第一篇：房地产估价师模拟试题
房地产估价师考试试题_制度与政策模拟试题
1.对以划拨方式取得建设用地使用权的，转让房地产时，属于( )情形的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理建设用地使用权出让手续。
A.经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地
B.私有住宅转让后不用于居住的
C.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的
D.同一宗土地上部分房屋转让而建设用地使用权不可分割转让的
E.转让的房地产暂时难以确定建设用地使用权出让用途、年限和其他条件的
答案：
2.对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，应包含( )。
A.购房人的直接损失
B.购房人的精神损失等间接性损失
C.开发商的直接损失
D.开发商的精神损失等间接性损失
答案：
3.《城市房地产开发经营管理条例》规定：房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于( )。
A.15% B.20% C.25% D.30% 答案：
4.确定房地产开发项目，应当符合( )的要求。 A.土地利用总体规划 B.建设用地计划 C.城市规划
D.房地产销售计划 E.房地产开发计划
答案：
5.新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起( )日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
A.10 B.30 C.60 D.90 答案：
6.设立房地产开发企业的注册资本应在( )万元以上。
A.50
B.80
C.100
D.200
答案：
7.房地产开发企业资质按照企业条件分为
一、
二、
三、四等四个资质等级，其中一级资质注册资本应在( )万元以上。
A.1000 B.3000 C.5000 D.8000 答案：
8.房地产开发企业一级资质由( )审批。 A.市人民政府
B.省、自治区、直辖市建设行政主管部门 C.省、自治区、直辖市人民政府 D.国务院建设行政主管部门 答案：
9.房地产开发项目建设用地使用权的取得，可采取行政划拨方式，包括( )。 A.国家机关用地
B.国家重点扶持的能源、水利等项目用地 C.商业用房建设用地
D.城市基础设施用地和公益用地 E.经济适用住房建设用地
10.根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，下列不征收土地闲置费的情况包括( )。 A.因不可抗拒力造成开工延期
B.因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的 C.因开发商自身原因而不能如期开工的或中断建设一年以上的
D.因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的 E.因动工开发必须的前期工作中，发现地下文物而延期动工开发的
1. ACDE 2. A 3. B 4. ABCE 5. B 6. C 7. C 8. D 9. ABDE 10.ABDE
1.对项目手册的实施作用，包括( )。
A.加强对房地产市场的监测
B.及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况
C.督促开发企业按城市规划实施开发
D.尚不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生
E.有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生
2.转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自建设用地使用权变更登记手续办理完毕之日起( )日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
A.30
B.45
C.60
D.90
3.下列关于房地产广告的要求，表述不正确的是( )。
A.涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明
B.涉及尚未实现的物业管理内容，可以不在广告中注明
C.房地产广告中表现项目位置，可以以所需时间来表示距离
D.房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果
E.房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，可以不在广告中注明
4.我国房地产的法律法规体系构架由( )等构成。
A.法律
B.行政法规
C.地方性法规、部门规章
D.文件通知
E.地方性政府规章
5.《经济适用住房管理办法》规定，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于( )核定。
A.1%
B.2%
C.3%
D.4%
6.( )的制定目的是“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。
A.《土地管理法》
B.《城乡规划法》
C.《城市房地产管理法》
D.《物权法》
7.( )是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
A.经济适用住房
B.廉租住房
C.普通商品房
D.办公用房
8.对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在( )以上。
A.3倍
B.4倍
C.5倍
D.6倍
9.《廉租住房保障办法》规定，新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在( )平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。
动
动
A.40 B.50 C.60 D.80 10.现行城市土地使用制度的基本框架包括( )。
A.在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议等方式出让给土地使用者 B.将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者
C.土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活D.土地使用者的土地使用权在使用年限内不可转让、出租、抵押或者用于其他经济活E.需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价
1.ABCE 2. A 3. BCE 4. ABCE 5.C 6. C 7. A 8.B 9. B 10.ABCE 1.在房产图中，房产分幅图是反映( )。
A.房屋产权证附图的基本图
B.房屋权属范围的细部图
C.房屋产权界线、建成年份等要素的房产图
D.房屋及其用地位置和权属等状况的基本图
答案：D
