城投公司转型方案

方案具有明确的格式和内容规范，要求其具有很强的实践性和可操作性，避免抽象和假大空的内容，那么具体如何制定方案呢？下面是小编为大家整理的《城投公司转型方案》，希望对大家有所帮助。

第一篇：城投公司转型方案

城投公司转型方案及建议

房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

城投公司转型方案及建议

从上个世纪90年代开始，伴随着中国经济的快速发展，城市化进程的加快，城市基础设施需求的不断增加，作为地方政府城市基础设施投融资平台的城投公司在各地相继成立。据全国城投公司协作联络会的统计，目前大中城市具备一定规模的城投公司已经近百家。

一、各地城投公司发展中的共性问题

从各地城投公司的发展历程和经营模式看，城投公司本质上是政府出资、赋权经营，具有政府信用，体现政府意志，是政府信用与市场原理特别是与资本市场原理有机结合的产物。作为特殊的经济实体和企业法人，它既是政府授权范围内国有资产的营运主体，依法享有出资人权利并承担国有资产保值增值责任;又是城市建设的投融资主体。它受政府委托，既要承担城市基础设施项目的投资、融资、建设、营运、管理等任务;又要通过资产重组，盘活城建存量资产，广泛吸纳社会资金。

实践表明，城投公司作为城建资金运筹和城建资产运营中心，在深化城市建设投融资体制和国有资产管理体制改革，通过多渠道、多层次融资加快城市基础设施建设等方面确实发挥了积极的作用。但由于缺乏健全的造血机制，部分城投公司融资功能日渐低迷，资产负债率居高不下，甚至濒临破产。具体分析，存在如下问题：

1.可持续的融资能力缺乏。

各地城投公司在发展初期都凭借各地政府的强大信誉、良好的资金运营机制以及政策性金融的支持获得了城市基础设施建设的大量资金。然而，毕竟城投公司涉及的绝大多数是公益性或准公益性的项目，项目资金的收益有限，加之国家近年来对固定资产投资采取较为严厉的管理政策，使得城投公司的后续资金逐房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

渐减少。此外，目前绝大多数城投公司的融资来源单一，市场化程度不高也是阻碍城投公司继续融资能力不足的重要原因。

2.债务规模普遍偏大，债务负担沉重，债务风险逐渐累积。

各地城投公司资金来源中最多的便是政策性银行大额贷款协议。目前，此类贷款已经成为各地城投最大的负债形式，债务风险逐渐累积。此外，类似负债项目面临的重大问题是：目前我国地方政府不能够成为合法的债务人，若靠一个或多个代理人公司来举债，地方政府还不能以财政收入为支持来提供担保。因此，地方政府若举借了债务，债权人的权益是没有法律保护的。目前采取的通常做法是，债权银行要求地方政府和地方财政厅(局)出具承诺按期、如数偿还债务本息的正式文件，这种文件仅具有安慰函的性质，但不能成为正式的法律依据。

因此，考虑到地方政府基础设施建设负债中的种种风险，2006年4月25日，国家发改委、财政部、建设部、中国人民银行和银监会五部委联合下发了名为《关于加强宏观调控，整顿和规范各类打捆贷款的通知》(银监发[2006]27号)，其中规定金融机构要立即停止一切对政府的打捆贷款和授信活动，并且严肃要求，地方政府不得为贷款提供任何形式的担保或者是变相担保。

3.投资模式与运营机制有待创新，项目收益率较低。

由于城投公司是政府出资的国有独资公司，因此，大多数城投公司在经营方面缺乏项目自主权，主要承担公益性重大城市基础设施项目的投资建设，这些项目投资规模大、周期长、回报率低或根本无回报。特别是许多项目建设仍延用计划经济的管理模式，政府直接参与经济活动，重建设、轻经营，重形象、轻管理。同时，城市基础设施建设部门分散、管理分散、资金分散，阻滞了建立多元化融资体制的进程。由于政府仍按计划经济模式直接参与城市经营活动，为调动所谓的各方积极性，多方筹措资金，往往把城市基础设施工程交给多个部门负责，这在短时间内保证了工程资金和进度，但从长远看，它所带来的资金分散、人力分散、管理分散却不利于开展资本化运作、吸纳民间资金、盘活城建存量、内外举债等多元化融资的尝试。另一方面，资金回收周期太长，使用效率低下。作为房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

一个可盈利或准盈利性投资项目，一般要经过投资(借贷)→经营→回收→还贷(有盈利)→再投入的一个过程。由于一些城市中资金经过多个部门的道道关卡，不仅数量减少，使用效率大大降低，而且回收时间拉长，给企业再投入增加了压力。如在一些城市中，城投公司主要承担的老城区旧城改造土地拍卖项目，从计委立项到土地拍卖后土地出让资金到位少说要一年。如此长的周转期，捆住了企业再投入再发展的手脚。

对进一步发挥城投公司投融资功能的建议

近年来，全国各地各种类型的城市建设投资公司、城建开发公司、城建资产经营公司等政府城建平台相继成立。这些服务于地方政府城市建设投融资的存在平台，为各地城市基础设施的开发和建设，完成了大量的融资，对各地方经济和社会发展，对提升本地城市形象做出了重大的贡献。与此同时，这些平台积极跟随政府职能转变和我国投融资体制改革的变化，积极创新融资方式、勇于探索融资渠道、大胆进行市场化的改革实践，创造了一批在全国有影响、可借鉴的城市基础设施建设融资的先进经验，像通过土地出让和运作筹资方式;市政公用项目如公交、燃气、污水、自来水、垃圾处理等的BOT、TOT以及产权和股权转让融资;此外还有城建资产的资产证券化(ABS)融资方式等，都在全国范围内产生了积极的反响 但是，作为跟随和推动市场经济改革的产物，目前三个投融资平台的运作也还面临着一些问题和困难。具体有以下一些表现形式：

1、资产负债率偏高

据我们的调查，目前绝大部分政府城建平台的资产负债率都在70%以上，这种资产负债结构，一方面使这些企业承担了较高的财务费用，另一方面也影响了他们为政府项目所进行的进一步融资，同时企业在推动多元化的融资创新方面也难以发挥作用。

2、财务风险较大

由于所有的政府城建平台都承担了大量的政府公益性的建设项目，往往投资量大、效益产出慢。因此这些企业的资金运行经常是捉襟见肘，处于‚借新债还老债‛的模式下。 这些城建平台可能出现的财务风险，主要体现在资金流转风险、偿债风险和有效资产不断缩水的风险上。只是反映出的情况有所不同。(1)资金流转风险，它基本出现在那些没有稳定的利润来源、高投资、高负债、低投资回报的情况下，受企业资产质量和运营效率影响较大。(2)偿债风险，主要是由于负债结构的影响，导致按期偿还银行本息出现困难，往往是‚拆了东墙补西墙‛，且受金融货币政策的刚性制约和影响非常大。这主要出现在资房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

金供给不足，负责结构不合理的企业(3)有效资产不断缩水的风险，是指企业当每年的资金收入不够偿还银行利息情况下，不断用平台的有效资产填补缺口，导致企业的有效资产不断缩水的情况。

3、后续融资压力不减

这几年全国各地城市基础设施建设投资量日益加大，并且有一种互相攀比、愈演愈烈之势。各地政府结合未来的‚十一五‛规划，均提出了大强度的城市建设投资计划，绘制的城市建设蓝图也非常宏伟，因此，对各地城建平台而言，未来的融资压力可想而知。我们相信，各地城建投融资平台都在想方设法创新融资方式、拓宽融资渠道、寻找融资突破口，但是如果不能在城投公司的定位和运作，在城投平台的投融资机制上有所突破、有所创新，未来如此繁重的融资任务，也将难以完成的，那么要担负起政府下达的融资目标将成为一句空话。

4、国资经营和管理的压力增大

各城建平台作为政府的投融资平台和国有资产经营管理的平台，不仅承担代替地方政府融资的责任，还承担着庞大的城建国有资产在市场竞争中保值、增值的经营管理压力。这也对城建平台的经营管理水平和投融资运作能力提出了挑战，也将对各地城建国有资产的可持续经营和良性发展产生重要的影响。

以上这些矛盾和困难的出现，我们认为全国各地的政府投融资平台都一样。它表现的是作为具有政府和企业双重性质的、国有资产经营管理平台和投融资平台，客观上存在着在公司定位、管理体制、运作方式、多元化投融资格局和可持续发展等方面的先天不足。中国的经济体制改革还没有彻底到位，有效的政府投融资体制和国有资产运行管理机制尚未形成，因此，这些矛盾和困难需要在更长的时间内、更深的层次上不断完善和解决。

对此，我们对在目前形势下，如何进一步发挥好各地城建平台的投融资功能，提出以下建议，

1、在完善投融资体制方面，要领导重视，健全组织

要在城市建设投融资体制上进一步深化和完善，就应当立足于政府这个层面，要打破行业界限、部门界限，抛弃小团体的利益，共同做好城市建设这个大文章，实现城建融资渠道上的开拓创新。首先作为政府来讲，需要象重视国有企业改革一样，重视城建投融资体制的改革和城建平台的资本运作。我们建议，各地可以成立一个象各地改革办那样的、超脱于政府部门的市一级的联席机构，负责领导城建投融资体制改革，对政府重大项目的投资和融资进行协调和推进，并负责投融资创新工作，以提高整个地区的城市资产和城市资源的运作效率。

2、在资源利用方面，要统筹规划，集中利用 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

目前，每个城市一方面认为缺少资金、缺少资源，但是另一方面，各地对城建资产和城市资源的开发利用很低，缺少对城建资产、城市资源的统一运作和管理的主体，也难以发挥这些资源的综合效益。如各地区上市公司资源、城市的公共物业、城市空间资源(城市广告、城市公共停车场所、场站)、城市旅游资源、包括土地资源、管线资源等。随着国家经济建设的发展和城市化建设步伐的加快，所有城市资源的价值也将越来越大。我们建议各地政府，对自己所在城市的资源、资产情况，要进行统一研究、统一规划、统一管理和统一运作，以发挥城建资产和城市资源的最大效益，降低其他方面的建设和融资压力。

对城建资产和城市资源进行分析、梳理，重组和整合，对发挥城市资源的综合效益十分重要。目前，由于城市化及城市基础设施不断建设，部分城市资源已经从公共消费转为私人消费，具备了资产属性，但是目前这些城市资源分布散乱，管理混乱，如果对此进行整体分类整合，通过市场化运作，将带来可观的经济效益。

3、在运作方法方面，要做到目标明确、勇于创新

建议各地政府鼓励城建平台大胆进行市场化融资的实践，积极探索城建国有资产经营、管理和投融资体制改革的新路子。城建平台要重点改变过分依赖银行贷款、融资渠道单一的现状，大力倡导从内部资源利用入手，在盘活存量、引进增量，创新方法、灵活手段方面下功夫，同时，把实现投融资格局多元化、方式多样化、融资定量化，作为城建平台建议发展的目标。

(1)多方式：一方面在项目融资上，要根据城建平台具体项目的特点，灵活采用BT、BOT、TOT、PPP等融资方式进行融资，另一方面可以积极运用公司融资，出售资产和股权、重组上市融资、发行企业债券、发行信托产品、城建资产证券化融资、组建城建产业投资基金等，进行创新融资。

(2)多层次：各城建平台不仅可以在平台这个层面负债融资，还可以搭建平台下面的其他产业平台进行负债融资，可以通过下属经营性资产重组上市融资、信托融资，也可以通过成立新项目公司进行项目融资等。

(3)多渠道：各城建平台不仅可以争取地方政府财政预算内投入，还可以积极争取预算外的投入，或政策方面的支持;不仅可以争取国内一般商业银行贷款，还可以积极争取国家开发银行及国外，像亚行、世行的优惠贷款;不仅可以通过存量资产、股权进行融资，还可以通过增量引入、增资扩股进行融资等。

4、在平台运作上，要引进先进的管理体制，逐步构建城建平台的核心竞争能力 城建平台的可持续发展和融资必须要有主导产业的构成、现金流和利润的支撑，通常情况下，债务融资有赖于资产规模、信誉担保和盈利能力，而项目融资、股权融资、信托融资等几乎都是建立在项目或公司的未来盈利能力上。为此，我们建议，对城投平台而言，需要房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

对下属企业经营性、准经营性国有资产按照资产规模、协同性、赢利能力、盈利周期等进行重新整合、分类管理，并运用现代管理的企业制度加强管理，逐步构筑起自己的利润中心和‚现金流‛，构建起自己平台的可持续、多元化融资基础，较强的核心竞争力。

5、在风险防范上，要注意集约经营，风险隔离，实行‚项目运作制‛。

我们知道，大部分的城建平台债务都非常繁重而赢利不足。要实现城建平台的可持续融资和可持续发展，因此需要将城建平台经营性项目与公益性项目进行风险隔离，适当提高经营性项目的赢利能力和水平。

对公益性项目要争取各种优惠政策和相应的资金投入，采取适合该类资产特征的融资方法和手段，如采用ABS(资产证券化融资)的方式融资。对经营性的资产，要通过整合这类资产和资源，深度开发和利用这种资源，最大限度盘活和利用这部分的资产，降低平台运行风险，实现城建投入产出的良性循环。

对政府新建的公益性项目，首先要争取政府在政策方面的扶持，同时要注意对这方面的项目风险进行适当隔离。这有利于我们城建平台的长远发展，也是为了对政府提供可持续的融资支持。

6、在实际操作中，要提高对投融资操作规范性、复杂性和重要性的认识，充分发挥专业咨询服务机构的作用。

从以往各地城市建设项目融资的成功经验可以看出，对不同行业、不同特点、不同阶段和不同融资要求的项目，在操作方式方法上的差异还是相当大的。政府机构或城建融资平台，由于其人员、精力、能力和素质等方面的限制，对国家金融政策、融资工具、融资渠道等的了解和掌握方面有欠缺，对外界形势的变化和要求反映有时也不及时，如与专业的投资机构、投融资咨询机构相比，存在明显的专业能力悬殊、水平和信息不对称的情况，有时甚至造成项目很多的后遗症。目前，一些地区的重大城市建设项目的融资和转让，均采取聘请专业直接机构担任咨询顾问的方式进行操作，提高了自身平台的资产运行效率和项目融资的成效。如徐州市自来水公司资产转让、襄樊污水处理厂BOT融资招商、南京长江二桥TOT融资招商、南京城建污水处理费收益资产证券化融资等，均聘请我公司担任政府方的融资顾问或城投公司的常年顾问。

我公司――江苏现代资产管理顾问有限公司，成立近十年。至今已成功为全国各地五十多个城市基础设施项目提供了投资、融资咨询和招商代理服务;为境内外近百家企业提供了资产重组和资本运作方面的服务。为各级政府和企业提供的项目融资，金额高达200多亿元。而象江苏现代资产投资管理顾问公司这样的专业金融服务机构，有世界银行、亚洲开发银行和中国证监会认定的专业咨询资格，有近十年从事企业改制、资产重组、管理咨询和重大建设项目投融资服务等方面的业绩和经验，有30多名财务、金融、法律、投资管理等方面的房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

咨询专家和团队，完全有能力协助各地政府和相关城建平台，做好资源整合、项目投融资咨询和代理、资本运作等方面的工作。

我们也有充分的信心和决心，为中国城市建设的快速发展，为城市建设投融资平台的健康成长，为提高各城建平台的资产和资源的运作效率，做出我们应有的贡献。

重庆城投谋划千亿金控集团 上市路线图浮现

1月25日，沪综指下跌118点，但有关重庆国际信托投资公司(下称‚重庆国投‛)借壳的消息，刺激了ST星美(000892.SZ)、渝三峡A(000565.SZ)、西南药业(000788.SZ)、重庆路桥(600106.SH)等重庆上市公司的股价，他们纷纷就此澄清。 参加重庆市政协会议的一位委员向记者独家提供了重庆国投母公司——重庆城市建设投资公司(下称重庆城投)建设金控集团和海外上市的路线图。

重庆城投的第一步是整合旗下金融资产，再和国外金融集团合资，成为资产规模上千亿元的金控集团，并最终完成海外上市。

不过，重庆城投的金控梦想可能会面临同城兄弟——重庆渝富资产经营公司(下称渝富)的挑战。一山能容二虎吗?

三步走战略

记者得到的这份由重庆城投副总经理撰写的政协提案显示，希望以重庆城投为母体组建，或把重庆城投整体改建为‚重庆金融控股公司‛。其具体操作模式分为组建和改建两种模式：前者以重庆城投为大股东，组建重庆金控公司;后者是将重庆城投的基础设施建设职能完全剥离，另设公司。

重庆城投成立于1993年，是市政府直属的国有独资投资公司，拥有393.8亿元资产，代表市政府进行城市建设土地储备整治的职能，重庆城投是重庆四大土地储备中心之一，其在发展中控制了大量企业。

不管是第一个方案还是第二个方案，重庆城投的非金融资产都将被剥离。在此方案下，重庆城投直接控制的渝开发(6.34,-0.28,-4.23%)(000514.SZ)、市城投房地产开发公司和市城投路桥管理有限公司将被剥离。

事实上，重庆城投真正拥有控制权的金融企业只有重庆国际信托投资有限公司(重庆国投)和安诚财产保险公司(下称安诚保险)、安澜保险经纪公司(下称安澜经纪)，分别持有38.41%、20%和超过51%的股份，以及重庆商业银行(下称重商行)7.67%的股权。

据重庆市常务副市长黄奇帆透露，2006年，重庆国投利润为1.6亿元，重商行利润约5亿元。 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

但是，重庆城投通过重庆国投这个平台持有了大量金融企业股权。

资料显示，重庆国投持有西南证券7%的股份，为其第三大股东，还持有益民基金30%股权，易方达基金16.67%股权，未来投资公司90%股权，法华工商发展有限公司83%。

因为直接控制的金融企业不多，该提案称，‚应力所能及的利用重庆城投的资源、资产，通过重组方式扩大在重庆国投、重庆银行、西南证券、农信社以及安诚保险等公司的股份，务求第一大股东的位臵，力争绝对控股，取得改造权。‛另外，还将以权益投资方式在即将组建的融资租赁公司中取得股份。

取得更多金融企业控制权还只是第一步。

该提案称，‚将通过三行(重商行、农信社和万州商业银行)一司(安诚保险)一托(重庆国投)一证(西南证券)‛的资产组合，与境外大型金融机构合资，整合成资产规模上千亿元的公司，然后完成境外上市。‛

角力渝富

其实，重庆城投的金控梦想早已有之。

1月24日，重庆社科院研究员何清称，早在三年前，市政府就有把重庆城投打造成金融控股公司的想法，而重庆国投也有意成为金控企业。在重庆国投划转给重庆城投后，建设金控集团的任务自然落在重庆城投身上。

何清解释道，‚选择重庆城投主要考虑到其是市政府最早的投资平台，规模大，实践也较早，比如入股上市公司和商业银行。‛

2003年，重商行第一次增资扩股，重庆城投与其他几家重庆国企入股，持有11.85%股份。

而重庆城投在金融上的动作基本都发生在2004年。

2004年，市政府把持有的重庆国投股份全部划转给重庆城投，重庆城投代表市政府与珠海国利为争夺重庆国投的控制权展开角力，最终夺回话语权。

同年5月，市政府同意由重庆城投发起成立安诚保险。重庆酝酿本地注册的保险公司为时已久，在重庆市保险业中期规划中，就有2005年前筹建全国性保险公司的目标。市政府把此重任交给重庆城投，可见对其的重视。

2004年12月，重庆城投控制的安澜经纪成立，这是当地第一家保险经纪公司。 但2004年2月成立的‚小弟弟‛——渝富公司抢去重庆城投的风头。

渝富的成名作是等值收购重商行12.5亿元的不良资产。其后逐渐得到市政府的重视，被委以更多的重任。入主ST东源(000656.SZ)、ST重实(000736.SZ)，托管轻纺控股在四维瓷业(600145.SH)的股权。 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

渝富在金融领域更是风声水起。黄奇帆直言不讳称渝富为‚重庆的汇金公司‛，当地政府将其打造成金融控股公司的决心可见一斑。

一个市场，两个平台。况且上述提案已明确提出要争取控制更多的金融企业。 角力不可避免。在重庆城投准备扩张股权的几大公司中，渝富都已抢得先机。 西南证券的重组，渝富投入3亿元，成为仅次于中国建投的第二大股东，重庆城投控制的重庆国投则屈居第三大股东。

渝富在重商行的表现可谓漂亮。虽然渝富在向凯雷投资集团和香港大新银行出售股份后暂时失去名义第一大股东，但根据协议，渝富将向现有股东收购股份，使其持有重商行的股份达到20%。

向凯雷投资集团和大新银行出售股份可以把以前等值收购不良资产的损失补回，重商行上市后还可转让股权获得收入。为了保持市政府对重商行的控股权，渝富向现有股东收购股份的来源不排除会来自重庆城投。毕竟同为当地国资企业，操作更为便利。

渝富还主导了当地农信社的重组，这是除重商行、万州商行外的当地第三大银行机构。此外，渝富还携手国家开发银行，组建了注册资本金达20亿元的三峡产业担保公司。 对于可能存在的竞争，渝富、重庆城投和重庆市政府金融办都没有做出回应。‚在方案的实现过程中，会遇到许多阻力。‛提案制订者在电话里如此告诉记者。

不过，何清认为，‚重庆可以存在多个金控集团。渝富和重庆城投在对金融机构控股权的争夺矛盾是可以解决的。因为，渝富和重庆建投都不是纯粹的公司，还是事业单位。因此，政府会做出相应的安排。‛

云南城投入主S红河

2005年才成立的云南城市建设投资有限公司(以下简称云南城投)，最近通过注入经营性房地产业务的方式迅速入主S红河(600239)，成为S红河的第一大股东。云南城投实力到底怎样?自身优势和未来发展方向又是什么?记者带着诸多疑问，拜访了该公司副董事长刘猛。

记者：云南城投作为云南省政府城市建设的投融资平台，其核心竞争优势是什么? 刘猛：坦率地说，云南城投的核心优势正在形成，这主要体现在两个方面：一是作为省政府的投融资平台，国家开发银行将给予公司大力支持，二是公司在资源占有方面有优势，政府会给予一些项目支持，如云南呈贡大学园区的建设,政府就委托我们来做。总的来讲，云南城投以‚政府引导、市场机制、企业运作‛为指导思想，围绕云南省委、省政府关于城房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

镇化建设的战略部署，实现政府意图，承担城建重任。在具体的项目中，并不依赖政府，通过项目自身积极的运作，寻求项目自身的平衡和盈利。公司按照企业运作的方式，也会兼顾到长短期项目以及长期效益和短期效益之间的关系，平衡好各项目的运作。

记者：云南城投入主S红河之后，将房地产业务作为公司的核心业务，这也是云南城投的主要业务之一，公司未来如何保障房地产业务获得持续良好的发展?城投在房地产业务上的核心竞争力是什么?

刘猛：云南城投目前按照‚一个支柱，三驾马车‛的方式运作。‚一个支柱‛指的是城市综合开发，包括基础设施建设、土地开发等;‚三驾马车‛主要指的是城市服务配套设施建设中的水务、教育、医疗，这三个方面的投资以后要减少。

云南城投入主S红河后，将把经营性房地产业务全部注入到上市公司。云南城投在房地产业务上具有较强的优势，云南城投在进行城市综合开发如片区土地整理、土地熟化的过程中，先要对片区进行规划设计，然后组织实施，云南城投还是片区标志性工程建设的主导者，因此在对片区发展规划的理解上要强于普通房地产开发商。上市公司的房地产项目依然需要通过‚招拍挂‛的方式获取土地，但可以依托云南城投作为云南省城市综合运营商的优势，在土地储备和土地资源的获取和信息上‚先人一步‛;同时，公司的经营性房地产业务会随着云南城投业务的扩展得到同步推进，随着云南城市化进程的加快，公司的房地产业务也将得到快速发展。另外，依托云南城投强大实力，公司在融资方面也有着明显优势;特别是进入资本市场后，公司也会充分利用资本市场的融资功能，公司各项发展规划也是立足长远，不是做完几个项目就解散的项目公司。

记者：公司在6月7日出具的股改补充承诺中，将2007-2009年连续三年累计实现净利润的承诺从2.5亿元提高到3亿元，并补充承诺2008年-2010年三年累计净利润达到5亿元，如此大幅度的提高业绩承诺是基于什么条件?可否简单介绍一下这三年中主要房地产项目的一些情况?

