下面是小编精心推荐的《房地产泡沫金融风险论文(精选3篇)》，仅供参考，希望能够帮助到大家。摘要：房地产业已经成为我国经济发展的支柱产业，作为资本密集型的房地产业与金融业存在着密不可分的联系。近几年，金融业的资金支持，引起房地产泡沫之说。由于房地产业与金融业的密切关系，房地产业的风险很容易传导并引起金融风险，金融业实际上承担了房地产业的各种可能的潜在风险。
房地产泡沫金融风险论文 篇1：
谨防房地产泡沫酿致金融风险
摘要：世界多国经验表明，房地产泡沫易导致金融风险，从而对经济产生致命的打击。房地产资产价值的预期性及土地资源供给的有限性是导致房地产泡沫的两个根本性原因。该经济规律也适用于我国。最近几年，我国房地产发展势头过猛，与之相伴的是金融风险隐患。具体体现为：房价过高，且一路攀升，局部地区出现泡沫；房地产业贷款过度依赖银行及假按揭导致大量不良贷款等。我们要认真汲取国际经验，严把信贷闸门，谨防房地产泡沫风险。
关键词：房地产泡沫；股市泡沫；金融风险；房地产市场机制；假按揭
《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》中特别关注我国房地产引发的社会矛盾，对于影响社会和谐的房地产的发展作出原则规定。中央经济工作会议进一步提出：“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效控制。”这表明，目前我国已经十分严重的房地产失控已成为危及经济社会安全的突出问题，实际上，它对金融安全的危害最为直接，应当及早察识和防范。
一、国际警示：认真汲取国外房地产泡沫的教训
因房地产市场失控导致经济泡沫，然后酿致金融危机，最终形成泡沫经济，这种现象在20世纪后半期屡屡发生。美国、泰国、香港、日本等国家和地区都曾因此造成金融风险，有的至今阴影未消，其中日本尤甚。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国等五国财长签订了《广场协议》，决定同意美元贬值。结果降低了日本的海外市场竞争力，为此，为了刺激经济增长，中央银行采取了非常宽松的金融政策，导致大量资金流向股市和房地产，造成股价与房价飞速上涨。作为泡沫经济的主要载体的房地产，增长迅速，住宅开发、饭店、高尔夫球场、大型观光设施、度假旅游场所、娱乐场所、滑）场等投资项目众多，资金需求旺盛。在巨大泡沫的光环下，银行竟像疯子一样向房地产融资。投机商们从银行贷款购买土地，然后又以土地作为担保从银行再次获得贷款，又用该贷款去购买土地。如此循环反复，贷款规模不断扩大，地价越来越高。过高的房地产价格使得城市住宅成为只有少数人才能拥有的“奢侈品”。大量的资金集中于房地产，挤压与限制了其他行业的发展，为此，日本政府进行宏观调控决定提高银行利率。提高的银行利率刺破了日本的泡沫经济。泡沫破灭后的结果是土地和房屋根本卖不出去、竣工的楼房没有住户、空房到处都是。房地产价格狂跌导致大量不动产企业及关联企业破产，使得银行拥有了巨额的不良债权。这次房地产泡沫不但沉重打击了房地产业，还引发了严重的金融危机。受此影响，日本迎来了历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到今天，日本经济也未能彻底走出阴影。
国际历史经验告诉我们，房地产业由于其不同于一般产业的性质，其发展与金融业休戚相关。在经济发展到特定阶段时，房地产业必定成为支柱产业，此时一定要保证房地产业的健康发展，谨防房地产泡沫所导致的金融危机。
为何房地产市场混乱往往会导致金融风险呢？有它内在的机理。大家知道，所谓泡沫经济就是虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、房地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。其特定含义在于市场价格远远高于实际价值，与经济基础条件相背离的资产价格膨胀，或者说是出售价格远远高于商品价值的经济现象。泡沫经济本质上是一种资产价格的运动现象，是投机所导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。根本问题在于资产价格高于其真实价值使得资产价格处于持续增长的状态中。常见的资产有债券、股票等可以提供利息、股利等长期现金流，而房产也可以提供租金这一长期现金流入。那么在决定资产的真实价格时，应当根据这些现金流入以及最终出售时售价的折现值来确定，可是折现值受到了许多对市场的预期的影响：第一，人们对未来现金流入的预期；第二，人们对折现率的预期；第三，人们对终值的预期。在实际经济活动中，导致泡沫的原因是复杂的，凡是与预期相关联的过度投机行为、规范失灵、诈骗行为和道德风险等都可能成为导致泡沫产生的原因。这是由于人们的预期由于受到市场不确定性以及信息的不对称性等影响，做出的预期往往互不相同。当然，不同的预期对社会有一定的促进作用，这样才有交易的可能，但是，这也使得价格有可能严重偏离其资产的真实价值，从而产生泡沫经济。房地产泡沫经济是泡沫经济中最常见的一种，是以房地产为载体的泡沫经济。即由房地产投机所导致的经济状态，表现为房价飙升到远远脱离其内在价值的程度，而其中隐藏着房价狂跌并引起市场崩溃进而引发经济萧条甚至经济危机的可能性，它是房地产市场上虚假繁荣的反映。
在正常的市场经济体系下，价格由供给与需求共同决定，当供给过大时，产品互相竞争，供给曲线右移，使得价格下降，在新的均衡点形成均衡价格。而当需求过大时，需求曲线右移，使得价格上升，形成一个较高的均衡价格。故在市场机制下，供给过大则导致价格下跌，从而抑制供给。需求过大则导致价格上升，从而抑制需求。而房地产市场是一个垄断竞争市场，从长期来看，由于土地资源的有限性，房地产商品的供给是具有十分强的刚性的。这样在市场的供需关系中，本来由供给和需求共同决定的价格，由于刚性的供给而使得其最终由需求单方来决定，如下图所示。
