第一篇：房地产投资部工作
房地产投资部经理
职位名称
职系
薪金标准 房地产投资部经理职等职级职位代码直属上级所属部门总经理职位概要：
负责项目投资规划，主持投资项目谈判。
工作内容：
1、制订公司兼并、收购、重组、上市和投融资等相关方案的设计
2、协助总经理完成公司兼并、收购、重组、上市和投融资项目，对部门员工及下属企业操作进行指导
3、主持公司项目方案评审，对突发性问题进行解决
4、负责重要或大型合作伙伴的拓展及战略发展
5、指导投资交易及商务谈判，提供技术指导
6、协助总经理对本部门的日常工作进行管理
任职资格：
教育背景：
◆金融、财经、工商管理等相关专业
培训经历：
◆
经验：
◆5年以上相关工作经验
◆有房地产公司或投资公司相关工作经验者
技能技巧：
◆对资产项目的考察、调研分析方面有一定经验，能撰写项目考察报告
◆擅长房地产投资运作，熟悉房地产开发流程和投融资渠道
◆熟悉和了解银行的主营业方向，有良好的社会背景以及客户资源
◆具有较强的商务谈判能力及商务方案的写作能力
胜任能力：
◆具备较强的文字组织能力，口头表达能力，沟通能力
◆逻辑思路清晰，有独立解决问题的能力以及独立的项目管理经验和能力
◆较强的分析能力、有亲和力、责任心强，具有良好的团队合作精神
第二篇：房地产投资分析论文：有关外资投资房地产的法律分析
有关外资投资房地产的法律分析
本法律分析基于如下规范性文件：
1.关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2006]171号)(以下简称“171号文”)
2.《国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(汇发〔2006〕47号)(以下简称“47号文”)
3.《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(商资函[2007]50号)(以下简称“50号文”)
4.《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(汇综发[2007]130号2007年7月10日) (以下简称“130号文”)
5.外商投资产业指导目录(2007年修订)(国家发展和改革委员会、商务部令[2007]第57号)
外资投资房地产的法律问题
一、外资的进入
根据171号文的规定：境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业;经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
同时171号文的规定，外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有
关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》、建设(房地产)主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。
因此，外资收购境内房地产项目有两种一般操作模式：
模式一：房地产项目协议转让
房地产项目转让是指已经取得政府立项批文，并已完成了初步开发的项目权利人将其所拥有的项目依照政府规定的条件、程序通过签订项目转让协议的方式予以有偿出让，受让人在项目已有基础上投资完成开发建设的行为。采取房地产项目协议转让方式的，境外投资者在收购前必须在境内投资设立一家房地产企业，以该外商投资企业为收购方完成房地产项目的转让。
模式二：房地产项目公司股权转让
房地产项目公司股权转让是指通过转让项目公司股权方式完成房地产项目的权益转让。采取房地产项目公司股权转让方式的，一般由境外投资者通过股权收购模式将内资的房地产开发企业变更为外商投资房地产企业。
因此，不论采取何种模式都必须通过外商的投资房地产企业来实现。
二、外商投资房地产企业的设立
(一)根据《外商投资产业指导目录》规定，以下房地产项目限制外商投资经营：
(1)土地成片开发(限于合资、合作);
(2)高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设;
(3)经营房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。
此外，根据171号文，外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
(二)注册资本金要求
外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
(三)外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则