刘猛：公司敢于做出这样的承诺是经过认真考虑和相关部门仔细测算的，是对流通股东负责任的承诺。公司进入资本市场后，做出这样的承诺是对公司房地产业务发展的信心，也是基于公司自身发展的需要，我们希望通过努力能带来上市公司自身基本面实实在在的改善。 今年公司将有两个房地产项目进入销售阶段，有部分能够竣工验收、结算。明后年公司的经营、业绩也会随着项目的推进而上升，可以说，公司的承诺是负责任的、也是有把握的。 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

记者：云南城投在补充承诺中提到若获得相关的金融证券及矿业资产，将择机注入上市公司，是不是意味着公司在金融和矿业方面已取得部分资产?

刘猛：公司在金融证券和矿业资产方面有一些长期战略上的考虑和布局，目前能否获得相关的资产还不确定。但是作为控股股东，城投的优质资产只要符合上市公司要求，就会择机注入上市公司。

记者：云南城投入主S红河后，是否会有后续的融资计划?在您的心目中，S红河的未来会怎样?

刘猛：云南城投进入上市公司这一队伍后，一方面会按照上市公司的规则要求来规范公司业务，促进现有业务的发展;另一方面公司也会择机募集资金来开发、发展更多的项目，把上市公司做大做强。对于S红河的未来，公司有着较好的预期和规划，云南城投将利用现有优势，在2-3年内争取公司有一个较大的发展，3-5年内发展成云南省名列前茅的优秀房地产开发商，而且是负责任的开发商，公司在房地产产品研发上会花大力气去做，努力为客户提供优质、环保的产品。

杭州城建四年发展路：国资增值 百姓受益

成立四年，拥有3万名员工，涵盖与百姓生活密切的公交、水务、能源、城建等业务的杭州市城建资产经营公司，26日正式更名为杭州市城市建设投资集团有限公司(以下简称杭州城建投资集团)。四年来，公司在自身发展的同时，服务于杭州百姓的‚品质生活‛，实现了国有资产的保值增值，城市供应能力明显提升。

‚经营城市、服务市民‛，组建于2003年6月的杭州市城建资产经营公司，全系统国有总资产已从当初的215亿元，增加至今年3月底的477亿元;国有净资产也从四年前的65.5亿元增至201亿元。公司副总经理刘万华介绍说，公司的主要职能是为城市建设筹措资金、确保系统内国有资产保值增值、保障城市公用事业的正常运转。公司更名后，授权经营的国有资产范围不变。

与百姓生活密切相关的杭州城建投资集团，在自身发展的同时，着眼于提升供应能力，推进重点工程建设。四年来，杭州新开通公交线路146条，新增车辆1658辆，新建20个公交首末站和中心站，开通准公交线路4条;公交快速一号线工程已在2006年4月开通运行;完成自来水‚一户一表、计量出户‛预臵近20万户;天然气利用工程已于2004年7月31日进杭通气点火，全市已有29.2万户居民用上了天然气;较好地完成了西湖综合保护、‚三房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

口五路‛、‚一纵三横‛道路综合治理等。四年来，公司系统自行承担的固定资产投资总额累计达96亿元，累计完成公交客运量28.02亿人次、供水量15.51亿吨、煤气销售量4.05亿立方米、发电量17.03亿千瓦时、供热量1464.6万吉焦、污水处理量11.11亿立方米，按规范处理和填埋的生活垃圾301.34万吨。杭州城市建设投资集团为了积极运用多种金融工具，拓宽融资渠道，已从原来单纯依赖银行贷款向直接融资、间接融资、招商引资等多种融资渠道并举的方向发展，基本满足了城建资金的需求。

杭州城建投资集团下属单位共分为公交、水务、能源、城建、固废、臵业六大板块，包括杭州市公共交通集团有限公司、杭州市水业集团有限公司、杭州市燃气(集团)有限公司、杭州市热电集团有限公司、杭州市固体废弃物处理有限公司、杭州市路桥有限公司、杭州市经济房开发有限公司、杭州市建筑工程质量检测中心有限公司等。

07武汉城投债今起发行 15年期票面年利率为5.03%

2007年武汉市城市建设投资开发集团有限公司公司债券6月27日起至7月3日正式发行。

本期债券发行总额6亿元人民币，期限为15年期，采用固定利率，票面年利率为5.03%。本期债券由建设银行授权建设银行湖北省分行、农业银行授权农业银行湖北省分行提供无条件不可撤销的连带责任担保。经联合资信评估有限公司综合评定，本期债券的信用级别为AAA级。

武汉市城市建设投资开发集团有限公司是武汉市以及湖北省最大的国有独资企业和城市建设领域的骨干企业，公司注册资本为人民币35亿元。作为城市建设投融资主体，主要业务为城市道路桥梁、给排水、污水处理、燃气热力等基础设施建设以及市属公房管理和房地产经营开发。截至2006年12月31日，武汉城投总资产为372.30亿元，股东权益为74.72亿元，2006实现主营业务收入为30.24亿元，净利润为1.08亿元。

天津城投集团与六银行签署大额银团贷款协议

2007年6月19日，天津城投集团所属天津城市道路管网配套建设投资有限公司，与中国工商银行、中国建设银行、光大银行、交通银行、中国邮政储蓄银行、北京银行等6家银房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

行组成的银团，签署了用于天津市基础设施建设的125亿元银团贷款协议。市长戴相龙会见专程来津的中国工商银行行长杨凯生一行并出席签约仪式。副市长崔津渡在签约仪式上致辞。副市长陈质枫，市政府秘书长何荣林等参加会见、出席仪式。

戴相龙在会见时对杨凯生一行来津表示欢迎，对各家银行多年来给予天津建设发展的大力支持表示感谢。戴相龙说，随着天津经济社会快速发展，城市基础设施建设步伐不断加快，除政府公共财政投入外，利用银行信贷已经成为筹集城市建设资金的重要渠道。天津城投集团作为城市基础设施建设的投融资平台，成立以来不断探索新的融资方式，与多家金融机构合作，先后签署了一些大额贷款协议，各贷款项目进展顺利，促进了城市基础设施建设和投融资体制改革，有力推动了全市经济社会发展。承贷单位要认真履行合同，管好、用好银团贷款，按时偿还贷款，严格控制风险。

戴相龙说，当前天津的发展势头非常好，加快滨海新区开发开放的各项工作正在全面推进。希望各家银行继续关注和支持滨海新区开发开放，积极参与滨海新区综合配套改革试验和金融改革创新，加快在津分支机构先行先试步伐，进一步拓宽与天津的合作领域，在改革发展中取得更大成绩。

杨凯生在致辞中说，这次天津城市道路管网及配套设施二期工程项目，是天津市迄今融资额最大的银团贷款项目，也是各家金融机构相互合作，共同支持地方经济发展的一次全新尝试，对于探索新的银企合作模式，促进城市建设投融资体制的改革，将产生积极的影响。今后，工商银行将和各家金融机构一道，继续大力支持天津市的经济建设和社会发展，支持天津滨海新区的开发开放。

崔津渡在致辞时说，天津城投集团不但肩负着重要城市基础设施建设的任务，也承担着投融资体制改革的任务，在投融资体制改革上做了很多工作和尝试。这次签署银团贷款协议，有更多银行参与，贷款数额更大，是间接融资方面又一新的渠道和途径。希望城投集团与6家银行不断深化合作，在直接融资和间接融资方面取得新的更大的突破。希望各家银行加大对天津支持力度，在滨海新区开发开放中实现互利共赢。

出席签约仪式的还有中国建设银行首席风险官朱小黄、北京银行行长严晓燕、中国邮政储蓄银行风险管理部负责人和贷款银团各成员行天津分行负责人。

2003年，城投集团道路管网公司与中国工商银行天津分行签订了106亿元贷款协议。此次签约的二期125亿元贷款，是为满足新的建设资金需求，加速本市基础设施建设步伐而实施的。这笔贷款将重点投入天津市城区交通体系建设，主要用于城市外围地区骨干路网、快速路疏导、地铁配套、市区边缘路网加密和公交场站等五方面的工程建设。 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

海口市城城市建设投资有限公司

二OO七年七月编辑

各地城投公司战略发展规划

【重庆城投及地产集团分羹数百亿公租房项目】 .................................. 15 【重庆城投谋求金控集团 三上市公司卷入重组预期】 ............................. 16 【重庆城投集团董事长率团考察綦江旅游地产开发】 .............................. 17 【重庆城投路桥风云 华渝生详解660亿资金路线图】 ............................. 18 【上海城投：开动融资引擎 注入发展活力】 ..................................... 25 【上海城投：以‚BOT‛模式走向全国】 ......................................... 28 【城投集团助推杭州大都市发展战略】 .......................................... 31 【云南城投：地方融资平台缩影】 .............................................. 34 【云南城投斥资30亿打造世界顶级度假区】 ..................................... 35 【云南城投投资四百亿推动昆明基础建设】 ...................................... 36 【武汉城投：‚十二五‛发展战略与规划编制基本情况】 ........................... 37 【天津城建‚航母‛ 城投集团推进基础设施建设】 ............................... 38 【上海城投未来3年投建四个保障房社区】 ...................................... 41 【西藏城投：实力雄厚 揭竿而起】 ............................................. 42 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

【重庆城投及地产集团分羹数百亿公租房项目】

2010-04-08

未来10年重庆最热火朝天的‚公共租赁住房‛建设可能与民营企业无缘。

在今天举行的中央驻渝新闻单位情况通报会上，重庆市国土房管局总工程师李仕川在介绍有关公共租赁住房建设情况时说，参与公共租赁住房建设的主体为国有企业，目前已经确定的有重庆市地产集团和重庆市城市投资集团。李仕川在回答本报记者对此的提问时表示，没有明确民营企业可以成为‚公租房‛的建设主体。

如何有效地解决城市广大中低收入群众的住房困难，是重庆市委、市政府主要领导的‚心头之重‛。重庆市委书记薄熙来曾说：‚解决住房保障是一个重大的民生工程，要让城乡老百姓都有房子住;帮穷人造房是政府的责任。‛

目前重庆的保障性住房有廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安臵房、城中村改造安臵房、农民工公寓等5种，覆盖了约20%的常住人口。根据城乡规划，到2020年，重庆市主城区常住人口将达1000万人。为解决好新增城市人口住房问题，确保在重庆市就业的无住房人员或住房困难家庭有房住，重庆市确定在现有保障性住房的基础上，新建公共租赁住房，解决‚夹心人群‛居住问题，为中低收入家庭购房提供缓冲，并以这种新模式扩大住房保障覆盖面。按照规划，未来10年，重庆市将在主城和远郊区县各建成2000万平方米共完成4000万平方米的公共租赁住房建设，从而构建‚高端有市场、中端有支撑、低端有保障‛的住房供应体系，实现‚住有所居‛目标。今年，重庆拟先期启动500万平方米公共租赁住房建设，预计建成200万平方米。

但据了解，重庆公共租赁房由政府投资，国有企业承建，并按‚谁建设谁拥有‛原则，投资主体拥有所建公租房产权，享有升值收益，享有免征行政事业性收费和政府性基金、土地使用税、土地增值税、营业税、房产税等优惠政策，地价只有一般商品房用地的1/6，单方造价仅税费就比普通商品房低400多元，公租房建设用地以政府划拨方式提供。

重庆主城未来10年公租房总建设规模为2000万平方米左右，将提供33.5万套住房。其中2010-2012年启动建设1000万平方米，投资估算为250亿元，布局在10个规划的聚居区中，可提供17万套住房，可居住42万人。建设资金主要采取财政预算安排、住房公积金贷款、争取政策性和商业性银行贷款等方式筹措。李仕川说，建设主体由国有企业承担，也欢迎社会资金采取BT模式(政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设的一种模式)参与建设，但是具体如何介入目前还不确定。

据透露，《重庆市公共租赁住房管理办法》已形成初稿，正在进一步论证中，市政府法制办已将其作为立法项目进行审定。

有关人士认为，即使‚BT模式‛能够成为现实，民营企业也只是间接介入‚公租房‛。

15 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划 【重庆城投谋求金控集团 三上市公司卷入重组预期】

2009-12-05

11月6日，渝开发认购重庆国际信托的一纸公告似乎又让市场看到了其背后大股东重庆城投谋划‚千亿金控集团‛的动作。尽管对于重庆城投来说，其谋划的‚千亿金控集团‛一直都是已知的预期，但是当有‚金融市长‛之称的黄奇帆成为重庆代市长之后，重庆板块的重组再次变得富有想象和动力。就在近日，重庆板块也屡现异动，其中重庆路桥、渝开发、重庆港九和四维控股均表现强势。市场预计，随着黄奇帆这位熟谙资本运作的‚金融市长‛顺利履新，重庆板块接下来将成为资本市场上最受关注的热点。

重庆城投的金控集团

记者注意到，渝开发的大股东重庆城投实力相当雄厚。资料显示，重庆城投成立于1993年，是市政府直属的国有独资投资公司，拥有393.8亿元资产，代表市政府进行城市建设土地储备整治的职能，重庆城投是重庆四大土地储备中心之一。

一位了解重庆城投的市场人士对记者透露说：‚早在2007年，重庆城投就有谋划‘千亿金控集团’，达到海外上市的意愿，但是由于市内各大实力雄厚公司的竞争，以及股权比例等因素不成熟才让重庆城投上市的计划搁浅。‛据该位市场人士透露，在当时重庆城投计划的第一步是整合旗下金融资产，再和国外金融集团合资，成为资产规模上千亿元的金控集团，并最终完成海外上市。

‚重庆城投希望以重庆城投为母体组建，或把重庆城投整体改建为‘重庆金融控股公司’。具体操作模式分为两种：前者以重庆城投为大股东，组建重庆金控公司;后者是将重庆城投的基础设施建设职能完全剥离，另设公司。‛前述市场人士说。

在重庆城投实现金控集团的道路中，拥有52.35亿元总资产的重庆国际信托无疑对于重庆城投来说是一颗沉重的砝码。因此，重庆城投旗下的渝开发对重庆国际信托进行股权认购也就不难理解。

11月6日，渝开发公告称，股东大会同意按4元/股的价格出资1.2亿元认购重庆国际信托3000万股股份。按重庆信托本次增资扩股暂定拟向新股东募集不超过3.7亿股不低于1亿股计，公司认购重庆信托3000万股股份后，持有该公司股份比例将为1.497%-1.73%。

‚按照重庆城投谋划千亿金控集团的想法，重庆国际信托上市的基调是不会变的。尽管目前市场上普遍认为重庆国际信托直接IPO的可能性较大，但是借壳渝开发上市的可能也还是有的，毕竟任何一家公司要IPO上市，其面临的事情都是不可预测和多变的。‛招商证券(21.02,0.55,2.69%)首席投资顾问方宇表示到。

方宇认为，从目前来看，渝开发已经持有重庆国际信托3000万股股权，就算重庆国际信托不借壳渝开发，自己IPO，那么对于渝开发来说其也会从中受益，提升渝开发的估值空间和水平。

三家公司或面临资产整合

16 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

实际上，目前重庆城投除了肩负重庆城乡统筹改革试验区的任务，掌握着城市建设和土地开发资源外，还拥有渝开发、重庆路桥、重庆港九等上市公司以及重庆信托、三峡银行、安诚保险等金融机构。

而12月4日，位列重庆路桥第一大股东的重庆国际信托正在不断减持重庆路桥股权。资料显示，11月26日卖出公司48.6万股;12月2日卖出公司43.09万股;12月2日通过大宗交易方式卖出公司1205万股，共计卖出1296.7万股，占总股本的3.14%。‚重庆国际信托减持重庆路桥符合大股东重庆城投打造金控集团的战略布局，即重庆城投的基础设施建设职能完全剥离，另设公司。预计未来还会不断的减持，而减持后有利于重庆国际信托理清股权关系，便于为IPO上市。‛方宇分析说。

不过，一位券商人士则表示，尽管重庆城投旗下三家公司渝开发、重庆路桥、重庆港九各自的主营业务不同，且11月底重庆港九还非公开增发认购大股东港务物流集团的股权，即视为整体上市，但是总归这三家公司还是属于基础设施建设，未来合并预期较强。

该位人士分析：‚未来或以重庆路桥为重心，吸收合并渝开发和重庆港九。因为‘两江新区’成立后，主要就是对基建、房地产以及几大集团进行整合，而重庆路桥、渝开发、重庆港九作为重庆基础设施建设的重点个股肯定会先行，并且重庆路桥经营着嘉陵江牛角沱大桥、嘉陵江石门大桥、长江石板坡大桥，以及南山旅游公路、资威公路等资产优良，无疑是这三家公司中质地最优的公司。‛

【重庆城投集团董事长率团考察綦江旅游地产开发】

2009-04-0

4月6日上午，全国人大代表、重庆城投集团董事长华渝生率部分企业投资者到綦，在綦江县委书记王越的陪同下，就该县通惠新城建设、古剑山旅游地产开发等项目投资作实地考察。

在该县规划展览馆内，王越为华渝生一行详细介绍了该县城市和产业今后的发展方向。规划馆内详实的音像资料和一目了然的沙盘，让各位投资者对綦江的城市发展及区位优势有了直观的认识(如图)。

随后，华渝生一行来到古剑山下，就其地理位臵和景区景观作实地考察。据介绍，在打造千亿工业的同时，该县正快速推进宜居綦江和森林綦江建设，其中，今年古剑山风景区将有500亩左右土地用于旅游地产开发。

在考察时，华渝生认为，良好的交通区位优势和独特的自然风景使古剑山风景区极具开发价值，而且在綦江发展的同时，古剑山风景区得到了良好的保护，这使得该区域的旅游以及旅游地产开发的难度与风险大大降低。他表示，回去后将就投资古剑山旅游地产开发项目做深入研究，之后还将组织相关投资者与专业队伍，就具体投资事宜与该县相关部门接洽。

王越表示，旅游地产具有极高的附加值，对拉动景区旅游消费有着极大的带动作用，他

17 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

希望城投集团以及其他投资企业对古剑山旅游地产开发项目能够尽快落地开花，使整个古剑山风景区的旅游开发快速推进。

綦江县委常委、县委办主任蒲德洪参加相关活动。

【重庆城投路桥风云 华渝生详解660亿资金路线图】

2010-01-21

重庆需要桥，大量的桥。

有人说，重庆直辖后、准确的说是本世纪后的历史，就是一段不断修路架桥的历史。华渝生对此深有感触，华渝生是重庆城市建设投资有限公司(下称‚重庆城投‛)的董事长，重庆城投担当的就是为当地修路架桥的任务。

重庆城投成立于1993年，是当地城市基础设施建设投融资主体，其主要职能为多渠道筹集城建资金，按城市建设计划对资金合理安排，经委托管理城市基础设施国有资产，参与城市建设有关的经营，代表市政府进行城市建设土地储备整治等。

从重庆城投的功能可以看出，这就是一花钱的主，而重庆城投的发展历程确实就是一段融资的故事。从第一次发债需要总理特批到本次市场化发债，从7桥1隧13路之战到运用BT、BOT、以及信托等产品募集资金，重庆城投可谓用尽了浑身本领为当地路桥建设融资。

华渝生透露，重庆城投成立16年以来，一共为当地城市建设融资660多亿元，值得注意的是，重庆2007年地方财政收入为788亿。正是上述庞大的融资计划帮助重庆城投一次次将长江和嘉陵江征服。

‚不稳定事件‛

在外人看来，重庆城投一度就是一个彻底的‚破‛公司。

1994年4月，重庆城投经重庆市人民政府批准成立，注册资本金2000万元，经当地编委核定为副局级事业单位，并经《关于完善重庆市城市建设投资公司职能的批复》明确职能为‚多渠道筹措城建资金，按城建计划对资金合理安排，经委托管理城市基础设施国有资产，参与城市建设有关的经营‛.

就在重庆直辖后，当地政府颁发的《重庆市重点建设管理办法》进一步明确重庆城投‚属政府投资营运体制，其性质是代表市政府对市重点建设项目投入资本金和融通建设资金‛.重庆城投注册资本金增加为3.29亿元。

重庆城投开始开始进入角色。

1994年到2000年6月，重庆城投筹融资金60亿元，先后建成长江李家沱大桥、渝中区嘉陵江滨江路、渝中区长江滨江路、盘溪河流域排水工程、袁家岗立交、菜园坝火车站广场、和尚山水厂、梁沱水厂、唐家桥污水处理厂等市政、公用设施。

重庆产城投每年的融资需求达20亿元，当时财政性城建资金年仅2.5亿元左右，连支付到期债务的利息都不够，重庆城投每年要运作资金10亿元左右投入主城区市政基础设施

18 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

建设，这样的后果是银行贷款急剧膨胀。

黄奇帆曾透露，2001年时，重庆城投80亿元资产，却有65亿元贷款，其中有14亿元坏账，实际资本金只剩1亿元，资产负债率接近100%.

当时，重庆城投面临三个困境：一是没有一家银行愿意贷款给城投公司;二是当到期的李家沱大桥1.4亿元BOT年利息无力偿还;三是西南证券公司为重庆城投发的4亿元企业债券到期，但重庆城投无钱支付本金和利息，引发了股民上访的不稳定事件。

‚现在看来规模很小，我们却没有钱兑付，太困难了。‛彼时，华渝生刚刚出任重庆城投总经理。

尽管发行债券是重庆市财政局做了担保的，由于当时重庆的财政收入也只有50亿元，根本是爱莫能助。华渝生回忆，当时十几个要帐的人在城投的会议室喝啤酒，打扑克，吃小面。一副不拿钱誓不罢休的样子。

‚信用达到了冰点。‛华渝生说。

最终政府还是出手拯救了重庆城投，临时注入2亿元的资金，重庆城投在拿到这笔资金后，在银行做了一个‚存一贷三‛,也就是说，把2亿元存为5年的定期存款，银行再贷给重庆城投6亿元，在这样一个运做下，终于兑付3.2亿元的债券。

‚不稳定事件‛终于得到解决。

黄奇帆出手增信‚这个事情给我们一个教训，必须建立自己的信用体系，不能只靠政府的资金支持。‛华渝生说。黄奇帆对重庆城投的大手笔重组则为其信用体系建设奠定了基础。

当地国资先是剥离了重庆城投13亿不良资产，再追加30亿的有效资产，同时把城市中的各种路桥、存量资产统统划给重庆城投，使它增加了二三十亿资产。就是这些路桥资产，此后每年都给重庆城投带来不断增长的一笔收入，2007年，路桥收费达7.5亿元。

此外，当地国资又划了10000亩土地给重庆城投，当时市值为20亿。此后，政府赋予了重庆城投土地储备的职能，这成为重庆城投此后的一个重要收入来源。

2002年底，重庆市城市建设土地储备整治中心成立，这是重庆城投的全资子公司，其主要职能是受当地政府委托，代表政府建立土地储备库，根据‚按规划、带项目、批土地‛的操作程序，负责授权范围内土地收购、储备，整治等具体工作，并按规定对储备的土地进行统一的招标、拍卖和挂牌出让。

经过几年的运作，土地储备作为筹集城建领域建设资金的重要来源，实现了重庆城投作为重庆市城市基础设施建设的总融资平台，同时，围绕土地储备、项目建设积极开展多项工作，土地一方面有储备抵押和贷款融资的功能，另一方面，土地的深度开发是土地资产增值的主要渠道。

此后，重庆城投‚三总‛职能的发展战略被定位，即：‚城市建设筹融资的总渠道;主城区路桥建设的总账户;城建资金筹措所需要土地的总储备。‛

2007年，重庆城投挂牌出让土地13宗，出让总面积1348亩，出让综合价金19.39亿 19 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

元。此外，还与客户签订出让意向协议6宗，拟出让面积3055亩，拟出让地块保底价35亿元。

这两大资产腾挪手段使重庆城投走上正轨。

经审计的财务报表显示，截至2007年末，重庆城投总资产437亿元，所有者权益175亿元，资产负债率60.05%.实现营业收入7.2亿元，净利润5.1亿元。

资产、经营的好转让重庆城投的信用从‚冰点‛开始回升。2002年，在时任总理朱镕基特批的帮助下，重庆城投发债15亿元，2006年，重庆城投再次发行20亿元债券。

7桥1隧13路之战黄奇帆大手笔改组重庆城投，是希望把它派上大用场。

由于两江分割，交通不便、阻碍经济发展，因此政府鼓励不同的主体修建了7桥1隧13路，不同的主体就采取了不同的收费策略。有形的两江分割可以阻碍经济发展，不同主体造成的过多收费也成为影响当地经济发展的一大无形制约。

2002年，当地政府开始谋划路桥收费改革，降低车辆在当地的出行成本。这个改革成功的前提条件就是要把7桥1隧13路之战的所有权或者经营权统一到一个主体手中。被寄予厚望的重庆城投被推上前台，这也是华渝生出任重庆城投总经理之后的第一战。