由此，需求一旦增加，则必然导致价格直接上升。同时，房地产需求中既有消费性需求，也有投资性需求，甚或投机性需求，人们对房产的长期预期是上升的，如果在某个节点上，股票等其他资产效益不好而房产被大多数人追捧时，在消费性固定，投资性暴增的情况下，商品房又不可在短期内增加，房产价格就会上升。本来在价格上升时，应当对需求有很大的抑制作用。但是由于投资性及投机性需求的存在，价格的上升使得房产增值，投资者和投机者获利，促使他们对市场的预期进一步看好，或是使得更多的人对房地产市场预期看好，从而吸引更多的资金进入房地产市场，需求进一步上升，价格就进一步上升。这样就进入一个房价节节攀升的循环当中，这就是房地产市场中，投资或投机导致的奇怪的市场机制。
房地产作为国民经济的支柱产业之一，其迅速发展的背后，必然有银行信贷的全面介入和大幅扩张，这也使得房地产业成为泡沫经济的主要载体，泡沫破裂后，房地产市场跳水会造成银行的呆账、坏账，从而使得银行资金断链，进而]变为金融危机，对国民经济造成严重的破坏。
二、我国房地产失控导致金融隐患
中国的房地产市场起步虽晚，但发展势头过猛。经济本来脆弱，加之市场混乱，带有畸形的特征，它所掩盖的金融风险会更大。大体上说，我国房地产业是经历了一个由20世纪80年代起步、90年代渐进、进入21世纪后突进的过程。头十几年基本上是平稳的，近五六年，简直就像洪水漫滩，大大超过预想的速度。近年来，各相关主管部门对房地产行业的调控就一直接连不断。但是房产市场的走向总是与宏观调控的目的背道而驰。如2003年的12ｌ号文件、2005年的“国八条”以及2006年的“国六条”。一些房地产开发商漠视政府法规，公开发表与政府对抗的言论，拒绝公布建房成本。在有些地方结成垄断价格联盟，联合抬高房价，使许多地方的房价不降反升，两个70％得不到执行，并用其他手法继续圈占土地。
如上所述，房地产业与金融业休戚相关。伴随着房地产失控的是金融隐患。当前房地产金融风险集中表现为：
一是房价过高，且一路攀升，局部地区出现泡沫。20０0年到2005年住宅房价增长了32．2％，2004年高达9．4％、2005年高达8．4％。由于土地资源具有耗竭性的特点，人口的增长和社会经济的发展使人们对房地产的需求也会不断增加，房地产的价格在长期内具有上升的趋势。但是房地产的价格应该与消费者当时的收入相一致。房价收入比（即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例）是世界广泛使用的判断房地产价格合理与否的重要指标。世界银行的标准是5∶1，联合国的标准是3∶ｌ，美国的比例是3∶ｌ，日本是4∶1。而在中国，这一比例大约在10－15∶1。按照法国标准推算，北京的最低工资是580元/月，其房产价格最高应为2134元/平方米。事实上，北京的商品房房价远远超过这个数字，普通商品房的价格都达每平方米8００0多元，高者远逾万元。即使在中央出台了“国六条”及配套细则“国十五条”，从土地供应、银行信贷等方面对房地产进行调控，不少地方的房价不仅没有能应声回落，反而呈现出“逆调整”持续上涨的态势。房价的逆向表现，导致消费者产生房价还要上涨的预期心态，增加了市场的恐慌心理，从而进一步推动了房价的上涨。目前我国已有明显的泡沫经济的某些征兆，空置率达40．8％，而局部地区（如上海、北京、广州、天津、深圳等地）房价却继续上涨，已显示出经济泡沫的症候，并往中西部蔓延。
二是房地产业贷款过度依赖银行。据资料显示，1998年全国银行发放房贷426亿元，2005年房贷总额为4．91万亿元，7年间升115倍。而2006年上半年，全国的房贷总额已达3．4万亿元。2006年1月至10月，全国完成房地产开发投资14611亿元，其中商品住宅投资10268亿元，占总投资的70％，同比增长28．4％。在这同一时期，全国房地产开发企业共到位资金20592亿元，同比增长29．2％。据业内人士估计，目前银行资金至少占房地产公司资产总额的70％。
三是假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。“假按揭”不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款。据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因假按揭造成的。开发商把假按揭作为一种融资渠道。2０05年3月17日以前，个人住房贷款利率低于房地产开发贷款利率，审批也比较容易，开发商便将按揭贷款作为另一项融资渠道，既可降低财务成本，又可缓解资金周转困难。有的开发商在出售房屋获得资金后偿还银行贷款，也有开发商因无法将房屋全部卖出而携款潜逃。假按揭发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限而进行骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。
四是房市股市泡沫联动加剧金融隐患。房地产市场与股票市场都容易滋生泡沫，而且二者具有一定的关联性，房地产泡沫的破灭往往会导致股市泡沫的相继产生。当前，我国房价一路飙升，引起中央政府极大的重视。近几年来，政府不断推出房地产调控政策，以抑制房地产投机活动。在某些地区宏观调控已开始显示效果。在这个时候，会导致那些敏感的投机资金迅速抛售手中的房地产并获得暴利，安全撤出房市，转身投入股市进行炒作。非常巧合的是，我国股市在长期低迷的徘徊后，自2006年以来股票指数一路高涨，不断更新历史纪录。2006年12月20日，沪综指、深成指分别突破2440点、6440点；沪深股票的总市值首次突破8万亿元大关，比上一个月增长23％。目前，两市总市值与ＧＤＰ的比例达到40％，而2０05年底该比例还不足18％。股市的暴涨让我们不得不警惕股市泡沫存在与否。由国家宏观调控所至的可能的房价下跌与相应的可能的股市泡沫联动加剧当前的金融隐患。
三、把握信贷闸门，谨防泡沫风险
凡事预则立，不预则废。我们应当汲取国际教训，正视我国房地产失控的隐患，采取积极的措施，谨防金融风险。应当说这是一个系统工程。需要各方努力，金融机构则应当冲先锋。
（一）落实科学发展观，严格执行宏观政策
