是一般购房者由于欠缺相关法律知识、调查手段及对二手房信息掌握的不够，对这些问题很难准确把握。而二手房买卖涉及的法律问题十分复杂，在目前社会信用体系尚未建立的情况下，购房者如果对上述问题不能准确把握而贸然签约、付款，可能会导致如下法律风险：与不具备售房资格的人签订合同，导致合同无效，房屋过户手续更无从办理，购房者无法获得二手房的所有权，甚至可能被诈骗钱财;购买了不符合转让条件的二手房，导致合同无效，房屋过户手续无法办理，购房者购房目的同样落空;合同条款不完善，欠缺必要条款，一旦售房者交付的二手房出现合同中没有约定的种种问题，由于没有合同依据，购房者往往索赔无门。
为避免不必要的麻烦，购房者在购买二手房应十分谨慎。那么购买二手房应注意防范哪些法律风险呢?
一看：售房者是否是房屋所有权人。判断方法是：要求售房者提供《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及居民身份证复印件，并与原件对照，以核实售房者提交的上述证件复印件的真实性，并将售房者提供的上述证件的复印件留存。由售房者陪同，到两证颁发部门查询售房者提供的上述证件的真实性，上述证件核实无误后，应注意查看《房屋所有权证》上载明的房屋所有权人是否为二人以上，否则单个售房者无权擅自转让共有房屋，应在征得其他共有人书面同意后方可进行。如果房屋所有权人是委托代理人售房，则要看售房代理人是否具备代理资格，要求代理人提供房屋所有权人出具的授权委托书及该代理人的居民身份证复印件并注意与原件核实。由于未与房屋所有权人见面，难以判断真假，故购房者一般不宜与代理人签订购房合同并支付房价款，应直接与房屋所有权人办理。在目前房地产中介市场不规范的情况下，为了防止中介赚取买卖差价，增加买方的负担，在确定转让价后，买方有必要与房屋所有权人联系，核实真实转让价。
二看：所售房屋是否具备转让条件。《合同法》第150条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，即瑕疵担保义务。集体土地上的房屋;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的共有房屋;未经其他共有人书面同意的共有房屋;其他共有人要求行使优先购买权的已出租房屋等等情形都不能购买。是否具备转让条件，专业性强，有些问题涉及需向有关部门查询后方可判断。 三看：二手房成交方式是否合法。在国家调整二手房转让税收政策、开始征收二手房买卖营业税及个人所得税的背景下，有些二手房卖方为了规避相关税收，采取变通方式转让二手房，兹将其法律风险分析如下：(一)虚报房屋成交价。属于买卖双方恶意串通逃避国家税收，一
经查实，税务部门将对当事人按偷税论处。(二)假赠与、真买卖。属于买卖双方恶意串通逃避国家税收，法律后果同上。(三)先签合同后过户。对于买方而言，先付清房款却不办理过户手续，卖方债权人可以申请法院查封房屋并强制执行，买方权益并无保障。
四看：签订的二手房买卖合同是否完善。如果合同条款订立得不完善，应该约定的内容没有约定，一旦卖方交付的房屋出现合同中没有约定的种种问题，由于没有合同依据，买方往往索赔无门。因此，签订一份完善的二手房买卖合同对于购房者而言同样意义重大。
另外，决定买房后，还应注意以下几点：房屋买卖合同中应注明房屋交验时间，通常买方应将房款分为首付和尾款在不同时间交给房主，卖方有义务提供房产过户的有关手续，以保证房屋按时顺利的交接;付款方式最好为银行卡转账;在签署合同时要明确写清双方的责任和权利。
总之，在二手房交易中，买方要多考虑、多调查、多核实。双方签好二手房合同后，要遵守诚实信用的原则履行合同义务，并尽快过户，规避风险。
第六十三条 公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。第六十四条 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。第六十五条 民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。第六十六条 没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。第六十七条 代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。第六十八条 委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。第六十九条 有下列情形之一的，委托代理终止：
(一)代理期间届满或者代理事务完成;
(二)被代理人取消委托或者代理人辞去委托;
(三)代理人死亡;
(四)代理人丧失民事行为能力;
(五)作为被代理人或者代理人的法人终止。第七十条 有下列情形之一的，法定代理或者指定代理终止：
(一)被代理人取得或者恢复民事行为能力;
(二)被代理人或者代理人死亡;
(三)代理人丧失民事行为能力;
(四)指定代理的人民法院或者指定单位取消指定;
(五)由其他原因引起的被代理人和代理人之间的监护关系消灭。之所以这里的指定代表或者共同委托代理人的证明比较全，其他地方的指定代表或者共同委托代理人的证明网，可能不如这里的指定代表或者共同委托代理人
的证明全面，确定是哪儿都能找到指定代表或者共同委托代理人的证明，原因是指定代表或者共同委托代理人的证明很容易找的，而且指定代表或者共同委托代理人的证明现在也不是太难找。关于找具体的指定代表或者共同委托代理人的证明，
委托代理人没有合法有效的授权委托书的二手房不能买
(2012-02-06 14:41:13)
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购房法律风险预防之十一：委托代理人没有合法有效的授权委托书的二手房不能买
作者：胡文友律师 手机：15801392399，网站:北京房产法律事务中心(网址：),转载请注明作者、联系方式和网站，谢谢!
