第一篇：物业客服组培训内容
物业客服培训内容
第一讲：物业管理培训概述
在我国，物业管理是一个新兴的行业，从业人员参差不齐。对物业管理人员进行培训，将对整个行业的发展起到巨大的推动作用。
一、 培训的必要性 从事不同的职业的人都需要掌握一定的知识或技能。由于人们自身的知识水平和能力与客观要求之间存在着差距，因此在实际工作中一些人无法有效的履行自己的职责，于是，组织相关人员进行培训就有了可能性和必要性。培训关注的是工作人员现有的工作绩效水平与所欲达到的绩效水平之间的差距，并努力去缩小这个差距。通过培训，工作人员的知识、技能、态度等得到改善，最终达到提高工作绩效的目的。 物业管理人员专业水平参差不齐的现状与业主的期望、要求极不适应。物业管理人员的素质的高低，不仅影响到物业管理公司的质量水平，而且关系到整个公司的兴衰成败。对于物业管理这样的服务性行业来说，优秀的管理人员就是公司的一面旗帜。所以，加强物业管理人员的培训，提高管理人员的思想品德素质、个性心理素质、知识结构素质、业务能力素质等，具有积极的现实意义。
二、 培训的主要内容
(一) 思想作风培训 物业管理人员思想作风培训的内容，总结起来主要是帮助大家树立服务意识、法律观念、“五勤”思想和“五爱”思想。 1.服务意识
引导和教育全体人员牢固树立“服务第一，业主至上”的思想，全心全意为业主服务。具体做到：服务态度---文明礼貌;服务行为---合理规范;服务效率---及时快捷;服务效果---业主满意。
2.法律观念
当前我国已经由过去的传统计划经济转轨到市场经济，房屋管理也由过去的行政管理转变为社会化、专业化、企业化的物业管理。过去制定的方针、政策不能再生搬硬套，但是新的法制尚未健全，在这种情况下开展物业管理工作，一定要本着对业主、公司负责的态度，遵守国家的有关法律法规。能否按照国家法律法规办事，是衡量管理工作是否具有正确的工作作风的基本标准。
五勤，指脑勤、眼勤、口勤、手勤、脚勤。具体反映在管理工作中是要多动脑筋，善于观察，发现问题，多做说服工作，多动手，经常巡查。
4. “五爱”思想 爱房产---热爱房地产行业;爱住户---对住户充满爱心;爱岗位---热爱物业管理工作岗位;爱服务---热心为住户排忧解难，提高服务质量;爱信誉---爱护公司信誉，在住户中树立良好的企业形象。
(二) 职业道德培训
所谓的职业道德培训，就是从事一定职业的人们在其职业生活中所遵循的行为规范及与之相适应的道德观念、道德情感、道德品质的总和。物业管理是第三产业，管理公司主要通过各种优质、高效的管理和服务获取酬金。对物业管理人员的从业道德培训主要从以下几个方面入手：(1)语言规范;(2)日常行为规范;(3)工作纪律规范;(4)接听电话的规范;(5)接待业主和客人的规范。
第二讲：客户服务中心文明服务制度
第一章 总则
第一条 为提高客户服务中心服务质量，为住户提供优质服务、文明服务，在各个工作流程中体现专业、快捷、高效、一流的服务宗旨，维护物业管理公司良好信誉，争创先进文明小区，特制定本制度。
第二章 仪容仪表
第二条 仪容仪表整洁、端正、规范，精神状态饱满。 第三条 上班时间着装统一，一律穿工作服、佩带工作卡。 第四条 制服保持清洁、挺括，工作卡涂污或破损应及时更换。 第五条 严禁穿着私人服装上岗，严禁穿拖鞋上岗，严禁无卡上岗。
第六条 仪容举止文雅有礼、热情，力争给住户留下良好的第一印象，严禁不雅观、不礼貌的举止和行为。
第七条 严禁与住户发生争吵和打骂行为;处理违章，对待无理行为，要耐心、容忍，以理服人，教育为主。
第八条 办公室禁止吸烟，禁止大声喧哗;办公时间禁止哼唱歌曲、吃东西、聊天、随意串岗、打私人电话。
第九条 注意个人卫生，禁止蓄须，留长指甲;注意个人卫生，以免因异味引起住户和同事的尴尬。 第三章 文明用语
第十条 养成使用礼貌、文明的词语的习惯，主动向住户和来访者问好，作到彬彬有礼，态度亲切。
第十一条 接听电话务必注意以下事项： 1.在第一时间接听电话; 2.首先向对方问候“你好，××物业客服中心，我姓×，请问有什么可以帮助您?”
3.不得用“喂、讲话、哪里、找谁”等生硬失礼的词语。 第十二条 客服中心员工应掌握以下20条文明用语，并切实在工作中运用：
1.你好!(您好!) 2.上午好/下午好/晚上好!××物业客服中心，我姓×，请问有什么可以帮助您? 3.谢谢! 4.对不起! 5.不客气! 6.再见! 7.请稍等! 8.是的，先生/小姐 9.请问你找谁? 10.请问有什么可以帮助你吗? 11.请你不要着急! 12.请你与××部门××先生/小姐联系。 13.请留下您的电话号码和姓名，好吗? 14.我们会为您提供帮助!
