工程造价的管控是个动态管理的过程, 在工程建设过程中参建方较多, 工程单体多, 室内土建、安装分部分项多, 室外管网、道路景观、园林绿化等专业多, 各公司、各专业在时间、空间上先后组织平面流水、立面交叉作业, 做好各项工作的配合协调是共同的责任, 业主方是工程建设的总集成者, 其工程管理工作至关重要, 做好各阶段各项工作有利于工程建设增值及工程运营增值, 下面分别从决策阶段、实施阶段 (含规划设计阶段、招投标阶段、施工阶段、营销阶段、竣工阶段) 及运营阶段论述如何实现工程造价的有效控制。
1决策阶段
该阶段主要指前期可行性研究阶段, 影响系数约达95%, 所以控制好该阶段可节约投资, 反之则浪费投资。
1.1存在问题及原因分析:
1、业主方对控制投资估算的主动意识差, 未能从工程全寿命周期角度考虑对造价的控制, 造价控制人员不能从头跟到尾, 责任不明确, 估算呈静态, 出现实施阶段扩规模、升档次、提标准现象;
2、可行性研究不细, 仅为通过立项而做, 一些细节未考虑或考虑不全面, 编制深度不够, 特别是对外部建设条件未落实, 投资估算漏缺项。
1.2控制措施及达到效果:
1、业主方应加强主动控制投资估算的意识, 从工程全寿命周期角度考虑对造价的控制, 使各阶段造价合理, 实现寿命期内总投资最少, 并采用价值工程原理, 通过调整功能与成本的关系达到节约资源、降低成本;
2、造价控制人员在全寿命周期内从头跟到尾, 明确责任, 做好估算的动态管理, 使其更接近实际;
3、可行性研究做细, 一些细节应考虑全面, 编制深度达到要求, 特别是落实外部建设条件等, 确保投资估算应考虑的项目齐全。
2规划设计阶段
该阶段主要指项目立项后进入用地规划、工程规划、施工图设计、施工图优化及施工图审阶段。该阶段通过价值工程分析与技术经济相结合, 充分发挥工程投资的作用, 使施工图纸最终要达到“安全、适用、经济、美观”的目的。该阶段对项目投资效果的影响系数约达75%, 用地规划主要是对工程项目的总体规划, 主要体现对有限的土地资源的利用情况;工程规划是在用地规划的基础上确定各单体的平面、立面、剖面等部分建筑设计, 并最大限度的满足营销对销售利好户型各种要求;施工图设计是在工程规划的基础上, 细化与完善建筑设计, 满足平面及立面功能要求, 补充结构设计, 使工程结构安全、可靠, 补充水电暖燃等安装设计, 使工程满足最终业主的各项使用要求, 补充室外管网、道路景观、园林绿化等专业设计, 使内外功能衔接;施工图优化主要是请相关专业的设计专家对施工图各专业图纸按设计规范进行复核, 对复核出的问题由原设计单位进行调整, 以期达到设计更合理的效果;施工图审是指建设单位将施工图纸或经设计优化后的施工图纸送专门的施工图图审机构审查, 对审查出的问题由原设计单位进行调整, 以期达到设计与规范的结合程度更高。
2.1存在问题及原因分析
1、业主方对勘察、设计单位的选择不完全是通过设计招标, 有些是设计单位上门自荐;
2、一些工程设计深度不够, 至施工阶段变更较多;
3、设计考虑风格新颖、片面追求外立面效果, 导致单体装饰性构件增多, 如外立面线条多, 屋面造型多;
4、设计保守, 部分构件截面大、配筋多, 没有进行技术经济分析;
5、单体室内各专业内、各专业间, 室外各专业内、各专业间, 室内与室外各专业间“错、漏、碰、缺”现象较多。
2.2控制措施及达到效果
1、业主方对勘察、设计单位的选择均要通过设计招标, 择优选择;
2、设计合同中关于双方责任的条款要考虑全面, 并加大设计质量缺陷的违约责任, 使设计单位自觉加强设计过程各项控制, 使工程设计深度达标, 减少施工阶段变更。如签订设计保证金, 如设计变更超标就扣减保证金;另外设计时间要充足, 及时按合同约定支付设计费;
3、推行限额设计, 按绿色建筑设计“节地、节水、节能、环保”的原则, 尽量使立面简洁, 屋面装饰性构件造型适宜;
4、精选各专业设计人员, 对设计进行价值工程分析与技术经济分析, 使功能与成本的匹配达到最优。加强设计优化, 如我公司在兰山区溪苑兰亭项目中对设计合同约定“施工图完成后, 甲方将委托相关单位或人员进行施工图审和优化设计, 在相同的规范和标准内, 如图审和优化后钢筋砼等预算成本降幅超过10%以后, 每超1%, 甲方 (指业主方) 扣减设计费的5%”, 以此来约束设计单位积极主动地控制设计过程并将经济与技术结合起来;加强外地设计企业对本地地方规定及本地常规做法的掌握并落实到设计图纸中, 避免后期返工、代换、调整等损失发生;
