第一篇：物业保洁管理标准
物业保洁系统“8S”管理标准
1
目的
根据8S的质量管理要求，对各项目保洁实施系统的管理，以规范员工行为，提高员工素养，创造良好的保洁环境。
2
范围
本标准规定了保洁“8S”管理的基本要求，适用于各园区保洁的管理。
3
组织与职责
3.1
公司“8S”管理推进小组负责指导、监督和检查公司范围内“8S”管理的执行情况。
3.2
各单位“8S”管理工作小组负责组织推进本单位的“8S”管理活动，负责指导、监督和检查监督本单位“8S”执行情况。
3.3
各保洁系统工作人员负责贯彻和执行本标准。
4
基本要求
4.1
保洁主管、保洁员应养成较高的“8S”素养。
4.2
保洁主管办公室、保洁员休息室、保洁仓库、保洁设备存放处、保洁工具存放处，应按要求定置管理，物品保持清洁、整齐、有序。
4.3
保洁员发现所在保洁区域的环境不符合“8S”现场管理标准时，应及时予以整改。
5
术语与定义
“8S”是指整理(SE1R1)、整顿(SEION)
、清扫(SE1SO)、清洁(SETKETSU)、素养(SHITSUIKE)、安全(SAFETY)、节约(SAVE)、服务(SERVICE)，因八个单词均以“S”开头，故简称为“8S”。
6
管理要求
6.1
典型配备物品
6.1.1
保洁主管办公室
6.1.1.1
办公桌椅
电脑、文件盒、桌牌、笔筒、水杯、台历、抹布
6.1.1.2
电器
饮水机、电风扇(视季节、气温摆放)
6.1.1.3
上墙物品
上墙文件、禁烟标识
6.1.1.4
其他物品
文件柜、垃圾桶
6.1.2
保洁员休息室
6.1.2.1
桌椅
6.1.2.2
电器
微波炉、电水壶、冰箱、电风扇(视季节、气温摆放)
6.1.2.3
其他物品
热水瓶、水杯、衣物存放点、保洁工具、长杆工具、铝合金梯、清洁剂、废纸篓
6.1.3
保洁仓库
6.1.3.1
货架
6.1.3.2
保洁物品
清洁保养剂、钢丝棉、纤维片、毛巾、拖把等
6.1.3.3
各类标识
分类存放图、禁烟标识、“不合格物品临时存放点”和“危险固体废弃物临时存放点”标识
6.1.4
保洁设备存放处
6.1.4.1
保洁设备
多功能擦地机、晶面处理机、吸尘吸水机、高压水枪、电子打泡箱、干风机、吸尘器
6.1.4.2
上墙物品
设备卡、操作流程、禁烟标识
6.1.5
楼道保洁工具存放处
6.1.5.1
保洁工具
扫帚、畚箕、毛巾、水桶、拖把、尘推、鸡毛掸、塑料凳、喷壶
6.1.5.2
上墙物品
“保洁工具存放点”标识、禁烟标识
6.1.6
卫生间
6.1.6.1
厕位
卫生卷纸、垃圾篓
6.1.6.2
洗手台面
擦手纸、洗手液、梳子、护手霜、棉签、托盘、绿色小植物
6.1.6.3
保洁工具
水桶、毛巾、喷壶、清洁剂、洁厕剂、洗衣粉、胶手套、垃圾钳、厕刷
6.1.7
多功能清洁车
6.1.7.1
垃圾袋
6.1.7.2
保洁物品
毛巾二块、中性全能清洁剂、化油剂、洗衣粉、去污粉、小铲刀、备用垃圾袋、扫帚、畚箕、水桶、拖把、地刷、取水器、网兜、垃圾钳
6.2
保洁8S具体管理要求
6.2.1
保洁员独立办公室物品定置管理参照办公区域8S管理标准规定(略)。
6.2.2
保洁员休息室
6.2.2.1
微波炉专人负责管理，靠墙定位放置在干燥、平稳的台面，使用前仔细阅读说明书按规定操作，使用后擦拭干净，无污渍、水渍、油渍。
6.2.2.2
电水壶专人负责管理，靠墙定位放置在平整、不易碰撞的地面，使用时水位不得低于电热圈，水沸腾后立即断开电源，将电源线收起(不得折叠)，壶表面使用后擦拭干净无水渍，内部每月保洁一次并有记录。
6.2.2.3
热水瓶定位放置在平稳、不易碰撞的台面或地面，瓶柄朝右侧平行摆放，表面每日擦拭一次，干净无积灰，内胆每季保洁一次无水垢。
6.2.2.4
水杯定位定点放置整齐在桌面或架子上，所有杯柄朝右侧平放摆放。
6.2.2.5
冰箱专人负责管理，定位放置在微波炉一侧，使用前仔细阅读说明书按规定操作，表面每日擦拭一次，柜内部每月保洁一次，干净无积灰。
6.2.2.6
电风扇参照保洁主管办公室规定操作。
6.2.2.7
各类电器插头处粘贴电器名称标识，便于区分。
6.2.3
衣物存放点
6.2.3.1
有衣物柜的应定人定柜保管，衣物定位摆放整齐，柜门每日擦拭一次，柜内部、顶部每周保洁一次，干净无积灰。
6.2.3.2
无衣物柜的应统一区域定位存放，高出地面2.5米处墙面居中粘贴“衣物存放点”标识，高出地面1.8米处墙面拉杆悬挂衣服，在杆上定点按序悬挂(下班后保洁员不得穿着工作服饰离开园区)，高出1.2米处墙面定点挂包等物品或统一放置在指定台面，地面定点按序放置鞋，拉杆、衣架、放包、鞋处每人定点统一编号、责任人，摆放整齐有序。
6.2.4
保洁仓库
6.2.4.1
货架靠墙定位放置，合格物品摆放在货架上。
6.2.4.2
合格保洁物品根据工具、保洁物耗、清洁剂分类存放，较小较轻保洁物耗放置在货架上方、清洁剂放置在货架下方、较重较长的工具、保洁物耗划定区域分类存放(可用隐形标签进行定置)，编号按从上往下、从左往右的顺序编排，每件物品制作账卡，一一对应摆放，根据ISO9000质量管理体系要求执行，做到账、卡、物三相符。
6.2.4.3
不合格、待检区保洁物品划定区域定位摆放，墙面粘贴“不合格物品”、“
待检区”标识，根据ISO9000质量管理体系要求执行。
6.2.4.4
仓库进门墙上粘贴仓库平面图，注明物品划分区域，在平面图左边悬挂账本(每账页粘贴书签易于查找翻阅)，在仓库明显处粘贴禁烟标识，在禁烟标识下方定位摆放灭火器，货架左上方粘贴合格品分层标识。
6.2.4.5
仓库每周保洁一次，干净无积灰。
6.2.5
保洁设备存放室
6.2.5.1
保洁设备专人负责管理，存放在干燥的房间，设备按序定位摆放，设备卡贴于墙上;地面每日清扫一次、每周拖擦一次、墙面每半月除尘一次，干净无垃圾杂物、墙面无积尘。
6.2.5.2
保洁设备使用后，对设备进行保洁、保养。设备表面擦拭干净无积灰、污渍，电线按规定有序缠绕放置。(吸尘吸水机筒内擦拭干净无积水，
水管盘放在筒内;吸尘器使用后必须将尘袋垃圾清倒干净;刷盘拆除机体清理干净，刷毛朝上摆放;水箱内擦拭干净无积水)
6.2.5.3
在存放室明显处粘贴禁烟标识
6.2.6
楼道保洁物品存放点
6.2.6.1
楼道保洁所需物品扫帚、畚箕、毛巾、水桶、拖把、尘推、鸡毛掸、塑料凳、喷壶等放置在单元楼道最底层不明显处或指定存放区(如楼梯下)划定区域摆放。扫帚、畚箕靠墙摆放，拖把、鸡毛掸放在水桶内，毛巾折叠整齐搭在水桶边缘，尘推倒置靠在墙上、罩面向外，喷壶柄朝右平行摆放。
6.2.6.2
存放点墙上粘贴“保洁工具存放点”标识
6.2.7
卫生间
6.2.7.1
座便器保洁频率、质量标准根据各小区保洁计划书执行。
6.2.7.2
对卫生间进行保洁时将卫生卷纸折叠成等腰三角形。
6.2.7.3
垃圾篓放置、垃圾袋套法根据保洁主管办公室标准执行，保洁频率、质量标准根据各小区保洁计划书执行。
6.2.7.4
擦手纸靠墙定点放置在台盆右边。
6.2.7.5
洗手液、绿色小植物定点放在台盆左边。
6.2.7.6
梳子、护手霜、棉签统一放在托盘/储物框中，定点放在台面左拐弯处。
6.2.7.7
卫生间保洁所需物品水桶、毛巾、喷壶、清洁剂、洁厕剂、洗衣粉、胶手套、厕刷、垃圾钳、卫生纸、擦手纸、洗手液等定点放置在台盆下柜内，摆放整齐有序。
6.2.8
多功能清洁车
6.2.8.1
多功能清洁车袋内放置垃圾袋，垃圾袋口套住车袋口后挂在挂钩上，整理平整。
6.2.8.2
多功能清洁车顶层定点放置毛巾二块被子式折叠，喷壶内装中性全能清洁剂、化油剂、壶口朝右平行放置,收纳盒分类装洗衣粉、去污粉、放置铲刀、百洁巾等。
6.2.8.3
中间层定点放置备用垃圾袋，叠放整齐。
6.2.8.4
底层定点放置扫帚、畚箕、水桶、拖把、地刷，车右侧定点挂放垃圾钳，车左侧挂放取水口、网兜。
6.2.8.5
已使用的较长较大的保洁工具如长杆工具、铝合金梯，应专人负责管理，定位放置摆放整齐，墙面粘贴“保洁工具存放点”标识，注明责任人及存
放工具名称。
6.2.8.6
每日下班前对多功能清洁车擦拭干净，垃圾袋更换套好内无垃圾、车体无积灰。
第二篇：物业管理标准
保洁质量标准和细则
A、物业公共区域清洁服务基本标准
1、住宅楼地面：用卫生纸擦拭30厘米长，卫生纸无明显灰尘或污渍。
2、墙面：用卫生纸擦拭50厘米长，检查卫生纸无明显灰尘或污渍。
3、楼梯：抽查不同位置3至5处，无痰渍、烟头、香口胶、纸屑、垃圾及蜘蛛网。
4、玻璃及镜面：抽查不同位置3至5处，每处检查约1m2，无水渍、手印、无划痕、明亮。
5、厕所：墙面无水渍、污渍、地面无积水、烟头、纸屑、香口胶等;洗手盆无水渍、洁 净;小便池无黄渍、锈渍、烟头等;大便池无锈渍、不积大便、烟头、无臭味。
6、室内外排水沟：抽查20米排水沟，无烟头、泥沙等垃圾物，无臭味。
7、明沟：抽查1-3米，用卫生纸擦拭无明显灰尘、表面光亮。
8、各类标牌、指示牌：抽查2-3个，用卫生纸擦拭无明显灰尘，表面光亮。
9、消防设备设施：抽查2-3个消防栓，无灰尘、垃圾及蜘蛛网。
10、垃圾桶、电梯门及不锈钢栏杆：抽查3-5个垃圾桶及烟灰盅，无痰渍、污渍、灰尘，清洁明亮、垃圾桶周围无油污、杂物;抽查10米栏杆无灰尘、污渍，保持光亮;抽查2-3部电梯外门，用卫生纸擦拭，无明显灰尘污渍，保持光亮。
11、外围地面：抽查50平方米地面，无烟头、果皮、纸屑、香口胶等垃圾杂物，地面清洁卫生。
12、绿化带：抽查10盆花草，盆内无烟头、饮料盒、纸屑等垃圾杂物;抽查室外绿化带30平方米内无烟头、饮料盒、纸屑等垃圾杂物。
13、天花、灯饰、风口、烟感器：抽查天花50平方米无蜘蛛网、灰尘污渍;抽查3-5个风口、灯饰、感烟器，无灰尘、无蜘蛛网。
14、垃圾房：检查地面无垃圾;污水沟无垃圾、泥沙、积水;墙面与墙角无灰尘、无蜘蛛网;设备清洁、干净、光亮，房内无臭味，无“四害”。
15、垃圾清运及垃圾房生活垃圾每日至少清运2次，垃圾无溢出。
16、天台：检查地面无垃圾物，墙面与墙角无灰尘、无蜘蛛网;下水口无泥沙、垃圾物、 清洁畅通。
17、办公室：天花无蜘蛛网、灰尘、污渍;桌面、地面无垃圾、杂物、灰尘。 B、具体质量标准:
1. 室外地面(外围、停车场等): 室外地面清洁要达到的标准是: 地面无杂物、积水，无明显污渍、泥沙;果皮箱、垃圾桶外表无明显污迹，无垃圾粘附物;沙井、明沟内无积水、无杂物;距宣传牌、雕塑半米处目视无灰尘、污迹。
(1)每天两次，用扫把、垃圾斗对室外地面进行彻底清扫，清除地面果皮、纸 屑、泥沙和烟头等杂物。
(2)每天上班时间巡回保洁。
(3)发现污水、污渍、口痰，须及时冲刷、清理干净。如地面粘有口香糖，要用铲刀消除。
(4)果皮箱、垃圾桶每天上、下午各清倒一次，并用长柄刷子沾水洗刷一次，垃圾桶周边无垃圾、纸屑、杂物等。
(5)沙井、明沟定期揭开铁篦盖板彻底清理。 (6)及时用水冲洗地面、墙面。
2.室內地面(大厅、公区地面): 地面清洁的要求是:地面无烟头、纸屑等杂物，无污渍，大理石、花岗石地面、墙面有光泽。公共设施表面用纸巾擦拭无明显灰尘。不锈钢表面无污迹。玻璃门无水迹、手迹、污迹。天棚、风口目视无污迹、灰尘。
(1)每天上午及下午重点清理地面，清理地面的垃圾杂物。用排拖与牵尘液进行日常维护。
(2)用扫帚拖地面垃圾，用长柄刷沾全能水清除地面污渍，后用拖把拖地面。 每天循环拖抹、推。 (3)用干软毛巾和不锈钢油轻抹大厅内各种不锈钢制品，含门柱、镶字等。 (4)用湿毛巾拧干后，擦抹大厅门窗框、防火门、消防栓柜、内墙面等设施。
(5)清倒垃圾筒，洗净后放回原处。每月擦抹灯具、风口、烟感器、消防指示灯一次。 (6)用湿拖把拖二三遍台阶，出入口的台阶用洗洁精冲刷。 (7)用干净毛巾擦拭大厅玻璃，并保持玻璃明亮。 (8)灯线盒、踢脚线:干净、界面无灰尘。
3.卫生间: 卫生间地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮;天花板、墙角、灯具目视无灰 尘、蜘蛛网;目视墙壁干净，便器洁净无黄渍;室内无异味、臭味。 (1)每天上午及下午分4次重点清理。并不断巡视，保持清洁。
(2)用水冲洗大小便器，放置卫生球，并用夹子夹出小便器内烟头等杂物。 (3)用厕所刷沾洁厕精洗刷大小便器，然后再用清水冲净。 (4)用湿毛巾和洗洁精擦洗面盆、大理石台面、墙面、门窗。 (5)先将湿毛巾拧干擦镜面、窗玻璃，然后再用干毛巾擦净。 (6)清洗垃圾桶和烟灰缸，并内外擦干。 (7)用湿拖把拖干净地面，然后再用干拖把拖干。
(8)喷适量香水或空气清新剂，小便池内放樟脑丸，或直接用杀菌清洁剂彻底地对卫生间进行清洁。