解析：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分产图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。
2.全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是( )。
A.宗地图
B.房产分幅图
C.房产分丘图
D.房产分户图
答案：B
解析：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分产图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。建设￥工程教育网#
3.下列关于房产分丘图的表述中，正确的有( )。
A.房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图
B.房产分丘图是房产分幅图的局部明细图
C.房产分丘图的比例尺为1:100～1:1000
D.房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记
E.房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细
答案：BC
解析：分丘图是分幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图;分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图。
4.房产分户图表示的内容有( )
A.控制点
B.房屋权界线
C.房屋附属设施
D.房屋产权面积
E.门牌号
答案：BDE
解析：房产分户图表示的主要内容有：房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。房产分户图框内标注有房屋产权面积，它包括套内建筑面积和共有分摊面积。
5.地籍图是由地籍要素构成的图件，不包括地形要素。( )
答案：×
解析：地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。
6.同一般测绘比较，房地产测绘精度要求较高。商品房竣工后，商品房面积必须据实测算，不能直接从图上量取。( )
答案：√
解析：界址点的坐标、房屋建筑面积的量算精度要求比较高，一般不能直接从图上量取，而必须实测算。
41、编制城市规划一般分为( )两个阶段。
A.总体规划
B.详细规划
C.分区规划
D.长远规划
42、《城市房地产管理法》明确规定“商品房预售实行预售许可证制度”这是因为商品房预售具有( )等特点。
A.风险性
B.投资性
C.强制性
D.自愿性
43、拥有对房地产产权也即拥有下列( )权利。
A.房屋所有权
B.土地使用权
C.房地产抵押权
D.土地所有权
44、房地产权属登记是( )制度的总称，是房地产行政管理重要的基础性工作。
A.土地使用权登记发证
B.房屋权属登记发证
C.土地所有登记发证
D.他项权利登记
45、《城市房屋权属登记管理办法》规定：“有( )等之一的，登记机关有权注销房屋权属证书”。
A.房屋权利所有人灭失
B.涂改房屋权属证书的
C.房屋权利灭失，又没办理注销登记的
D.申报不实
46、房地产价格评估机构按照专业人员状况、经营业绩和注册资本可分为( )。
A.临时资格
B.一级
C.二级
D.三级
47、物业管理服务收费根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行( )。
A.政府定价
B.政府指导价
C.经营者定价
D.协商定价
48、国家计委、建设部在1995年联合下发“关于房地产中介服务收费的通知”。对房地产中介服务收费共分为( )。
A.房地产咨询收费
B.房地产评估收费
C.房地产估价收费
D.房地产经纪收费
49、拆迁中涉及证据保全的情形有( )。
A.拆除具有租赁关系的房屋，房屋所有人与使用人未能解除租赁关系的
B.拆除有纠纷的房屋，且在公布的拆迁期限内未能解决纠纷的
C.对设定抵押权的房屋实行产权调换补偿的，若在规定的期限内抵押双方达不成新的协议的
D.拆除公益事业用房的
E.以补偿安置不妥拒绝搬迁而引发强制拆迁的
50、必须实行监理的建设工程有( )
A.国家重点建设工程
B.大、中型公用事业工程
C.成片开发建设的住宅小区工程
D.利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金工程
E.国家规定必须实行监理的其他工程
答案：
41.AB 42.AB 43.ABC 44.AB 45.BCD
46.ABCD 47.ABC 48.ABD 49.BC 50.ABCDE
51、以下城市、县的总体规划需经国务院审批的有( )。
A.直辖市
B.县人民政府所在地
C.省、自治区人民政府所在地
D.城市人口在100万以上的城市
E.国务院指定的城市
52、下列( )贷款属于个人住房贷款。
A.房地产开发贷款
B.自营性个人住房贷款
C.组合贷款
D.公积金贷款
E.房地产经营贷款
53、房地产交易成交价格明显低于市场价格的，以评估价格作为交纳税费的依据，交易当事人对评估价格有异议的，可( )。
A.向房地产行政主管部门申请复核
B.向人民法院起诉
C.向房地产仲裁机构申请仲裁
D.由交易双方当事人共同认定的评估机构申请重新评估
E.由价格管理部门确定
54、在纳税人( )时，应按照房地产评估价格计征土地增值税。
A.隐瞒、虚报成交价格
B.提供扣除项目金额不实
C.转让房地产价格明显低于原购入价格
D.因采用一次性付款方式享受优惠价格，致使转让价格低于评估价格
E.申报的成交价格略高于评估价格
55、出让土地使用权的规定有( )。
A.必须是国有土地
B.符合土地利用总体规划十城市规划和建设用地计划
C.出让方案由土地管理部门制定，报政府批准实施
D.出让方案由规划部门制定，报政府批准实施
E.出让方案由土地管理部门会同城市规划、建设、房地产管理部门共同拟定方案，按规定经人民政府批准后，由土地管理部门实施
56、根据土地利用总体规划，将土地用途分为( )。
A.农用地
B.建设用地
C.军事用地
D.水域用地
E.未利用土地
F.林地
57、在总登记后，产权发生( )等情节，必须办理产权过户手续，即转移登记。
A.买卖
B.租赁
C.抵押
D.赠与
E.扩建
F.交换
58、中国城镇住房制度改革大致经历了三个阶段，即( )。
A.1978～1990年，为城镇住房制度的改革的探索和试点阶段
B.1991～1994年，为城镇住房制度的全面推进和改革阶段
C.从1994年开始，为城镇住房制度的改革的深化和全面实施阶段
D.1994～1998年，为城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段
E.1991～1994年，为城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段
59、国家将土地分为( )。 A.农用地 B.建设用地 C.未利用土地 D.娱乐商业用地 E.征用地
60、属于拆迁的协管部门有( )。 A.工商银行主管部门 B.县公安局 C.镇文化局
D.文化行政主管部门 E.土地管理所
51.ACDE 52.BCD 53.ABC 54.AB 55.ABE 56.ABE 57.ADF 58.ABC 59.ABC 60.CD