第二篇：物业客服的培训内容
第二讲客户服务中心文明服务制度
第一章 总则
第一条 为提高客户服务中心服务质量为住户提供优质服务、文明服务在各 个工作流程中体现专业、快捷、高效、一流的服务宗旨维护物业管理公司良好 信誉争创先进文明小区特制定本制度。
第二章 仪容仪表
第二条 仪容仪表整洁、端正、规范精神状态饱满。
第三条 上班时间着装统一一律穿工作服、佩带工作卡。
第四条 制服保持清洁、挺括工作卡涂污或破损应及时更换。
第五条 严禁穿着私人服装上岗严禁穿拖鞋上岗严禁无卡上岗。
第六条 仪容举止文雅有礼、热情力争给住户留下良好的第一印象严禁不雅 观、不礼貌的举止和行为。
第七条 严禁与住户发生争吵和打骂行为处理违章对待无理行为要耐心、 容忍以理服人教育为主。
第八条 办公室禁止吸烟禁止大声喧哗办公时间禁止哼唱歌曲、吃东西、聊 天、随意串岗、打私人电话。
第九条 注意个人卫生禁止蓄须留长指甲注意个人卫生以免因异味引起 住户和同事的尴尬。
第三章 文明用语
第十条 养成使用礼貌、文明的词语的习惯主动向住户和来访者问好作到彬 彬有礼态度亲切。
第十一条 接听电话务必注意以下事项
1.在第一时间接听电话
2.首先向对方问候“你好××物业客服中心我姓×请问有什么可以帮助您”
3.不得用“喂、讲话、哪里、找谁”等生硬失礼的词语。
第 十二条 客服中心员工应掌握以下20条文明用语并切实在工作中运用
1.你好您好
2.上午好/下午好/晚上好××物业客服中心我姓×请问有什么可以帮助您
3.谢谢
4.对不起
5.不客气
6.再见
7.请稍等
8.是的先生/小姐
9.请问你找谁
10.请问有什么可以帮助你吗
11.请你不要着急
12.请你与××部门××先生/小姐联系。
13.请留下您的电话号码和姓名好吗
14.我们会为您提供帮助
15.请您填好《投诉单》
16.谢谢您的批评指正
17.这是我们应该做的
18.感谢您的来电
19.对不起打扰了
20.对于您反映的问题我们会马上处理并尽快给您回复好吗
第十四条 客服中心员工应杜绝以下服务忌语在工作中出现
1.喂
2.不知道
3.墙上贴着没长眼睛呀
4.急什么烦死人了
5.急什么没看到我在忙着吗
6.哪个他不在
7.要下班了有事明天再来
8.不舒服你别来了
9.快点说完了没有
10.就这么说怎么样
11.有本事你去告
12.喊什么等一下
13.讲了半天你还没听懂
14.出去今天不办公
15.你问我我问谁
16.我不管该找谁找谁
17.我说不能办就不能办
18.你怎么这么麻烦
19.这个事儿我处理不了
20.我正在忙呢你找他吧
21.你说话清楚点
22.你真烦等一会吧我在忙
23.你找谁呀再说一遍我没听清楚
24.都下班了你不知道呀
25.急什么
26.你看清楚再问27.墙上有你自己看看就行了
28.你找谁没这个人儿
29.渴了自己倒水那儿有杯子
30.你自己都不知道我怎么知道
第四章 投诉处理
第十五条 认真听取客户的意见弄清情况作好笔录。
第十六条 即时处理如非本职工作范围非本部门工作范围的情况应及时通 知有关部门或责任人。
第十七条 重大问题实行三级负责制接待人-----客服主管-----主管副总经理逐级 上报直到处理完毕。
第十八条 态度和蔼语言谦虚不急不躁耐心、细致地做好解释工作不得
冷淡、刁难、取笑、训斥住户向住户索要钱物。第十九条 凡是在客服中心工作范围之内的投诉处理时间不得超过当日本部
门无法处理转交相关职能部门的处理时间不得超过三天隐瞒投诉、漏记或漏 报者除在本部门公开检讨外情节严重的当月只发放基本工资造成恶劣影响 的作解聘处理。
第三讲物业管理相关投诉的原因及处理技巧
物业管理是一个永不言完善的服务行业物业管理公司的服务目标是让百分 之百的业主和使用人满意为业主和使用人提供尽善尽美的服务。但是在实际工 作中总会存在着这样或那样的不周到、不完善的地方况且辖区内各种业主或者 使用人都有他们的个性需求各不相同因而也就总会有业主或使用人对物业管 理处工作不满意的地方所以业主的投诉处理是物业管理公司的基础和核心就 像战争与和平是人类永恒的主题一样纠纷和矛盾的处理与解决也是物业管理公 司永恒的主题因为物业管理公司是个全接触性的服务行业所以纠纷和矛盾也 是不可避免的。
与其他任何一种商品相比物业管理这种商品在使用时间和对购买者业主 生活的影响上要特殊的多。一方面它以一种特定的程序、环节、方式作用于业 主另一方面它又以无法量化的文化、习惯、氛围等影响着业主透过物业管 理表层的房屋、绿化、保安、保洁等因素其内在的因素是物业管理特有的法规、 法律程序以及伴随着这一商品意识以及人与人之间的关系。
近几年来全国的一些大的城市诸如上海、天津、广州、北京等地对商品 房的投诉呈现出增长趋势在有些地方这类投诉占到消费投诉的一半以上。除了 房屋质量问题以外另一个投诉重点是物业管理方面而在这方面问题表现比较 突出的城市便是北京。北京市消费者协会的统计数字表明北京消费者对商品房 的投诉在1995年为55件在1996年为110件在1997年为200余件在 1999年则成倍增长为400多件而在这些投诉中物业管理方面的问题占50% 以上。
先让我们了解以下物业管理投诉的概念。
物业管理投诉是指业主由于对物业管理公司所提供的服务不满意而提出要求
物业管理公司改进的措施投诉是业主从某种程度上向物业管理公司的管理提出 了更高的要求以及对其心中不满的一种倾诉通过投诉事件的处理物业公司在 以后的工作中可以少犯类似的错误在不断的持续改进中提高物业管理公司的服 务水准。
那么为什么物业管理这一行业的投诉率这么高呢根据专家分析主要原因有如 下几点
1.消费者对物业管理这一新兴行业规则不了解或了解不多。
