本论文主题涵盖三篇精品范文，主要包括《我国房地产泡沫论文(精选3篇)》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！（1.湖南天骄房地产开发有限公司，湖南长沙410013；2.安徽大学商学院，安徽合肥230601）摘要：目前，我国房地产泡沫化日趋明显，就房地产泡沫化的危害作简要概括，进而分析了我国房地产局部泡沫形成的原因，最后提出了策略建议。
我国房地产泡沫论文 篇1：
浅析我国房地产泡沫的形成原因及对策
摘 要：随着中国经济的快速增长，房地产市场逐渐壮大。供需失衡、金融对房地产行业的不正当支持、买卖双方的信息不对称以及体制机制的不完善是我国房地产泡沫形成和扩大的原因。有鉴于此，应采取针对性措施，从平衡供需、加强金融监管、强化信息披露以及完善体制机制等方面入手，促进房地产行业的健康发展。
关键词：房地产；供需不平衡；金融监管
随着中国经济的快速增长，房地产市场逐渐壮大。近几年，全国房地产业产值占GDP的比重稳步上升，2008年达到4.23%，部分省市达到8%以上，房地产业已经成为中国经济的支柱产业之一。对我国房地产行业发展现状的分析，理论界和实务界仍有很大分歧。有学者认为，我国当前并没有出现房地产泡沫；有的学者则持相反意见。在现代经济学中，经济泡沫一般指资产价格严重背离基础价值而暴涨、暴跌的经济现象。房地产泡沫是经济泡沫的一种较为典型的表现形式，“它是由于投机性购买需求大量增加所引起的房地产价格持续快速上涨的现象，它是由房价上涨预期不断强化所引发的”[1]。由此我们可以得知，在房地产泡沫中，房价的上涨并非市场的真实需求所推动，而是投机性购房行为所导致的价格上涨预期所引致，房地产市场产生表面的虚假繁荣。
对于房地产泡沫判定的标准究竟应该包括哪些指标，国内学界也莫衷一是。倪鹏飞从房价供需的多项指标分析我国房地产业发展的现状，包括出售价格、房价增长率、涨价范围、出租价格、投资性购房比例、开发贷款增长率[2]等，认为我国现在面临房地产泡沫问题。刘洪玉等则从房地产价格增长率/实际GDP增长率、房价收入比和住房按揭款/居民月收入等三个指标对房地产行业是否存在泡沫进行了测度。此外，周京奎、郑子濮等人也从不同角度，对房地产行业泡沫提出了各自观点，颇具启发意义。
综合上述观点，结合我国房地产市场现状，我们认为我国已出现房地产泡沫。接下来就从房地产泡沫产生的原因及应采取的措施两个方面分析我国的房地产泡沫。
一、我国房地产价格泡沫产生的原因
1.房地产市场的供需不平衡是导致房地产泡沫产生的根本原因。在我国，随着城镇化进程的加速，土地需求进一步增大。而土地的最主要经济特性表现为稀缺性，土地的供给总量在长期看来是稳定且相对有限的。同时，我国土地属于国家所有，土地供给具有一定垄断性，加剧了土地供给的稀缺性，建设用地价格大幅上涨也就不可避免。一旦地价上涨，附着于其上的房地产价格也就随之上涨[3]。另一方面，我国城镇化进程伴随着城市人口的增加，人们对住房的需求不断扩大，且我国居民“买房置地”的传统意识短期内难以改变，供需不平衡会导致房地产业价格的飞涨，成为泡沫产生的根源。
2.金融对房地产行业的过度参与是房地产泡沫产生的直接诱因。西方对经济泡沫的研究起端于资本市场。如Krugman认为所有的泡沫都是由银行融资所引起。Allen等人将资产定价等系列模型进行了拓展，结果发现银行等金融机构的代理问题导致了资产泡沫的产生。我国学者周京奎运用博弈论分析了房地产融资过程中银行和借款人的策略选择，认为银行金融支持过度是房地产泡沫产生的直接原因[4]。房地产行业属于资金密集型产业，其发展壮大需要金融的大力支持。在我国，由于“房地产经济”本身的特殊性和银行业绩考核指标的片面性，导致金融行业在资金流向上存在过度集中倾向，进而导致房地产信贷膨胀，形成了严重的投机心理，直接扩大了房地产泡沫的规模。
3.房地产市场买卖双方信息的不对称地位，致使泡沫扩大。一方面，我国房地产市场发展相对滞后，市场建设仍然不够健全，在信息披露、行业规范等方面仍然相对不足；另一方面，由于房地产的特殊性，一般民众很难凭借个人经验对房产的性能、建筑材料实际质量、配套设施的市场价值等作出客观准确的判断。因此，在市场关系中消费者处于不利地位，双方信息不对称的问题突出。房地产商可以通过“造市”向公众发布房产上涨信号，而买方很难准确判断相关信息的实际影响。在信息不对称的情况下，普通民众容易受社会舆论和其他消费者的影响，模仿他人决策，形成“羊群行为”[5]。因此，房地产市场的最终交易在很大程度上可能是购买者“羊群行为”相互影响的结果，并非完全取决于房地产市场的真正需求。