61、商品房交付使用之后是指( )。
A.办理了交付使用之后
B.房屋所有权证办理之前
C.房屋所有权证办理完备之后
D.房屋使用两年之后自然灾害导致，如地震
E.房屋保修期满之后
62、根据权属登记的内容和方式不同，各国房地产权属登记制度分为( )两大类型。
A.契约登记制
B.成立要件主义
C.产权登记制
D.利益登记制
E.使用权登记制
63、属于计算一半建筑面积的范围的有( )。
A.永久性独立车棚
B.未封闭的阳台
C.无顶盖的室外楼梯
D.临时房屋
E.与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊
64、作为国家一级的管理机构，下列对于国务院内部分工的介绍，正确的是( )。
A.国家建设部负责全国土地使用权的确权、登记、发证管理工作
B.国土资源部负责全国房屋所有权的确权、登记、发证管理工作
C.国家建设部负责全国房屋所有权的确权、登记、发证管理工作
D.国土资源部负责全国土地使用权的确权、登记、发证管理工作
E.国土资源部负责全国土地所有权及房屋所有权的确权、登记工作
6
5、住房公积金的提取和使用原则是( )。
A.安全使用和不定向使用的原则
B.定向使用的原则
C.定向分配的原则
D.严格时限的效率原则
E.安全运作的原则
66、某大型上市房地产开发企业在市中心商业区内，准备投资开发大型综合物业，该物业由甲级写字楼、高档公寓、购物中心和五星级酒店构成。开发初期该公司为弥补建设资金的不足，以其合法拥有的其他不动产作抵押向银行贷款，银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投保。该公司在具备预售条件、办理预售许可证后。开始预售写字楼和公寓。当工程全部竣工前写字楼和公寓基本预售完毕，而购物中心和酒店却没有买家，而不能营业，购物中心和酒店的空置严重影响了该公司的开发利润。
银行贷款利息是该公司的( )。
A.隐含成本
B.会计成本
C.经济成本
D.财务费用
67、某大型上市房地产开发企业在市中心商业区内，准备投资开发大型综合物业，该物业由甲级写字楼、高档公寓、购物中心和五星级酒店构成。开发初期该公司为弥补建设资金的不足，以其合法拥有的其他不动产作抵押向银行贷款，银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投保。该公司在具备预售条件、办理预售许可证后。开始预售写字楼和公寓。当工程全部竣工前写字楼和公寓基本预售完毕，而购物中心和酒店却没有买家，而不能营业，购物中心和酒店的空置严重影响了该公司的开发利润。
该公司直接融资的信用形式或金融工具有( )。
A.商业信用
B.银行信用
C.债券
D.股票
68、某市W房地产开发公司(以下简称W公司)拟建一经济适用住房小区，需向本市H乡征用40公顷基本农田以外的耕地。W公司在小区建设过程中，经过市场调研，决定调整最初确定的开发方案，在部分住宅用地上建造一大型商场;委托中介服务机构代理销售经济适用住房，并向G购房户提供住房公积金贷款服务。W公司开发大型商场时，以商场在建工程抵押贷款方式弥补工程建设资金不足;在商场投入使用时，W公司将商场底层出租给F公司，租期5年。商场开业一年，W公司由于还贷，将商场整体出售给S公司。
W公司如何才能合法占用该小区的土地( )。
A.向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，再经项目所在地市政府办理农用地转用及征地审批手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权划拨手续。
B.向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，办理农用地转用审批，并向项目所在地省人民政府办理征地审批手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权出让手续。
C.向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，办理农用地转用审批，并经国务院办理征地审批手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权出让手续。
D.规划管理部门批准建设用地规划申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权划拨手续。
69、某市甲房地产开发公司(以下简称甲公司)在A省B市，拟建一经济适用住房小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。甲公司在小区建设过程中，调整开发方案，在部分住宅用地上建造商业综合楼，并委托房地产中介服务机构代理销售经济适用住房，为退休干部李某、离休干部刘某、在职职工陈某提供代办贷款手续服务。甲公司开发商业综合楼时，以在建工程抵押贷款方式弥补工程建设资金不足。商业综合楼投入使用后，1999年10月1日甲公司将其中的商场出租给乙公司，租期为2年;办公用房出租给丙公司，租期为3年。2001年10月9日，甲公司为还贷，拟将商场出售给丁公司。
甲公司转让商场时，应当( )。
A.将商场拟转让的情况告知抵押权人
B.将商场已经抵押的情况告知了公司
C.征求乙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利
D.征求丙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利
70、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。该开发公司在完成该项目投资总额的25%以后开始预售。当综合楼建成前，商场和宾馆已全部预售完毕;综合楼建成后，写字楼和公寓大部分空置，因而严重影响了该开发公司的开发经营利润。
该开发公司直接融资的信用形式或金融工具有( )。
A.商业信用
B.银行信用
C.股票
D.消费信用
61.ABC 62.AC 63.ABCE 64.CD 65.BDE 66.BCD 67.ACD 68.D 69.AB 70.AC
综合分析题一
A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向有关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。拆迁前委托C二级房地产估价机构，进行了拆迁评估。B公司在拆迁中遇到钉子户D，无正当理由拒不与B公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以进行。此期间，商业中心建设按期进行，并于次年5月完成施工任务，并通过竣工验收。并及时办理了该商业中心的《房屋所有权证》。随后，B房地产开发公司将其出租给E经贸公司进行经营;而E经贸公司由于自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，B房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设银行进行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。
1、B房地产开发公司欲改变部分土地用途，首先需办理( )手续?