一、在二手房买卖中，房主经常说没有时间让自己所谓的兄弟姐妹父母等亲戚朋友代为卖房签署《北京市存量房屋买卖合同》等房屋买卖合同相关协议、代为收房款、交房等相关卖房事宜;
二、这时房主委托的代理人应该提供给二手房买家一份公证的授权委托书复印件(委托书中必须明确代为卖房的具体授权事宜，不能仅仅注明全权代理，没有具体授权的全权代理只是一般代理，这样的的全权代理无权代为卖房)，一份房主本人的身分证复印件，一份委托代理人的身份证复印件，如果是夫妻还要提供一份结婚证复印件; 三：如果委托代理人没有房主合法有效的授权，委托代理人签订的房屋买卖合同等相关合同是效力待定的合同，如果房主事后不追认房屋买卖合同等相关合同，房屋买卖合同等相关合同就无效不受法律保护
陈某某与宓某某系夫妻。北京市××路某号606室系争房屋系陈某某名下的产权房。2008年9月28日江苏省启东市公证处出具(2008)通启证民内字第1945号公证书，载明：宓某某、陈某某委托毛某某就办理系争房屋的买卖、抵押、还贷、退保、转按揭、收取房款、交房、水电煤过户等事宜订立的《委托合同》，意思表示真实、内容符合合同法的规定，当事人的
签名均属实。2009年3月4日原审第三人毛某某以陈某某代理人的身份与翁某某签订了《上海市房地产买卖合同》约定：陈某某以人民币(以下币种均为人民币)97万元向翁某某转让北京市××路某号606室房屋;签订合同当日，翁某某向陈某某支付首付款65万元(含已付定金10万元)，此款由翁某某支付至上海汉宇房地产顾问有限公司(以下简称汉宇地产)后转付给陈某某提供的帐户;该房内已设立抵押，陈某某承诺在签订本合同后7个工作日内，共赴交易中心办理完毕注销抵押登记手续;2009年6月30日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，交易中心出具收件收据当日翁某某支付第二笔31万元;翁某某取得房地产权证后3日内，陈某某向翁某某办理交房手续，翁某某支付尾款1万元;陈某某未按约定期限交接房地产的，翁某某应书面催告，自收到催告之日起7日内，陈某某仍未交付房地产的，翁某某有权单方解除合同，并书面通知陈某某，自收到通知之日起的7日内陈某某未提出异议，合同即行解除，陈某某还应按已收款的10%向翁某某支付违约金，并赔偿翁某某的实际损失与违约金的差额。2009年3月初翁某某向汉宇地产支付房款65万元。2009年3月5日，汉宇地产扣除中介费后将剩余640,300元汇入陈某某的工商银行帐户，宓某某从中提取了14万元，次日又转账50万元到案外人张瑛帐户。2009年3月7日宓某某、毛某某办理了系争房屋的注销抵押登记手续。2009年3月22日翁某某和毛某某、宓某某共赴房地产交易中心办理产权过户手续，翁某某按规定办理了税收缴纳手续。房屋买卖的计税金额为107万元，税务局出具的房屋买卖发票金额为107万元。因毛某某、宓某某未能提供产证密码，房屋过户未成。2009年3月23日、25日翁某某和毛某某、宓某某又两次前往交易中心办理过户手续，均因不能提供产证密码，未成。2009年4月16日，翁某某起诉来院，要求陈某某继续履行房屋买卖合同，协助翁某某办理系争房屋的交易过户手续，并支付违约金(按已付房款的日万分之五，从2009年3月12日起至陈某某实际履行之日止计算)。2009年6月陈某某委托律师向江苏省启东市公证处申请撤销公证。2009年6月2日法院根据翁某某的申请，裁定查封系争房屋。
原审审理中，法院根据陈某某的申请依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对翁某某提供的(2008)通启证民内第1945号《公证书》中《委托合同》上“委托人签名”处的“陈某某”签名是否出自陈某某的笔迹进行鉴定，结论为《委托合同》上“陈某某”的签名不是出自陈某某的笔迹。
原审法院认为，合同应为双方当事人真实意思表示一致。陈某某为系争房屋的房地产权人，其表示从未有意将该房屋转让给翁某某。而毛某某作为陈某某的委托代理人与翁某某签订房屋买卖合同，唯一所依据的《委托合同》上陈某某的签名并非其本人，毛某某的代理行为为无权代理。陈某某未曾参与过房屋买卖的过程、公证为外地公证、交易价格偏低，翁某某在房屋买卖交易过程中未能尽到买受人的谨慎注意义务，毛某某的代理行为不构成表见代理。翁某某尚未取得系争房屋产权登记，亦不构成善意取得。系争房屋的买卖合同应为无效。当事人依据无效合同取得的财产，应予返还，有过错的还应赔偿无过错方的损失。翁某某经法院释明后，坚持表示不要求在本案中一并处理房款返还、赔偿等事宜，对此本案不作处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决如下：
一、对于翁某某要求陈某某继续履行房屋买卖合同、协助办理北京市××路某号606室房屋交易过户手续的诉讼请求不予支持;