重庆城投采取了两种方式：一是回购，由政府买单，把路桥的债权、债务、收费权限等收回;二是租赁，收费年限、所有权的主体均不改变。

7桥1隧13路是一个庞大的资产组合，单靠重庆城投依然无力解决。不过，资产重组使重庆城投的资产质量有所提整，国家开发银行愿意出手援助重庆城投。

2003年，重庆城投借助国家开发银行的30多亿元长期贷款，收购了其中部分路桥，余者则通过谈判达成了相关的租赁协议，最终让路桥统一年票制在重庆成为现实。华渝生介绍，贷款30亿元的判断依据路桥收费可以达到3亿元/年，并以此做依据向国家开发银行贷款。也就是以这个收益权做质押向开发银行贷款。

不过，后来的收入远远超过预算。据华渝生透露，2002年路桥收费达到3.24亿元，2003年4.23亿元，2004年5.4亿元，2005年6.09亿元，去年7.3亿元，今年有望达到8.5亿元。

也就是说，路桥收费增长是远远超过当时的估算的。这样的情况是，上述30亿元贷款并没有充分体现帐户价值，重庆城投大量的资金沉淀在这个帐户不能动弹。为此，华渝生希望可以盘活这个帐户，或者开发银行可以提高这个帐户的质押贷款金额。

但是，由于种种原因，开发银行坚持认为该帐户价值只值30亿元，而工行、农行认为这个帐户质押匹配的贷款额度应该在70亿元到100亿元，因为重庆城投的路桥帐户收入每年基本保持15%的增长率，对应10几年的时间，这是能与100亿元的贷款匹配的。

在此情况下，重庆城投不得已筹集了30亿元，偿还了开发银行的30亿元贷款，把帐户的质押解除，转而向建设银行贷款，建设银行对此授信100亿元。2007年，建设银行给重庆城投的实际贷款为70亿元。

20 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

5大桥同时开工存量路桥大一统只是重庆城投的任务之一，黄奇帆的大手笔重组，是希望重庆城投为重庆修建更多的桥。

在2004年，重庆城投甚至在一年之内有5座世界级大桥同时开工，信用逐渐回暖的重庆城投开始运用更为广泛的渠道融资。除了通过债券、贷款等有形的手段获取资金外，BOT(投资-建设-经营-移交)、BT(投资-建设-移交)等模式也是重庆城投获取资金的重要通道。

比如，号称跨度世界第一的重庆朝天门长江大桥采取了BT模式，三年工期，大桥建成以后，城投按照审核投资额度对其进行回购。华渝生认为，这种模式的最大好处，是可以减轻公司的当期支付压力。

2007年通车的嘉华大桥桥面宽37.4米，有号称亚洲第一宽桥之美誉。主跨最大跨度为252米，是重庆同类型连续刚构梁中跨度最大的桥梁。嘉华大桥总投资达到22亿元，由于采用BOT模式，融资压力从重庆城投转出。

除此之外，重庆城投还在2007年通过发行理财产品的方式获得20亿元资金。正是上述一系列的融资手段勾勒出重庆城投庞大的融资路线图。

记者得到的一份材料显示，在2007年，重庆城投筹融资159亿元中，财政拨款9.83亿元(资本金注入3.66亿元，专项拨款6.17亿元),土地出让金专项返还4.36亿元，路桥年费收入7.13亿元，土地变现收回11.43亿元(含2.66亿元地块保管金),银行贷款101.41亿元，信用融资8.33亿元，BT、BOT融资11.69亿元，其他4.52亿元。

资金的到位使得重庆的桥逐渐增多。

在2007年，重庆城投已完工项目有6个，比如，上述的嘉华大桥全年完成投资7亿元，累计完成投资2.1亿元，于6月16日比计划工期提前半年建成通车。李家坪立交可连接嘉华大桥主桥、红石路、猫儿石和观音桥四个方向，从而成为江北到杨家坪的快速通道。

另外，连接南坪和渝中的菜园坝大桥全年完成投资4.6亿元，累计完成投资24.5亿元，比市政府批准的调整工期提前两天竣工通车。

此外，重庆城投新开工项目4个，其中鱼洞长江大桥南引道工程于2007年4月开工建设，已完成投资3.6亿元。续建项目3个，其中朝天门长江大桥全面提速，全年完成投资8.5亿元，鱼洞长江大桥上游幅正桥全年完成投资1.3亿元。

现在的情况是，无论从江北到渝中，还是从渝中到南坪，都有多个路径可以选择，时间也大为缩短，即使从当时的最大堵点上清寺到南坪，也可以在20分钟内到达。

信用发债30亿进入2008年，重庆城投制定了更为庞大的融资计划，其希望全年筹融资161亿元。在这个计划中，融资结构也有比较大的改变，30亿低成本的企业债券的发行就占近20%.

2008年10月下旬，重庆城投30亿债券发行成功。30亿的资金可以让华渝生办很多事情。据介绍，是次发行债券募资金将投向当地危旧房拆迁、环境整治、畅通工程等项目，比如，水碾立交工程、五里店立交扩建工程、重庆市主城区城市主干道交通节点畅通工程、袁 21 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

茄路(水碾至石坪桥段)拓宽改造工、菜九路蔸子背高架段工程。

让华渝生惬意的不仅仅是债券的成功发行，‚我们这次的利率仅仅比铁通发债低，这可以为国资节省几亿元的利息。‛华渝生说话的分贝有所提高。

华渝生介绍，在08年8月初内部讨论本次发行债券利率时，券商希望重庆城投报一个利率区间。当时内部讨论的结果是，利率应该大约在5.2%到6%.‚我认为，超过6%就没有必要发行。‛华渝生说。券商对此报价大吃一惊，券商则担心，利率低于6%发行不出去。

但是，华渝生坚持认为是可行的。华的判断依据是，在全球金融风暴的情况下，经济是在一个下行通道中，国家的经济靠投资、外贸、内需三个马车拉动，在目前的情况下，国家要发展经济，必须要解决目前流动性紧缩的问题，换句话说，肯定会降息，从现在的情况看，5.3%的利率比5年期存款低。但是2年之后，他的投资价值会逐渐显现出来，其利率很远远可能高于存款利率。

更为重要的是，华渝生希望将本次‚较劲‛做为重庆城投信用含金量的试金石。此前，他一直认为重庆城投具备了信用发债的实力。

最终的情况是，本次发行的30亿元债券被银行等机构在极短的时间内一抢而光。

华渝生对此算了一笔帐，现在5年期的贷款利率是7.2%以上，重庆城投本次发债5.3%的利率加上相关的发行费用、宣传费用等，不会超过5.6%,30亿元的债券，每年可以节约4000多万元的财务费用。以5年计算，重庆城投可以节省约2亿元的资金。

2亿元这个金额和九龙园区水碾立交工程、袁茄路(水碾至石坪桥段)拓宽改造工程的预算大致相当。2亿元也是重庆城投最初成立时注册资本金的10倍。

‚这是重庆城投第三次发债，也是腰板最直的一次。‛华渝生说。

站进第一梯队重庆城投的运做也为其赢得了江湖名头。

中国现代集团有限公司总裁、城建专家丁伯康认为，城投公司通常分为四个梯队：

第一类的城投公司，体量特大，机制完善，已经跨越了银行信贷、土地融资、资本运作的三个阶段，全面进入城市资源运作阶段。城投企业可以通过自身运营实现自我造血，自我发展。

第二类的城投建立了合理的借偿机制，例如通过政府财政等多方面的投入，设立城建发展或偿付基金，从而能够确保城建项目的资金平衡，此类城投以南京、合肥城投为代表。

第三类城投，尚未建立合理的发展机制，依靠传统的信贷，土地出让等方式维持发展。第四类城投，由于种种原因，自身的功能已经萎缩，由企业向政府部门回归，失去了通过市场发展融资的能力。

‚重庆城投应该算是第一类，因为其建立了比较全面的融资体系、比较完善的机制，信用体系建设也比较到位，在资金的使用上也比较多元，信托、保险、银行等都有使用。‛丁伯康说。被丁划为第一梯队的，还有总资产近1500亿元的上海城投。

华渝生在一个会议上表示，‚为确保公司的可持续发展，我们正致力于将重庆城投公司 22 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

改造为以资产为纽带的金融控股集团公司体制，以充分发挥国有控股、资本运作和多元吸纳社会资本的作用。‛

早在2006年，重庆城投副总经理郭林就提交了一份提案，希望以重庆城投为母体组建或者把重庆城投整体改建为‚重庆金融控股公司‛.其具体操作模式是，组建就是以重庆城投为大股东，在重庆城投的下面组建重庆金控公司;改建则是将城投中的基础设施建设职能完全剥离，另设公司。

目前，重庆城投旗下的金融企业包括重庆国际信托公司、重庆商业银行、重庆农村商业银行、安诚财产保险股份公司、渝开发(000514.SZ),透过重庆国投控股控股了上市公司重庆路桥(600106.SH)、以及三峡银行，金融控股初具周型。

重庆城投更是希望将金融、特别是保险与城投之间的融资通道打通。

记者从安诚保险核心人士处了解，安诚保险有意与中意人寿组建一家资产管理公司，中意人寿为公司第一大股东，安诚保险为第二大股东，后者可能在资产管理公司获得副董事长的人事安排。

安诚保险董秘谢伟就曾撰文指出，‚作为保险公司这一特许金融机构，本身就具有投融资功能，充分发挥这一功能是使公司走上良性发展道路的重要手段，利用这一功能为城建系统服务也是公司经营思路的核心构成之一。在当前保险行业监管体系下，安诚保险将充分利用与保险资产管理公司的战略合作关系，为城建系统构建项目融资平台。‛

80亿元还款压力重庆城投不断挖掘融资途径的一个背后推手是贷款和还款压力。

重庆城投在一份汇报材料中坦言，‚由于公司的职能定位和所属企业经营项目的特殊性，加上国家相继出台有关信贷收缩和加息的政策，致使公司及所属企业资金压力巨大，融资难度更高。同时公司具备的贷款周转所需的项目载体和抵押物严重不足，已成为公司融资的最大阻力和困难。‛

具体而言，根据‚按规划、带项目、批土地‛的原则，到2007年底，重庆城投经市政府批准储备的土地存量为近9万亩，其中主要为城乡结合部的农地。而为实现重庆‚十一五‛发展目标，五年间必需确保不低于4.5万亩土地的整治变现，每年出让9000亩，每亩的增值收益达到50多万元才能弥补资金缺口，而实现这样的目标还必须要确保每年要有9000亩的农地转用指标。

重庆城投一高管称，由于国家实施了严厉的土地政策，进一步收紧了审批权，农地转用指标是否能得到保障，是重庆城投必须面对的现实问题，无论是土地变现还是以土地进行融资，其难度将不断加大。

为此，上述汇报材料称，‚必须进一步开发金融市场的融资潜力，探索货币市场、资本市场的创新融资模式，参与市场运作，挖掘各种金融产品，探索利用民间资金和境外银行资金用于我市市政基础设施建设投资，开辟融资新渠道。‛

华渝生除了考虑巨大的融资，还要考虑庞大的还款。比如，在2008年，重庆城投的到 23 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

期贷款达到80亿元，重庆城投自己定的目标是100%偿还到期目标。‚我们不能破坏这么多年建立起来的信用。‛华说。

其2008年的主要资金来源分布是，实现土地出让变现收入 40亿元，项目融资22亿元，通过资本市场颁现股权筹集资金3亿元。

值得注意的是，在楼市低迷的情况下，土地市场也是萎靡不振，而土地出让收入是重庆城投的重要来源。不过，华渝生透露，今年重庆城投的土地出让还比较理想。

‛尽管现在宏观环境如此不好，但是我们的资金链条基本没有问题，比较正常。‚华渝生说。

三大风险除了还款压力，丁伯康认为，重庆城投还面临筹资、经营等风险。

丁伯康认为，城投公司一般资产负债率都比较高，资产质量也不是好，在目前银根紧缩的情况下，还要偿还到期债务，财务风险比较大。而这种筹资风险与经营风险等交织在一起。

此外，财务结构、筹资结构、筹资金额及期限、筹资成本、偿还计划等都要事先评估、事中监督、事后考核，关键是要保证有一个合理的资金结构，维持适当的负债水平，要注意防止因过度举债而引起财务风险的加大，避免陷入财务困境，尤其要注意筹资周期与收益回报周期之间的匹配问题。

2001年重庆城投的‛不稳定事件‚就是因为过度举债所致。值得关注的是，重庆城投的资产负债率虽然有所下降，但是，最近几年也一直在60%左右。

值得关注的是，重庆城投的流动资产占比平均为47%,流动负债占比例平均为45%,主要是短期借款、预收账款等。流动资产基本能否覆盖流动负债。不过，让人担忧的是，重庆城投的流动资产中存货的主要构成为土地储备。而土地市场的交易活跃度将决定土地的价值和变现能力，进而影响重庆城投流动资产的含金量。

黄奇帆曾经给包括重庆城投在内的八大投资集团三条最基本的经营原则，首先就是净资产与负债的平衡，即把资产负债率控制在50%左右。

‛作为投资集团，没有必要把资产负债率控制到30%以下，否则就没有利用好可以利用的信用资源。但也不能把资产负债率提高到80%以上，那样就有崩盘的危险。我们始终把贷款额度保持在授信额度的1/3左右，随着资本逐步增加再相应扩大债务规模，始终维持净资产与负债1∶1的水平。‚黄奇帆说。

黄奇帆订的第二原则是，注意集团现金流的平衡。搞好现金调度，保证现金需求和供给的基本平衡，实现现金流的良性周转，保证企业正常运转。

三是投入与产出或资金投入与来源要平衡。在接受政府部门下达的具体投资建设任务时，也要坚持经济规律、价值规律和市场原则，接受能够胜任的任务，必须要有相应的资金注入或者通过特定的赢利模式回收投资，否则就可能出现巨大的融资困难或信用危机。

或有风险也被丁伯康所提及。

丁伯康认为，如城投集团替下属企业的信用担保或各公司之间的相互担保，由于被担保 24 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

公司的信用缺失，从而给集团造成潜在损失的可能性。

在重庆八大集团成立之初，黄奇帆就指出，八大集团之间不得互相担保，以建立风险防火墙。不过，未经证实的说法是，当地国资已经默许八大集团之间可以互相担保。而出现这个松动的来源是，当地几大集团的不平衡发展，个别企业出现了前述的融资风险。

法律风险是也是被关注的。

因为城投公司在对存量资产进行整合、盘活时，涉及公众利益、职工利益、国有资产保值增值等多方面的因素，必须充分理解和把握国家相关法律政策。

比如，重庆城投提到，由于《物权法》的实施及其他诸多原因，项目征地拆迁工作十分困难，如朝天门大桥弹子石立交、菜九路、鱼洞大桥南北引道等项目的征地与房屋拆迁严重滞后，直接影响工程进度。

【上海城投：开动融资引擎 注入发展活力】

2009-09-10

——努力打造可持续发展的一流上市企业

上海城投控股股份有限公司 副董事长 刘 强

上海城投控股股份有限公司 董事、总裁安红军

上海城投控股股份有限公司 副总裁 陶小平

上海城投控股股份有限公司 财务总监 王尚敢

上海城投控股股份有限公司 董事会秘书 俞有勤

中金投资银行部 董事总经理 黄国滨

中金投资银行部 执行总经理 王 霄

中金投资银行部 经理 林 琦

中金投资银行部 经理 周晶波

发行篇

问：请介绍一下本期公司债券的发行方案?

答：经中国证监会证监许可【2009】787号文件核准，本次城投控股拟发行20亿元、期限5年的固定利率债券。本期债券由上海市城市建设投资开发总公司(‚上海城投‛)提供无条件的全额不可撤销连带责任保证担保。经中诚信证券评估有限公司综合评定，债券信用级别为AAA。本期债券采取单利按年计息，不计复利，按年付息、到期一次还本。本期债券发行采取网上面向社会公众投资者公开发行和网下面向机构投资者协议发行相结合的方式。网上认购按‚时间优先‛的原则实时成交，网上发行规模预设为本期债券发行总额的10%。

问：请介绍一下本期债券募集资金的使用计划?

答：本期债券募集资金20亿元，用于调整并优化公司债务结构，降低财务费用，补充公司的运营资金等，以提高公司资金运作效率和经营效率。

25 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

问：请公司介绍将如何保证本期债券本息偿付?

答：首先，公司目前偿债能力指标较好，近三年流动比率逐年上升，利息保障倍数稳定提升，资产负债率处于合理水平。其次，公司经营的水务业务受宏观经济周期的影响较小，现金流稳定且充沛，环境和保障性住房属于政府支持的行业，未来发展前景良好。再次，公司已获得多家银行的授信额度，为本期债券本金和利息偿付提供了有力保障。

除此以外，公司控股股东上海城投为本期债券提供了无条件的不可撤销连带责任保证担保。上海城投成立于1992年7月，是经上海市人民政府授权从事城市基础设施投资、建设和运营大型专业投资产业集团公司。目前，上海城投已从单一的政府融资平台成功转型为政府投资主体、重大项目建设主体和城市基础设施运营主体。近年来，上海持续快速发展的经济态势和上海市财政的大力支持，给上海城投业务运营创造了良好的外部环境，上海城投路桥、水务、环境、臵业四大主业运营稳定。此外，上海城投自有资本实力雄厚，财务结构较稳健，且融资渠道顺畅，具备很强的财务弹性。因此，上海城投提供的不可撤销连带责任担保将对本期债券按期偿还提供有力的保障。

问：请公司介绍一下在债券存续期中如何保护债券持有人的利益?

答：公司将制定专门的债券募集资金使用计划，相关业务部门对资金使用情况将进行严格检查，切实做到专款专用。公司设立了专门的偿付小组协调本期债券的偿付工作。

本期债券引入了债券受托管理人制度，由债券受托管理人代表债券持有人对公司的相关情况进行监督，并在债券本息无法按时偿付时，代表债券持有人，采取一切必要及可行的措施，保护债券持有人的合法权益。

公司将遵循真实、准确、完整的信息披露原则，使公司偿债能力、募集资金使用等情况受到债券持有人、债券受托管理人和股东的监督，防范偿债风险。

经营篇

问：请公司介绍一下目前水务业务的经营状况?

答：公司经营的水务业务包括原水供应、自来水供应和污水输送等业务，分别为黄浦江原水供应、闵行自来水供应和合流污水一期污水输送。

公司的黄浦江原水系统主要向黄浦江中下游的长桥、杨思、临江、浦东、居家桥、南市、杨树浦等7家自来水厂供应原水。黄浦江原水系统供应能力为500万立方米/日。公司的自来水业务供水能力为66.7万立方米/日，供水覆盖上海市西南闵行、松江面积约265平方公里的区域，是该区域内的主要自来水供应商，管线长度近1,500公里，外装水表达35万余只。公司的合流污水一期工程的服务范围涉及上海市区和郊县九个区，面积达70.57平方公里。2008年，合流污水一期系统全年污水输送总量为5.63亿立方米，日均输送量153.88万立方米。

由于本公司的水务业务属于公用事业，根据水源地、输送管线不同，水务业务的服务范围有严格的区域划分，因此本公司的水务业务在所运营的区域内均具有自然的垄断性。

26 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

问：请公司介绍一下目前环境业务的经营状况?

答：公司经营的环境业务主要包括生活垃圾陆上中转运输和生活垃圾焚烧发电、卫生填埋等环境基础设施建设项目的投资、建设和运营。

公司所处的环境行业在我国市场化起步较晚，但公司下属环境集团投资的已建和在建垃圾收运、处理设施总数目前位列国内领先。在国内同业市场，环境集团对生活垃圾中转及处理设施的投资、建设和运营规模居全国领先水平，具备了较强的竞争优势(310368基金净值,基金吧)。

公司环境业务分布于长三角、珠三角、环渤海地区和西南地区，2008年环境集团(含老港四期)完成生活垃圾中转运输70.26万吨，生活垃圾处理处臵409.79万吨，其中填埋344.90万吨、焚烧64.89万吨，日均处理垃圾量约1.12万吨。总体来看，环境集团经营的垃圾末端处理业务由BOT协议保障，收入和现金流稳定。

问：请公司介绍一下目前房地产业务的经营状况?

答：公司经营的房地产业务主要包括普通商品房、配套商品房和经济适用房的开发和销售。

经过多年发展，公司房地产业务在普通商品房及配套商品房的开发方面都形成了独特的业务特色和优势。在普通商品房开发方面，公司已开发了多个商品房项目，实现房地产业务的可持续发展，目前公司拟建设的项目包括露香园项目和韵意项目，并新取得了吴淞路150号地块项目。在配套商品房开发方面，公司始终坚持积极配合市政府的重大动迁工程，与政府建立了良好的长期合作关系，是上海保障性住房建设的龙头企业，先后完成了包括新凯家园一期、金鹤新城城杰苑等多个项目。公司目前在建和拟建的重大工程配套商品房、经济适用房项目均属于市政重大工程配套和国家政策鼓励的保障性住房项目，主要包括新凯家园二期、城协项目、杨浦江湾项目、上海市大型居住社区泗泾(拓展)基地项目等，正按照政府的要求加快推进。公司目前土地储备和房地产开发规模适中，与开发能力基本匹配。

前景篇

问：请公司介绍一下未来水务、环境和房地产三块业务的总体发展规划?

答：公司将通过平衡增长速度和增长质量的关系，在确保股东价值的稳定增长的同时，兼顾债券持有人的利益。公司将以长远增长为目标，平衡短期、中期和长远利益的关系，确保公司价值的长远提升。具体来说，公司将注重水务、环境和房地产三大业务的有机结合，以提高净资产收益率和每股盈利为核心目标，同时保持稳健经营，通过业务区域的选择、投资项目的甄选、财务杠杆的合理运用等，不断改善公司盈利水平。

问：请公司介绍一下环境业务未来的发展战略?

答：公司希望能够通过三至五年的努力，进一步夯实本公司在环境行业的市场地位，把公司打造成为国内一流的城市生活垃圾处理整体解决方案的现代服务商。具体措施包括：

1、本公司将积极抓住国家大力发展环境产业的有利时机，进一步突出发展城市生活垃圾处理主 27 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

业，并利用先发优势，进一步拓展以长三角、珠三角、环渤海和其他省会城市为重点的生活垃圾处理市场，发挥规模优势，进一步奠定国内领先地位;

2、本公司通过引进环境行业战略投资者的方式，引进先进技术和运营管理经验，进一步提升公司在环境领域的综合竞争实力，实现环境产业布局的战略目标;

3、本公司将努力提高现有环境项目的运营水平，着力加强在建环境项目的建设管理工作，尽可能优化和完善拟建环境项目的设计;努力优化现有项目、在建项目和拟建项目的融资结构，节省财务成本，提升经营效益。

问：请公司介绍一下房地产业务的发展战略?

答：公司坚持保障性住房与普通商品房开发并举的发展战略：

1、在普通商品房开发方面，公司以露香园等多个商品房精品项目为切入点，积极稳健地开发公司所拥有的土地储备，借助上海本地的历史和人文背景，创造性地挖掘土地和商品房项目的价值，实现房地产业务盈利能力的可持续发展;

2、在保障性住房开发方面，公司始终坚持积极配合上海市政府的重大动迁工程和民生工程，开发和供应配套商品房和经济适用房，为公司提供较为稳定的收益和现金流。

问：请公司介绍一下国家宏观经济政策对公司业务发展有何影响?

答：国务院常务会议提出，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，并提出了促进经济增长的十项措施，到2010年底约需投资4万亿元。公司的水务业务属于基础设施领域;公司的环境业务主要包括城市生活垃圾末端处理和处臵业务、垃圾中转等，属于生态环境建设范围;公司的房地产业务目前以配套商品房和经济适用房为主，是政府保障民生重要领域。因此，本公司的业务均涉及政府政策鼓励和扶持领域，宏观经济刺激政策将会有力地支持公司各项业务的发展，为公司提供更多的业务机会和发展机遇，保证公司未来稳定和充裕的现金流。

【上海城投：以‚BOT‛模式走向全国】

上海城市建设投资开发总公司(下称"上海城投")目前还包含强烈的政府投资性质,但是,国资改革的步伐同样在企业中进行.从2005年至今,上海城投完成了"1%2B3"国资管理体制改革,在履行政府性投融资职能之外,逐步完善重大工程建设管理职能和城市水务、环境等公共行业的运营管理职能,逐步变身为集三大主体于一身的上海城市基础设施专业投资运营商.

