今天小编为大家推荐《西方商业银行保险论文(精选3篇)》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。银行保险实质是整合了商业银行服务和保险公司产品的高级银行服务，是一种满足客户银行和保险需求的组合解决方案。银行保险改革与转型的实质，在于通过改变或改善既有流程，最终为顾客创造价值。我国银行保险应该实施基于客户价值链的共同流程整合，采取“互信、互补、互融、互动、互赢”五大策略。
西方商业银行保险论文 篇1：
新监管形势下商业银行代理保险业务的发展路径
商业银行代理保险业务，指的是保险公司借由与商业银行开展业务合作，将保险业务委托给商业银行代为办理的业务组织运作模式。商业银行代理开展保险销售业务环节，能有效改善提升保险公司的业务运作效率。保险公司通过与商业银行展开业务合作，能有效利用商业银行的大客户资源拓宽自身的销售渠道，同时商业银行通过在代理业务办理过程中收取一定比例的手续费，能增加自身的经济收益。文章围绕新监管形势下商业银行代理保险业务的发展路径，展开了简要阐释。
我国商业银行代理运作保险业务的起始时间相对较晚，且尽管与部分西方发达国家相对比总体规模较小，但却在过去若干年间获取了一系列备受关注的发展成就。伴随着我国商业银行在代理运作保险业务领域的持续发展，有数量众多的基于业务实践流程的问题逐渐暴露，并且日渐清晰。最近几年以来，为支持和促进我国各级商业银行在代理运作保险业务的市场实践过程中展示出更加充分的规范性和有效性，全国人大、国务院和银保监会接连制定和施行了一系列指向相关领域的法律法规，行业制度，以及政策方针，在有效解决处置我国商业银行在代理运作保险业务过程中遭遇的各类实际问题条件下，确保了我国商业银行代理保险业务相关工作长期处在优质且良好的运作发展状态。
一、商业银行代理保险业务过程中应当面对的监管环境
遵照中国银行保险监督管理委员会办公厅制定发布的《商业银行代理保险业务管理办法》，商业银行运作代理保险业务，必须严格遵循我国现行《保险法》、《商业银行法》，以及《银行业监督管理法》的相关规定，自觉以现行法律条文为基础，针对日常业务运作过程中涉及的各个环节展开规范和约束。
商业银行在与保险公司开展代理保险业务合作过程中，应当始终坚持和执行互利共赢、共同发展，以及保护消费者基本利益的指导原则，协同促进商业银行代理保险业务的优质持续发展。
基于现有的金融保险业营销业务实践环境，商业银行应当积极调动和发挥自身在市场销售渠道方面的优势，保险公司应当充分发挥在长期性资产负债匹配管理，以及金融业务运作风险保障层面的核心技术优势，致力于在商业银行代理保险业务运作过程中，大力推动销售长期储蓄型保险产品，以及风险保障型保险产品，在持续调整优化商业银行代理保险业务的组成结构条件下，致力于为广大客户创造和提供具备全面性的金融保险服务。
商业银行在具体经营运作保险代理业务过程中，应当始终遵循公平、自愿、平等，以及诚实信用的基本指导原则，注重控制和维护在基本业务运作流程方面的规范性，保护广大客户的经济利益和合法权益。
商业银行在选择其合作的保险公司过程中，应当对其偿付能力、经营风险管控能力、财务状况等方面展开系统评估。保险公司在选择其合作开展保险代理业务的商业银行金融机构过程中，应当充分考量其实际具备的资本充足率、风险管控能力，以及财务管理制度规范性等因素。
二、商业银行代理保险业务的发展路径
（一）持续扩大业务发展的整体规模
在监管环境持续变化，以及现代信息科学技术快速发展的实践背景之下，商业银行应当结合时代社会发展背景，全面充分整合运用自身具备的优势销售渠道，逐步强化对代理销售保险产品的宣传工作力度，扩展宣传工作开展过程中的对象覆盖面，支持广大客户能够实现对代理保险产品的充分了解，调动其购买愿望。
商业银行在开展代理保险产品宣传工作过程中，不仅要使用印制发放纸质宣传材料和悬挂张贴宣传海报等一般方式，还要广泛性整合运用电视媒体、广播媒体，以及互联网媒体等形式多样的公共媒体信息渠道，支持社会公众能够基于多个渠道实现对商业银行代理保险产品的全面有效了解。