A.向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请
B.向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请
C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请
D.向房管部门提出部分改变土地使用性质的申请
2、责令限期拆迁决定发布后，若C户仍不搬迁，下列关于强制拆迁正确的说法是( )。
A. A市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁
B. B房地产开发公司组织有关人员直接强制拆迁
C. A市人民政府责成有关部门强制拆迁
D. A市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁
E、A市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院进行强制拆迁
3.按国家有关房地产估价机构资质管理规定，C二级房地产估价机构最少应有( )名取得《房地产估价师资格证书》并经登记注册的专职房地产估价师
A、3
B.4
C.5
D.7
E、9
4、拆迁评估时，C房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括( )。
A、被拆迁房屋的性质和面积一般以现场堪查的结果为准。
B.被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。
C.对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认
D.对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市房地产管理部门申请确认
E、对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
5、该商业中心的房屋所有权登记属于( ) 登记。
A、房屋所有权转移登记
B、房屋所有权变更登记
C、房屋所有权初始登记
D、房屋所有权注销登记
6、B房地产开发公司与E经贸公司在租赁合同签订后( )日内，办理房屋租赁登记备案手续。
A、30
B、45
C、60
D、90
7、针对E经贸公司的转租行为，下列说法正确的包括 ( )。
A、经B房地产开发公司同意，E经贸公司可以依法将承租的商业中心转租
B、E经贸公司可以将承租的商业中心转租，不必经B房地产开发公司同意
C、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同不随之变更、解除或者终止。
D、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。
E、该转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续
答案：
1.B 2.CE 3.C 4.BCE 5.C 6.A 7.ADE
综合分析题二
A市某房地产开发公司B，拟在某市中心繁华地段进行开发建设一商业广场。B房地产开发公司通过正当出让方式取得了该地块的土地使用权，并缴纳了土地出让金。
该项目建设中，B房地产开发公司通过招标方式，选择了施工及监理单位。该项目建成后，B房地产开发公司将该商业广场1-3层转让给C公司，将4-5层租给D公司。
1、按照国家有关规定，该地块可以采取的出让方式包括( )。
A.拍卖方式
B.招标方式
C.协议出让
D.挂牌出让
2、按照国家土地使用权年限的有关规定，该地块出让的最高年限为 ( )年。
A.30
B.40
C.50
D.70
3、若B房地产开发公司采用邀请招标方式的，应当向( )个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
A.1
B.2
C.3
D.4
E、5
4、监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取( )等形式，对建设工程实施监理。
A.旁站
B.巡视
C.平行检验
D.仅听取汇报
5、 关于该项目中标人确定后，下列说法正确的包括( )。
A.招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
B.招标人应当向中标人发出中标通知书，但中标结果不必通知所有未中标的投标人。
C.中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。
D.中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成
E、中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成
6、B房地产开发公司和C公司，在房地产转让合同签订后( )日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向A市房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
A.15
B.30
C.60
D.90
7、C公司为获得房地产权，应办理( )。
A.到A市房地产行政主管部门，办理房屋所有权初始登记，取得《房屋所有权证》
B.到A市房地产行政主管部门，办理房屋所有权转移登记，取得《房屋所有权证》
C、到A市土地管理部门，办理《国有土地使用证》
D.到A市土地管理部门，办理《国有土地所有证》
E、到A市土地管理部门，办理《集体土地使用证》
8、D公司应办理( )手续，其租赁行为才是合法的。
A.B房地产开发公司与D公司口头租赁协议 B.B房地产开发公司与D公司签订书面租赁合同
C、到A市房地产管理部门登记备案，并领取房屋租赁证 D.到A市规划管理部门进行登记 答案：
1.ABD 2.B 3.C 4.ABC 5.ACE 6.D 7.BC 8.BC
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第二篇：2016年房地产估价师《案例与分析》试题
1 问答题
(一) 某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼 的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1. 假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?
2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?
(二)
甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：
1.房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由 2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整?
三、
李某于2015年6月向甲房地产开发公司(以下称甲公司)购臵了一处商铺，2015年9月交房，装修后即投入使用。同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。
1. 若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。
2. 除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容? 单选题
(一)
1.某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经主题业主协商一致并报相关部门批注，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于楼顶的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该地区无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。
1.本次住宅转让估价的估价对象范围应为( )。
A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权 B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权 C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权 D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权 2.该估价项目最适宜采用的估价技术思路为( )。
A.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值 B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值
C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值
D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响
3.采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为( )。
A.按市场租金评估该广告位收益价值 B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值
C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本 D.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本
4.对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为( )。
A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权 B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权 C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权 D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权 (二)
某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。
5.本次估价的对象应包括( )。 A.土地使用权、平房、简易房、水井 B.土地使用权、平房、水井 C.土地使用权、平房、水井、围墙 D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙 6.本估价项目最适宜采用的估计技术思路为( )。
A.采用批量估价方法进行评估 B.采用标准价调整法进行评估 C.选用适宜估价方法进行个案评估 D.采用假设开发法进行个案评估
7.采用比较估价时，适宜选为可比实例的是( )。
A.周边带院落的类似平房 B.周边不带院落的类似平房 C.周边新建商品住宅 D.周边成套二手住宅 三)
甲公司拥有总建筑面积为5320m
