第一篇：融资工作先进事迹
小企业融资服务先进申报材料
中国工商银行宁波市分行
2011年，我行认真贯彻宁波市委市政府、市人行和银监局关于“努力提升中小企业金融服务水平”工作部署，依托工商银行整体功能优势，以创新的理念、创新的服务和创新的产品，致力于支持本区域中小企业转型升级，较好地履行了国有大银行服务地方经济的主力军和主渠道作用：
2011年新增贷款主要投向中小企业，至2011年末，全行小企业融资余额达到339.99亿元，比年初增加76.37亿元。其中小企业贷款余额达到299.17亿元，比年初增加69.45亿元，同比多增14.85亿元。小企业贷款增量在全国一级(直属)分行中排名第9位,在直属分行中排名第一位，在宁波各金融机构中排名第一位。小企业贷款余额占全部贷款余额的比例为19.79%，比年初提高2.95个百分点;在全国一级(直属)分行中排名第二位;小企业贷款增量占全部贷款增量的比例为43.58%，比上年提高19.58 个百分点。小企业贷款增速为30.2%，比全行贷款增速高18个百分点。
一年来，我行在争做中小企业主要金融服务商，全力帮助中小企业做大做强上，重点做好了“加”、“减”、“乘”、“除”四方面工作：
一、致力于做“加”法，即加大对中小企业的营销和支持力度。特别是对信用好、市场大、产品有销路的中小企业，优先保障信贷资金的投放力度和速度。一年来，为提升服务中小企业发 1
展的金融支持能力，我行在信贷规模较为紧张的情况下，仍然把大力拓展中小企业，优先确保中小企业融资需求，放在全行推进结构调整的重要位臵：对于小企业客户，我们在服务范围上积极从单一的工业企业向流通企业扩展，从小型企业向微型企业扩展，大力在经济强镇、专业市场、产业集聚地拓展小企业金融业务，小企业的服务面迅速扩大。2011年末，全行有小企业融资客户2648户, 比年初净增464户;其中小企业有贷户2450 户，比年初净增521户。年末小企业有贷户占全行公司有贷客户数的比重达到76.5%，比年初提高了1.2个百分点。
对于中型企业，今年以来我行不仅先后下发了《中型企业客户市场营销工作指引》文件，部署开展了中型企业业务拓展专项营销活动。同时，为调动各支行拓展中型客户的积极性，还把中型企业有贷户拓展纳入到支行行长经营绩效考核，并在客户经理考核办法中，专门设臵了中型客户拓户、贷款增量等业务考核指标，加大考核力度。在专项信贷规模配臵上，对新拓展的中型企业客户，且申请办理贸易融资业务的，按融资提款额度的50%配臵专项规模。办理非贸易融资类贷款业务的，按贷款额度的30%配臵专项规模。这些措施的有效落实促成了好的结果，2011年末，中型企业贷款户达到749户，净增174户，位列全国一级(直属)分行第八位。同时，积极争揽分布在先进制造业、现代服务业、海洋经济和战略性新兴产业等实体经济中的客户资源，为宁波大宗商品交易所出具了金融服务方案并签订《金融服务战略合作协议》;与宁波文化广电新闻出版局签订《支持文化产业发展战略合作协议》。
二、致力于做“减”法，即减少和精简审查审批手续，缩短
流程，保证中小企业贷款能及时准确投放;减少和规范中小企业收费，减轻企业经营负担。对小微企业贷款，我行通过大力优化融资流程，投产小企业“四合一”流程，把押品评估、评级、授信、贷款等四个流程合而为一，以缩短贷款流程，提高贷前调查、授信审批和贷款管理的效率。近年来，我行还根据辖属机构经营管理和风险管理水平，对各支行实行了差别化授权管理，在总行政策制度允许的范围内给予支行更多的自主权，授权支行审批贷款期限超过一年的小企业信贷业务，并授权支行审批小企业外币信贷业务，单户小企业贷款贷款审批权限最高扩大到5000万元，这使得小企业客户授信政策得到优化，扩大了部分支行保证担保业务的审批权限。此外，我行组建了一支超过250人的小企业客户经理队伍，保证了小企业金融业务能够高效率和高质量办理。
在减少和规范中小企业收费方面，我行明确要求各支行与中小企业合作期间，合理确定中小企业贷款利率，坚决杜绝不合理收费。严格执行人民银行的利率政策规定，综合考虑中小企业担保情况、信用状况、盈利水平等因素，科学合理确定对不同类型企业的贷款利率水平。对企业审核、审批和发放贷款时不随意收取“咨询费”、“财务顾问费”、“贷款额度使用费”等各种附加收费。今年以来，我行没有出现要求借款企业按一定比例贷款资金返存我行、强制要求借款企业搭售理财产品和搭售保险的情况。在中小企业开立和使用银行结算帐户时，除正常开户管理规定以外无其他条件，没有出现设臵企业开户最低资本金、最低存款额等门槛的情况。这些措施的实施不仅是对国家宏观调控政策和监管要求的坚决落实，而且实实在在地帮助了中小企业走出当前的发展困境。
三、致力于做“乘”法，即通过对中小企业提供创新产品，提高中小企业的资金使用效率，从而保证中小企业效益能实现“乘数效应”。以“一类客户一个新产品”为指导思想，积极创新小企业信贷产品开发模式，满足中小企业多元化金融需求：一是将产品创新与网络化趋势相结合，相继推出了“网贷通”、“易融通”网商纯信用贷款、网商联保贷款、网商保证和抵质押贷款等网络贷款产品，催生了小企业业务营销的网络化变革。小企业网贷通，不仅方便客户提款和还款，而且贷款额度有保障。2011年末，网贷通合同余额 27.2亿元，实际借据余额24.1亿元，分别比年初增加 2.2亿元和 2.95 亿元。2011年4月，我行又推出了网商微型企业贷款(易融通)。该业务在推出一个月后就实现零突破，发放了3笔共430万元贷款，我行也成为工行系统内第三家开办此业务的分行。
