公房问题范文

2022-05-18

第一篇:公房问题范文

北京公房问题

一、公房承租人资格及拆迁问题:

房屋是公民生存的最基本保障,我国早些年在城市实行的是公房租赁实房分配政策。根据产权单位的不同,公房又有国家直管的公房和单位自管的公房以及经营单位托管、代管的公房。

1、公房拆迁中承租资格及补偿纠纷解决机制

通过向法院起诉的方式解决,首先就有几个问题:是民事诉讼呢还是行政诉讼,起诉谁呢,案由是什么,这还要根据不同的情况提起不同的诉讼。《北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》(2003年11月27日京高法发[2003]350号)规定因直管公房租赁引发的各种纠纷,既有民事法律性质的争议,也有行政法律性质的争议,应区别对待。对于直管公房承租人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在履行直管公房租赁合同过程中,因违反合同规定的房屋保护、维修、房屋租金交纳、承租人变更等权利义务发生的纠纷,对于直管公房承租人死亡后,承租人的共同居住人对政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依职权变更直管公房承租人提起的诉讼作为行政诉讼处理。该意见针对公房承租人及其家庭成员与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位发生争议的情况。对于家庭成员内部的纠纷,家庭成员所达成的家庭协议的内容或效力产生的争议则属于另外的法律关系,需要另行提起单独的民事诉讼加以解决。那么在同时存在家庭成员之间的争议和某些家庭成员与政府公房管理部门在承租人资格问题上发生争议的,这两个争议或诉应当如何处理呢,分别单独提起,一并提起,还是只需提起一个,在提出一个诉的时候,是提那一个诉呢,这些都需要结合具体案情选择对当事人最有利的诉讼方案。

2、公房承租人资格认定

主要问题涉及到老人承租单位或其他公房并长期居住、子女早年和父母一居,分家后搬出公房迁到其他住处,但现住房条件达不到房改标准,也有子女虽买了房但依然住在父母承租的公房里,还有父母过世后子女中一人或数人继续居住公房,但没有到房管所变更承租人的。北京近几年城市建设发展快速,危旧改造涉及面广,承租公房很多都面临拆迁,但根据北京市相关规定承租公房被拆迁的,承租人可以得到相应补偿。这一来公房租赁、拆迁补偿等法律问题纠缠在一起,导致家庭纠纷,影响和谐和社会稳定。解决承租人资格问题是处理拆迁补偿安置的前提,公房拆迁涉及到多方利益的分配,首先面临的是公房承租人资格认定问题,依照不同情况,需要进行公房承租人资格确定的有这样一些情况:

1、原承租人仍然健在的一般不发生承租人变更,补偿对象当然还是原承租人;

2、承租人依法变更,变更后的承租人为新的公房承租人,在拆迁中取得补偿获益权;但这种情况下会发生不符合规定的变更而侵害成员利益的情况,被侵权的其他家庭成员可以请求公房管理部门或直管公房经营管理单位撤销原变更,政府公房管理部门或直管公房经营管理单位拒绝变更的,当事人可以向法院提起行政诉讼请求法院依法予以撤销;

3、原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住,因为没有拆迁补偿的问题一直没有办理变更。由于拆迁补偿涉及较大的利益分割,家庭成员之间在变更承租人的问题上出现不同的意见。公房承租人资格应当如何认定呢,一要根据承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况来决定,二是原承租人死亡或者外迁后与其共同居住的家庭成员继续居住该房屋并向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位缴纳房租的,是与政府公房管理部门之间形成了事实上的公房租赁关系,实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人。由于没有变更公房租赁登记,其公房承租人身份不明确,容易受到其他当事人的质疑,在这种情况下实际承租人应当向政府公房管理部门申请确认或变更。政府公房管理部门经审查认为符合北京市有关公房承租人的条件的应当予以变更,符合公房承租人条件而政府公房管理部门或直管公房经营管理单位

不予变更的,当事人可以向法院提起行政诉讼,请求法院判决变更。在法院做出变更判决并生效后,当事人可据此向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位申请变更。根据规定,申请变更公房承租人的须满足以下基本条件:

1、原承租人死亡或外迁;

2、与原承租人为同一户籍;

3、是原承租人的家庭成员;

4、与原承租人共同居住二年以上;

4、没有其他住房。

二、公房承租法律关系不能等同于一般租赁合同法律关系

直管公房租赁关系是具有公益分配性质和特殊关系,这种租赁关系不同于一般的民事租赁关系。在直管公房租赁关系中,承租人的资格、租赁的期限、租金的标准、出租人的权限、出租方与承租人之间的权利义务关系都由政府有关部门统一规定,出租人和承租人的意思自治的范围被压缩到极小。政府公房管理部门具有民事主体和行政主体的双重身份,同时具有民法上的出租人和行政法上的行政管理人的双重角色。在直管公房租赁合同关系中,涉及房屋保护、维修、房屋租金交纳纠纷时,房管所以一般民事主体的身份出现,与承租人具有平等的法律地位,相应地该案件也应当作为民事案件处理。但在涉及审查当事人承租资格的关系中,房管所以行政管理者的角色出现,履行行政管理的职权,相应地,案件应当作为行政案件处理。由于直管公房的管理单位具有民事主体和行政主体的双重身份,在不同的法律关系中扮演不同的法律角色,因此,在直管公房租赁纠纷中如何准确把握法律关系的性质以及公房管理单位在其中所扮演的角色对于当事人正确维权具有十分重要的意义。

三、公房的拆迁补偿方式及补偿款的归属

确定了公房承租资格后,拆迁补偿款的归属问题就容易解决了。首先须明确一点:公房是国家财产,不能作为私人财产被继承。《北京市城市房屋拆迁管理办法》(市政府令第87号)的第二十八条中明确规定,拆迁市和区、县人民政府所有、并指定有关单位管理的公有住房(以下简称直管公有住房)的,直管公有住房应当按照房改政策出售给房屋承租人。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人,由拆迁人按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对被拆迁人给予补偿,政府对被拆迁人不再提供经济适用住房。被拆迁人住房超过房改政策规定标准的,拆迁人应当扣除超标部分的补偿款中属于应当上缴财政或者返还原售房单位的部分,并分别上缴或者返还。《条例》第二十七条规定:拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿,被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋,由原承租人承租,被拆迁人应当与房屋承租人重新签订房屋租赁合同。本条规定了解除租赁协议的处理方式:由拆迁人对房屋所有人进行安置;未解除租赁协议,但对拆迁事宜协商一致的,由拆迁人对所有人补偿,由所有人对承租人进行安置。拆迁当事人三方权利义务是明确的。本条还规定了被拆迁人与承租人对解除租赁关系达不成一致协议本条款充分体现了民事活动中主体平等的原则。公房承租人对于所承租的公房只有居住和有限处分权。公房承租人对于所承租的公房的权利也不能以继承的方式转由其继承人享有,只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分的,该处分属无权处分,在有权限的公房管理单位给与认可之前,该处分没有任何法律上的效力。根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》规定,拆迁补偿的受偿方为被拆迁人,即被拆迁房屋的所有权人。存在公房租赁关系的情况下,被拆迁人也就是公房租赁关系中的出租人只有在与从承租人解除租赁关系或对承

租人进行安置后才能获得补偿。在被拆迁人对承租人进行安置的情况下,不存在对承租人的金钱补偿问题。但在解除租赁关系的情形中,被拆迁人通常以向承租人支付一定的金钱作为买断承租人承租居住权的对价。

承租的公房面临拆迁或由承租人领取拆迁款后,在家庭成员之间如何分配成为目前面临的一个法律问题,尤其是如何确定享受拆迁款分配人资格、如何在具备分配款项的成员之间确定分配比例,拆迁款是否遗产,自管分房与房改政策之间的关系能与影响承租人的权利等,司法实践中往往出现承租人更名后,先前的承租人及其共同居住人是否可以分得拆迁补偿款,由于现行法律对类似问题没有规定,导致纠纷难以得到妥处,就此,长期代理承办公房承租案件的专业律师通过案例,为您提供相关参考。