申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。未达到上述要求，审批部门不予批准。
已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。
设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
三、项目的协议转让
(一)基础法律依据
1.建设部颁布的《城市房地产开发管理暂行办法》第24条：“已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品房预售合同由项目预售人继续履行”
这一规定表明政府主管机关对房地产项目转让行为的认可。
2.国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第2条明确规定转让房地产开发项目属于房地产开发经营行为，以行政法规的形式确认了房地产项目转让的合法性。
3.最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的律答》规定：对于符合土地使用权转让条件的建设
项目转让，在责令当事人补办使用权登记手续后可以认定项目转让有效。
由此可见，法律是允许符合条件的房地产开发项目进行转让的。
(二)项目转让的条件
依据《城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定及《中华人民共和国房地产管理法》第三十
八、三十九条规定，房地产项目转让应具备下列条件：
1.付清土地出让金，取得土地使用权证书;
2.经政府主管部门批准立项，取得立项批文;
3.已经取得《规划许可证》、《施工许可证》等;
4.已作了部分投资，完成了一定的开发规模：①对于成片开发的土地，应完成三通一平，形成工业用地或者其他建设用地条件;②对于房屋建设工程，完成开发投资总额25%以上。
5.受让者具备相应的房地产开发资质。
不符合上述转让条件的房地产项目转让，将因违反相关法律规定而导致转让行为无效。
所转让项目的土地使用权是以划拨方式取得的，必须报政府主管部门审批，并由受让人土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才允许转让。
(三)项目转让程序
1.对项目及转让方进行尽职调查，核实受让人的资质、支付能力，受让人审查项目状况，双方就转让事项达成的一致意见，签订《项目转让协议》;
2.持《项目转让协议》、项目相关证书、批文、双方的营业执照、资质证书、《项目转让申请书》向政府主管部门提出项目转让申请;
3.申请获批准后，持批准文件办理项目土地使用权转让的变更登记手续并缴纳有关税、费;
4.办理项目建设规划、报建和施工许可等相关证照、许可的更名手续;
5.办理政府主管部门要求的其他手续;
(四)一般风险提示
171号文中明确了先结汇，后入账的原则。具体地说，不论境外机构在境内设立的分支、代表机构在境内购买商品房，还是符合条件的境外个人以及港澳台居民和华侨在境内购买商品房，从境外直接汇入的购房款，或者使用境内外汇账户内的资金购买商品房，都需要将外汇购房款在外汇指定银行办理结汇后，方可将结汇后的人民币资金划入房地产开发企业的人民币账户。上述购房外汇资金不得直接进入房地产开发企业的外汇账户。
根据47号文，境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。
外商投资房地产企业的中外投资各方，在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的，外汇局不予办理外商投资企业外汇登记或登记变更。
四、以项目公司股份转让为表现形式的项目转让
(一)适用条件
采取以公司股权转让方式转让项目的最佳前提是目标项目已设立了专项公司，即项目公司。相对非项目公司而言的房地产开发公司常常不止拥有一个项目，而且可能存在较项目公司更复杂的背景，更难控制的债权债务关系等复杂因素，因此房地产开发公司不是以公司股权转让方式转让项目的理想选择。
房地产项目公司是指专为开发特定的房地产项目，由土地权利人和其他投资者共同投资设立的房地产开发公司，又称专项公司。
目前国内房地产开发企业多采用设立房地产项目公司的方式进行房地产项目开发。
(二)基础法律依据
《公司法》第四条规定：公司股东作为出资者按投入公司的资本额享有所有者的资产受益、重大决策和选择管理者的权利。
《公司法》第三十条、一百四十三条规定：公司股东可以依法转让其所持有公司股份;股东可以向其他股东以外的他人转让其全部出资或者部分出资。
通过受让项目公司的股权，受让人可以以股东的身份行使项目的决策管理权、受益权，从而达到受让、开发建设项目的目的。
(三)基本操作步骤