在节假日，以及某些特殊日子，商业银行可以深入城市居民小区，以及农村集市等特殊场所，专题开展针对代理保险产品的宣传工作，逐步挖掘扩展潜在客户，加大代理保险业务的整体运作规模。
（二）持续挖掘创新代理保险产品的销售渠道
商业银行在代理销售不同类型的保险产品过程中，需要运用不同类型的市场营销手段。保险类金融产品的销售效果与实际运用的销售渠道之间具备密切相关性。来源于不同销售渠道的保险产品购买客户在基本群体特征方面存在显著差异，且不同销售渠道的运营成本也存在显著差异。
商业银行应当结合代理保险产品的基本特点，以及潜在客户群体的实际需求，合理设计和建构基本的市场销售渠道。举例论之，对于储蓄替代类保险金融产品，商业银行可以直接在常规业务办理窗口或者是柜台完成销售业务环节，而对于部分较为复杂的金融保障类保险产品，商业银行应当借由设置和运作专门性理财中心职能部门的方式，完成其销售业务环节。
在实际开展新型保险产品的市场销售工作过程中，商业银行应当积极强化与保险公司之间的合作，在确保商业银行为广大客户提供优质且满意的保险金融产品条件下，有效扩展保险公司的客户覆盖面，实现商业银行与保险公司在经营收益方面的互利双赢。
（三）建立和完善代理保险业务运作平台
商业银行要积极建设并且逐步完善具备分层分区特点的客户服务体系，借由持续改善提升自身在代理保险业务过程中的服务质量水平，持续扩充和提升自身的销售渠道优势，借由建构运作以“物理销售网点+自助应用设备+客户经理”为主要内容的立体化营销业务实践模式，最大限度地实现对各类客户保险业务办理需求的充分满足，在有效拓宽市场营销活动基本渠道条件下，获取到最佳经营收益。
商业银行在參与代理保险业务过程中，应当以自身拥有的良好品牌知名度和庞大客户群为基础，借由对互联网信息宣传媒介，以及其他信息宣传渠道的运用，促进商业银行客户群体，以及更为广泛的社会公众，能够逐步实现对商业银行代理保险产品相关信息的有效了解和吸纳，继而在有效挖掘和扩展商业银行代理保险产品的潜在购买客户条件下，支持商业银行代理保险业务，能够在具体化的市场运作过程中，顺利获取和实现最优化的经济收益。
（四）改善提升商业银行代理保险业务的营销层次
商业银行可以结合节假日，以及周年庆典等契机，借由举办形式多样的营销活动，强化提升与广大客户之间的交流互动水平，在为长期支持商业银行经营发展的忠实客户提供适当形式的回馈条件下，结合客户的实际情况，为其针对性提供代理保险业务的营销信息，继而逐步发展商业银行保险代理业务。商业银行在具体运作代理保险业务过程中，应当时刻保持与广大客户之间的联系与沟通，及时解答客户围绕保险业务提出的各类问题，在提供优质良好的售后支持服务条件下，确保商业银行代理保险业务的良好发展。
三、结语
商业银行代理运作保险业务，不仅能利用自身拥有的庞大客户群资源帮助保险公司有效拓展业务渠道，还能支持自身在日常业务运作过程中显著增加经济收益获取数量。在新监管环境背景下，商业银行合理制定代理保险业务的发展路径，能支持我国现代金融保险事业长期处于优质稳定的运作发展状态。（作者单位：横琴人寿保险有限公司）
作者：管山宪
西方商业银行保险论文 篇2：
银行保险转型战略
银行保险实质是整合了商业银行服务和保险公司产品的高级银行服务，是一种满足客户银行和保险需求的组合解决方案。银行保险改革与转型的实质，在于通过改变或改善既有流程，最终为顾客创造价值。我国银行保险应该实施基于客户价值链的共同流程整合，采取“互信、互补、互融、互动、互赢”五大策略。
在消费者主权日益觉醒的市场经济条件下，顾客是决定一个行业兴衰的最终决定因素。在当前银行保险发展模式必须转型的关键时期，关注银行产品和保险消费的价值因素，研究和实施基于客户价值链的共同流程整合，将为研究银行保险转型方向提供崭新的视野，从而纵深推进银行保险战略转型进程。
银行保险彰显银行业务转型价值