当前要坚决贯彻“国六条”的精神，坚持不懈地对房地产进行调控。加强对当前阻碍房产调控的主要力量（金融机构、地方政府及投机资金）的监管。这三者与房地产业的命运在许多方面息息相关。金融机构由于巨大的存贷差，有着很强的投资冲动。快速发展的房地产业被它当作最佳的投资对象。当国家提高贷款利率以控制购房需求时，金融机构却更乐意发放住房贷款。因为利率高了，他们的收益就会更高。所以这种“反向操作”削弱了我们的调控力度。鉴于此，必须要求金融机构严格遵守对房地产开发企业的贷款程序；规避房贷操作风险；防范“假按揭”风险，完善惩戒机制；加强利率风险管理。对于有些地方政府来说，房地产是其“摇钱树”，他们总是想尽办法去松动中央的政策。所以对于地方政府，不能仅以ＧＤＰ作为考核其政绩的依据，同时从源头上预防和惩治行贿受贿行为，措施应当严厉。为了控制投机资金，应当在房地产市场最容易涨价的地区设为重点监控区，加大对境内外炒房资金流动的监测。完善房价统计体系和市场信息披露制度，及时披露准确的房价统计信息，引导市场行为。
（二）严把信贷闸门，提高风险意识
中国的住房金融体系是以银行信贷为主的住房金融体系，近几年来，这个体系越来越显现出不能适应形势的迹象，房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高。近几年，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快及低价位住房供不应求、高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。所以说，管不住银行信贷，就管不住投资过热，也就不可能管住房价的过快上涨。各银行信贷部门必须按照建设部九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，进一步发挥信贷调控的作用，严格房地产信贷开发条件。
（三）防范和治理内外腐败行为
大量事实表明，土地批租是房地产开发的源头，由于土地市场管理中的种种不规范，每年国有土地收益流失至少在百亿元以上；银行资金是房地产企业的血液，建筑成本和楼盘风险却由银行承担，房地产建设自始至终只能靠权力、关系等腐败方式来维系，而这些用于维护关系的支出都会加到房产的成本内，这也是房价上涨的一个隐性因素。当前，中央政府在对房地产行业进行调整的同时，掀起了“反腐风暴”，席卷那些与房地产圈保持着某种暧昧关系的权力角落。越来越多与房地产有关的腐败事件败露，使很多手握重权的地方高官接二连三落马。这对维护房产秩序，防止房产泡沫至关重要。对于金融机构来说，反腐倡廉、严惩内部蛀虫尤为重要，对此决不手软。
（四）冲破地方保护的羁绊
对于有些地方政府及其官员来说，一方面，房地产成为地方财政和各种城市经营运作的“摇钱树”，推动地价上涨，带动房价上涨，则不仅可以提高当地ＧＤＰ值，而且可以使地方政府得到更多的土地出让金，搞更多的城市建设，使地方官员的升迁机会增加。另一方面，由于地方政府相关部门自由裁量权力过大，导致了许多地方开发商与审批部门之间的灰色、甚至是黑色交易。正是在这种错误的政绩观与利益观的主导下，一些地方政府积极主动地成为房地产公司的庇护伞。对偷税漏税的房地产公司进行遮掩与开脱。这应当成为反对腐败的重点之一。
（五）大力营造诚信环境
诚信是社会主义市场经济持续、健康发展的基础。当前房地产失控，房价飞涨跟房产市场缺乏诚信密切相关。房地产商们结成联盟，与地方政府勾结起来，提供虚假市场信息，加剧房地产市场炒作。一些房产公司违法预售商品房；还有些房产公司“空手套白狼”；甚至有些房产公司通过“假按揭”套取银行贷款等。这些非诚信的行为一方面不利于房地产业的发展，另一方面增加了银行的不良资产，加剧了金融风险。当前建设部查处了一批严重扰乱房地产交易秩序、侵害消费者合法权益的违法违规案件。这对规范房地产之交易秩序与营造诚信环境起到了警示与促进的作用。今后，应当进一步加大监控和惩治的力度，为构建社会主义和谐社会作出贡献。
参考文献：
[1]杨承训．准确把握社会主义市场经济改革的要谛[Ｊ]．经济学动态，2006，（9）．
[2]杨永华．论房价和房价收入比[Ｊ]．经济学家，2０06，（2）．
[3]宋承先．现代西方经济学[Ｍ]．上海：复旦大学出版社，1998．
（责任编辑：贾伟）
作者：吴 莲
房地产泡沫金融风险论文 篇2：
广西房地产泡沫与金融风险关联机理研究
摘要：房地产业已经成为我国经济发展的支柱产业，作为资本密集型的房地产业与金融业存在着密不可分的联系。近几年，金融业的资金支持，引起房地产泡沫之说。由于房地产业与金融业的密切关系，房地产业的风险很容易传导并引起金融风险，金融业实际上承担了房地产业的各种可能的潜在风险。本文通过对房地产泡沫与金融风险的关联机理研究，立足广西，摸清广西房地产金融风险产生的原因，存在的隐患，并在此基础上研究其风险爆发的路径及危害。
关键词：房地产泡沫 金融风险爆发路径
一、房地产泡沫与金融风险的关联机理
我国从1998年实行住房商品化改革以来，房地产业得到了较快的发展，成为拉动国民经济向前发展的“三驾马车”的重要组成部分，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，其关联度大，产业链长，推动了工业化、城市化和現代化的发展。国家对房地产支柱产业在政策上大力支持，使房地产业快速、迅猛发展，房地产业快速发展，离不开金融资金的大力支持，而过度支持使房地产业产生了一定的泡沫。2002年上半年，出现房地产泡沫之说，2004年后，随着房地产价格持续攀升，对泡沫的争论日趋白热化。
（一）房地产泡沫的内涵与特征
泡沫是一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者，而这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。
房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，供应量远远大于需求量;投机交易气氛非常浓厚。
（二）房地产业与金融业的天然联系