以集群产业客户、核心客户为支撑，研发推广数十种小企业贸易融资产品，包括国内保理、订单融资、商品融资、应付款融资等，品种覆盖生产交易的采购、仓储、生产、销售各环节，较好地满足了不同客户的融资需求。2011年末，小企业贸易融资余额91.0亿元，比年初增加 32.5亿元，贸易融资占小企业贷款的比重为30.4%，比年初提高了 4.7个百分点。
针对市场经营户和产业集群内企业无抵押物而不能融资的难题，大力发展了小企业联保融资业务。目前，我行已为余姚塑料城等三个专业市场和九龙湖周边紧固件产业集群定制了联保融资方案，2011年为九龙湖紧固件产业集群中10户小企业共3个联保小组发放了3400万元的联保贷款。
全力抓好了市政府重点推动的城乡小额保证保险贷款(金贝
壳)业务发展，积极支持地方经济发展。至2011年末，全行金贝壳业务客户已达209户，比年初增加125户;金贝壳贷款余额 3.25亿元，比年初增加 2.5亿元。自2009年9月正式推出金贝壳业务以来，我行已累计发放金贝壳贷款4.4亿元，贷款余额和累计发放金额在全市所有金融机构中均位居第一，得到了市委市政府的高度赞扬。
四、致力于做“除”法，即加强风险管理，逐步剔除和淘汰“两高一剩”和技术落后的中小企业，保证中小企业贷款业务持续稳健高成长性的发展。对内加强中小企业信贷管理。根据中小企业抗风险差的情况，重点防范过度授信;严格控制关联授信以及严格控制异地抵押。对外做好引导工作，帮助中小企业建立科学可持续的投融资理念。引导中小企业客户重视实体业务和主业发展，使其认识到盲目扩张产能、超速多元经营、跳跃发展、过度融资，往往只“大”难“强”，最终将酿成危机，在开展业务过程中加强宣传，防止中小企业过分依赖民间融资，参与高利贷活动等。2011年末小企业不良贷款率为1.14 %，比年初下降 0.05 个百分点，总体风险处于可控水平。
第二篇：城投公司融资工作汇报
县城投公司作为我县重要的融资平台，多年来，在县委、县政府的正确领导和各兄弟部门的有力配合下，城投公司在重点工程领域的投融资工作已经取得了一些成绩。当然，在实际运作过程中，也客观地存在一些困难和问题，需要努力加以解决和克服。年，我公司目前在建重点项目有：。城投公司作为政府实施经营城市战略的媒介和平台，在实际运作过程中，其外部环境和内部经营上存在的困难和问题主要体现在四个方面：2、经营机制不活。一是我县城市资产管理依然比较粗放，分属多个部门，资源配置不尽科学;二是经营城市资产的面还比较窄，基本上只是针对土地资产;三是经营城市与工业、旅游、水利、交通等相关产业的联动机制尚未建设，城市特色不是特别明显。4、经营主体实力不强。县城投公司注册资本金10000万元，但实际上划拨的资产都是一些非经营性资产，根本起不到资本金的作用。由于自身实力弱，直接影响了公司进一步的融资能力和经营运作能力。这个问题必须依靠政府对城投公司的扶持才能逐步解决。(一)总体思路(二)具体措施项目建设是城投公司运作的基础。在现阶段，城投公司的主要任务就是要认真贯彻好县委、县政府的城市建设思路，扎扎实实抓好重点项目建设。因为经营城市最核心的事项就是要按照市场化的模式运作好重点项目，通过重点项目建设来促进城市的发展。因此，城投公司必须始终围绕重点项目建设这个重点来开展工作。项目融资和征地拆迁是城市建设中的两个难点问题。这两个问题没有解决好，城市建设就会寸步难行。在实际运作过程中，我们必须千方百计解决好项目建设的资金需求和用地需求，为项目的推进奠定一个扎实的基础。解决好这两个难点问题是城投公司运作的永恒主题。1、履行好投资主体的职能。城投公司是代表政府履行城市重大基础设施项目出资人的职责。它的经营过程体现的是“政府行为，市场运作”。城投公司作为政府授权的项目法人，它要真正做到不负____，至少必须从五个方面多下功夫：一是要壮大实力。投资必须要有资金才行，城投公司在运作过程中一定要注重加强自身的资本积累，做实资本金，不断壮大自身实力，努力成为县政的“第二大财政”和城市发展的“造血机器”。只有公司实力壮大了，才能更好地完成政府赋予的____。二是要唱响品牌。城投公司作为政府直属企业，其深厚的政治背景是其他企业所无法企及的。在运作过程中，城投公司应不断加强自身的宣传力度，努力提高社会信誉度，公司品牌响了，信用度高了，运作项目的能力也就强了。三是要科学运作。经营就会有风险，投资就会有盈亏。作为城投公司一定要树立风险意识，要加强项目的论证与分析，要做到科学决策规范操作。四是要搞好项目包装。市场化运作就要遵循市场经济规律。作为城投公司在项目运作上一定要注重项目包装工作，这样无论是向金融机构融资，还是面向社会招商，都会起到事半功倍的效果。五是要提高资金使用效率。城投公司是企业化运作的公司，就要自觉按照现代企业制度的要求来严格规范自己。尤其是在资金的使用上，更要不断加强财务分析，提高财务管理水平，把有限的资金用在“刀刃上”。3、履行好建设实体的职能。城投公司作为项目的建设单位，它必须对项目的建设进行全方位全过程的监控与管理。具体来说，它至少要做好四个方面的工作：一要规范管理。工程建设必须严格按照国家有关法律法规进行，对工程的设计、施工、监理等各个环节都必须严格监控、科学管理。二要抓好质量。城投公司负责的工程大多是城市重大基础设施项目，事关百姓安危，马虎不得，一旦在质量上出现问题，不但有损政府形象，而且往往就会成为城市的重大安全隐患。因此，对工程质量，城投公司必须时刻在心，在质量管理上要铁面无私。三要保证进度。