论文题目：安徽省房地产泡沫研究
摘要：房地产业是我国当前国民经济的基础产业和重要支柱产业,保持房地产业的健康发展对于维持宏观经济稳定具有重要意义。房地产业的快速发展既能够带动整个社会宏观经济的发展,也可能引发一系列民生问题。因此,对于房地产泡沫测度以及形成原因的研究将有助于房地产市场平稳健康发展。以往文献大多以全国或者特大型城市的房地产市场为研究对象,对于以省域宏观经济发展现状为背景的房地产市场研究较为匮乏,因此本文以安徽省房地产市场为研究对象,测度房地产泡沫程度以及分析房地产泡沫的形成原因,并进一步提出合理建议,从而推动安徽省房地产市场持续平稳健康发展。安徽省位于长江三角洲地区,处于全国经济发展的经济要冲,下辖16个省辖市,2019年末常住人口为6365.9万人,房地产市场发展起点较低,但近年来安徽省房地产价格上涨速度较快。对于安徽省房地产市场是否存在泡沫,房地产泡沫究竟有多大,成为了政府、学者和普通民众关注的焦点。用科学的实证方法回答这些问题,对于政府制定相关房地产政策具有至关重要的指导意义。然而,过去较多有关房地产泡沫问题的文献却泛化了房价泡沫的界定,仅仅将房价上涨速度过快、开发投资额增速过快等现象归结为房地产泡沫,并未从多维度构建体系来综合测度房地产泡沫程度。本文结合代理指标法和因子分析法,分别从供给、需求、信贷和价格评价四个维度选取2001～2019年安徽省房地产市场相关指标构建房地产泡沫测度指标体系,根据已有文献确定的各个指标临界值,构建安徽省房地产测度模型,从而测得2001～2019年安徽省房地产泡沫综合得分。结论显示:仅2015、2017、2018、2019年泡沫综合得分低于警戒值,其余年份均高于临界值。2001～2019年安徽省房地产泡沫整体呈平稳下降趋势,其中部分年份房地产泡沫得分起伏较大。2003年泡沫综合得分达到最高值1.124,2015年则下降到最低值-0.816。共可以细分为三个阶段,第一阶段为2001～2003年泡沫增大阶段,第二阶段为2004～2015年泡沫下降阶段,第三阶段为2016～2019年泡沫平稳发展阶段,该阶段调控政策频出。由于房地产泡沫最直观的外在表现形式为房价在短时间内急剧上升,本文进一步从供给和需求两个维度共选取十个解释变量,通过收集2001～2019年安徽省房地产市场相关数据,构建安徽省房地产价格波动模型,并运用逐步回归法和可行广义最小二乘法,对安徽省房地产泡沫形成原因进行分析。结果表明:人口、城镇化率、房地产开发投资额和土地购置费四个解释变量对安徽省房地产价格波动具有显著影响。最后根据实证结果,分别从抑制房地产泡沫的短期手段和长效机制两个方面,对安徽省房地产市场健康发展提出对策建议。
关键词：安徽省;房地产泡沫;因子分析;房价影响因素;逐步回归
学科专业：工程硕士（专业学位）
摘要
Abstract
第一章 绪论
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
1.1.2 研究意义
1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
1.2.2 国内研究现状
1.2.3 文献述评
1.3 研究内容与方法
1.3.1 研究内容
1.3.2 研究方法
1.4 技术路线及创新点
1.4.1 技术路线
1.4.2 创新点
第二章 房地产泡沫相关理论
2.1 房地产泡沫含义
2.1.1 泡沫含义
2.1.2 房地产泡沫概念界定
2.2 房地产泡沫表现特征
2.2.1 区域性
2.2.2 短时期内成为市场追捧对象
2.2.3 价格持续上涨预期
2.2.4 大量消费者广泛参与
2.3 房地产泡沫形成机制
2.3.1 宏观形成机制
2.3.2 微观形成机制
2.4 房地产泡沫破灭机制
2.4.1 投资者预期逆转
2.4.2 市场环境改变
2.4.3 政府过度调控
2.5 房地产泡沫的危害
2.5.1 增加金融风险
2.5.2 降低资源配置效率
2.5.3 社会分配不公
2.6 房地产泡沫测度方法
2.6.1 代理指标法
2.6.2 理论价格法
2.6.3 统计检验法
第三章 安徽省房地产市场现状分析
3.1 安徽省房地产市场宏观环境
3.1.1 国民经济基本状况
3.1.2 居民可支配收入
3.1.3 社会消费品零售总额
3.2 安徽省房地产市场发展状况
3.2.1 房地产业占经济比重
3.2.2 房地产开发投资状况
3.2.3 房地产销售状况
3.2.4 房地产平均销售价格
第四章 安徽省房地产泡沫测度分析
4.1 指标体系构建
4.1.1 测度指标选定原则
4.1.2 测度指标选取
4.2 泡沫测度模型构建
4.2.1 数据来源
4.2.2 模型构建
4.3 泡沫测度综合得分分析
第五章 安徽省房地产泡沫形成原因分析
5.1 模型构建
5.1.1 指标选取
5.1.2 数据来源
5.2 数据处理
5.3 实证分析
第六章 政策建议
6.1 抑制房地产泡沫的短期手段
6.1.1 合理引导人口流向
6.1.2 因城施策
6.1.3 加大对开发企业的监管
6.1.4 控制信贷规模
6.1.5 调整房屋供给结构
6.2 抑制房地产泡沫的长效机制
6.2.1 解决“土地财政”问题
6.2.2 允许宅基地和划拨土地的自由流转
6.2.3 转变政府职能
6.2.4 完善住房保障体系
第七章 总结与展望
7.1 研究总结
7.2 研究展望
参考文献
致谢
作者简介及读研期间主要科研成果