案例一:孙子?女儿?去世职工的单位公房谁继承

杨先生于1995年10月来石家庄投靠其在某厂工作的祖父母,并在石家庄市落户。因杨没工作也没住房,于是就和祖父母、姑姑共同居住在祖父单位分给的公房中。1996年5月杨先生祖父母相继去世,姑姑搬出另住。1997年杨的祖父所在单位出售其生前所住公房,因当时情况紧急,厂方允许杨代表其祖父购买此房。1999杨所住其祖父房屋被拆迁,房产公司给杨补偿费数万元,杨的姑姑知道后,认为此房款应归她所有,其理由是她父母也就是杨先生的祖父母去世后,只有她有权继承父亲生前所住公房。杨先生则认为他是祖父生前的共同居住人,根据我国《城市私有房屋管理条例》规定,杨有权以共同居住人的身份继租所住公房,继租关系形成后,便可以自己的身份购买此公房,因此,杨对房屋享有所有权。那么到底杨先生和他姑姑谁更有权继承此房屋的所有权呢?

张生贵律师认为:杨先生引用《城市私有房屋管理条例》规定来说明他对房屋的继承权,这种说法不对。该条例是调整私房租赁关系的法规,而本案涉及的是城市公有住房出售,应当适用我国城镇住房体制改革过程中的有关法律、法规和政策。《城市公有房屋管理规定》第28条规定:“承租住宅用房的,承租人在租赁期限内死亡,其共同居住2年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的,可以办理更名手续。”这说明作为继租关系中的共同居住人至少应具备三个条件:一是家庭成员,二是共同居住2年以上的家庭成员;三是办理更名手续。只有满足这三个条件,才能享有基于租赁关系产生的相关权利。杨先生显然不具备共同居住人的身份,自然不能行使相应的权利。杨先生与其姑姑发生的争议,属于我国城镇住房体制改革中在出售公房过程中出现的情况。根据国家房改政策和《出售公房暂行办法》规定,要购买单位出售公房,需具备2个条件:一是本单位职工;二是具有常住户口。杨先生不是该单位职工,不能购买其祖父的单位住房;而且杨祖父所在单位态度也很明确:杨只是代表杨家行使权利,并没有认可杨某的购房权。该办法同时规定:“购房人去世后,由其继承人或受遗赠人继承相应的权利义务。”依此规定及大量司法实践证明,购买公房已成为一项独立的民事权利。如果权利人去世,则成为遗产性质的权利,由其法定继承人或受遗赠人依法定程序行使。根据《继承法》的规定,只有杨某祖父的继承人才有权利购买该住房,杨某作为第二顺序继承人无权以所有人的身份独占、处置代表其祖父购买的公房。无论从租赁关系,还是从继承关系看,更无权擅自处分该房。杨的行为只是一种代理或垫付行为,不能必然取得本案诉争公房的所有权。对于杨某现得的房屋补偿款,在扣除其垫付房款后的余额应当作为遗产,在杨某姑姑等法定继承人中间依法分割。

案例二:公房拆迁安置款是不是遗产?

法院给出明确意见,公房拆迁款系遗产,应按法定第一继承顺序继承。

众所周知,公房是不能作为遗产来继承的,那么公房的拆迁安置款能否作为遗产来继承呢?近日,天津市和平区人民法院对鲁氏三姐妹起诉同胞兄弟鲁某继承案件的判决对此作出了明确的答复。

邢某生前与早年去世的老伴鲁老先生共有四个女儿和一个儿子。多年来邢某一直承租一间公房。2004年9月底楼房拆迁,邢某的儿子鲁某代母亲与拆迁安置部门签订了房屋拆迁补偿安置协议,并领取了拆迁部门给付邢某的房屋安置补偿费13.87万元。国庆节期间鲁某用13.2万元置换了一套公房,房屋承租人写在了自己的名下。12月初,邢某病故。由于对房屋拆迁安置补偿款的处理意见不一,邢某的三个女儿把自己的同胞兄弟鲁某告上了法庭,要求依法继承母亲邢某名下的房屋拆迁安置补偿款。邢某的另一个女儿明确表示放弃继承权。原告在法庭上气愤地表示,鲁某私自处分母亲的拆迁款,用母亲的钱“购买”房屋,承租人还写在自己的名下,在母亲尚未过世的情况下就剥夺了母亲的住房权利,违背了母亲的意愿。她们认为,母亲既然已经去世,房屋拆迁安置补偿款作为母亲的遗产,她们当然有权依法继承。