2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m
2、30m2。2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。
8.若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为( )。
A.比较法和收益法 B.成本法和假设开发法 C.比较法和成本法 D.收益法和成本法
9.若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是( )。
A.5栋共计5230m2的建筑物
B.10000m2土地使用权
C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权
D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权
10.甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为( )。
A.土地使用权价值及全部建筑价值 B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额
C.合法产权的全部房地产价值-承租****益损失-货款余额
D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额
第三篇：2017年上半年台湾省房地产估价师《相关知识》：金融的概念模拟试题
2017年上半年台湾省房地产估价师《相关知识》：金融的概念模拟试
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)
1、房地产估价采用。 A：差额定率累进计费 B：足额定率累进计费 C：差额定率累退计费 D：足额定率累退计费 E：执行层的组织协调
2、闲置土地的处置方式中，延长开发建设时间，但最长不得超过年。 A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地产估价机构必须加盖公章
3、一般来说.标准方差越小，则投资的风险就__。 A.越小 B.一样 C.越大 D.无关系
4、__是建设项目的组成部分，它是具有独立的设计文件和相应的综合概(预)算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程。 A.单项工程 B.单位工程 C.分部工程 D.分项工程
5、重新评估一般应由__进行评估。 A.交易双方
B.房地产交易活动监督机构 C.房地产管理部门
D.交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构
6、业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由代管。
A：房地产开发单位 B：业主大会 C：业主委员会
D：物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门 E：执行层的组织协调
7、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡.假设所有司销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为元/㎡。 A：5377.78 B：6277.78 C：6722.22 D：7847.22 E：借款合同
8、某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，综合资本化率为。 A：6% B：7% C：7.2% D：8%
E：工业用地的监测点评估价格
9、__是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。
A.城市规划管理 B.城市监督管理 C.城市道路管理 D.城市房屋管理
10、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。 A：房地产重新购建价格的求取思路 B：土地重新购建价格的求取思路 C：具体价格重新购建价格的求取思路 D：建筑物重新购建价格的求取思路 E：工业用地的监测点评估价格
11、在高浓度环境中滞留1～2h，可使人头痛、恶心甚至昏迷的大气污染物是。 A：一氧化碳 B：碳氢化合物 C：硫氧化物 D：氮氧化物
E：执行层的组织协调
12、下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是__。
A.柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载
B.梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上
C.板是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷载再传到梁或柱
D.柱、梁、板只可预制，不可现制
13、关于抵押权，下列说法不正确的是__。
A.房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价.增加抵押贷款估价等 B.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，依法将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，对该房地产的公开市场价值进行的评估，同时给出快速变现值意见及其理由
C.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押 D.抵押权可以继承、转让
14、下列股东权利中，属于自益权的是__。 A.股票过户的权利 B.表决权
C.查询公司经营状况的权利 D.出席股东大会的权利
15、某股份制企业将其以出让方式取得的土地使用权连同地上建筑物向某银行申请抵押贷款，贷款期限为10年，5年后该企业因经营不善破产。清偿时，根据有关清偿政策执行后，其余额部分在债权人和所有者之间进行分配，此时的分配顺序首先应是__。 A.政府
B.该企业股东 C.该银行
D.抵押担保人
16、下列不属于直接金融工具的是。 A：企业发行的商业票据 B：企业债券 C：股票 D：保险单
E：执行层的组织协调
17、认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是。(2009年试题) A：马克思的利率决定理论 B：可贷资金利率理论
C：Is—LM曲线模型利率理论 D：流动性偏好利率理论 E：借款合同
18、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15 000 ㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为万元。 A：4 023.04 B：4 074.10 C：4 768.50 D：5 652.09 E：工业用地的监测点评估价格
19、业主委员会应当自选举产生之日起__日内，将业主大会的成立情况、业主大会、议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 A.15 B.30 C.45 D.60 20、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是__元。 A.1843.86 B.1847.55 C.2279.87 D.2291.27
21、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的。 A：收回 B：摊销 C：减损 D：补偿
E：工业用地的监测点评估价格
22、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于()的工作。
A.投资机会选择与决策分析阶段 B.前期工作阶段 C.建设阶段 D.租售阶段
23、以2008年第1季度为基期，将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计算，得到2009年第
1、2季度房屋销售定基价格指数分别为107.7%、110.18%。这类指标为。 A：比较相对指标 B：比例相对指标 C：结构相对指标 D：动态相对指标 E：执行层的组织协调
24、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是。 A：债务融资成本分析 B：资金占用费分析
C：资本金与债务资金的比例分析 D：担保费分析 E：借款合同
25、对临街住宅改为铺面的，并经过工商登记、依法纳税、在__以上的，根据实际用途予以拆迁估价。 A.半年 B.一年 C.二年 D.三年
二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分)
1、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A：60 B：45 C：30 D：15 E：执行层的组织协调
2、建筑物重置价格的求取方法有等。 A：单位比较法 B：工料测量法 C：指数调整法 D：分部分项法 E：成新折扣法
3、下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，正确的是。 A：房地产面积的测算均指水平投影面积的测算
B：各类面积的测算，必须独立测算五次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果
C：边长以米为单位，取至0.O01m;面积以平方米为单位，取至0.1 D：量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具 E：楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离
4、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有。 A：国有土地使用证 B：建设用地规划许可证 C：建设工程规划许可证 D：建设工程施工许可证 E：商品房预售许可证
5、下列关于票据贴现市场，表述正确的是。
A：票据贴现市场是指对未到期的票据进行贴现为客户提供短期资金融通的市场 B：票据贴现市场具体又包括贴现、再贴现和转贴现 C：贴现是指客户将所持有的未到期票据向商业银行(或办理贴现业务的其他金融机构)兑取现款以获得短期融资的行为
D：转贴现是指商业银行将其贴现收进的未到期票据向中央银行再办理贴现的融资行为
E：再贴现是指商业银行将贴现收进的未到期票据向其他商业银行或贴现机构进行贴现的融资行为
6、建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括()等。 A.附属工程费
B.设备及安装工程费 C.室外工程费 D.建筑工程费
7、申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的__。 A.20% B.30% C.50% D.60%
8、定义市场区域工作主要包括__。 A.描绘市场区域的发展前景 B.描绘市场区域
C.在相应地图上描绘区域的物业类型 D.在相应地图上标出市场区域的边界 E.解释确定市场区域边界的依据
9、下列说法不正确的是__。