4.相关体制机制的不健全，客观上扩大了房地产泡沫。在我国有不少学者对体制机制缺陷引起的房地产泡沫扩大进行了研究。尹中立从税收政策入手，分析了分税制下地方政府事权与财权不对等所引发的对中央宏观调控政策的“阳奉阴违”。他认为，在当前的体制下，地方政府承担的责任越来越多而对财政的支配却并未相应提升，于是不少地方政府都将土地出让收入作为弥补财政缺口的“捷径”，致使中央的政策执行走样，没有能够很好地抑制泡沫的扩大[6]。文红星则认为，由于实行了新的土地出让制度，政府获得了土地使用费涨价中的部分收益，政府没有足够的动力遏制价格继续上涨。政府在这一过程中，获得了“带动本地区相关产业和整个经济的发展”、“增加财政收入……在城市经济竞争中谋得一席之地”、“提高政府工作人员收入和福利”[7]等利益，客观上削弱了地方政府严格控制土地使用成本进而平抑房价的力度。综上，住房保障制度不健全、税收制度的缺陷以及地方政府的约束机制乏力等因素都可以看做是当前制度设计方面的缺失，客观上扩大了房地产泡沫。
二 、促进我国房地产行业健康发展的对策
房地产市场的供求失衡，金融对房地产行业的过度参与，买卖双方的信息不对称以及相关体制机制的不健全，成为我国房地产泡沫产生和扩大的原因。通过对这些因素的深入分析，我们更好的了解房地产泡沫形成机理，对采取相应对策促进我国房地产行业健康发展起到了重要的启发作用。
1.加强对房地产市场供求的调控力度。政府应充分运用宏观调控职能，科学判断房地产市场供需状况，合理增加市场供应。加强对住房需求的科学研判，建立住房需求增长监控机制和分析预警机制，科学规划住房建设开工量和完工量。合理推行“限购”政策，增加投机者的持有成本，通过尝试征收“不动产税”等方式，缩减投机性住房的获利空间[8]，同时要综合运用户政、不动产登记等多重途径，加强对房地产购买市场的准确判断，限制投机性炒房。
2.加强金融监管，合理发挥金融对房地产行业的支持作用。在当前市场形势下，各商业银行应该严格规范个人住房贷款的审查程序，加强与房地产登记部门、民政部门的信息共享机制建设，防止使用假冒身份、恶意遗漏房地产登记等方式骗取住房贷款。通过降低贷款利率、增加贷款金额、延长还款期限等手段，加大对首套房贷款的支持力度。同时，加大对证券、制造业等行业的支持力度，提高相关行业的收益率，吸引社会资金向发展实业、搞活金融市场倾斜；适当降低社会资金流向房地产行业的比重，适当给房地产业“降温”。
3.建立和完善房地产信息系统，强化卖方信息披露责任；加强宣传教育，提高买方分析市场、解读房地产信息的能力。政府可主导建立房地产信息系统，涵盖每月新开工的房产数量、完工数量以及房价变化的详细信息，以中立、客观的态度将客观数据呈现给社会公众。鼓励行业研究机构定期发布房地产分析报告，对房地产行业的历史情况、未来趋势及相关影响因素进行全面细致的分析，提高公众对房地产行业整体的了解程度。制定法律法规，强化房地产行业的信息披露责任，对需要披露事项、披露间隔时间、违反规定需要承担的责任等做出明确规定，增强企业信息披露的自觉性。同时，运用网络、广播、电视等传播平台，扩大受众面积，从总体上提高消费者的市场嗅觉，平衡买卖双方在市场信息上的不对称地位。
4.政府要加强体制机制建设，合理平抑房价。完善税收体制改革，优化中央和地方在税种、税收等方面的分配体系，增强地方政府对平抑房价工作的积极性。完善地方政府政绩考核机制，避免“唯GDP论”，将控制房地产上涨幅度作为政绩考核的指标之一。引导地方政府处理好短期收入和地区长远发展的关系，减少乃至杜绝因追求财政收入而大量批地、权力寻租等现象的发生。完善土地出让制度，规范土地使用金的收取和使用，建立专门账户管理土地出让金，对收费金额、使用途径等进行公示，增强社会公众对土地出让金的监督。建设经济适用房和公租房，平衡租房、购房市场比例，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系，综合施策，调控房地产价格向正常方向发展。
房地产行业事关国计民生，其发展的健康与否直接关系到经济的运行态势和社会的稳定。只有从稳定供需、加强金融监管、增强信息披露、完善体制机制等多个方面综合入手，才能促进房地产行业的正常发展。
参考文献：
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[7] 文红星.中国房地产泡沫的形成和政府行为分析[J].生产力研究，2008，（5）：103.
