论文题目：“三道红线”政策下房地产企业资金管理出路 ——以绿地控股为例
摘要：房地产行业作为国家认定的国民经济行业分类的十一大行业之一,对我国的经济增长以及社会发展贡献巨大,2020年,房地产行业全年贡献的国民生产总值绝对额达到了7.46万亿,相对于2019年增长了2.9%,对我国GDP绝对值总额的贡献达到了7.34%。观察房地产所在的产业链发现,房地产行业处于绝对的核心地位,从产业链上游的建筑、建材、机械、钢铁等行业,到产业链下游的装修、建材、家电、家具等行业,都凭借着房地产行业带来的强大的市场活力,并且创造了无数产业链上的就业岗位,对我国的经济发展和社会稳定发挥着强大的带动作用。我国的房地产行业需要的资金量大、建设地产项目的时间长、投入的资金风险大、并且受国家政策的影响大,既承担着解决住房民生的基本职能,又承担着推进我国金融发展的进阶职能,自1978年开始,房地产行业在我国形成雏形,到2020年已经经历了44年的发展历程,由于其保障居民住房的基础性作用,房地产行业持续受到政策关注,房地产行业虽然也曾由于政策的严格限制经历过行业冷冻期,但持续时间不长,总体而言一直保持着充分的活力,同时也导致了房地产市场过热,伴随市场泡沫的产生。为了稳定我国的经济发展与社会稳定,保障房地产行业基础住房功能,国家针对房地产企业提出了一系列的融资限制政策,使得房地产企业将融资渠道重心随着政策而转移。2009年之前主要采取股权融资,股权融资暂停后,2009-2014年,采取银行非标产品融资。2014-2015年,利用定增市场的开放大量实行定向增发。2015-2017年,公司债新政的颁布让房地产企业得以大量境内发债,境内债发债额限制之后转向境外发债。2017年对境外债进一步限制之后,房地产企业融资重新回归贷款与信托,实行多种融资渠道并存的融资方式。目前,房地产企业的融资渠道包括通过银行贷款、境内债、境外债、房地产信托、房地产ABS等五大方式进行融资。2020年,“三道红线”政策的提出在国家已经对债券、信托体量限制以后,进一步对银行贷款融资渠道进行限制,与以往的政策不同的是,“三道红线”提出了硬性的要求以此限制房地产企业有息负债的增速规模。房地产企业需要在严格的市场调控环境下持续发展经营,改变过去资金管理重心放在大量融资的资金管理模式,面临资金管理调整压力。目前我国对房地产行业的资金管理的相关研究主要集中在影响因素研究、风险管理、渠道理论研究、要素理论研究、成本管理、绩效研究、资金链管理、资金集中管理研究等领域,并选择具体的案例和数据进行研究分析;或者是基于行业特征对房地产行业的资金管理进行整体的分析与归纳。在房地产行业政策方面,大部分文献只在文中稍有提及,或者作为行业特征的一部分进行简要的介绍,缺乏将房地产行业政策与企业的资金管理联系起来的相关研究,最近的关于房地产调控与资金管理的研究于2012年由丁雪梅提出,然而时效性较差,难以适应现有的行业政策。而针对“三道红线”政策的相关文献,主要介绍三道红线的具体内容,或是针对颁布的政策后续的实施,从政策制定者层面提出建议,缺乏从房地产企业的视角进行研究和分析。基于“三道红线”新融资政策的颁布与近年相关研究文献的缺乏,本文将房地产行业政策与企业资金管理紧密关联起来,研究分析在“三道红线”新融资政策下房地产行业的资金管理出路。本文使用了文献归纳法、财务比率分析比较法、案例研究法等研究方法,对房地产政策发展历史、现有融资渠道及“三道红线”新政策对房地产企业资金管理可能造成的影响进行了梳理及分析后,以踩中“三道红线”的绿地控股为研究对象,从融资管理、投资管理、资金营运管理三个方面,分析其现有资金管理状况及新政策带来的影响,分析发现绿地控股的资金管理现状存在融资渠道多元但有息负债比重大;近年投资项目向三线城市扩展、拿地规模大、但后续回款较难,占用资金多;多元化布局领域具有一定的优势但前期投入大,资金回收的速度较慢;存货周转速度较快,但应收账款回款能力不足,应付项目挤占上下游资金能力优异;账面货币资金占比少,短期偿债能力不足;无息杠杆主要来自预收账款无息杠杆,但存在继续提升的空间,应付账款和其他应付款杠杆不足,应当重视。同时基于绿地控股的资金管理现状提出“三道红线”可能造成的影响,并分析了绿地控股已采取的资金管理调整策略。本文创新性的分析了融资政策限制下,房地产企业无息杠杆的管理以及未来的管理策略,并且针对性的从融资管理、投资管理和资金营运管理三个方面提出调整建议,融资方面可以考虑加大股权融资、产业链融资以及转让子公司股权,投资方面应当有效控制自身拿地规模和节奏、合理选择投资项目、持续加强多元化业务发展、加大合作开发,资金营运方面,需要加快销售回款和竣工结算、加大无息经营杠杆、重新评估投资性房地产价值等措施,从而快速降低绿地控股的三项指标状况,同时调整企业战略以适应长期经营发展。本文能够填补近年来房地产行业政策与资金管理的相关领域的研究空白,同时也能够帮助绿地控股合理调整自身资金管理模式,为踩中多条红线同时拥有多样化产业链的其余高杠杆企业提供参考,从而为房地产企业的未来资金管理提供框架梳理及方向指引,并为新政策的实施提供详细的实务案例分析。
关键词：房地产企业;三道红线;资金管理;融资管理;投资管理;资金营运管理
学科专业：会计硕士（专业学位）
摘要
abstract
第一章 引言
第一节 研究背景及研究问题
一、研究背景
二、研究问题
第二节 研究思路及研究方法
一、研究思路
二、研究方法
第三节 研究意义及创新点
一、研究意义
二、研究创新性
第四节 研究框架
第二章 房地产企业融资历程及政策梳理
第一节 周期化、一刀切阶段
一、2009之前:股权融资为主
二、2009至2014年:非标兴起
三、2014至2015年:定增重启
四、2015至2017年:债券融资
五、2017至2019年:回归贷款与信托
第二节 长期化、精细化阶段
第三节 融资政策总体评述
第三章 文献综述与理论基础
第一节 文献综述
一、国外研究现状
二、国内研究现状
三、国内外文献评述
第二节 理论基础
一、企业资金管理概念
二、企业资金管理理论
第四章 我国房地产企业资金管理分析
第一节 房地产企业现有资金管理分析
一、开发流程与资金流向
二、房地产企业现有融资渠道分析
第二节 新政策分析及对房地产企业资金管理的影响
一、“三道红线”政策梳理
二、对房地产企业资金管理的总体影响
第五章 绿地控股资金管理分析
第一节 绿地控股简介
一、绿地控股介绍
二、选择原因
三、国有背景优势分析
第二节 绿地控股现有资金管理现状及新政策影响分析
一、融资管理:外部融资受限
二、投资管理:长效机制的建立
三、资金营运管理:短期效率的提升
第三节 绿地控股的资金管理调整策略
一、战略调整
二、具体措施实施
第四节 基于绿地控股资金管理的调整建议
一、融资管理
二、投资管理
三、资金营运管理
第六章 研究结论与不足
第一节 研究结论
第二节 研究不足
参考文献
致谢