5、设计单位要对总图加强管理, 对“错、漏、碰、缺”现象及时责成相关专业人员沟通解决, 对室内、室外设计单位较多的, 由业主方负责牵头单位间的沟通协调, 并尽快调整。对“错、漏、碰、缺”问题的发现, 可以借助BIM建模, 汇总常出问题的专业图纸至同一三维模型中, 可方便快捷的发现问题, 并能直观的找到解决问题的方法与改进方向;
6、让监理单位提前参与到设计阶段, 共同控制好结构安全、使用功能与造价、投资。
3招投标阶段
该阶段主要指施工图经图审合格后, 业主方通过招投标择优确定监理、勘察设计、施工 (含总分包) 、甲供材料及设备供应单位, 目前招标的方式有公开招标和邀请招标, 评标的方法有综合评分法、评议法、评标价法。
3.1存在问题及原因分析
1、部分招标文件前后内容不一致, 有矛盾现象;
2、部分工程存在围标现象;
3、招标文件中清单编制质量一般, 存在误算及漏算现象;
4、投标企业报价存在不平衡报价, 如投标企业将施工阶段工程量可能增加的项提高单价、工程量减少的项降低单价, 达到结算时增加造价的目的, 或提高早期清单项单价、降低晚期清单项单价, 达到尽早收回工程支出的目的;
5、部分中标单位实际情况与其所报商务资料情况有悬殊。
3.2控制措施及达到效果
1、招标文件可委托招标代理公司编制, 并尽可能的详细、全面, 并且前后条款之间内容一致, 意思表示清晰, 内容交圈闭合, 避免前后矛盾;
2、对围标现象控制, 在资格预审时严格审查企业资质及资信证书, 检查各企业投标保证金是否从同一单位及账号汇出, 检查各投标企业技术标书是否雷同, 重要的商务标书资料是否混装, 投标报价 (单价或合价) 是否呈规律性变化, 业主方及招标代理机构一经发现异常, 立即采取应对措施并上报造价行政主管部门;
3、对工程量清单, 可委托有资质且业务熟练的造价中介机构编制, 并可邀请设计、监理及施工方面的专家审核清单量;
4、投标企业工程量清单不平衡报价, 充分体现了资金时间价值的灵魂:“该收的钱早收多收, 该支的钱晚支少支”, 但这同样适用于业主方, 这就产生了矛盾, 合理的做法就是该支的时候支, 该收的时候收, 这对合同双方才公平。现在有些工程已经采用清单中除给出工程量外, 还给出了相应清单项的单价上限值, 投标企业清单项单价只要超出上限值就废标, 这较好的减轻了不平衡报价的发生;还可以在合同协议条款中约定实际工程量比清单量降低一定幅度 (如10%) 后适当提高综合单价, 增加一定幅度 (如10%) 后适当降低综合单价, 也可减轻了平衡报价的发生;
5、悬殊情况的发生, 可能存在借资质的情况, 对此业主方要严格要求中标企业按投标书所报项目机构及人员进场施工, 坚决清除非中标企业人员进场, 并向建设行政主管部门报告;也可能该企业资质刚刚升级, 各方面需要逐步提升, 对此要严格要求企业, 倒逼企业尽快发展壮大;
6、针对设计和招标文件中模糊的工程内容, 在合同中要确定 (朝合理低价) 定价的方法及原则;针对施工过程中可能出现实施条件变化, 可在合同中约定价格调整方法。
4施工阶段
该阶段主要指确定中标人并与其签订施工合同后进入现场施工, 各阶段节约投资的可能性不大, 但现场浪费可能性大, 故要加强合同管理、施工过程控制及竣工结算控制。
4.1存在问题及原因分析
1、图纸会审时问题发现少, 施工时陆续发现不少问题, 图纸会审拖后;
2、施工过程变更、收方、签证多;
3、隐蔽工程记录拖后, 工程量计算与实际不符;
4、投标企业索赔。
4.2控制措施及达到效果
1、各参建单位均提前熟悉图纸, 特别是监理、施工单位尽可能多的发现问题, 按时参加图纸会审, 减少施工期间问题;
2、施工过程中除影响到全局或使用功能外, 一般不允许变更, 变更需要各方签字方为有效, 且设计变更必须提前并算好账, 防止返工损失或超支;收方需各方现场确认, 收方的工具器具要准确并在校准状态, 收方要公平, 收方时米尺不得缩尺或涨尺, 塔尺不前后仰及缩节, 竖塔尺时要按画定的百格网点竖, 不得有意识的专挑低点 (或高点) 以及低点 (或高点) 多, 对附合水准仪, 要保持视线始终水平;签证要界定范围, 合同内的项及报价中已包含的项不得签证, 签证要及时, 不准后补, 签证记录内容要全面准确, 做法、规格型号及数据齐全;
3、必须高度重视隐蔽工程记录, 因隐蔽之后有些项无法剥离, 工程量计算要以现场实际为准;