邢某的儿子鲁某在法庭上解释说,他母亲生前多次向兄弟姐妹们表示,鲁家只有他这一个儿子,她再买房子就要买到儿子家的附近,买了房子也直接“落”在儿子名下,省得百年之后再过户又花钱又麻烦。所以,母亲才将住房手续全部交给他,让他全权处理拆迁及购房等事情。为了使母亲能够住上冬季供暖的房屋,他领到拆迁安置补偿款后,就迅速置换了一套公产楼房,并按母亲的意愿由他来承租,目的就是让老人家生活得舒适、温暖。只可惜母亲病故,未能住上所买的房屋。鲁某据此辩称,母亲在生前就已经处置了房屋安置补偿款,所以自己的姐妹所主张的继承标的并不存在。况且母亲承租的是公房,产权不属于个人,那么基于房屋租赁而产生的房屋使用权自然不能列入遗产,由公房拆迁而产生的货币补偿金也不应列为遗产。为此,鲁某要求法院查明事实,尊重老人的真实意思,驳回三姐妹的诉讼请求。

法院一审判决认定:被继承人邢某名下承租的公房经拆迁所得安置补偿费应属邢某生前的个人财产。由于邢某已经死亡,对于她所遗留的拆迁补偿费13.87万元,应作为遗产由其主张继承的子女按法定第一继承顺序继承。三原告与被告作为第一顺序的法定继承人,应在扣除被告为邢某支付的医药费及丧葬费近万元后,余额由双方共同等额继承,被告鲁某给付三姐妹继承款各3.25万元。

案例三:北京薛氏家族因父母承租的公房被拆迁后,引发拆迁款分配争议。

薛氏史弟五人的爸爸去世多年,其父原系某高校的员工,身前承租学院的房屋,去逝后其家人共同居住,为防止家庭问题,薛氏兄弟共同拟写了一份备忘录,大致内容如下:由于五子女工作地点分散聚齐的机会很少,还遗留一些问题没有得到妥善、彻底的处理,五个子女还对有些问题没有达成共识。现五子女都在北京,有条件处理这些问题。为了保持和发扬薛氏家族友好、团结、互信、互爱、明大理、尊老爱幼的优良家规,并给下代创造世代友好相处的条件和环境,本着公平、公正、全面、合理,合法、家族团结、兴旺的目的处理遗产。本着维护和发扬我们之间珍贵的亲情的态度。经5子女友好协商对下列问题达成如下共识:1.根据继承法第九条 继承权男女平等。第十五条继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神,协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额,由继承人协商确定。协商不成

和睦并为后代做出榜样的态度。处理好此事。2.根据继承法第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,包括:公民的收入;

(二)公民的房屋、储蓄和生活用品;