1.若采取新设外商投资房地产公司方式的，按照下列步骤进行：
2.收购已成立的项目公司股权的：
(1)与转让方进行协商，签订股权转让意向书、保密协议等;
(2)对项目公司和转让方进行尽职调查和审计评估;
(3)就项目公司股权转让进行协商，达成一致意见后，签订框架协议、股权转让协议、修改公司章程、选举新的董事会;
(4)至房地局办理股权转让备案登记;
(5)拟收购的房地产项目属于外商投资企业鼓励类项目的，则无需外资委批准直接进行股权转让的工商变更登记手续;
(6)拟收购的房地产项目属于外商投资企业允许、限制类项目的，报外资委批准，取得项目公司外商投资企业批准证书。取得外商投资企业批准证书后办理项目公司的工商变更登记手续。
(四)一般风险提示
171号文规定：“外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》、建设(房地产)主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料”;“外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资
本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。”
47号文规定：“境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。”
五、投资限制
根据50号文的规定，严格控制外商投资高档房地产将受到严格限制，外商投资内地房地产项目必须通过审批。2007年7月发布的130号文，对外资公司结汇进行了严格限制。
根据130号文，2007年6月1日以后(含2007年6月1日)取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业，不论是新设还是增资，各分局均不予办理外债登记手续。这意味着从2007年6月1日开始，外商投资房地产企业的股东仅可以股权方式投资，而不允许登记外债，不论是第三方贷款还是股东贷款。这份文件还明确，2007年6月1日以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业，国家外汇管理局各省市分局不予办理外汇登记或登记变更，也不办理资本项目结售汇手续，即增加或减少注册资本，支付或偿还外债，包括第三方贷款及股东贷款。国家外管局表示，将定期在线发布和维护已在商务部备案的外商投资房地产企业数据库，以供国家外汇管理局各省市分局和指定办理外汇业务的银行进行参考。
外商投资产业指导目录(2007修订)同时规定，国家对外资投资房地产逐步进行规范，但并没有禁止外商投资房地产行业。自2007年12月1日起施行的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》将“普通住宅的开发建设”从鼓励投资类删除。严格限制的房地产项目从“土地成片开发(限于合资、合作);高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营;大型主题公园的建设、经营”修正为：“ 1.土地成片开发(限于合资、合作);2.高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营;3.房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。”
六、外资的退出
外商投资企业法第十九条规定，外国投资者从外资企业获得的合法利润、其他合法收入和清算后的资金，可以汇往国外。
中外合作经营企业法第二十三条 外国合作者在履行法律规定和合作企业合同约定的义务后分得的利润、其他合法收入和合作企业终止时分得的资金，可以依法汇往国外。
中外合资经营企业法第十一条 外国合营者在履行法律和协议、合同规定的义务后分得的净利润，在合营企业期满或者中止时所分得的资金以及其它资金，可按合营企业合同规定的货币，按外汇管理条例汇往国外。鼓励外国合营者将可汇出的外汇存入中国银行。
根据171号文，相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。
根据47号文，境内分支、代表机构和境外个人转让所购境内商品房取得的人民币资金，经商品房所在地国家外汇管理局分支局、外汇管理部(以下简称“外汇局”)审核确认以下文件后，方可购汇汇出：购汇申请书;商品房转让合同;房屋权属转让的完税证明文件。
第三篇：房地产投资展望
近几年来，无论在学术界，金融市场，还是社会上，房地产都是个热门的话题。随着炒楼越来越热，投资房地产的风险也倍受关注，尤其是在我国房地产市场还不完善的情况下，风险往往会给人带来巨大的损失。那么在当先楼市不断飙升的形势下，房地产的投资，最终会导致破产，还是暴发?