上海城投总经理孔庆伟昨日向记者阐述道,上海城投体制机制的改革,总体而言是三句话:分业经营,强调专业化;分级管理,强调扁平化;分类指导,强调公司化.

目前,盯住环境产业市场的上海城投已通过城投控股(600649)这个市场化平台开始走出上海,以BOT方式参与异地投资.

"公益""经营"分离

28 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

东方早报:上海城投应该是目前上海国资名下企业中政府性质比较浓重的企业之一,从目前来看,即使已经完成上市公司重组,进入上市公司的资产不足公司总资产的十分之一,仅在200亿元左右.

孔庆伟:和大多数公司不同的是,上海城投还担负着城市公益项目管理的职能,但是公司经过多次整合,已经逐步将公益部分和经营部门业务进行剥离.

随着政府"四分开"体制改革的推进,水务、环境和部分市政企事业先后划归上海城投:2005年3月,市水务局下属的18家供排水企业划归上海城投;2006年2月,原市容环卫局下属的环境集团划归上海城投;2006年6月,市环保局下属的固废中心划归上海城投;2007年,市政建设公司和公路投资建设任务划归上海城投.上海城投发展成为集政府投融资主体、重大项目建设主体和城市安全运营主体于一身的政府性投资公司和大型企业集团.

上海城投体制机制的改革,总体而言是三句话:分业经营,强调专业化;分级管理,强调扁平化;分类指导,强调公司化.

随着公司规模的迅速扩张和产业跨度的横向扩展,为适应管理的需要,上海城投在管控机制上着力改革创新,按核心产业板块组建路桥、水务、环境、臵业四大事业部,实行对所属20多家企业的分业经营模式.随后,我们深化排水和环境板块改革,理顺体制机制.在排水板块,实行厂网分离,排水公司定位于公益性企业,主要负责管网的建设运营,确保城市防汛排水安全,通过实施污水终端市场化运营,组建上海城投污水处理有限公司,为市场化拓展奠定扎实基础.在环境板块,实行市场化与公益性分离,环境集团定位市场化、专业化公司,并整体注入上市公司;环境实业则主要负责城市日常环境保洁作业,并担当2010年上海世博会环境服务运营商的职责.

2006年,在管理力量日益充实、管理能力不断完善的基础上,我们停止了事业部制的运作模式,实现由总公司直接对所属二层次企业的扁平化管理,推动管理流程优化重塑.通过3年多努力,公司管理层级从最初的7层收缩到4层,直属单位及其成员企业从270余家收缩到160家左右,管理效率得到有效提升,管理成本得以明显下降,初步形成了分业经营、分类指导和分级管理的管控体系.

以BOT模式走向全国

东方早报:后"世博时代",大规模基础设施建设将放缓,上海城投未来将如何寻求公司可持续发展方向?

孔庆伟:公司目前已经开始进行这方面的准备.利用BOT模式(英文Build-Operate-Transfer的缩写,通常直译为"建设-经营-转让"),上海城投已经开始走向全国.上海城投将特大型污水终端处理项目——竹园一厂、竹园二厂向社会招商,转让特许经营权;以BOT模式成功中标金山海川自来水项目的建设运营,以BOT、BT模式(英文Build和Transfer的缩写,意即"建设-移交"),投资建设青浦、松江、金山、崇明等市郊9个污水处理项目.上海城投控股还成功启动"走向全国"的发展战略,在四川、江苏、浙江、山东、广东、 29 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

福建等地区,以BOT模式中标近10家焚烧厂和填埋场.公司将在这段时间里建立上海城投在污水处理方面的显著优势.

此外,上海城投也开始探索股权多元化改革,引入战略投资者.

上海城投在发挥国有资本掌控力的同时,探索推行以股权多元化为核心的产权改革;在转移资本的同时创造资本,有效盘活国有资产.2002年充分发挥投资杠杆作用,组建沪芦高速多元化建设运营公司,以30%的资金带动了70%的社会资本;2002年通过公开招标,向法国威望迪(今威立雅)以2.66倍净资产溢价成功转让浦东自来水50%股权,组建全国水务行业第一家整体合资的浦东威立雅公司;2009年推动环境集团向全球实施40%股权的战略招商.

西安城投集团11月10日将发行11亿元5年期

中期票据

西安城市基础设施建设投资集团有限公司11月3日发布公告称,公司定于下周二发行11亿元5年期中期票据.

根据公告,本期中期票据采用簿记建档方式面值发行,票面利率通过簿记建档程序确定.债券起息日和缴款日均为2009年11月12日,上市流通日为11月13日,具体簿记建档时间为11月10日8:30至11:00.

本期中期票据不设立担保.中诚信国际信用评级有限公司给予发行人主体信用等级为AA+级,本期中期票据的信用评级为AA+级.光大银行和兴业银行担任本次发行的联席主承销商.本期债券募集资金将用于西安城市综合交通改善工程项目和偿还银行贷款.

发行人中期票据注册总金额为21亿元,截至募集说明书签署日,公司待偿还企业债为15亿元.

广州市城投集团贷款813亿改造旧社区基础建设

2009年3月2日上午,广州市城市建设投资集团有限公司与中国工商银行等16家金融机构组成的银团签订城建项目贷款合同,总金额达713亿元,另外,工商银行还批准给予城投集团100亿元的项目临时周转贷款.资金主要用于道路交通、中心区雨污分流和旧社区的改造等城市基础设施项目的建设,这也是广州有史以来参与银行最多、融资额最大的银团贷款项目.

云南省城投400亿助建新昆明

2009年8月24日上午,云南省城市建设投资有限公司、中国银行云南省分行、官渡区政府、昆明空港经济区管委会签署战略合作协议,在一系列协议中两大合作引人关注:省城投公司将斥资200亿改造官渡区19个城中村,同时投资200亿元参与空港经济区建设.

根据协议,省城投公司与官渡区城中村合作项目有盘龙江板块、双凤板块、关上板块、金马板块、福德板块、双桥板块等6大板块,共24个自然村落整合土地约1.2万亩,拆迁面积610万平方米,土地总投资约200亿元.双方合作的具体操作模式为,官渡区政府与省城投公司共同组建官渡区城投公司,作为城中村土地开发的实施主体和项目投融资及招商平台. 30 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

公司运作资金全部由省城投公司提供,官渡区政府负责征地、拆迁安臵、供地等工作.土地达到供地条件后,省城投公司独立或联合其他专业开发商,以招拍挂形式获取土地进行开发.该模式将解决城中村改造中存在的资金、拆迁、安臵、规划、招商引资等难题,成为推动城中村改造的一个全新尝试和有益探索.目前,省城投公司拟投入100亿元作为官渡区城中村改造专项资金.同时合作双方选定了关坡村、木器厂、福德村、双凤村、双桥村等19个村,计划在3年内完成拆迁改造.

根据另一协议,省城投公司将参加空港经济区的开发建设,项目规划范围约20平方公里,概算投资200亿元,开发内容有宝象湖生态主题公园、风情小镇、生态修复、休闲运动、旅游观光及相关配套设施项目.城投公司还计划将公司举办的昆明理工大学津桥学院迁入空港经济区,预计2011年9月在新址招生.

上海城投未来3年投建四个保障房社区

上海城市建设投资开发总公司(下称"上海城投")四大产业板块中,房地产业主要扮演着政府保障职能,其中包括旧城区改造以及保障用房建设.上海城投总经理孔庆伟昨日表示,上海城投自组建伊始就开始承担上海住房保障责任.

在上海新一轮保障用房建设中,上海城投参与四个大型居住社区的建设,未来建成住宅将总共惠及10万上海居民.

东方早报:上海城投的房地产板块似乎主要扮演了一个城市运营商的角色,比如新江湾城的开发?

孔庆伟:上海城投的房地产业务更多扮演的是政府保障职能.上海城投自组建伊始就开始承担上海住房保障责任.

未来3年左右,我们大概建设200多万平方米,可惠及3.5万户、10万人左右.

迄今为止,上海城投已建成建筑面积超过200万平方米的动迁安臵和配套商品住宅.其中,黄山、平阳、东陆三大基地总建筑面积超过60万平方米,已经成为环境优美、配套齐全的安居社区典型范例.我们计划在2010年前再投入资金60亿元,新开工建设保障性住房近200万平方米,包括在松江泗泾大型居住社区、闵行浦江、浦东三林、杨浦江湾四大基地进行投资建设,建造一批高水平、高质量、交通方便、环境优美、配套完善的保障性住宅小区,更好地满足中低收入市民百姓的愿望和要求.

【城投集团助推杭州大都市发展战略】

2010-07-11

去年9月，杭州在全国首创垃圾直运新模式，直运带来的清洁、无臭和低噪等好处正实实在在地发生在市民身边，成为杭州打造‚国内最清洁城市‛和建设‚六位一体的低碳城市‛的亮点。而最新消息是--今年8月，随着清洁直运工作的全面推进，市城投集团将在市固废公司基础上，组建环境集团，逐步构架起一个涵盖清洁直运、固体废弃物处理和资源利用的

31 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

完整产业链。‚以清洁直运为切入口组建环境集团，这既是公司系统单个企业转型升级的发展机遇，更是公司系统推动企业全面转型升级的一个样板‛，市城投集团党委书记、董事长王坚说。

市城投集团是涵盖城市公交、水务、能源、城建、固废、臵业等六大板块九大行业的集团企业。围绕市委、市政府‚构筑大平台、培育大产业、落实大项目、发挥大企业的龙头带动作用，全面推进我市的转型升级‛的工作目标，市城投集团着眼于能力升级、定位升级、动力升级、品牌升级和队伍升级等五个升级，深入谋划企业转型升级、科学发展的新思路。

能力升级：大项目战略成效显著

只有大投入才能有大产出，只有大项目才能带动大发展。大项目带动战略作为市城投集团‚五大战略‛的龙头与核心，自实施以来取得了明显成效。七年来，市城投集团公司系统共实施续建和新建项目近300项--包括九堡大桥工程、钱塘江引水入城工程、天然气利用工程、公交快速线建设、公共自行车系统建设、九堡大桥工程、主城区供热方式调整等一大批重点项目--共完成投资额总计234多亿元，并在实践中逐步建立起一套重点工程协调推进的机制，有力地推进了各项重点工程的建设，为提升城市品质，努力建设行业领先、国内一流的城建投融资企业打下坚实的基础。

工程概算9.7亿的九堡大桥是杭州进入钱江时代的标志性工程之一，省重点建设项目。工程将进一步密切杭州和临平、下沙、萧山三个副城的联系，加快杭州城市东扩和网络化大都市建设步伐，促进杭州经济快速发展。计划2011年该项目主体工程完工。

钱塘江引水工程总投资近9亿元，是一项水体生态环境工程。工程总长12公里，每年能将39亿方优质水源引入杭州城西150平方公里的湿地河流，极大改善了杭州城市河道特别是运河的水环境，并为西溪湿地公园提供优质水源。

天然气利用工程代表着杭州能源结构大变革，是国家西气东输工程的重要部分，工程包括建设各种天然气门站、管道、调压站等，工程总投资16.3亿元。

城投下属的杭州公交已形成3条主线10条支线18条线路同台换乘为主体的快速公交网络，让市民每天体验到又快又准的服务。

还有，主城区供热方式调整，促进城市节能减排。全市185家集中供热用户(包括1万多民用户)以煤炭为一次能源的供热方式全部顺利改造为以天然气等清洁能源为一次能源的用热方式，该项目的完成每年可减少二氧化硫排放1600吨，粉尘排放600吨，大大改善城市大气环境。

定位升级：力争跃入全国同类城市行业前三甲

自2003年6月成立以来，市城投集团实施以大项目带动为首的 ‚五大战略‛，在探索实践中逐渐明晰了城市‚重大项目建设主体‛、‚基础设施投融资主体‛、以及‚市政公用设施运营主体‛的发展定位，加速推进了杭州的城市化进程。截至2009年底，市城投集团全系统合并国有总资产606.18亿元，净资产276.54亿元，分别比组建初期增长181.94%和 32 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

322.19%，前七年纳入市国资委考核范围的年均经营性净资产收益率始终保持在15%以上。然而，国际金融危机和国家宏观调控出现的新情况和市委、市政府推进城市建设提出的新要求，以及实现企业自身做大做强所面临的新问题，给市城投集团未来的发展提出了新的课题。同时，在与上海、天津、武汉等其他全国城投公司横向比较中，也让市城投集团的管理层充分认识到企业面临‚转型升级‛的迫切需要。

按照‚转型升级、科学发展‛的新任务、新要求，市城投集团提出了进入‚全国同类城市三甲‛的目标，确定公司‚十二五‛发展规划的指标框架和具体数值，以此充分发挥公司系统作为‚促投资、扩内需、保增长的主载体，是科学经营城市的主平台，是城市建设的主力军‛作用，推动企业做强做大，为推进杭州的城市化进程贡献更大的力量。

动力升级：环境集团和能源三联供将成大产业和低碳经济亮点

酝酿8月成立环境集团是市城投集团大产业战略的重要一步。目前，清洁直运工作已经在主城区铺开，产业链延伸已经有了一个良好的开端。固废公司对外投资已经有了先例，以模式复制的途径拓展业务有了一定基础。因此城投集团从发展大产业的战略高度上，考虑尽快组建环境集团。同步推进直运车辆停保基地、污水处理项目技改、垃圾中转站改造等重大项目，为早日实现由单一企业发展模式向集团化发展模式的转型打好基础、做好准备。

抢先布局低碳经济，加快发展节能环保等新兴产业是城投集团目前考虑的第二项重要工作。充分整合相关企业的人力、资金、技术等资源，努力开拓下游燃气三联供分布式供能市场，推广天然气等清洁能源的综合利用，推进城市燃气消费结构由目前以居民生活炊事为主转向以工商业能源消费为主。区域燃气冷热电‚三联供‛项目可以进行集中的发电供暖。这个能源模式可以实现能源的梯级利用。原先一般一次能源利用率在40%左右，但通过三联供能把能源利用率提高至80%。在能源日益紧张的现代，未来这个项目的意义是深远的。

城投集团还关注市政公用企业的跨越发展，积极参与大杭州区域内其他城市的基础设施建设、运营，为加快构筑市域网络化大都市作出新的贡献等。

品牌升级和队伍升级是升级的软实力

品牌升级，指的是不断深化‚两保一优‛活动。‚两保一优‛，即‚保安全、保供应、优服务‛，是市城投集团公司系统创新的一项工作载体。2009年以来，市城投集团下属的公交、水业、燃气、固废等主要市政公用企业专门设臵了‚心动‛、‚和谐‛、‚创业‛、‚清洁‛等流动服务车，走出热线、走进社区，开展面对面的上门服务。如今，‚两保一优‛活动已成为市城投集团营运城市和服务市民的‚金名片‛。这个活动将引到企业日常的经营管理中，以‚真正集团化、有效集约化‛和‚精细化管理、规范化运作‛提升企业综合实力，切实保障城市的基础设施正常营运和市政公用的有效供给。

如今，3.5万城投人充分发扬‚想干大事、能干大事、干成大事‛的精神，以企业转型升级、科学发展为突破口，以‚精益求精、新益更新、强益图强‛为核心理念，努力助推杭州新一轮的跨越式大发展。

33 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

【云南城投：地方融资平台缩影】

2010-04-22 ——除了担任城市营运的角色以外，云南城投还充当了为昆明市城市建设筹集资金的角色。

作为云南省政府唯一的地方融资平台，云南城投注定要被赋予多个角色。根据其在4月17日公布的年报，2009年，云南城投实现营业收入20.93亿元，较去年增长386.85%。

归功于2009年楼价的飙升，云南城投期内净利同比大增2倍。单是今年第一季度，昆明的地价环比上涨了10%。土地出让带来如此大的收益，燃起了许多二三线城市的推地冲动。鉴于主城区的可供出售土地不多，各地政府纷纷打起了旧城改造的主意。

旧城改造 昆明的‚国际雄心‛

城中村向来被昆明市称为‚春城之痛‛。据悉，自2009年以来，昆明市政府一共下达了125个改造城中村的指令，其中有68个城中村改造通过了审批，56个城中村已经进入了拆迁的实质性阶段。

‚主城区336个城中村原址上，一座座集商业、居住、办公等功能的大厦将拔地而起，昆明的城市化进程跨入全新阶段。‛云南本地媒体如是描述。

要将这座带有乡土气息的城市变为一座国际性的大都市，昆明市政府显示了更大的决心，除了在主城区实施旧城改造之外，昆明市将效法青岛，在滇池周围打造一个昆明新城，计划在2020年将昆明市变为‚东方的日内瓦‛。

改造城市需要大量资金，而云南城投作为云南省政府唯一的融资平台及云南省国资委旗下唯一的地产运营平台，同时又是昆明市的城市运营商，理所当然在昆明市城市建设中担当重要角色。

事实上，仅在今年的3月份，云南城投就从昆明市政府手中接过盘龙区3个旧城改造项目，涉及8个自然村和社区，总占地规模超过2700亩，将持有土地建面增加了361万平米。

在4月17日，云南城投接手了官渡区上关坡村片区‚城中村‛改造项目，该项目占地488亩，拆迁面积48万平米。

而在政府规划的新区，云南城投持有环湖东路土地一级开发项目，该项目正好位于新区与主城的交界。项目总面积约4.18万亩，约28平方公里。在2009年完成了3800亩的土地收储工作。

业内人士指出，云南城投的土地储备在昆明市占有绝对的优势，而许多的一线开发商也纷纷傍上了这个‚昆明的地主‛，中海、万科、招商先后与云南城投合作，意图在昆明的土地市场上分一杯羹。

资金困境 云南城投融资救急

除了担任城市营运的角色以外，云南城投还充当了为昆明市城市建设筹集资金的角色。

仅在2009年，云南城投在环湖东路土地一级开发项目的投资就达到37.38亿元，然而

34 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

项目还远远没有完成。3月份取得盘龙区的三个旧改项目的投资超过40亿元，4月份取得官渡区旧改项目总投资将达到20.75亿元。

此外，云南城投还有二级开发的业务，并在年初取得三块土地，需要支付将近5亿元的出让金。

然而云南城投手中可以动用资金却是少之又少。2009年，云南城投的营业额也仅为20亿元，截止到12月31日，云南城投持有26.6亿元的货币资金，同时公司的长期负债达到了32.67亿元。

‚如果没有快速的融资方式，云南城投的后期经营难以为继。‛一位分析师指出。

云南城投似乎也在有意识地改变这种情况，在3月6日，云南城投直接向大股东借款不超过15亿元用来解决燃眉之急。

之后，云南城投抛出一个更加干脆的融资方案，同时向中国银行省分行和兴业银行昆明支行分别申请100亿和80亿的信贷额度，同时请求大股东云投集团作为担保。鉴于城投公司过硬的国企背景，银行的关系可谓微妙。业内人士指出，该授信获得通过的可能性很大，同时凭着大股东的撑腰，云南城投获得贷款的利率低于市场水平。

除了与当地银行拥有良好的关系以外，云南城投同时还拥有有许多城投公司梦寐以求的资本市场融资平台，上市公司除了可以发债以外，还可以通过股权融资。在2009年，云南城投成功的通过非公开发行A股募集资金20亿元。

然而云南城投在今年初的资金困境很大程度上与环湖东路的项目的土地无法在按照计划出让有关。由于昆明市政府规划的调整，原本计划在2009年出让土地被暂停，导致资金不能回笼。

‚云南城投一级开发项目投入较大，开发周期较长，且在开发过程中存在拆迁补偿成本增加、拆迁周期超出预计时间计划等不确定因素，会导致项目开发成本增加，因此存在着不确定性。同时，还存在开发土地不能在土地市场上顺利出让，导致公司无法回收资金的情况。‛天相投顾提供的研究报告指出，公司作为地方融资平台，政策风险较大，若土地市场成交清淡，则资金链将趋于紧张，财务风险增加。

【云南城投斥资30亿打造世界顶级度假区】

2010-07-12

全球顶级度假酒店品牌——悦榕庄的拥有人新加坡悦榕集团与云南省城市建设投资有限公司(下称‚云南城投‛)旗下腾冲玛御谷温泉投资有限公司昨天签署的一纸协议宣告：悦榕庄将全面负责云南城投斥资超过30亿元开发的腾冲玛御谷温泉国际旅游度假区内悦榕庄和悦椿度假村两个五星级酒店的设计及运营管理。

据悉，腾冲的悦榕庄酒店是继香格里拉、丽江之后悦榕庄在云南的第三个酒店，计划在2012年年底开业，而悦椿则计划在2013年投入运营。

35 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

腾冲玛御谷温泉旅游投资有限公司副董事长王东介绍，玛御谷温泉国际旅游度假区由云南城投和深圳华隆集团联合投资，度假区规划控制范围约6平方公里，但建设用地只有约3000亩，项目规划了包括悦榕庄和悦椿在内的国际品牌顶级度假酒店、高等级温泉中心、体育休闲基地、配套医疗和养生设施、度假居所等内容。目前，该度假区先导项目已经开工建设，高等级温泉中心项目计划在明年春节前后营业。‚我们计划通过5年时间，完成顶级精品酒店、高端SPA、体育休闲基地和度假居所的建设。‛王东透露，云南城投在对腾冲玛御谷温泉国际旅游度假区进行开发时，已充分考虑了项目原住民的利益，对整个区域进行保护性的开发，‚把富有特色的农耕文化、村寨民居格调、田园风光作为旅游资源进行开发，着力打造独具特色的生态旅游度假区。‛王东说。

据了解，不仅仅悦榕庄这样的国际品牌在抢占腾冲旅游业，目前包括世纪金源集团以及云南本土的官房集团、红塔集团都在抢占腾冲旅游业的制高点。‚现在每天从昆明飞腾冲的航班平均已经在6个左右，最多的时候一天飞8个班次，腾冲高端客房基本上都要提前好几天预定。‛腾冲县一位官员告诉记者，‚腾冲现在运营的五星级酒店已经有两家，在建的还有6个。未来的两三年，腾冲一个县城的五星级酒店就会达到10家左右。‛

【云南城投投资四百亿推动昆明基础建设】

2009-08-24

八月二十四日，云南省城投公司与昆明市官渡区政府、昆明空港经济区管委会分别签署战略合作协议，将投资约四百亿元进行官渡区城中村改造和空港经济区建设，全力助推昆明基础建设。

为积极响应昆明市政府关于城中村改造的号召，云南省城投公司和官渡区政府以‚政府主导、市场运作、企业参与‛为原则，拟对官渡区范围内部分城中村改造进行战略合作。具体操作模式为，官渡区人民政府与省城投公司共同组建官渡区城投公司，作为城中村土地开发的实施主体和项目投资融资及招商平台。公司运作资金全部由省城投公司提供。官渡区政府负责征地、拆迁安臵、供地等工作。土地达到供地条件后，云南城投独立或联合其他专业开发商，以招拍挂形式获取土地进行开发。据介绍，云南省城投公司与官渡区城中村合作项目有盘龙江板块、双凤板块、关上板块、金马板块、福德板块、双桥板块等六大板块，共二十四个自然村落，整合土地约一点二万亩，拆迁面积约六百一十万平方米，土地总投资约两百亿元，该项目计划在三年内完成拆迁改造。‚该种运作模式使政府行政资源与企业市场资源形成互补，从而实现强势政府与优质企业相结合，解决城中村改造中存在的资金、拆迁安臵、规划、招商引资等难题，成为推动城中村改造的一个全新尝试和有益探索。‛昆明市政府官员称。

此外，今天云南省城投公司还和昆明空港经济区管委会签订了《空港经济区战略合作协议》，全面推进空港经济区的建设。项目规划范围约二十平方公里，概算投资总额两百亿元。

36 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

开发内容有宝象湖主题公园、风情小镇、生态修复、休闲运动、旅游观光及相关配套等项目。

官渡区城中村改造项目和空港经济区项目，预算总投资金额为四百亿元。为保证资金及时到位，官渡区人民政府、省城投公司与中国银行签订金融合作协议，由中国银行云南分行在未来两年内提供两百亿元项目贷款，用于官渡区城中村改造和空港经济区建设等项目。

【武汉城投：‚十二五‛发展战略与规划编制基本情况】

2010-03-28

2010年是精心谋划和超前布局‚十二五‛的关键一年。如何适应‚十二五‛更加复杂的金融与市场形势，解决城市建设速度快、投资大、资金紧的矛盾，有效化解债务风险，武汉、南京、福州、苏州、镇江、运城等地已率先行动起来，进行‚十二五发展战略与规划‛研究和设计。下面简单介绍《武汉城投‚十二五‛发展战略与规划》编制的基本情况。