(三)公民的林木、牲畜和家禽;五子女商定如下:⑴对东四育群胡同12号爸爸居住两间房子的居住、使用和处置意见如下:①两间房子属爸爸生前由单位分配的公产房.91年5月19日5子女商定由于薛一直与其爷爷居住、可继续使用一间,另一间由其他成员根据困难情况居住。但事后未能实现,由薛红军一人居住他不让其他人居住。并在这期间未经五子女同意私自将房子的承租人改为薛红军和他人。现薛红军已经买房。房子应该归其他子女居住。②此房的以后的进一步处理、转租按相关法律由5子女商定。如拆迁,根据相关法律案例,该房应视为爸爸的遗产,所得补偿款也应当作为遗产进行析产继承归5 子女分享。⑵80年妈妈去世时有2000元存款。爸爸在85年前后每月有270元的离休工资到91年有1万元左右的存款是正常的事。不可能只有600圆的存款。作好爸爸存款的分析、调查、处理。⑶对于已经作价的物品、资金要到位。⑷对爸遗留下的尚没作价的古玩、邮票等遗产进一步清理,并将以上物品交薛守愚处汇总,列出清单、核算价格,供五子女处理时的依据。⑸尽快处理好遗留问题,不拖拉。五子女共同签字。2008年9薛某分得百万元补偿款,其他家庭成员要求分配,薛某称该房已经被登记在本人名下,其他人无权分得,其他家人便提起了给付之诉,理由是2008年2月份北京东城区政府决定建立东城区政府应急指挥中心,拆迁了“东四育群胡同12号房院”,该房院系北京理工大学分配给原告的父亲(1949年5月开始在北京理工大学工作,1991年去世)的福利住房。此房从1950年到1991年父亲离休去世前一直由父亲、母亲和原告共同居住,母亲于1981年11月去世。此次拆迁范围含原告父亲的福利房及自建房和厨房等附属房屋。拆迁补偿款共计100多万元,该款应由各原告依继承法分得,但被告全部领取并占有,原告向被告主张返还拆迁款时,被告拒绝并表示走法律程序。原告的父亲去世后全家人对父亲遗留的房屋等财产处理共同达成了《关于家族遗产处理的备忘录》并签字,其中关于该房产的约定为“两间房中的一间由被告暂时使用,另一间由五子女的其他人员根据居住困难程度安排居住,其他附属面积共同使用”。“如拆迁,该房的所得补偿款应当作为遗产进行析产继承归5子女分享”。订立家庭协议时被告已拥有自己的私产房屋150平米,原告根据情况协商进住,遭被告极力反对,被告的行为侵害了原告的居住权,此次拆迁补偿款被告领回后不分给原告,根据继承法规定,原告父亲的单位分给父亲的福利房在父亲去世后,因该房被拆迁所得补偿费属于父亲薛析如的个人遗留的家庭财产,依法由第一顺序继承人继承,同时根据房改政策及相关法律规定,原告对父亲单位分配的福利房享有居住及房改期权,被告擅自占有拆迁补偿款的行为侵害了原告的合法权益,依据民法通则、继承法相关规补偿款是发放给承租人的住房补偿,原告既未共同居住,又无承租协议,要求法院驳回。

根据北京市拆迁管理办法规定,承租的公房拆迁后,共同居住人有权分得拆迁补偿款,根据国务院房改政策,自管公房的承租具有福利性质,承租人及其家人享有房改的权利,物权法同时也规定居住权是一项法定的财产权,原承租人去逝后,其家庭成员享有期待房改的权利,本案中原告共同签有协议,要求对拆迁款按遗产处理,因此,原告的诉求应当得到支持,原告之父去逝后,原承租的公房拆迁后取得的补偿款应视为遗产,按照继承法规定可以在法定继承人之间分配。

第二篇:北京公房承租权纠纷的法律问题

1、公房承租权转让问题

随着我国城镇住房制度改革不断深化,公房承租权进入市场流转的法律障碍在部分城市得到解决。大连于2002年实施了《公有住房承租权转让暂行办法》,明确公有住房承租人在征得公有住房所有权单位同意后,有权将公有住房承租权有偿或无偿转让给他人。并且规定,公有住房所有权单位无正当理由,应同意公有住房承租人转让承租权的请求。2002年12月15日北京市国土资源和房屋管理局作出的《关于开展直管公房使用权交易试点工作的通知》也明确指出了公有住房使用权可以作为独立财产进行转让,并要求“直管公房经营管理单位应在规定的时限内办结各种手续,不得以任何理由予以拒绝”。1999年4月19日沈阳市《关于进一步深化住房制度改革的通知》也指出:“允许公有住房使用权有偿转让。”因此,在我国部分城市公房承租权可以转让。