在如今的中国，房地产是一个特殊的行业。由以消费为主到以投资为主，房地产已经逐渐演变成金融投资工具。它除具备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务等特征外，还具有生产周期长、资金需求大、流动性差、生产环节多、影响因素多等特点，这些特点决定了房地产业是一种高风险行业。众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，使投资方案和决策具有相当的潜在风险，尤其是我国还处在房地产发展的初级阶段，这一阶段中市场发育尚不完善，政策法规尚不健全或者施行不力，交易信用和市场资料不足，给房地产开发带来了更大的风险性。房地产开发企业和投资者若不能对项目的各种风险因素进行充分的识别、分析和评价，就要承受巨大的投资风险压力，甚至受到致命的打击。
同其他投资品相比，房地产又具有以下的一些特点，使得它的投资风险更为难于评估。
一、房地产投资金额巨大。房地产投资需要巨额资金，其开发投入资金需求常常达到几百万，几千万，甚至几十亿元。即使是一般居民为了满足自己的居住需要，购买单个住房单元，至少也得几十万、几百万。而且房地产项目在未完全配套建成之前，不具有使用价值，只有到了全部建成之后，才发挥其具有的功能，这就使房地产开发投资必须在建设过程中一次性支出全部费用，加大了房地产投资的强度。
二、投资回收期长。房地产投资回收期根据项目性质的不同，少则数年，多则几十年。这是由于房地产项目的建设周期长，少则一年，多则两到三年，甚至更多，再加上房地产项目投资量大，其效益却是逐渐发挥，导致房地产开发投资的回收期较长。如果房地产投资者自行开发、自行经营，则投资回收期更长。若遇上房地产市场处于萧条时期，房地产投资的回收期的长短更难预料。
三、投资不确定因素多。众所周知，房地产投资的收益与风险并存，受国家和地区的社会经济环境因素影响大。加上需用资金量大，投资回收期长，资金周转速度慢等众多因素使得房地产投资风险大。
房地产的长期投资风险巨大，稍有不慎，可能就血本无归。但是，就现在楼价不断飙升的局面，房地产的价格一时根本无法控制，纵使风险大，一时也只升不降。首先对比一下股票市场。
1、炒股是用自己的钱，不允许向银行贷款;炒楼自己只需出30%，剩下的70%可以从银行贷款。
2、掌控内幕的证券从业人员严禁炒股;而房地产从业人员可以炒股，甚至是楼价不断飙升的帮凶。
3、炒股的人操控股票行情会受到严厉处罚;房地产行业越没有完善的法律规范，开发商或中介操控楼价。
这些就能说明，无论国家是用针对消费市场的政策调控房地产，还是针对一般金融市场的政策，对房地产价格都产生不了明显的效果。即使现在国家出台了“新国八条”等限购令，对广州等限购令一线城市可能有一定的调节作用。而以我的家乡—江门为例，限购令出台一个月左右，广州等房地产投资者大量涌入江门，使不少新楼盘出现断货，房地产市场反而变得活跃。所以我个人认为，长期来说，房地产市场会怎样，难以预料，但是就短期来说，房地长市场价格是不会下降的，最多只能是升幅下降。
第四篇：第06讲_投资性房地产，长期股权投资（1）
模块一 会计基础知识介绍
专题五、投资性房地产
一、投资性房地产的定义
投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
二、投资性房地产的范围
(一)属于投资性房地产的项目
主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
(二)不属于投资性房地产的项目
1.自用房地产：即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。(固定资产、无形资产)
2.作为存货的房地产：通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
三、投资性房地产的账务处理
(一)投资性房地产的初始计量：按成本进行计量(★★★外购或自行建造：自租赁期开始日或用于资本增值之日起)
(二)投资性房地产的后续计量：有成本模式和公允价值模式两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
1.采用成本模式计量的投资性房地产(★★★3个允许：允许提折旧、允许摊销、允许提减值准备)
2.采用公允价值模式计量的投资性房地产(★★★3个不允许：不允许提折旧、不允许摊销、不允许提减值准备)
(1)只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
(2)采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：
①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;