A.完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离
B.共同共有与按份共有的最显著区别在于：共同共有是平等地共有 C.不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等
D.建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，视为一并转让
10、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有__。 A.私有住宅转让后用于商业经营的
B.经济适用住房转让后用于经济适用住房的
C.同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 D.按照国务院有关规定出售公有住房的
E.转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的
11、集体土地上的房屋拍卖应向当地__申请，获批准后方可进行拍卖。 A.人民法院 B.公安机关 C.人民检察院 D.乡级人民政府
12、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的。 A：权责发生制原则 B：收付实现制原则 C：配比原则
D：划分收益性支出与资本性支出原则 E：执行层的组织协调
13、资产具有的特点包括。
A：资产能够给企业带来经济利益
B：资产都是为企业所拥有的，或者即使不为企业所拥有，但也是企业所控制的 C：资产都是企业在过去发生的交易、事项中获得的
D：资产是由于过去的交易，事项引起的、企业当前所承担的义务 E：资产将要由企业在未来某个时日加以清偿
14、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为__元/m2。 A.3800 B.4500 C.5200 D.5600
15、下列房地产权利的种类中，属于他物权的有__。 A.所有权 B.土地使用权 C.地役权 D.典权 E.租赁权
16、按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为、投资估算指标五种。
A：劳动消耗定额 B：施工定额 C：预算定额 D：概算定额 E：概算指标
17、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A.30 B.45 C.60 D.90
18、假设开发法的操作步骤包括()。 A.调查待开发房地产的基本情况 B.选择最佳的开发利用方式
C.估计开发前的房地产价值及开发经营期
D.估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
E.进行具体计算，求出待开发房地产的价值
19、从变更的重要性来讲，工程变更分为。 A：设计变更 B：工程量变更 C：工程项目变更 D：进度计划的变更 E：其他变更
20、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于。 A：估价对象
B：估价师对估价方法的熟悉程度 C：委托人
D：估价机构资料库中可用资料情况 E：当地房地产市场状况
21、《中华人民共和国城市房地产管理法》对等主要管理环节，确立了一系列基本制度，作出了具体规定。 A：房地产开发
B：如何取得国有土地使用权 C：房地产权属登记 D：耕地保护 E：城乡规划
22、下列保险种类中，属于政策性保险的有__。 A.社会养老保险 B.农业保险 C.巨灾保险 D.失业保险 E.出口信用保险
23、下列属于报酬率求取方法的是__。 A.累加法 B.功能法
C.市场提取法
D.投资报酬率插入法 E.均衡法
24、从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对未取得的项目，不得发放任何形式的贷款。 A：《国有土地使用权证》 B：《建设用地规划许可证》 C：《建设工程规划许可证》 D：《建设施工许可证》 E：《建筑施工合同》
25、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或时，短期开发投资就转变成了长期期业投资。 A：出售 B：抵押 C：转让 D：经营 E：借款合同
第四篇：2016年广西房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册申请考试题
2016年广西房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册申请考
试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)
1、影响房地产价格的环境因素不包括__。 A.大气环境 B.声觉环境 C.卫生环境 D.治安环境
2、下列关于贷款担保的说法，错误的是__。
A.是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证
B.贷款的担保人能取代借款人的信用状况
C.贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还 D.贷款有保证、抵押、质押三种形式
3、以下不适合利用成本法估价的房地产是。 A：机场
B：单纯建筑物 C：住宅
D：房地产保险
E：工业用地的监测点评估价格
4、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用的地形图。 A：1：500 B：1：1000 C：1：2 000 D：1：3 000 E：执行层的组织协调
5、某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，估价时点2008年9月23日，估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为__。 A.2008年9月20日 B.2008年9月23日 C.2008年9月26日 D.2008年9月27日
6、买受人有权在通知到达之日起__日内做出是否退房的书面答复。 A.11 B.12 C.13 D.15
7、物业管理的全面启动以__为标志 A.物业的接管验收 B.用户入住
C.档案资料的建立
D.首次业主大会的召开
8、__是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。 A.总效用 B.边际效用 C.总效用率 D.边际效用率
9、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__。 A.2427元/m2 B.2500元/m2 C.2575元/m2 D.2632元/m2
10、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的倍。 A：5 B：10 C：15 D：30 E：房地产估价机构必须加盖公章
11、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是__。
A.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物
B.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证
C.抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准
D.乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押
12、下列关于廉租住房的表述中，正确的是__。 A.廉租住房的供应对象包括中低收入家庭 B.廉租住房免征房产税
C.廉租住房的供应以实物配租为主
D.廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%
13、住房公积金委员会各项决策的执行机构是。 A：住房公积金管理中心
B：住房公积金管理委员会委托的银行 C：各个单位 D：全体职工
E：执行层的组织协调
14、下列可无偿收回土地使用权的有。
A：因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的 B：因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的 C：因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的 D：因开发商自身原因导致其两年未动工开发的 E：房地产估价机构必须加盖公章
15、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为=1500+60i，该两类房地产的价格增长潜力相比。 A：甲类房地产比乙类房地产强 B：乙类房地产比甲类房地产强 C：该两类房地产强弱程度相同 D：该两类房地产强弱程度不可比 E：工业用地的监测点评估价格
16、单位活期存款每季末月日为结息日。 A：20 B：25 C：28 D：30 E：执行层的组织协调
17、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的出让最高年限为__。 A.40年 B.50年 C.60年 D.70年
18、收益法是以__为基础的。 A.定期原理 B.平衡原理 C.替代原理 D.预期原理
19、现代营销战略的核心可以称为STP营销，下面不属于STP营销的是__。 A.市场分析 B.选择目标市场 C.细分市场 D.产品定位
20、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为。 A：1.67% B：2.1% C：2.3% D：2.5%
E：工业用地的监测点评估价格
21、房地产投资的经济效果主要表现为__。 A.销售收入 B.开发利润 C.成本利润率 D.投资收益率
22、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是()。 A.52% B.58% C.62% D.68%
23、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为__万元。 A.323 B.275 C.273 D.258
24、对于共有房地产的转让，需要其共有人__。 A.全部同意
B.超过50%同意 C.超过2/3同意 D.有人同意就行
25、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为万元。 A：489.99 B：495.53 C：695.53 D：800.00 E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分)
1、《廉租住房保障办法》规定，廉租住房保障资金来源包括。 A：财政预算安排的廉租住房保障资金 B：住房专项维修资金
C：提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额 D：土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金 E：政府的廉租住房租金收入
2、下列房地产中，难以采用市场法估价的有__。 A.房地产开发用地 B.学校 C.在建工程 D.别墅 E.特殊厂房