房地产属于资金密集型行业，在房地产开发过程中，大量的资金流是不断贯穿其中的。从起初的买地投入，到中间的建楼，再到最后的售楼，其中的每一个环节都需要大量的资金投入。因此，房地产行业要解决的重要问题就是钱从哪来。源源不断的大量资金流如何解决，成了所有房地产企业面临的最大问题。钱的来源，必然就得考虑到公司融资结构与资本结构构成问题。在我国房地产行业中，负债融资占有极大比例，并且更为突出的特征是在房地产行业所有的负债中，70%左右是来自于银行借款。
房地产行业融资的这一突出特征，对于房地产行业以及银行业来说都带来不小的负面影响。其一，房地产行业偏单一的融资结构很容易使其陷入被动，一旦到期无法还款，就会直接面临破产;其二，伴随着房地产行业的高额利润与快速发展，高风险也已经不是秘密。因此，银行大量资金都投入到了房地产行业，加大了银行业的经营风险，一旦房地产行业资金链条出现问题，就会拖累银行，导致房地产金融风险的产生与蔓延。
（三）房地产泡沫的衡量指标
一般而言，房地产泡沫是否产生，要从房地产价格、交易量、投资额以及房价收入比等指标来衡量。具体表现是房产价格过高、交易量频繁、房地产投资额在国民经济中的比重过大，以及房价收入比太高。
1.房地产价格过高。2008年我国M2的规模只有47.5万亿，到2018年6月末M2是177.02万亿元，10年间M2增长了近4倍;而这10年里，国内房价也翻了3倍多。以上海为例，2008年上海地区的房价只有1.5万/平方米，而10年后的2018年，上海的房价至少在6万元/平方米。全国的其他城市亦是如此，房地产价格越长越高。高房价拉大了社会贫富差距，改变了人们的价值观;出现了大批房奴为银行和开发商打工;高价房带动了高地价，使得企业发展和壮大愈加艰难;高房价也带动了高房租，加大了很多人创业的难度。但高房价不可能一直持续下去，迟早要调整回归居住属性，届时房价因去杠杆的作用出现大调整，这会对金融体系形成冲击。
2.交易量频繁。用房地产专业术语表述就是小区换手率，简单解释就是指计算小区所有房源在一年内，发生产权交易的次数，也就是二手房的交易。过去5年，中国二手房交易体量实现跨越式增长，全国交易量达1557万套，占全部房屋总交易额的70%。过去20年，上海的二手房交易成交总额为6.6万亿元，交易总套数为365万套，交易量翻了15倍，成交总额翻了250倍;北京的二手房交易成交总额为5.1万亿元，交易总套数为210万套，交易量翻了7.5倍，成交总额翻了120倍。随着存量市场进一步发展，核心城市的二手房交易已超过新房成为主导。
3.房地产投资额在国民经济中的比重过大。房地产业作为国民经济的支柱产业，房地产业对保增长的贡献十分显著。据估算，2018年，全国新房和二手房的成交额突破6万亿元，相当于同期GDP的五分之一;房地产开发投资额达3.6万亿元，占固定资产投资的比重接近19%;在增量固定资产投资中，房地产贡献逾三成。
4.房价收入比太高。一个国家的平均房价收入比，通常用一套房屋的平均价格与家庭年平均总收入之比来计算。按照国际惯例，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在6倍以上，属于房价过高的范畴。据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中上海、深圳的比率都超过了20倍，甚至有的房价收入比为40倍，是美国的4倍（房价比10），严重偏离合理的房价收入比。房价收入比高出合理取值范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。
二、广西房地产金融风险产生的原因与隐患
广西作为我国西南部沿海沿边地区，房地产行业经过十多年的发展，已经成为广西经济的支柱产业之一，在促进广西城市化进程，改善区内城乡人民居住条件方面，房地产行业为城市发展做出了巨大贡献。
从近十年广西房地产开发投资完成额、商品房销售面积、商品房销售额统计分析，可以看出广西房地产业近十年的迅速发展情况。根据区统计局2009-2018年统计数据显示：房地产开发投资完成额2009年累计达813.7亿元，2018年累计达3004.13亿元，增长26.9%;商品房销售面积2009年累计达2383.76亿元，2018年累计达6212.9亿元，增长了16.1%;商品房销售额2009年累计达777.17亿元，2018年累计达3826.5亿元，增长了39.2%，广西房地产业近十年的快速发展可见一斑。随着广西房地产业的快速发展，房地产业与金融业的密切相关性，毋庸置疑地必然会带动广西房地产金融市场的迅猛发展，但同时也爆发了许多问题，其表现是房地产金融市场融资渠道有限、房地产开发企业自有资金过低、房地产开发商资质较低、房地產金融市场体系不完善、制度健全等。
（一）房地产金融市场融资结构不合理，渠道有限
房地产业属于资本密集型产业，开发、建设、销售整个过程都需要投入巨额的资金，房地产融资渠道显得尤为重要。房地产企业融资方式有两种：一是直接融资，即企业通过发行债券、股票在资本市场直接融通资金;二是间接融资，即企业从商业银行通过信贷、担保、抵押、质押等方式融通资金。目前，广西房地产企业的融资渠道主要是依赖商业银行贷款获得资金融通，发行股票、债券、信托等多元化的融资方式开始发展，但远远满足不了广西房地产企业的融资需求。由于发行股票、债券等融资门槛较高，商业银行贷款成本较低，商业银行贷款成为房地产企业融资的首选，这就加剧了商业银行的金融风险。
广西房地产企业主要是通过间接方式融资，大多数企业融资的主要渠道是银行贷款;而直接融资规模很小，缺乏成熟的融资工具。根据相关数据显示，全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市房地产企业对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。广西房地产的资金来源中有70%的资金是通过银行贷款融资，通过股票、债券、信托等多元化的融资方式融通资金的很少。广西50强房地产企业中有9家是上市公司，可以通过资本市场直接融资，占比仅18%，大部分广西房地产企业，特别是广西本土房地产企业上市公司很少，这样就很难通过资本市场发行股票、债券进行直接融资获取资金。所以，目前广西的房地产融资主要是依靠商业银行贷款支持。房地产业的融资过于依赖银行，银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金，使银行业背负着巨大压力，可能的金融风险暗流涌动。