(9)每1小时保洁一次，主要清理字纸箩垃圾、地面积水和水迹等。 (10)每周抹抽气风口一次，消毒大洗一次。
物业保洁服务规范
1.0目的
规范室、内外公共区域清洁工作，保持公共场地卫生良好、环境整洁。 2.0范围
本标准适用于安徽鑫信物业管理有限公司管理服务区域内的保洁服务。 3.0基本要求
3.1按照业主需求(合同约定)及物业条件的实际情况提供保洁服务。
3.2为顾客、为业主着想，礼貌、周全、主动、热情地配合相关方做好服务工作。为服务对象营造一个明净、舒适、赏心悦目而又温馨的办公或生活环境。
3.3遵守服务单位的规章制度，听取业主意见，不断改进工作。 3.4按公司的保洁作业标准、工作流程实现标准化操作。
3.5保洁员应按公司规定统一着装，佩带工号牌，仪容仪表整洁端庄。 3.6敬业爱岗，爱护物业设施及相关财物。杜绝浪费，节约能源。 4.0服务承诺(在建设达标的情况下) 4.1保洁服务质量要求 4.1.1办公区
a) 不同材质的地表面应保持材料的原有色泽，无雾化现象出现。砖面及拼缝、边沿线等处应洁净，无
积垢、灰尘、纸屑、食品残渣、水迹和胶粘物等，保持地面干燥清洁。 b) 大厅环境应整洁，大理石墙面应清洁光亮，地面无纸屑和水迹。 c) 内墙面、天花、顶角、转角及墙踢脚等处无积尘、霉斑和蜘蛛网。 d) 玻璃门、玻璃窗、等表面应洁净、明亮，无水迹、指印和张贴物。 e) 窗台及上下四周接缝处等应光洁，无灰尘、水迹和霉斑。
f) 门面、门框、门背等应保持本色光泽、花纹清晰，无油迹和灰尘，金属门饰、门锁、门附件等应保持金属光亮，无锈斑、污迹和水迹。
g) 入室保洁的办公区域会议室、办公室家具应保持表面无灰尘。辅助设施的物件表面无积尘和污迹。
4.1.2 其它区域(住宅区、园区、厂区) a) 应保持路面基本无积水、油污、垃圾。 b) 绿化带无白色垃圾。 c) 游乐设施表面无积尘。 d) 喷水池应保持水面质清澈。
e) 人工湖、水景水面的无漂浮物，保持水面清洁。 4.2 设备、设施保洁服务质量要求 4.2.1 自动扶梯及垂直电梯
a) 自动扶梯金属踏板表面无锈斑和污迹，槽缝无残留垃圾。
b) 自动扶梯不锈钢裙边或玻璃挡板等表面无水迹和污迹。橡胶扶手表面应保持光洁，无胶黏物及油迹。
c) 垂直电梯召唤面板应光亮，无指印和污迹。
d) 垂直电梯轿厢门和内壁面应保持光亮洁净，无指印、污迹和胶黏物。 4.2.2 其它设施保洁服务质量要求
a) 照明灯具(包括应急灯)应保持清洁明亮，灯具无积尘。 b) 灯罩应明亮，无灰尘和蜘蛛网。
c) 各楼层的风机和风口百叶窗无积尘、油垢和蜘蛛网。 d) 消防排烟装置、报警装置和外露管道应无积尘和污迹。
e) 消火栓箱玻璃应清洁明亮，箱内和消防带、水嘴、阀门无积尘。 4.3 其它公共设施保洁服务质量要求 4.3.1 门前区域
a) 门前金属标牌和大理石墙面应保持光滑、光亮，无水迹和灰尘。 b) 平台台阶应保持清洁，无纸屑、痰迹和污迹。 4.3.2 走道
a) 门、闭门器的清洁要求见本标准第4.1.1 f)条。 b) 楼梯无痰迹、油污、纸屑和废弃垃圾。 c) 扶手栏杆应洁净，无污迹和灰尘。
d) 通道指示牌、警示牌、通告栏、金属牌等的清洁要求见本标准第4.3.1 a)条。 4.3.3 地下车库
a) 车库地面无积水、积尘、油迹和垃圾。
b) 照明灯具清洁要求见本标准第4.2.2 a)条和第4.2.2 b)条。 c) 消防设施清洁要求见本标准第4.2.2 d)条和第4.2.2 e)条。 d) 车库应定期喷洒灭害药水进行消毒处理，保持空气流通，无异味。
4.3.4 垃圾放置处垃圾放置处应定期消毒，保持干净、卫生，周边无垃圾、蚊蝇和臭味。 4.3.5 外围场地
a) 外围场地应保持干净、平整，无积水、残叶和垃圾。
b) 门前无泥沙，花坛内无烟蒂、杂物，走道和路边无废弃物。 4.3.6 洗手间
a) 镜面应明净，无水迹、指印和雾水。
b) 台盆和台面应有光泽，无积垢、锈迹、皂迹和毛发。 c) 面池水龙头应保持光亮，无水迹、皂迹和污垢。 d) 便斗内应放置卫生球，无黄斑、锈迹和污垢。
e) 坐便器、大便池外部无污垢，内部无黄斑。便盖无水迹和污迹。 f) 废纸篓无污迹和臭味。
g) 地面无污秽物、水迹和脚印。 4.3.7 茶水间
a) 茶水篮内无茶叶残杂物，茶水桶无异味散发。
b) 垃圾桶内垃圾不得超过桶口，桶表面无污迹，桶内无积水和异味散发。 4.3.8 休息区域
a) 座椅应保持清洁，水迹和污迹。
b) 烟灰缸表面无积垢，缸内烟蒂不超过五个。
c) 地面应保持整洁，花盆内无烟蒂、杂物，绿叶无浮灰。 4.3.9 天台和天沟
a) 天台应保持清洁、无垃圾、烟蒂和堆积物。 b) 天沟无淤泥、杂物，保持落水畅通。
4.3.10 电梯间大理石、花岗石墙面应保持光亮，无污迹。玻璃幕墙应清洁明亮，有透视度。地面无纸屑和水迹。
4.3.11 外墙立面外墙立面保持材料原有光泽，无积灰和污迹。
4.4 材料分类保洁服务质量要求材料分类保洁服务质量要求见下表：
材料分类保洁服务质量要求
第三篇：物业设备管理标准标准篇
前言
物业管理是物质文明社会的产物，是人类现代社会发展的客观需要。物业管理最本质的意义，是通过物业管理的全过程，达到物业本身的保值增值，让人类的建设成果的使用价值得以最充分地体现。
物业管理的主要对象是建筑物，对于高层建而言，其设计寿命可长达70-100年，维持建筑物寿命的主要因素是其配套的设备设施系统，因此对设备设施的管理效果如何，直接关系到建筑物的寿命，也由此关系到业主的资产能否保值增值。同时我们还应该注意到，对同一栋物业来说，必然是几代人的管理，物业设备管理具有的长期的连续性，必然要求第一代的管理者，要有强烈的历史责任感，把物业设备管理的各项基础工作做好。
在物业管理的全部内容中，设备管理工作是一项最重要的硬件管理工作，它不但对物业本身的价值体现起到了举足轻重的作用，还对物业管理的服务水平的保障起到了不可替代的作用。
当今，高层建筑的设备系统基本上集中了世界上各个领域中先进的科学技术在应用技术方面的成果。每一个设备系统都具有其非常鲜明的专业特点，有着它内在的、独特的运行规律。设备管理工作就是要遵循这些客观规律来进行规范的管理，才能达到物业管理的目的。
我们在这里奉献给广大物业管理工作者的不是什么教科书，也不是什么物业管理的普及读物，它是我们在物业管理的设备管理过程中探索出来的一整套成功的、具体可操作的宝贵经验，它不但对在管物业有很强的指导作用，还对物业管理的前期顾问工作有很大的帮助。希望能对推动行业的整体水平，尽一些微薄的力量。 目 录
1.0前 言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(2) 2.0术语
3.0物业设备管理体系扑拓 „„„„„„„„„„„„„„„„„(7) 4.0物业设备运行管理 „„„„„„„„„„„„„„„„„„(8) 4.1设备运行的环境要求的概„„„„„„„„„„„„„„„„(8) 4.1.1设备运行的环境的标准含义 „„„„„„„„„„„„„„(8) 4.1.2供配电系统设备房环境要求 „„„„„„„„„„„„„„(8) 4.1.2.1高低压配电房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(8) 4.1.2.2楼层配电室及其他专用配电室(含配电专用管井)„„„„„(8) 4.1.2.3备用发电机组机房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„(9) 4.1.3中央空调系统设备间 „„„„„„„„„„„„„„„„„(9) 4.1.3.1中央空调系统主机房 „„„„„„„„„..„„„„„„„(9) 4.1.3.2新风机房及风柜房 „„„„„„„„„„„„„„„„„(10) 4.1.3.3二次冷冻泵及热交换器机房 „„„„„„„„„„„„„(10) 4.1.3.4 排风机房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(10) 4.1.3.5 露天的加压送风机及排烟风机 „„„„„„„„„„„„(10) 4.1.4给排水系统设备间 „„„„„„„„„„„„„„„„„„(11) 4.1.4.1生活水泵房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(11) 4.1.4.2减压阀房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(11) 4.1.4.3水表房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(11) 4.1.4.4楼层管井房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(12) 4.1.4.5排污泵房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(12) 4.1.5消防系统设备间 „„„„„„„„„„„„„„„„„„(12) 4.1.5.1消防中心 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(12) 4.1.5.2气体灭火设备间 „„„„„„„„„„„„„„„„„„(13) 4.1.5.3楼层设备间 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(13) 4.1.5.4消防水泵房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(14) 4.1.5.5室外消防栓等设备 „„„„„„„„„„„„„„„„„(14) 4.1.6电梯设备间 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(15) 4.1.6.1电梯机房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(15) 4.1.6.2轿厢 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(15) 4.1.7通信设备机房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„(16) 4.1.7.1通信总机房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(16) 4.1.7.2通信管井房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(17) 4.1.8楼宇自控(BA)系统及CCTV保安监控系统设备间 „„„„(18) 4.1.8.1控制中心机房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„(18) 4.1.8.2楼层设备房 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(18) 4.2设备运行管理 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(19) 4.2.1运行管理的概念 „„„„„„„„„„„„„„„„„„(19) 4.2.2.1系统标识：„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(19) 4.2.2.2高低压配电运行记录要求 „„„„„„„„„„„„„„(20) 4.2.2.3设备完好标准 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„(21) 2.4运行情况分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„(21) 4.2.3中央空调系统 „„„„„„„„„„„„„„„„„„(22) 4.2.3.1 系统标识 „„„„„„„„„..„„„„„„„„„„(22) 4.2.3.2、中央空调系统运行记录要求 „„„„„„„„„„„„(22) 4.2.3.2.
1、运行技术参数 „„„„„„„„„„„„„„„„„(22) 4.2.3.2.2、运行状态记录 „„„„„„„„„„„„„„„„„„(23) 4.2.3.2.