二、对于翁某某要求陈某某支付违约金的诉讼请求不予支持。
上诉人翁某某不服原审法院判决，向二审法院提起上诉称，翁某某在原审中明确表示不同意鉴定，认为鉴定没有条件也没有必要，况且原审法院委托鉴定部门进行鉴定所提供的样本，无法确定样本的真实性，故原审法院放弃了效力较高的公证文书的证明效力，而采用了
效力较低的，并且有严重瑕疵的鉴定意见作为定案依据，显属不当，至目前为止，启东公证处未撤销该公证文书，该公证文书依然有效，毛某某的代理行为也是有效的，翁某某作为一个善意第三人，只须尽到一般人应尽到的谨慎义务就可以了，不能用专业人员的标准要求，且陈某某的丈夫宓某某全程参与房屋买卖交易过程，陈某某并已实际收到了大部分的房款，双方之间的房屋买卖合法有效。要求二审法院依法改判，支持其原审诉请，或发回原审法院重审。
被上诉人陈某某辩称：原审法院根据陈某某的申请依法委托司法鉴定机构所作的鉴定结论合法有效，公证授权委托书上，委托人的签名不是陈某某所签，该委托行为无效，陈某某不知晓房屋买卖的整个过程，系宓某某瞒着陈某某与毛某某所为，原审法院判决正确，不同意上诉人翁某某的上诉请求，要求维持原判。
原审第三人宓某某未到庭应诉。
原审第三人毛某某述称：其与宓某某系生意朋友，在办公证前，曾见宓某某带过一个女的，应该是他老婆，但宓某某未介绍，公证那天宓某某也是带这个女的，公证处审核没有异议，其认为应该是宓某某的老婆陈某某。整个房屋买卖过程宓某某都参与，现翁某某已支付了首付款65万元，合同应继续履行，同意上诉人翁某某的上诉意见。
二审法院经审理查明，原审法院认定事实无误，二审法院予以确认。
二审法院审理中，上诉人翁某某提供江苏省启东市公证处于2009年12月28日出具的情况说明，证明公证委托时，陈某某夫妇和毛某某亲自到公证处作的委托，该委托是真实有效的;被上诉人陈某某提供江苏省启东市公证处于2010年2月26日出具的公函，证明法院委托鉴定结论与江苏省启东市公证处委托苏州同济司法鉴定所所作的笔迹鉴定意见一致，即委托行为是无效的。双方当事人对对方提供的证据的真实性无异议，但均认为不能证明其主张，原审第三人毛某某表示没有意见。
二审法院认为，经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的依据。但有相反证据足以推翻公证证明的除外。本案审理中，原审法院根据陈某某的申请依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心所作的笔迹鉴定，结论为《委托合同》上“陈某某”的签名不是出自陈某某的笔迹，根据该结论，可以认定毛某某的代理行为为无权代理，即江苏省启东市公证处出具的公证委托书不能作为本案认定事实的依据，翁某某对鉴定提出的异议，理由不能成立。陈某某为系争房屋的房地产权人，未参与房屋买卖的整个过程，也未有委托民事行为，翁某某现尚未取得系争房屋产权登记，系争房屋的买卖合同应认定为无效。上诉人翁某某的上诉请求，依据不足，二审法院不予支持。至于本案涉及到的房款返还、赔偿等事宜，因翁某某未在原审中提出，对此可另案处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
第五篇：律师提醒：签订二手房买卖合同法律风险防范
1.必须确认房主真实身份买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。
2.必须明确双方违约责任 因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。
3.必须标明付款过户时间 在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。
4.必须注明费用交接时间 这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。
5.必须有代理费明细单 随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年该数量翻了一倍还多。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。
6.买方必须见房主 现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收取客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为??
7.必须学会使用补充协议 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
如何签订二手房买卖合同
在二手房交易中，许多购房者往往只考虑房产价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。