②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
发生业务
成本模式
公允价值模式
(一)科目设置
①投资性房地产
②投资性房地产累计折旧(摊销)
③投资性房地产减值准备
投资性房地产——成本
——公允价值变动
(二)账务处理
1.增加时
①外购时：
借：投资性房地产
贷：银行存款
①外购时：
借：投资性房地产——成本
贷：银行存款
②自行建造
借：投资性房地产
贷：在建工程/开发产品等
②自行建造
借：投资性房地产——成本
贷：在建工程/开发产品等
2.收租金
借：银行存款
贷：其他业务收入
3.期末计
借：其他业务成本
①期末公允价值>账面余额
量
贷：投资性房地产累计折旧(摊销)
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
②期末公允价值<账面余额
借：公允价值变动损益
贷：投资性房地产——公允价值变动
4.减值
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
【特别提示】
计提减值后不允许转回
不允许计提减值
5.处置
①借：银行存款
贷：其他业务收入
②借：其他业务成本(倒挤)
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
①借：银行存款
贷：其他业务收入
②借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
(可借可贷)
同时：
③借：公允价值变动损益(可借可贷)
贷：其他业务成本
同时：
借：其他综合收益
贷：其他业务成本
专题六、长期股权投资
一、企业合并的基本概念
企业合并：是指将两个或者两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。
二、企业合并类型的判断(以控股合并为例)
合并类型
含义
①同一控制下的企业合并
是指参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的合并交易。
②非同一控制下的企业合并
是指参与合并各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的合并交易，即同一控制下企业合并以外的其他企业合并。
【手写板】
三、长期股权投资的范围
长期股权投资，包括以下内容：
1.(成本法)投资方能够对被投资单位实施控制的权益性投资，即对子公司投资;
2.(权益法)投资方与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的权益性投资，即对合营企业投资。
3.(权益法)投资方对被投资单位具有重大影响的权益性投资，即对联营企业投资。
第五篇：外商投资房地产
一,现行规范外商投资房地产有关法律法规及规范性文件
1,中华人民共和国国务院《指导外商投资方向规定》(第 346 号),2002 年 2 月 11 日发布《外商投资产业指导目录》(2007 年修订) 2,建设部,商务部,发展改革委,人民银行,工商总局,外汇局《关于规范房地产市场外资准入和治理的意见》(建住房〔2006〕171 号),2006 年 7 月 11 日发布
3,中华人民共和国商务部办公厅《关于贯彻落实有关问题的通知》(商资字[2006]192 号), 2006 年 8 月 14 日发布
4,国家外汇治理局,建设部《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(汇发〔2006〕 47 号),2006 年 9 月 1 日发布
5,商务部,国家外汇管理局《关于进一步加强,规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(商资函[2007]第 50 号),2007 年 05 月 23 日发布
6,国家外汇管理局综合司《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(汇综发[2007]130 号),2007 年 7 月 10 日发布
7,商务部《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》 (商资函[2008]23 号,2008 年 7 月 1 日实施) 8, 国家发展改革委《关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》 (发改外资[2008]1773 号,2008 年 7 月 8 日实施) 二,外商投资房地产企业的设立