一、新时期的发展战略与规划，赋予了多方面的新内涵

战略规划对武汉城投集团的定位、使命和运营管理方式等赋予了新的内容。根本目的是保证武汉城投集团持续的投融资、建设和偿债的能力，强化资产经营的职能，加强公益性资产(包含非经营性和准经营性)的运营和开发，提高经营性资产的运营效率，深化对所属企业的市场化运营管理机制。同时，提出集团母公司如果发展成为一个决策和管理中枢，则要履行战略决策、规划控制、资源配臵、审计考核的职能等。

二、发展战略与规划内容涵盖五大产业整合

武汉城投集团作为武汉市城市基础设施建设的投融资主体和市政府城建投融资运作平台，主要承担武汉市政府下达的城市基础设施重大项目建设任务及相关的资金运作，负责城市基础设施资产的营运及相关资产开发，负责所属企业的运营管理、提供优质服务并实现国有资产保值增值。此次武汉城投集团发展战略与规划设计的基本框架是，围绕市场化经营、产业化整合和集团化发展的主线，在充分调研和与政府有关部门沟通的基础上，经过深入的分析研究，提出武汉城投集团在‚十二五‛期间(2011年-2015年)，通过政府的资产和资源注入、政策扶持等手段，构建起集团内部基础设施建设、市政公用事业、房地产业、城市资源开发和新兴产业等五大事业板块，以及债务预算控制和偿还的动态补偿机制，提出实现产业延伸和盈利能力增强的基本途径和保障措施。同时，本规划也为更好的满足日益增长的武汉城市建设融资，提高武汉城投集团国有资产和城市资源的运作效率，提出了可操作性的思路。

三、发展战略与规划紧扣区域发展和政府的需求

《武汉城投集团发展战略和规划》，跟随国家中部崛起战略，响应武汉市‚两型社会‛建设和发展需求，不仅总结了过去十几年武汉城投集团所取得的经验和做法，同时结合当前的政府要求，对平台如何发挥功能、配臵和利用资源、争取政策支持和加强风险防范等方面也进行了超前谋划。规划明确提出依托政府与开拓市场相结合、立足主业与多元化经营相结

37 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

合、实施品牌扩张与强化基础管理相结合、规划推动与柔性调整相结合的平台战略布局根本原则。特别是围绕政府财政资金支持、土地运作政策支持、国有资产转让和运作收益、以及城建基本投入的政策和资源支持方面，结合武汉市的具体情况，对市政府如何做强做优做大政府投融资平台，为政府和企业出谋划策，提出了不少有益的措施和政策建议。

四、超前性和可操作性的成果来源于专业机构的操刀

作为国内权威的投融资咨询机构，中国现代集团受武汉城投集团的委托，担任其战略与规划设计任务。这也是武汉城投集团‚十二五‛发展战略与规划具有较强针对性、超前性和可操作性的根本保证。在2009年11月底由政府组织的专家评审会上，该项成果就受到与会专家、学者的高度评价，同时也获得武汉市政府部门领导的高度认同。大家一致认为这是一个科学、合理，针对性、超前性和可操作性较强的成果。2009年12月12日报告获武汉城投集团董事会董事全数通过。

【天津城建‚航母‛ 城投集团推进基础设施建设】

2009-06-07

解开三道题宽出一条路

——城投集团创新理念全力推进城市基础设施建设

具有天津城建‚航母‛之称的城投集团，组建之初悄然下‚水‛少为人知。如今，四年多时间过去，一路乘风破浪，驶入2009年，正加足马力，全速前进。今年，城投集团安排了123项基础设施建设项目，占市区基础设施建设的92%，要完成252亿元投资计划，比去年增长41%，要实现新签融资协议额750亿元以上，融资到位600亿元，比去年增长42%。面对严峻的挑战，集团党委以深入开展学习实践科学发展观活动为动力，紧紧围绕‚保增长、渡难关、上水平‛的各项任务，按照创一流的标准，认真查找存在的突出问题，制定有效的措施，化挑战为机遇，变压力为动力，用发展的办法、攻坚的勇气，全力推进投融资建设任务。截止到4月底，完成固定资产投资57.3亿,同比增长35.08%，融资到位额504.19亿，实现了良好的开局。

用创新思维想问题解难题突破融资瓶颈

搞城市基础设施建设，首先面对的是资金问题。对于城投集团来说，融资也是最难的课题。一个项目，动辄几个亿，多则几十个亿、上百亿，却往往在短期内难以见到明显回报，在凡事都讲经济效益的市场经济环境中，就更增加了融资难度。作为城市载体的基础设施，对一个城市的经济发展和人民生活品质的提高作用巨大，特别是在经济高增长期，快速、适度超前发展市政基础设施建设尤为重要。因而，城投集团深感责任重大。如何通过创新突破融资瓶颈，为大规模高水平的城市基础设施建设提供源源不断的资金保障，是城投集团整体发展战略布局的一个着力点。

2008年，在国家银根紧缩的情况下，融资更加困难。集团融资部门动脑筋想办法，创

38 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

新思维，用市场经济的双赢理念与全国社保基金探讨信托贷款附带期权模式，赢得了社保基金的响应。一般投资债权，借款按年或按季付息还本。城投集团向社保基金介绍了天津基础设施发展情况以及市场前景，并与社保基金探讨贷款附带期权模式，即贷款到期还本付息，或以本金入股天津城市基础设施项目。这样，还贷由过去的一种选择变成了两种，而且增加了吸引力，从而打动了社保基金管理层。最终，城投集团与社保基金达成信托贷款附带期权协议。这种新的融资模式，不仅使城投集团成功引入全国社保基金20亿元债权投资，而且扩大了城投集团在国内资本市场的影响力，也为进一步引进战略投资人创造了条件。2008年9月，在国家银根紧缩的情况下，集团又成功引入12年期100亿元的人寿债权资金。

全球金融危机爆发以来，国家的信贷政策逐步发生变化。城投集团以敏锐的目光观察到国家信贷政策的新动向，并且判断在‚保增长‛的形势下，国家投资将向基础设施倾斜，这是危机中的机遇。城投集团提出，要不失时机地抓住这个机遇，争取到大的资金。融资团队立即出动，积极工作，赢得了中国银行总行专项用于基础设施建设总额度为246亿元、年限最长达30年的贷款。因为这笔贷款专项用于高资金流地铁工程，中国银行总行与天津城投集团最终达成协议：头三年贷款可作为流动资金用于垫付资本金。这种流动性贷款形式，被业界认为是商业银行贷款模式的重大创新。紧接着，农业银行也与城投签署了总额为300亿元的中长期贷款协议。2009年，建设银行又与集团签署了1200亿元的贷款授信协议。

除利用银行贷款之外，城投集团进一步解放思想，创新理念，广伸触角，在政府采购方面寻求融资新支点，即以政府采购协议锁定的采购款，作为集团申请发行企业债的还款来源和质押担保。通过多方磋商，终于达成了海河上游基础设施政府采购协议，锁定60亿元企业债发行权。然而，国家有规定，不允许银行提供担保。在无法找到担保对象的情况下，城投集团还是想出了办法：利用自身优势，主动向国家发改委争取企业信誉担保政策。最终，以集团的良好信用等级赢得了国家发改委的信任，2009年3月，国家发改委通过了60亿元规模的‚2008天津城投企业债‛的发行申请。

以责任意识定位角色 由投资者向投资经营者转变 以实现投资效益最大化

融来了钱，如何管好用好，使之尽快投到基础设施建设项目上，充分发挥出最大效益，是必须解决好的又一个重要课题。尤其是在当前金融危机爆发不可预测性因素增多的情况下，既要承担起庞大的投融资任务，又要负责好繁重的工程建设组织工作，必须以科学发展观为统领，树立责任意识、危机意识、大局意识;注意研究市场、研究机制、研究自身优势，努力挖掘可以开发利用的资源。从去年开始，城投集团对自己的角色提出了新的定位和要求：由城市基础设施融、投资者向城市资源利用与开发的综合经营者转变。因为，这种角色的转变，有利于培育新的经济增长点，有利于实现投资效益最大化，有利于促进城市基础设施建设的加快发展。

面对超过400亿元投资的项目，城投集团以项目前期运作为切入点，推进项目加快实施。因为前期做不好、项目没法展开，融来的钱就花不出去。为此，集团项目前期部门科学决策， 39 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

合理安排，从细节入手，将预先制定的中远期发展规划和储备项目一一摊开，通过科学筛选，拿出最成熟、最适合当前城市经济发展需要且又最具备施工条件的项目与规划指挥部会商，项目一旦决定下来，有关审批部门工作人员便昼夜兼程工作，加快审批步骤和节奏。短短几个月时间，即处理批件达1000多件，使很多项目得以提前进行，确保了大项目顺利开工。天津大道是本市一项重要的基础设施建设项目。该项目的进程，对本市和滨海新区的发展十分重要。他们以此项目试身手，探索项目的‚自平衡发展模式‛，在规划前期就充分考虑项目的商业操作性，力争用最为科学周密的规划方案，构建核心收益模式，并以此推进经营理念、资产结构、盈利模式和企业管理等方面的改革创新和市场化运作机制。仅以天津大道建设项目审批为例，由于科学调整审批程序，并多次组织专家论证会，对周边的路网、车流量以及道路的节点方式一一细化了然，加快了工作节奏，原本需要1年半的报批工作，结果只用了九个月就完成了。

天津西站交通枢纽工程是本市又一项重大基础设施建设项目，总投资100多亿元。按照市政府的要求，4月底开工建设，5月中旬形成全面开工的局面。为加快前期工作，他们采取规划和设计并行的工作方式，多次组织专家论证会和方案研讨会，通过设计工作的深入，为规划的确定提供依据。目前，西站南广场市政配套工程先期开工的施工放线资料、围护结构、试桩的施工资料已经编制完成。工程可行性研究报告及相关的环境影响评价、地震安全性评价、地质灾害评估、安全评价、职业病和公共卫生评价已经进入成果报批阶段，单项工程的初步设计文件已经编制完成。目前的设计工作进度已经满足了现场开工的要求，得到了市铁路建设指挥部的认可。

送主动服务给施工企业 推动工程又好又快建设

资金到位，工程前期工作到位，按常理，后面的事交给施工企业，提出工期、质量要求就可以了。然而，城投集团的决策者认为，市委、市政府不只是把城市基础设施建设的融资和前期工作交给了城投，而是把城市基础设施建设事业交给了城投，必须尽最大努力，在项目每一个可以跟进的环节跟进服务，又好又快地做成每一个项目。为此，集团做出了‚以项目为载体，以子公司为核心‛的战略调整，积极主动送服务到施工企业，到工程建设一线。从地铁、快速路、海河综合开发、天津站枢纽工程、到津湾广场、北洋高职园，他们现场服务每一个项目，集团上下通力合作，心往一处想，劲往一处使，一竿子插到底。天津大道工程开工适逢2009年春节前夕，个别施工单位从自身经济利益考虑，打算像往常一样，先扎上点儿，熟悉熟悉情况，来年开春儿再动手。项目经理站在全局的角度考虑问题，认为工程早动手对全局有利，而且通过分析形势和任务，认为只要积极创造条件，完全可以在春节前打开施工局面。针对影响施工的具体问题，集团采取措施调动各方面力量积极为施工企业服务，最终促成天津大道工程春节前打开施工局面。工程开工三个月时间，集团共组织召开各类分析、协调、座谈、汇报会议230余次，解决影响工程建设的相关问题1100余个，抢建施工辅道36公里，架设便桥11座，灌注桩1663棵，水泥搅拌桩68万米，完成生产指标 40 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

3.32亿元。

全长484米的河南路主线上跨大桥是该工程全线四座主线上跨桥之一，也是天津大道进入于家堡、响螺湾商务区的临界工程，全桥共15跨，最高墩身7.65米。如果按照先墩柱、后盖梁的传统施工工艺，虽然施工单位能够节省一定的成本，但工期及墩柱外观效果均不能实现理想目标。若采用梁柱一体同时浇筑的施工方法，不仅能够提高工程质量，加快工期进度，工程立面视觉效果也会有提高。只是施工工艺复杂，墩柱砼强度要提高15个百分点，由C35直接提高到C50，才能达到盖梁的强度标准。可是，这种强度的砼在同类桥梁项目上从未尝试过，这样能行吗?为确保工程整体安全优质，集团项目负责人和技术人员与施工单位一起共同探讨施工工艺和克服技术难题的方法，从质量标准到安全要求，从经济成本到品牌效应，经过反复沟通，最终确定了双方都满意的施工方案。为确保施工当中不发生问题，双方又结合平时的施工经验，多次在一起分析浇筑砼过程中可能出现的各种情况，并逐一研究制定出防范预案。4月3日，在先期进行浇筑试验的基础上，天津大道全线第一座整体墩柱盖梁经过5个小时的作业顺利浇筑成功，为达到一流景观的预期效果奠定了基础。

地铁

2、3号线既是施工难度大又是工期非常紧的建设项目。

2、3号线拆迁到今年一季度进入‚攻坚期‛。为了又好又快地完成各项任务，城投集团下属地铁公司领导带头扛指标、压责任，并按分管范围对各级生产计划提出细化目标，将计划指标层层分解，盯项目、盯资金、盯责任人。在严格要求自己的同时，与各标段施工单位、监理单位、管片生产单位等参建单位逐一签订《2009目标责任书》，并帮助细化分解目标责任到各参建单位，明确考核办法和奖惩机制，调动起了各参建单位全力推进地铁建设的积极性和主动性。地铁

2、3号线拆迁工作顺利完成。目前，地铁

5、6号线的《工程可行性研究报告》通过了市建委、市发改委专家组评审，为早开工创造了条件。

站在高起点，抢占制高点，达到高水平，城投集团正在以推动城市基础设施建设的不懈努力，为天津的发展筑牢根基。

【上海城投未来3年投建四个保障房社区】

2009-11-13

上海城市建设投资开发总公司(下称‚上海城投‛)四大产业板块中，房地产业主要扮演着政府保障职能，其中包括旧城区改造以及保障用房建设。上海城投总经理孔庆伟昨日表示，上海城投自组建伊始就开始承担上海住房保障责任。

在上海新一轮保障用房建设中，上海城投参与四个大型居住社区的建设，未来建成住宅将总共惠及10万上海居民。

东方早报：上海城投的房地产板块似乎主要扮演了一个城市运营商的角色，比如新江湾城的开发?

孔庆伟：上海城投的房地产业务更多扮演的是政府保障职能。上海城投自组建伊始就开

41 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

始承担上海住房保障责任。

未来3年左右，我们大概建设200多万平方米，可惠及3.5万户、10万人左右。

迄今为止，上海城投已建成建筑面积超过200万平方米的动迁安臵和配套商品住宅。其中，黄山、平阳、东陆三大基地总建筑面积超过60万平方米，已经成为环境优美、配套齐全的安居社区典型范例。我们计划在2010年前再投入资金60亿元，新开工建设保障性住房近200万平方米，包括在松江泗泾大型居住社区、闵行浦江、浦东三林、杨浦江湾四大基地进行投资建设，建造一批高水平、高质量、交通方便、环境优美、配套完善的保障性住宅小区，更好地满足中低收入市民百姓的愿望和要求。

【西藏城投：实力雄厚 揭竿而起】

2010-06-23

公司通过资产重组主营转向地产，主要经营旧区改造、保障性住房建设和其他住宅商品房、商业房产开发等。公司大股东为上海闸北区国资委，实力雄厚。二级市场上，该股今日领涨西藏区域股，盘中高位震荡，可留意。

投资亮点：

1、玉林中药港项目：项目分两期，项目一期为中药材交易市场中心，已于07年11月底基本完工，预计08年3月老市场摊位全部搬入新市场。市场建筑面积为18万平方米，地下车库面积3万平方，将部分用于出租，部分对外出售，预计将有1800家中药材商铺入住。项目二期为保健品、医疗器械交易市场，总建筑面积为9万平方米左右。项目已经进入打造地基阶段，预计08年10月份完工，09年1月正式运营。

2、藏药题材：公司主业定位于以现代藏药为核心的生物制药行业，其藏药基地位于西藏山南的雅砻地区，雅砻河谷历史悠久，被公认为‚西藏民族文化的摇篮‛。同时藏药作为西藏地区的优势资源项目，以不可替代的疗效著称于世，十五期间更是被列为西藏六大支柱产业之一。

3、品牌优势：公司与中国中医研究院、中国军事医学科学院等一大批科研院所建立了科研协作关系，生产的西藏金珠雪灵芝营养液、金珠雅砻牌二十五味松石丸、二十五味珊瑚丸和二十五味珍珠丸是2000版国家药典收载品种、国家基本医疗保险药品、国家中药保护品种，是传统名贵藏药。

4、冬虫夏草经销：07年6月公司与西藏梅邦虫草公司签署战略合作协议，公司将独家经营其拥有的‚布达拉宫‛牌虫草在国内市场的销售。西藏梅邦虫草公司是西藏自治区最大的虫草经销商，每年销售量超过5吨，其虫草绝大多数出口，06年位居我国中药材出口额第一位，而在国内市场销售量很少。目前西藏梅邦虫草公司的虫草平均年产1.5吨左右，计划未来再投资1.2亿元建设300平方公里的虫草草场基地，使可控虫草产量达到10吨。合作双方未来的销售目标是每年达到3吨左右。

42 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

重庆‚新经济政策‛

本文来源于《中国改革》 2010年第11期 出版日期2010年11月01日

国资由弱变强，并成为政府调节经济的主要工具，是黄奇帆的精心之作。无论是庞大的公租房计划，还是牵涉重多的户籍制度改革、产业新政和金融战略，强大的国有资本可谓身影处处，不仅受益于其中，亦是政府意图的强力执行者。

政府为主导，庞大的国资为后盾，正是重庆‚新经济政策‛的重要特征，也是了解黄奇帆整体思路的重要落点。因此，在经济上以‚公司型政府‛描述重庆并不为过。外界关注重庆国资战略，也对政府主导的八家投资公司(八大投)议论纷纷。我们与黄奇帆就此有如下对答：

财新-《中国改革》：应该怎么看待今天国有资产在重庆经济生活中的地位和作用?

黄奇帆：重庆从200

3、2004年开始推进国资改革，国有资产从1700亿元到1万亿元的过程中，产生了三个转变：

第一，资产的分布方式。原来重庆1700亿元国资中有80%是工商企业，现在变成了40%的基础设施、公共设施、投资集团，30%金融企业，30%是工商企业，这使得重庆的国有企业对国民经济的控制力、影响力、带动力极大增强。

第二，企业的组织结构有了深刻变化。原来有市属集团70个，每个集团还有几十家子公司，就是所谓‚处级公司‛，每个公司资产不到1亿元，杂而散。现在国有资产从1700亿元增长到11000亿元，集团数却从70多个变成了32个，每个集团下属企业数不会超过20个。集团的法人数原来是2000个，现在是600个。这样‚出血点‛少了，资产向优秀企业集中，向优秀企业家集中，管理的集约程度、组织化程度大大加强。

第三，重庆的国有企业成为国家宏观调控的杠杆和工具。我认为，美国政府是这么干的，中国政府更应该这么干。

比如，为什么我们担保公司特别多?在全市担保公司100亿元的资本金当中，有65亿元的资本金是国有资本金在做担保，这些资本金可以放大8倍，能够做500亿元担保。同时，由于国有的中小企业几乎没有了，所有的担保业务服务对象，都是民营中小企业。换句话说，在金融危机背景下搞民营企业、搞活中小企业，为其解决融资难问题，重庆国有企业起了桥梁的作用，是宏观调控中金融工具的一种延伸。

43 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

国有控股的地方银行也按中央宏观调控，为中小企业服务、为‚三农‛服务，就是起着融资的作用。重庆在金融危机当中，中小企业的融资贷款余额增长率都在50%多，远远高于全国，是跟这种调控方针有关系的。

国有融资平台即‚八大投‛，搞基础设施不太赚钱，拿着巨额的资本金在干活，实际上是把投资环境改造好。投资环境改造好了，民营企业和外资企业才会来得更多。

重庆这个地方，‚天高皇帝远‛，如果没有这些投资集团把基础设施建设做了，现在招商引资、经济发展的势头就起不来。整个西部地区，哪怕全面开放高速公路市场，民营企业也是不投的。因为这里高山大川，造100公里高速公路大约有60公里的桥梁、隧道，投资成本平均要每公里7000万元，比上海、江苏、广东的高速公路要高一倍。同时，上海、广东高速公路的车流量比我们多一倍以上，所以，投入产出低于上海等地的四分之一，没有民企愿意干。这就要由国有企业担大梁，创造投资环境。

另外，重庆国企每年至少有200亿-300亿元补给财政，作为专项使用经费。重庆有三个财政口袋：预算内财政，搞民生;预算外财政，就是土地财政、基金财政，搞建设;国有企业的财政，补贴市委、市政府的重大专项投资。

这样一来，重庆财税可以更多地用在民生上。重庆是全中国过去20年惟一做到教育的财政支出占GDP4%的城市。现在，重庆用于民生的财政支出已经占到财政总支出的一半以上，这跟国企队重大项目的支持分不开。

最近，理论界在讨论，说国有企业的利润是全民的资产。眼下重庆国企有3000多亿元净资本， 10%的回报就有300多亿元，其中，100多亿元在国有企业自己内部循环，有200亿元装到市政府口袋里为社会服务的，也就是交了公粮。

财新-《中国改革》：那重庆的民营企业发展状况如何?

黄奇帆：重庆的民营企业发展状况很好。宏观地说，假如重庆的民营企业在国民经济中的比重被挤掉了，也不正常。但是，因为整个经济高速增长，国有企业做的很多是控制力、影响力和社会投资环境改善方面的工作，环境改善以后，民营企业至少每年有20%的增长。

在重庆，民营企业的比重这几年从50%增加到60%多，GDP中非公经济的贡献率达到60%，而五年前50%左右，十年前只有30%多。非公经济包括外资、民资等等。

总体讲，重庆非公经济没有因为国有企业超常规发展而受损。在金融业，原来重庆有几个民营控股的金融机构，出现30%以上的坏账，快要倒闭了。政府和国有企业投入了几十亿 44 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

的资本重组，市场化运作，最后变成了优质资产，市值从40亿元变成400亿元，原来的民营企业股权也相应地升值，皆大欢喜。

财新-《中国改革》：现在政府有无计划退出?

黄奇帆：为什么要退出?怎样退出?不能简单地靠理想主义，觉得政府不应该控制企业，好的时候就应该退出。

不过，我们其实是在退，按市场化的原则退出。现在，重庆几个金融企业都是资本市场上私募基金、民营机构和外资机构追逐的热点，有的已经上市或正准备上市，价格比重组时涨了几倍。我们从2009年四季度到今年年底，大概会卖掉一部分，但还是要控股。准备套现100亿元，拿来投到工商企业集团。最近这段时间，受金融危机影响，工业企业不好搞，民营企业对工业投资不怎么感兴趣。

真正有价值的工商企业，是很有投资价值的。无人问津的时候，国有企业应该有双慧眼，担当大任，拉动经济发展。100亿元投下去，过三年可能又会变成300亿元了。工商企业一有钱，就会收购兼并一些撑不下去的企业，三五年后经济好起来，市场结构会变的。国有企业要多做雪中送炭的事。

财新-《中国改革》：现在各地政府的地方融资平台比较受关注，债务也都比较高。重庆的地方融资平台曾经以‚渝富模式‛著称，现在债务风险如何?