在顾客看来，银行保险就是通过银行购买的保险产品，是具有银行信誉的保险服务，银行的强势信誉再度得以显现。因此，与其他金融产品渐次进入市场的路径不同，我国银行保险从无到有，以出乎意料的速度进入老百姓的生活。从1996年銀行通过柜台正式开始销售保险开始，我国银行保险大致经历了启动、快速增长、缓速发展三个发展阶段。截至2006年末，保险公司通过银行渠道共实现保费收入超过1400亿元，银行代销规模占保险市场整体保费收入超过了1/4，银保渠道已经日益成为保费收入增长动力的重要来源。银行保险与个险、团险业务形成三足鼎立之势。银行保险的快速增长，不仅为繁荣中国保险业做出了显著贡献，也为银行发展中间业务、推进经营结构转型提供了市场支撑和方向与方法上的借鉴。作为中国最大的商业银行，中国工商银行发挥信誉、规模、分销优势，紧紧抓住了这次银行保险高速增长的市场机遇，在银行保险领域扮演了领头羊角色。代理保险业务年平均增长40％，业务量和业务收入位居市场首位。银行保险业务为工商银行调整传统以存贷款为主的经营模式，推进以中间业务发展为重点的战略转型提供了有力的支撑。银行保险彰显出独特的转型价值魅力。
分析工商银行的银行保险业务高速增长原因，除市场需求、国际银行和保险业变迁影响等市场因素外，与其采取全面的开放、整合、创新策略是密不可分的。其成功的发展模式，无疑为业界分析和观察银行保险市场演变和制度变迁提供了典型案例和参考价值。
开放。主要包括观念开放和市场开放。通过多年探索和研究与实践，工商银行深刻认识到了银行保险对于商业银行传统经营结构的转型价值，并在全行形成了发展银行保险业务的战略共识。在此基础上，开放了与保险公司合作销售保险产品的通道，按保险产品销售市场要求开放了分布在全国大中城市的零售网点。保险公司通过工商银行获得了快速进入市场销售保险产品的宝贵机会，极大地调动了保险公司的积极性，同时也加快了工商银行的银行保险发展进程。
整合。主要包括制度整合和渠道整合。为适应银行保险业务快速扩张的需要，工商银行整合了制度、组织和分销体系，形成了全面、动态参与银行保险市场竞争的核心能力。一是按管理银行保险产品的要求，整合了客户准入、产品销售管理、网点资源分配、营销推广等制度。二是按照经营银行保险业务的要求，优化了银行保险的经营组织架构，建立了自上而下、可以覆盖全国各分支机构银行保险的组织管理体系。三是按照分销银行保险的要求，整合了对公和个人网点分销资源，形成了可以代理寿险和财险产品的分销网络。
创新。主要包括合作创新、制度创新和渠道创新。注意不断更新对银行保险的内涵认识，加快银行保险创新步伐。一是通过合作创新，银行和保险合作范围从单一的代理销售深入到保险资产托管、电子商务、现金管理、融资担保、联名卡发行、保单质押贷款等新型领域；二是通过制度创新，形成了系统、完善的现代银行保险业务制度体系，对银行保险发展中有关营销管理、业务流程、考核激励等进行了规范；三是通过渠道创新，银行保险销售渠道由原来的柜面代销单一模式，扩展到理财中心、网上、电话、直复营销、自助终端、对公渠道等组成的多样化格局。并于2006年5月19日先在国内率先开通了“网上保险频道”，形成对公、个人物理渠道和虚拟渠道并重的发达分销体系。
综上，银行保险逐步成为商业银行调整业务结构、推进经营战略转型、占领中间业务市场的新兴热点市场领域。
市场结构缺陷困扰银行保险
但是，我们应清楚地认识到，近年来银行保险的飞速发展，与近年来商业银行流动性过剩、居民投资工具匮乏等因素有着密不可分的联系。现有银行保险仍是一种外延式、粗放式的发展模式。随着银保市场环境的变化，这种模式面临日益严峻的市场挑战，近年来开始出现全国性银行保险业务增速趋缓现象，给银行保险的健康、持续发展带来了威胁。概括当前市场格局，突出表现为构成市场结构要素的合作模式与市场供给、产品结构与客户需求结构、长期发展与短期利益之间失衡。银行保险面临市场结构性缺陷的困扰。