（二）房地产企业的规模和资质不高，自有资金不足
广西是中国唯一的沿海自治区，属于西部地区，经济发展相对落后，人口基数大，外来人口较多，人们对住房的需求日益增多。近年来，国家加大对西部地区的投资，很多人看到了广西的发展前景，引来众多的投机者，因此，人们对商品房的求不断增加。近年来，虽然广西房地产开发建设规模历年加大，参与房地产开发的企业数量众多，但企业规模、资金区别较大，资质差别也很大。
广西房地产开发企业规模普遍较小，据《中国统计年鉴》数据显示，广西房地产开发企业平均注册资本少，自有资金在总资产中只占了很小的比重，超过75%以上的企业依靠国内货款、外资、定金和预收款等，企业的资产负债率普遍偏高。根据2018年6月底对广西50强房地产企业负债率数据统计显示：碧桂园接近90%，恒大82%，万科、绿地、保利的资产负债率突破80%，其他和本土房地产企业的负债率平均为52%，即每1亿元的资产，就对应5200-9000 万的债务，而香港恒基兆业资产负债率仅为 27%。房地产企业负债率偏高，实际上这就意味着银行直接或间接承担了房地产业的各种风险，造成银行业整体抵御风险的能力降低。
自从国家强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，使房地产回归居住属性，这些政策因素势必会影响房地产企业向银行融资越来越难;随着银行收缩给房地产企业货款，加强风险管理，以及当前持续不断的土地价格上张，房地产银行贷款利率不断上升，这些因素都会不断加大房地产企业特别是广西本土中小企业的资金压力。如果房地产企业的资金链条出现了断裂，将会形成房地产金融风险，并直接转嫁给银行，导致银行不良贷款增加，潜在的金融风险加大。
另外，由于相关房地产的政策、法律不健全，房地产业作为广西地区经济发展的支柱行业，政府追求GDP增长，强调房地产业对经济增长的推动作用，这样就造成广西地方经济增长对房地产开发投资过分依赖，而当房地产开发企业资信较差、竣工期限与房屋质量无保证时，现行的以虚拟房地产作为抵押物的做法会给银行带来更大的风险。
（三）房地产金融市场体系不完善，公积金贷款存在隐忧
广西房地产金融市场体系发展还不够完善，房产企业融资主要靠商业银行的贷款融资为主，其他的房地产金融产品较少。主要体现除了前面分析到的广西房地产金融市场以商业银行房地产信贷为主;还表现在住房公积金管理中心的业务发展相对迟缓，异地公积金办理货款受到的限制条件较多，有些开发商不乐意接收购房者使用公积金货款，购房者使用公积金货款很不方便。另外，随着时间的推移，80、90后逐渐成为购房新主力。按目前广西最新房屋均价已达12252元/平方米的市场境况看，首付普遍需要25-35万，明显对于资金有限的年轻购房者有一定压力。购房是刚需，推迟实现购房或父母帮助解决首付款，购房梦想是一定要实现的。首付之后就要解决房贷问题，至少贷款30-50万，30年偿还期算，每月还款1000-2000元，月收入在3000-5000元的年轻人生活压力非常大，无形中变成了房奴;在30年的还款期内，工作稳定，不能失业，一旦出现贷款不能偿还的情况，就会给银行带来金融风险的隐患。
三、广西房地产金融市场风险爆发的路径及危害
（一）房地产金融风险爆发的路径
房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料的不确定因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业，先天就具备高风险性，金融业介入房地产业之后，如果支持过度，容易引起信用膨胀问题，从而诱发金融危机。而房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。
我国的房地产业与金融业关联度很强，金融支持过度会形成房地产泡沫，其表现是房价高、交易频繁、房地产投资额在国民经济中的比重过大，以及房价收入比太高。高房价拉大社会贫富差距，改变人们的价值观;造就大批房奴;加大企业发展壮大、年轻人创业的难度。但高房价的不可持续性，会对金融体系形成直接冲击，一旦房价不稳、下跌，首当其冲的就是房地产企业贷款无法收回，房地产泡沫的破灭导致的金融危机就会蔓延，造成经济衰退。
金融风险产生后，如果未被及时化解而长时积累就会引起金融风险的传导。金融风险的传导有其特定的路径，包括金融机构内部各部门之间的风险传导、金融机构之间的风险传导、金融市场之间的风险传导和金融机构与金融市场之间的风险传导。要防止金融危机的爆发，一定要将金融风险控制在其产生及传导阶段，从而剪断风险传导的链条，从根本上抵御金融危机爆发。
（二）房地产金融风险的危害
房地产泡沫的形成，以及房地产泡沫会对经济体系及其发展造成极大的破坏。根据行业专家的研究，我国房地产已成为国民经济中的重要产业，产业链条长、波及范围广泛，房地产业通过后向关联影响到13个上游产业，通过前向关联影响到15个下游产业。研究发现，房地产业对不同性质产业的作用力方向不同，对原材料消耗型基础产业（矿物采选、制造业、邮电运输业等）主要起需求拉动作用;对生活消费型、服务型产业（轻纺工业、技术服务以及电子通信业等）主要起供给推动作用;对金融保险业、建筑业、社会服务业、商业等与房地产业关联最为密切的环向完全关联产业，则产生需求拉动和供给推动双向作用。
这其中有两个特点值得关注，即我国的房地产业与行政机关及其他行业的关联度过高;与金融保险业的关联度偏高。前一特点说明了我国的宏观调控政策会对我国的房地产发展产生重要影响;后一特点也揭示了我国的房地产行业如果出现风险，则对我国的金融体系产生较大的冲击。房地产行业面临的主要风险应从两个阶段来分析：对成熟的房地产市场来说，其风险是经济周期波动对房地产行业的冲击;对发展中的房地产市场来说，则房地产泡沫的产生及破灭会对金融体系形成大的冲击。
