以新北区为例, 新北区的住宅小区建设起步较晚, 在1992年11月经国务院批准成立高新区开始, 为安置当地的拆迁农民才开始规划建设集中的住宅小区, 有农民自建新农村和政府统一建设住宅小区两种形式。由于农民自建房屋很难规范统一, 在王家新村、汇丰新村以后没有再规划农民自建小区。在1993年至2000年, 由政府集中规划建设了河海、富都、燕兴、兰翔二村等住宅小区。以汇丰新村、天安新城市花园等为代表的房地产开发小区在1996年以后开始建设。
1 小区市政工程管理现状及分析
市政公用设施包括道路与标志标识、停车场 (库) 、室外公共照明、环卫设施、各类公用管线 (供水、电力、电信、燃气、供热、有线电视、雨水、污水等) 及相关的建筑物、构筑物。由于新北区的住宅小区建设起步晚, 缺乏经验, 管理机构和人员严重不足, 供电、供水、污水、燃气、通讯等很多公用配套还要靠市级部门来实施。在小区开发过程中市政公用工程的建设主要存在以下几方面问题。
1.1 管理职责不清
市政公用工程作为小区开发建设中非常重要的配套工程, 缺少统一扎口管理、统一组织协调的政府机构。基本以建设单位、开发商为主进行市政工程的规划、建设工作, 道路、绿化建设的标准以开发商的意见为主, 而在协调给水、供电、通讯等公用事业单位时开发商又处于劣势, 缺少第三方的监管。目前的房地产开发小区都是预售制度, 签订合同时, 买房的人看到的只是一张规划平面图, 建成后会有什么样的市政公用配套完全看开发商的良心和责任心。目前只有规划部门扎口对小区的规划总平面图、小区管线综合进行评审和审批, 建设局的质监部门开始对小区的市政工程要求质监, 但是总体上新北区完成的小区市政公用工程量有多少?目前的运行情况怎么样?没有一个部门能说得清楚。
1.2 图纸审查不严, 标准不一
小区市政公用工程涉及的内容很多, 各小区建设时标准都不一样, 设计单位和建设单位在采用标准时随意性较大。如小区的道路路面结构有混凝土、沥青、道板混凝土路面的厚度也不同;雨污水管道有的管材采用混凝土管, 有的采用UPVC管有的采用PE管 (环刚度有SN4-SN16多种) 等等。以上市政公用工程的施工图纸均没有经过第三方审图, 特别是一些通讯管线没有正规设计, 有的还是草图, 也缺少政府部门监管, 标准很难统一, 难免存在设计标准低的现象, 绿化工程由于设计上的原因造价相差甚大。缺少设计审查, 很多由于设计的不合理也造成了工程造价增加, 投资浪费, 如按规范小区内雨污水管道埋深只要满足70cm, 出户管覆土40cm就可以, 有的设计人员从市政支管标高倒推, 到末端覆土还有1.5m以上, 增加了投资, 也增加了养护的难度。
1.3 施工监管缺失
目前小区市政公用工程建设过程中施工队伍大部分是房屋土建队伍, 缺少必要的市政工程施工培训, 在沟槽的开挖、回填过程中质量很难达到设计要求。小区市政工程的施工监管主要靠监理, 但由于我国的监理事业尚处于起步阶段, 监理人员的综合素质不高, 经验不足, 住宅小区的市政工程通常都是由负责房屋的土建监理工程师附带进行监理, 思想上不够重视, 专业工程师缺乏, 质量就是靠施工队伍自觉。新北区质监站在小区的市政工程监管中由于人员严重不足, 且很多市级公用部门不接受区级质监站管理, 施工中缺少监管。
1.4 竣工验收过场
市政公用工程的接管单位为由建设单位和开发商选择的物业单位, 物业单位地位比较被动, 对开发商提供的产品很难提出高的要求, 只能被动接受。参与工程建设和管理的单位只想早点将工程结束, 只要没有大的问题, 自然愿意尽快验收交接, 今后发生问题可以由物业用公共维修基金解决。
1.5 档案缺失
由于工程管理混乱, 基本程序不到位造成目前小区市政公用工程的资料缺失严重, 在区城建档案馆, 没有一个小区的市政公用工程资料是齐全的。档案管理单位在小区验收过程中只能收到部分道路、雨污水管线图纸, 其他的很难收到。
2 管理不到位带来的问题
由于住宅小区市政公用工程建设过程中的管理不能到位, 在居民入住以后可能会产生很多问题, 影响居民出行和居住环境, 影响水体环境, 特别是政府开发的老小区, 从2003年开始, 区政府每年都要安排一部分资金用于老小区和水环境的整治工作。主要存在以下几个问题。
2.1 雨污水没有完全分流