4、对于中标人索赔, 业主方与监理方要及时处理, 对施工条件达不到的要积极创造条件满足, 及时按合同拨付工程款;
5、各参建方要明确权限及责任, 业主方配好工程及成本人员, 也可委托造价咨询机构派驻现场控制人员, 并相互配合做好造价工作。
5营销阶段
该阶段主要指工程项目基础完成且主体完成一定层数 (小于总层数一半) , 并办理完房屋预售合格证后进入房屋销售及其前期的准备工作。该阶段通过前期认购、预售与销售合同签订、房贷办理等, 将建筑工程逐步转到业主那里, 该阶段对造价的控制主要是加快销售, 使房屋销售款尽快提早回收, 及时冲减工程支出, 减少业主方贷款本金及利息支出, 增加项目利润, 增大投资收益效果。
5.1存在问题及原因分析
1、房屋预售证办理紧张、不及时;
2、房屋按揭贷款手续办理资料整理慢, 银行贷款回收慢;
3、房地产开发项目竣工综合验收备案文件办理不快, 预售监管资金退回慢, 不动产权证办理拖延, 导致业主投诉多。
5.2控制措施及达到效果
1、加快前期可行性研究、规划设计、招投标、施工许可、人防预售许可手续办理进度, 梳理出各项手续所需资料目录明细及办理时间先后顺序, 调配专人负责, 压槎搭接办理房屋预售证, 为顺利预售打好基础;
2、预售后相关部室及人员要及时与业主签订房屋买卖合同, 尽快整齐所有办理房屋按揭贷款手续资料, 加快回收银行贷款;
3、加快办理房地产开发项目竣工综合验收备案文件, 尽快退回15%的预售监管资金, 增加房地产流动资金;加快办理不动产权证, 减少业主投诉。
6竣工阶段
1、该阶段主要指投标方已经完成合同约定的全部工程, 且质量 (含工程实体及工程资料) 经参建各方验收合格。该阶段将依据施工合同及补充协议、图纸会审及设计变更、现场收方及现场签证等资料, 通过核实实际完成量、确定合同未含项单价及部分价格调整等, 最终算出工程竣工总造价, 并与之前的投资估算、设计概算、施工图预算及做纵向对比, 及与同期开发的其他工程项目或其他业主方做横向对比, 找出各级造价控制出现的问题及可借鉴的经验, 并制定以后的预防措施。
6.1存在问题及原因分析
1、合同协议管理不严;
2、工程开工前准备工作不充分, 导致后期投标方索赔;
3、收方签证资料丢失或后补;
4、部分项重复变更、重复计价现象时有发生。
6.2控制措施及达到效果
1、业主方内部工程、成本、材料、财务等部门均要严格合同管理, 并依据合同协议约定争议项造价;
2、工程开工前做好准备工作, 包括施工现场五通一平、施工图纸、坐标点及水准点的交接, 对开工前一些交由中标方负责的项等要及时准确的做好签证, 防止索赔事件的发生;
3、收方签证资料要安排专人负责保管, 并审查资料内容应详尽、合同中规定人员签字盖章应齐全, 不得后补资料;
4、业主方成本控制及造价审计人员加强对变更、签证的管理, 不得重复;对未按设计要求完成的项、属于中标方风险范围的项及违约金均要核减。
7运营阶段
该阶段主要指工程竣工验收合格并备案后工程进入使用期, 在该阶段要控制好质量缺陷期内维修工作及运营期保养维护工作。
7.1存在问题及原因分析
1、质量缺陷期内中标人维修不及时, 导致部分使用功能受损;
2、运营期内保养维护费用超标, 导致运营期费用增大。
7.2控制措施及达到效果
1、质量缺陷期内使用人对中标人维修不及时可以委托他人维修, 维修费用从中标人保修金中支付;
2、对运营期内保养维护费用超标, 要想方设法降低费用支出, 并从建设工程全寿命周期费用角度考虑是否建造费与维持费比例不合适, 再从价值工程角度考虑是否有剩余功能, 将这些结果在以后其他工程项目中加以借鉴并避免。
8结语
总之, 业主方对建设工程项目的造价控制, 必须在全寿命周期进行控制, 在施工全过程中协调好所有参建方, 组织好各种资源的合理有效配置, 全员参与, 共同控制, 积极主动控制, 才能达到控制好工程造价并达到预期投资效果的目的。
摘要：工程造价是指工程建造的总花费, 包括决策阶段、实施阶段和运营阶段的花费, 业主方在工程建设过程中对工程造价控制的好坏, 直接影响到投资效果、环境效益和社会效益, 本文介绍业主方如何在工程建设过程中对工程造价实行有效的控制
关键词：业主方,工程造价,有效控制
参考文献
[1] 李启明.现代房地产项目全寿命周期管理.南京:东南大学出版社, 2006-04-01.
[2] 编委会.《建设工程项目管理》.中国建筑工业出版社.2014-04-01.