根据 50 号文的规定,外商投资从事房地产开发,经营,应遵循项目公司原则. 而根据 171 号文,192 号文和 50 号文等的规定,设立外商投资房地产企业应当满意以下条件: (1)已先取得土地使用权,房地产建筑物所有权,或已与土地管理部门,土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议; (2)投资总额 300 万美元以下(含)的,注册资本不低于投资总额的 70%,300 万美元以上的, 注册资本不低于投资总额的 50%. (3)经营范围为普通住宅,公寓,别墅等各类住宅,宾馆(饭店),度假村,写字楼,会展中央,商业设施,主题公园等的建设经营,或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发. (4)中外双方未以任何形式在合同,章程,股权转让协议以及其他文件中,订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款.设立程序:
签订土地使用权出让合同(转让合同)→向商务主管部门申请企业设立批准→颁发一年期《外商投资企业批准证书》→向工商行政主管部门申请办理企业设立登记,领取《营业执照》→ 缴纳土地使用权出让金→申领《国有土地使用证》→换发正式《外商投资企业批准证书》→ 向工商行政主管部门换发《营业执照》房地产项目立项申请 三,以股权转让,并购等方式投资房地产的要求
1,应以自有资金一次性支付全部转让金. 境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业, 须妥善安顿职工, 处理银行债务, 并自外商投资企业营业执照颁发之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让金. 境外投资者收购外商投资房地产企业中方股权的,须妥善安顿职工,处理银行债务,并在股权转让协议生效之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让对价. 2,被收购的企业已取得《国有土地使用证》,且投资者书面保证将履行《国有土地使用权出让合同》,《建设用地规划许可证》,《建设工程规划许可证》. 四,外商投资房地产企业的限制: 1,经批准的房地产企业在商务部备案要求,以及禁止从境外贷款. 经商务主管部门批准的外商投资房地产企业应及时向商务部投交档案材料进行备案. 据 130 号文,2007 年 6 月 1 日及以后取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业不得办理外债登记及外债. 2007 年 6 月 1 日以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业,外汇管理局各分局不予办理外汇登记(或登记变更)及资本项目结售汇手续. 2,经营范围限制
2.1 投资限制类房地产项目的核准: 根据《外商投资产业指导目录》(2007 年修订),高档宾馆,别墅,高档写字楼和国际会展中央等高档房地产项目的建设, 经营, 属于限制类, 外商投资该等房地产项目受到严格控制. 根据 13 号文,下列项目属于高档房地产项目: (1)别墅性质的高档住宅及度假村; (2)单位面积建)筑设计造价高于当地一般民用住宅,办公楼一倍以上的公寓,写字楼项目; (3)建筑标准四星级(或相称于四星级)及以上的宾馆,饭店. 外商投资该等项目, 按照 1773 号文的规定凡总投资额在 5000 万美元及以上的, 由国家发展改革委核准项目申请报告,总投资额在 5000 万美元以下的,由省级发展改革部门核准. 外商投资除该等项目之外的其他房地产项目, 总投资 1 亿美元及以上的由国家发展改革委核准项目申请报告,总投资额 1 亿美元以下的,由省级发展改革部门核准. 2.2 新增开发项目
据 50 号文,已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务,以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营, 应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续. 3,投资人限制
严格控制以返程投资方式(包括同一实际控制人)并购或投资境内房地产企业, 境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式,规避外商投资房地产审批.否则,将被追究逃骗汇责任. 返程投资是指一个经济体境内投资者将其持有的货币资本或股权转移到境外, 再作为直接投资投入该经济体的经济行为.包括但不限于以下方式:购买或置换境内企业中方股权,在境内设立外商投资企业及通过该企业购买或协议控制境内资产, 协议购买境内资产及以该项资产投资设立外商投资企业,向境内企业增资. 4,股权及项目转让限制