3、注册结构工程师注册有效期为__。 A.1年 B.2年 C.3年 D.4年
4、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的__认定。 A.房屋权属登记机关 B.县级以上人民政府 C.房屋拆迁管理部门
D.城市规划行政主管部门
5、某房地产开发企业向银行贷款3000万元，期限为2年，年利率为7.5%。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是万元。 A：3450.00 B：3466.88 C：3480.67 D：3483.88 E：借款合同
6、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为
3、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为万元。 A：39.51 B：49.39 C：49.96 D：62.45 E：借款合同
7、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的分析。 A：财务盈利能力 B：清偿能力
C：资金平衡情况 D：营运能力 E：借款合同
8、下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的有。 A：以投资估算价控制设计方案的选择 B：用预算造价控制施工图设计
C：通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包商 D：合同管理
E：进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据
9、住房置业担保公司的组织形式可以为()。 A.事业单位 B.合伙制企业 C.有限责任公司 D.股份有限公司
E.住房公积金管理机构设立的下属单位
10、选取可比实例时，应符合的要求包括__等。 A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B.可比实例的交易类型与估价目的吻合 C.可比实例的规模与估价对象的规模相当
D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
11、房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方关系的协议。 A：抵押 B：租赁 C：权利 D：义务 E：赠与
12、房地产开发企业在商品房销售过程中应实行制度。 A：住宅质量保险和住宅质量保证书 B：商品房预售许可证和住宅质量保证书 C：住宅使用说明书和住宅质量保证书 D：住宅使用说明书和住宅质量保修书 E：执行层的组织协调
13、土地用途管制的核心是__。 A.保护耕地
B.实行土地登记制度
C.实行土地有偿有限期使用制度 D.不能随意改变农用地的用途
14、以下关于合法原则的说法欠妥的是__。
A.在依法判定的权力类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。房屋的权属证书与权属档案的记载不一致的，以权属证书的记载为准。
B.在依法判定的使用权方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。
C.在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据。
D.在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。
15、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为235万元，净现值的期望值标准差为95万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是。 A：52% B：58% C：40% D：68% E：借款合同
16、影响商品需求的因素包括。 A：消费者偏好
B：消费者的收入水平 C：该商品本身的价格 D：相关商品的价格 E：厂商对未来的预期
17、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的()。 A.20% B.30% C.40% D.50%
18、对一定时期内城市局部地区的土地使用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排，且作为建设实施控制的直接依据是规划。 A：详细
B：战略性发展 C：控制性详细 D：总体
E：执行层的组织协调
19、路线价法的关键和难点是__。 A.划分路线价区段 B.设定标准深度 C.调查评估路线价 D.制定深度百分率
20、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__万元： A.1250 B.1750 C.2050 D.2150
21、下列关于工程量清单的表述中，不正确的是__。
A.工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单
B.工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则，统一的工程量清单项目编制规则要求，计算的分部分项工程数量的表格
C.工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分 D.工程量清单中的工程量应作为结算时的依据
22、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为__。 A.0.91 B.0.92 C.1.09 D.1.10
23、下列符合一级房地产估价机构资质条件的有。
A：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上
B：在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30㎡以上或者土地面积15万㎡以上
C：有15名以上专职注册房地产估价师 D：法定代表入或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作年以上的专职注册房地产估价师
E：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%
24、速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。该指标属于__能力指标。 A.短期偿债 B.中期偿债 C.长期偿债 D.远期偿债
25、成本法中的利息计算，包括__的利息。 A.土地取得成本和开发成本
B.土地取得成本、开发成本和管理费用
C.土地取得成本，开发成本、管理费用和利润 D.借贷资金 E.自有资金
第五篇：上海2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业信用档案的内容模拟试题
上海2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行
业信用档案的内容模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)
1、下列关于假设开发法的表述中.不正确的是。
A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D：假设开发通常是一次性的价格剩余 E：工业用地的监测点评估价格
2、某商场正常经营的收入为1200万元，费用为450万元，经营者利润为400万元，则基于营业收入测算的房地产的净收益为__万元。 A.750 B.350 C.800 D.850
3、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。 A.20% B.30% C.40% D.50%
4、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是__分析的目的。 A.盈亏平衡 B.敏感性 C.风险 D.概率
5、某商业店铺的购买价格为607元，其中4073元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为() A.7.1% B.12.0% C.13.1% D.19.1%
6、下列关于商品房销售的表述中，正确的是__。 A.商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3% B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证 C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积
D.商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款
7、按照规定，县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批;对应受理的建设项目，在日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。 A：30 B：45 C：60 D：90 E：房地产估价机构必须加盖公章
8、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于。 A：乙土地上建筑物价值低于拆迁费用 B：甲土地的容积率大于乙土地的容积率 C：甲土地的价值高于乙土地的价值
D：甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长 E：工业用地的监测点评估价格
9、不是影响房地产价格的区位因素是__。 A.位置 B.交通 C.人文 D.环境
10、乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该项目控制性详细规划中用地控制指标的为。(2007年试题) A：绿地率 B：容积率 C：建筑密度
D：住宅和商业用地的面积 E：执行层的组织协调
11、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1 000元/㎡，成新率为70%，房地产年净收益为140元/㎡，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为元/㎡。 A：1 700 B：2 000 C：2 100 D：2 400 E：工业用地的监测点评估价格
12、在统一采用单价方面，通常为__上的价格。 A.估计面积 B.局域面积 C.总体面积 D.单位面积
13、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是。 A：7.02% B：7.04% C：7.50% D：7.85% E：借款合同
14、民事法律关系的內容是指。
A：民事主体间民事权利义务所共同指向的对象
B：参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人 C：民事主体所应承担的义务
D：民事主体所享有的权利和应承担的义务 E：执行层的组织协调
15、国有土地的所有权由国家代表全体人民行使，具体由代表国家行使。 A：全国人民代表大会 B：国务院