3、交接班记录„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(23) 4.2.3.3、系统运行情况分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„(23) 4.2.4给排水系统 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(24) 4.2.4.1系统标识 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(24) 4.2.4.2系统巡检记录要求 „„„„„„„„„„„„„„„„„(24) 4.2.4.3系统运行情况分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„(25) 4.2.5消防系统 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(25) 4.2.5.1系统标识 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(25) 4.2.5.2消防中心记录要求 „„„„„„„„„„„„„„„„„(26) 4.2.5.3系统运行情况分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„(27) 4.2.6电梯及提升设备 „„„„„„„„„„„„„„„„„(28) 4.2.6.1系统标识： „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(28) 4.2.6.2运行情况分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„(29) 4.2.7通信系统 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(30) 4.2.8楼宇自控系统及CCTV保安监控系统 „„„„„„„„„(30) 4.2.8.1系统标识 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(30) 4.2.8.2楼宇自控系统及CCVT保安监控系统运行记录要求„„„„(30) 4.2.8.3运行情况分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„(32) 4.3设备台帐 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(32) 4.3.1设备台帐的概念 „„„„„„„„„„„„„„„„„„(32) 4.3.2 设备台帐应列的项目内容 „„„„„„„„„„„„„„„(33) 4.3.3 设备正常、故障、大修、更新的界定 „„„„„„„„„„(33) 4.3.4 故障报告 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(33) 4.3.4.1故障报告的格式 „„„„„„„„„„„„„„„„„„(33) 4.3.4.1故障报告的归档 „„„„„„„„„„„„„„„„„„(33) 5.0系统保养 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(34) 5.1系统保养的概念 „„„„„„„„„„„„„„„„„„(34) 5.2供配电系统保养项目 „„„„„„„„„„„„„„„„„(34) 5.2.1月度维护保养项目 „„„„„„„„„„„„„„„„„(34) 5.2.2季度维护保养项目 „„„„„„„„„„„„„„„„„(34) 5.2.3半年维护保养项目 „„„„„„„„„„„„„„„„„(35) 5.2.4维护保养项目 „„„„„„„„„„„„„„„„„(35) 5.3消防系统保养项目 „„„„„„„„„„„„„„„„„„(36) 5.3.1月度维护保养项目 „„„„„„„„„„„„„„„„„(36) 5.3.2季度维护保养项目 „„„„„„„„„„„„„„„„„(37) 5.3.3半年维护保养项目 „„„„„„„„„„„„„„„„„(37) 5.3.4维护保养项目 „„„„„„„„„„„„„„„„„(38) 5.4中控维护保养项目 „„„„„„„„„.„„„„„„„(39) 5.4.1月度维护保养项目 „„„„„„„„„„„„„„„„(39) 5.4.2季度维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„(39) 5.4.3半年维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„(39) 5.4.4维护保养„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(40) 5.5空调系统维修保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„(40) 5.5.1月度维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„(40) 5.5.2季度维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„(41) 5.5.3半年维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„(42) 5.5.4维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„(42) 5.6给排水系统保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„(43) 5.6.1月度维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„(43) 5.6.2季度维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„(43) 5.6.3半年维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„(43) 5.6.4维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„(44) 5.7土、木工维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„(44) 5.7.1月度维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„(44) 5.7.2季度维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„(44) 5.7.3半年维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„(45) 5.7.4维护保养项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„(45) 6.0外判项目
6.1外判项目的定义 6.2外判项目的考核 6.2.1 故障的认定 6.2.1.1故障率考核
6.2.1.2电梯故障率的计算公式
1.0术语： 1.1. 技术责任：在专业分工确定后，从技术角度来区分责任人对该系统的安全、正常运行所应该承担的责任。具体描述可以从以下几个方面理解; ⑴责任人对自己所负责的专业系统的情况必须是比较熟悉的，对系统内各节点的设备的技术状态必须是了解的，因而对自己所负责的设备系统的安全运行的发展趋势应该有自己的技术判断。
⑵对涉及本系统内的技术改造的方案必须负责地提出自己的技术意见。 ⑶对所管系统内的技术工人的技术操作负有技术交底的责任。 ⑷对系统设备的故障、事故提出技术分析的专业意见。 1.2 系统保养：系统是指按照一定的关系组成的整体。本文内所指的系统是特指物业设备系统如“中央空调系统”、“供配电系统”、“消防系统”等。按上述系统的全部组成，从始端到末端，按一定的设定周期及不同专业的技术要求，对系统全部构成节点为对象的保养工作。系统保养不是以排除故障为目的的操作行为，而是为延长设备寿命、确保设备正常运行为目的的操作类型。
1.3.运行管理：运行是指设备周而复此地运转。根据物业设备不同专业系统的技术要求和使用要求，通过对设备设施有关动态参数的记录、观察、分析、调整来实施对系统设备的具体操作行为的管理。为排除设备故障而进行的维修工作、检修工作也应该纳入运行管理的内容之中。
1.4.保养的工艺要求：在实施物业设备系统保养的过程中，对每一个保养环节的具体操作要求。
1.5.维修：维修是在运行管理范畴内的一件工作。是指在运行中的设备出现了故障后进行的修理行为。其目的是尽快将设备故障排除，恢复系统运行。
1.6.检修：是特指一些设备设施在一定的运行周期内，有计划地按该设备的技术要求进行解体调整、修复、更换被磨损件的工作行为。被检修设备不一定是故障状态。
1.7.监测：通过人工或仪表等技术手段，对在运行的设备的各类技术参数进行记录、分析、比较的过程。达到对设备运行动态的情况的了解的目的。
1.8.检测：通过应用技术的手段和对应的仪表，对设备固有的技术参数进行测量，以达到对被检设备的完好程度和性能好坏的判断的目的。
1.9.预测：通过对设备系统的大量数据的占有和分析，推断未来的时间段内设备可能出现的技术状态和安全运行的可靠程度的工作过程和结果。
1.10.技术协调：当出现有多专业系统交叉的问题时，组织有关专业工程师进行技术讨论，解决相关问题的过程。 2.0物业设备的运行管理 2.1设备运行的环境标准要求 2.1.1设备运行的环境要求的概念
高层建筑的各系统的主要设备在投入运行后，必须具备一个适合的工作环境，从物业设备长寿运行的基本要求出发，为保证各类不同专业设备的运行需要而提出对设备放置的环境的具体要求。 2.1.2供配电系统设备房环境要求
2.1.2.1高低压配电房 门：外开，门洞有防鼠防小动物装置、门扇有通风百叶，门内侧装有防火自动垂帘(或其他防火隔断措施)。防火门及金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新。门外应有明显的标识：“高低压配电室”或“非值班工作人员严禁入内”。 墙身：刷白，无施工遗留痕迹。无明显的凹凸不平及挂尘的现象。墙身只允许挂“系统图”及“规章制度”。 天花：刷白，无漏水痕迹，无蜘蛛网。
地板：可根据实际情况选以下一种处理方法; A.水泥地板全部油灰色地板漆。 B.铺防潮、防滑地砖。 C.用阻燃夹板作地板。
上述三种方式都要在距离配电柜50CM处用黄色油漆划上10-15CM宽的警戒线。在操作范围内铺上对应电压等级的绝缘胶垫。
2.1.2.2楼层配电室及其他专用配电室(含配电专用管井) 墙身、地板、天花的要求与高低压配电室同。 对穿过楼板的母线槽、电缆桥架必须做好防水浸的拦水基。要求具有对整个配电室阻水的防水门坎。
2.1.2.3备用发电机组机房
地面应做好防尘处理，发电机台架应高于地面，在距离台架20CM处应有黄色的警戒线，发电机组的槽钢底座不应有锈蚀现象。对于水冷发电机组的台架四周应有完整的排水沟，其宽度不宜超过15CM。发电机组的日用油箱应设在有门的独立房间，门外侧应有明显的警示牌：“严禁烟火”。 发电机组的启动电池应放置在专用的台架上。
发电机房的照明、通风、冷却、泵油设备的用电应接入确保回路，以保证发电机组送电后，能确保这些设备的运行用电。 2.1.3中央空调系统设备间
2.1.3.1中央空调系统主机房 天花、墙身刷白，在对外部可能形成噪声影响的机房，应在门、墙及天花做好吸音隔噪措施。 地面宜做防尘的油漆处理、并应做好疏水、防水处理。 冷却系统、冷冻水系统的管道上应喷上明显的字样，并用不同的颜色标示出其介质流向。如“冷却上水管”、“冷却回水管”、“冷冻上水管”、“冷冻回水管”等字样。 所有阀门应挂上用比较耐用的材料做成的标示牌，标示牌内应有对应设备的有关技术数据和在系统内的功能、正常状态下的规定状态等内容。
主机台架应高于地面，在Y型过滤器及放水阀门位置的地面应有良好的排水明沟。
属于冷冻水系统的设备、管道(含冷冻水泵的泵体)，其保温应该是良好的，冷冻水泵及冷却水泵的泵轴的轴向漏水应有专门的排水通道。泵基础、泵台架应保持清洁、干燥。 2.1.3.2新风机房及空气处理机(风柜)房
设备房门应外开，门坎应为不低于10cm高的防水地坎，基座四周应设置排水明沟、地漏完好，新风进口、回风百页应洁净无尘。
设备房内的维修照明完好，应设置作为维修用的专用插座。 2.1.3.3二次冷冻泵及热交换器机房 同中央空调系统主机房。 2.1.3.4 排风机房
机身应喷涂防锈漆(对于非镀锌机件)。
风机机座和风管支撑件均要防潮防腐处理，用水泥制作的机座墩,应用专用的地板漆进行覆盖。应悬挂排风机的标示牌(内含包括：技术数据、功能、状态等内容)，设备和设备附件以及房间的墙身、天花顶保应保持清洁、干燥。 2.1.3.5 露天的加压送风机及排烟风机
露天的加压送风机及排烟风机在有条件的情况下，应加装防雨蓬架。机身应喷涂防锈漆和外层保护漆(建议银灰色)。对风机机座和风管支撑件均要防水防腐处理。
在适当的位置上应悬挂标示牌(包括：技术数据、功能、状态等内容)。
设备和设备附件应保持清洁、干燥。带电、旋转部件、进(出)风口应有安全警示标志。
2.1.4给排水系统设备间 2.1.4.1生活水泵房 生活水泵房的天花、墙身刷白(如泵房噪声对外有干扰的情况下，应做吸音设施)。房内不准放置杂物，正常照明良好，并有应急灯装置。门扇为外开防火门。地面做好防滑、防水处理。
水泵基座应高于地面，基座周围应有通至地漏或集水井的排水明沟。
泵房内管道应喷上防腐油漆，并用箭头标明水流方向 。阀门应挂上用耐用材料做成的标示牌，标示牌应标明该阀门正常工作时的应处状态。
水泵的泵体、电机外壳支架和水泵的电源箱(柜)或控制柜的保护油漆面应保持良好。不应有锈蚀。但对电机的表面油漆不宜加厚，避免造成散热不良。 2.1.4.2减压阀房
减压阀房的天花、墙身刷白，房内不准放置杂物，且照明良好，门扇为外开门，应设置不低于10CM的防水门坎。地面做好防滑、防水处理。地面应有通至地漏的排水明沟。
减压阀阀体油漆应保持良好，不得有锈蚀，并挂有用耐用材料做成的标示牌。标示牌上要标明阀前压力和阀后压力等重要技术指标。在阀前或阀后压力表上应在设定值的位置上用红油漆划上明显的警戒红线。
减压阀房内管道应喷上防腐油漆，并标注明水流方向。 2.1.4.3水表房
水表房的天花、墙身刷白，不准放置任何杂物，且照明良好。门扇完好，门前不应放置障碍物。
水表房内所有阀门无漏水现象，水表油漆良好无锈蚀，在干管管道上应喷有水流流向的箭头。
水表面板无积尘土，表内数字清晰易读。 2.1.4.4楼层管井房
管井照明灯具完好。管井门为外开防火门，无破损，门板油漆保持良好。门栓、门锁完好。水管井应设置不低于10CM的防水门坎。 地面整洁，无杂物，管道支架上没有施工时期遗留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡码完好，金属管道的防腐油漆覆盖完好并有正确的分色。 各类阀门完好，无漏水、锈斑，压力表计显示清晰、正确。 2.1.4.5排污泵房
排污泵房的集水井应有可站人的铁栅上盖。铁栅应保持油漆覆盖，不应有锈蚀。 集水井内应无废胶袋、木块等杂物。 控制电箱整洁无尘，并能正常工作。 液位控制器上不附着杂物。 阀门上应挂状态标识牌。 2.1.5消防系统设备间 2.1.5.1消防中心