我国大陆自1981年3月10日在深圳市成立了第一家涉外商品房管理专业公 司-------深圳市物业管理公司在1981年9月成立了全国第一家物业管理处------ 东湖丽苑物业管理处这是人们才逐渐接触这一新兴行业在中国物业管理尚 属新鲜事物。人民接受物业管理这一房地产管理模式经过了解、熟悉到热衷的 过程。但是时至今日不同区域、不同职业的人对物业管理的认识仍然存在偏
差。1997年8月广州珠江物业酒店管理公司委托广东省自学考试委员会设立高等教育自学考试物业管理专业专科广州珠江管理培训学校负责助学辅导。
招生一开始令人吃惊的是即便在广州这样的城市不知道物业管理的人士也 不在少数。有些学生家长问招生人员“物业管理是不是当保安”甚至有的家长 说“物业管理就是招几个保安看看门再招几个清洁工扫扫地。”可见人们对 物业管理的认识是多么的浅薄
物业管理的健康发展需要良好的舆论环境和较高的认识程度。只有更多的业主 知道物业管理熟悉物业管理接受物业管理物业管理才会有更广阔的空间。
2.物业管理管理政策法规有待进一步完善
那么应该如何有效减少物业管理的投诉呢有效的减少物业管理投诉又有哪 些途径呢
1.不断建立和完善各项管理和服务制度并且严格按照工作规程和规范开展 工作这是减少投诉的关键完善的管理制度和严格的工作规程为服务和管理提 供了量化标准既有利于物业管理公司提高管理水平完善各项服务也利于业 主或使用人以客观的标准来评价、监督物业管理公司的工作。
2.加强与业主或使用人的联系、沟通经常把有关的规定和要求通过各种渠 道传达给他们使业主或使用人理解、支持和配合这是减少投诉的重要条件。 物业管理属于感情密集型服务行业用户在物业中停留时间较长与物业管理公 司应积极沟通开展社区文化建设促进与业主的交流可以消除与业主之间的 感情隔阂使业主对物业管理公司有一定的理解和信任度。
3.利用多种形式加强对物业管理从业人员的培训提高员工的服务意识、服 务技能以及预见能力这是减少投诉的保证。物业管理服务的过程中往往是“生 产”与“消费”同步完成的因为物业管理过程中的每位员工的工作都有一定的不可 补救性业主对某位员工的恶劣态度留下了坏印象就会波及整个物业管理公司。 所以减少投诉就首先应该加强员工的培训。不仅培养员工的灵活服务技巧和应 变能力更应该加强员工的服务意识和职业道德教育并配以奖惩机制督促激 励员工提供优质服务。
4.加大巡查巡视检查力度及时发现和解决问题把事故控制在萌芽状态 这是减少投诉的根本。加强日常管理“防患于未然”通过巡视巡查等手段尽 量减少事故的发生加强各个环节的督促督导力度。
处理投诉的原则
1.换位思考的原则
在接受物业管理投诉处理的过程中必须以维护公司利益为准则学会换位
思考以尊重业主、理解业主为前提用积极诚恳、严肃认真的态度控制自己 的情绪以冷静、平和的心态先安抚业主的心情改变业主心态然后再处理投 诉事项在处理投诉的过程中要始终贯穿“为业主服务”的态度。
2.有法可依适度拒绝的原则
客服中心工作人员要具备甄别有效投诉和无效投诉的能力在稳定业主情绪 的情况下必须对投诉事件进行有效和无效的鉴别提高物业管理公司的工作效 率。凡是在物业管理公司与业主签定的合同条款以内纳入物业管理行规的投诉均 属于有效投诉凡是不属于该范围的任何投诉均属于无效投诉对于无效投诉如 在公司人力资源允许的情况下可以协助解决否则可以大胆拒绝以免业主养 成事事依靠物业管理公司的依赖心理给公司的日常管理带来诸多不便。
3.快速反应原则对于投诉事件应快速、准确的识别业主投诉是否有效若属于有效投诉能
现场解决的要现场解决现场无法予以解决的应第一时间将问题转交相关职能部 门第一责任人即接待投诉人要及时跟进事件处理情况并即使知会业主。
4.总结原则
客服主管每日必须将当日接诉情况总结跟进于当日下班之前跟进各投诉事 项处理情况每周将投诉情况上报主管总经理。
投诉事件的分类和处理
投诉事件按照事态区分可分为一般性投诉和重大投诉。一般性投诉在将情况记 录在《投诉单》向有关职能部门反映后要将情况及时反馈业主。一般性投诉包 括
1.装修噪音施工滋扰他人休息
2.公共设施使用出现故障和问题
3.业主室内电器故障及各类设施需要维修
4.业户邮件、报纸等意识或者签收
5.公共区域环境清洁卫生及园林花卉问题
6.鼠、虫害防止问题
7.涉及到物业管理公司提供的各类服务问题
遇到重大投诉超出部门处理权限须将投诉事项移交相关公司领导处理向 投诉业主解释原因并约定回复时间。根据投诉方式分又分为电话投诉、书面 投诉、来访投诉等对于业主的书面投诉要在公司的收文登记本上登记后报呈 公司领导按照投诉性质一般以书面回复业主。
处理投诉最关键的是要做好如下及个方面:
1.听清楚。员工应耐心听取用户意见虚心接受用户批评用心的听清楚用 户所反映的问题切忌随意打断用户的讲话更不能急于表态2.问清楚。对于用户所反映的问题要进一步问清楚有关情况若因业主说话较
急或带地方方言听不清楚时也可将自己对用户反映问题的理解复述一遍给用户 听以便征询用户意见切忌不可主观臆断业主所反映的问题否则不仅未能解 决问题反而因拖延问题的时间使用户对管理公司工作意见更大
3.记清楚。对于用户反映的问题一定要作好书面记录养成左手话筒右手笔的好 习惯记录内容包括投诉人是谁居住在哪个区域哪个单元以及房号、投诉时间、 投诉具体事由、需要解决什么问题、联系电话等
4.复清楚。对于用户反映的问题要认真对待及时了解事情真相。若用户反映的 问题并非管理工作之责也应及时向用户解释清楚若用户反映的问题属实则 要向用户回复具体工作时间和具体解决办法
5.跟清楚。用户反映的问题解决起来需要一定的时间或者用户反映的问题并非 接听电话人的工作职责接听电话人不可对用户说“不清楚”“不管我事”等不负责 任的话应尽量把方便留给用户把麻烦留给自己主动受理用户的投诉并将 问题转交给有关职能部门处理作为第一责任人应及时向有关部门了解并跟进 处理问题的进展程度及时向用户报告问题处理的过程并征询用户对处理问题 的意见。
业主投诉处理暂行规定
为了规范物业管理提高服务水平制定《业主投诉处理暂行规定》如下