黄奇帆：重庆的 ‚八大投‛就是八个融资平台。2002年，‚八大投‛以200亿元起步，现在已经有4000多亿元总资产，它目前的负债率是55%，资本与债务是平衡的。

这些融资平台用不着财政做担保，‚八大投‛互相之间也不担保，‚八大投‛内部专项政府资金不能挪用，专款专用。如果按政府担保的融资平台来定性，‚八大投‛一个都不是。

我们对‚八大投‛的管理有三个平衡的原则，就是资产负债平衡，大体上就是50%对50%，负债绝不能超过60%。第二叫现金流平衡原则。第三个是投入产出平衡原则。就是投资以后总要收钱，不做亏本的事。

其操作有四种情况：第一种情况是修高速公路、建污水处理厂等，可以收费，这是一种平衡;第二种情况，如果就是干政府应该干的事，比如，城市道路和广场绿地，政府在三年里连本带息付钱给它们，可通过市场化手段，或者政府拨款，也就是收支还是平衡的，只是时间换空间而已。第三种情况，‚八大投‛跟企业合作，比如，修路搭桥，如果对方没有钱，可划一块地作为土地储备。 过三五年以后，土地会升值。‚八大投‛可用增值部分来平衡 45 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

它投入的那些项目。这种升值带来的收入是国有投资集团的，不是个人发工资、奖金的钱，和房产商靠囤积土地、储备土地发横财的概念完全不同，有一种土地平衡的潜能。第四种情况， ‚八大投‛也会有股票上市、收购兼并，或者存量转让，也会赚一把钱。

世界银行考察了重庆的‚八大投‛，总结了‚渝富模式‛，认为是发展中国家的样板，就是说，重庆市一级信用平台的状况是比较好的。我们现在担心的是区县级的信用平台。

区县的信用平台数量过多，结构复杂。信用平台太大，会有官僚主义的问题;规模太小，则会有管理不善的问题。区县的经济总量不大，如果有七八个融资平台的话，很容易出问题。

其次，区县的信用平台普遍都会让财政担保，甚至动用人大来履行担保程序，不是市场化的信用平台，而是行政化的信用平台。

再者，个别区县的信用平台的债务已达到其财政支付能力的两倍，甚至三倍，问题很大。

最近，我们采取了一些措施，对所有区县级信用平台提出了原则性要求，规定六个中心城市可以搞两个，其他县区只能有一个平台;融资平台不能用财政担保，必须用自己的资产自我担保，形成企业化信用平台。合理的做法是把财政手中的资源，比如说30亿现金，或50亿可以买卖的存量资产，划拨给资产管理公司。如果这个资产公司如果有了80亿资产，再运营50亿就很正常。我们还规定，债务余额不要大于一年的财政收入或者支出，这是极限。

财新-《中国改革》：重庆的区县级信用平台现在风险大不大?

黄奇帆：整个重庆，包括区县和市级政府，跟财政有关的债务余额是1200亿元。今年，重庆市的财政收入预计达1800亿元。所以，整个重庆的债务余额是重庆一年收入的60%-70%，是在安全线以内的。

其中，市级政府一年有700亿、800亿元的收入，债务余额只有300亿元，状况是健康的。区县融资平台的债务有900亿。但它们实际的收入水平大约为1000亿元，基本上在1：1。宏观上来说，风险还不大。但是，对于债务偏高的五六个区县，就必须要求它们把比例降下来。三年以后，如果债务增加不多，财政增长迅速，就会逐渐平衡。总的判断是，宏观上没有什么风险，微观上有些点上的问题。

46 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

‚住有所居‛

背景

2010年10月14日，重庆秋季房交会在国家房地产调控新政出台后正式开幕。300平方米的‚重庆市公共租赁房(下称公租房)会展‛展区成为这次房交会最为特别的地方。在这里，市民可以看到重庆2009年启动的3000万平方米公租房建设计划的相关资讯。按照计划，这批预期为150万重庆市民预备的公租房，将在两年后正式供市民申请租住。

这也是黄奇帆担任重庆市长后递给外界的一张‚城市形象名片‛。

今年8月初，他在接受采访时手持几份文件走入会议室，其中一份便是自己撰写的关于这项计划出台背景和主要内容的文章。

在这篇文章中，黄奇帆提出，中国城市住房制度从政府全包全揽的计划分配，到主要由市场供给，在实践中，都导致了一种供给方式为主的‚单轨制‛，难以满足全体社会成员的住房需求。重庆的研究认为，30%-40%的城市居民由政府保障房供应居所，60%-70%的居民则由商品房供应这样的‚双规制‛更为合理，可将城市中等偏下收入水平人群全面覆盖。

这一思路，与2009年末的重庆经济工作会议的提法一脉相承。此次会议提出，重庆要继续大规模建设包括城市廉租房、农民工公寓、公租房等，同时适当增加普通商品住房用地供应，加快普通商品住房建设。

2010年的重庆‚两会‛期间，新任市长黄奇帆进而提出，重庆市将从2010年起，在未来10年建设4000万平方米公租房;其中，头三年新建2000万平方米公租房。到了6月，这一计划增至头三年在主城区建设3000万平方米公租房。

7月，重庆公租房管理局成立，《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》出台。

重庆在主城区大规模新建公租房，在郊区则以收购和改建为主。户型为35至80平方米，每五户设臵一个地下停车位。在布局上，主城区公租房主要分布在重庆内外环线之间、城市地铁、轻轨沿线等交通条件较好的大型聚居区，每个聚居区里公租屋小区与商品房小区按1：3混建，小区标准配套和物业管理与一般商品房小区无异。重庆拟建的这种20万人容量的聚居区共21个。

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政府将划拨建设用地，并豁免各种行政事业性收费和政府性基金、土地使用税、土地增值税、营业税、房产税等，通过这些优惠政策，降低公租屋的建设成本，以保证其租金原则上不超过同等品质商品房市场租金的60%。目前，1200万平方米公租房已经兴建。

如果一切进展顺利，公租房将逐步整合取代旧有的廉租房和经济适用房。重庆的保障性住房体系就将简化为应付拆迁改造为主的安臵房和公租房两大类，实现中低收入阶层住房保障的全覆盖。 疑虑

● 按照目前的规划，最近三年的公租房建设的总投资规模超过700亿元。如果考虑到政府划拨3万亩土地投入建设，由此损失的土地收益大体也将达500亿元，一加一减，已与2009年重庆财政收入1165亿元相抵。公租房建设资金从何而来?

● 私人房地产企业为何无缘参与投资开发?政府应该直接投入多少为宜?

● 公租房运营怎样保证现金流与资金性质和融资成本相匹配?重庆如果有意尝试诸如Reits等金融工具融资，政策空间能有多大?

● 公租房管理在国内并无先例，如何公正、公开地界定公租房住户，防止公租房成为新的寻租工具? 黄奇帆说：

‚公租房姓‘公’不姓‘私’‛

重庆的公租房计划是整体住房体制改革的重要组成部分。我们在去年年底提出了‚双轨制‛、三端调控的改革模式，即低端有保障、中端有优惠、高端要遏制，这是涉及整个制度安排的事。

在低端保障这一部分，过去主要是拆建危旧房后按标准安臵的保障房，以及历史积累的经济适用房、廉租房。但是，这些统统加起来，只够这个城市百分之十几的居民居住，其中，廉租房仅保障3%，经济适用房保障大约10%。如果按照我们的测算，需要保障35%的城市居民的话，重庆至少要新增20%左右的保障房。

我们的做法就是推出目前这样的公租房系统。要么不干，要干就到位，不能高高举起一面旗臶，却起不到实际作用。公租房需要形成较大的体量，才能保证有效的覆盖面。以重庆 48 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

未来容纳1000万城市人口计算，新增20%左右的保障房，就必须解决200万人的居住问题，就需要4000万平方米，这也是我们提出的十年计划。

目前，我们首先提出三年3000万平方米的计划，今年上半年已经开工1200万平方米，到明年上半年便可以开始出租。同时，我们已经准备好了明年1000万平方米的前期工作，包括征地、动迁、土地平整。不存在干不成的问题。

3000万平方米造完后，也许够了，也许不够，重庆会在以后的阶段里，根据需要，再用两三年再去造1000万平方米。总之，我们的特点就是起步力度极大。

这么大的力度，确实需要庞大的资金支持。因此，有人提出，可以由房地产开发商来参建。有些地方搞公租房，就是由房地产商拍地，然后按与政府协议，腾出10%的地来造公租房。但到底是政府出钱造，还是私有的房地产商出钱造?公租房到底姓‚公‛还是姓‚私‛呢?

如果引入私营开放商，由他们建设的公租房产权如何界定，政府是否要给予政策优惠?开发商的利益诉求和政府的保障取向价值如何平衡?包括未来配租、管理等环节都很容易出现政策不清、分配不公和利益输送等问题。

为确保公租房的公共保障属性，公租房应该由政府投资，国有企业承建。香港和新加坡这些资本主义体制下建设保障房也是由政府主导，不由私营企业承建和持有产权。作为社会主义政府，我们更应如此。 ‚资金远近账‛

在融资方面，我们现在平衡得比较清楚。重庆公租房从土地加建设的成本角度计算，大体是每平方米2500元，即3000万平方米要花750亿元。其中，政府出250亿元，社会融资500亿元。

政府先期投入的250亿元，包括注入的3万亩土地。既然是造公租房，按征地动迁时候的成本大约每亩60万元算，相当于政府投入接近200亿元。这之后，政府再把每年土地出让收益的5%、部分税收、政府的机动财力，在三年调50亿元进去，大体上这就是250亿元。因此，政府出这个钱，并不是很累的。因为过去几年，我们储备了大约22万亩的土地。

从海外的经验看，公租房事实上是一个世界级的优质投资项目，资产安全而且能增值。目前，我们有五种资金可以利用：一种是保险资金，一种是社保资金，一种是银行资金，一 49 房地产典藏——各地城投公司战略发展规划

种是信托资金，此外还可以发债券，各种金融工具都是社会资金，叫作‚政府引导，社会资金参与‛。但是，这个社会资金参与不是私人企业用股权形式来参与，而是金融工具来参与。

在目前的实际操作中，我们从银行贷款200亿元，利率基本上是6%。保险公司也非常积极，保险资金如果存入银行，只有3%多的利息，政府能给他们4%以上的收益。从保险公司我们可以借200亿元。还有 100亿元，正在和社保基金讨论。

总体而言，我们从金融机构借贷500亿元，平均利息在5%左右。这意味着，每年需要支付25亿元的利息。而重庆3000万平方米公租房，理论上每平方米每个月租金10元钱，一年就可以产生36亿元租金收入。这完全可以匹配25亿元的利息，现金流是平衡的。

更重要的是，公租房支出的几百亿元，和政府扶贫帮困支出几百亿元是不同性质的。公租房就像买了一堆黄金，能够实现保值增值。因为公租房作为房产要跟商品房同区域‚混建‛，配套完全一致，其价值将与商品房一样，随着时间和社会整体财富提升实现同步的增值。

在这个价值提高的过程中，首先，租金在占住户收入比例不变的情况下，绝对数额将会逐步提高，增值的租金将能够支付目前公租房融资本金。此外，如果到时候社会不需要那么多公租房了，这些公租房楼盘本来就和商品房的楼盘区混杂在一个地方的，可以像商品房一样出让获利。这也能收回本金。

因此，政府应该在一个地区新兴的时期‚跑马圈地‛，大规模造公租房，相当于储备大量好地段的房产。即便房产价值进入平衡阶段，公租房运营模式仍是低风险的。公租房管理局作为一个独立法人运营公租房，其原理与商品房出租的运作一样，即通过长期出租平衡投入和收益。

由于公租房资产的成本更低，在重庆，相当于同等商品房一半的成本，厘定租金标准，则不超过平均租金六成。因此，即便不考虑升值，公租房管理局进行出租循环是不赔本的。 ‚把关准入，封闭运转‛

公租房的租户对象，我们确定是‚3+1‛。这个‚3‛里面，第一是重庆户籍人口中的原住民，家庭人均居住面积在13平方米以下的困难户;第二是进城农民工;第三是新生代，在重庆就业的大专院校及职校毕业生。

在这里，公租房没有户籍的概念，只要在重庆有工作，符合单身月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下的标准，就可申请。

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第二篇：城投公司转型路径研究

一、城投转型发展的时代背景

(一)城投公司发展的历史沿革

城投公司是伴随我国分税制和投融资体制改革而生的。1992年我国确定了发展社会主义市场经济的经济体制改革方向，投融资体制改革的步伐开始加快。为提升城市载体功能，加快区域经济的快速发展，针对国家《预算法》对地方政府发债的限制，城市基础设施投融资平台应运而生。此时设立城投公司的定位基本都是单一的融资平台，利用城建规费等资源，为基础设施建设进行融资。

2004年国务院出台《关于投融资体制改革的决定》，确立企业投资主体地位，界定政府投资职能和投资范围，掀起了一轮城投公司大面积重组或设立的浪潮。这个时期组建的城投公司定位一般都不再是单一的融资平台公司，而是投融资和建设主体。

2008年以后面对全球金融危机，国家实施了“四万亿”大投资计划，城市基础设施成为投资的重点，城投公司承担起保增长的任务。利用政府信用和城市土地等资源，城投公司大规模融资建设了大量的公益性项目。据审计署公布的数据，截至2014年底，全国地方政府性债务为24万亿，大部分都是这段时间形成的。许多市县级的城投公司雨后春笋般的建立了起来。这一阶段城投公司成为各地城市建设的主力军，为提升城市载体功能，改变各地城市形象，做出了巨大的贡献，但市场化发展的进程减缓了。

党的十八大以后，我国经济进入了一个新的发展阶段，从高速增长转为中高速增长，从规模速度型粗放增长转向质量效率型增长。经济结构深度调整，从增量扩能为主转向调整存量优化增量并存，发展动力从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。为保持经济增长稳定，防止区域性和系统性的金融风险，2013年以来国家出台了一系列对融资平台公司的限制性文件，融资平台公司不得新增政府债务，剥离融资平台公司政府融资职能，意味着城投公司传统的融资平台的职能定位终结了。

2010年6月国务院《关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》(国发19号)出台后，各部委颁布了一系列政策文件，从资产注入、政府担保、

1 融资方式等方面规范投融资平台的行为。2014年10月2日，国务院办公厅发布《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》(以下简称《意见》)(国发43号)明确了建立“借、用、还”相统一的地方政府性债务管理机制，明确政府债务的融资主体仅为政府及其部门，剥离平台公司政府融资职能，加强地方政府债务管理。为顺应政策环境变化，城投公司必须进行市场化转型，通过提升公司盈利能力，创造稳定的经营性现金流，分担财政偿债压力，弥补城建资金缺口，为城市建设和发展提供更有力的支持。

城投公司是我国分税制改革与城镇化快速发展的背景下，地方政府变相融资的产物。从2010年的国发19号文到六部委50号文、财政部87号文，政府层面的政策层层加码，对融资平台的监管力度与日俱增，城投公司转型已成迫在眉睫之势。

(二)城投自身也有转型发展的内在诉求

从90年代发展至今，我国已有上千家城投公司。大量的区县级城投公司，仅仅是作为地方政府融资平台，参与城市基础设施的融资、投资和建设，不具备造血功能，是一种不可持续的发展模式。城投公司投资规模越来越大，负债率越来越高，很多城投公司的负债率超过了80%，负债规模已经超出了地方财政的偿还能力。作为跟随和推动市场经济改革的产物，目前城投公司的运作面临着以下一些问题和困难。

1、资产负债率偏高

目前绝大部分政府城建平台的资产负债率都在70%以上，这种资产负债结构会使企业承担了较高的财务费用，严重影响为政府项目所进行的进一步融资，企业在推动多元化的融资创新方面也难以发挥作用。

2、财务风险较大

由于政府城建平台承担了政府公益性的建设项目，往往投资量大、效益产出慢。因此企业资金运行经常是捉襟见肘，处于“借新债还老债”的模式。这些城建平台可能出现的财务风险，主要体现在资金流转风险、偿债风险和有效资产缩水风险，而反映出的情况有所不同。资金流转风险基本出现在那些没有稳定的利润来源、高投资、高负债、低投资回报的情况下，受企业资产质量和运营效率影响较大。偿债风险主要是由于负债结构的影响，导致按期偿还银行本

2 息出现困难，往往是“拆了东墙补西墙”，受金融货币政策的刚性制约和影响非常大，出现在资金供给不足，负责结构不合理的企业。有效资产不断缩水的风险，是指企业当每年的资金收入不够偿还银行利息情况下，不断用平台的有效资产填补缺口，导致企业有效资产不断缩水的情况。

3、后续融资压力不减

各地城市基础设施建设投资量日益加大，有一种互相攀比、愈演愈烈之势。政府结合未来的“十一五”规划，提出了大强度的城市建设投资计划，绘制的城市建设蓝图非常宏伟。未来的融资压力可想而知，各地城建投融资平台都在想方设法创新融资方式、拓宽融资渠道、寻找融资突破口，否则对于未来如此繁重的融资任务，也将难以完成政府下达的融资目标。

4、国资经营和管理的压力增大

城建平台作为政府的投融资平台和国有资产经营管理的平台，不仅承担代替地方政府融资的责任，还承担着庞大的城建国有资产在市场竞争中保值、增值的经营管理压力。这对城建平台的经营管理水平和投融资运作能力提出了挑战，也将对各地城建国有资产的可持续经营和良性发展产生重要的影响。

二、城投转型发展的挑战与机遇

各地政府城投平台作为具有政府和企业双重性质的、国有资产经营管理平台和投融资平台，客观上存在着在公司定位、管理体制、运作方式、多元化投融资格局和可持续发展等方面的先天不足。中国的经济体制改革还没有彻底到位，有效的政府投融资体制和国有资产运行管理机制尚未形成。因此，这些问题需要在更长的时间内、更深的层次上不断完善和解决。

在国务院加强地方债管理的背景下，以城投公司为代表的融资平台不能以政府的名义举债，政府也不能提供担保。过去长期以来担任政府融资重任的融资平台或将回归市场，或将退出历史舞台。财政部相关负责人指出，对以前主要通过融资平台公司融资建设的项目，规范后主要有三个渠道：一是对商业房地产开发等经营性项目，与政府脱钩，完全推向市场，债务转化为一般企业债务;二是对供水供气、垃圾处理等可吸引社会资本参与的公益性项目，积极推广PPP模式，其债务由项目公司按照市场化原则举借和偿还，政府按照事先约定，承

3 担特许经营权给予、财政补贴、合理定价等责任，不承担偿债责任;三是对难以吸引社会资本参与、确实需要政府举债的公益性项目，由政府发行债券融资。在此背景下，地方融资平台的改革就显得较为紧迫。

城投公司的转型发展挑战和机遇并存。从挑战方面来看，长期以来对政府的依赖度比较强，经营性资产比重低，经营性项目和资源少，专业化、市场化运作的能力和经验不足。从机遇方面来看，去年来国家密集出台了一系列新的城市基础设施项目及新运营模式，比如大力推广PPP，比如海绵城市、地下综合管廊等新的业务和模式，提供了市场机会。城投转型是在国家政策推动要求下进行的，便于争取地方政府资源和政策的支持。从企业长远发展来看，不管是国外还是国内，只有按市场模式运作才能走好。上海城投、重庆城投等城投公司已经实现了成功转型，转型发展有成功案例和经验可以借鉴。

三、城投公司的转型发展方向探究

虽然城投公司的转型方式不同，但是回归市场化仍然是主流，即通过剥离传统的公益性项目投融资职能，转向以经营性业务为主。目前江苏、浙江、安徽等地城投公司出台的改制方案和实践来看，“市场化”和“实体化”是不少城投转型的主要方向，主要体现在定位和业务模式的转变。由过去融资平台公司的定位，以完成政府任务，实现社会效益为主要目标的业务模式，转向市场化、专业化公司的定位，构建以实现经济效益目标为主，兼顾社会效益的市场化业务模式。

(一)多元化发展实现业务转型，从而转型为产业化发展企业集团 城投公司除承担基础设施建设项目和国有资产运营任务外，打造多种战略产业的企业集团，增强企业造血能力。比如由马鞍山城投改制的江东控股， 其前身为马鞍山城投集团，2014年5月更名为江东控股集团，正式改制为国有企业。在承担政府基础设施建设项目之余，江东控股集团通过重组或整合其他政府所属企业等方式扩展主营业务，提高经营性资产和经营性收入比重，积极参与产业投资，不断向节能、环保、国家扶持的新兴行业拓展。集团贡献收入最多的业务板块是汽车制造，江东控股集团通过子公司控股安徽华菱星马汽车公

4 司，拥有星马专用车和华菱重卡两大自主知识产权品牌产品，16年汽车制造业务贡献了接近一半的收入，公共服务、基础设施建设以及土地整理仅占27%。

西藏城投(全称西藏城市发展投资股份有限公司)坚持 “创新驱动、转型发展” 的新能源战略，新能源产业的布局带来了社会、经济效益的双丰收。公司11-12 年收购盐湖并打造陕西新材料基地，在生产锂电方面的上游开采和中游炼造提前布局。公司持有的西藏阿里地区日土县龙木错盐湖含有B2O3，161.4 万吨、KCl 979.94 万吨、LiCl 230.69万吨，属于大型矿物储量，开采权允许每年1 万吨的生产规模。陕西国能新材料项目占地1000 亩，是高纯度碳酸锂产业基地。完全投入生产后，年产值可达约40 亿元，年上缴税收约5 亿元，创造3000 余个就业岗位。目前锂电和盐湖前期试炼逐步推进，有望未来放量贡献利润。

积极利用PPP推进自身产业板块的构建，实现业务专业能力、投融资能力以及运营管理能力的提升，引入社会资本服务城市建设，打造市场化竞争主体实现外延式发展。比如：利用PPP业务模式的成功拓展，为公司基建业务打开新发展空间的黑牡丹。常州高新技术产业开发区发展总公司通过控股A股上市公司黑牡丹，PPP新业务模式打开城投业务新空间。公司于2016年4月和2016年10月分别取得常州市新北区2015-2016年重点基础设施一期和二期PPP项目，总投资分别为12亿元和17亿元，总计约30亿元，项目回报水平为10%。

(二)利用上市平台布局金控板块，证券市场多元化的股权投资实现丰厚的回报，从而转型为金融控股投资集团

对于具备经营性资产和持续造血能力的城投公司来说，通过产融结合建立金控平台来促进公司的资本运作，促进城投公司融资方式多元化。大部分城投公司仍苦于没有出路，但有些公司已经在探索新的可能。合肥城建投2015年利润总额为48亿元，是因为当年公司投资收益为 65.25 亿元，这部分增幅较大，主要是来自投资京东方科技集团股份有限公司结构化产品实现了较好回报。合肥城建投除了主导当地基础设施建设，加大对战略新兴产业的投入，主要为新型显示电路等。合肥城建投转型方向是转为国资运营管理平台，打算推动两家公司上市，形成集成电路千亿产业链，加强资本市场融资能力。

5 城投公司采取参股或控股A股上市公司的方式进行多种股权投资，从而实现丰厚的投资回报。比如，常州高新技术产业开发区发展总公司通过控股A股上市公司黑牡丹，布局的股权投资就多点开花。2016 年参股的集星科技进入首批工信部车用动力电池目录;通过众合投资名下子公司投资朗博密封科技;通过宜兴基金投资的美国kateeva 项目正筹备上市;通过宜兴基金投资的上海格蒂电力科技股份有限公司被上市公司创意信息并购;常熟汽饰于2017 年1 月5 日在上交所A 股上市交易。2016 年7 月，公司出资2.4 亿元联合发起设立常州地方法人寿险公司。此前投资的江苏银行、格蒂电力等项目已通过IPO 或被上市公司并购等方式，实现高额投资回报。

还有天津泰达集团和重庆渝富集团，也是通过股权投资参股或控股金融企业。天津泰达集团前身是天津经济技术开发区总公司，2001年联合天津泰达集团、天津经济技术开发区建设集团成立泰达控股有限公司。泰达控股成立至今，在园区建设、市政公用事业运营的基础上，通过合资、收购等方式，成立或入资北方国际信托、长城医药保健品公司、恒安人寿、天津钢管集团、渤海财产保险、渤海银行等机构。渝富集团官网显示，目前其主要参控股金融企业包括重庆银行、重庆农商行、兴农担保、西南证券、安诚保险、汽车金融、三峡担保、进出口担保、银海租赁、农交所、药交所、股份转让中心、惠民金融、香港公司等。

(三)混改实现股权结构转型，盘活国有资产，消减"冗余股权"，从而转型为混合所有制的国有企业集团

上海作为中国经济重镇，改革推进最为迅速，手段最为多样，其中最主要的手段就是混改。混改主要用于引入战略投资人(如嘉宝集团等)，或完成员工激励(如上汽集团等)。城投公司在不改变对公司控股的前提下，降低较高的国资持股比例，引入战略投资方，其实是诸多"走在前列"的城投公司所思考和关注的。显然战略投资方的引入对激发企业活力、提高竞争力大有裨益，会给未来公司在并购重组、整合产业链等方面提供更多机会和选择。

目前进行混改的城投公司凤毛麟角，上海城投引入战略投资是仅有的几个成功案例之一。2014年年初上海城投旗下的上市公司上海城投控股获得国内PE

6 巨头弘毅投资近18亿元投资，从上海城投接手了城投控股10%股权，通过此次引入外部投资者，国有股权在城投控股的比例由56%降至46%。

地方城投在其"挽救"绩差公司的背后，是对盘活资源的诉求。尤其是在一些国资持股50%以上的公司中，国资存在很大程度上的"冗余控股"，如何降低持股比例，在并不影响国资控股格局的同时盘活资产，这方面其实大有可为。提升国资地方城投的活力，推进企业整体上市或核心资产上市，提高国有资产证券率，促进国资合理流动。