城市基础设施项目施工往往会给县民的出行造成暂时的不便，给城市的管理带来一些额外的负担，因此，在确保工程质量的前提下，保证工程进度就显得较为迫切了。在这方面，城投公司一定要加强协调，科学调度，保证工程按时完工。四要节约成本。城投公司是代表政府负责项目的建设与管理，一定要替政府当好家理好财算好成本账，做到不该花的钱一分也不花，尤其是对工程的计量要严格监控，要努力降低工程成本。1、树立市场意识。城投公司作为企业化管理的国有投资公司，它首先应该明白企业化管理就意味着市场化运作，其经营行为必须在市场游戏规则的指导下进行，其经营业绩最终还需要得到市场的认可。因此，它必须要有经营理念，要按经济规律办事，切莫把自己弄成“第二个建设局”。3、树立效益意识。城投公司运作项目体现的是“政府行为、市场运作”。既然是政府行为，就说明其运作的项目大多具有公益属性，而公益性项目就必须更多地注重社会效益，但市场运作，又不能不考虑经济效益。所以，城投公司运作项目必须坚持社会效益与经济效益相统一。第五，抓好五项建设：班子建设、制度建设、目标管理建设、人才建设、企业文化建设。2、抓好制度建设。企业化管理就是要按照现代企业制度的要求来进行企业的经营、运作、管理。而现代企业制度的重要标志之一就是建立一套科学、完善的企业管理制度。4、抓好人才建设。企业的竞争，归根结底是人才的竞争。城投公司要做大做强，要完成好政府赋予的____，就必须要有一支能战斗的员工队伍。因此，在人才培养上，城投公司一定要舍得花大力气，花大血本。
第三篇：融资工作作业指导书
房地产行业是我国重要的支柱产业之一，对我国拉动内需、促进经济增长和提高人民生活水平具有不可替代的作用。同时，房地产行业也是一个高风险、高收益的资金密集型行业。其具有投资规模大，开发周期长的特点，因而房地产行业对金融市场有着高度的依赖性.房地产项目的融资渠道和方式多种多样，企业应根据市场的环境要素、自身特点和需求以及市场规划拟定符合企业和开发项目发展战略的融资工作安排。融资方式即企业融资的渠道。是指经济主体获取资金的形式、手段、途径和渠道。根据不同的标准可以对融资方式进行不同的分类。按照融资过程中资金来源的不同方向可以把融资方式分为内源融资和外源融资。 1. 内源融资方式 1.1 留存收益
留存收益是企业在经营管理过程中所创造的，但由于企业经营发展的需要或由于法定的原因等，没有分配给所有者而留存在公司的盈利。是企业从历年实现的利润中提取或留存于企业的内部积累，它来源于企业内部的生产经营活动所实现的净利润，包括企业的盈余公积金和未分配利润两个部分。房地产公司的股利分配政策是左右未分配利润这部分数额的决定因素，不分配股利或者少分配股利是内源融资的一种常见手段。企业自身的资金积累能力是企业发展壮大的前提条件，只有先把内源融资做好，才能更好的拓展外源融资。房地产企业
的多种外部融资方式均要求企业具有一定的自投资金比例，留存收益就是这部分自投资金的主要来源之一。 1.2 票据贴现
票据贴现是指资金的需求者，将自己手中未到期的商业票据、银行承兑票据或短期债券向银行或贴现公司要求变成现款，银行或贴现公司收进这些未到期的票据或短期债券，按票面金额扣除贴现日至到期日的利息后付给现款，到票据到期时再向出票人收款。当房地产开发企业有融资需求时可首先选择内部资产的变现，票据或债券的贴现是相对简单便捷的途径。房地产企业贴现票据的来源可能是多种途径的，可能是正常商品房销售收取的票据;还可以从集团内部关联单位获取票据，这样既能有效利用集团内不可动用的资金余额，也可以更好利用银行的杠杆作用，因为有些银行的承兑票据并不要求 100%的存入保证金。票据贴现作为房地产企业内源融资的一种方式，还具有不占用房地产行业专项额度的优势，期限短，变现快，是目前银行比较愿意接受的融资方式之一。
2.外源融资方式 2.1 开发贷款
房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产贷款的对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业。房地产开发贷款期限一般不超过三年(含三年)。贷款原则上应采取抵押
担保或借款人有处分权的国债、存单及备付信用证质押担保方式，担保能力不足部分可采取保证担保方式。房地产开发贷款目前还是我国房地产开发商所采取的最主要的融资方式。央行 121 号文件下发后银行贷款紧缩，现阶段很多小开发商很难取得开发贷款。但苦于没有更多的融资渠道，而且银行贷款的成本相对较低，财务杠杆作用大的银行开发贷款还是有着极大的诱惑。从商业银行的角度看，房地产信贷业务还是普遍被认为是优质资产，银行的贷款热情丝毫未减。
2.2 股票融资
股票融资是指资金不通过金融中介机构，借助股票这一载体直接从资金盈余部门流向资金短缺部门，资金供给者作为所有者(股东)享有对企业控制权的融资方式。这种控制权是一种综合权利，如参加股东大会，投票表决，参与公司重大决策，收取股息，分享红利等。它具有以下几个特点：(1)长期性。股权融资筹措的资金具有永久性，无到期日，不需归还。(2)不可逆性。企业采用股权融资不用还本,投资人要收回本金，需要借助于流通市场。(3)无负担性。股权融资没有固定的股利负担，股利的支付与否和支付多少可以视公司的经营需要而定。企业上市进行股票融资是国内很多房地产开发商梦寐以求的融资方式。但是，自2008 年以来，中国证监会基本上暂停了国内房地产企业的上市审批。欧美等国家的上市公司监管非常严格，监管成本很高，国内的中小企业很难承受，在欧美国家上市对于国内的房地产企业来说基本上是天方夜谭。目前，国内房地产企业比较有可能