1、 凡因工作不当造成损失及不良影响、有损管理公司的外在形象并引致业
主/租户不满而向管理公司反映的行为不含业主/租户对大厦管理的建议及善意 的批评均视为投诉。
2、 业户/租户的投诉方式可分为来人投诉、来函投诉、来电投诉和其它投诉 四种。根据投诉的性质又可分为普通投诉和特殊或紧急投诉两种。
3、 业主/租户投诉处理一般可分为投诉、接诉、处理、回复四个过程。投诉 处理的责任部门为物业客服部。
4、 当业主/租户投诉时接诉人均应以高度热情的服务态度予以受理不能对 投诉置之不理。
5、 接诉人在受理业主/租户投诉时就根据其投诉性质的不同采取相应的处理 方式。
A、 普通投诉客服助理应将业主/租户的投诉转到客户服务中心各有关人员 及负责人有关人员及负责人根据投诉的具体情况进行核实和确认并在进行 详细了解后及时做好登记向上司汇报提出处理意见。经上司批准后再按实际 情况分别通知相应部门予以处理。
B、 特殊或紧急投诉在通知物业部各有关人员的同时应将业主/租户的投 诉立即反映给当值的部门经理由当值经理进行处理。若在部门经理权属范围之 外则由部门经理向总物业经理汇报再予处理。
6、 业主/租户投诉的处理要及时。普通投诉的处理一般不过当日特殊投 诉的处理一般不超过三天。
7、 当投诉的问题得到解决后物业客服部根据业主/租户的投诉方式分别予以 不同的回复或走访投诉人或回函投诉人或致电给投诉人或按其投诉方式 给予相应的回复。
8、 整个投诉问题完毕后客服部接诉负责人对其投诉的材料应分别予以整 理和归档以备查用。
9、 在每个月末客服部接诉负责人要对投诉处理材料进行全面统计并向部门 经理汇报。
10、 各部门负责人在处理投诉过程中应公正廉明认真负责不得向业
主/租户索取贿赂或进行其它不良行为做到为业主/租户真正、及时的解决问题。
各部门工作人员在平时的工作中应努力加强业务学习提高业务水平增强服务 意识共同做好物业管理工作。
第三篇：客服组副组长自荐申请书
尊敬的领导：
我是来自XX管理中心的站服员XX。入职到现在一年不到的时间，通过在岗位上的锻炼，我对公司的企业文化从了解逐步到践行。公司本着“创新、高效、争先、奉献”的创业精神，坚持“用心运营，真情服务”的原则，倾力打造美丽公交都市形象已经成为我工作的目标。我的服务理念是“以人为本、一切以乘客为中心”，每天以阳光积极的心态，微笑着在岗位上，真诚服务每一位需要帮助的乘客。
去年10月，我有幸到客服中心学习一个月，收获颇多。如果说站台工作是“窗口”，那客服中心就是“大管家”了，客服中心不但要处理乘客的投诉和其他问题，还要处理站台报上来的设备设施问题，同时还要负责收银，比如收钱、清点、存钱，这一切幕后默默而细致地工作都是为了台前工作的顺利而愉快地进行，辅助站台做好乘客的服务工作，争取工作中的零投诉。
我认为要做好客服工作，一定做到要四心，即“用心、细心、耐心和上进心”。
一、用心。从责任与职责用心出发，做好服务工作。用心去为乘客服务，用心聆听乘客的意见，以乘客的需求为中心，想乘客之所想，急乘客之所急。今年2月的某一个下午，在友谊街客服站台当班的我，发现一位独自下车的十岁小女孩，我及时与元通站取得了联系，让小女孩很快找到了她的妈妈，为此还获得了12345的通报表扬。
二、细心。我们每天要处理的事情是多而琐碎的，但每一件事情都小到关系到每一位乘客，大到关系到每一个家庭。作为生活的一个大的构成部分“行”，我们要做到事无巨细，时刻保持一份细心。
三、耐心。客服部门是正面了解乘客诉求的一个关键部门。面对不同的乘客，要根据不同乘客的不同性格、不同期望值、所处不同环境做好我们的服务。我们要抓住事情的关键，耐心细致地做好沟通解释服务等工作，让我们的每一位乘客都能得到称心满意的服务。
四、上进心。客服工作细而量多，繁而重要，这就更需要我们在实践工作中将工作条理化、深入化，不断加强自身学习，在不断的学习与实际工作中提升工作技巧。在站服工作的我，熟悉站点基本设施、工作内容的同时，还学习了如何应对突发事件的基本技能，牢记《城市轨道交通运营安全》手册，强化城市轨道交通服务礼仪。
我始终保持对工作的执着与热情，认真负责做好手头每一项工作，保持良好的工作状态，做到干一行爱一行。我会用谦虚的态度和饱满的热情做好工作，与公司一同成长。
在此我提出竞聘客服组副组长申请，恳请领导给我给我这个机会，实现我自己的人生目标，与公司一道成长。我相信我一定能做好客服组的台前和幕后服务工作，不辜负领导对我的期望。
申请人：XXX
XXXX年XX月XX日
第四篇：物业管理--物业客服工作流程及内容
物业客服工作流程及内容 入住管理
1、入住手续
2、房屋档案的建立(一户一档)
3、空房管理(定期检查制度)
4、空房的使用制度
5、空房钥匙管理 收费管理：
1、物业费的收取包括：缴费通知单的发放，收费期，费用明细，业主费用查询
2、代收代缴费用的收取(水、电、煤气、电视等)缴费通知单的发放 ;收费期 ;费用明细;业主费用查询 清洁消杀管理：
1、清洁消杀设备、用料管理
2、清洁消杀操作规程及服务标准
3、检查制度：检查频率、方式(抽查?)
检查记录
整改 保安管理
1、保安员情况
2、排班制度
3、巡视频次及其记录：公共区域巡视;楼内巡视;保安队员文明服务、着装要求
4、检查制度：检查频率、方式(抽查?);检查记录;整改;
5、监控中心管理：监控记录;录像带管理;
6、访客管理：出入登记记录 绿化管理
1、小区绿化美化标准
2、花木养护工作计划及实施的管理(新增、补种、更换)
3、检查制度：检查频率、方式(抽查?);检查记录;整改 业主投诉处理
1、投诉的界定
2、投诉登记制度
3、投诉的处理：及时性;准确性;向业主反馈结果
4、投诉率的统计：及时率;处理率 业主意见调查
1、调查频率、比例、范围、内容
2、《意见调查表》的发放与回收制度