2、公房承租权能否继承问题

按照《继承法》规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,公房承租权能否继承主要看公房承租权是否符合遗产范围。《继承法》第三条及最高院关于贯彻执行《继承法》意见第3条没有明确规定公房属于遗产范围,同时公房的承租权利也没有明确规定为个人合法财产权利,虽然笔者对于公房承租权的性质认同具有了一定物权的属性,但鉴于法律没有明确公房承租权可作为公民个人财产权利得以继承,因此在解决纠纷具体适用法律时还是缺乏明确的依据,公房承租权不能直接适用《继承法》规定。

公房承租权继承与公房承租权人变更是两个法律概念,虽然公房承租权没有明确的依据可以被继承,但承租权人死后部分继承人是可以变更成为新的承租权人的。按《城市公有房屋管理规定》第28条规定:承租住宅用房的,承租人在租赁期限内死亡,其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的,可以办理更名手续,继续承租。从该条规定中也可以看出,符合以下两个条件的继承人可以继续承租该公房:一是户口在该公房内;二是与死亡的承租人同居住两年以上。

3、承租权人要求同住家庭成员腾房而引起的纠纷

具名承租权人是否有权要求共同居住两年以上的家庭成员腾房?同户口、共同居住的家庭成员是否必然够构成对承租权的共有?笔者认为应根据实际情况来确定争议的公房承租权是否已经演变为了家庭共有权。共有的产生通常是基于当事人的意思表示和法律的直接规定,居住本身不会产生共有,因此同住家庭成员是否对共同居住的房屋具有共有权,要看该房屋是否已经转化为家庭共同财产或系共同投入所得。在取得公房承租权时,除具名承租权人外,其他同住家庭成员的工龄等因素作为分房时的一个重要条件的,或其他同住家庭成员交纳了增加面积款的,或以其他同住家庭成员的旧房合并换得现有房屋的,即使公有房屋租赁证上未明确记载该同住人口为共同承租人,也可构成共有。否则,仅凭居住不能构成对公有住房承租权的共有。根据以上分析,如果争议的公房构成共有,按照民法关于共有的原理,共有人不能对共有物独占,不能妨碍其他共有人行使权利。因此,具名承租权人要求家庭共有成员腾房的,应驳回其诉讼请求。另外,大陆法很多国家法律均规定未成年子女对其父母的房屋享有居住权,父母要求未成年子女腾房的,也不能得到支持。

4、公房拆迁补偿分配纠纷

公房拆迁期间原承租权人死亡,共同居住的子女取得回迁房产权或货币安置款而引起的继承和析产纠纷。其他继承人是否有权根据《继承法》主张财产权利?解决此类纠纷首先应确定与父母共同居住的子女是否构成对承租权的共有,如构成共有则应先析产,将该子女应得的份额扣除后,其余财产按继承处理。如果同住子女已经取得了回迁房屋的产权,则不宜再将该房屋作为“遗产”进行分割,而应在确定房屋的价值后,由其对其他继承人给予补偿。

附:公房承租权纠纷案例

案情简介:上海市公平路号底层后间及顶层阁原承租人为陈兄、陈弟的父亲,陈兄于79年将户籍迁入该房屋,居住至2002年。陈弟户籍于96迁入,实际并为居住。该房屋的户籍分为两册,一册登记为陈兄一人,另一册登记为陈弟及其妻子、女儿。2005年1月12日,陈弟在陈兄不知情的情况下,只提供一本户籍,

向出租人上海物业公司申请变更承租人为本人。2009年3月,房屋动拆迁实施单位为该房屋动拆迁事宜与陈兄联系时,陈兄才得知该房屋承租人已变更为陈弟,遂起诉至法院,请求法院撤销上海物业公司确定陈弟为房屋承租人的行为。

调查经过:接受陈兄的委托后,律师向法院申请调查令,前往房产交易中心调取陈弟位于闵碧路房屋的交易情况,并到物业公司调取河间路房屋增配情况详细资料。

办理结果:经过审查,1989年陈弟及其妻子在上海市闵碧路分得分配职工住房一套,后购得该房屋产权。陈兄在公平路房屋内实际居住一年以上,且在他处未享受过福利分房。法院判决撤销上海物业公司确定陈弟为公平路房屋承租人的行为。