的上市地点是香港。目前国内房地产公司在香港上市的很多，赴港上市既能使房地产公司与国际资本市场接轨，也能增加企业的国际化色彩，提高企业的知名度，并提升企业自身的运营能力。
2.3 债券融资
债券融资是指项目主体按法定程序发行的、承诺按期向债券持有者支付利息和偿还本金的一种融资行为。债券融资与股票融资一样，同属于直接融资。债券融资有自己的特点：第
一、债券融资在资金的使用期限上，与股权融资相比，相对较短，到期后需要还本付息。第
二、债券融资具有可逆性。与股权融资相比，房地产开发企业采用债券融资方式获取的资金，到期后必须偿还本金，并且支付利息。第
三、债券融资具有负担性。债券融资是房地产开发企业取得资金来源的方式之一，但该融资方式必须按时付利息，因而债券融资会形成企业财 务的固定负担。所以，对于我国中小型房地产企业来说，由于采用债券融资的方式要求的起点高、资产规模大、并且要求运营管理规范，中小企业采用此种融资方式是相对较难实现的。
2.4 融资租赁
融资租赁也称为金融租赁或购买性租赁。是指出租人根据承租人的请求及提供的物品规格，向供货商购买承租人所需的物品，并将物品出租给承租人使用，出租人在租赁期限内向承租人分期收取租金，在租赁期满前，物品的所有权属于出租人所有，承租人只拥有使用权。
租期届满后，根据融资租赁合同确认物品的归属权。如果没有约定的或者约定不明又不能达成补充协议的，租赁物件所有权归出租人所有。融资租赁具有一些特有的优势：首先，融资办理过程中手续简单， 可以大大提高融资的效率;其次，租赁合同中的条款可以根据租赁人的实际情况适当调整，还款方式更加灵活，更能满足企业现金流预算的需求;最后，租赁的会计处理简便，租赁过程中不受物价变动和货币贬值的影响，抵御风险的能力较强。房地产企业在开发建设过程中，常常需要购买一些大型设备，例如，电梯、中央空调系统等。这些设备完全可以通过融资租赁的形式购买，在不影响生产的同时，扩大企业的资金来源。
2.5 房地产信托基金
房地产信托基金作为信托业务的一种，各国对其定义有所不同。例如：美国对房地产投资信托基金的定义是：房地产投资信托是一种筹集众多投资者的资金用于取得各种收益性房地产或向收益性房地产提供融资的公司或商业信托机构。日本的定义是：土地所有者以管理和出卖土地、房屋为目的，将土地信托给受托人，并从受托人管理和使用该土地的收益中获取信托红利。德国的定义是：投资信托公司通过其选定的保管银行发行投资信托证券，并将所收受的资金投资于房地产或其他特别财产，保管银行根据投资公司的指示负责现金及有价证券等特别财产的保管、信托收益分配、信托基金资产评价，以及房地产业务的监管工作。
我国房地产信托根据《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》定义为：房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。这里所称的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。近年来，房地产信托基金呈爆炸式增长，主要特征是：(1)房地产信托基金的投资主体大众化。除少数属于私募外，大多是集体投资并向社会公开发售，筹资规模相对比较大。房地产行业投资规模比较大并且投资周期比较长，所以投资门槛比较高。房地产信托基金是将房地产投资证券化，使小投资者也可以投资房地产.(2)房地产信托基金不参与所投资项目的建设，只是购买已有的建设项目;不从事非房地产业务，也不持有股票、债券等非房地产资产。房地产信托基金以长期持有物业为目的，不是通过买卖赚取差价，而是主要靠赚取租金收入。(3)很多国家法律规定，房地产信托基金及时将收益以股息形式支付给投资人就可以享受若干税收优惠。(4)房地产信托基金的投资有很多限制条件。借款规定限额、不能直接参与房地产开发建设、不能过度持有一些金融投资工具。 3.评价
3.1 对商业银行贷款融资方式的评价
目前，商业银行贷款是房地产企业最普遍采用的融资方式。下面
我们对其适用条件和优缺点归纳如下：房地产企业申请商业银行贷款的适用条件：①企业达到银行要求的信用等级，贷款主体通过银行审批;②企业自有资金投入达项目开发总投资金的 35%以上;③已经取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》(下文简称“四证”)。
商业银行贷款的优点：第
一、银行数量多，资金规模大;第
二、与股票、债券发行相比，筹资速度快，效率比较高;第
三、资金成本相对较低;第
四、国家关于商业银行信贷的金融法律规范健全，审查手续相对固定;第
五、弹性大，可约定根据企业经营情况随时借款、还款;第
六、房地产开发贷款一般被认为是银行优质资产，银行贷款积极性比较高。
商业银行贷款的缺点：第
一、对开发资金比例及四证有硬性规定，审批时间长，手续复杂，审批条件严格;第
二、要求定期偿还本金和利息，给企业造成一定的资金压力。
3.2 对房地产企业上市融资方式的评价
房地产企业上市融资是规模比较大、优点比较多、能为企业提供长期发展资金的一种渠道。但是上市融资也存在着门槛高，审查严等限制条件，更适合综合实力较强的大型房地产企业使用。
房地产企业上市融资的优点：第
一、可以增加企业自有资金比例;第
二、不要求还本付息，不会增加企业财务负担;第
三、期限长、资金规模大;第
四、可以实力公司的品牌形象，提高公司的知名度，增
