论文题目：商品房销售广告引发的房屋买卖合同纠纷类案评析
摘要：房地产开发企业在销售广告宣传中往往夸大楼盘的优势和卖点,有少数房地产开发企业甚至在销售广告中宣传虚假的事实。在司法实践中,因商品房销售广告引发的房屋买卖合同纠纷,存在广告宣传内容的法律性质如何认定,购房者损害难以证明和确定等难题。本文选取史如悦与北京黄金公司商品房销售合同纠纷案、童克亚与富力南京公司商品房销售合同纠纷案、罗杏珍与广东中恒公司商品房销售合同纠纷案作为研究案例。这三个案例,均是因商品房销售广告引发的房屋买卖合同纠纷,共同的争议焦点是:房地产开发企业在广告宣传中关于“温泉入户”、“7万平米五星级国际温泉酒店配套”、“装修单价4500（1500）元/平米”的允诺和说明、展示的样板房是属于要约还是要约邀请;双方补充协议中关于排除商品房销售广告要约性质的条款是否有效;违约损失如何计算。围绕这三个争议焦点,本文以现行法律规定和主流法学理论为依据,结合案情进行评析。本文认为,房地产开发企业在商品房销售广告中宣传的“温泉入户”、“装修单价4500（1500）元/平米”事项、展示的样板房,这些允诺和说明具体明确,对订立房屋买卖合同和确定房屋价格有重大影响,且这些事项是该开发项目规划范围内与房屋有关的设施,其法律性质属于要约;宣传的“7万平米五星级国际温泉酒店配套”事项是概括笼统的表述,对订立房屋买卖合同和确定房屋价格没有重大影响,其法律性质属于要约邀请。双方补充协议中关于排除商品房销售广告要约性质的条款,是房地产开发企业单方制定的格式合同条款,免除了房地产开发企业的法定责任和义务,违反了相关法律规定,限制了购房者的主要权利,且房地产开发企业没有就这些条款内容对购房者进行提示和说明,因而是无效条款。案例一中酌定违约损失赔偿金额时,因我国法律尚没有酌定违约赔偿金额的相关规定,法院自由裁量权过于宽松;案例二中再审判决认定的违约损失赔偿金额合法合理。为加强对虚假商品房销售广告的规制力度,保护购房者的合法权益,本文建议,制定商品房销售广告内容的禁止性规定、制定商品房销售合同欺诈行为的惩罚性赔偿规定、减轻商品房买受人的举证责任。
关键词：商品房销售广告;要约;要约邀请;格式条款;违约损害赔偿
学科专业：法律硕士（非法学）（专业学位）
摘要
Abstract
第1章 引言
1.1 研究背景和意义
1.1.1 研究背景
1.1.2 研究意义
1.2 研究动态
1.2.1 关于商品房销售广告法律性质的研究
1.2.2 关于格式合同中免责条款效力的研究
1.2.3 关于商品房销售违约责任的研究
1.3 研究方法
第2章 案例介绍
2.1 史如悦与北京黄金公司商品房销售合同纠纷案
2.1.1 基本事实
2.1.2 审理结果
2.2 童克亚与富力南京公司商品房销售合同纠纷案
2.2.1 基本事实
2.2.2 审理结果
2.3 罗杏珍与广东中恒公司商品房销售合同纠纷案
2.3.1 基本事实
2.3.2 审理结果
第3章 共同争议焦点
3.1 商品房销售广告内容是要约还是要约邀请
3.2 排除商品房销售广告要约性质的条款是否有效
3.3 如何核定违约赔偿金额
第4章 争议焦点评析
4.1 商品房销售广告是要约还是要约邀请
4.1.1 要约与要约邀请的区别
4.1.2 商品房销售广告成为房屋买卖合同内容的情形
4.1.3 案例一中广告宣传争议内容的性质分析
4.1.4 案例二三中展示的装修单价和样板房均为要约
4.2 排除商品房销售广告要约性质的条款是否有效
4.2.1 如何认定格式条款的效力
4.2.2 三案例中排除商品房销售广告要约性质的格式条款均无效
4.3 如何确定违约赔偿金额
4.3.1 违约损害赔偿的法理分析
4.3.2 损失赔偿额酌定制度之“证明责任减轻”
4.3.3 案例一酌定赔偿金额时法院自由裁量权过于宽松
4.3.4 案例二再审判决确定的赔偿金额合法合理
第5章 案例思考与启示
5.1 制定商品房销售广告内容的禁止性规定
5.2 制定商品房买卖合同欺诈行为的惩罚性赔偿规定
5.3 商品房买卖合同纠纷中减轻买受人的举证责任
结语
参考文献
致谢