模式。目前，我国银行与保险的合作总体处于协议代理的初级阶段，目前银行和保险之间广泛使用“多对多”的合作模式,即一家银行可以代理一家以上的保险公司的产品。同时,一家保险公司也在通过多家银行来销售保单。这种松散的合作模式具有随意性特征，对保险公司和商业银行均缺乏长期约束力，也就决定了银保合作双方的短期化行为，给市场平衡、稳定发展带来诸多不确定性的变量因素，极易引起市场秩序混乱。如广为争议的银行保险业务代理手续费竞争就是明显例证。
产品。当前银行代理销售的保险产品主要侧重储蓄和投资功能,实际上是银行储蓄和理财产品的替代品，在市场终端直接形成银行保险与银行产品竞争的现象，而市场急需发展的保障型、养老型保险产品供给严重不足。据分析，目前全国银行保险寿险和财险代销量的比例为4∶1，理财型产品与保障型产品代销量的比例约为99∶1；寿险中分红险与其他产品代销量的比例约为99∶1,财险中保障型产品与其它产品代销量的比例为1∶7。显然，定位不清晰、结构不优的问题异常严重。随着2006年国内资本市场回暖，基金产品及商业银行理财业务的发展,将对以理财型产品为主的银行保险业务产生巨大冲击，极有可能引发银行保险增长速度进一步趋缓。
渠道。随着顾客金融需求的综合化、一体化发展，银行和保险目前单一的合作渠道也面临突出的不适应压力。现以柜面为主的销售渠道，只能销售需求同质性高、流程标准性强的银行保险产品，难以提供个性化的综合银行保险服务，削弱了银行和保险双方根据不同细分客户群和不同复杂程度保险产品而量身销售的能力，降低了银行保险的附加值和盈利能力，降低了市场参与主体发展银行保险的持续动力。
显然，面对银行保险市场呈现结构性市场缺陷矛盾和压力，全面推进我国银行保险发展战略转型迫在眉睫。
实施基于客户价值链的共同流程整合
根据国际经验，西方国家发展银行保险经历了从代理销售到策略联盟、再到资本融合的三个发展阶段。因此，在当前转型时期，中国的银行保险选择何种发展方向，尤其是如何稳妥地实现发展模式的战略转型，引起业界的普遍关注和期待。
银行保险的快速发展有着深刻的顾客需求动因背景，正是客户需求日益综合化，催生了银行保险业务。在商业银行服务和保险服务分别提供的模式下，顾客需要获得银行服务和保险服务，必然要分别同商业银行和保险公司打交道，需支付服务提供商选择、信息沟通、购买环节等方面的双边成本。显然，如果单边分别提供服务的情形发生改变，以集中方式提供银行保险服务，顾客必然获得费用降低和效率增加所带来的收益。因此，银行保险发展的核心动力是通过银行和保险联合销售保险的方式，可以使顾客获得低于分别服务所支付的成本或高于分别服务所产生的收益。从这个意义上而言，银行保险实质是整合了商业银行服务和保险公司产品的高级银行服务，是一种满足客户银行和保险需求的组合解决方案。
现代管理理论和实践研究表明，为顾客创造价值的基本途径是通过银行或保险公司的价值链与顾客价值链建立关联并深刻影响后者而实现的。因此，银行保险的改革与转型的实质，必然是也必须是通过改变或改善既有流程，最终为顾客创造价值。无论选择市场策略联盟、还是资本融合模式，最终必然表现为通过改善、影响或优化顾客价值链，为顾客创造价值。选择发展模式固然重要，但是实施基于客户价值链的银行和保险的共同流程整合，更应成为银行保险业务转型的实质和核心。所谓“基于客户价值链的共同流程整合”，是指商业銀行和保险公司双方站在客户的银行产品需求和保险需求的两维视野上，通过双方联合流程整合，形成一致性的服务客户银行和保险需求的共同流程，以影响、改善客户消费银行和保险产品消费的价值链，从而为客户带来消费成本节约或收益增加价值的流程创新活动。与一般企业流程创新活动比较，上述共同流程整合具有双边创新、流程互补的显著特点。要求将银行服务流程和保险业务流程按照客户消费银行和保险产品的需要，向一个目标流程进行双向整合，需要银行和保险双方共同、同时实施流程创新。而以银行或保险单一发起的单边流程创新，最终难以对推动银行保险转型进程产生实质性影响。
根据当前我国银行保险发展特点，实施基于客户价值链的共同流程整合，应以“互信、互补、互融、互动、互赢”五大策略为重点：