C：国土资源部
D：住房和城乡建设部
E：房地产估价机构必须加盖公章
16、房地产评估价值对应的日期被称作。 A：价值基准日 B：估价时点 C：价值时点 D：估价报告日
E：工业用地的监测点评估价格
17、流通汇总货币需要量等于。
A：(一定时期待售的商品数量-单位商品价格)/货币流通次数 B：(一定时期待售的商品数量+单位商品价格)/货币流通次数 C：(一定时期待售的商品数量×单位商品价格)/货币流通次数 D：(一定时期待售的商品数量-单位商品价格)×货币流通次数 E：执行层的组织协调
18、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是__。 A.16% B.42% C.58% D.84%
19、收益法中的运营费用率是指__。 A.运营费用与潜在毛收入之比 B.运营费用与总收益之比 C.运营费用与净收益之比
D.运营费用与有效毛收入之比
20、房地产开发企业资质按照企业条件分为
一、
二、
三、四等四个资质等级，其中四级资质注册资本应在__万元以上。 A.100 B.800 C.2000 D.5000
21、下列不属于物业管理基本特性的是。 A：城市化 B：社会化 C：专业化 D：市场化
E：执行层的组织协调
22、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来。 A：利润 B：毛收入 C：价值 D：净收益
E：工业用地的监测点评估价格
23、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是__。 A.净经营收入=有效毛收入-经营费用
B.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息
C.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金
D.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税
24、某市甲房地产开发公司(以下简称甲公司)在A省B市，拟建一经济适用住房小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。(2001年试题)甲公司合法取得该地块的土地使用权(建设用地使用权)，应。 A：向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经B市人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续 B：向B市的土地管理部门提出用地申请后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权出让手续 C：向B市的规划管理部门提出用地申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
D：向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
E：房地产估价机构必须加盖公章
25、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是元。 A：2040.82 B：3451.83 C：5089.01 D：6666.37 E：借款合同
二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分)
1、房屋租金可分为__。 A.成本租金 B.商品租金 C.土地租金 D.市场租金 E.经济租金
2、长期趋势法的作用主要有。
A：用于收益法中预测未来的租金、空置率等
B：用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整 C：用于成本法计算重置价格
D：用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力 E：用来填补某些房地产历史资料的缺乏
3、下面四个选项中，说法不正确的是__。
A.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物
B.以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分 C.乡、村企业的土地使用权可以单独抵押
D.以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押
4、下列关于内部收益率的表述中，正确的有。 A：内部收益率总是大于目标收益率
B：内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率 C：同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率 D：内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率 E：内部收益率越高，投资风险就越小
5、下列关于建造师，表述正确的是。
A：注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期届满30日前，按规定申请延续注册。延续注册的有效期为3年
B：申请人因执业活动受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的，不予注册
C：担任施工单位项目负责人的，应当受聘并注册于一个具有施工资质的企业 D：注册建造师不得同时在两个及两个以上的建设工程项目中担任施工单位项目负责人
E：注册建造师信用档案信息按照有关规定向社会公示
6、房地产开发项目的施工许可证由向发证机关申请领取。 A：施工单位 B：建设单位 C：监理单位 D：设计单位 E：借款合同
7、在运用假设开发法进行估价时，首先要调查待开发房地产的基本情况，其基本内容包括。 A：弄清土地的位置
B：弄清土地的面积、形状、基础设施完备程度等 C：弄清城市规划设计条件 D：弄清将拥有的土地权利 E：测算开发项目的预期利润
8、下列关于索引号，表述正确的是。 A：索引号的用途是索引 B：索引号的用途是证明 C：索引号的用途是明示
D：索引号的表示方法是把图中所需要另画详图的部位编上索引号 E：索引号便于查找相互有关的图纸内容
9、《民法通则》规定，如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过__年的，人民法院不予保护。 A.1 B.5 C.15 D.20
10、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判断其对开发项目投资效益影响的程度，是分析的目的.(2002年试题) A：盈亏平衡 B：敏感性 C：风险 D：概率 E：借款合同
11、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为__万元。 A.4580 B.5580 C.6580 D.7580
12、所有者权益包括四个项目。 A：实收资本 B：资本公积 C：盈余公积 D：已分配利润 E：未分配利润
13、农民集体的范围有__。 A.队农民集体 B.村农民集体 C.乡农民集体 D.镇农民集体 E.县农民集体
14、若年利率是是%，存款额为2000元，计息周期是两年，按单利计息方式算出的利息为__元。 A.320 B.1200 C.1210 D.210
15、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括。 A：直接资本化法 B：基于租赁收入测算 C：收益乘数法
D：基于营业收入测算 E：现金流量折现法
16、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有.(2009年试题) A：可预测性 B：不可控性 C：不可逆性 D：可延期性 E：不可变更性
17、下列关于住宅专项维修资金的交存标准，说法正确的是。
A：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的价值交存住宅专项维修资金
B：直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整 C：出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金
D：出售的公有住房，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的3% E：售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金
18、下列关于可变成本的变动规律，表述正确的是。 A：随着可变要素投入量的增加，产量逐渐减少
B：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素得到充分利用，因此可变成本的增加率小于产量的增加率
C：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素未得到充分利用，因此可变成本的增加率大于产量的增加率
D：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又小于产量的增加率
E：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又大于产量的增加率
19、下列属于物业管理服务的基本内容的是。 A：物业共用设备设施的运行、维护和管理 B：环境卫生、绿化管理服务 C：业主自用部位的维护与管理 D：物业档案资料的管理 E：物业装饰装修管理服务
20、以下不属于土地开发成本构成内容的有。 A：基础设施配套费用 B：拆迁安置补偿费 C：房屋建筑安装工程费 D：公共配套建设费 E：勘察设计费
21、某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为万亿元。 A：4000 B：5000 C：7000 D：7500 E：执行层的组织协调
22、基本预备费是按三项之和为计费基础，乘以基本预备费率进行计算。 A：设备及工器具购置费 B：建安工程费
C：工程建设其他费用 D：直接工程费 E：间接工程费
23、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。若土地资本化率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为__。 A.899 B.1000 C.1349 D.1500
24、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述正确的是__。 A.项目净现值期望值大于零，则项目可行 B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小 C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小
D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大 E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优
25、建制镇总体规划的期限为__年。 A.3 B.5 C.10 D.10～20