签订前 购房者一定要对售房者有较为全面的了解。
1、查看产权所有人的身份证件。
2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位?如果是几位共有，则共有人是否全部同意?出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。
对即将进行交易的房产进行必要的了解。
1、售方提供的房屋产权证是否属实?
2、房产面积多大?
3、该房产用途是什么?是办公还是居住，或是其他?
4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利?
5、该房产是否已设定抵押?根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。
6、该房产是否已设定租赁?如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案?根据《上海市房地产转让办法》的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行。也就是说：如果购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的;如果购房者购买该房产是为了自己居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。
签订时
需要准备的证明材料。
购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：
1、身份证原件或护照原件及复印件;
2、未成年人的户口簿或出生证明;
3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有效：
1)香港地区：经国家司法部授权的香港律师公证;2)澳门地区：中国法律服务(澳门)公司;3)台湾地区：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公证员协会，当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章;4)外国：经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。
看清楚合同中的约定内容。
尽管二手房交易当中使用的《房地产买卖合同》，是由房屋土地资源管理局与市工商行政管理局联合制定的规范文书，但其中也有很多地方需要填写，所以要仔细些，尤其注意以下几点的填写(如果正文写得不够全面，可在补充条款中加以说明)：
1、房款的金额是否写清楚?
2、付款方式该如何?是一次性付款还是分几次?每次付款是什么时间?这与购房者自己的资金流转是否有冲突?避免向售房者承担逾期付款的违约责任。
3、购房者如需按揭贷款，在合同中是否已经注明?(这里需要提醒购房者，要先了解贷款银行的操作程序及规定，一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度，造成贷款审核不能通过，目前上海大多数银行可以贷款七成);
4、何时交房?交房时还有哪些物品(家具、电器等设备随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单);
5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担?一般是交房前由售房者承担，交房后由购房者承担;
6、房地产的风险责任何时转移给购房者?
《XX市房地产转让办法》的规定是：房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人(即购房者);但转让当事人约定自房地产转移占有之日(交房之日)起转移风险责任的，从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任;
7、违约责任是否约定?违约金的数额是否约定清楚?
8、房地产买卖合同何时生效?(这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的)
1)如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。
2)交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附加条件自合同成立时生效。
3)交易双方对合同的效力可以约定附加期限，附加期限的合同自期限到时生效。
4)双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证，此时合同方才生效。