互信。即银行和保险双方要在高度信任的基础上，在战略层面建立信任关系。通过银行和保险双方共同实施战略整合，在发展战略和市场定位层次保持一致性和协同性。如果银行战略定位于中高端市场，必然需要保险公司开发和提供的产品定位处于中高端市场；如银行战略定位于发展理财市场，保险一方应以提升客户预防不确定性能力为重点，开发和提供保障型产品，避免理财性保险产品与银行理财产品同质化竞争。
互补。银行和保险双方应深刻认识双方互补的机理和环节，按照共同流程整合要求建立和健全互补机制。按照银行和保险各自优势，双方重点应在满足客户确定性金融需求（银行方）和不确定金融需求（保险方）互补、短期性储蓄与长期性储蓄互补、客户现金管理与保险精算互补、融资与投资互补、中短期风险管理和长期风险控制互补。
互融。主要包括流程融合和产品融合。银行和保险双方应按建立一致性、高效率服务于客户保险和银行产品的流程的要求，调整制度、作业标准和流程环节。银行一方应负责产品开发信息反馈、目标市场细分、市场定位分析、功能和风险组合需求、市场通道建设、销售人员训练、销售组织管理，以及配套银行产品的开发和管理等流程；保险一方则应负责需求信息收集、市场研究、产品开发、产品管理、产品营运、产品后服务（如保险理赔）等流程。通过流程融合，要全面改变目前“保险公司提供什么产品，银行就销售什么产品”的银行被动代理模式。产品融合重点应体现与商业银行主营业务和产品的结合，争取在信用保险、保证保险、保单质押贷款方面有所突破，联合向客户提供集保值、增值、损失补偿、年金给付和各类保障等相结合的多元化金融服务。
互动。即银行和保险双方建立适应市场变化的动态、持续的银行保险业务发展机制，重点要建立共同学习、共同品牌建设、共同市场策略管理和共同市场推广机制。通过共同学习，在银行的资金管理和保险主动销售等方面形成经验分享的格局；通过共同品牌建设，以品牌形成差异化竞争优势；通过共同市场策略管理，增强合作双方产品和服务对市场变化和竞争的适应能力；通过共同推广机制，变被动式销售为主动式销售，变保险产品单一销售为纳入整体营销服务计划的整体和交叉销售，并形成网银、电话和理财中心三大渠道并举的分销格局。
互赢。即银行和保险双方资源、市场、经验共享，形成整体性、可持续性和健康的双赢格局。双方通过共同流程整合，共同分享银行产品市场和保险市场发展的成果，分享银行保险及其品牌提升的收益，在市场、产品开发、收入，直至利润环节建立和完善互赢的机制。例如，双方可以联合开发理财系统，对客户的金融需求进行资产配置分析、风险偏好分析、整体理财建议，将保险产品纳入整体金融服务方案。如在银行保险产品的售后服务方面，银行和保险公司应联起手来，通过开展“诚信月、服务节、满期给付二次营销”等客户服务活动，提升客户对银行保险的满意度。
（作者系中国工商银行机构业务部副总经理）
作者：席德应
西方商业银行保险论文 篇3：
浅论我国实行住房倒按揭的模式选择及制度完善
【摘要】 近六年来，源自西方的“以房养老”概念，已经不断地在中国被探讨和尝试着创新，住房倒按揭也发展了许多不同的模式。主要对各种模式进行探析，分析其各自的利弊，并试图建立适合我国特殊国情的住房倒按揭模式，并对其制度安排进行完善。
【关键词】 住房倒按揭；保险公司；商业银行；公积金中心
一、什么是住房倒按揭
住房倒按揭贷款的放贷对象是无固定收入而又有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向贷款人放贷，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。其特点是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债增加，自有资产减少。住房倒按揭贷款又叫住房逆抵押贷款，最早起源于荷兰，发展最成熟的是美国。对于拥有房产但缺乏其他收入来源的老年人来说，它提供了一种养老的方式。由于这种贷款方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。
二、我国住房倒按揭的模式及其存在的问题分析