强企业的再融资能力。
房地产企业上市融资的缺点：第
一、投资者要求的回报率较高，不同于贷款融资只需还本付息;第
二、股利不具有抵税的作用，增加企业负担;第
三、上市成本和监管成本较高;第
四、削弱股东的控股权，增加被收购的风险。信息披露使财务状况公开化，审批流程复杂，时间成本高，股权稀释。
3.3 对发行房地产企业债券融资方式的评价
房地产企业发行债券的适用条件：①股份有限公司净资产不低于 3000万元;②有限责任公司净资产不低于 6000万元;③公司累计发行债券的总额不超过该公司净资产的40%;④最近三年公司平均可分配利润足以支付企业债券一年的利息。由此可以看出发行公司债券对中小房地产公司来说难度也是相当大的。
发行房地产企业债券的优点：第
一、与股票融资相比，不会分散企业控股权;第
二、资金期限相对较长，资金使用自由;第
三、融资成本低，合理的利率水平应该在同期银行存款利率和同期银行贷款利率之间。
发行房地产企业债券的缺点：发行成本高于有银行贷款，还本付息会给企业造成较大财务负担。
3.4 对发行房地产企业金融租赁的评价
企业融资租赁的适用条件：企业具有购买大型设备等融资租赁标
的物的需求。
金融租赁的优点：①为房地产企业突破单一的融资渠道提供了一种可选择的融资方式;②租赁融资无需支付首付款，门槛低;③租赁合同灵活，可以灵活安排还款和利息支付，租金价格市场化。
金融租赁的缺点：①整体规模有限，并且有较强的风险收益特征和行业指向性;②审核手续严格，要求对融资项目的风脸和收益情况进行评估;③成本相对较高，融资租赁的总成本一般高于同期银行贷款利率;④有时融资租赁还需要提供融资额度 20%左右的保证金。
3.5 对房地产信托基金融资方式的评价
房地产投资信托基金是一种证券化的产业投资基金,通过发行基金单位,集合公众投资者资金,并由专门机构经营管理,通过多元化的投资,选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合,在有效降低风险的同时通过将出租不动产等所产生的收入以派息的方式分配给投资人,从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
房地产投资信托基金的适用条件：①具有大型优质集中的商业物业或基金认可的房地产开发项目;②项目具有稳定的租金收入或物业增值;③投资人或合同份数不超过 200 份。
房地产信托基金优点：第
一、与债务融资相比，房地产信托基金以股权形式投资，不会增加企业的债务负担。第
二、基于房地产信托基金的分散投资策略，在一个项目的投资不会超过基金净值的规定比例，房地产开发企业不会失去企业或项目的控制权;第
三、房地产开
发商可以将较差项目与优质项目打包与房地产信托基金合作，充分释放资产的融资价值。第
四、房地产信托基金权益的法律保障程度较高，基金的财产与基金管理人、基金托管人的财产相互独立，这样在法 律地位上保证了基金的安全运作和投资者财产的安全。基金的财产不属于清算财产除法律另外有规定外，一般不得对基金财产进行强制执行。第
五、与债券相比，现金股利率超过甚多，同时税率较低，配息较高。当经济景气时，股价有望受惠，但当经济萧条时，仍可以有稳健的收益，对于投资者来说还可以为投资者节省大量的税负，当发行上市后，股权增值收益丰厚，它能够快速回笼资金，要求回报率较低，但收益相对较大，再次变现能力较强，变现净收益比直接出售房产要高出许多。
房地产信托基金缺点：第一，它对资产规模，商业质地要求较高，操作程度比较复杂，时间相对来说也会比较长，而它所针对的类型是大型优质集中的商业物业。第二，风险意识不容忽视。一般来说，信托基金可分为权益型、抵押型和混合型三种形式，前二者的风险相对较小，但混合型风险相对较大。混合型是指既拥有并经营房地产，又向房地产所有者和开发商提供资金。当开发商或房地产所有者为某个项目募集到足够的资金，项目即开始动工，但他们受到资金及市场的影响较大，一旦资金出现短缺，这个项目就要停工并寻求再一次的募集资金，这时要募集到足够的资金非常困难，如果募集失败，这些投资者的资金就会化为乌有。相对而言，权益型和抵押型相对稳健，权益型主要是投资者拥有并经营收益性房地产，并提供物业管理服务，
出租房地产获得租金是他们的主要收入来源;抵押型是投资者直接向房地产开发商提供抵押信贷，其主要收入来源为贷款利息，因此这类资产组合的价值受到利率影响较大。第三，信托基金作为一个新生事物，公众知晓度有限，推行起来具有实际困难，但从国外房地产行业发展的成功经验证明信托基金会是中国房地产业融资模式的一个必然发展趋势。
4.融资管理模式设计
4.1价值创造型融资管理模式
4.1.1 融资集中管理是实现价值型融资管理模式的核心
融资集中管理的目的在于：统筹全国项目的融资能力、集中与银行进行谈判获得最优条件、适应总部对房地产开发和资金集中管理的要求、控制分散融资的风险。集中管理融资并非总部大包大揽全国融资，废除各地公司的融资能力，而是通过总部的集中谈判、集中统筹，发挥总对总模式的优势。融资集中管理需要落实以下一些管理手段： ⑴ 建立融资集中管理的制度和流程
大型房地产企业总部应制定融资管理的制度，从融资方案选择、授信条件及合同审批、提款、还款四个阶段全程参与项目融资决策，掌握各项目的四证进度及融资能力，在此基础上根据整体资金情况统一安排年度授信，进行项目融资决策 ⑵ 建立融资需求测算模型，科学测算融资需求
融资需求主要取决于公司可自由支配资金和战略性资本支出，同