门：外开，金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新。门外应有明显的标识“消防中心”“非值班工作人员严禁入内”。
墙身：洁白，无施工遗留的痕迹。无明显凹凸不平及挂尘的现象，墙身只允许悬挂“规章制度”“操作规程”“紧急事故处理程序”。 地板：无垃圾，积尘。
高台板及地沟：线路敷设整齐，地板下或地沟内无施工遗留痕迹，无施工垃圾、杂物、尘土，地板盖平整完好。
天花：洁白，无漏水痕迹，无蜘蛛网。 消防中心严禁堆放杂物，以保证在紧急情况下有足够的指挥人员的活动空间。报警主机后面的维修通道应保持畅通。所有设备的柜顶、柜内无积浮尘，不得在机柜内放置一切与运行设备无关的杂物。
各分类末端设备的电源插座应安装为永久的、容量足够的固定插座。不宜采用电源拖板代替，更不得一个电源拖板带三个以上的末端设备。电池组表面应保持清洁，箱体完好，无生锈。
照明：电源应接入确保回路，应急灯齐备完好，室内照明应保持足够光照度。 2.1.5.2气体灭火设备间 气瓶间严禁堆放杂物。
门：门铰无松动，门锁完好，门外应有明显标识(“BTM气瓶间”)。 墙身：洁白，无挂尘现象，只允许悬挂“操作规程”。
地板：应无施工时期留下的垃圾、积尘，并应保持清洁无尘。 天花：洁白，无蜘蛛网。
气瓶组：瓶体支架无积尘、无生锈，压力表清晰，抄读方便，管网上不得挂其他不相关物件。管道及其支架油漆无剥落、生锈，对应的瓶体上的适当位置应悬挂该气体瓶“保护范围”的标示牌。
照明：电源应接入确保回路，应急灯齐备完好，室内照明无故障。
附属设备：报警主机、联动屏、紧急广播控制屏、供电设备电源箱，箱顶、箱内无积尘，箱体完好，无生锈。箱内走线有序、不凌乱。 2.1.5.3消防水泵房
加压水泵、气压罐、湿式报警阀底座无松动，无泄漏，泵体、气压罐身、地脚螺丝无生锈，无脱漆。悬挂标有技术参数的标示牌。
闸阀：明杆加黄油，无渗漏，无生锈。闸阀悬挂标有“功能、状态、技术参数、上级阀门位置”等内容的标示牌。
管道：油漆无剥落，标有工作介质流向指示。 控制箱：无积尘，外表无缺陷，无生锈。功能标识清楚，指示灯、电流表、压力表无故障，表面清晰便于抄读。箱内走线有序，不凌乱。 2.1.5.4室外消防栓等设备
水泵接合器房:门：无破损，门铰无松动，门锁完好，门外有“消防水泵接合器”标示牌。
水泵接合器：无渗漏、配件齐全，防腐油漆无剥落，接合器悬挂供水楼层范围标示牌，设备房内严禁堆放杂物。
室外栓：防腐油漆无剥落，配件齐全，四周3米范围内不应有阻挡物和障碍物。 2.1.6电梯设备间 2.1.6.1电梯机房
电梯机房的天花、墙身刷白，无漏水、渗水现象，地面采用专用地板漆油漆(灰色)或铺防潮、防滑地砖。控制柜、主机周围划分黄色警戒线。
门外开，并有锁紧装置，门上应有明显标志：“电梯机房”、“机房重地，闲人免进”。
机房内不应存放无关的设备、杂物和易燃性液体，并应设置手提灭火装置。 机房内应有良好通风，保证室内最高温度不超过40℃。当使用排风扇通风时，如安装高度较低时，应设防护网。曳引绳、限速器钢丝绳、选层器钢带穿过楼板孔四周应筑有不低于10CM的永久性防水围拦。 主机上方的承重吊钩不应有锈蚀现象，油黄色油漆，并在吊钩所在的承重梁上用永久的方式标明最大允许载荷。
盘车工具齐全，并应挂在对应主机附近的墙上，便于取用。在盘车的手轮或电机的后端盖易于看到的位置，用明显的箭头标出盘车轮的转动方向与轿厢运动方向一致的标识。
电梯机房内应设有详细说明，指出当电梯发生故障时应遵循的拯救操作规程，包括电梯困人的解救的步骤。
当同一机房内设置有数台曳引机时，各主开关与照明开关均应设置标明各开关所对应的电梯编号及对应控制设备名称的标牌。 2.1.6.2轿厢
轿厢照明正常，天花及地板清洁无破损。风扇运行可靠且无噪声和异常振动，操作面板、电话、对讲机、CCTV监视器、应急灯、警铃、超载报警等均使用良好。 轿厢挂应有标有本梯限载的标识牌、安全使用电梯规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。
厅门和轿门地坎的导槽应保持清洁、无杂物、无沙砾。
2.1.7通信设备机房 2.1.7.1通信总机房 (1)通信交换机机房
机房内应该设有二扇对外出入的门。如其中一扇门在正常情况下关闭不经常使用，另一扇门上方应有明显的标识;“通信交换机房”、“机房重地，闲人免进”或“非值班工作人员严禁入内”，交换机房内应悬挂“室内禁止吸烟”等标示牌及 “交换机机房管理规定”。进入机房应换穿机房配备的专用拖鞋。 地板应为专用的防静电地板，防静电地板下，应无施工遗留的痕迹，并保持干燥，地板下敷设的管线应整洁有序。 应安装专用空调，确保室内全天候在一定的温度及湿度范围之内，并保持良好的通风状态。
室内的墙身及天花板上，无渗漏水痕迹，无蜘蛛网。 机房在地下室内的，墙身及地板上，应无渗水现象。
机房内的照明要求接入确保回路之内，并保持良好状态。 机房内不应堆放无关的杂物。但应按要求配备灭火器。 (2)通信机房内的电源室
门外应标示“通信机房电源室”
室内要保持干燥，并在规定的温湿度范围之内。 墙身及地面、天花无渗漏水现象。
电池组应放置在专用的电源架上，并保持清洁。室内禁止堆放任何杂物。 按要求配备手提消防灭火器。 (3)通讯机房内的话务员室
门外应有标牌“话务员室”，“非工作人员，严禁入内”，门应使用向外开的放火门。
室内应安装专用空调确保室内保持一定的温度及湿度，并保持良好的通风状态。 地面、墙身、天花、应无渗水漏水的痕迹和无蜘蛛网。 墙身应挂上“话务员职责”等规章制度。 室内应按要求配备消防灭火器。 2.1.7.2通信管井房
门洞应有不低于15cm的防水门槛，门向外开，使用防火门，门外应标“通信管井房”。
地板应用水泥沙浆找平并涂上专用的防尘地板漆，墙身应用白色涂料刷白。通过楼板的管线孔洞应采用柔性填充材料进行密封。
通信电缆应固定在管井内的支架上，每一楼层的管井房内如有配线架。在该配线架应标明每对线的编号。
井房内应有足够的照明并应配置有维修用插座。
2.1.8楼宇自控(BA)系统及CCTV保安监控系统设备间
CCTV控制间宜和消防控制中心同在一室,BAS控制室宜设置在设备管理部门合适的位置。
2.1.8.1控制中心(含CCTV、FA、BAS)机房
门外应有“控制中心机房”或“非值班人员，严禁入内” 等标示牌，室内应有“室内禁止吸烟”或禁烟标示牌。防火门应向外开，定期使用专用油漆刷新。 使用专用防静电地板的机房，地板下应无施工时期遗留的痕迹，并且无渗水、潮湿等现象，地板下敷设的管线应分别用标牌标识标明，线管内的各类信号线、电源线应整洁有序。
墙身及天花无渗水、漏水的痕迹。 室内应使用专用的空调，确保室内全天候保持在一定的温湿度范围之内，并保持良好的通风状态。
墙上应悬挂BA自动控制的模拟屏或相关系统的系统图。
UPS不间断电源的电池表面清洁、无灰尘。现场应有有关电池电量的测量记录。 自控系统用的电脑、打印机，应保持良好的状态，机内外整洁干净，无浮尘。 CCTV的主机设备，保持良好的状态，设备上无灰尘，电源线、信号线整齐，并做好分类。 室内及所有机柜内禁止放置无关的杂物。 室内按规定配备消防灭火器。
3.2设备运行管理 3.2.1运行管理的概念
为负责设备系统正常运行而设置具体操作要求,并规范在设备系统运行过程中对数据采集、归类、分析、运行方案设定、调整等具体操作内容。以这些规定和要求来指导管理者和操作者的过程。 3.2.2供配电系统 3.2.2.1系统标识：
(1)高低压配电室主要出入门外应有“高压配电室”、“低压配电室”、“非值班操作人员严禁入内”等白底红字的标志牌。
(2)高压进线如敷设在配电室内或外，且是开放式安装的，要在护栏上或导线上挂上“高压危险”的标识牌。
(3)在高压配电柜的进线柜的正面和背面，要在适当的位置上标上进线回路的名称。例：“龙潭F9”“天河F4”等，并与系统图上的标注一致。
(4)对已经送电的高压开关及已退出运行的高压开关，要挂上统一的有“投入”“正在工作、严禁合闸“的标示牌。
(5)高低压配电柜的顶部应明确标示该柜在系统中的编号，并必须和竣工图上的标号相一致。有条件的情况下还应标明该柜的功能和用途，例如：“联络柜”“计量柜”“馈电柜”等。
(6)在低压配电柜的所有送电开关的面板上应该用统一的字样表示该路开关的回路名称。
(7)在低压配电送电的“母线槽”“电缆”上应可靠地扎上已经标注上回路名称的金属牌子，在同一回路不同的适当位置，扎上同一标示。 (8)楼层配电室及专用管井应该有明确的标示牌。
(9)高低压配电室及其他独立的配电室内的接地点应有明确统一的“接地点#号”的标识。
(10)对于高压配电的直流操作电源的电池组的表面，应保持清洁，电池水保持在规定的范围内(干式免维护电池应定期检查)。发电机房的照明、通风、冷却、泵油设备的用电应接入确保回路，以保证发电机组送电后，能确保这些设备的运行用电。
3.2.2.2高低压配电运行记录要求 (1)运行技术参数：
高压侧(以高压供电回路为记录项)：每小时记录 电压(KV)、电流(A)直流屏技术数据：充电电压、电流、直流电压。
低压侧受电端总开关、各馈电回路(屏、柜)的每小时记录电压(V)电流(A)功率因素(COSφ)，每天固定时间记录主要回路的电能耗用情况。 (2)运行数据统计
电能耗用统计表(附表)
月总负荷变化情况曲线表(附表)
××回路月负荷情况变化曲线表(附表) 变压器投入运行情况统计表(附表) (3)交接班记录与检查 当班运行人员要对其记录负责，认真签名，每月由系统工程师对其运行记录、各类统计表格进行审核并签字。 3.2.2.3设备完好标准
(1)设备外观干净完整，各类标示清晰，各类指示灯完好无缺，各类仪表完好、指示正确。
(2)各级开关工作正常，高低压开关柜的前后门锁完好无损。直流屏工作正常，电池保养正确。补尝电容柜能正常投入运行，各电容器组完好无损。高压操作工具齐全，且有检验合格证。
(3)配电间内照明灯具齐全，防小动物的措施完好。
(4)配电间内的灭火设备处在有效期内，火灾报警设备有效。
(5)变压器房干净，无浮尘，变压器无过载、超温，设备房内照明灯具完整，通风设备完好。
3.2.2.4运行情况分析
每年年末到次年一月前，由系统工程师对本的系统运行情况进行技术分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：
(1)全年平均荷载(KW)、各台变压器的运行时数(H)、总用电量、重点用电回路的用电总量(KWH)、全年低压端平均线电压(V)、全年平均气温(℃)、全年高低压配电设备的故障率(%)(从高压进线开始到低压配电柜出线端止的设备)
(2)分析系统运行的主要技术特点 (3)分析出现故障的主要原因 (4)对全年系统运行的评价
(5)根据今年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。 3.2.3中央空调系统 3.2.3.1 系统标识
(1)在空调设备地应有“主机房(冷冻站)”、“二次热交换机房”、“新风机房”、“空调机房”、“空调系统配电房(柜)”等功能标示牌
(2)机房设备的主供电导线上应有分相标准(红色、黄色、绿色)的色彩识别。安全区域边缘应有黄色的安全警戒线。对于旋转部件、易触电位置等必须悬挂警示牌
(3)冷冻(却)水管路系统必须在明显、关键位置设置有水流方向和供水区域的标志(注)
(4)冷冻(却)水管路系统管路控制阀必须悬挂包括系统唯一编号和功能的标识牌(隶属系统、型号、功能等)及悬挂启闭状态标识牌 (5)空调配电柜在相关回路悬挂其运行状态和警示牌 3.2.3.2、中央空调系统运行记录要求
(一)、运行技术参数
(1)制冷主机、冷却(冻)水泵、冷却塔等设备的运行电流(A)、电压(V)、功率因数COSφ，冷却(冻)进出水温度(℃)、压力(MP)和流量(M2 /H)等
(2)冷压缩机运行中的油压、油温、轴承温度、油面高度 (3)主机电能消耗数量(KWH)
(4)室外温度、湿度、气候情况(晴、阴等)
(5)空调风机的进出冷冻水温度、送(回)风温度、新风温度、一次混合温度(在自动化条件许可的情况时)
(6)变频系统的检测变频器的温度、运行频率、机柜温度(对具有变频系统部分)
(二)运行状态记录
通过固定表格对如下情况进行记录：
(1)主机(含二次热交换系统)、冷冻(却)水泵、冷却塔、空调风机、新风机开停机时间
(2)空调配电系统各回路运行状态 (3)各控制阀门启闭状态
(4)对有变频系统的检测变频器运行和异常状态
(三)交接班记录
(1)当班运行中所发生的异常情况的原因及处理情况 (2)当班的设备操作记录(操作设备、时间等)
(3)运行中遗留问题，需下一班处理的事项(包括上级的指令、运行调度情况等) (4)当班系统运行状况的综合评价 (5)签名
3.2.3.3、系统运行情况分析 (1)能源统计分析
空调主机(条件许可时，按空调系统进行统计)的日、月、年的用电、用水情况进行统计并与往年同期(含气温、物业的入住率等约束条件)进行比较。 (2)运行指标分析(成本核算)指单位能耗成本计算 (3)系统故障、事故统计分析
(4)温、湿度统计(室内、外)对本的日、月、年的温湿度进行统计，为能源统计分析、运行指标分析提供基础依据
(5)负荷运行统计与预测分析 根据各的能源统计、运行指标、温湿度统计、使用率等基础数据提出来年的空调系统运行方式和运行曲线。 (6)系统运行综合评价 3.2.4给排水系统 3.2.4.1系统标识
(1)所有的水泵房，减压阀房，排污泵房，管井房等门口应有房间功能标识牌。 (2)水泵房内应有系统图悬挂墙上。
(3)系统内所有水泵、阀门、管道要挂上或标上标识。 3.2.4.2系统巡检记录要求
给排水系统的运行管理的内容主要是进行巡检管理。
(1)运转检查：系统内所有的水泵运转情况，包括有无杂声，有无漏水现象。 (2)电气检查：所有水泵控制箱的自动手动投入情况是否正常。电气接线端口有无松脱。液位控制器是否正常工作
(3)阀门检查：所有阀门的状态情况，是否按标识牌标识所示状态。
(4)管道检查：特别是供水压力管道，要定期检测管壁厚度，排水管保持畅通，不漏水，特别地漏位置。
(5)用水量记录：每月对用水量做好记录，并以图表形式出现与以往几年同期用水量作对比(附用水记录表)。
(6)对以上检查作好记录，并由检查人员签上姓名、日期、每月由系统工程师对其运行记录及统计表格进行审核并签定。 3.2.4.3系统运行情况分析 每年年末到次年一月前，由系统工程师对本的系统运行情况进行分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：
(1)全年用水量统计，各分表用水量统计，与以往年作比较，采用了何种节水措施，效果如何。
(2)全年出现故障的主要原因分析。
(3)对压力管道壁的测厚要每年对比，作出管道壁厚度变化的趋势分析。 (4)对全年系统运行的评价。
(5)根据全年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。
3.2.5消防系统 3.2.5.1系统标识
(1)消防中心：门外应有“消防中心”“非值班工作人员不禁入内”白底红字的标示牌。
(2)BTM气瓶间：门外应有“BTM气瓶间”标示牌，气瓶应悬挂气体“保护区域”的标示牌。
(3)泵接合器应标有“送水楼层范围”的标示牌。 (4)湿式报警阀应标有“送水楼层范围”的标示牌。
(5)消防管道主管应全部为红色油漆，并标有“工作介质流向”的指示。 (6)阀门应有标注内容包括“系统、状态、上一级阀门位置”的标示牌。 (7)报警主机应标有“探测区域”的标示牌。 (8)减压阀应标有“供水范围”标示牌。
(9)防火卷帘应标有“防火卷帘下严禁堆放杂物”的标示牌。