房地产业具备的高风险性以及房地产业和金融业的紧密联系，决定了房地产金融风险的必然存在。一方面，金融业务与金融机构之间存在着密切的相互联系，一旦产生风险往往相互连累，且房地产金融风险属于一种消极的外部效应。另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而造成重大损失。一旦房地产金融风险过大就可能导致金融危机的发生。由此引发的各种经济问题都会出现。当然受影响最大的首当其冲的当属金融业，特别是对银行的影响将难以估计。
2007年2月爆发的美国房地产次贷危机，8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，是以房地产为主要经济载体而引发的全球金融危机的典型案例。2007年2月7日汇丰控股表示，该行在次级抵押贷款业务方面存在的问题超过预期，并宣布将为美国抵押贷款坏账拨备106亿美元，较市场预期高出20%。这一宣布导致汇丰控股股价下跌2.7%，由此拉开了房地产次级债风险的全球多米诺骨牌效应，随后又近一步引发了全球性的大规模金融危机。可见，房地产泡沫引起的金融风险对金融业和其他行业的冲击是难以估量的。
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基金项目：广西2019年度高校中青年教师科研基础能力提升项目“广西房地产金融风险的测度、预警及化解研究”课题阶段性研究成果，项目编号：2019KY1616。
（作者單位：广西金融职业技术学院（广西银行学校）金融系）
作者：许棣
房地产泡沫金融风险论文 篇3：
房地产泡沫是最大的金融风险
高杠杆的背后则是全社会的高额负债，其结果就是，硬生生地把中国从储蓄型经济变成了今天这样的高负债经济。中国经济正面临着自1979年改革开放以来最为严重的金融风险。
家“十三五”规划专家、复旦大学世界经济研究所教授
中国的房地产价格在最近一段时间里出现了近乎疯狂的上涨。根据国家统计局9月份的统计，全国70座大城市新建住房价格平均同比上涨9.2%，上海房价同比上涨31.2%，厦门同比上涨43.8%。这些惊人的数字告诉我们，中国的房产泡沫已经到了难以持续的地步，若是不加以控制，极有可能引发房产或金融危机。
为此，自10月份以来，房价涨幅偏高的地方政府纷纷推出了限购政策，来遏制价格上涨过快的楼市。这样的做法能否有效化解中国已经形成的、且非常严重的房地产泡沫，是一个需要认真加以研究的问题。
土地供给制度的缺陷不小
根据价格原理，任何商品的价格上涨都源于需求过剩，即供给的增加赶不上需求的增加。所以，我们不妨从供给与需求两个角度，来寻找中国中心大城市房价疯狂上涨的原因。
从供给来看，至少有以下几个因素推动了房价的上涨：第一，国家土地供应有红线约束。这个红线约束就是国家对可耕地数量的控制。由于存在这个约束，就会产生土地价格上涨的预期。这个约束越是趋于刚性，这种预期也就会变得越发强烈。因此，想要从根本上改变房价单边上涨的预期，只有适当增加红线弹性才是可取的。其实，就今天中国的情况来看，增加红线弹性的空间是存在的。
首先，中国农业生产率还有大幅提高的空间，原因就在于中国大部分农村还处在前工业化的小农生产方式，若是能够通过土地使用权流转，转变成为现代大农业，那么农业产出将会产生突破性的增长，从而就可以给红线带来弹性。
其次，中国的人口增长率已经出现下降的趋势，人均收入也在以较快的速度提升，从而对粮食的绝对需求和相对需求都有下降的趋势，这也为增加红线弹性提供了很大的空间。并且，从长期来看，随着人口增长率的下降，人们对住宅的需求也是会趋于下降的，从而耕地数量是动态可调整的。
第二，土地配置中的价格歧视。这种歧视表现为工业用地可以低价租赁，而用于住宅建设的商业用地则需高价租用。存在于不同性质用地中的价格歧视，是由中国地方政府追求政绩的目标函数所决定的。地方政府官员的职务升迁在很大的程度上取决于能力，显示官员能力的显性指标当然是“政绩”，出众的政绩表现为地方社会稳定、经济高速增长。为此，就需要招商引资发展经济，并且会选择效率较高的产业项目来增加本地税收，然后用于社会发展之所需。这是一种良性的“激励相容”机制。
但是，分税制改革后，地方政府的这种激励不再存在。在大部分税收归中央政府的情况下，做大经济规模（GDP）比做好产业项目更为重要，做好项目的税收归中央，做大经济规模的政绩则属于地方。于是，通过发展房地产业来增加投资和经济规模，并借助于房地产开发来增加地方财税收入，就成为地方政府“理性”的选择。为达此目标，就必须对房地产业商业用地，推行高价拍卖的价格歧视政策。
在这种政策背后，我们可以观察到以下两个结果：一是地方政府与房地产开发商的激励相容，地价上涨带来地方政府土地拍卖收入的增加，同时也使得房地产开发商可以获得更多银行融资，因为作为银行融资抵押品的土地价格上涨了，这既是导致广义货币供应量持续上升的重要因素，也是造成全社会资源过多集中在房地产业、导致中国经济增长结构恶化与资源错配的主要原因；
二是购房居民的收入被地方政府再分配。其中的传导路径是这样的，中央政府通过分税制改革对地方政府的收入进行再分配，地方政府则通过土地价格与房价上涨对居民收入进行再分配，房地产开发商通过杠杆获得了超额利润，而购房居民则因房价上涨而不得不增加负债。随着居民负债率的上升，国民储蓄持续下降，作为国内总需求的投资和消费双双趋于下降，最终带来的结果自然是经济增长的下行。
第三，现行的土地拍卖制度也是推动房价上涨的动力所在。曾经采取过的土地批租制度产生了严重的腐败问题，为了解决这个问题，便采取了市场化的土地拍卖制度。但是，这又产生了两个新的问题：一是在土地供给被卖方（政府）垄断的情况下，不可能形成真正的市场化交易，地方政府可以通过控制土地上市的数量，以及由其控制的城投公司等机构进场托市的方法来推高地价；
二是在房价预期看涨的情况下，推行市场化拍卖制度，会带来土地价格自我实现的上涨效应。由此产生的后果是，腐败变成了垄断，由垄断造成的地价上涨带来了更大的社会福利损失。所以，正确的做法应该是按照公允会计价格来拍卖公共土地，在公允会计价格形成的过程中，至少需要导入经济长期增长、居民收入的动态变化，以及土地的开发成本等因素，现在这种卖方垄断、买方“自由”竞价的方法，并不是真正的市场化土地拍卖制度，由这种制度带来的只能是地价暴涨。
是金融危机，而非经济危机
现在我们再来分析需求方面的问题。从需求角度来看，房价上涨与以下几个因素有关：