外商投资房地产企业的股权和项目转让, 由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批(审批权限及程序参照外商投资企业的设立审批及项目立项审批). 投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》,《建设用地规划许可证》,《建设工程规划许可证》等的保证函,《国有土地使用证》,建设(房地产)主管部门的变更备案证实,以及税务机关出具的相关纳税证实材料.具体审批程序及所需材料 1,外商投资企业名称预先核准
受理单位:厦门市工商局,厦门市外商投资项目审批服务中心地址:厦门市湖滨南路斗西路口,厦门市湖滨北路 15 号外贸大厦 14 楼电话:(86-592) 2200951,2203584,5365295 所需资料: 1,全体投资人签署的《外商投资企业名称预先核准申请书》; 2,全体投资人的资格证明复印件; 3,其他有关文件,证件. 办理时间:资料齐备 2 个工作日内网上审批请点击:http:///office/login.asp 2,外商投资企业设立审批
受理单位:厦门市外商投资局及各区,开发区授权审批机关地址:厦门市湖滨北路 15 号外贸大厦 14 楼电话:(86-592)5098209,5129726 所需资料: 外商投资企业立项: 1, 外商投资项目立项申请审核意见表(一式三份); 2, 可行性研究报告. 申请设立企业(以下文件均为一式三份): 1,以中方名义提交项目申请报告(独资企业免提交); 2,投资申请表(投资者签字,独资企业专用); 3, 外商投资企业合同,章程(投资者签字,独资企业免提交合同); 4, 设立外商投资企业的可行性研究报告; 5, 投资者所在国家或地区政府颁发的有效营业执照或其它开业证明的复印件, 董事会决议;以个人名义投资的需提交个人身份证明及护照复印件; 6, 投资者所在地的开户银行出具的资信证明(中方投资者应提交审计报告); 7, 外商投资企业董事会成员名单,投资者委派董事文件,董事身份证及护照(中方董事免提交护照)复印件; 8, 外商投资企业生产经营场所的租赁(或购买)合同及其产权证明,或与土地管理部门签定的用地合同; 9, 生产性企业需提供环保征求意见函; 10, 审批部门认为必要的其它补充文件. 办理时间:资料齐备 7 个工作日内
3,外商投资企业设立登记受理单位:厦门市工商局地址:厦门市湖滨南路斗西路口电话:(86-592)2200951,2203584 所需资料: 1,拟任法定代表人签署的申请书; 2,企业成立的批复文件,外商投资企业批准证书副本; 3,合同,章程; 4,名称预先核准通知书; 5,投资者的合法开业证明和资信证明; 6,法定代表人,董事,监事任职文件原件; 7,住所使用证明; 8,创立大会的会议记录; 9,发起人协议; 10,筹办公司财务审计报告; 11,具有法定资格的验资机构出具的验资证明; 12,前置审批文件或证件; 13,其它有关文件,证件. 办理时间:资料齐备 7 个工作日内 4,外商投资企业公章刻制审核
受理单位: 思明,湖里区及海沧投资区在厦门市公安局印章审核室审核集美区及海沧投资区在集美公安分局治安大队审核同安,翔安区在同安公安分局办证大厅内审核地址电话: 厦门市公安局:厦门市新华路 43 号 (86-592)2262451 集美公安分局:厦门市集美区三秀巷 7 号 (86-592)6256372 同安公安分局:厦门市同安区银湖路 179 号 (86-592)7366126 所需资料: 1,工商营业执照副本原件,复印件; 2,外商投资企业批准证书原件,复印件; 3,厦门市公安局刻制公章申请表(可从厦门市公安局网站http:// "治安支队"网页下载). 办理时间:资料齐备即时办理 5,办理组织机构代码证
受理单位:厦门市技术监督局地址:厦门市湖滨南路 78 号三楼电话:(86-592)2207697 所需资料: 1, 外商投资企业批准证书复印件; 2, 营业执照副本有效复印件; 3, 填写组织机构代码证卡申请表,并经单位负责人签字认可后加盖申报单位公章; 4, 法人代表身份证复印件或护照复印件,回乡证复印件; 5, 经办人身份证复印件. 办理时间:资料齐备 2 个工作日内 6,办理外汇登记证办理外汇登记证
受理单位:国家外汇管理局厦门市分局地址:厦门市湖滨南路 222 号 402 室电话:(86-592)5890943,5890945 所需资料: 外汇登记证: 1, 书面申请(企业基本情况); 2, 营业执照(验原件或盖有原章的复印件,复印件留存); 3, 企业成立的批复文件,外商投资企业批准证书(验原件或盖有原章的复印件,复印件留存); 4, 经批准生效的企业合资合作合同,章程(加盖审批机关骑缝章,验原件或盖有原章的复印件,复印件留存); 5, 组织机构代码证(验原件或盖有原章的复印件,复印件留存); 6, 视情况要求补充的其他材料; 7, 填写外商投资企业基本情况登记表. 资本金帐户开立: 1,书面申请(企业基本情况,开户原因,拟开户银行,外汇账户币别); 2,外汇登记证原件(验后返还); 3,视情况要求补充的企业材料(如合资合同,章程中关于资金到位进度的条款,投资方关于缴付投资款的书面通知等). 办理时间:资料齐备 1 个工作日内 7,办理国税税务登记证