第三篇:未经公房同住人同意,公房转让合同无效

案情简介:王女士与杨某是夫妻关系,但因杨某实施家庭暴力王女士提起诉讼解除婚姻关系并分割夫妻共同财产,但在一审审理过程中,杨某在王女士不知情的情况下,伪造王女士签字将杨浦区的一套公房转让给第三人张某,并且在杨浦区房地产交易中心办理了房产变更登记。王女士得知此事后,委托任律师代理此案。

任律师接受王女士委托后,仔细研究案情,并去杨浦房产登记机关和管理公房的物业公司调查。经过研究和调查后,任律师认为杨某与第三人之间的公房承租权转让属于无效。任律师代理王女士向杨浦区人民法院提起诉讼,要求确认杨某与第三人张某的公房承租权转让合同无效。

法院判决:经法院审理查明,本案争议的公房是在王女士与杨某结婚后取得,承租人为杨某。1998年王女士的户籍迁入系争房屋。2010年9月3日被告杨某作为转让方与第三人张某签订《上海市公有住房承租权转让合同》,合同约定杨某将杨浦区的公房承租权转让给张某,转让价11万元整。法院认为,王女士系系争房屋的成年同住人,被告杨某未经王女士同意,擅自将系争房的承租权转让与第三人张某,侵犯了王女士的合法权益,判决杨某与第三人张某签订的《上海市公有住房承权转让合同》无效;王女士与杨某共同返还126000元。

律师分析:根据《合同法》相关规定,“恶意串通,损害国家、集体、或者第三人利益的,合同无效。合同无效后,因该合同取得的财产应予返还。”

根据上海地方法规规定“ 公有居住房屋承租人将承租权转让给他人,应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。”本案中,王女士的户口就在争议的公房内,根据上述法律规定,杨某在转让公房承租权时 ,应当征得同住人王女士的同意,但杨某伪造王女士签字,并同第三人恶意串通,损害王女士的合法权益,法院判决公房承租权转让无效符合法律规定。

律师建议:上海公房承租权转让程序较为特殊和复杂,而且还有上海高院司法意见,公房承租权转让时,应征得公房共同居住人的同意,还需征得公房的出租人同意。建议普通公民办理公房转让时,应小心谨慎,最好咨询专业人士。

第四篇:公房买卖合同

公房买卖合同 (2009-2-23 16:46:10)

分类:合同范本标签:公房买卖 房屋买卖合同 公房买卖合同 买卖合同范本 合同范本 |

公房买卖合同

卖方(以下简称“甲方”):×××

买方(以下简称“乙方”):××

居间方(以下简称“丙方”):上海×××房地产经纪有限公司

根据有关法律法规,甲、乙、丙三方在平等协商的基础上,就公房买卖事宜达成如下协议:

一、经丙方居间介绍及服务,甲方同意将位于上海市宝山区××路×××号×××室房屋(以下简称“该房屋”)出售于乙方,该房屋性质为使用权房屋,用途为住宅,建筑面积为×××平方米。

二、该房屋的转让价款

甲、乙双方同意该房屋的售价为人民币(大写)××万元整(¥××万元)。该价款包含该房屋内的相关设施设备及现有装修款,除此之外,乙方无需再因该房屋的买卖向甲方支付其他任何款项。

三、转让价款的支付

1、双方确认,所有的房款均由乙方直接支付给丙方,待该房屋《租用公房赁证》的承租人变更为乙方后,由丙方支付给甲方。

2、乙方同意于本合同签订时向丙方支付人民币××万元的房款。

3、其余房款人民币×万元待甲方提交办理过户需甲方出具的相关手续后且甲方已将该房屋交付给乙方后三日内支付给丙方。

三、中介服务费

基于丙方为甲、乙双方的该房屋买卖提供了居间服务和其他相关服务,乙方同意向丙方支付人民币×万元(¥×万元)作为中介服务费;该中介服务费需待该房屋《租用公房赁证》的承租人变更为乙方之日支付。