第一，2008年危机以来，世界进入廉价货币时代。2008年的危机是金融危机，金融危机与经济危机并不完全一样。经济危机大都是周期性的，由于储蓄还在，只要有企业家精神，危机很容易恢复。但是，金融危机就不同了，这种危机在本质上是债务危机，造成危机的原因就是资不抵债，因此，危机发生就意味着储蓄的耗尽。
所以，为了恢复危机，就必须增加广义货币的供给，否则，即使企业家想要通过创新来摆脱困境，也会面临难以逾越的现金预付约束。从2009年美国开始的量化宽松货币政策，到今天全世界央行的负利率政策，不仅告诉我们克服一场金融危机有多难，而且再也清楚不过地表明世界确实已经处于廉价货币时代。随着货币供应量的增加，包括房价在内的资产价格自然会趋于上涨。
第二，央行货币政策的目标过于狭义。根据早已深入人心的惯例，世界各国央行的政策目标是保持价格稳定、控制通货膨胀。这种过于狭义的货币政策目标，既是2007年美国次贷危机发生的重要原因之一，也是今天世界各国央行继续执行过度宽松货币的根源所在。资产价格一旦处于央行政策视野之外，那么房地产价格上涨不仅不会引起央行的重视，反而会被货币当局当做一个安全的货币池，从而会诱惑央行进一步增加货币供给。
第三，对房地产价格上涨的单边预期。除了以上这些宏观因素之外，导致房价非理性上涨的市场因素就是人们对于房价的单边上涨预期。这种预期源于对房地产市场的错误理解。房地产市场没有一般均衡，只有分离均衡，导致这种情况发生的原因就在于房产是一种不可分割的资产，所以不能分拆购买。
房产的这种属性就决定了不是所有人都可以进入这个市场的，想要进入这个市场就要具有越过阈值的能力，那就是能够支付“首付”的能力。正因为有这样的阈值存在，所以任何国家的房地产市场都不会有一般均衡，只会有分离均衡。
分离均衡意味着房地产市场会因为人们收入水平的高低与期限差别而分割成为三个市场：其一，是高收入者才可以入市的商品房市场；其二，是只有低收入阶层才可以进入的廉租房市场；其三，是为工资收入较高，但工作年限较短、储蓄不足首付的人群提供居住便利的租房市场。
毫无疑问，为了实现分离均衡，就必须有三种不同的供给者提供三种不同种类的房产，来满足这三种不同性质的需求，它们分别是：房产开发商，地方政府，房产出租商，由此分别形成商品房市场、廉租房市场和租房市场的均衡。但是，中国的现实情况是，廉租房市场和租房市场的供给严重缺失。地方政府为了从土地使用权出售中获得较高收入，一般不会根据低收入者的需求来提供足够数量的廉租房，借以实现低收入者住房市场的均衡。房地产开发商也不会负债建造只租不售的房子，通过长期出租来收回成本，以及微薄的本金利润。
这样一来，整个房地产市场中有供给弹性的就只剩下商品房市场，当人们错误地把房地产市场当做一个一般均衡的市场来对待，进而把那些因为供给刚性而无法得到出清的低收入者的需求和储蓄不足首付的人群的需求，加总到商品房市场中去的时候，便会产生商品房市场需求大于供给的假象，从而形成房价单边上涨的错误预期。这种预期一旦形成，就会形成整个社会“买涨不买跌”的羊群效应，从而导致房价泡沫化上涨。
根据以上的分析不难发现，对房地产市场做一般均衡解读所造成的、将不同类型需求加总的错误，实际上就是犯了把“居者有其屋”简单等同于居者都要买房的错误。这一错误很有可能衍生出另外一个错误，那就是很多低收入者期盼房价下跌来解决其住房问题。但是，国际经验告诉我们，房价下跌很可能带来金融危机，一旦危机发生，低收入者的金融约束只会加强、不会宽松，原因就在于他们极有可能遭遇失业的厄运。所以，在任何国家，低收入者的居住问题从来都不是通过商品房市场来解决的，而是要通过政府提供廉租房才能得到有效的解决，这就叫分离均衡。由此可以得出的政策结论是，想要房价回归理性，政府就必须承担起提供廉租房的责任。
第四，房地产的商品属性变成了金融属性。这一属性变化源于中国投资渠道的匮乏。中国缺乏稳定性好、收益可观的资本市场：中国的债券市场不发达，因为政府更喜欢征税，而不是发债；中国的股票市场不能做多，只能做空，因为根据政府产业政策审批上市的公司大都缺乏盈利能力，不具有投资价值，从而使得股票市场的基本面有利于做空、而不是做多。于是，无处可去的资金便会前赴后继地流向房产市场，由此形成的投资和投机需求很快就把原本用于居住的房产变成了金融资产。房产的属性一旦由商品变成金融品，那么就必定会走上自我强化的上涨之路。
第五，货币贬值。货币贬值归根到底是由经济增长下降所造成的。在今天这样的全球化时代，经济增长下降会引起资本外流和储备下降，从而导致货币对外贬值。在经济下行的情况下，央行有必要采取较为宽松的货币政策，但在储备（此为央行资产）以及基础货币（此为央行负债）供给下降的时候，就只能通过货币创造来增加流动性，于是就会发生信用货币替代基础货币的现象，即增加M1和M2来对冲由基础货币M0供给下降所造成的货币紧缩效应，而这又会导致本币的对内贬值。
在货币对外与对内同时贬值的时候，假如没有有效的资本市场来帮助拥有货币资产（储蓄）的人们对冲货币贬值的风险，银行又不能给予存款人以正利率，那么与其持币存款遭受负利率的损失，还不如向银行贷款，利用杠杆去买房子。
摧毁技术进步，扭曲财富分配
由以上这些来自于供求两个方面的因素所造成的房价泡沫化、非理性上涨，已经给中国经济带来了较大的负面影响，具体说来，主要表现在以下几个方面：
第一，宏观经济陷入流动性陷阱。房地产市场就像一个巨大无比的黑洞，吞噬着全社会的流动性，个人储蓄、企业资金以及银行贷款持续流向房地产业，从而造成旨在稳定宏观经济增长的扩张性货币政策一再失效。
更为可怕的是，流向房地产市场的资金，不管是购房者，还是开发商，都是带着杠杆的，由此产生的后果便是杠杆率越高，房价涨的越快，房价越高便需要更高的杠杆率，而高杠杆的背后则是全社会的高额负债。其结果就是，硬生生地把中国从储蓄型经济变成了今天这样的高负债经济，这不仅会制约中国经济的增长，而且还带来了发生债务危机的风险。
第二，扩大收入分配差距。收入差距不可能完全被消除，因为人们的人力资本和创造财富的能力是有差别的。合理的收入差距反而有可能成为人们努力工作、增加人力资本投资的激励。从这个角度来讲，公平的收入分配，以及广泛的收入再分配政策并不可取，因为这样的政策会带来负面的激励。