3、意见调查统计：图表统计;调查报告;向全体业主公布调查结果;预防与纠正措施 社区文化管理
1、与业主委员会的定期沟通制度
2、专人负责
3、定期举办社区文化活动 消防制度
1、消防设备设施的维修、养护制度及其检查记录
2、消防器材配置的管理：台帐;更新记录;检测记录;
3、定期消防演习制度
4、消防宣传标识的安放 装修管理
1、装修手续的办理 ：装修备案申请表;装修协议;装修保证金制度
2、施工人员登记制度、出入管理
3、装修的巡视检查及其记录
4、装修工程的验收
5、违章的处罚及整改制度 停车场(位)的管理
1、停车场管理制度
2、停车场进出记录
3、临时停车收费制度 维修服务制度
1、24小时值班制度
2、接受报修，填写《报修维修单》
3、维修到场时限
4、维修服务收费标准的制定
5、业主确认制度
6、维修回访制度：频率;比例;整改
7、维修及时率、返修率的统计制度 物业客服仪表
仪表是人的外表，包括容貌、姿态、个人卫生及服饰，是人的精神面貌的外在表现。 女职员
1、发型文雅、庄重，梳理齐整，长发可用发卡等梳成发髻，不留怪异发型，头发要梳洗整
2、化淡妆，但不准戴手镯、手链、戒指(婚戒除外)、耳环及夸张的头饰，面带微笑
3、着工装，无污染，无皱折
4、正确配带工牌，工牌佩带在左胸前
5、指甲不超过指尖三毫米
6、涂指甲油时须自然色，不涂有色指甲油
7、注意个人卫生，爱护牙齿
8、裙子长度适宜
9、着肉色丝袜，无破损
10、袜口不能露在西装裙外
11、鞋子光亮、清洁
12、充足睡眠，常做运动，保持良好精神状态，不要在上班时面带倦容 男职员
1、短发，不留长发，发脚不盖耳部和后衣领,前方头发不遮住眉毛，保持头发的清洁、整齐
2、精神饱满，面带笑容
3、经常整刮胡须，每天刮胡须一次
4、鼻毛不准露出鼻孔
5、公司统一衬衣，无污染、无皱折
6、系领带，领带紧贴领口，系得美观大方
7、正确配带工牌，工牌佩带在左胸前
8、西装平整、清洁
9、西装口袋不放物品
10、领口袖口无污迹
11、指甲不超过指尖一毫米、保持清洁
12、西裤平整，有裤线
13、黑色或深色袜子
14、皮鞋光亮，无灰尘
15、勤洗澡、刷牙，身体无异味，上班前不吃异味食品和不喝含酒精的饮料
16、不准戴手链、戒指(婚戒除外)、耳环，不准戴有色眼镜 物业客服仪态
仪态是指人们在交际活动中的举止所表现出来的姿态和风度，包括日常生活中和工作中的举止。 微笑
微笑的表现形式：
1、面部肌肉放松，自然，不紧张;
2、抿着嘴，两嘴角轻轻地一收;
3、无意识地咬牙;
4、上下嘴唇呈现出似张不张的状态，呈现一张嘴角似乎上翘的嘴;
5、眉梢、眼皮、眼角、眼毛似乎有点收紧的感觉，呈现出两只弯弯的月亮般的笑眼。
6、口腔打开到刚露齿缝的程度，可见到八颗牙齿，嘴唇呈扁形，嘴角微微上翘。 鞠躬
1、欠身礼
头颈背成一条直线，目视对方，前倾约15度，停顿三秒钟后，恢复。欠身礼一般适于在座位上和行走的时候。
2、15度鞠躬礼
站立双手交叉放在体前，头颈背成一条直线，前倾15度，目光约落于体前1.5米处，停顿三秒钟后，停顿三秒钟后，再慢慢抬起，微笑着注视对方，一般适于迎宾。
3、30度鞠躬礼
站立双手交叉放在体前，前倾30度，目光约落于体前1米处，停顿三秒钟后，再慢慢抬起，微笑着注视对方，一般适于迎接上级或贵宾。
站姿
站立要端正，挺胸收腹，眼睛平视，面带笑容，双臂自然下垂或在体前交叉，右手放在左手上，以保持随时为客人提供服务的状态。双手不叉腰、不插袋、不抱胸。站立时，脚呈V字形，双膝和脚后跟要靠紧，不可把脚向前或向后伸开太多，甚至开叉很大，也不可倚壁而立。 坐姿
就坐时的姿态要端正，要领是：入坐动作要轻盈、从容自如，上身要直，人体重心垂直向下，腰部挺起，脊柱向上伸直，胸前向前挺，双肩放松平放，躯干与颈、髋、腿、脚正对前方，双膝并拢，手自然放在双膝上，双膝并拢;目光平视，面带笑容，入坐时不可将椅子坐满，要坐椅子的2/3，但不可坐在边沿上。两腿间距和肩宽大致相等，两脚自然落地;身后无依靠时，身体可稍前倾。 切不可：
(1)坐在椅子上前俯后仰，摇腿跷脚;
(2)将脚跨在桌子或沙发扶手上，或架在茶几上;
(3)不得在上级或客户面前双手抱于胸前、跷二郎腿、半躺半坐; (4)趴在工作台上。 步姿
行走应轻而稳，上体正直，抬头挺胸收腹，肩要平、身要直，两眼平视前方，精神饱满，面带微笑;步履自然，避免外八字或内八字，两手前后自然协调摆动，走路时不要扭腰晃臀，不可摇头晃脑、吹口哨、吃零食。不与他人拉手、搂腰搭背，不奔跑、跳跃。因工作需要必须超越客人时，要礼貌致歉，说声对不起。同时注意：
(1)在小区行走时，尽量靠右行走，不走中间; (2)与上级、宾客相遇时，要行欠身礼示礼致意;
(3)与上级、宾客同行至门前时，应主动开门让他们先行，不能自己抢先而行; (4)与上级、宾客上下电梯时，应主动开门，让他们先上或先下; (5)引导客人时，让客人、上级在自己的右侧;
(6)上楼时客人在前，下楼时客人在后，如果客人中有女士穿超短裙时，上楼时，应让该女士走在后面，下楼时，让该女士走在前面; (7)三人同行时，中间为上宾;
(8)在人行道上让女士走在内侧，让她们更有安全感; (9)客人迎面走来或上下楼梯时，要主动为客人让路; (10)与上级、宾客同行时，要落后半步，除非他们有要求，让你引路时，方可走在前面。 六)手姿
横摆式
表示请。将五指伸直并拢，手掌向上，手心不要凹陷，手与地面呈45度，手心向斜上方，肘关节微屈，腕关节要低于肘关节，动作时，手从腹前抬起，至横隔膜处，然后，以肘关节为轴向右摆动，到身体右侧稍前的地方停住。不要将手臂摆到体侧，或摆到身后去。同时，脚站成右丁字步，左手下垂，回视来宾，面带微笑。
直臂式
当给来宾指引方向时。将五指直伸并拢，手掌向上，上身稍前倾，屈肘由身前抬起，抬到与肩同高时，再向要指的方向伸出前臂，与横摆式不同的是，手臂的高度与肩同高，肘关节伸直。在介绍或指示方向时，眼睛要看着目标并兼顾对方是否看到目标;切忌用一只手指指点点。 斜式
