1 我国房地产业的现状
从1998年至2010年, 中国经济持续快速增长, 中国的综合国力不断增强, 人民生活水平不断提高, 作为国民经济发展重要产业之一的房地产业也持续蓬勃发展, 但是, 随着我国城镇居民居住条件日益改善, 我国商品房价格节节攀高, 甚至达到大多数普通城镇居民无法承受的程度。
2 以供求理论分析我国房地产价格攀升的原因
根据西方经济学的供求理论, 商品的价格由该种商品的市场需求和市场供给来共同决定, 当某种商品的需求持续、快速增长而其供给增长相对较慢时, 必定会导致该种商品价格的节节攀升。当前我国房地产价格上升的原因固然是多方面, 但毫无疑问, 房地产供求不平衡是导致房价攀升的根本原因。
2.1 需求的增长导致房地产价格持续快速增长
近十年来, 中国居民对房地产的需求不断增加, 表现在以下几方面。
(1) 城镇居民改善住房条件形成的实用性需求。我国国内生产总值由1998年的84402.3亿元增长到2010年的397983亿元人民币, 城镇居民人均可支配收入由1998年的5425.1元增加到2010年的19109元, 这些数字在说明我国经济发展取得重大成就的同时, 也说明了中国居民的生活水平得到了极大的提高, 生活条件得到改善。城镇普通家庭在改善“衣、食、行”的同时也积极改善住房条件。有关报告显示, 在大部分城市, 1978年的人均住宅面积只有4m2左右。1998年开始实行住房体制改革, 当年人均住房达9.3m2。经过十年房改, 2008年中国城镇居民住房面积人均已达到28.3m2, 截至2009年底, 中国城市人均住宅建筑面积约30m2, 这些数字充分说明了城镇居民对房地产的需求量快速增长。
(2) 城镇居民对房地产的投资需求。随着利率的下降和居民投资意识的逐渐上升, 投资理财逐渐成为居民家庭重要的经济活动。由于股票和期货风险相对较高, 需要大量的操作经验, 人们的了解和接受程度还相对比较低, 加上金融市场的不健全, 打击了潜在投资者的投资信心, 所以房地产投资以相对较低的风险和稳定的收益率逐渐成为投资者的选择对象。据统计, 截至2010年8月底, 全国商品房空置面积为1.3亿m2, 可见居民投资欲望也形成了大规模的房地产需求。
(3) 新增就业人口对房地产的需求。中国是一个人口众多的发展中大国, 虽然中国自20世纪80年代就开始通过计划生育政策控制人口增长, 但截止2010年底全国总人口13.41亿人, 其中城镇人口6.47亿, 如此巨大的人口基数本身就意味着对住房的巨大需求, 并且城镇的就业人口数量还在不断增加。2010年全年城镇新增就业1168万人, 这也必然形成大量住房需求。
(4) 中国人口城市化进程对房地产需求的。从18世纪中叶开始到20世纪中叶, 在将近200年的时间里, 多数西方发达国家基本上实现了“城市化”, 美国、日本等发达国家是城市化率都超过70%。中国1980年的城市化率为13.6%, 2000年突破30%, 2005年超过40%, 2010年约为48%, 据估计到2050年中国基本达到中等发达水平国家, 城市化率应该达到70%~80%。中国目前正处于城市化进程中的快速发展阶段, 城市化的直接体现就是大量农村人口涌入城市, 这些城市的新移民需要需要住房, 这必然形成数量巨大的房地产需求。
2.2 供给相对不足是导致房地产价格持续快速增长的又一原因
据统计2009年房地产开发企业购置土地面积为3.19亿m2, 相当于2002年的供地水平, 而2009年的商品房销售面积总量大约是2002年商品房销售面积的3.3倍。2010年, 房地产开发企业购置土地面积4.1亿m2, 而2010年的商品房销售面积总量是8.25亿m2。显然, 相对房地产需求的增长变化, 近年房地产开发的供地总量明显偏少, 而供给的相对不足必然导致房价攀升。
3 以供求理论分析我国调控房地产价格的对策
根据西方经济学的供求理论, 当一种商品的供给不变需求减少, 或者需求不变供给增加时, 该种商品的价格会下降。因此当前调控我国商品房价格一方面要抑制居民对商品房的需求, 另一方面应该大力增加住房的供给, 为遏制房价的过快上涨必须需求和供给两手抓。国务院于2011年1月26日下发国办发[2011]1号通知, 也就是当前国人所熟知的国八条, 此通知是当前指导我国房地产业发展的指导性文件, 分析文件内容不难发现, 我国政府确实是从房地产需求和供给两方面来遏制房价上涨。
3.1 抑制居民对商品房的需求
随着中国经济的发展和居民可支配收入的增加, 居民改善住房条件是理所应当的, 但针对当前的实际情况, 我国应该在保障一部分人对住房的实用需求的同时抑制另一部分人对住房的投机性需求, 根据具体措施包括: (1) 调整完善相关税收政策, 加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策, 对个人购买住房不足5年转手交易的, 统一按其销售收入全额征税。 (2) 强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭, 首付款比例不低于60%, 贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 (3) 合理引导住房需求。在一定时期内, 要从严制定和执行住房限购措施。
以上三项措施可以明显看出其目的在于打击炒房行为, 有效抑制房地产需求, 通过减少需求来控制房价。
3.2 积极增加房地产供给
要想控制价格单靠减少需求是不够的, 必须同时增加供给。我国政府当前的措施有: (1) 加大保障性安居工程建设力度。2011年, 全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套, 同时还要努力增加公共租赁住房供应。 (2) 严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应, 认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。
通过以上措施增加房地产供给必然能起到遏制房价的作用。我们有理由相信, 在我国政府的统筹领导下, 在供求理论的指导下, 一定能够遏制房地产价格的过快增长, 实现广大居民的安居乐业。
摘要：中国人自古即有“安居乐业”的传统思想, 然而十多年来中国房地产价格节节攀升, 已经严重影响到了社会稳定和人民生活, 调控房地产业发展, 遏制房价的过快上涨已是当务之急。供求增长的不平衡是我国房地产价格攀升的根本原因, 所以调控房价的对策也是以供求理论作为理论依据。
关键词：房地产业,房价,供求理论
参考文献
[1] 李东.房地产价格攀升的原因及对策[J].中国新技术新产品, 2010 (2) .
[2] 陈慕华.浅谈两会后高房价是否依言得到遏制?[J].商场现代化, 2010 (23) .