(四)通过 “三分法”管理机制，实现国有资产管理的转型升级，从而转型为多元化运营的企业集团

城投公司获得地方政府注入市场化的城市经营性资产和项目，比如燃气、水务、公交等传统市政公用类资产，以及封闭运营的棚改项目、停车场、加油站、收费的文化体育资产、房屋等商业设施，或采取“特许经营权”、“政府购买”、“拨付改租赁”等市场化的支持方式，将没有收益性的公益性事业改造为能获取稳定经营性现金流的项目。资产管理的核心是加快实现向产业经营的公司化转型，实现以项目建设为导向的融资建设平台向以投资经营为目标的金融控股型平台转变”。

上海城投通过合并重组拥有了公益类资产和经营性资产，2004年至2006年，上海城投接手的企业包括供排水、环境市容、市政建设、医疗废弃物处置企业、干线公路、高速公路等。政府的项目建设可以设立项目公司、封闭运行，完成后由财政回购，但公用事业业务价格与成本倒挂，经营压力要由企业承担。为了经营的可持续性，上海城投采取“三分法”经营策略，将资产分割为三类：平台类，即无收费机制的政府建设项目资产;运营类，即有收费机制，但收费机制尚不能覆盖成本的公用事业资产;经营类，即市场化运作企业。针对三类资产采取不同的考核目标，对于平台项目类，考核项目管理和投资控制;运营类资产力争提高效率、压缩成本;经营性业务则考核利润指标，接受市场考核。

上海城投在资产分类上做的非常细致，比如在其分离环境业务时，将属于公益性业务的环卫集运、保洁等业务剥离进入总公司设立的环境实业公司，将可市场化运营的垃圾焚烧业务划入城投控股旗下的环境集团。上海城投经营类资产集中于其上市公司城投控股旗下，公益类与项目类资产则集中于总公司内。

7 经过资产的分割和分类管理，上海城投转型为多元化的企业集团，通过经营性资产反哺公用事业，实现了经营的可持续性，成功建立起企业信用。2016年上海城投集团营业利润接近33亿元，净利润接近29亿元。

(五)城投公司顺势转型智慧城市运营商，具备无与伦比的先天优势 城市运营是一项综合又复杂的系统工程，对运营商们有着极高的要求。城投公司脱胎于政府融资平台的大型国企，在转型为城市运营商方面有着得天独厚的优势条件。基于国家政策要求、地方政府诉求和企业自身发展需要，未来投融资平台应加快向带有融资性质的一般性国有企业转型，由融资平台向城市产业经营实体转型，整合资源、打造城市运营服务商将成为城投公司未来发展的新定位。

新型城镇化更加注重城市的公共服务获取、社会保障供给、公民权利均衡分配等内容，强调以人为本，不断提升城市价值、提高城市品位、优化人居环境，基于新型城镇化的发展理念，城市运营商与之不谋而合。城市运营商与一般企业最大的区别在于不仅仅是追逐企业利润的商人，而是与城市经营者步调一致的有社会责任感的企业，是城市的组织者和城市文明的有力推动者。

第一，城投公司在城市建设中积累了丰富的资源。城投公司多年来参与城市基础设施建设，积累了社会资源和项目运作经验。相较于其他企业，城投公司参与城市运营，在提升基础设施的管理效率、降低维护成本、统筹和整合资源上更占有优势，有助于城投公司盘活城市存量资产，减少国有资产流失的发生。

第二，城投公司能够精确把握城市发展方向。作为政府实施经济发展规划的可靠力量，城投公司在长期参与城市基础设施和民生工程建设的经验积累中，自然会对城市短期、中期以及长期的发展规划和目标有较为准确的预估和把握，也为城投公司运营城市指明了方向。

第三，城投公司具有较强的融资能力。城市的运营对资金的需求量极为庞大，例如地铁的运营成本就达到了建设费用的2至6倍，一般企业很难担负得起。城投公司作为政府的融资平台，在融资上有着一定的先天优势。随着PPP模式的广泛运用，城投公司的融资能力也在不断增强，未来将能更好地满足城市配套服务市场需求。

8 第四，城投公司具有较强的社会责任感。城市运营的主要内容在于公共事业部分的管理，由于公共事业的非盈利性或低盈利性的特征，很多企业不愿涉及。城投公司是地方国有企业，保障城市协调可持续发展是其主要任务，理应始终将社会利益置于企业利益之上，自然会主动担负起这一责任。另一方面，公用事业大都为国有资源，由国资背景的企业来运营，有助于保障公民利益，实现国有资产的保值增值。

目前很多城投公司对智慧城市运营商理解不够深刻，重视程度不够，系统学习智慧城市的更是寥寥。在国家建设智慧城市的大好机遇中，有可能会丧失一次转型的重大机遇。部分城投公司已经开始了一些尝试和试点，比如神州数码和无锡金控、延华智能公司和武汉城投公司、中兴公司和云南城投公司联合组建新的“地方智慧城市公司”，通过“地方智慧城市公司”，向智慧城市运营商转型。

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第三篇：城投公司转型发展的案例分析

——记镇江新区经济开发总公司转型发展之路

镇江新区经济开发总公司集团组建项目组

摘要：2010年6月国务院《关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》(国发19号)出台后，各部委颁布了一系列政策文件，从资产注入、政府担保、融资方式等方面规范投融资平台的行为。2014年10月国务院《关于加强地方政府性债务管理的意见》(国发43号)明确提出，剥离平台公司政府融资职能，加强地方政府债务管理。为顺应政策环境变化，城投公司必须进行市场化转型，通过提升公司盈利能力，创造稳定的经营性现金流，分担财政偿债压力，弥补城建资金缺口，为城市建设和发展提供更有力的支持。本文以镇江新区经济开发总公司为例，着重阐述了该公司在转型发展过程中一些可行的做法，以供各地城投公司参考和借鉴。

一、引言

镇江新区经济开发总公司(简称“经发总公司”)成立于1993年，是以镇江经济开发区融资、投资、开发、建设、运营等五大功能为主体的发展平台。公司历经二十年的持续发展，已成为资产超500亿元，拥有1家上市公司和11家全资及控股子公司，业务涵盖基础设施开发建设、房地产、金融、现代农业、旅游等产业的大型企业集团。

近年来，随着镇江经济技术开发区城市功能的不断完善以及中央对政府融资平台、国有企业改革一系列政策的不断出台，经发总公司管理层及全体员工都意识到公司的发展已经到了十字路口，必须紧随政策趋势和结合公司自身实际情况，围绕镇江新区产业化、城市化目标，全力加快转型升级步伐。在2012年委托中国现代集团完成《镇江新区经济开发总公司“十二五”发展战略与规划》之后， 2014年6月，中国现代集团再次受托为经发总公司的转型发展献计献策，设计镇江新区经济开发总公司集团公司组建方案，为经发总公司构建面向未来的发展框架和路径，以保障公司的健康可持续发展。

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二、城投公司转型的必要性

(一)分担财政偿债压力

根据43号文件精神，政府负有偿债责任的债务应纳入预算管理，由政府履行偿债责任，对确需地方政府履行担保或救助责任的债务，地方政府要切实依法履行协议约定，做出妥善安排。根据我们的初步测算，大部分市县通过财政资金偿还政府债务的能力非常有限，政府对于城投公司的财政支持也远远不能解决属于城投公司债务的担保或救助类政府债务。对于各地城投公司来说，只有集中优质资源打造一个盈利能力强的实体化企业，依托市场化经营获得稳定收入和现金流，建立良性健康的资金循环体系，才能有效分担财政偿债压力，避免政府债务风险。

(二)弥补城建资金缺口

党的十八大提出了“新型城镇化”的发展战略，目前我国常住人口城镇化率为53.7%，户籍人口城镇化率只有36%左右，不仅远低于发达国家80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平，还有较大的发展空间。城镇化水平持续提高将带来城市基础设施、公共服务设施和住宅建设等巨大投资需求，城建资金缺口将进一步扩大。根据国发43号文精神，公益性项目融资将被一般政府债券、专项债券和有收益的市政债券三种发债途径所替代。由于政府债务发行主体在省级政府且规模实行限额管理，难以完全满足城建项目融资需求，城投公司只有通过发行项目收益类债券、PPP等方式吸引社会资本投资建设城建项目，才能多方式、多渠道弥补建设资金缺口，继续支持城市建设。

(三)提高公司盈利能力

2010年国务院19号文件下发后，部分同类企业开始探索转型道路，逐步远离单纯的政府性投融资平台。随着国发43号文的出台，城投公司转型迫在眉睫，必须由量变转向质变，即剥离传统的公益性项目融资职能，转向以经营性业务为主的现代化企业集团。从财务角度来看，评判城投公司债务风险不在于资产负债率的高低，根本在于提高城投公司的盈利能力，有稳定的经营性现金流来支撑债务本息。通过政府划入优质资产、盘活存量资产、培育自身造血能力、实施战略

2 性投资，进一步提升城投公司盈利能力和融资能力，为城市建设和发展提供强有力的支持。

三、城投公司转型之路

自从2010年国发19号文出台以后，政府投融资平台的转型发展已然成为整个行业的热点话题和重大课题。在这过程中，各地政府投融资平台结合自身实际，转型发展的方式方法不尽相同，最终结果却难言满意。经发总公司在转型发展过程中，走出了优化业务结构和完善管理体系的双重转型之路。归结经发总公司全体同仁谋求公司转型发展的实践，我们认为可以用五个字来总结。

(一)查：全面摸查“家底”，厘清股权关系，明确主体责任

经发总公司自从成立以来经历多次变更，股权关系复杂，资产权属不清，这就很难界定不同资产的所有者和管理经营者之间的关系，直接制约了公司的业务发展和管理经营。经发总公司通过全面摸查，列出股权明细和资产清单，进而按照资产属性进行股权划转和资产整合，简化公司股权结构和资产关系，为公司转型发展扫除障碍。

(二)合：业务板块整合重组，以子公司为主体，做大做强核心业务 经发总公司经过多年的发展，资产规模较大，管理层级过深。因此，经发总公司通过与中国现代集团合作，按照“同业归并、精简高效”的原则，在全面摸查“家底”的基础上，对各子公司权属关系重新调整，通过组建各子集团或子公司，归并核心业务和缩减管理层级，发挥资源集聚效应。

(三)育：重点培育经营性业务，注重发挥产业协同效应

近年来，经发总公司积极响应国资向优势产业和关键领域集中的改革要求，把握住产业机遇，重点培育金融、现代农业、旅游服务等新兴产业。通过设立市场化运作的担保公司、小额贷款公司和融资租赁公司，对已落户开发区的新兴产业项目进行投资，加速资本与技术融合，提高利润水平。同时围绕产业发展定位，配合新区招商引资，科学优选项目参股扶持，推动新兴股权的投资。

(四)晰：借助板块重组，进一步明晰母子公司关系

3 公司发展到一定的阶段，如何科学合理界定母子公司之间的关系是影响公司后续发展效率和效益的关键。经发总公司以板块重组为契机，借助咨询公司的经验智慧，明确母子公司各自功能定位，以母公司作为投融资中心、战略决策中心、宏观调控中心、关键制度输出中心，以子公司作为利润中心、业务中心、运营中心，并以相应的权责划分和管理流程予以支撑。

(五)建：构建现代企业管理体系，加快实现公司管理转型

根据发展规划，作为母公司的经发总公司未来将由业务主导型向管理主导型转变。为此，经发总公司以制度建设为抓手，重点以优化和制定薪酬与绩效管理制度为突破，针对不同子公司情况，科学设计差异化的薪酬和绩效考评体系，并逐步建立健全符合现代企业规范的制度体系，实现管理转型。

四、结束语

政府投融资平台从成立至今，风雨兼程二十几载，为推动中国城市化进程做出了不可磨灭的贡献。当前，在国企改革、新型城镇化建设与一系列行业政策约束的大背景下，政府投融资平台的存续发展又到了重要的关口，转型发展之路任重而道远。我们建议各地政府投融资平台应积极借鉴行业标杆企业的发展经验并借助咨询机构力量，群策群力，早日实现公司的成功转型!

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第四篇：城投公司如何利用资产证券化实现融资转型

今年上半年，有关部门出台了《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》(50号文)和《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》(财预[2017]87号)两个文件，针对地方政府违规融资举债进行规范。这两个文件出台之后，部分城投公司受到的冲击较大，融资状况明显恶化，迫切需要寻找新的融资渠道。资产证券化作为一条重要的融资渠道，为城投公司化解融资难题提供了一条重要的途径。

一、我国城投资产证券化情况梳理

(一)城投资产证券化发行梳理

城投公司的资产证券化发生时间较早，2006年第一只城投资产证券化产品——南京城建污水处理收费资产支持受益凭证在交易所上市发行，该证券化产品以未来污水处理收费收益权为基础资产，但没有对基础资产进行真实的出售，管理人只是通过这个专项融资计划向投资者融资，增信上也没有设计目前典型的优先/次级分层结构，同时，由托管机构上海浦东发展银行提供无条件的不可撤销的保证担保，担保人实际充当的也只是第二责任人。尽管如此，但这却是我国首单成功运作的以城建项目未来收益权进行融资的证券化产品，为我国城建项目和城投融资拓宽了道路。

截止到2017年6月30日，城投资产证券化产品发行只数和规模均不太大。原始权益人共涉及到30家城投公司(以2016年6月30日银监会地方融资平台为标准)，资产证券化产品共发行207只，规模516.28亿元。具体来看，2006年共发行4只，规模7.21亿元，2012年共发行4只，规模20亿元，2013年共发行6只，规模20亿元，2014年共发行38只，规模127.20亿元，2015年共发行85只，规模170.73亿元，2016年共发行18只，规模108.60亿元，2017年共发行52只，规模62.84亿元。

表1城投公司资产支持证券年度发行情况

年份 2006年 2012年 2013年 2014年

发行期数(单位：只)

4 4 6 38

发行规模(单位：亿元)

7.21

20.00

20.00

127.20 年份 2015年 2016年 2017年 总计

资料来源：WIND，鹏元整理

发行期数(单位：只)

85 18 52 207

发行规模(单位：亿元)

170.73

108.60

62.84

516.58 按上市场所分类，证监会主管ABS发行较多。具体来看，交易商协会ABN共发行26只，占比12.6%，规模103亿元，占比19.9%，证监会主管ABS共发行181只，占比87.4%，规模413.58亿元，占比80.1%。另外，城投ABN均是2016年之前发行的，自2016年后便没有再发行。

(二)城投资产证券化要素梳理

1、基础资产以基础设施收费类产品最多

资产证券化基础资产主要包括债权类资产和收益权类资产两大类，城投资产证券化债权类基础主要包括BT合同债权、应收账款债权等，收益权类基础资产，包括像自来水、燃气、污水处理等公共事业收费、高速公路收费权、租赁收入等。

截止2017年6月30日，就城投ABS而言，基础资产以基础设施收费类产品最多，共发行141只，规模318.80亿元;其次是棚改/保障房类，共发行11只，规模34亿元;应收账款类虽发行11只，但规模只有8.5亿元;租赁租金共发行7只，但规模达到16.78亿元;BT回购款共发行6只，规模29.70亿元;信托受益权共发行5只，规模5.80亿元。

图1 城投ABS基础资产分布

图2 城投ABS基础资产分布

BT回购信托受益租赁租金款棚改/保权3.9%障房3.3%2.8%6.1%应收账款6.1%基础设施收费77.9%BT回购信托受益租赁租金款权应收账款4.1%7.2%1.4%2.1%

棚改/保障房8.2%基础设施收费77.1%注：按照地方债发行只数统计 资料来源：wind资讯鹏元整理

注：按照地方债发行规模统计 资料来源：wind资讯鹏元整理

2、内部增信以优先/次级分层结构居多，外部增信以原始权益人差额支付承诺为主 城投ABS增信方式，从内部增信来看，以优先/次级分层结构居多，优先级在4档-10档之间，次级厚度在3.03%-14.29%之间，其中，建发禾山后埔2014-1次级厚度达到14.29%，给予了ABS以有力的增信，内部增信措施还有超额现金流覆盖、偿债基金、信用触发机制等方式;外部增信方式以原始权益人差额支付承诺为主，另外还有收费权质押、原始权益人回购基础资产、保证人担保等措施。另外，还有没有采用任何增信措施的，比如云公投2016-2和醴陵供水2015-1。

表2城投ABS增信方式

证券名称

内部增信

外部增信

原始权益人差额支付承云公投2016-1 超额现金流覆盖、信用触发机制

诺、高速公路收费权质

押

云公投2016-2 陕交通2015-1

-

优先/次级、超额现金流覆盖

诺

优先级(共10档)，次级锡公交2016-1

优先/次级

5.05%

优先级(共4档)，次级武涉路2016-1

优先/次级

7.89%

原始权益人回购基础资华源热力2015-1

优先/次级、超额现金流覆盖

产、差额补足承诺、保

证人担保 原始权益人差额支付承榆靖高速2015-1 醴陵供水2015-1 重庆西永2015-1

优先/次级、信用触发机制

诺

- 优先/次级

承诺

汇富河西2015-1

优先/次级

5.88%

优先级(共5档)，次级鹤岗热力2015-1

优先/次级

保证人担保

6.54%

原始权益人差额支付承兴光1号2015-1 优先/次级、超额现金流覆盖、信用触发机制

诺

包高速2015-1

优先/次级

6.67%

原始权益人差额支付承禾燃气2015-1 湘衡高2015-1

优先/次级

诺、保证人担保

优先/次级、信用触发机制、准备金

原始权益人差额支付承

8.16%

优先级(共10档)，次级优先级(共5档)，次级

4.76%

优先级(共5档)，次级优先级(共9档)，次级

10.01%

优先级(共10档)，次级

-

原始权益人差额支付

5.63%

优先级(共6档)，次级优先级(共8档)，次级优先级(共4档)，次级5%

-

原始权益人差额支付承

-

优先级(共5档)，次级4%

分层结构

- 证券名称 内部增信

诺

外部增信 分层结构

3.03%

优先级(共5档)，次级5%

原始权益人差额支付承徐新盛2014-1

优先/次级、偿债基金

诺

保证人担保、流动性建发禾山后埔2014-1

优先/次级

支持

原始权益人差额支付承迁安2014-1

优先/次级

诺、保证人担保 原始权益人差额支付承吉林城建2014-1

优先/次级

诺

武威2017-1

优先/次级

优先级(共4档)，次级

14.29%

优先级(共7档)，次级4%

优先级(共5档)，次级

6.73%

优先A级(共5档)，优先B级(共5档)，次级3.39% 优先级(共8档)，次级绍兴公交2017-1 优先/次级

5.26%

优先级(共7档)，次级乌经开2017-1 优先/次级

8.06%

优先级(共9档)，次级兴光2号2017-1 优先/次级

4.76% 资料来源：发行公告，信用评级报告 鹏元整理

(三)信用等级均在AA级以上

城投ABN均没有信用评级。城投ABS主要以高等级为主，2014年-2016年间城投ABS优先档信用等级主要分布于AAA级和AA+级，2017年上半年在此基础上增加了AA级。2014年-2016年间，AAA级占比出现上升态势，AA+级则出现递减，到2017年上半年，AAA级有所下降，AA+级则有所回升，同时，出现了AA级产品。

表3城投ABS优先档信用等级

AAA级

债券只数 2014年 2015年 2016年 2017年 4 43 11 22 占比(%) 16.00 59.72 68.75 47.83

债券只数 21 29 5 19 AA+级

占比(%) 84.00 40.28 31.25 41.30

债券只数

- 5 AA级

占比(%)

5.70

6.54

AA+级

AA级

资料来源：发行公告，信用评级报告 鹏元整理

表5城投ABN发行利率

2012年 平均利率(%) 1年 2年 3年 4年 5年 5.30 5.50 5.60

2013年 平均利率(%) 5.80 5.85 6.15 6.35 6.40

2014年 平均利率(%) 7.50 7.70 7.18 7.41 7.70

2015年 平均利率(%) 6.1 6.3 6.5 年份

二、城投资产证券化与其他融资方式对比

在当前监管政策趋严、城投公司被迫转型背景下，资产证券化是城投公司实现融资转型的重要出路。城投公司将其能产生现金收益的资产加以组合，出售给特定发行人，然后再以其现金流为支持发行证券化产品出售给投资者，可以优化资产负债表，降低负债水平，提高资产流动性，同时能够实现融资渠道多元化。

在债券市场上，城投资产证券化与普通债券和项目收益债相比，具有如下优点：

一是，提高资产流动性。通过资产证券化实现资产出售，将不具流动性的资产转化为具有流动性的货币资产。

二是，资金用途不受限制。资产证券化融资资金用途不受限制，既可以补充资本，也可以用于建设项目，还可以补充流动资金，同时无需披露。

三是，提高证券信用评级，降低融资成本。很多城投公司信用级别不高，发行普通债券融资成本会很高，发行项目收益债信用评级也会受到股东评级的影响，而发起资产证券化，通过优先/次级的结构化安排，可以起到增信作用，从而提高证券信用评级，降低融资成本。

四是，资产证券化能有效配置融资企业期限、利率需求。根据资产证券化优先/次级分层结构，偿付期越短的层级越优先，相应利率水平也较低，偿付期越长的层级越劣后，其较高风险溢价导致利率水平也较高。这样一种融资结构在期限上能较为完整地覆盖项目建设所需现金流，也能较大地降低融资成本。

表6城投公司资产证券化、项目收益债和普通债券对比

特点

债券类型 资产证券化

证券化产品

发行人是项目公司(SPV)，基础

项目收益债

债券

发行人是企业或项目公司，项目公司必

普通债券

债券

发行人是融资平台公司或产业公司，有成立期限、利润等发行主体 资产需要未来能够产生现金流

须未来能产生稳定的现金流

并且当前已产生现金流 由基础资产的预期现金流决定，

由项目预期现金流决定，不受发起人净

资产等因素限制

只能用于该项目建设和运营，不得置换原始权益人获得资金后，用途不

指标要求

债券发行余额不超过公司净

资产的40%的限制 可以用于项目建设，也可以用

项目资本金或偿还与项目有关的其他债

于补充流动资金

务，也不得用于其他用途 项目未来产生的经营性现金流 可通过项目公司进行破产隔离，但项目

无需破产隔离

公司一般为普通公司，非特设信托机构 主要关注债项评级，同时关注股东的评

主体评级和债项评级均需关

注

采用一次还本付息或从第三

年起均摊还本 发行人收入或其他资金来源 发行规模

不受发起人净资产等因素限制

资金用途

受限制

偿债来源 破产隔离

目公司主要为特设信托机构

信用评级 主要关注债项评级 基础资产未来产生的现金流 通过项目公司进行破产隔离，项

级

还本结构主要与项目的现金流还本付息

收入结构向匹配

内部增信：结构化增信方式，超

优先/次级结构化增信、差额补偿、非地增信措施 额担保，外部增信，第三方担保，

方政府第三方担保

差额支付承诺

资料来源：WIND，鹏元整理

向匹配

还本结构主要与项目的现金流收入结构

第三方担保、抵质押担保

三、城投如何开展资产证券化

城投公司在长期为我国地方政府提供基础设施建设和公用事业服务的过程中形成了规模较大的资产，有些资产在未来较长时间里能够产生持续稳定的现金流，符合资产证券化的条件，因而，将这部分资产证券化，可以缓解城投公司的资金压力。

根据监管部门的不同，目前我国资产证券化的途径有四种，一是，中国证监会主管下的非金融企业资产证券化(ABS)，二是，交易商协会主管下的非金融企业资产支持票据(ABN)，三是保监会主管下的保险资产管理公司项目资产支持计划，四是人民银行和银监会主管下的信贷资产证券化，四种模式在发起人、基础资产、交易结构以及上市流通场所等方面存在一定的差异，城投公司资产证券化主要还是前两种。

(一)城投企业资产证券化主要交易流程 城投ABS主要交易流程包括以下几个步骤： 第一步，选定基础资产

符合ABS的基础资产指符合法律法规，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流的可特定化的财产权利或者财产，对于有担保或其他权利限制的资产应当先解除担保或其他限制。对城投而言，可选的证券化基础资产主要包含两大类：一类是债权类资产，如BT合同债权、应收账款债权等;另一类是收益权类资产，如自来水、燃气、污水处理等公共事业收入、公共交通收入、高速公路收费权、经营性景点门票收入等。