请来宾入坐时，手势要向斜下方。因此，在完成这个动作时，手要从上向下摆，首先，要用双手将椅子向后拉开，然后，一只手屈臂由前臂横摆式。两手从腹前抬起，再以肘关节为轴，前臂由上向下摆动，使手臂向下成一斜线，并微笑点头示意来宾。 七)蹲姿
高低式蹲：左脚在前，右脚在后，左小脚垂直地面，全脚着地，右脚跟抬起。 八)眼神
交谈时：可以在对方头部(眉心)为中心的1平方米范围内虚视，即似看非看，视而不见，这样既不失礼貌，又不会分散听话时的精力，还可以缓解交谈时的紧张心理。 九)举止
1、举止要端庄，动作要文明，站、走、坐要符合规定要求。迎客走在前，送客走在后，客过要让路，同行不抢道，不许在客人中间穿行，不在小区内奔跑追逐。
2、在客人面前应禁止各种不文明的举动。如吸烟、吃零食、掏鼻孔、剔牙、挖耳朵、打饱嗝、打喷嚏、打哈欠、抓头、搔痒、修指甲、伸懒腰等，即使在不得已的情况下也应尽力采取措施掩饰或回避。在工作场所及平时，均不得随地吐痰、扔果皮、纸屑、烟头及其他杂物。
3、服务员在工作时应保持室内安静，说话声音要轻，不在客人面前大声喧哗、打闹、吹口哨、喝小调，走路脚步要轻，操作动作要轻，取放物品动作要轻，避免发出响声。
4、服务客人是第一需要，当客人向你的岗位走过来时，无论你在做什么，都应暂时停下来招呼客人。
5、对客人要一视同仁，切忌两位客人同时在场的情况下，对一位客人过分亲热或长时间倾谈，而冷待了另一位客人。与客人接触要热情大方，举止得体，但不得有过分的亲热举动，更不得做有损国格、人格的事。
6、严禁与客人开玩笑、打闹或取外号。
7、客人之间交谈时，不要走近旁听，也不要在一旁窥视客人的行动。
8、对容貌奇特或穿着奇装异服的客人切忌交头接耳或指手画脚，更不许围观;听到客人的方言土语认为奇怪好笑时，不能模仿讥笑;对身体有缺陷或病态的客人，应热情关心，周到服务，不能有任何嫌弃的表示。
9、客人并不熟悉公司的分工，他的要求可能会趋近你某项不属于你的职责范围内的服务，切不可把客人当皮球踢来踢去，应主动替客人与有关部门联系，以满足客人的要求。
10、客人要求办的事，必须踏实去做，并把最后的结果尽快告知客人。
11、不得把工作中或生活中的不快带到服务中来，更不可发泄在客人身上。 物业客服礼仪用处
在公司内遇到贵宾：停下问候，行15度鞠躬礼 在公司内遇到来宾：停下问候，行欠身礼
贵宾经过你的工作岗位：问候，行欠身礼，继续工作
领导陪同贵宾到你的工作岗位检查工作：起立，问候，行15度鞠躬礼 在电梯口遇见贵宾和来宾：问候，行15度鞠躬礼 在电梯内遇见贵宾：问候，行欠身礼
行走时遇到客人问讯时：停下，行欠身礼，回答;在座位上遇到客人问讯时，停下，行15度鞠躬礼，回答。 请客人上电梯
站在面向电梯的左侧，左手扶电梯门，侧身用右臂做手势，用曲臂手势，由下向上抬起，抬至上臂离开身体45度的高度，手臂由体侧向体前摆至距身体20厘米处，面向右侧，目视客人，微笑地请客人上电梯，待客人上完以后，站在电梯的右侧操作电梯运行。乘坐电梯时，一般让客人先进先出。 陪客走路
二人同行：应让客人走在自己右侧，以示尊重。
三人并行：应让客人走在中间，以示尊重;如自己是主陪，应并排走在客人左侧，不能落后;如是随同，应走在客人和主陪人员后面，不能并排或走在前面。 三人前后行：应让客人走在前面。
陪客上下楼：上楼时客人、女宾在前;下楼时，客人、女宾在后。 陪同领导外出：应走在领导的两侧偏后一点或后面。 为客人开门
门朝外开的：应站在外面，采用曲臂式手姿，让客人先进。
门向内开的：应自己先进去，站在里面，并采用曲臂式手姿请客人进去。 与客人交换名片
与客人初次见面时，尽量先向对方递出自己的名片，递名片时，注意名片应正对着客人，双手递上，但手不能挡住名片上的名字。当对方递过名片来时，立即放下手中的事，双手接过来，仔细地阅读一遍，并把名片慎重地放入上衣口袋，切忌不能把客人的名片放在裤子的口袋，或漫不经心地把客人的名片放在桌子上。如果自己没有带名片，应作解释：对不起，我没带名片。 服务中心接待客人时
1)遇到业主要面带微笑，当业主进入服务中心时(或距离服务员3米时)，服务员站立迎宾，并行15度鞠躬礼，微笑地与业主问好打招呼，称呼要得当，问候语要简单、亲切、热情。对于熟悉的业主要称呼业主姓氏。
2)当看见业主进入服务中心时，在距离工作台3米时起身接待。一般一名工作人员负责接待同一人(群体)的到来，其他未起身工作人员应专注工作或微笑致意。一般起身接待顺序为左
2、右
2、左
1、右1。(有工作任务的不必起身接待) 3)若业主不按服务次序，而是直接找某一个服务员，不管是谁，只要业主走到跟前，就由谁来负责接待该业主，要主动问询有何服务需求，若是自己的分工范围内，按服务程序和规定办理。
4)若业主的需求不在自己的工作分工内，应礼貌的介绍给负责此项工作的同事;而该同事应马上起立问好，接待业主，并按服务程序和规定办理。 5)与业主对话时宜保持1米左右的距离，要注意使用礼貌用语。
6)对业主的话要全神贯注用心倾听，眼睛要望着业主的眉心(但不要死盯着业主)，要等着业主把话说完，不要打断业主的谈话。业主和你谈话时，不要有任何不耐烦的表示，要停下手中的工作，眼望着对方，面带笑容，要有反应。不要心不在焉，左顾右盼，漫不经心，不理不睬，对没听清楚的地方要礼貌的请业主重复一遍。
7)对业主的问询应圆满回答，若遇自己不清楚或不知道的事，应查找有关资料或请示上司，尽量答复业主，决不能以“不知道”、“不清楚”作答。回答问题要负责任，不能不懂装懂，摸棱两可，胡乱作答。
8)说话时，特别是业主要求我们服务时，我们从言语中要体现出乐意为业主服务，不要表现出厌烦、冷漠、无关痛痒的神态，应说：“好的，我马上就来(办)”，千万不能说：“你没看见我忙着吗?”