但是，由房价上涨带来的收入分配差距扩大却是非常有害的，因为这与人们的勤劳和努力几乎没有什么关系，只与人们获取杠杆的能力有关。社会收入分配差距扩大会对社会稳定产生冲击，引发各种矛盾，从而会迫使政府推行各种各样的收入再分配政策。
然而，经验表明，社会收入再分配的政策效应大都是负面的，促进经济增长的政策永远要优于收入再分配政策。从这样的意义上讲，先以房地产业作为支柱产业来“推动”经济增长，然后再用收入再分配政策来“公平”收入分配的政策组合，实在是一种糟糕的组合。
第三，极高的环境成本。工业化会带来环境成本，但是，今天中国环境恶化，在很大的程度上是由过度发展房地产业造成的。在地价不断上涨的压力下，房地产开发商为增加盈利，自然倾向于提高容积率，为了提高容积率，就需要盖高楼，于是就要使用大量建材，包括钢筋、水泥、玻璃等等，正是这些产业构成了今天中国最为重要的污染源。
以2004年为界，之前，中国经济增长的动力主要是出口贸易、加工制造，尽管也有环境污染，但是却并没有像今日这么严重的雾霾，而且来自出口的学习效应还促进了中国的技术进步，这对未来降低中国环境污染的社会成本会产生十分积极的影响。但是，自从2004年之后，随着结构调整和出口下降，房地产业逐渐成为中国经济增长的支柱产业，于是就出现了楼有多高、雾霾指数便有多高的污染。
在此特别有必要指出的是，与房地产相关的产业在破坏中国环境的同时，并没有带来多少技术进步和创新，原因就在于与房地产相关的工业基本上都是属于粗放型的，其主要产品就是螺纹钢、水泥与玻璃，这些产品的技术含量很低，但其生产过程却会对环境产生很大的破坏性。
由此可见，以房地产来推动经济增长实在不可取，因为这种做法一点儿都不经济：压制了技术进步、破坏了环境、错配了资源、扩大了收入差距，还增加了数量巨大的库存（空置房）。事实告诉我们，正是以上这些问题让中国经济走上了不可持续的泡沫经济之路。
破解泡沫，更要当心风险
时至今日，房地产价格几经暴涨，已经将中国经济推向泡沫化，中国经济正面临着自1979年改革开放以来最为严重的金融风险，因而必须采取坚决、而又有效的措施来加以化解。
目前各地房价上涨过快地区的政府，几乎无一例外地采取了限购的政策，这并不能从根本上起到遏制房地产业泡沫化发展的趋势，特别是当政府有关部门把限购当做调控房价的政策工具来使用时，就一定会采取相机抉择的策略，即在房价下跌时取消限购，而在房价过快上涨时又对某些类型的购房者实施限购，结果，政府的这种机会主义的做法不仅稳定不了房价，反而有可能对房价上涨起到助推的作用。
比如，最近在各地盛行的居民通过离婚再购房的应对策略，实际上已经成为推动房价进一步上涨的重要因素，因为离婚买房的本质就是加杠杆。所以，真要让房价稳定，政府就不能采取上述那种机会主义的策略，而是要根据上文分析中所提到那些能够影响房价的因素，进行系统性的政策优化，具体说来，我们需要通过以下一些政策组合来达到稳定房价的政策目标：
从短期来讲，控制信贷和社会资本流入房地产已经成为当务之急。为此，可以采取以下两个措施来加以限制：第一，除了严格执行有关房地产抵押贷款的信用甄别制度外，还可推行银行房地产抵押贷款的准备金制度，即商业银行每发放一笔房地产抵押贷款，就需要向央行上缴一定数量的准备金，这既可减少流向房地产市场的信贷资金总量，也可防范房地产市场潜在的违约风险；
第二，坚决停止和取消与房地产市场相关的“金融创新”，其中最为典型的就是房地产抵押贷款的证券化。世界各国房地产泡沫破灭的重要经验是，房地产抵押贷款的证券化最终都助长了房地产泡沫和违约风险。以上这些措施针对的是流量问题，面对今天中国房产库存不断增加的结构性存量问题（即中国中心大城市房产供不应求和一般城市房产供给过剩、库存积压严重的结构性问题），政府还应当尽可能释放人们的刚性需求，借以达到去库存的政策目标。为此，就有必要采取降低交易税的政策措施。
房地产交易市场的实际情况是，几乎所有的交易税都是由买家来承担的，各种相关税收加总，大概要占到房价总值的5%以上，或者更多，如若能够降低此类税收，那么刚性需求的购房者就有可能提前2～3年进场购房，这对降低房产库存和房产投机或者投资者手中的空置房，防止房产恐慌性抛售的危机都会起到十分积极的作用。
最后，央行的货币政策目标需要进行调整，应该从狭义的物价管理拓展为包括资产价格在内的广义价格管理，正如我们在上文中所建议的那样，对房地产抵押贷款征收准备金，可能是央行进行广义价格管理的一种比较可行的政策措施。
再从长期来讲，要使房地产市场健康发展，就必须深化各种体制改革。首先，我们需要借助改革，让房地产市场回归分离均衡。回归分离均衡最为重要的政策措施，就是各级地方政府必须根据低收入民众的实际需求提供廉租房，然而为了保证地方政府能够切实承担起这样的职责，就必须开展财税体制的改革来帮助地方政府走出土地财政的陷阱，这意味着必须重建中央政府与地方政府间的财税关系，保证地方政府有足够财力承担起各种社会职能。
其次，中央政府要对现有的金融体系进行彻底的市场化改革。比如股票市场的注册制改革、银行系统的自由准入改革等，当诸如此类的改革可以为投资者提供稳定收益、为居民储蓄提供为正利率的时候，银行信贷与社会资本就不再会盲目流向高风险的、并且具有博傻性质的房地产市场。
最后，国家必须承担起维持贬值稳定的职责。为此，就要采取促进出口的贸易政策来增加外汇储备的供给，而不是急于让人民币离岸。此外，轻易不要开放资本项，因为由开放资本项造成的资本跨境流动会对汇率带来冲击，从而对币值产生影响，进而改变人们的投资策略。不仅如此，大量的实证研究告诉我们，新兴市场经济国家开放资本项几乎没有成功的，开放资本项的好处是不确定的，但是风险却是可以明显观察到的。
国际货币基金组织经济学家的研究发现，新兴市场经济国家一般在开放资本项的2～3年后，就会发生程度不等的金融危机。其中的原因就在于，新兴市场经济国家的经济增长大都还没有进入稳态，经常处于波动中，于是就会产生套利机会。通常的情况是，当新兴市场经济国家在经济上行时开放资本项，就会有大量资本流入，从而对储备和资产价格带来上涨型冲击；反之，则相反。
中国今天恰好处在经济下行时期，开放资本项极易引发资本外逃的危机。所以为了降低房地产市场发生危机的概率，在目前情况下不开放资本项应当说是一种理性的选择。