时融资需求受制于公司资本结构所决定的可融资空间限制。在资本结构理论中，可融资空间更多是从资本结构指标限制角度来测算，但在房地产企业的融资实践中，可融资空间还受到现有房地产政策和项目实际所具备的可融资能力所限制。比如国家调整项目自有资金比例和放款条件，都会直接影响可融资空间。因此，根据集团、金融机构、评级机构对公司静态和动态资本结构的要求，结合房地产政策和项目 情况，可以通过一定的模型来计算公司未来的最大可融资空间，进一步确定战略资本支出的上限。
4.1.2融资平台的管理对于发挥融资优势意义重大
融资平台管理是指大型房地产企业选择什么样融资主体和融资模式。在目前国内房地产企业融资实践中，融资模式包括总对总模式和非总对总模式，总对总模式根据融资平台的不同又分为总部融资模式和项目融资模式。总对总模式的核心特点在于五个统一：统一授信价格、统一担保条件、统一合同文本、统一授信操作流程、统一窗口。在总部融资模式下，上述五个统一可以完全执行，但在其他一些目前采用的项目融资的模式的大型房地产企业融资实践中，因各地融资平台不一致，融资中 5 个方面无法做到全部统一。在目前的融资环境下，授信价格、担保条件和操作流程的统一还需进一步优化。实现整体融资条件需要企业将横向最优变为纵向最优。目前房地产的模式 下，大型房地产企业各地项目公司一般都能在各地银行获得当地相对最优的授信条件，可称为横向最优。但由于各地银行市场化程度和竞争压力差异明显，很多内地城市的授信条件和服务意识相比深圳、上
海、北京等发达地区的条件尚有一定差距，因此从全国市场来看，横向最优并非实际最优，但同时，这类企业一般在深圳、上海、北京等城市的大区公司可以获得相对优质的授信条件，而各家银行这些分行在总行的地位都比较重要，因此大型房地产企业在此类分行所获得的 授信条件为目前国内融资的最优条件，可称为纵向最优。大型房地产企业进行融资平台管理的核心目标就是整合融资平台，实现现有股权架构下，全国融资项目的纵向最优。 4.1.3 融资渠道管理可以优化资金筹集方式
融资渠道管理是指对于大型房地产企业合作银行的关系维护和总体授信限额管理。落实总体授信下审批项目和提款规模管理，提升融资能力。 通过关系维护建立战略合作关系，确保大型房地产企业在各家银行总行的战略合作地位，从而获得最优授信合作条件。一般各家银行对这些大型房地产企业多采取年度集团限额管理的模式，总对总限额管理指完成企业在各家银行年度总对总限额的审批，确保授信限额符合企业年度发展要求。同时做好日常限额管理工作，合理分配各家银行的授信份额，安排同一家银行限额在不同地区公司的合理分配。渠道管理中，大型房地产企业要充分发挥集团的优势，包括：集团整体协同优势;行业地位优势;上下游产业链优势;按揭业务及存款业务优势;商业地产优势等综合优势。具体银行关系合作中，可以通过举办年度总对总沟通协调会，加强关键分行总对总牵头行优势地位，可通过银企互相支持等方式建立比较牢固的银企关系。具体的融资渠道管理工作还包括：
⑴建立主要合作银行名单。包括短名单和长名单。当整体市场宽松时，可以采用短名单制，授信业务向战略合作银行(短名单)集中，以通过集中优势获得最优授信条件。当整体市场偏紧时，可以采用长名单制，在战略合作银行基础上，根据各家中小银行的特点，增加合作银行数量，解决融资中不同的问题。
⑵加强各家银行三级联动机制。发挥总行和相关分行的牵头作用。房地产企业总部直接与各家银行总行确定战略合作关系，由总行统一牵头全国的集团授信。根据地域特点，由各家银行相关分行作为授信的日常牵头行，负责日常全国授信的牵头和协调工作。 4.1.4 融资产品管理可以优化融资结构
产品管理包括两方面内容：一是对大型房地产企业全国融资的授信产品进行统筹管理，确保融资在不同授信产品上的合理分布;二是不断进行产品创新，利用新产品拓展融资渠道，降低融资成本。具体包括：融资产品分布、融资产品融资能力评价、新产品创新、产融协同统筹管理等具体管理工作。 不同产品的融资能力和资金使用灵活度不同，企业需要密切关注银行融资产品的不同政策变化和趋势，分析企业在不同融资产品上的资金使用效率，建立评价体系，促进融资规模在不同融资产品上的合理分布。 下面对不同融资产品的特点进行分析：开发贷款属于中期限、周期性、封闭贷款，虽然申请期限一般为 2-3 年，但银行贷款条件一般为施工证获得才能够提款，销售 50%就开始还款，80%还清，所以实际贷款使用时间较短。开发贷款的使用和归还与项目开发和销售周期密切相关，贷款要求专款专用，只
能用于项目本身的资金需求。因此开发贷款无法作为战略性资本支出直接使用，即使有些贷款提款后归集集团，也主要是对前期集团投入资金的置换。所以开发贷款短周期封闭的特点决定了其资金筹集主要满足经营性现金流支出。经营性物业抵押贷款属于长期限、非周期性、开放式贷款，其贷款期限长，与商业物业的开发建设周期没有关系，还款来源与物业租金相关，基本属于自偿性贷款。贷款用途灵活，可归集总部用于战略性支出。 流动资金贷款属于短期限、非周期性、开放式贷款，虽然资金使用灵活，价格较低，但期限较短，如果在信贷结构中占比较大，就会存在负债结构和资本结构错配的问题，导致流动性风险。因此，流动资金贷款可以按一定比例配置，同时尽量增加可借贷空余额度，满足临时性资金周转需求。供应链融资产品，其主要特性与流动资金贷款类似，但通过此种方式解决了房地产项目公司无法开展流动资金贷款的政策限制，可以延后工程款的对外支付，间接减少开发贷款的提用，但产品弊端也与流动资金贷款相同，如果开展规模和比例在整体融资规模中过大，会造成流动性风险。因此在贷款比例分布上可以并入流动资金贷款统计。 4.1.5 融资能力管理有利于有效发挥融资潜力