受理单位:厦门市国家税务局各区局,直属局办税服务科地址:厦门市湖滨北路 70 号税务大厦二楼电话:(86-592)直属局 5315111 思明局 5315114 湖里局 5690680 集美局 6159065 海沧局 6051054 同安局 7579855 翔安局 7060266 所需资料: ——外商投资企业: 1,企业成立的批复文件; 2,工商登记后核发的营业执照副本复印件,加盖公章并注明与原件无误; 3,外商投资企业批准证书复印件; 4,企业组织机构代码证复印件; 5,公司合同,章程,协议书的副本及可行性研究报告复印件; 6,法人代表(负责人),财务负责人,发票管理员(办税员)的居民身份证,护照或其他证明身份的合法证件复印件; 7,经营地址证明:自己购房的提供产权证复印件;没有产权证的提供商品房购销合同; 租赁的提供租赁合同及房东产权证明;无偿使用的出具无偿使用证明; 8,银行帐号证明复印件(未开户可暂不提供). ——外商投资企业分支机构: 1,分支机构注册证副本复印件,加盖公章并注明与原件无误; 2,总公司的章程,合同,可行性研究报告复印件; 3,总公司的税务登记证副本复印件; 4,总公司的营业执照副本复印件; 5,分支机构组织机构代码证复印件; 6, 负责人,财务负责人,发票管理员(办税员)的居民身份证,护照或其他证明身份的合法证件复印件; 7, 经营地址证明: 自己购房的提供产权证复印件; 没有产权证的提供商品房购销合同; 租赁的提供租赁合同及房东产权证明;无偿使用的出具无偿使用证明. 8, 银行帐号证明复印件(未开户可暂不提供); 9, 总机构所在地税务(工商)机关提供的在外地设立分支机构的证明复印件. ——外国企业: 1, 营业执照副本复印件,加盖公章并注明与原件无误; 2, 代表处组织机构代码证复印件; 3, 境外总公司工商登记,银行资信证明复印件; 4, 首席代表授权书,个人简历,身份证,首席代表证,财务负责人,办税员身份证; 5, 代表处中方员工聘任合同,身份证复印件; 6, 经营地址证明: 自己购房的提供产权证复印件; 没有产权证的提供商品房购销合同; 租赁的提供租赁合同及房东产权证明;无偿使用的出具无偿使用证明; 7, 银行开户申请书复印件(未开户可暂不提供). 办理时间:资料齐备 3 个工作日内 8,办理地税税务登记证
受理单位:厦门市地税局地址:厦门市湖滨北路 70 号税务大厦二楼电话:(86-592)5319892 所需资料: ——外商投资企业: 1,营业执照副本有效复印件二份; 2,统一代码证复印件二份; 3,外商投资企业批准证书复印件二份; 4,企业成立的批复文件一份; 5,公司合同,章程,协议书的副本及可行性研究报告复印件二份; 6,法人代表(负责人),财务负责人,办税员的居民身份证,护照或其他证明身份的合法证件; 7,房屋租赁合同或产权证明(未办理产权证明的可提供购房合同或协议等复印件)二份. 外商
——投资企业分支机构: 除需要以上 1,2,6,7,项外,还需附送以下资料: 1, 公司的章程,合同,可行性研究报告; 2, 总公司的税务登记证副本复印件二份; 3, 总公司的营业执照副本有效复印件二份; 4, 税务机关需要的其他资料. ——外国企业: 1, 营业执照副本有效复印件二份; 2, 统一代码证复印件二份; 3, 房屋租赁合同或产权证明(未办理产权证明的可提供购房合同或协议等复印件)二份; 4, 境外总公司工商登记,银行资信证明; 5, 首席代表授权书,首席代表证,身份证或护照,个人简历,财务负责人,办税员的居民身份证,护照或其他证明身份的合法证件; 6, 代表处中方员工聘任合同,身份证. 应填写的表格: 《税务登记表》一式四份,纳税人还要同时填报《税种登记表》一份,《代扣(收)税务登记表》一份,《房产税税源情况表》一式三份;《税务登记表》,《税种登记表》要求使用 A4 双面打印,用钢笔或签字笔填写,不得使用复写纸誊写,不得自行修改表格内容. 办理时间:资料齐备 5 个工作日内 9,办理财政登记证
受理单位:厦门市财政局地址:厦门市政府大楼东楼 304 室电话:(86-592)5052358 所需资料: 1,外商投资企业批准证书及企业成立的批复文件的复印件; 2,营业执照副本有效复印件; 3,公司成立合同复印件(合资,合作企业才需提供),公司章程复印件; 4,国税, 地税税务登记证;5,财政登记表(需加盖公司公章); 注:外商投资企业应在取得营业执照之日起 30 日内向市财政局办理财政登记,接受财政监督. 办理时间:资料齐备 2 个工作日内