(10)消防泵应在适当位置上挂有标注内容包括“功能、技术参数、保护范围”的标示牌，电机运转方向“箭头”的指示。 (11)防、排烟风机在适当位置上挂有标注内容包括有“保护范围、功能”标示牌，电机运转方向“箭头”的指示。
(12)室内消防栓箱应在适当位置上挂有标注内容包括“消防栓”“请爱护消防设施仅供灭火时使用”的标示牌。
(13)消防主管应标有“工作介质流向”指示。 3.2.5.2消防中心记录要求 (一)报警主机运行记录：
1、记录探测器报警的确切时间，相应的地址码，通知保安员的时间与保安员到达现场信息反馈的时间。若是属于误报，应记录处理结果。
2、记录水流指示器、破玻按钮报警的确切时间，相应的地址码，通知保安的时间与保安到达现场信息反馈的时间。若是属于误报，应记录处理结果。
3、记录探测器的屏蔽时间、相应的地址码和解封的时间，操作人员的姓名(附屏蔽烟、温感探测器申请表)。
4、记录工程人员维护保养检测的时间、人员名单，保养设备的名称和范围。
5、记录工程人员维修的时间、人员名单，维修设备的名称和结果。
6、记录当值人员姓名和交接班时的运行状态。 (二)消防联动系统设备运行记录：
记录消防栓主泵、喷淋主泵、湿式阀的运行时间，通知保安员的时间与保安员到达现场后信息反馈的时间。若是误报，应记录处理结果。
记录防、排烟阀的动作时间、相应楼层和处理结果。 记录BTM气体系统探测器报警的确切时间、相应地点，通知保安到达现场信息反馈的时间，气体放气的时间。若是误报，应记录处理结果。
记录所有联动设备(防、排烟风机、停非消防电、防火卷帘、紧急消防广播)的动作时间和相应的地点。
记录其他特殊情况的故障。 3.2.5.3系统运行情况分析
系统基本情况的数据采集;每月对消防系统进行测试，具体测试项目如下： (1)报警主机正常工作与故障情况的对比记录。电源电压、备用电源电压测试(标准：220V、24V)。
(2)联动柜电源电压、备用电源电压测试(标准：220V、24V)。 (3)自动报警系统主线楼层工作电压的测试、巡检脉冲电压测试，对地电阻测试。 (4)联动柜控制设备楼层端子箱24V继电器工作电源电压测试。
(5)水泵、防、排烟风机、防火卷帘电机的电源测试(检查电源是否缺失和电压是否符合要求)和对地绝缘电阻测试。
(6)自动报警系统探测器触发报警、设备故障误报与探测器总数的误报率分析。 (7)消防喷淋、消火栓、水幕、减压阀水压的测试。起泵、停泵的手/自动测试。各种联动设备的测试。
每年12月到次年1月由系统工程师应根据以上数据的信息反馈，对系统的全年工作情况进行评定运行状况。评定的内容应有：
1、根据系统主机的正常运行与故障情况的对比，评定系统的可靠性。
2、根据所测的电源电压是否符合系统要求。
3、根据所测的绝缘电阻评定设备正常与否。
4、根据自动报警主机的打印报告，评定探测器报警的百分率及其故障误报次数来评定探测器的正常与否。
5、根据所测的水压评定系统正常与否。
6、根据各种联动设备手/自动的检测结果，评定系统正常与否。 3.2.6电梯及提升设备 3.2.6.1系统标识：
电梯机房主要出入门外应有 “电梯机房”、“机房重地，闲人免进”的标志。 首层电梯厅门外应有电梯的编号。轿厢内挂有表示电梯载重量的标示牌、电梯安全使用规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。 对于外墙用的提升设备多于一台的应做好编号。在其电源箱或控制箱的表面，应有“非操作人员严禁开启”的警示。 3.2.6.2电梯设备运行记录要求： 电梯设备以巡检为主。
(一)运行技术参数：
记录每天巡检电梯的运行状况，包括电梯运行的舒适感、电源、空调、照明、对讲、回降控制功能。
(二)运行数据统计及其表格：
电梯月巡检表(应参照各品牌电梯公司的相关要求) 电梯故障停梯记录表 电梯保养停梯记录表
电梯保养报告表(由电梯保养公司提供)
其他提升设备的记录与检查(如外墙吊船，应每使用一次，做好一次的记录) 当班运行人员要对其记录负责，认真签名，每月由系统工程师对其运行记录、各类统计表格进行审核并签字。 3.2.6.2运行情况分析 每个季度及每年，要求由电梯保养公司提交对大厦电梯本的系统运行情况进行技术分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容： 1. 全年电梯运行的故障率(%)
故障率=故障停梯时间/必须确保正常运行时间×100% 2.分析该时段系统运行的主要技术特点 3.分析该时段出现故障的主要原因 4.对全年系统运行的评价
5.根据今年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。 3.2.7通信系统 3.2.7.1系统标识：
3.2.7.2设备运行记录要求 3.2.7.3运行情况分析
电池组应放置在专用的电源架上，并保持清洁，电池水保持在规定的范围之内，若为干式电池组，应定期检查电池的电压，要按该类电池的技术要求作定期的充、放电。
3.2.8楼宇自控系统及CCTV保安监控系统。 3.2.8.1系统标识
(1)楼宇的控制中心室的主要出入门外应有“中央控制室”，“中央监控室”，“自控设备房”，“非值班人员，严禁入内”、“室内禁止吸烟”等白底红字的标志牌。
(2)在控制中心室内的进线线槽的适当位置上应标明“CCTV保安监控系统信号线”，“自动控制信号线”、“电源线”等。
(3)CCTV保安监控系统的各个监视器上要标明楼层摄像枪的位置，如“大堂南，“21F/南”等。
(4)CCTV保安监控系统的视频信号线在出线口，在每路信号线上标明摄像枪所处位置，如28F/中筒，31F/北面。
(5)楼层的设备间及专用管井应有明确的标示牌。
3.2.8.2楼宇自控系统及CCVT保安监控系统运行记录要求。
(一)运行技术参数记录
1、自控中心电脑，每年应对自控系统所监测的供配电系统，中央空调系统的电流、电压、水温等指标，使用刻录光盘进行记录备份。
2、CCTV保安监控系统，一般部位使用矩阵切换器每路信号，每3秒1次进行切换显示，重要监测部位直接使用独立的监视器不间断进行监视及录像，一般部位通过分割器进行每隔5秒进行连续录像。采用数字录象的除外。
3、自控系统监测到的供配电及中央空调系统的有关数据交到相对应系统部门进行归档。
4、CCTV系统监控到的可疑人员的录像资料使用光盘作备份或用打印机打印出来，交由保安部门处理。
(二)运行数据统计
1、每月空调运行时间统计
2、每月每台空调主机负载情况变化曲线表。
3、每月自控系统及CCTV系统故障率统计表。
(三)运行记录与备份
1、自控系统
当班运行人员要认真做好运行资料的记录或在电脑上做备份，备份资料必须在两种不同的物理记录介质上，例如备份资料与原始记录在两个不同的硬盘上，或者备份资料刻录到光盘上，并在记录簿上做好登记和签名 ，每天由控制中心负责人对其运行记录各类统计表格进行审核，再交给系统工程师及部门领导签字后，归档。
2、CCTV保安监控系统
当班值班人员要认真观察每路摄像枪传回的图像是否清晰，并做好录像备份，当发现某部位有设备异常情况，应立即通知维修人员和相关人员到现场，并做好文字记录(故障记录)签名，对当天各班的运行记录情况进行检查、签名，每月集中交给系统工程师，对当月该系统的运行记录，各类统计表格等进行审核，再交给部门负责人签字，并交到资料管理人员归档。
3、运行故障报告
当自控系统或CCTV保安监控系统在运行期间出现故障时，当班运行人员，应在系统运行故障报告单上填写好故障的原因，并通知工程主管及维修人员到现场处理，无法及时解决的应及时通知系统工程师协助维修人员排除故障，签名后，最迟在故障发生后的第二天，将故障报告上交给系统工程师及部门负责人签名、归档。
3.2.8.3运行情况分析 每年的1月份，由该系统的系统工程对上的系统运行情况进行技术分析，提交系统运行分析报告，该报告必须包含如下内容：
1、全年由自控系统控制的中央空调系统的运行的时间。
2、全年自控系统及CCTV系统运行的故障率。
3、分析系统出故障的主要原因，及解决办法。
4、分析系统运行的主要技术特点。
5、分析存在的问题及解决办法。
6、对全年系统运行进行综合的评价。
7、根据该系统去年全年运行情况，提出当年运行管理的意见，针对该系统存在的缺陷，提出可预见性的预防措施，以及系统升级的建议及意见。 4.3设备档案
物业设施档案由物业设施台账、物业设施综合评价、维修记录和附属资料四部分组成。
4.3.1设备台帐的概念
设备台帐是设备管理的基础资料。台帐全面、完整地反映了物业的全部设备、设施的原始情况和动态变化情况，是设备运行管理和系统保养工作结果的最完整记录。
4.3.2 设备台帐应列的项目内容
4.3.2.1设备设施的原始技术参数。
包括设备类型、品牌、型号、生产厂家、生产时间、购买时间、安装时间、竣工验收时间、投入运行时间、供货商及联系人、联系电话，原购买合同编号、购买合同原件或复印件的存放位置、原安装调试记录资料的存放位置、设备的标称额定电压、额定电流、功率因素、机械效率、标准温升。 4.3.2.2运行、维修及系统保养动态记录
包括每月、每季度、每半年、每年的运行情况(故障率、运行正常率)，为保证设备正常运行所进行的维修、换件、故障情况记录和分析。在执行系统维护保养计划后，对该设备的系统保养结果的记录。
4.3.3物业设施系统的分类
依据专业用途进行分类：供配电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、公共安全技术防范系统(简称安防系统)、电梯系统、楼宇机电设备自动控制系统(简称楼宇自控系统)、通讯系统、计算机与网络系统、音响视频系统、土木建筑设施系统等。
4.3.3.1供配电系统：
(1)供电子系统主要包括：
变压器、发电机、高压配电柜、直流屏、高压配电设备的保护(辅助)装置及高压送(配)线缆(槽)。
(2)配电子系统 主要包括：
低压配电柜(箱)、用户配电柜(箱)、低压配电设备的保护(辅助)装置、低压送(配)线缆(槽)。 (3)照明子系统
户外的灯具：彩灯、霓虹灯、广告灯、喷泉灯、顶灯、外围射灯、水池灯、航标灯等;
(4)户内的灯具：
大厅、过廊、楼梯、停车场、会议室舞台灯光设备以及警示灯或临时需求电光源等。
4.3.3.2空调系统：
(1)中央空调子系统主要包括：
制冷主机、二次热交换、及附属水泵(冷冻泵、冷却泵)、冷却塔、空气处理机(空调机)、送风机(新风机)、抽风机、送(通)风诱导器、空调管网、冷媒的处理设备、配套电气控制设备等。
(2)专用空调子系统主要包括：恒温恒湿空调机、医疗专用净化空调、窗式空调机、分体空调机、配套电气控制设备。
(3)专用空气处理系统主要包括：正负压系统、氧气系统、配套电气控制设备。 (4)采暖子系统：锅炉、常压热水机组及其配套电气控制设备。 4.3.3.3给排水系统： (1)给水子系统
升压和贮水设备：水泵、气压装置、水箱、水池、及配套电气控制;
(2)给水附件：闸阀、减压阀、止回阀、各式水龙头、开水器、仪器仪表及配套电气控制; (3)管道。
(4)排污子系统
抽升设备：污水泵、雨水泵、配套电气控制设备 卫生器具：大小便器、洗手盆、配套电气控制设备 排水管网及附件(包括沙井盖、排水沟盖) 通气系统(通风设备及其电气控制) 污水池、化粪池、隔油池及隔油井 4.3.3.4消防系统： (1)报警系统：
火灾报警控制器(主机); 火灾探测器(感烟探测器、感温探测器、复合探测器、气体探测器、其他探测器); 网络通信设备 模块。
手动火灾报警按钮 警铃
辅助指示装置 隔离器
消防紧急电话
电梯回降控制系统 停非消防电装置 应急广播设备
(2)灭火系统
Ⅰ.自动喷淋灭火系统 喷淋泵
湿式报警阀
水流指示器、检修阀 喷淋头 监控阀
压力继电器 水力警铃 延迟器
试验及泄漏装置 管网及阀门 压力表
Ⅱ消火栓子系统 消防水泵 稳压泵 气压罐 消火栓 接合器 消防水箱 管网及阀门 压力表
Ⅲ气体灭火 容器 瓶头阀 释放阀 喷嘴 配管
检测控制器 失重装置 泡沫灭火 灭火器具 粉末灭火器 其他灭火器具 Ⅳ防火分区
风机(正压送风机、排烟风机) 风道
送、排风阀、余压阀
防火卷帘、防火门(含闭门器) 防烟垂壁 控制系统
Ⅳ安全疏散系统 疏散指示灯 应急照明
4.3.3.5公共安全技术防范系统(简称安防系统)：
Ⅰ传输系统：微波传输、远程传输、光纤传输、线缆、其它;
Ⅱ控制设备：电子警察、摄像机、监视器、录像机、云台 、镜头、视频采集卡、录像带、投影机、电梯控制器、分割器、矩阵、解码器、控制器、计算机、其它; Ⅲ对讲系统;监听系统、对讲机、系统管理机、门铃、可视对讲、其它; Ⅳ周边器材;控制机柜、球罩、蓄电池、支架、保护器、其它; Ⅴ安防软件;报警软件、监控软件、其它;
Ⅵ防盗报警系统：巡更系统、探头、接警主机、门磁、报警主机、警号、防盗系统、感应器、无线接收器、接警卡、无线发射器、玻璃破碎探测器、其它; Ⅶ门禁系统：磁卡、读卡器、门禁机、锁、指纹采集仪、门禁控制器、其它; Ⅷ其它产品：安全防护产品、珠宝柜台 、金库保险、其它。 4.3.3.5电梯系统：
I. 乘客电梯 II. 载货电梯
III. 客货两用电梯 IV. 病床电梯 V. 住宅电梯
VI. 服务电梯(杂物电梯)
VII. 特种电梯:观光电梯、船用电梯、冷库电梯、防爆电梯、户外电梯、自动扶梯、自动人行道
VIII. 其它提升设备(液压升降平台、高空作业车) IX. 电气控制系统
4.3.3.7楼宇机电设备自动控制系统(自控系统)：
I. 计算机、软件、打印机、专用电源(含UPS电源)、中央处理模块、远程模块、数据总线、模拟屏(投影设备、大屏幕电视机);
II. 传感器、电动(磁)阀等执行机构器件、及配套专用控制柜(箱); III. 家庭电器自动化、自动抄表系统、防煤气泄漏。 4.3.3.8通讯系统：
I. 语音与传真服务系统、 II. 电话信息服务系统、 III. 传真信箱系统、 IV. 可视电话系统 V. 无线对讲机、
VI. 无线电台、天线、 VII. 移动通讯设备、 VIII. 交换机、 IX. 电话机、
X. 通讯线缆、管井、 XI. 电源、
XII. 计费系统。
4.3.3.9计算机与网络系统： I. 综合布线;
II. 计算机网络、小区物业管理计算机系统;
III. 交换机、服务器、路油器、调制调解器、数据线缆、防火墙、软件、UPS电源;
IV. 视频系统，包括有线、开路、闭路电视及VOD点播系统;
V. 信息服务系统，包括网上购物、网上医疗、网上教育、网上证券交易、电子公告牌等系统。
4.3.3.10视听广播会议系统：包括会议系统 会议讨论系统、会议同声传译系统、会议表决系统。
I. 公共广播(背景音乐系统);
II. 周边(调音台、效果器、激励器、分频器、限幅器、音频分配器、混音台); III. 功放(专业功放、Hi-Fi功放、AV功放); IV. 音箱(专业音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱);
V. 视频(液晶、等离子、投影机、投影幕、录像机、摄像机、实物展示台、电子白板);
VI. 音源(卡座、CD机、收音头、MD机、DVD机、点歌机); VII. 辅助设备(机柜、话筒、耳机、线材);
VIII. 同声传译(主席单元、代表单元、翻译单元 、翻译软件模块、红外发射主机、接收机 、辐射机、系统主机(标准、加强型 、标准数字化型、加强型数字化型)、耳机、电缆、分路器); 4.3.3.11土木建筑设施系统：
房屋的承重结构(包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)、非承重的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、天花板、楼梯间、垃圾通道、及物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、市政排水设施，物业管理区域的外围护栏及围墙等。 4.3.4.2.物业设施台帐的格式和内容