包括可融资空间测算和融资项目选择。可融资空间受资本结构和项目实际融资能力两方面限制。资本结构限制可以通过计算静态和动态资本结构指标来计算。而项目实际融资能力则需要结合房地产融资政策和项目实际情况来测算。对于房地产企业来讲，由于本身资产负债结构合理，经营性现金流比较充足，其资本结构所限定的融资规模
在未来一段时间都大大小于当前阶段项目实际融资能力，但由于资本结构融资规模限制偏向静态指标(有息负债/投入资本;有息负债/EBITDA)，短期变化幅度较小。而项目实际融资能力是动态变化指标， 每个月都会随着项目进度、四证获取等因素发生变化，在开发贷款期限以三年为主的情况下，每年都有约三分之一的到期贷款，因此要保持融资规模就必须做好可融资项目储备，预防因政策、规模等原因导致的提款限制，保持融资弹性。可融空间确定后，因为同一阶段具备融资能力的项目很多，就需要在满足融资弹性的前提下，做好融资项目的选择问题。要做到选择，需将每种融资产品按照可融资项目条件优劣进行排序。比如假设目前企业具备经营性物业抵押贷款融资项目共有20个，可融资额160亿，但现阶段企业需要的战略性资本支出仅有50亿，那么这50亿需求如果通过20个项目来满足，应该优先选择哪几个项目进行融资并提款，就需要大型房地产企业的融资决策部门来解决。排序的标准主要是融资成本、融资效率和贷款条件，而这些都是一个动态的过程，需要结合日常的融资平台、融资渠道的管理来动态了解并更新排序。 同时，不同金融市场环境下集团对于融资项目选择的条件是不同的。比如当金融形势相对宽松时，融资项目的选择条件应该为：成本较低、资金使用比较灵活、项目本身对银行融资比较迫切。当融资环境紧张的情况下，融资项目选择的条件就调整为：贷款规模可以保障、可以附带按揭规模的支持、资金使用比较灵活。从理论上讲，利率就是对资金流动性价值的一种体现，因此利率与流动性在银行融资方面常常表现为反向关系。在融资项目的选择
上，决策原则应该是在考虑银行整体合作关系基础上，在资金流动性和成本两方面寻求一个平衡。当流动性宽松的情况下，资金成本作为首要考虑因素，当流动性紧张的情况下，可以牺牲成本换取流动性。但上述分析只是一个理论的考虑，具体融资实践中，资金成本与流动性并不是一个简单的二元反向关系，而与融资平台、融资渠道和融资产品密切相关，而这三方面正是企业融资管理可以进一步优化的地方。
4.2融资的项目分析
4.2.1无论是项目融资方还是项目投资方，对于房地产项目价值评估最重要的因素包括：①房地产融资项目的基本要件及法律尽责调查。提交的项目资料一定要真实、完整、齐备，有关特定的要件可以提供补充资料或附加说明。②项目的评估与价值分析。
4.2.2 价值创造是企业经营的核心目标。现代企业制度下，企业经营目标是回报股东，而股东价值最大化的体现就是企业价值的不断提升。因此企业经营的目标经营设定为企业价值的创造，基于这一原则，企业日常经营的各个方面都应该体现出价值创造的核心目标。融资管理作为企业日常管理的重要一部分，也应该以价值创造为核心目标。
企业价值的评估方法：价值创造既然是企业经营的核心目标，那么如何衡量这一目标的实现，就需要关注企业价值的评估方法。在目前企业价值评估中，主要有收益法、市场法、成本法三种评估方法。目前收益法是使用最广泛的评估方法，收益法是把企业未来的现金流
进行折现的价值，未来的现金流主要是指企业创造的自由现金流。而 折现率一般取加权平均资本成本(WACC)，即权益融资成本和债务融资成本的加权平均值。
4.2.3 按照企业所属上级单位的要求，向相关金融机构提供所需项目资料和数据。配合金融机构做好项目的抵押和解押工作。
5.融资流程速达
5.1 融资准备阶段：根据公司资金运作需要和长远发展资金需求目标，结合具体项目的特点，按照融资市场运作方式，提出具体融资方案。
5.2 协调金融机构：与金融机构(包括银行、信托公司等、证券公司等)接触，提供项目可行性报告予以金融机构初审，确定合作意向，并根据金融机构的反馈意见确定融资结构与方式，包括：融资的主体、金额、期限、方式、增信措施等。
5.3 细化融资方案：根据与金融机构协调沟通情况，进一步完善、细化融资方案。
5.4 董事会审核：重大的融资项目，是公司的重大经营决策，需要董事会会议认真审议，权衡各个方面的利弊，做出最有利于公司的融资决策。
5.5 确定融资方案：董事会会议审核后，确定最终的融资方案，财务部需要安排具体实施。
5.6 跟踪协调：在办理具体融资业务的过程中，需要跟踪协调相关部
门。
5.7 融资执行阶段：金融机构通过审批后，与金融机构签订经法律顾问审核的相关融资合同。融资的具体业务完成，筹集的资金到位，确保资金的运用不超出合同规定的范围，财务人员负责资金入帐等具体事宜。
6.项目融资流程须知
6.1 股权融资流程(在公司项目处于拿地阶段，需要借助金融机构给予资金支持时，采取股权融资的方式)
6.1.1公司提出地产项目融资需求意向;(支付部分土地款) 6.1.2提供项目的可研报告及与土地出让部门签署的协议复印件。 6.1.3配合金融机构考察融资项目，确定融资方案。 6.1.4与金融机构签署融资的意向协议(可能)
6.1.5配合金融机构的尽职调查工作(考察项目现场、提供相关资料等)