9)与业主对话时，如遇另一业主来访，应点头示意打招呼，或请新来业主稍等，不能视而不见，无所表示，冷落新来业主;同时尽快结束谈话，招呼新来业主，如时间较长，应说：“对不起，让您久等了”，不能一声不响就开始工作。 10)与业主对话，态度要和蔼，语言要亲切，声调要自然、清晰、柔和，音量要适中，答话要迅速明确。
11)当业主提出的某项服务要求我们一时满足不了时，应主动向业主讲清原因，并向业主表示歉意，同时要给业主一个解决问题的建议或主动联系解决。要让业主感到：虽然问题一时未能解决，但受到了重视，得到了应有的帮助。 12)原则性、较敏感的问题上，态度要明确，但说话方式要婉转灵活，既不违反公司规定，也要维护业主的自尊心。切忌使用质问式、怀疑式、命令式、顶牛式的说话方式，杜绝蔑视语、嘲笑语、否定语、斗气语，要用询问式、请求式、商量式、解释式的说话方式。
13)打扰业主或请求业主协助的地方，首先要表示歉意，说：“对不起，打扰您了”。对业主的帮助或协助(如交钱后、登记后、配合我们工作后)要表示感谢。接过了业主的任何东西都要表示感谢。业主对我们感谢时，一定要回答“请别客气”。
14)当服务完毕，业主要离去时，负责接待该业主的接待员要起立行15度鞠躬礼，礼貌道别，在该业主走出服务中心大门后方可坐下。 送客离开
客户离去时，应起立，行15度鞠躬礼，敬语道别，并等客户出门后，方可落座。 物业客服投诉接待
对住户的投诉，本着“细心细致、公平公正、实事求是、依法合理”的原则，遵循“礼貌、乐观、热情、友善、耐心、平等”的服务方针，认真听取，在相关规范记录本上详细记录投诉事件的发生时间、地点、被投诉人及被投诉部门、发生经过、住户的要求等;适时表示感谢和歉意，加以适当安慰。严禁与住户辩论、争吵。
对房屋及其附属设施的投诉按“恒护中心”相关工作流程及职责分工处理;对物业公司存在过错或有责任的，应向住户表示歉意，取得谅解，认真听取住户意见，协商处理方法，满足住户合理要求，尽快处理;对于住户或邻居的责任，应向住户说明情况，做好协调工作;是各方都有责任的工程、治安等问题，应及时通知各相关部门负责人到现场，共同商讨解决处理办法，采取有效的补救措施，控制事态发展，稳定住户。
遇情绪激烈的住户，应尽量使其冷静，若一时难以平息或把握，应及时联系主管，请其到独立洽谈室个别接待，避免长时间留其在公共接待区。
全面掌握事件的起因、过程、结果，能处理、补救的及时处理解决，不能马上处理的，应向住户说明原因，并及时向上级汇报;初步制定一个或几个补救方案，包括结算费用，做到心中有数。
对于严重影响住户日常生活、安全，破坏公司形象，产生恶劣影响的重大投诉，应当天呈送管理处主任进入处理程序，2天内给住户明确答复，10日内解决;对于涉及管理、服务工作失误的重要投诉，应在接待一小时内转呈部门主管进入处理程序，3天内处理完毕;对于个别偶发事务、个别人员的轻微投诉，应在2天内或在住户要求的期限内解决。 物业客服称呼礼节
称呼礼节是指服务接待人员在日常工作中与来宾交谈或沟通信息时应恰当使用的称呼。
1、最为普通的称呼是“先生”、“太太”和“小姐”。当我们得悉客户的姓名之后，可与其姓氏搭配使用，以表示对他们的熟悉和重视。
2、遇到有职位或职称的先生、可在“先生”一词前冠以职位或职称，如“总裁先生”、“教授先生”等。
在服务接待工作中，要切忌使用“喂”来招呼宾客。即使宾客距离较远，也不能这样高声呼喊，而应主动上前去恭敬称呼。 问候礼节
问候礼节是指服务接待人员日常工作中根据时间、场合和对象，用不同的礼貌语言向宾客表示亲切的问候和关心。
1、与宾客初次相见时应主动说“您好，我能帮您做些什么?”
2、在向宾客道别或给宾客送行时，我们也应注意问候礼节，可以说“再见、您请、慢走”等。
3、宾客若患病或感觉不舒服，则需要表示关心，可以说“请多保重”，“是否要我去请医生来”等 。 物业客服走回访
一、对维修服务回访处理率达100%。属安全设施维修的2天内回访;房屋渗漏水项目维修的，试漏后3天内回访;其他维修项目2天内回访。回访可上门或电话回访。回访中发现问题及时通知维修人员整改。
二、客户服务中心主管按照走访计划，安排相关人员对业主、住户进行走访或电话访问;每年发放《业主意见征询表》征询业主意见并及时回收，统计分析，报管理处主任。
三、在与业主、住户交谈或了解情况时，态度要热情、温和，谈话内容以工作为主，在表明某些观点时，耐心解释，将事情的原因、根据说清楚。走回访工作完毕，应感谢对方的支持和配合。提出告辞，在门口再次向对方表示感谢，并主动替住户关上门。
四、将走回访记录详细记录在相应格式表单上，并记录处理意见及结果，报客户服务中心主管。
五、每月末汇总走回访记录，并进行统计、分析，对类似问题出现较多的，写成统计分析报告，以书面形式经客户服务中心主管审核后，报管理处主任。 物业客服礼仪对客服人员的要求可以说是非常全面的，所以物业客服人员也是高素质人才。
第五篇：物业管理公司客服助理工作内容流程
物业管理公司客服助理工作内容：
一、 负责住户入住、装修手续的办理，住户房屋及设施、公共设施等工程维修接待、下单安排、跟踪和回访工作。
二、 负责住户投诉处理工作及日常住户联系、沟通协调工作。
三、 负责副主管以下员工招聘、培训的具体工作。
四、 定期组织开展文化娱乐活动，丰富社区文化生活，增强社区凝聚力。
五、 按市物价局公布收费标准和有关管理规定，及时向业主、使用人通知收取及催缴相关物业管理费用，根据计划财务部提供的相关数据公布收支情况。
六、 负责对管理处各部门工作的检查监督。
七、 负责管理处内部行政事务、文档的管理。
八、 在公司职能部门的指导下，开展各项有偿服务。
物业管理公司客服助理工作流程：
1、为业主办理入住服务规程
①验明客户资料：
业主本人办理：业主身份证、入住通知单、房屋买卖契约;
业主委托他人代为办理：除上述资料外，还需提供委托人身份证及委托书;
单位购买：除上述资料处，还需提供单位证明及个人身份证明。
②填写资料或签署协议：填写《住户登记表》;签订相关规定或协议。
③发放物品并确认：房屋钥匙、《住户手册》、房屋水电图
④收取费用：物业管理费。
⑤房屋验收及整改：
维修部专业人员携带相关器具指导业主(住户)按“房屋质量验收登记表”逐项检查验收;查抄水表、电表、煤气表底数并共同确认;
质量问题记录在“房屋质量验收登记表”上，客户服务中心据此填写“业主报修处理登记表(维修工作单)”，由维修部或管理处协助开发商进行工程质量问题的返修工作;
维修部复检合格后，客户服务中心及时与业主联系，确认再次验收时间，通知维修部在约定时间陪同业主再次验收;
验收合格请业主(住户)在“业主报修处理登记表(维修工作单)”上签字确认。
⑥房屋托管：签订《托管协议》;查抄水表、电表读数，托管期间水表不超过5º，电表不超过20º;物业管理费按全额的70%收取。每周及大雨前后安排人员对托管房进行户外巡查，发现问题及时处理并通知业主。