⑴根据不同分类，物业设施台帐格式包括以下内容： I. 设备的规格型号; II. 设备的名称; III. 制造单位; IV. 出厂日期及编号; V. 设备的技术规范; VI. 安装地点(部位); VII. 数量;
VIII. 特别备注等。
(2)设备设施的检修、系统保养、技术改造、变更等记录
要求做到详尽、准确，成为该设备最有价值的原始档案，所以物业设施台帐具体内容至少包括5个方面：
I. 检修记录：包括设备计划性大小修、事故抢修的记录，记录形式应有检修分析、工作记录、结论报告等;
II. 系统保养记录：包括设备定期切换、执行系统保养项目等; III. 技术改造记录：包括设备的技术改造、运行方式的调整; IV. 变更记录：包括设备的损坏更换、技术替换、项目增减等;
V. 运行记录：包括调试记录、投运日期、运行状态、运行周期、参数变化、事故记录、缺陷登记等。
4.3.3 设备正常、故障、大修、更新的界定 4.3.4设备正常 4.3.5故障 4.3.6大修 4.3.7 更新 4.3.4 故障报告
4.3.4.1故障报告的格式
故障报告表上应有公司名称、部门、故障报告人、故障表编号、事故(故障)发生时间(年月日并要精确到几时几分几秒);表格内有现场人员名单、
发生何种事故(故障)、事故(故障)原因解决方法恢复正常时间、报告上级情况、系统工程师处理意见、领导处理意见。 4.3.4.1故障报告的归档
故障报告表是故障发生后的第二天以书面形式上交给档案资料员处理，档案资料员收到报告表后分发给系统工程师、领导批示处理意见，批好的故障表复印件发给发生故障部门。然后档案室资料员是根据文件夹里的部门、时间、编号进行归档工作。 5.0系统保养
5.1系统保养的概念
按高层物业内部不同的专业设备系统的技术要求，在设定周期的时间内，对系统内设备的基本单元进行技术保养和清洁卫生，确保每一个单元设备和系统处在良好的运行状态。 5.2供配电系统保养项目 5.2.1月度维护保养项目
5.2.1.1检查各楼层和机房应急灯、疏散指示灯、楼梯灯、前室灯、电房照明。外广场路灯。
5.2.1.2检查地下层排风机和送风机运行状况和机房照明。
5.2.1.3发电机：机身清洁除尘、检查各螺丝无松动、有无漏水漏油、机油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄电池、启动机组运行十分钟、停机后检查有无漏水漏油。
5.2.2季度维护保养项目。
5.2.2.1各层配电母线槽接头：检测运行温度。
5.2.2.2外立面泛光灯和外墙灯：检查镇流器、灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘。
5.2.2.3喷水池灯：检查灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、潜水泵运行有无异响、更换密封不良灯座和老化电缆、开关箱清洁除尘。
5.2.2.4公共大堂灯、招牌射灯和灯箱：检查灯座、灯泡、光管、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘。
5.2.2.4清洁各层配电房：清洁母线槽表面：检测运行温度。 5.2.2.5高压配电房：检查清洁直流屏、电池。
5.2.2.6地下层送风机：检查电机风机轴承有无异响，轴承打黄油、清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘。 5.2.3半年维护保养项目
5.2.3.1各层配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按纽、各接线有无损坏和过载过热。动力箱电缆T接口和母线插接箱接口，电源开关接口有无过载过热。
5.2.3.2低压配电房电柜：检测母排接口、电缆接口、开关接口运行温度、检查电容器、避雷器瓷瓶、清扫电柜灰尘。 5.2.4维护保养项目。
5.2.4.1变压器房：紧固各接口螺丝、检查各接地线情况，清扫变压器灰尘。 5.2.4.2高压配电房：配电柜除尘、检查小车接口螺丝、开关触头、二次接线完好、试验开关分合闸。
5.2.4.3低压配电房电柜：母排和电缆接口、电容器接口、避雷器瓷瓶连线、熔断器接口、开关等接口除尘紧线、试验开关分合闸。 5.2.4.4搂层配电房电源插接开关箱：除尘紧线。
5.2.4.5各层其他功能的设备配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按钮、各连线有无损坏和过载过热、动力箱T接口和总电源开关接口有无过载过热、清扫电箱内灰尘、接口除尘紧线。 5.2.4.6高压配电房：直流屏电池架除锈油漆。
5.2.4.7发电机：控制电箱和开关电箱接口除尘紧线、机架除锈油漆、机座防震弹簧打黄油。
5.2.4.8地下层送风机：检查调校风机皮带，控制箱接口和电支机接口紧线，测量电机运行电流、设备除锈油漆。
5.2.4.9建筑物外围射灯：铁架、线管除锈油漆。
5.2.4.10天面尖灯顶灯和射灯：铁架、线管除锈油漆。
5.2.4.11外围喷水池灯：开关箱紧线、消防接合器除锈油漆。 5.3消防系统保养项目 5.3.1月度维护保养项目
5.3.1.1消防栓泵和喷淋泵：手/自动运行、消防中心启动、返回信号、记录启/停压力、主备电源投入。
5.3.1.2湿式报警阀：响水力警铃、报警返回信号、记录压力。
5.3.1.3加压排烟风机：手动运行、消防中心启动、返回信号、机前风阀自动开启、主备电源投入。 5.3.1.4减压阀和雨淋阀：检查记录上端、下端压力，调校偏差的下端压力。 5.3.1.5各层手动报警按钮和消防箱封条和配置：检查报警按钮玻璃、消防箱封条、无封条消防箱配置并补齐贴封条。
5.3.1.6防火卷闸：手动运行下降上升、消防中心启动下降、下降返回信号、运行状况。
5.3.1.7 BTN气体灭系统：检查电源指示、系统运行、气瓶压力。
5.3.1.8消防主机、联动柜和广播柜：自动检测、列表打印检查和记录被封闭烟感号码和原因、测试按钮灯和信号灯、测试唛克风、备用电源测试。 5.3.1.9滤毒室人力风机：人力和电动启动风机运行状况 5.3.2季度维护保养项目
5.3.2.1消防栓泵和喷淋泵：控制电箱检查和清洁除尘、清洁水泵设备。主泵故障自动转换。
5.3.2.2 加压排烟风机：控制电箱检查和清洁除尘、机前风阀加润滑油、清洁风机房和设备。
5.3.2.3 BTN气体灭系统、减压阀房和煤气房：清洁BTN房和设备卫生。
5.3.2.4防火卷闸：控制电箱检查和清洁除尘、卷闸电机清洁除尘、检查运行有无异响、调校限位位置。
5.3.2.5滤毒室人力风机：控制电箱检查和清洁除尘、清洁机房和设备。 5.3.2.6消防中心设备：控制柜检查和清洁除尘、清洁设备卫生。 5.3.3 半年维护保养项目
5.3.3.1 BTN气体灭系统模拟测试：控制电箱清洁除尘、1区报警响警钟、2区报警响警笛亮闪灯、延时灯亮及延时间启动、易熔片信号灯亮、瓶头阀动作、主机模拟盘显示、消防中心显示、备用电池手动试验、烟感开路故障测试。 5.3.3.2 各层端子箱：控制电箱检查和清洁除尘。
5.3.3.3消防栓泵和喷淋泵、加压排烟风机和滤毒室人力风机：轴承加润滑油、打黄油、检查轴承运行有无异响。 5.3.3.4设备层消防闸阀螺杆打黄油。
5.3.3.5消防指令电梯回降：消防中心控制电梯已回降。
5.3.3.6 各层送风排烟阀和防火阀：消防中心控制打开、返回信号。 5.3.3.7 各层送风排烟阀和防火阀：加油润滑。
5.3.3.8联动部分功能测试：各层停非消防电、报警按钮、警铃、消防电话和消防广播。检测备用电源。
5.3.3.9消防栓试验、感烟、感温探测器抽查测试：测试探测器、消防喷淋管末端排水。观察消防中心返回信号。
5.3.3.10消防管井：检查管井管道、打扫卫生。
5.3.3.11自动报警主机的自检，检测市电、备用电情况。
5.3.4维护保养项目
5.3.4.1 各层送风排烟阀和防火阀：加油润滑。
5.3.4.2 各层消防栓箱：箱内清洁除尘，卷盘排水试压。水带腐烂程度，接扣、水枪、闸阀完好。
5.3.4.3消防栓泵和喷淋泵：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检测绝缘电阻，水泵密封处理。
5.3.4.4加压排烟风机：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检测绝缘电阻、检查调校皮带。
5.3.4.5 BTN气体灭系统：控制箱接线口紧线。主机测试。检查市电、备用电。 5.3.4.6防火卷闸：控制箱接线口紧线、卷闸电机接口紧线、调校链条 加润滑油。
5.3.4.7 各层端子箱：控制电箱检查线路、紧线。
5.3.4.8 消防中心设备：控制柜检查、紧线。检查各种指示灯、按扭。 5.3.4.9 消防栓泵和喷淋泵、消防设备减压阀：清洗Y隔滤网。 5.4中控维护BAS、CCTV、综合布线系统保养项目 5.4.1月度维护保养项目
5.4.1.1自控电脑：检查打印机、UPS电源、网卡接口、线路、清洁除尘。
5.4.1.2模拟屏：检查指示灯、稳压电源、点阵模块线路、风鸣器、清洁除尘。 5.4.1.3 CCTV矩阵切换器：检查线路接口、清洁除尘。 5.4.1.4 NCU网络转换器：检查线路接口、清洁除尘。 5.4.1.5 CCTV稳压电源：检查电源线路接口、清洁除尘。 5.4.1.6 四像分屏器：检查线路接口、清洁除尘。 5.4.1.7 监视屏：检查线路接口、清洁除尘。 5.4.1.8 录象机：检查线路接口、清洁除尘。 5.4.2 季度维护保养项目
5.4.2.1电梯轿箱摄像头：检查线路接口、除尘、调校。 5.4.3 半年维护保养项目
5.4.3.1监控室设备：全面检查和除尘紧线(电脑、模拟屏、CCTV矩阵切换器、 NCU网络转换器、CCTV稳压电源、四像分屏器、监视屏、录像机)。 5.4.3.2电梯轿箱监控箱：检查线路、除尘。 5.4.4维护保养
5.4.4.1电脑：备份数据。
5.4.4.2各层红外线报警感应器：检查线路;检查距离、微波和红外感应力;清洁除尘。
5.4.4.3楼层的自控控制箱：检查各类开关、接触器、继电器、线路绝缘情况;紧线、清洁除尘。
5.4.4.4 各楼层新风机和风柜机电动阀：检查电源线路、调校定位;检修阀芯漏水。
5.4.4.5 各楼层层间总阀：检查线路、开关一次。
3.4.4.6 各楼层DDC自控盘：检查线路、接口、继电器、基本模块、扩展模块变压器;清洁除尘。
5.4.4.7送风和回水探头;主机房进水和出水探头：检查线路、接口。 5.4.4.8送风、回风和回水探头：检查线路、接口。
5.4.4.9 CCTV摄像枪：检查线路接口、调整涉嫌枪焦距定位、清洁除尘。 5.4.4.10监控室CCTV稳压电源： 检查内部线路接口、检测功能运行状况、全面清洁除尘。
5.4.4.11红外线报警感应器电源箱：检查线路、电源变压器、 5.5 空调系统维修保养项目 5.5.1月度维护保养项目
5.5.1.1各层新风机和风柜机房：检查机房照明、风机运行状况、清洗尘网、清理排水沟地漏。 5.5.1.2各层排风机：检查风机运行状况。
5.5.1.3空调机房送风和排风机：检查运行状况。
5.5.1.4空调机房和电房：检查机房电房照明、检查电源电压电流、打 扫卫生。
5.5.1.5检查冷冻管井管道：有无漏水、锈蚀。 5.5.2季度维护保养项目。
5.5.2.1主机房和机房：电机水泵轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。
5.5.2.2空调主机机房送风机和排风机：检查电机风机轴承有无异响、轴承打黄油
5.5.2.3冷却塔：冷却塔更换轴链黄油、连杆轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。
5.5.2.4 各层新风机和风柜机房：新风机(风柜)打黄油、检查轴承运行有无异响、清洁新风机(风柜)房。
5.5.2.5 各层公共盘管风机：检查风口、电动阀、清洗尘网。 5.5.2.6 租户房间盘管风机：清洗尘网。
5.5.2.7 主机房、机房：清洁管道机房、电柜电箱清洁除尘。
5.5.2.8主机房电房：电柜清洁除尘、检测电缆接口运行温度、检测开关接口运行温度。
5.5.2.9空调机房送风机和排风机：清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘。 5.5.2.10冷却塔：清洁管道、冷却塔平台、调校水位控制器、电柜清洁除尘。 5.5.2.11各层新风机和风柜机房：控制箱清洁除尘。 5.5.3半年维护保养项目。
5.5.3.1 空调管井：检查管井管道、打扫卫生。
5.5.3.2 各层排风机：检查风道、风机轴承运行有无异响、调校风口百 叶。 5.5.4维护保养项目
5.5.4.1空调系统：更换冷冻水和冷却水。 5.5.4.2主机房和机房：闸阀螺杆打黄油。 5.5.4.3主机房和机房：修补设备保温层。
5.5.4.4主机房、机房和冷却塔：控制箱、水泵电机和冷却塔电机接口紧线。 5.5.4.5主机房电房：控制箱接线口紧线。
5.5.4.6空调机房送风机和排风机：控制箱接线口紧线、 电机紧线检测运行电流、检查调校皮带。
5.5.4.7各层新风机和风柜机房：设备除锈油漆。 5.5.4.8各层新风机和风柜机房：修补设备保温层。
5.5.4.9空调分体机：压缩机、开关箱除尘紧线、清洁翅片、打扫室外室内机、检测运行状况。
5.5.4.10各层新风机和风柜机房：电柜电机紧线、检查控制线路、检查调校皮带。
5.5.4.11各层公共盘管风机：清洁除尘、开关紧线、检查电机、轴承。 5.5.4.12各层排风机：控制箱接线口紧线、检测运行电流。 5.5.4.13主机房：清洗Y隔滤网。
5.5.4.14冷却塔：更换冷却塔减速箱机油。 5.5.4.15机房：设备除锈油漆。
5.5.4.16膨胀水箱：设备除锈油漆。 5.5.4.17冷却塔：设备除锈油漆。
5.5.4.18的主机房、电房、送风机和排风机：设备除锈和地面油漆 5.5.4.19各层新风机和风柜机房：清洗翅片。 5.6给排水系统保养项目 5.6.1月度维护保养项目
5.6.1.1卫生间和茶水间的公共设施：检修天花板、洗手盆、小便器、蹲厕、座厕、水龙头、洗手液盒、纸卷盒、干手器、开水器。
5.6.1.2给排水泵：检查手动/自动运行状况、工作指示灯、水泵密封、减速箱油位、泵房照明。
5.6.1.3记录减压阀压力：上端压力、下端压力、调校偏差的下端压力。 5.6.1.4调整水龙头、手动冲洗阀的出水量。 5.6.2季度维护保养项目
5.6.2.1给排水泵：清洁管道、泵房、控制电箱、测试水泵故障自动转换、检查泵房和设备是否完好。
5.6.2.2减压阀：清洁管道、检查泵房和设备是否完好。 5.6.3半年维护保养项目
5.6.3.1给排水泵：检查水泵轴承运行有无异响、测试电源故障、水泵故障、水位溢流中控室报警显示。
5.6.3.2设备层：给排水闸阀螺杆打黄油。 5.6.3.3粪池：粪池、管道和阀门除锈油漆。 5.6.3.4设备层：给排水闸阀螺杆打黄油。 5.6.3.5设备层：给排水闸阀螺杆加润滑油。 5.6.4维护保养项目
5.6.4.1给排水泵：控制箱接线口紧线、电机紧线、检测运行电流。 5.6.4.2减压阀：清洗减压阀Y隔滤网。 5.6.4.3给排水泵：水泵轴承打黄油。 5.6.4.4水泵、减压阀和管道除锈油漆
5.6.4.5给排水设备：水泵、管道、阀门除锈刷油漆 5.7土、木工维护保养项目 5.7.1月度维护保养项目