但根据2014年12月27日中国基金业协会下发的《资产证券化业务基础资产负面清单指引》，涉及城投公司的负面清单规定主要有以下几条：

(1)以地方政府为直接或间接债务人的基础资产。但地方政府按照事先公开的收益约定规则，在政府与社会资本合作模式(PPP)下应当支付或承担的财政补贴除外。

(2)以地方融资平台公司为债务人的基础资产。

(3)待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产或相关不动产收益权。当地政府证明已列入国家保障房计划并已开工建设的项目除外。 (4)最终投资标的为上述资产的信托计划受益权等基础资产。

考虑到城投大部分收入来自于地方政府，以地方政府为直接或间接债务人的基础资产较多，如此一来城投公司可以ABS的资产其实较少了。因此，在选取ABS基础资产时，主要选取城投公司中那些收入来源于使用者付费以及其他财产类收益的收益权类资产。

第二步，设立特殊目的机构，以实现被证券化资产与原始权益人其他资产之间的风险隔离

根据《证券公司以及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》，需由证券公司或基金管理公司子公司发起设立资产支持专项计划(SPV)，进行企业资产证券化的实际运作。SPV是资产证券化运作的关键性主体，其主要职能涵盖了整个运作流程，包括从原始权益人购买基础资产，发行资产支持证券，选择资金保管、结算托管人等中介机构。设立SPV的目的，是为了最大限度地降低原始权益人的破产风险对证券化的影响，以实现被证券化资产与原始权益人其他资产的风险隔离。因而，原始权益人出售给专项资产管理计划基础资产后，包括原始权益人、管理人、托管人及其他业务参与人在内的各参与方进行破产清算时，专项计划资产不属于其清算财产。

第三步，设计交易结构，进行信用增级和信用评级

城投ABS的交易结构包括三个交易主体：发行人(原始权益人)、SPV(发行人)和投资者，在企业资产证券化过程中，通过证券公司的设计，将三个主体构建成一个严谨有效的交易结构，来保证资产证券化融资的成功实施。

基础资产在实现真实出售后，还需进行信用增级来改善资产支持证券的发行条件，通过降低资产支持证券违约风险，提高资产证券信用等级。和其他ABS增信方式一样，城投ABS信用增级主要包括内部和外部增级方式，内部信用增级主要有优先/次级分层结构、现金储备账户、超额抵押等，外部增信方式包括第三方担保，差额支付承诺等。

经过信用增级后，SPV通过引入信用评级机构对拟发证券进行信用评级，确立较好的信用等级，满足投资者的风险评估需要。

城投ABS的交易结构如下：

图3城投ABS交易结构图

资料来源：鹏元整理

第四步，基金业协会备案，选择交易场所

城投ABS作为由证券公司及基金子公司发起的专项资产管理业务，主管部门为中国证监会。目前，企业资产证券化业务已经取消事前行政审批，实行基金业协会事后备案和基础资产负面清单管理。根据《证券公司以及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》规定，管理人应当自专项计划成立日起5个工作日内将设立情况报中国基金业协会备案，同时抄送对管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构。

如果城投ABS要在交易所挂牌上市，需要向交易所申报，经过交易所审核拿到交易所无异议函后，方可挂牌上市;城投ABS在机构间私募产品报价与服务系统发行，实行事后备案。

第五步，资产支持证券向投资者发行，SPV向发起人支付基础资产购买价款 发行人(SPV)与证券承销机构签订承销协议，由承销机构负责资产支持证券的发行，销售方式可以采用公募或私募。SPV收到证券发行收入后，按资产转让合同，向原始权益人支付基础资产购买价款。

第六步，基础资产的维护和债券的清偿

SPV作为ABS的融资中介，基本上是个空壳公司，不参与实际的业务操作。因而，原始权益人和SPV一般还要一起确定一家托管银行(委托管理人)，并签订托管合同，将证券化资产发生的全部收入存入托管行，由它负责收取、记录、按约定建立积累资产收益现金流、按期对投资者还本付息，在有关证券到期后，还要向ABS融资过程中提供过服务的各机构支付服务费用，最后如还有剩余，则全部返还给原始权益人。另外，在资产支持证券存续期间，原始权益人或其委托的服务机构需对基础资产运营进行必要的管理和维护，保证其未来现金流量的稳定性和持续性，并按合同约定及时完成基础资产产生的现金划转至托管行账户。本息支付日，资金托管行应按时足额地向投资者支付本息。

(二)城投ABN流程

资产支持票据(ABN)作为交易商协会下面监管的资产证券化产品，城投公司要发行资产支持票据首先要具备交易商协会会员资格。由于资产支持票据发行载体既可以由特定目的载体担任，也可以由发起人担任，因而相应的流程也有所不同。

1、发行载体由特定目的载体担任

发行载体由特定目的载体担任的ABN交易流程主要为：发行机构将基础资产托付给保险资管公司等专业管理机构，以基础资产所产生的现金流为支持，由受托机构作为发行人设立特定目的载体，向合格投资者发行受益凭证，由托管人负责专项资产资金拨付，向投资者支付本息。因此，发行载体由特定目的载体担任的城投ABN发行流程和城投ABS类似，但也略有不同之处：

一是，基础资产

城投ABS基础资产和城投ABN类似，但城投ABS基础资产受基金业协会负面清单的一些限制，而目前ABN新规尚未提出对于具体基础资产类型的要求。

二是，交易结构

城投ABS和ABN的交易结构相似，略有不同的是，信托型ABN的发行载体是通过信托合同取得基础资产，在交易所监管下的企业资产证券化中，SPV则是通过买卖关系拿到基础资产。

城投ABN的交易结构如下：

图4城投ABN交易结构图

资料来源：鹏元整理

三是，信用评级

ABN非公开发行可以不需信用评级，但公开发行必须双评级，ABS必须评级，但无双评级要求。

四是，申请注册和登记结算

发行ABS在基金业协会备案，ABN需要在交易商协会进行注册，注册有效期为两年，首期发行应在注册后六个月内完成，后续发行应向交易商协会备案。

ABS的登记结算机构为中证登或中证机构间报价系统登记结算机构，ABN登记结算机构为上清所。

2、发行载体由发行机构担任

由发行机构担任ABN的发行载体，相当于以基础资产作为抵押发行抵押债券，由于基础资产没有实现完全的破产隔离，因而设计了严格的资金监管程序，由发起机构在监管银行设立资金监管账户。这类ABN发行交易流程如下：第一步发行机构选定基础资产，第二步向投资者发行ABN，一般以定向发行为主，第三步，与监管银行签订资金监管协议，发起机构将其基础资产产生的现金流定期归集到资金监管账户，第四步，债券登记结算机构将从监管银行收到的资金用于向投资者支付本息。

四、PPP项目资产证券化和REITs——城投资产证券化待开垦的处女地

(一)PPP项目资产证券化

50号文和87号文的出台，在规范PPP融资过程中的一些乱象时，也让PPP模式成为地方政府进行基建投资重要的合规融资渠道。地方投融资平台转型后可以以社会资本方的身份参与PPP项目，之后可以通过PPP项目资产证券化的方式实现退出。

1、基础资产

城投公司既可以作为政府方代表参与PPP，也可以以社会资本方参与PPP项目。由于PPP是政府和社会资本合作模式，政府不可能中途退出，因此，城投公司开展PPP项目资产证券化在PPP项目中的角色只能是社会资本方。

为了推动PPP项目资产证券化，国家发改委和财政部分别联合证监会等有关部门先后发布了政策文件，对PPP项目开展资产证券化进行规定。2016年12月26日，国家发展改革委、中国证监会发布了《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作(PPP)项目资产证券化相关工作的通知》(发改投资〔2016〕2698号)，明确重点推动资产证券化的PPP项目范围，一是项目已严格履行审批、核准、备案手续和实施方案审查审批程序，并签订规范有效的PPP项目合同，政府、社会资本及项目各参与方合作顺畅;二是项目工程建设质量符合相关标准，能持续安全稳定运营，项目履约能力较强;三是项目已建成并正常运营2年以上，已建立合理的投资回报机制，并已产生持续、稳定的现金流;四是原始权益人信用稳健，内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近三年未发生重大违约或虚假信息披露，无不良信用记录。

2017年6月19日，财政部、人民银行、证监会联合发布了《关于规范开展政府和社会资本合作项目资产证券化有关事宜的通知》(财金〔2017〕55号)，其中明确PPP资产证券化发起人可以包括项目公司、项目公司股东、各类债权人和建筑承包商。同时，PPP项目资产证券化的基础资产主要包括收益权资产、债权资产和股权资产三种类型，但由于收益权资产和债券资产的发起人主要是项目公司，因而城投公司开展PPP项目资产证券化基础资产主要是股权资产。根据财金〔2017〕55号通知，开展资产证券化的PPP项目应当运作规范、权属清晰。项目实施方案科学、合同体系完备、运作模式成熟、风险分配合理，并通过物有所值评价和财政承受能力论证。项目公司预期产生的现金流，能够覆盖项目的融资利息和股东的投资收益。拟作为基础资产的项目收益权、股权和合同债权等权属独立清晰，没有为其他融资提供质押或担保。

项目公司股东发行资产证券化产品有一定的限制条件，需要符合相关要求。根据财金〔2017〕55号通知，除PPP合同对项目公司股东的股权转让质押等权利有限制性约定外，在项目建成运营2年后，项目公司的股东可以以能够带来现金流的股权作为基础资产，发行资产证券化产品，盘活存量股权资产，提高资产流动性。其中，控股股东发行规模不得超过股权带来现金流现值的50%，其他股东发行规模不得超过股权带来现金流现值的70%。同时，项目公司股东作为资产支持证券发起人还有特殊的要求，根据财金〔2017〕55号通知，“发起人(原始权益人)要配合中介机构履行基础资产移交、现金流归集、信息披露、提供增信措施等相关义务，不得通过资产证券化改变控股股东对PPP项目公司的实际控制权和项目运营责任，实现变相‘退出’，影响公共服务供给的持续性和稳定性”。这些规定主要是为了防止项目公司股东在将收益权转让出去之后，不再承担支出责任，导致支出责任最终由政府承担，形成政府的隐性负债。

2、交易流程

与一般资产证券化相比，PPP项目资产证券化在运作原理、操作流程等方面并无本质区别。

一般资产证券化过程主要是把缺乏流动性但具有预期未来稳定现金流的资产汇集起来，形成一个资产池，通过结构化重组，将其转变为可以在金融市场上可流通的证券，并据以融资的过程。因而，城投公司PPP项目资产证券化操作流程也必将遵循此一般流程，先将拟证券化的股东收益权出让给特殊目的载体，在进行信用增级后，将证券出售给投资人，同时，由托管人负责现金流管理和清算工作。

城投公司PPP项目资产证券化可以选择的模式，包括证监会主管的资产支持专项计划、交易商协会主管的资产支持票据和保监会主管的资产支持计划三种。城投公司PPP项目资产证券化的参与主体主要包括发行人或原始权益人，证券通道或特定目的载体以及投资者，另外，还有其他参与机构作为服务方为资产证券化业务提供服务，这些机构主要包括计划管理人、资金保管方、资金监管方、增信机构、评级机构等。

3、优先支持鼓励的PPP项目资产证券化

为推动PPP项目资产证券化，监管层优先支持部分领域PPP项目资产证券化。具体而言，传统基础设施领域PPP项目中，符合以下条件者：(1)完整履行项目审批程序，签订规范PPP合同，各方合作顺畅;(2)项目质量达标，能够持续安全运营;(3)已建成并正常运营2年以上，已产生稳定持续的现金流;(4)原始权益人信用稳健，最近3年无不良信用记录。

此外，符合以下条件的项目优先鼓励：(1)符合国家发展战略，如一带一路、京津冀协同发展、长江经济带建设、东北地区等老工业基地振兴;(2)主要社会资本参与方为行业龙头，处于市场发育程度高、政府负债水平低、社会资本相对充裕的地区;(3)PPP项目具有稳定投资收益和良好社会效益。

(二)REITs 部分城投企业在长期的发展过程中开始从事了商业地产的投资开发和出租物业业务，并且获得了一定的商业地产和出租物业收入，城投公司可以将这部分收入进行资产证券化，从而将未来的收入现金流变现为当前的现金流，实现对资产的盘活。其中，房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。

1、什么是REITs 房地产信托投资基金(REITs)是一种专门投资于房地产等不动产领域的投资基金。它通过公开募集资金，交由专业投资管理机构运作，并将基金资产投资于房地产产业或项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅，以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。

根据投资形式不同，REITs可以分为权益型REITs，抵押贷款型 REITs，以及混合型REITs。权益型REITs就是投资并直接拥有不动产的产权，其收入主要来源于所持有不动产产生的租金，这是REITs的主要类型;抵押型REITs不直接拥有不动产得产权，而是将资金投资于房地产贷款或贷款支持凭证(MBS)，其收入主要来源于贷款利息。混合型REITs，既投资于不动产产权，也投资于房地产贷款。在我国，目前混合型REITs较为少见。

2、REITs交易结构 (1)权益型REITs 在我国，权益型REITs交易结构一般将原始权益人持有的不动产以出资或分立等形式过户到项目公司的名下，由私募基金全额收购项目公司的股权，再由专项计划购买私募基金份额，从而完成对物业的间接收购。

设立私募基金的原因是专项资产管理计划并不能直接收购物业公司股权，同时也为日后产品的退出搭建载体。根据市场推测，目前的交易所REITs未来大概率会以公募REITs的形式退出，届时可将该私募基金作为主体直接上市，收回资金。最后，通过引入专业的私募基金管理人，可以增强对物业的运营管理。不直接收购物业而是间接的收购项目公司的股权，是出于避税的考虑。先将不动产过户到项目公司名下，再交易项目公司的股权，可以规避我国不动产交易环节中高额的土地增值税和契税。

以中信起航REITs交易结构为例，中信起航REITs交易流程如下：首先，原始权益人中信证券将持有的两处不动产北京中信证券大厦和深圳中信证券大厦出售给SPV，然后，由中信金石基金管理有限公司设立私募基金，收购SPV100%的股权。最后，由中信证券设立专项计划购买100%的私募基金份额，完成对物业资产的间接收购。

图5 中信起航REITs交易结构

资料来源：鹏元整理 (2)抵押型REITs 抵押型REITs不涉及物业所有权的转移，而是将资金投资于房地产贷款或贷款支持凭证(MBS)，其收入主要来源于贷款利息。以商业物业抵押贷款的受益权为基础资产发行受益凭证，结构上与商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)基本相同。

以海印专项资产管理计划交易结构为例：海印专项资产管理计划交易流程如下：海印股份以自成立之次日起五年内公司旗下管理的15家商业物业的未来五年的经营收益权为质押，向浦发银行申请信托贷款，浦发银行再以持有这笔信托贷款的信托收益权发行资产支持证券。

图6 中信起航REITs交易结构

资料来源：鹏元整理

五、总结

1、城投公司经历了较长期的发展积累了大量的未来能产生现金流的资产，通过资产证券化予以盘活，既提高了经营运营效率，也有利于拓宽融资来源，尤其是在当前监管层规范地方政府违规违法融资举债的背景下。

2、相对于项目收益债、普通债券等债券市场融资产品，资产证券化具有提高资产流动性，资金用途不受限制，提高证券信用评级，降低融资成本等方面的优势。

3、受到政策限制，尤其是基金业协会负面清单的影响，城投部分资产无法进行资产证券化，尤其是大部分债权类资产以政府为直接或间接为债务人无法进行资产证券化，这是导致城投资产证券化规模并不太大的主要原因。

4、城投资产证券化流程和其他资产证券化流程一样，先将基础资产真实出售给特定目的公司，以实现破产隔离，特定目的公司再以基础资产未来产生的稳定的可预期现金流作为偿债来源发行资产支持证券，这种证券在发行之前通过信用增级方式来降低证券违约风险，提高证券信用等级，改善证券发行条件。

5、目前，虽然有部分城投公司参与了PPP项目以及进行了商业地产、房地产的开发，但PPP项目资产证券化和房地产信托投资基金还没有城投公司参与，城投企业可以充分利用这两种融资工具，盘活资产。

第五篇：城投转型何去何从

20世纪90年代初，最初成立的城投公司在地方政府的指导下，是融资与投资职能并重的。随着地方政府事权和支出责任的重大变化，城投公司职能从最初的国有产权管理、资本经营和城市投融资建设逐渐集中到地方政府投融资平台。2008年后，政策放松加上投资任务过重，各省、市、县级政府纷纷通过设立新的融资平台募集建设资金，城投公司的平台性质远远超过企业性质。2014年底，国务院紧接着新预算法的公布发布了43号文，要求建立规范地方政府举债融资机制，城投公司长期承担的地方政府职能的历史使命向临终结，城投转型已箭在弦上。

重新定位

新预算法作为新一轮财税体制改革的起点，重点梳理了城市投资建设中地方政府职能，是政府投融资体制的重新建立，这个过程势必伴随着城投公司这一曾经的投融资主体的重新定位。同时，43号文收紧的仅仅是过度承担融资职能而没有任何实质投资业务的平台类企业，对于具备投资职能的城投公司，只需把融资的任务交还地方政府，主动完成市场化转型成为实体企业，就依然能够赢得持久的生命力，获得社会的重新审税和定位。

城投公司有必要继续作为城市投融资上体。城市建设涵盖面广，需要不同经济需求的投资主体参与进来。43号文后，城市建设的资金问题虽然能通过政府债券解决，但在新的投融资体制形成中，由于城投公司与地方政府的天然联系以及历史因素造成的企业在投资决策上将服务社会让步于收益追求，使得城投公司在项目投资主体承担方的选择中成为不容忽视的一部分。城投公司20多年的发展过程中，虽然在融资方面饱受垢病，但实实在在承担着重要基建项目投资的主体，其盈利让步于服务社会的理念令其在多层次的城市建设中依然具有相对优势。

城投公司应继续作为国有资产经营主体。城投公司的资产主要包括土地与公共基础设施两部分，对这些存量资产的合理经营，能带来长期稳定的现金流，是城投企业重塑自身盈利模式、进行市场化改革需要重点关注的领域。城投转型应发挥手中的优质国有资产，将静态的资产变现为实实在在的现金流，如土地、房地产、公用事业实施等，均存在较大的价值挖掘空间。

城投公司是具备自主经营实力的准市场化主体。城投公司过去由政府官员负责企业管理，更多是以地方政府附属机构的身份自居，企业行为预算软约束特点尤其明显，与同样条件的市场化主体相去甚远。目前，尽管稳增长压力下的城投公司仍要承担主要的基建投资职能，但未来的长期存续依然在于成功转型为具备自主经营实力的准市场化主体。将城投公司定位为准市场化主体，与绝对的市场化主体区分开，在于其作为重要的地方国企，重民生而轻盈利，强制要求其转为一般生产性企业，既否决了城投公司长期以来对城镇化建设所做出的贡献，也大幅提高了其转型风险。

投融资职能重构

城投转型中，旧有的投融资的转变最受关注，也是43号文中主要涉及和规范的职能内容，成为新时期转型任务的重中之重。

重新分配投资领域，规范并创新投资模式。随着经济下行压力不断增加，一系列政策放松，引导城投公司投资领域由以往偏重的公益性项目转向政策指向的准公益性项目和战略性新兴产业投资等经营性项目，增强其盈利能力。这些项目能帮助城投公司在脱离政府担保的同时.作为社会资本出资方以ppp形式参与项目运作以期获得收益，实现市场化运营。此外，在地方政府注入资本金、财政补贴等政策的扶持下’城投公司下一步应大力拓展多元化业务，以摆脱城市建设开发类业务的局限，形成新的利润增长点。另一方面，bt模式是城投公司项目建设的主推方式，但存在项目投资效率不高且质量无保障、预算软约束导致的融资成本过高、地方债务高等弊端，鉴于此，地方政府和城投公司选择新的投融资模式、厘清两者间的责任关系势在必行，ppp模式成为我国基础设施投融资改革的重要方向。

规范并创新融资模式和融资工具。近年来，直接融资在整个社会融资规模中的占比逐渐增加，城投公司发行债券的规模也在快速增长。相关的债券监管部门在不断提高政府平台的发债门槛抑制地方政府债务过快增长的同时，也在积极研究可以不增加政府性债务的替代产品。在直接融资模式不断发展的背景下，城投公司也进行了金融工具的创新，以增加直接融资的效率。在企业债方面，为化解地方债务风险，项目收益类债券、专项债、绿色金融债等创新品种应运而生，同时，发改委正在酝酿支持创业创新型企业直接融资的专项债券。在公司债方面，2015年证监会正式发布了新的《公司债券发行与交易管理办法》，重新规范公司债市场。此外，基金类产品也开始被纳入城投公司的投融资结构体系之中，ppp引导基金、城镇化基金等相继出现。

发挥国有资产经营优势

长期以来、中国经济改革中占主导地位的改革方式是增量改革，但随着渐进式改革的逐渐推进，增量改革促进经济增长的内在动力逐渐衰竭，改革领域逐渐转移到存量部分。具体而言，盘活存量资产的必要性体现在当前地方政府财政收支状况的压力以及现有存量资金作用的暂时性，但盘活存量资金只是暂时性措施，难以缓解长期财政压力。

准经营性资产兼具公益性与盈利性，是城投企业资产组成的重要部分，对现有资产经营模式的创新应主要着眼于两方面的问题：第一，如何解决准公共物品建设在现金流方面的时间错配，将未来可预期现金流入提前变现，提升城投企业的偿债能力与再投资能力，实现资本的良性循环;第二，如何盘活城投企业中沉淀的存量资产，提高存量资产的经营效率与经济效益，增加企业经济收入。此外，具有商业价值的经营性资产是城投企业营业收入的重要来源，已有相对成熟的盈利模式，但仍可通过运营模式的改进提升该类经营性资产的盈利能力。

加强自主经营创新

开拓经营业务。43号文后，城投企业与地方政府之间的信用关联性大幅削弱，地方财政拨款的大幅减少使城投企业通过直接转制或合并改制的模式寻找新的利润来源，尝试新的经营管理模式，逐步走向自主经营、自负盈亏的现代企业模式。城投转型虽然压力渐增，但大环境也给予其积极的推动：第一，在当前供给侧改革的大背景下，“去杠杆”压力在一定程度上限制了私人资本进入公共服务与基础设施建设领域，而城投企业的融资优势则恰好与“降成本”的初衷契合，是改革背景下项目投资的重要主体;第二，相比于一般国有企业直接影响当地就业与社会经济稳定的情况不同，城投企业改革的社会压力相对较小，改革阻力主要源于政企不分的治理结构以及自身债务风险的合理去化，改革内容主要是存量政府债务化解、公司运营脱离政府干预、投资决策弱化公益性质，而这些内容均已有相关政策安排;第三，随着债务置换的逐步推进和完成，地方政府不再通过城投为新增项目融资，城投企业的公益性项目占比逐渐下降，借助改革的政策优惠，有更大空间选择具有相对稳定收益的公共投资项目，债务置换后城投企业在转型中更能轻装上阵。

金融控股逐渐盛行。43号文之前，为提高多元化融资能力、降低政府信用与政策依赖性，部分城投已经开始正式布局区域性金融控股集团。通过打造一个综合性的金融平台、整合各种金融工具和金融资源，来增加利润增长点、提高抗风险能力，大型城投公司金控平台已初见雏形，中小城投金融板块布局也在加速。43号文后，城投公司开始提高其直接融资比例，置换高成本融资，优化资产负债结构，而产业基金也逐渐成为城投公司融资的新渠道。同时，金控平台虽然在优化资产配置、解决地区中小企业融资问题方面具有优势，但也会给转型中的城投公司带来主业与金融资本的协同风险、内幕交易冲突与社会资源分配不公等问题。

产业投资新探索。在新形势下，城投公司开始积极探索新业务，不同地区和不同规模的城投企业显现出了不同的特点：第一，新业务主要关注于一些特定领域和特定行业，比如旅游、教育、生态环境和服务业等利润率较高的产业，这些新的业务模块大多以第三产业为主;第二，产业探寻依托于区位优势，区域性明显，从最初都关注于城市基建项目，到各公司纷纷依循地域优势，借助特有资源抢占市场，园地制宜发展自己具有优势的项目。同时，新产业的探索过程中也面临了新风险，具体体现在城投公司对项目的独立识别能力较差、应对一般经营性风险的能力较差、地方政府不当行为掺杂其中以及城投公司缺乏专业性人才和相关经验等方面。

在新形势下城投转型是大势所趋，即便面临众多风险与挑战。在近几年的转型尝试中，城投公司已经找到了自身的全新定位，投融资职能重构也逐渐步入正轨，发挥国有资产经营优势，加强自主经营创新成为城投转型的必经之路。