⑦资料归档：入住通知单、业主身份证复印件、受委托人身份证复印件、单位证明、住户登记表、协议。
2、日常报修及来电来访、交纳物业管理费接待
(1)来访接待：
认真听取客户来意，详细回答客户提出的问题;对于专业性较强的问题，应先详细记录，咨询相关专业人员后约定时间给予回复;对前来接洽公务人员，应请对口人员接待;对小区内住户、商家及单位搬家或物品搬出小区，应请客户办理物品放行申请，持放行条交门岗安护员核对无误后出小区。
(2)来电接待：
认真听取客户来电内容。详细回答客户提出的问题;对于专业性较强的问题，应先详细记录，咨询相关专业人员后约定时间给予回复;对接洽公务的电话，应请对方稍等，请对口人员接听。
(3)报修接待：
①仔细询问客户姓名、住址、联系方式、报修内容、方便维修的时间等，并客户服务中心工作日志上记录。
②根据报修内容及保修期限，将客户报修内容记录在《业主报修有偿服务登记表》或《业主报修登记表》(《维修工作单》)上，并录入电脑。
③及时通知维修部人员携单在约定时间上门维修服务。
④客户服务中心根据《业主报修有偿服务登记表》或《业主报修登记表》(《维修工作单》)及时回访，每月进行汇总、统计、分析。对维修服务回访处理率达100%。属安全设施维修2天内回访;房屋渗漏水项目维修试漏后3天内回访;其他维修项目2天内回访。回访中发现问题及时通知维修人员整改。
(4)交纳物业管理费及代收代办费用接待：
①核对业主资料：业主姓名、住址、已交费情况、应交费月份及相应费用，请对方确认。②收费：收取费用，开具收费票据。
③上门收取：对预约上门收取费用的住户，应先确认对方姓名、业主姓名、住址、上门服务时间及费用;携带开好的票据，按约定的时间上门收取物业管理费、代收代办费。
④催缴费用：对到期未缴纳费用的业主，及时统计，找出原因，采取不同的措施。可电话、短信提醒对方应缴纳的费用、时间、期限等;电话通知后三个月内仍未缴纳的业主，通过特快专递的方式给对方发出正式催缴函;对不交费又长期居住在小区的业主，可上门拜访催缴;对长期无端拒缴、性质特别恶劣的业主，可通过法律渠道处理。
3、业主装修接待
(1)验明业主身份：查验身份证;如业主委托他人代办，需提供委托书及受托人身份证，并将受托人身份证复印后与委托书一并存入该户档案。
(2)备案：向业主及施工队重申装修时间及禁止事项，签订装修协议，审核装修方案;涉及拆改主体结构和明显加大荷载的，要求申请人向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请。
(3)发放证件：发放装修施工许可证、施工人员临时出入证，并做好记录。
(4)收费：装修垃圾清运费。
(5)资料归档：委托书、受托人身份证复印件、装修协议、拆改主体结构获房产主管部门的批准书。
(6)通知：通知维修部、安护部装修户情况，对装修过程进行监控管理。
4、投诉接待
(1)对住户的投诉，按“XX中心”的操作机制，本着“细心细致、公平公正、实事求是、依法合理”的原则，以国家的法律、地方法规、行业规定及业主公约、住户手册为依据，遵循“礼貌、乐观、热情、友善、耐心、平等”的服务方针，认真听取，在相关规范记录本上详细记录投诉事件的发生时间、地点、被投诉人及被投诉部门、发生经过、住户的要求等;适时表示感谢和歉意，加以适当安慰。严禁与住户辩论、争吵。
(2)对房屋及其附属设施的投诉按“XX中心”相关工作流程及职责分工处理;对物业公司存在过错或有责任的，应向住户表示歉意，取得谅解，认真听取住户意见，协商处理方法，满足住户合理要求，尽快处理;对于住户或邻居的责任，应向住户说明情况，做好协调工作;是各方都有责任的工程、治安等问题，应及时通知各相关部门负责人到现场，共同商讨解决处理办法，采取有效的补救措施，控制事态发展，稳定住户。
(3)遇情绪激烈的住户，应尽量使其冷静，若一时难以平息或把握，应及时联系主管，请其到独立洽谈室个别接待，避免长时间留其在公共接待区。
(4)全面掌握事件的起因、过程、结果，能处理、补救的及时处理解决，不能马上处理的，应向住户说明原因，并及时向上级汇报;初步制定一个或几个补救方案，包括结算费用，做到心中有数。
(5)对于严重影响住户日常生活、安全，破坏公司形象，产生恶劣影响的重大投诉，应当天呈送管理处主任进入处理程序，2天内给住户明确答复，10日内解决;对于涉及管理、服务工作失误的重要投诉，应在接待一小时内转呈部门主管进入处理程序，3天内处理完毕;对于个别偶发事务、个别人员的轻微投诉，应在2天内或在住户要求的期限内解决。
(6)投诉处理内部工作程序：
①按“XX中心”联动机制相关工作流程及职责分工操作执行。
②各“XX中心”接待站将投诉内容进行记录、分类、归口，迅速传达到相关部门，相关部门直接责任人第一时间与客户取得联系，进一步明确事由后迅速协调处理并跟踪落实，及时将
处理相关信息告知投诉接待人，由投诉接待人详细记录，并在当天将投诉处理结果通报投诉住户;通报可采用电话或上门当面告知的方式。
③对正在给住户造成损害的事件，应先立即采取措施停止或挽救伤害，再处理。④对无效投诉，本着为住户服务的态度，尽量为住户提供方便。
⑤其他形式的投诉(如信函)，参照来电、来访投诉程序处理。
5、走回访
(1)对维修服务回访处理率达100%。属安全设施维修的2天内回访;房屋渗漏水项目维修的，试漏后3天内回访;其他维修项目2天内回访。回访可上门或电话回访。回访中发现问题及时通知维修人员整改。
(2)客户服务中心主管按照走访计划，安排相关人员对业主、住户进行走访或电话访问;每年发放《业主意见征询表》征询业主意见并及时回收，统计分析，报管理处主任。
(3)在与业主、住户交谈或了解情况时，态度要热情、温和，谈话内容以工作为主，在表明某些观点时，耐心解释，将事情的原因、根据说清楚。走回访工作完毕，应感谢对方的支持和配合。提出告辞，在门口再次向对方表示感谢，并主动替住户关上门。
(4)将走回访记录详细记录在相应格式表单上，并记录处理意见及结果，报客户服务中心主管。
(5)每月末汇总走回访记录，并进行统计、分析，对类似问题出现较多的，写成统计分析报告，以书面形式经客户服务中心主管审核后，报管理处主任。
6、社区文化活动
(1)充分利用宣传栏、中心广场、会所、娱乐活动中心、网(篮)球场、健身房、图书馆等现有硬件设施开展各类社区文化活动。
(2)宣传栏：宣传有关物业管理的政策法规、社区动态等，倡导业主共建共管。每两周更换。
(3)文化活动：给合季节、节日、特殊纪念日等，举办各类有意义、有特色的文化活动。
(4)制订活动方案：确定活动主题、活动项目、成本费用、地点、时间、参加人员、人数、活动进程、需配合的相关部门人员、奖品等等。
(5)现场布置：客户服务中心联合维修部、安护部、环境部等提前布置活动现场。
(6)分工：明确各岗位人员及相应职责分工，准备所需资源。
(7)备案：对组织各项社区文化活动进行记录、拍照、摄像，并归档留存。