5.7.1.1各层走火梯和前室防火门：闭门器、门锁、标志牌、门把、门铰等。 5.7.1.2各层卫生间和厕所门：球锁、标志牌、门磁吸、门销、门铰等。 5.7.2季度维护保养项目
5.7.2.1 各层中筒和走火梯号码标示牌：检查和修正。 5.7.2.2 各层茶水间木门。球锁、门铰等。
5.7.2.3 各楼层电房新风机和风柜门：检查门锁、门把、标志牌、门铰等。 5.7.2.4 各层中筒和走火梯号码标示牌：检查和修正。 5.7.2.5 各层茶水间木门。球锁、门铰等。
5.7.2.6 各楼层电房新风机和风柜门：检查门锁、门把、标志牌、门铰等。 5.7.3半年维护保养项目
5.7.3.1修补天面、设备层墙壁和地面。 5.7.3.2修补各层卫生间地面和瓷片。 5.7.3.3修补各层楼梯间地面和墙壁。
5.7.3.4修补各层楼层梯墙壁、地面和步级。 5.7.3.5修补地下室各层墙壁和地面。 5.7.3.6修补各层走火楼梯扶手油漆。 5.7.4维护保养项目
外墙活动窗：检查窗锁、导轨、连杆、密封胶、紧固定位螺丝、清洁窗框灰尘、加润滑剂。 6.0外判项目
6.1外判项目的定义 根据国家有关政策、法规的要求对一些必须由具有专业资质单位进行保养的特种设备。
第四篇：万科物业管理标准
万科物业管理标准(管理服务类) 万科物业
1.目的
建立万科物业统一的管理标准，进一步规范物业公司服务质量。
2. 范围
本规定适用于集团下属各物业公司。
各地物业公司负责本文件的具体实施，并可提出动议修改的意见或建议。
4.方法和过程控制
万科物业管理标准包括四部分：《万科物业管理标准管理服务类》(VKWG08-18-1)、《万科物业管理标准环境管理类》(VKWG08-18-2)、《万科物业管理标准设备物资类》(VKWG08-18-3)、《万科物业管理标准安全管理类》(VKWG08-18-4)。本标准是其系列标准的一部分。 万科物业管理标准管理服务类
1.组织规范
1.1组织机构健全，部门职责明确，部门间职责接口清晰、工作流程通畅。
1.2建立、健全内部管理、服务提供、人力资源、质量管理、信息管理、行政后勤管理等各项企业管理制度，制订各岗位工作标准及其具体的落实和考核办法。 1.3公司所有员工熟悉本职工作范围和职责，并有效履行。 1.4物业管理项目实行综合一体化管理。
1.5公司制订工作计划和三年或五年战略规划，制订一定时期内的企业(质量)方针、目标，并进行有效的宣传，使全员熟知。
1.6公司质量管理体系满足质量方针要求，整个组织活动满足体系要求。 1.7质量方针和目标形成文件，由最高管理者批准。
1.8公司至少每年按计划进行一次管理评审活动，并确保管理评审输入完整，输出有效，记录完整，评审措施获得落实。
1.9公司在不同的层次和职能之间进行有效、充分的沟通，并有明确的沟通形式，如自上而下的例会;自下而上的报告、申诉等等;横向沟通流程顺畅等。
2. 文件资料记录管理
2.1明确文件管理的岗位职责，所有文件、记录标识清晰，存放整齐有序，分类合理，方便检索，能保证在三分钟内取阅。
2.2文件资料记录保持完整、清晰、无缺失、无破损。
2.3相关部门或岗位对于所保存的质量体系文件或重要资料应设置文件清单，以方便查阅，并避免文件丢失。
2.4对与本企业经营运作有关的法律、法规、行业规定进行收集，并确保完整、有 5. 人力资源管理
5.1公司通过大专院校、人才市场、劳务市场等专门机构招聘人员。新聘人员应通过面试、笔试或现场操作合格后方可录用。
5.2对所有正式员工，按照国家劳动法的规定签订劳动合同，并按照国家和地方政府的有关规定为其购买相应的社会保险。
5.3为员工提供符合劳动法要求的劳动保护，所有员工都接受职业安全培训。
5.4每年针对不同的岗位人员，制订相应的培训计划，并落实和实施，保证所有人员每季度接受培训的时间不少于8小时，并对培训效果进行评估，至少每半年总结一次培训工作。 5.5公司每年至少组织两次管理项目经理级以上人员参加专业培训研修。
5.6对各级管理人员进行相关物业管理法律、法规培训，熟悉物业管理的基本法律知识。 5.7员工培训工作符合培训制度要求。 5.8公司建立定期考核制度，并有效落实。
5.9每年至少进行一次员工满意度调查，并对调查结果进行分析，并对员工反映的问题进行整改落实。
5.10管理人员和专业技术人员具有相应资格，持证上岗。专业技术人员持证上岗率达到100%，公司及物业管理项目主管级别以上的物业管理人员物业管理上岗证持有率达到80%以上，公司职能部门和项目负责人必须持有物业管理上岗证。 5.11建立创新机制，鼓励员工开展各种管理、服务和技术创新活动。
5.12公司确保每有超过3项在内部管理、客户服务、企业经营上的创新措施得以有效应用。
6.顾客关系
6.1物业管理项目按规定成立业主委员会。 6.2管理项目积极协助业主委员会建立和运作。
6.3管理项目和业主委员会建立规范、友好的关系，沟通顺畅。
6.4所有住宅类物业管理项目与业主签订业主公约，接管原有物业的管理项目未签订的，应补签业主公约。
6.5物业管理项目向业主公布紧急联系电话、日常服务电话及公司投诉电话。
6.6建立24小时接听电话制度，接听业主报修、求助、投诉等，并做好相关记录。 6.7住宅类物业管理项目每季度至少组织一次社区文化活动。 6.8社区文化活动按计划开展，活动结束后进行评估积累经验。 6.9物业管理项目应有与物业用途相符的社区活动场地、设施。
6.10物业管理项目至少每半年召开一次业主恳谈会，加强与业主的沟通与联络，听取业主的建议与意见。
6.11物业管理项目内设立业主意见箱。
6.12物业管理项目至少每年进行一次顾客意见调查，并对调查结果进行分析，对调查中所反映的问题采取相应措施进行改进。
6.13两个业主以上的物业管理项目编制季度管理服务报告，每季度将管理、服务及财务信息(管理服务费收支情况和维修基金使用情况)向业主公布;单个业主的物业管理项目，编制物业管理周报，定期向业主公布管理、服务信息。要求提供的季度管理报告和物业管理周报全面、真实、客观。
7. 居家、商务服务
7.1服务人员服务及时、不拖沓，赴约提前到达时间不超过5分钟，迟到最迟不超过2分钟。
7.2服务过程中服装要求穿戴整齐，符合公司CI手册的规定，不浓妆艳抹，不佩带金银首饰，仪态符合礼仪规范要求，面带微笑. 7.3对顾客的资料、物品、现金有明确收交记录。
7.4各项居家、商务服务提供按照公司规定的程序进行。
7.5公布服务项目及价格表，并在服务前向服务对象说明服务内容及相应的价格。 7.6零修、急修及时率100%，返修率不高于1%(随机抽样值)。服务质量回访满意率不低于95%。
7.7会所等其他服务提供符合公司相关要求
8. 商铺管理
8.1商铺消防符合规定，管理项目应建立和落实定期检查商铺消防设施的制度。 8.2无违法违章装修、乱搭建、乱悬挂、乱张贴。
8.3落实好门前三包，铺面整齐，无违章摆卖，无乱扔垃圾、无污水。 8.4排放油烟、噪音等符合环保标准，无存放有毒有害物质。
8.5商铺手续齐全，并有登记管理。商铺资料包括业主资料、从业人员基本资料、经营许可证复印件、相关管理协议等。
8.6商铺周围清洁美观卫生，商铺经营行为不影响业主正常居住和生活。 8.7广告、霓虹灯、招牌整洁统一美观、无安全隐患或破损等。
9. 接管验收
9.1公司在接管新项目时进行房屋接管前验收，并留有记录。 9.2公司制定房屋验收标准。
9.3管理项目保留房屋返修跟进记录。
10. 入住办理
10.1制订入住手续办理程序并得到落实。 10.2保存各种已签有效协议，含业主公约等。 10.3保留完整的房屋交付验收等有效记录。
10.4在迎接新项目业主入伙时，进行入伙前策划和培训。
11. 经营管理
11.1公司开展与物业有关的多种经营业务，物业管理项目开展房屋代理租赁业务、各种生活配套服务及公共配套设施代理经营业务等。 11.2公司收支至少达到平衡状态。
11.3公司应严格控制成本支出，单位面积物业管理成本应控制在下列标准内：
单位面积管理成本 (元/平方米•月)
深圳、上海、北京地区
其他地区
多层住宅
小高层住宅
3.60
1.60
高层住宅
3.75
3.60
综合大厦
5.90
5.50
写字楼
17.50
13.00
注：单位面积管理成本 = 物业管理总成本(月) ÷ 物业管理面积
12.管理目标标准
公司应实行目标管理，并设置相应的管理目标，其目标应达到以下要求： 管理目标
标准
管理目标
标准
物业管理费收缴率(%/年)
95%
公共火灾发生数(件/年)
0
火警有效控制率(%/年)
100%
可控事件发生数(件/年) 0
顾客满意度(年)
4.0
员工满意度(年)
4.0
顾客有效投诉率
住宅类物业 (件/户•年)
8‰
其他物业 (件/平方米•年)
0.1‰
万科物业管理标准环境管理类
1.人员素质
1.1熟悉社区的环境和业主情况，熟悉本岗位职责范围、工作方法和流程，掌握本岗位的工作技能，具有较强的安全防范意识。
1.2按照万科物业企业形象策划手册统一着装(业务外包除外，但仍须着工作服)，保持整洁，正确佩戴工牌。
1.3言语文明、作业规范、认真负责、精益求精。
2.内务管理
2.1保洁、除雪、绿化工具、设备管理责任落实到人，统一存放于指定的干燥场地，摆放整齐、保持清洁，标识清楚，存放不能有碍观瞻。机械性工具应做到定期维护保养，或与厂家签订维保合同，实施监控并记录。确保连接部位无异常、机油不发黑且无明显浑浊现象、动作无异音、操作灵敏，机身清洁;对长时间不使用的机械性工具要定期试动作，以保持其工作灵敏性。 2.2集体住宿房间应保持干净、整齐、无异味、无乱挂乱放乱贴等现象。 2.3每周至少安排一次内部沟通活动。
3.绿化管理
3.1 小区公共绿地、庭院绿地及道路两侧绿地合理分布，花坛、树木、建筑小品配置得当、层次分明。
3.2新建住宅小区，公共绿地人均1平方米以上;旧区改造的小区，公共绿地人均不低于0.5平方米。
3.3物业管理项目应按照CI要求对植物进行名称标注，并将植物名录备案管理。
3.4物业管理项目应根据植物生长习性编制植物养护计划，对植物进行定期养护，外包的绿化项目应要求承包方提供植物养护计划，并监督检查。
3.5花草树木长势良好，修剪整齐美观，无明显病虫害，无折损现象，无斑秃，无灼伤。枝干无机械损伤，叶片大小、薄厚正常，不卷、不黄、无异常落叶现象。
3.6小区植物干体和叶片上无明显积尘、无泥土，绿地无纸屑、烟头、石块等杂物,无积水。 3.7小区无枯死乔木，枯死灌木、枯萎地被植物每1000平方米范围内累计面积不超过2平方米，且枯死灌木、枯萎地被植物每块不超过0.5平方米。枯死挽救乔木可只保留树干但须能见青皮，新移植乔木需保留部分树叶，要达到景观效果。 3.8乔木类树干正常生长挺直，骨架均匀，树冠完整。
3.9乔灌木应保持美观的形状、造型植物必须形态明显、枝条无杂乱现象。
3.10草坪长势良好，目视平整，生长季节浓绿，深圳地区茎叶高度在4cm左右，立春前可修剪为2cm左右。其它地区草坪茎叶高度可在6-8厘米左右。 3.11绿地和花坛无杂草(人不常经过区无明显杂草)、无破坏、无积水、无杂物、无枯枝、无践踏、无鼠洞及随意占用、无直面向天裸露黄土现象。
3.12主要部位设置有与植物相符的绿化标识牌，并安装位置妥当、醒目，标识清晰、完整、干净。
4.清洁卫生 4.1公共设施
4.1.1公共楼梯、走道、天台、地下室等公共部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象。
4.1.2房屋雨棚、消防楼梯等公共设施保持清洁、畅通，地面无积水、无纸屑烟头等，无蜘蛛网、无异味、无积尘，不得堆放杂物和占用。
4.1.3门，目视表面无尘、无油迹、无污物、无明显手印、无水迹、无蜘蛛网、呈本色。手接触处要求用白色纸巾擦拭50cm无明显污迹。 4.1.4玻璃：
(1)距地面2米范围内，洁净光亮无积尘，用白色纸巾擦拭50cm无明显污迹。 (2)距地面2米以外玻璃目视无积尘。 (3)通风窗侧视无明显灰尘、呈本色。 4.1.5地面：
(1)需打蜡的地面光亮、显本色。
(2)大理石地面目视无明显脚印、污迹、一米之内有明显轮廓。 (3)瓷砖地面目视无明显污迹、灰尘、脚印。
(4)胶质地面无明显灰尘、污迹;办公场所蜡地光亮且无明显蜡印。 (5)水磨石地面目视无灰尘、污渍、胶迹。 (6)水泥地面目视无杂物、明显油迹、污迹。
(7)广场砖地面目视无杂物、无明显油迹、污迹、大面积乌龟纹及青苔。 (8)车道线、斑马线清晰、无明显油迹、污迹。 4.1.6墙面
(1)涂料墙面无明显污迹、脚印。
(2)大理石贴瓷内墙面无污渍、胶迹白色纸巾擦拭50cm无灰迹;外墙面无明显积尘。 (3)水泥墙面目视无蛛网、呈本色。
(4)不锈钢内墙面目视无指印、无油迹、光亮，用白色纸巾擦拭50cm无污迹。不锈钢外墙面无积尘，呈本色。
4.1.7天花无蜘蛛网、无污迹、无变形、无损缺、无明显灰尘。 4.1.8人体不常接触到的设施位置处目视无明显灰尘、无油迹、无污迹、无杂物、无蜘蛛网;能常接触到的设施位置处手摸无污迹感;所有设施表面基本呈本色。这里的设施包括灭火器、消防栓、开关、灯罩、管道、扶梯栏、室外休闲娱乐设施、座椅、雕塑、装饰物、倒车架、电话亭、宣传栏、标识牌等。
4.1.9喷泉水景水质不浑浊、无青苔、明显沉淀物和漂浮物;沟渠河等无异味、无杂物、无污水横流、无大量泡沫、无漂浮异物、孑孓(蚊的幼虫)不超过1只/100ml。 4.1.10空置房无蜘蛛网、无异味、无杂物、无明显积尘。
4.1.11停车场、立体车库、架空层、车行道、走道无污迹、无杂物、无积水、无明显油迹、无明显灰尘、无异味、无蜘蛛网。
4.1.12排水沟、明沟部分无异味、无蚊蝇、无杂物、无污水横流、盖板完好、盖板间缝不大于3cm;排污井、暗沟部分无明显蚊蝇蟑螂活动、无堵积、沉淀物不超过管径1/
5、井盖完整，覆盖紧贴。
4.1.13垃圾车停放于指定点，车辆干净，摆放整齐，场地干净无强异味。 4.1.14垃圾中转站、垃圾桶(箱)，垃圾不得散装，无超载、无强异味、无蚊蝇滋生、无污水横流、无有碍观瞻，外表无污迹、油迹。 4.1.15标识牌、指示牌无污迹、无积尘。
4.1.16烟灰盅标志图案清晰，内置物(水、石米、沙)保持清洁。
4.1.17洗手间，地面、台面、镜面无积水、无水迹、无污迹、无纸屑烟头等杂物;便池无污垢、无异味，纸篓不过满，洗手液、纸巾用品充足，各项设施完好。有合同明确约定的除外。
4.1.18电梯，门无明显污迹、手印、灰尘，轿厢无砂粒、杂物、污迹;用白色纸巾擦拭50cm无污迹。无异味,通风性能良好。
4.1.19地毯目视无变色、霉变，不潮湿、无明显污迹，无沙、无泥、无虫。
4.1.20家俱保持本色，无明显灰尘、污迹，常接触面用白色纸巾擦拭50cm无污迹，棉麻布材料的家俱目视无污迹，拍打无飞尘。
4.1.21办公场所，除满足其它设施清洁要求外，还应满足： (1)地面无污迹、无水迹并符合相应材质地面清洁要求; (2)墙面、天花无污迹、灰尘、蜘蛛网。
(3)门窗、开关、电脑、打印机、复印机、灯具、风扇、空调、百叶窗等目视无尘无污。 (4)桌椅、文件柜、电话无尘无污，用白色纸巾擦拭50cm无污迹，棉麻布材料目视无污迹，拍打无飞尘。
(5)垃圾篓不过满、无异味。 (6)饮水设施无污迹、无积水。
(7)会议室、培训室、电脑教室等及时清扫、归位。 (8)洗手间洗手液、纸巾、花瓣香料等补充及时。 4.1.22冬季下雪后的清洁卫生：
4.1.22.1有明确的除雪要求和除雪工具。
4.1.22.2确保下雪及雪后业主的出行方便，清理积雪要及时，并在相应场所悬挂路滑提示标识，并根据需要在单元入口设置防滑垫，及时清除出入口和路径上方的斜面屋顶积雪或有其它防止雪块滑落伤人措施。 4.1.22.3除雪时间：
(1)大门出入口及停车场坡道等重要部位的雪要求随时清理，使车道不存有积雪，随下随清，保证出入车辆的安全。