从2003年我国引入住房倒按揭的概念以来，住房倒按揭已经不断地被探讨完善和尝试创新，也发展出了很多不同的具有中国特色的模式。以贷款机构的不同，笔者试着把我国住房倒按揭模式分为以下三种：
（一）公积金中心模式
公积金中心模式是上海创新性地提出的，并于2008年5月份推出首户试点。其实质是“住房自助养老”，是指60岁以上的老年人，将自己的产权房与公积金中心进行房屋买卖交易，老人一次性收取房款，公积金中心再将房屋返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金中心，其他费用均由公积金中心交付。
公积金中心模式存在的问题主要表现在以下三个方面：
1．房地产价值变化风险
公积金中心模式要求老人先将自己的产权房与公积金中心进行买卖交易，产权要先过户。因此，从协议开始签订老人的产权房就转为公积金中心财产。那么，从协议签订到老人去世，这套房产价值发生了变化，升值或者减值，增值部分怎么处理，减值部分又怎么处理呢？
如果公积金中心本身就是营利性组织，自负盈亏，那么在一开始交易时就支付了房款，房产升值部分或减值部分由他们承担当然无可厚非，但是公积金中心作为一个非盈利性机构，如何处理这一资产价值的变化，需要对大众有所交代。
2．房地产租赁合同有效期限制
《合同法》和《租赁管理条例》中都规定，租赁合同最长有效期限是20年。因此，租赁合同的有效力没法涉及20年以后。也就是说，按照公积金模式，如果一个老人20年后仍然健在，法律并不保护老人今后仍然有居住该房屋的权利。一开始就将产权转让，会让老人觉得没有法律的保障。
3．公积金中心房屋交易资质障碍
公积金管理中心应该是非经营性的社会保险资金管理机构。首先，公积金中心在职能上并没有房屋买卖和租赁的资质，因此必须从法规上必须明确的；其次，如果要从老人手中购买房产，公积金中心动用的是社会保险资金，这也需要从法规中给予明确。
（二）保险公司模式
保险公司模式是由最早提出“倒按揭”概念的中房集团理事长孟晓苏倡导，并一直践行着的模式。
保险公司模式存在的问题主要表现在以下三个方面：
1．“倒按揭”利率的确定是一个大难题
如果“倒按揭”利率的确定偏向消费者，银行的风险就会加大，而如果按揭利率偏向银行，消费者就会觉得不合算。“倒按揭”牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素，而这些过程都非常复杂。 因此，从估算房屋现有价值，以及预测未来房价走势，包括将房产的价值平均分配到老人每月的养老金中，都需要大量的保险精算方面的人才，这些是保险公司必须面对的难题。
2．混业经营的突破是一条监管红线
反向按揭产品既是保险产品又是一种不动产投资品种，保险资金投资不动产开闸对保险公司而言是最关键的一道口子。按照内地现行金融监管规则，“混业经营”仍为禁区。一旦保险公司涉足“倒按揭”业务，显然意味着这家保险公司将经营房地产相关业务，从而触碰监管红线。而准许保险资金进入房地产行业，一旦房地产市场发生波动，就会造成风险，危害深远。
3．巨额资金投入是一个长期压力
通过保险公司模式来运作，保险公司将面临着巨大的资金压力。比方说：即使只有200万投保人，一套房子50万元，也就是10000亿元，规模小一点的保险公司就没有这样的实力了。更重要的是，这种资金投入是要在老人去世之后才能回收的，在此之前，公司只有资金流出，没有资金流入，而且这种状况要持续很长一段时间的。另外，如果参保的人数太少，样本量过低，计算偏差必然变大，又将极大影响险种的安全性。
（三）养老机构模式
养老机构模式是2005年南京汤山“温泉留园”老年公寓在国内首个公开推出，其实质就是倒按揭性质的“以房换养”，是指60岁以上的老人把房子交给养老机构，然后享受福利养老机构的服务，老人的房子由福利机构出租，在过世后房产由养老机构处置。
养老机构模式存在的问题主要表现在以下两个方面：
1．如何保障老年人的生活