在2006年开展的柴支浜水环境整治过程中, 区城建局联合市排水管理处、环保分局组织对沿线140多个小区和厂区进行系统检查, 80%以上存在雨污水串流、倒流、渗漏等现象。主要反映在一些老小区内, 这些小区在开发初期, 有的是污水管道标准低导致破损、堵塞, 有的是设计就是雨污水混流, 有的是设计流向倒坡引起堵塞, 有的是雨污水完全不分, 有的污水管道长期没有出路导致淤塞;不仅是老小区, 到目前为止, 虽然大部分企业内部雨污水串流被堵住, 但还经常会因为污水水位过高有莫名的大量污水突然通过雨水管道流入柴支浜形成黑水, 说明还有部分小区的雨污水管道还存在串通现象。
2.2 后期质量问题
市政公用工程管理不到位, 交付后容易产生质量问题。有的开发商采用的地面铺装材料过于光滑, 雨雪天气特别容易造成行人摔跤;有的小区店面门口地坪标准低, 导致道板破损、路面下沉;有的店面门口由于污水长期没有出路, 造成二楼居民家中经常积水;有的外围污水管道由于长期没有出路基本被粪便淤塞;有的检查井盖特别容易破损造成井盖长期缺失等等。而且造成质量问题时找不到责任人和维修部门, 最后还是政府买单。
2.3 使用问题
市政公用工程的建设是否到位, 代表着开发商的品牌形象, 居民在使用产品的过程中会有深刻的体会, 配套到位的住宅小区, 环境优美, 道路美观, 设施齐全, 服务便捷。一个道路经常破损, 污水经常外溢, 井盖经常缺失, 绿化稀稀落落的小区给人的感觉会是什么样的呢?由于开发商在建设时对车位考虑太少导致停车难, 近两年政府每年都需要投入资金进行停车位建设;有的开发商太注重经济效益, 建成停车库后不对外出租, 一定要进行出售, 而售价又高得离谱, 导致小区内地下车库一辆车也没有, 地面上又车满为患。
2.4 养护维修问题
目前小区的市政公用工程养护维修工作还没有一个统一模式, 由于建设初期职责不清, 建设时都由开发商进行建设, 小区交付时对市政公用工程没有一个明确的交接手续, 没有制定市政公用工程的养护管理制度, 虽然物业公司接手了小区的物业管理, 短期内也不会出现大的问题, 但是很少物业公司有小区内市政设施的竣工图纸, 基本没有物业公司制定道路、雨、污水管道的养护计划, 一旦发生雨水淤积, 污水溢出的情况时就会束手无策。污水管道施工时由市排水管理处负责监管, 但是不负责养护。燃气、给水、供电、通讯管道由专业部门负责维护。但是消防管道完工后没有单位接管, 有的物业公司接手后没有纳入正常管理, 特别是高层住宅小区, 消防系统的维修养护特别重要, 否则一旦失火, 消防系统发挥不了作用时后果不堪设想。
3 解决的办法与对策
要解决住宅小区市政公用工程的建设和管理方面的问题, 我认为要加强以下几方面的工作。
3.1 明确管理部门和完善管理制度
要明确政府部门的牵头协调管理部门, 落实管理责任, 可由建设局的房产开发处, 或市政公用事业部门牵头, 统一建设和验收的标准, 牵头协调各类公用单位组织实施。小区道路、排水由市政管理部门负责监管和验收, 消防系统的建设由消防部门负责监管, 所有的市政公用工程均需要纳入质监站的质量监督范围, 所有工程的竣工资料均由城建档案馆负责收集。
要规范小区市政公用工程的建设, 制度是保障, 根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《城市建设档案管理规定》及《江苏省工程建设管理条例》、《江苏省城建档案管理办法》、《常州市城建档案管理实施细则》等, 需要针对住宅小区的市政公用工程建设制定相应的管理办法。
3.2 加强前期审批
市政公用工程由于灵活性大, 不同的设计人员设计的内容可能完全不一样, 造价也相差很大, 可以说比建筑设计更需要加强方案的论证, 从系统、科学、质量、安全、造价等多方面综合比较, 确保方案最优。特别是要加强规划阶段、施工图方案阶段的审批。
3.2.1 加强规划审批程序
住宅小区内市政公用设施的规划审批程序与建筑审批程序相同。住宅小区内的各项市政公用设施和道路、各种工程管线等要由城市规划管理部门实施统一的规划管理, 住宅小区内新建道路及各种工程管线须向城市规划主管部门申请, 办理建设工程规划许可证手续, 并按照许可证的要求进行建设。城市住宅小区公用设施的规划管理要严格按照住宅小区规划和有关各专业规划及规范的要求实施。
3.2.2 加强设计单位资质的管理
现在住宅小区内市政道路、雨污水等的设计基本都是由建筑设计单位顺带设计, 建筑设计单位虽然在房屋设计方面具有专长, 但是在市政公用设计方面与专业设计确实还存在较大的差异, 对专业知识及新材料、新技术等了解不够, 这体现在路灯、通讯、自来水、煤气等设计无法指导专业施工队伍施工, 必须由专业施工单位重新设计后才能施工。