(2)其余部位要求雪停后立即清扫。业主出行的必经道路应在四小时内清理干净;园区妨碍生活的积雪保证在36小时内清理干净。
(3)屋面积雪的清理，以保证屋面不渗漏为原则，要求雪停后立即清扫，如果雨夹雪，边下边化，则应随下随扫，确保屋面不积水，排气排水管处无积雪。 4.1.22.4除雪完成标准：
(1)雪后四小时，业主出行必经通道清除1米宽，单元门前无雪覆盖。 (2)大门、停车场通道及停车场坡道无雪覆盖。
(3)全面清扫后标准：人行通道露出边石;草坪灯露出;露天广场无雪覆盖;娱乐及休息设施无积雪;各处积雪成型见方堆放;能运出小区的积雪不在园区停留，最长不超过72小时。
4.2环境消杀
4.2.1定期进行卫生消毒灭杀，并有评估记录。 4.2.2房屋共用部位、共用设施设备部分无白蚁害。 4.2.3夜晚公共照明灯光附近无明显蚊虫、白蚁飞舞。 4.2.4无明显的鼠洞、鼠粪、鼠路。
4.2.5投放消杀药品的场所必须设置醒目、符合消杀工作要求的警示牌，必要时采取有效措施防范。 4.3游泳池
4.3.1游泳池及过水沟无青苔、砂粒等异物。
4.3.2泳池周围无锋利有棱角硬物;泳池照明灯具完好，使用安全电压。
4.3.3配有足够救生员，在开放时间内不间断值勤，且救生员必须具备培训合格证，体检合格证。
4.3.4水质清澈透明、无异味，PH值6.8-8.2 ，池水混浊度不大于5度或站在游泳池两岸能看清水深1.5m的池底
四、五泳道线。 4.3.5泳池尿素浓度不大于3.5毫克/升。泳池细菌总数不超过1000个/毫升。大肠杆菌含量不超过18个/升。
4.3.6游离余氯应保持在0.3毫克/升--0.5毫克/升，化合余氯应保持在1.0毫克/升以上。 4.3.1冬季室内泳池池水温度控制在22—26℃摄氏度之间，室内儿童池应在24—28℃之间，冬季室温应高于水温1—2℃。 4.4会所
4.4.1健身房、乒乓球室、桌球室、壁球室、儿童娱乐室等要求室内空气清新;设备、设施完好无破损，无利角(针);物品分类摆放、整齐洁净;组合类器材各活动连接部位结实、安全、牢固、无松脱，转动部位有防护罩;有使用说明或提示性标识，标识安装位置适当、醒目，清晰、完整;各类器材、设备等呈本色、无明显灰尘、污迹。
4.4.2棋牌室、音像室、阅览室等娱乐场所要求空气清新，物品摆放整齐有序，标识清晰。 4.4.3酒(水)吧：酒吧台内开档所需材料充足，酒吧器具摆放整齐，干净卫生，配备消毒柜，符合国家卫生标准。 4.5综合项目
4.5.1小区内环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设施，且设置合理。 4.5.2清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，收倒过程不干扰用户正常工作、生活。 4.5.3小区内不得违反当地规定饲养家禽、家畜及宠物。 4.5.4排放油烟、嗓音等符合国家环保标准、外墙无污染。
4.5.5公共设施或场所标识应按照万科物业企业形象策划手册设置，标识无损坏、无明显灰尘、无锈迹、字迹清晰、位置妥当。
4.5.6对清洁过程中有安全隐患或造成使用不便活动，设有明显标识或采取有效防范措施。 4.5.7居民日常生活所需商业网点管理有序，符合卫生标准，整洁干净;无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。 4.6样板房和销售厅
4.6.1室内空气保持清新，温度、湿度、通风保持良好舒适状态。
4.6.2地面、地毯保持“四无”(即无沙粒、无灰尘、无脚印、玻璃上无水印、手纹);金属质地物品无锈迹。
4.6.3电器运作正常，物品、设备、标识按要求摆放整齐，保持清洁、完好。 4.6.4物品、设备与《物资清单》帐物相符。 4.6.5饮用水、水杯备用充分。
4.6.6要求样板房工作人员服务热情、周到，耐心回答参观人员所提出的问题，并作细致的讲解，礼貌谢绝吸烟、拍照行为。 4.6.7其它符合相关设施清洁要求。
5. 二次供水
5.1生活水箱、水池加盖上锁，在通气口和溢流口安装防虫网，每半年或按当地法规规定时间清洗一次，保证二次供水达到国家标准，并附有当地水质检测部门的合格报告。
万科物业管理标准(设备物资类)
1.目的
建立万科物业统一的管理标准，进一步规范衡量物业公司业务体系。
2. 范围
本规定适用于集团下属各物业公司。
3. 职责
集团物业管理部负责本文件的编写、修改、发布;并在VPS活动中作为评比依据开始运用。 各地物业公司负责本文件的具体实施，并可提出动议修改的意见或建议。
4. 方法和过程控制
万科物业管理标准包括四部分：《万科物业管理标准管理服务类》(VKWG08-18-1)、《万科物业管理标准环境管理类》(VKWG08-18-2)、《万科物业管理标准设备物资类》(VKWG08-18-3)、《万科物业管理标准安全管理类》(VKWG08-18-4)。本标准是其系列标准的一部分。
万科物业管理标准设备管理类 1.人员素质
1.1身体健康，经医生鉴定无妨碍工作的疾病和缺陷。
1.2上班时间内，必须按照万科物业CI手册要求穿着工作服，配带工牌。 1.3具备必要的专业知识且按其职务和工作性质熟悉国家的有关规程，并经当地主管部门考试合格，取得相应工种政府部门颁发的操作许可证明。 2.设备房管理 2.1基本要求
2.1.1设备房门上有相应设备房标识。
2.1.2设备房内地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物; 2.1.3备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。 2.1.4配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。
2.1.5设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识;重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识。
2.1.6设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，易被人体接触到的转动部位要有防护罩，原设备具有的防护装置应维护齐全。
2.1.7设备完好。各类仪表使用正常无损坏，且合格状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。
2.1.8所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。
2.1.9供配电设备房应在显眼位置设立“严禁合闸”等移动标识的统一挂放点。
2.2房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选择和配置数量应满足以下标准：
灭火器灭火级别
1公斤
2公斤
3公斤
4公斤
5公斤
8公斤
24T公斤
35F公斤 CO2灭火级别
2B
3B
4B
10B
干粉灭火级别
1A 2B 1A 3B 2A 5B 2A 9B
3A 14B 4A 22B
27A 45B 保护面积
严重危险级
5×8B
5×8B
5×8B
5×8B 10×5A 5×8B 中危险级
7.5×4B
7.5×4B
7.5×4B
7.5×4B
7.5×4B 15×5A
7.5×4B 轻危险级
10×1B
10×1B
10×1B
10×1B 20×3A 10×1B 20×3A 10×1B
10×1B 20×3A 10×1B
补充说明： a) 保护面积一栏中 为不能选用。 b) 7.5×4B 7.5×4B 保护面积一栏中
为可选用，保护面积为7.5×4=30m2，用现场面积除以30即为灭火器个数。 c) 保护面积一栏中
为可选用，但由于经济原因，不建议选用。
d) 地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加30%。
e) 设有消防栓的场所，可相应减少30%;设有灭火系统的场所，可减少50%;设有灭火系统、消防栓的场所，可相应减少70%。
f) 一个灭火器配置场所内的灭火器不应少于2只，每个设置点的灭火器不宜多于5只。 g) 灭火器设置明显便于拿取，并有明显标识。
h) 严重危险级：功能复杂、用电用火多、设备贵重、火灾危险性大、可燃物多、起火后蔓延迅速或容易造成重大火灾损失的场所;中危险级：用电用火较多、火灾危险性较大、可燃物较多、起火后蔓延较迅速的场所;轻危险级：用电用火较少、火灾危险性较小、可燃物较少、起火后蔓延较缓慢的场所。
i) 以上未能尽列规范参照《建筑灭火器配置设计规范》(GBJ140—90)要求。
2.3设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合集团之CI手册的要求。 2.4设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。 2.5重要设备房内(如监控中心，电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房)应配置干湿球温度计，对环境的温、湿度进行检测，设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下。(热力站、锅炉房参照相应设备技术标准要求)
2.6参观来访人员需进设
第五篇：物业管理建议标准
物业管理公司的前期介入，能从业主对物业的使用和居家生活的需要考虑，依据其丰富的管理经验，为开发商和业主提供前期的专业性服务，使新开发的楼盘真正成为为业主量身定做的、符合业主心愿的居家乐园，提升物业使用的附加值，形成开发商的新卖点，有利于开发商建造精品物业和房屋促销，更有利于今后物业管理公司的管理和服务。
一、物业管理公司前期介入的作用
房地产开发商要建精品楼盘，不仅要从地理位置、交通状况、建筑设计、设备选型、材料选用、环境营造、配套设施等方面下功夫，更要有好的物业管理公司。新开发的楼盘将随着物业管理公司的前期介入而得以提升，正规完善的物业管理和服务将促进物业的保值增值，促进房地产企业的房屋销售，房地产企业的社会信誉和品牌知名度也将会随着物业管理水平和服务质量的提升而进一步扩大。物业管理公司前期介入是指开发商聘请专业物业管理公司或资深物业管理人参与该物业项目的小区规划、设计、施工等阶段的讨论并提出建议。一般是从物业管理服务的角度为开发商提出小区规划、房屋设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程验收接管甚至房屋销售、租赁等多方面的建设性意见，并制定物业管理方案，以便为日后的物业管理工作打下良好的基础。
以多年从事物业管理和开发商顾问的经验，笔者深深感到了在规划设计之初，专业物业管理人士前期介入的重要性。物业管理公司或物业管理人的提前参与，能有效地避免设计考虑不周带来先天不足或影响今后业主使用功能，使物业更符合业主使用要求。
比如空调外机的定位 ， 设计时不能占用阳台或露台，尤其是在南方，会影响业主在阳台和露台上的休闲活动。在成都一个楼盘的设计初期，设计师不听物业管理顾问的建议，坚持要将空调外机定位在阳台上，卖房时有购房人为此不签购房合同，业主装修时坚决不按设计定|考试大|位安装，不仅造成物业管理公司的管理困难，业主也十分不满，后来不得不重新定位，但又影响了外立面。
开发商的设计师都特别看重外立面，他们都会把它作为自己的作品来对待，但房子是修建给人住的，我们不能只追求立体效果，如不认真考虑其使用功能，再漂亮的外表，也会被业主在装修时改变或破坏，最终达不到我们的主观愿望。因此，设计师不能一味地满足自己的创意，而应该考虑今后的管理和业主的使用。
从物业管理的角度更是这样，同样一个楼盘，笔者给设计师建议 ： 水景一定要流动，泵池一定要设在水景的外面，否则水面不清洁，泵不好维护。但这位设计师坚持不采纳，结果修出来的湖，死水一潭，还得物业管理公司来改，造成资源浪费。因此，物业管理公司一定要从管理与运行的角度，为开发商提供多方面建设性意见，引导设计人员优化设计，克服先天缺陷，避免日后再改造完善，造|考试大|成资源浪费。
从业主对物业的使用和居家生活的需要考虑，物业管理公司的早期介入，依据其丰富的管理经验，为开发商和业主提供前期的专业性服务时，使新开发的楼盘真正成为为业主量身定做的、符合业主心愿的居家乐园，提升物业使用的附加值，形成开发商的新卖点，有利于开发商建造精品物业和房屋促销，更有利于今后物业管理公司的管理和服务。
二、物业管理公司前期介入的内容
1 .项目定位、规划设计、建筑布局、道路交通、人流物流。
2 .建筑立面、外墙用材、户型结构、门窗构造。
3 .变配电房、高低压线、动力用电、公共照明。
4 .供水系统、排水系统、污水处理、消火水栓。
5 .弱电系统、网络布线、电讯电视、宽带入网、三表抄计、可视对讲、监控报警、电子巡更、一卡通。
6 .园林景观、雕塑小品、喷灌系统、照明灯具。
7 .配套设施、商业网点、菜场超市、学校医院、会所泳池、管理用房、公共厕所、垃圾房、停车场等。
物业管理前期介入的内容很多，但必须重点关注安防设备的布局、选材、安装、调试，因为其直接
影响今后的安全管理;再就是要注意与运行成本有关的内容，其关系到物业管理公司今后的效益。
三、物业管理公司前期介入的方法
1. 物业管理公司以业主今后入住的标准审视项目的规划设计、材料选用、设备功能、施工建设，参与讨论并提出建设性意见，以达到满足业主诸多生活需求的目的。
2. 熟悉了解土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况，特别是隐蔽工程部分，避免或减少给日后维修使用带来困难和不便，及时发现问题，提出改善性意见。
3. 监督公用设备设施的建设、安装和调试，发现问题及时与开发商、承建商、工程监理联络沟通，尽量避免工程质量问题的出现。
4. 深入了解物业的各方面情况，掌握物业各系统的参数和资料，以便今后物业管理公司制定相应的管理模式和规章制度，使物业管理工作得以有序进行。
5. 熟悉并了解整个物业及配套细节，特别是消防设施、监控设备，以便接管后遇到特殊紧急事件时能立即找到关键部位，采取应急措施，维护公共安全。
6. 物业管理公司从今后小区管理角度审视项目，提出建议，避免施工造成物业管理运作上的困难和麻烦，便于今后管理操作和设备维修;建立一个安全有序的小区(大厦)管理服务体系，营造回归自然的环境条件和高品位的人文氛围。
四、物业管理公司前期介入时怎样与开发商配合
物业管理公司的前期介入工作能否顺利进行，关键在于与开发商的配合。我们应依据和开发商签订的物业服务合同，主动参与、积极配合。要将过去管理和服务中的经验和教训告知相关人员，要以前瞻性和预见性去感知可能会发生的问题，积极主动地采取措施，将问题处理在萌芽状态。重大问题一定要书面函告开发商，方能引起其重视，同时也能规避物业管理责任。
开发商能否采纳物业管理公司的建议一般取决于以下几方面：一是会不会增加其成本 ; 二是难度大不大 ; 三是对设计风格和外立面的影响 ; 四是对其房屋销售有无好处。基于各方面的因素考虑，开发商不会对物业管理公司的建议全面采纳，但是协调得越好，采纳得越多。
同时，物业管理公司前期介入时应注意几点：对开发商的建议一定要专业，否则没人听 ; 分析产生问题的原因、危害和影响，要准确、有依据、以理服人 ; 提出的建议能减少损失，能增加效益，最好是开发商、承包商和物业管理公司多方受益 ; 不要只提问题，要有建议，要有方案，要有措施，更要有解决问题的办法 ; 讲原则、讲道理、讲利弊、讲方法、讲感情。物业管理公司要诚心实意地沟通，全心全意地服务，全面参与配合楼盘的开发建设。搞好前期介入工作，是物业管理公司规范管理、优质服务的有力保障。