一、物权法的颁布及作用
《物权法》第74 条规定: “建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库的归属, 由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位, 属于业主共有。”
《物权法》的颁布, 在保护业主的权利的同时也兼顾到了开发商的利益, 缓解了不少开发商与业主之间的纠纷, 让停车难问题进入了一个良性循环。
但同样要看到, 我国《物权法》还有待完善, 无法兼顾各方面的利益诉求与情形, 许多方面还都不成熟, 而且没有与之对应的保障制度和设施, 导致了许多矛盾与纠纷问题的解决依然找不到法律依据。
二、关于物权法第74 条规定的建议
物权法虽然确实体现出了对于小区停车位权属纠纷的解决的积极作用, 但其不足之处有待完善。
( 一) 满足业主需要应放在首位
第74 条中的“首先满足”, 可以有多种解释, 表面上看是互惠互利, 实际上却让开发商有了可乘之机, 因而对业主产生不利。有人认为, 是指开发商应该在销售房屋时与业主约定, 将停车位转让给业主, 以此满足其需要, 当然业主明确放弃的除外。有人认为, 这样规定是对业主利益的维护, 是明确其享有的优先购买权或优先承租权。前一种解释在首先满足业主权利的同时却对开发商不利, 如果双方在约定时出现僵持, 开发商又不能将停车位进行其他的交易, 那么很有可能出现强迫交易。至于后一种看法, 即明确业主在车位的交易方面享有优先购买权或优先承租权, 表面看来在车位的交易方面对开发商做出了一定限制, 但同时, 对于开发商来说可以行使“同等条件”来减少这种销售限制, 这就导致开发商为了牟取高额利润, 牺牲业主的利益, 恶意借助“同等条件”回避优先权的本来限制, 破坏法律为实现公平正义所作的努力。
1. 就主体范围来解释优先权
对于此处的优先权的主体范围问题存在不同理解和解释, 可见对于此问题确实很复杂。我们看来, 第一, 义务主体范围。义务主体不仅包括开发商, 也包括业主和非业主。在交易的过程中任何能体现“首先满足”的立法宗旨和意图的主体都有义务保障业主的有限权。第二, 权利主体范围。对于权利主体, 一般认为, “首先满足”就是要满足有车一族的停车问题, 但是业主中还有一部分还没有车的也是权利主体, 可以主张此处的优先权吗? 如何解决这一部分群体的将来停车的问题, 就要考虑到优先权的行使问题。至于如何行使此处的优先权, 才能兼顾此时双方的利益, 我们看来, 开发商和业主可以约定由业主缴纳一定的费用, 让开发商为其预留车位, 同时开发商还可以与其他业主或业主以外的人签订不定期租赁合同, 将此车位出租出去, 实现资源的充分利用。如果这部分业主买房时也购买了车位, 可以将此车位出租或转租, 既可以获取部分收益, 也不用担心自己有车后没有车位, 可谓一举两得。
2.“同等条件”不应成为行使优先权的要件
行使优先购买权或优先承租权在理论上和实践中的普遍做法是要附加“同等条件”的限制, 是为了更好地平衡各方利益, 但当这种限制没有达到平衡各方利益的目的时, 就有必要重新作出规定, 从而实现其平衡各方利益的目的。因此, 我们提出, 法律可以明确业主的异议期限和提出异议的权利, 即业主可以对开发商与其就停车位约定的价格进行异议, 如果业主认为价格不合理且与市场价格差距过大, 则业主可以向开发商表示异议, 并与其就价格问题进行协商, 协商不成的, 即如果业主觉得开发商给定的价格过高, 则可以表示异议, 并由相关机构对此价格进行评估, 然后给定一个合理价格。仍然有异议的, 则可以向人民法院提起诉讼, 由人民法院在有关机构估价的基础上做出适当干预, 从而最大限度保护业主的利益, 维护社会和谐。
( 二) 关于“约定”的特殊情况
有人认为, 当业主与开发商就停车位的归属问题没有约定或约定不明时, 归业主所有, 但《物权法》中并没有坚持这一观点, 这就导致了此时对于停车位的归属难以判断, 进而引发许多纠纷和矛盾。在现实生活中, 此处的没有约定或约定不明的情况毕竟属于少数, 但对于这些少数情况, 如果采用大部分人或者全体对某一物拥有所有权的共有原则的话, 未免有失法理, 同时也会导致不公平现象发生, 因此, 我们认为可以以是否计入公摊面积为判断标准, 即业主在购买房屋时, 如果房屋成本已经包括了停车位的成本或面积的话, 此时停车位理应归业主共有, 否则归属开发商。
小区停车难问题是一个复杂而又急需解决的问题, 2007 年我国颁布实施的《物权法》为小区停车位权属纠纷问题提供了相对明确的法律依据。相信随着我国立法技术的提高和人们法律意识的增强, 我国小区停车位权属问题会得到更加具体的明确的解决方法, 停车难问题也会得到更好地解决。
摘要：随着我国经济的增长和人民生活水平的提高, 越来越多的人开始拥有私家车, 但是居民小区停车位的数量远远不能满足需求, 炒车位, 抢车位, 乱占车位等乱象丛生, 停车难依旧是个大问题。尽管2007年颁布实施的《物权法》为解决停车难问题提供了相对明确的法律依据, 但规定还是过于笼统, 缺乏实际的可操作性, 再加上国内城市的停车管理措施缺乏系统性, 因此还是不能很好的解决现实生活中的问题。
关键词：物权法,建议,优先权