四、相关手续的办理及税费的承担

1、三方同意将该房屋《租用公房赁证》的承租人变更为乙方,相关过户手续由丙方负责办理,甲、乙方同意给予协助,办理该过户手续所需的费用,双方同意由乙方承担。

2、甲方应于本协议签订之日将办理该房屋过户手续需甲方出具的相关文件提交给乙方,如逾期,每逾期一天,须承担房屋转让价款千分之一的违约金,逾期十天,甲方有权解除本合同。

3、在办理具体过户手续时,如需甲方及共有人、成年共居人亲自到该房屋产权单位办理的,甲方必须按乙方的要求进行。如逾期,每逾期一天,须承担房屋转让价款千分之一的违约金,逾期十天,甲方有权解除本合同。

五、房屋的交付

1、甲方应于本合同签订之日,向乙方交付该房屋并办理房屋交接手续。如逾期,每逾期一天,须承担房屋转让价款千分之一的违约金,逾期十天,甲方有权解除本合同。

2、在甲方向乙方交付该房屋的同时,甲方同意将该房屋的所有装修和不可移动财产以及相关设施设备一并无偿交付给乙方所有,乙方无需给予任何补偿。在甲方向乙方交付该房屋时,甲方不得破坏该房屋以及该房屋的装修和相关设施、设备,如有损坏,甲方须按价赔偿。

3、甲方应保证该房屋交付乙方之前,已将该房屋的水费、电费、燃气费、物业管理费、电话费、有线电视费、上网费等与使用该房屋有关的一切费用全部结清。如果甲方未能及时结清上述费用而给乙方造成损失或影响乙方后续交费而产生的一切责任均由甲方承担。

4、甲方应于房屋交付乙方前将户口迁出。如有困难,乙方同意甲方自本协议签订之日起××日内将户口迁出,并且甲方同意从丙方领取房款时,从房款中直接扣除人民币××××元作为户口押金交由丙方无息代管,待户口迁出后,由甲方到丙方处领取该户口押金;如甲方未能在前述日期将户口迁出,则该押金作为甲方向乙方承担的违约金,可由丙方直接支付给乙方。

5、甲方应在房屋交付时,将与该房屋有关的水费、有线电视费、物业管理费等过户至乙方名下。

6、本合同签订之日,甲方应将该房屋的《租用公房赁证》原件及其他相关权属证明交付乙方。

六、甲方的责任

1、甲方保证:

(1)甲方保证其对该房屋享有完整的所有权,能够完全支配或处理。并保证该房屋不存在查封、抵押、出租、债权债务纠纷等影响该房屋转让的因素。有关该房屋在本合同签订前已产生的产权纠纷、抵押、租赁、税务等事宜,甲方在本合同签订前已清理完毕。

(2)甲方保证向丙方出具的个人身份证明、《租用公房赁证》以及办理房屋过户所需的相关文件的真实、合法及有效。

(3)甲方保证该房屋的共有人、家庭成员及共同居住人同意将该房屋出售给乙方,没有隐瞒婚姻状况。

(4)如该房屋已出租的,甲方保证向乙方出具承租人在同等条件下放弃优先购买权的声明书和承租人同意解除、终止房屋租赁合同并搬迁的保证书,并保证不影响乙方居住使用该房屋。

2、如因甲方违反前述(1)、(2)、(3)、(4)任何一条款而导致本合同解除或无法继续履行或使乙方受到损失的,甲方应承担房屋转让总价款20%的违约赔偿金。

七、本合同履行期间,如发生争议,可由三方协商解决,协商不成,任何一方可向乙方所在地人民法院起诉。

八、其他

本合同自三方签字、盖章之日起生效。本合同一式叁份,甲、乙、丙三方各执一份,具有同等法律效力。

甲方:共有人及共居人:

乙方:

丙方:

签署日期:年月日

第五篇:无公房证明

兹有

同志,性别

族,身份证号码:

,现就职于我单位人力资源部,在我单位无分配居住公房。

特此证明。

发展有限公司

2018年7月17日

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