产权人在签订协议时要对养老机构的资信、履行合同的能力有全面的了解。因为养老机构有可能不能提供和产权人房产价值相符的服务，特别是一些老人寿命比较长，或者患重大疾病的情况下，怎样保障老人的生活和健康，而且一旦经营单位破产，老人的生存保障就会形成一个真空地带。
2．如何突破传统养老观念
一方面，中国传统的养老观念是养儿防老，如果父母办理以房养老，是否会给人子女不孝的感觉；另外一方面，传统的观念是父母要把财产留给后人，如果父母办理以房养老，是否剥夺了子女的继承权，“按揭”掉了亲情等。因此在中国，可能只有孤寡老人或子女在国外的老人才会有办理倒按揭的需求，市场容量将很有限。
三、住房倒按揭的模式的改善
笔者认为，不能单就住房倒按揭来探讨住房倒按揭的模式，而应该站在宏观的视野来对其模式进行完善，因此是一个商业银行、公积金中心和保险公司等多方参与的综合工程。这些参与方的主要职能分解如下：
（一）商业银行
商业银行的职能体现在以下几个方面。首先住房倒按揭的产权老人可以将其房屋抵押给商业银行，产权不发生变更，商业银行通过对该房屋进行评估，评估价值只能和年限挂钩，不能与生命挂钩。商业银行一次性支付相应的抵押款给保险公司，抵押期满，保险公司偿还商业银行贷款的本息和，商业银行再将房屋抵押权转移到保险公司。这相当于银行的长期抵押贷款业务，商业银行具有业务操作上的天然优势。其次，商业银行资金雄厚，可以解决保险公司资金不足，缓解住房倒按揭需要的长期的巨额资金压力。再次，商业银行商业化运作，为房地产价值比较大的产权老人提供倒按揭业务，能够提供更多的资金，保障老人的生活品质。
（二）公积金中心
公积金中心的职能体现在以下几个方面。首先，住房倒按揭的产权老人也可以选择将其房屋抵押给公积金中心，产权不发生变更，公积金通过对该房屋进行评估，评估价值只能和年限挂钩，不能与生命挂钩。公积金中心一次性支付相应的抵押款给保险公司。抵押期满，保险公司偿还公积金中心的贷款本息和，公积金中心再将房屋抵押权转移到保险公司。还可以将抵押房地产补充当地廉租房和经济适用房存量。其次，我国住房公积金大量闲置，实行住房倒按揭不仅可以解决保险公司资金不足，还可以盘活大量闲置住房公积金。再次，住房公積金中心是政策性金融机构，具有公益性质，可以为房地产价值比较小的产权老人提供倒按揭业务，保障老人的基本生活，
（三）保险公司
保险公司的职能体现在以下几个方面。首先，收取住房倒按揭的抵押贷款，按月向倒按揭老人支付给付金，直至倒按揭老人亡故，保险公司收回该房屋，进行销售、出租或拍卖。其次倒按揭抵押期满，偿还商业银行或公积金中心抵押贷款的本息和，将抵押房屋抵押权转为保险公司所有。再次，是承担房屋价值变化和老人寿命不确定的带来的风险。
（四）倒按揭老人
首先，办理住房倒按揭业务的老人，可以根据自己房产的价值高低选择抵押贷款机构是商业银行还是公积金中心，两者的区别是商业银行贷款利率高，保险公司偿付的利息就高，收取的倒按揭按揭老人的保险费用也就高，提供的保险服务品质就高；公积金中心贷款利率低，保险公司偿付的利息就低，收取的倒按揭按揭老人的保险费用也就低，提供的保险服务品质就低。其次，倒按揭老人与保险公司签订住房倒按揭合同，形成保险合同关系，每个月从保险公司领取养老金，直至亡故。亡故后，住房产权转为保险公司所有，保险公司可以自由处分。最后，倒按揭老人因重大疾病，医疗费用问题，建议老人可以另外买医疗保险，不由保险公司负担。
四、结束语
住房倒按揭在发达国家已经有二十几年的历史了，在我国也走过了近六年的里程，但是一直都停留在理论探讨层面，中国式运作迟迟未能出生。究其原因，是多方面的，但笔者认为主要体现在两大方面：其一是住房倒按揭模式设计的不够合理，其二是相关的法律法规等制度安排的不够完善。因此，笔者以一己之力，尝试建立了改善的住房倒按揭模式，以期对住房倒按揭在中国的发展奉献微薄的力量。
参考文献：
[1]冯莉，金林平.论我国实行住房倒按揭存在的难题、原因与对策[J].当代经理人.2005
[2]鲁晓明.我国应开展住房倒按揭业务[J].中国房地产.2005
作者：张炳信