6.1.6金融机构取得相关同意融资的批复后，在法律部门配合下，完成相关合同的审定。同时向上级主管部门申请股权的转让和质押。 6.1.7上级主管部门同意股权的转让和质押并与金融机构签署相关协议后，办理股权转让和质押的工作。如有上级主管部门的担保，还需协调与上级部门的担保事宜。 6.1.8金融机构放款。
6.2 项目开发贷融资流程
6.2.1公司提出地产项目融资需求意向;
6.2.2公司提供初步资料：土地证、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《施工许可证》，也可以先提供前两证，放款前提供余下两证。
6.2.3配合金融机构(地产信托、地产基金或银行合作公司等)对项目所在城市房地产市场及融资项目作初步了解、考察与评估; 6.2.4与金融机构签订房地产融资服务协议，明确房地产项目公司所需融资金额及可接受的融资年利息比例;
6.2.5金融机构实地考察项目并与项目决策人会谈， 6.2.6金融机构正式项目尽职调查; 6.2.7金融机构方给出项目融资正式意见; 6.2.8项目符合条件，决定放款;
6.2.9如果决定放款，出资方与项目方签订相关协议，明确项目借款的金额、期限、利息及资金管理方法;提供贷款所需资料，执行贷款手续。
6.3 部门配合
6.3.1 集团综合办公室负责融资所需的基本资料提供及工商查询工作。
6.3.2 涉及集团下属项目公司的融资工作所需要的资料均由项目公司综合办提供，无综合办的由项目公司负责人提供。
21
中国房地产市场可谓是一个“政策市”，国家宏观经济政策的调控对于房价走势、房地产市场波动影响很大。房地产企业也应当做好与政府监管部门的沟通协调工作，加强企业内部控制，提高企业管理水平，提高抵御风险的能力。融资管理应确立价值创造型的管理战略，企业应积极研究加权平均资本成本的构成，降低 WACC，企业还应建立全流程的融资集中管理体系，并建立统一的国内和境外融资平台，重视海外融资市场对于融资结构调整的积极意义，从而落实价值创造型融资管理模式，实现企业价值提升的目标。
第四篇：金融资管员工作总结
做金融机构的产品设计岗位，需要完善的能力有
(一)创新、设计能力
、对于资管新动态，比如信用卡信贷化，支付宝余额做成理财产品，这是从基础资产开始设计。比如过户融资、股票质押式回购，这是投资标的。量化套利，这是投资的手段。必须对这些了然于心，棚户区改造，能专项计划投资否?股票收益互换，收益凭证业务，满足新型的理财需求。另外，比如家族信托，甚至以后的公益信托，他们有什么特殊财富需求?想理清这些，要做到时刻关注业内变化，微博，网站，每周几大行业新产品，业内交流。
2、产品的落地能力，一个思路，和实际可行是两码事。4大金融行业的监管政策，法律法规，实际运作中的尽调，风险，包括营运系统是否支持，利润率，流动性，都需要考虑。比如资金池---资产池。如何错配，如何滚动发行，如何避免爆仓，如何考量信托资产池安全性。这就需要对实际的运作结构，合同里的深层问题，搞清楚。多看产品方案，多研究合同，多专研合同合规问题
(二)项目、资金的勾兑能力
、寻找资金，需要和各大银行关系熟络，一个方法是项目合作过程中互相熟悉，介绍认识，私底下再交际交际。二个是专业知识上对他们的服务，那么需要懂一点投资，真正懂的理财，债券逆回购个人如何投资?哪些债券产品个人可以投资?(交易所市场)，信托产品、银行理财产品，券商理财产品，炒股，个人投资二级市场债券，个人申购一级市场债券，购买国债，这些等等有什么各自的适合性。
2、寻找项目方，这个就需要跟公司的市场部、投行部、营业部，搞好合作关系了。做熟以后，和项目方成为朋友，也是一个好方法。做好这一个，归根结底要做好
(一)、
(三)
(三)营运、写作能力
、写作，就是写好合同。这三周被搞死啊，支行、分行估值、合规，部门合规，公司法律、估值，团队的前辈。被这些人搞死啊。全部走几遍，不容易!以后还要跟项目资金方谈，这是要对接4方。写合同，一定满足各方要求，同时别犯低级错误了，已经总结了十几个易错点，继续加油总结。除此外，写作还包括了，董事会议案，总裁签报，产品展示PPT，这些也很重要。多看多想多总结
2、营运，开户流程，TA系统清算能力，公司撮合能力，清算登记投资程序。这些也要懂。更多的说，要懂部门，乃至公司框架，营运就是统筹框架的，想往上再发展，得懂，不是么。
总结来就是这3个方面，多充实。从一个个任务做起。理财周报要开始做了，有计划的完成每天、每周任务，事务性和研究性任务齐头并进!留用的概率应该很大，90%以上。下个月要和师兄谈一谈。目前还要多看点宏观的，以防和老总聊天被问。这些，都是把工作做好的基础。能进这一行不容易，综合面广，做好了以后资本市场，乃至金融市场很多岗位可以去。至于薪酬?也没必要想多，第三年不管是2多万还是40万，都够了，真正做好这3点，5年后，收入都不是问题。所以，先做好事情。另外呢，这两三周，感觉适应性强多了。呵呵，不那么痛苦了，继续加油。
第五篇：融资部工作职责
1、围绕全市城市建设总体规划和公司发展战略，研究分析全市城市建设投融资需求，草拟公司投融资中长期规划、年度计划并组织实施。
2、广泛收集投融资信息，了解掌握国家投融资政策，负责对公司拟投融资项目收益前景的分析评价、策划包装、方案拟定等，为公司投融资决策提供依据和参考。
3、积极开拓金融市场，与国内外目标融资机构沟通，建立多元化的企业融资渠道，与各金融机构建立和保持良好的合作关系
4、负责公司投融资项目的立项、可研、环评、规划、用地等前期工作，按照业务流程及时办理相关手续。
5、负责公司投融资项目的商务洽谈、项目对接、合同审核等工作。
6、完成公司领导交办的其他工作。