3.2.3 加强设计图纸的审查, 可以解决图纸审查不严, 标准不一的问题
(1) 审查设计是否合理、是否存在缺项如绿化造价、通信是否设计等。 (2) 审查各种管线是否采用地下敷设方式, 原则上尽量采取在小区规划道路及后退绿地的地下敷设。 (3) 审查沿小区道路设置的管线是否按规划执行, 原则上排列次序为电力电缆、供水支管、煤气管、污水管、雨水管、通讯电缆、热力管, 路灯一般在侧石旁0.5m处。管线走向应与道路中线平行, 横穿道路时应尽量与道路中线垂直。 (4) 审查各种管线交叉及标高是否存在打架问题, 原则上应以技术条件较低的避让技术条件较高的, 小管线让大管线, 支管线让干管线, 压力管线让自流管线, 软管线让硬管线。各种地下管线的水平间距和管线交叉的垂直间距应达到规范规定的距离。 (5) 审查管材设计是否符合规范要求。
3.3 加强培训
针对住宅小区市政公用工程的参建单位, 一方面要在选择队伍上把关, 必须进招投标中心选择好的队伍, 另一方面要加强对建设单位、监理单位、施工单位组织培训, 宣传国家的法律法规, 加强质量意识培养劳动技能, 推广新材料、新工艺和新理念。
3.4 严格监管
在小区市政公用工程施工过程中, 所有工程必须要执行基本建设程序, 纳入质量监督管理范围, 加强过程的监管。特别强调是严格按照规范及设计要求施工, 严禁在施工过程中随意施工, 随意变更。如需变更, 应完善手续和理由, 办理变更手续。
3.5 加强竣工验收
2000年建设部改用建设工程备案制度住宅项目竣工后由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同验收, 工程合格后由项目所在区或市建设管理单位的备案管理部门签署意见, 各项合格后签发《建设工程竣工验收备案表》, 本意是要精简机构, 更新管理理念, 进一步转变政府职能, 让管理者从纷繁复杂的具体事务中解脱出来, 加大开发商作为第一责任人的责任意识。但这并不是说竣工验收可以马马虎虎过过场了, 住宅小区 (含组团, 下同) 在交付使用前, 小区内的各项市政公用基础设施和公共服务配套设施项目均须通过竣工验收, 并办理综合验收的备案手续, 各地针对综合验收备案制度也要完善相应的管理办法。在实际的房地产开发管理过程中, 很多城市仍继续实施住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收, 如整个山东省、镇江市等;或采用变通的办法, 实施交付使用备案或通知书, 如商丘市、徐州市等。政府的市政公用工程管理部门在验收过程中必须承担起应有的责任, 认真研究市政公用专项工程验收相关的标准和制度, 做好第三方的监督作用。
对于市政公用基础设施, 住宅小区必须具备下列条件后方可交付使用:市政公用工程已按规定办理了竣工验收备案, 市政公用事业部门出具供水、燃气、排水、道路等验收合格准予交付使用的证明;生活用水纳入城市供水管网;雨、污水排放已纳入城市雨污水排放系统;生活用电已经落实, 纳入城市供电网络;住宅与交通干道之间有符合标准的道路连接;在具备燃气供气的条件下, 燃气线已接到单位工程楼下;规划要求建设的公共服务设施和配套设施已建成并具备交付使用条件;消防、防盗等设施已经相关行政管理部门验收合格准予使用;园林绿化率及绿化标准合格, 已经过验收。
4 结语
目前我国的房地产正处于飞速发展阶段, 开发小区以雨后春笋般的速度在建设, 其它地区房地产开发小区的市政公用配套建设也存在着以上所述的类似问题, 我只是就近几年的工作经验提出以上的一些想法, 还不是很成熟, 怎样规范房地产开发过程中的市政公用工程的建设, 促进社会可持续发展, 是我们面临的重大课题, 需要政府部门加强研究, 国家、各省市要完善相应的政策和管理细则, 规范房地产开发过程中各类主体的行为, 从而使我国的房地产市场更加健康、有序地发展。
摘要：作者通过在新北区多年的住宅小区市政工程协调、老小区整治、水环境整治、开发小区管线综合协调的实践经验, 深入探讨目前小区开发过程中市政公用工程管理中存在的问题, 提出科学合理的管理办法, 促进小区开发过程中市政公用工程的规划、建设、管理科学规范、程序到位。
关键词：住宅小区,工程管理