[8] 袁立华.我国房地产泡沫产生的原因及其防范[J].商场现代化，2007，（36）：366.
[责任编辑 杜 娟]
作者：季增峰
我国房地产泡沫论文 篇2：
我国房地产泡沫形成的原因及策略研究
（1. 湖南天骄房地产开发有限公司，湖南 长沙 410013；2.安徽大学商学院，安徽 合肥 230601）
摘 要：目前，我国房地产泡沫化日趋明显，就房地产泡沫化的危害作简要概括，进而分析了我国房地产局部泡沫形成的原因，最后提出了策略建议。
关键词：房地产；泡沫；监管
1 引言
近年来，房地产业已成为拉动内需、推动经济增长的支柱产业。同时，在房地产开发经营融资不断社会化、多元化的过程中，房地产项目的成功与否，不仅影响房地产开发商、参与者，还将影响向房地产开发提供各种服务的中介机构、金融机构及相关产业的从业人员，严重时还可能影响整个国民经济的运行或国家经济安全。就我国房地产业而言，虽获得了长足的发展，但由于其市场化的时间较短，对房地产泡沫的研究还没有一个完备的体系，严重阻碍了我国经济的又好又快发展。笔者用自己所掌握的知识以及自己的积累，对我国房地产泡沫问题进行分析，提出自己的一些观点，并提出了对策和建议。
2 房地产泡沫的危害
2.1加大房地产金融风险
房地产业和金融业像是一对连体婴，它们各自所具有特性决定了二者之间有着密不可分、千丝万缕、相辅相成的关系：金融业支持着房地产再生产的整个过程，同时房地产行业大大支持着金融行业的发展。所以，房地产泡沫会破坏金融秩序。在我国，尽管融资渠道日趋多元化，但银行信贷仍是房地产企业最重要的资金来源。房地产建设所需的资金主要来自银行信贷资金。不规范的住房抵押贷款，会导致房地产价格虚高，会加重消费者负担，从而增大购房者的违约风险。一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，将给金融机构带来了大量的呆账和坏账，金融机构无法收回利息甚至本金，从而破坏金融秩序。
2.2造成资源高浪费
判断房地产泡沫的重要指标之一是商品房空置率。由于大量的空置商品房出现，城市房地产价格形成泡沫。这些空置的商品房极大的浪费了社会资源。此外，最近几年，一些地区通过不正当手段取得土地，将其用在不恰当的地方，“建设”大量的形象工程。这一行为致使原来稀缺的土地资源更加无法得到有效的利用，从而造成我国土地资源的极大浪费。
2.3可能引发政治和社会问题
我国的房地产市场尚且处于发育阶段。目前，我国各级政府用各种方式掌控着房地产资源。伴随着社会经济的不断发展，政府所掌握的这些资源的交易价值不断增加，这就会导致政府投机和腐败行为的出现。由于一系列政治因素的加入，房地产价格的变动便受政治因素影响很大，甚至会脱离市场价值规律，不利于我国市场机制的完善以及和谐社会的构建。
尤其需要注意的是，由于房地产业的高风险、高收益特性，使得房地产业具有很强的社会财富再分配能力。简要分析如下：在房地产价格上升时，拥有房产者的资产收入会随之增加，进而其有更大的资金实力去购买房地产，导致富者更富；而无房产者因为刚性需求，而要其原本就不多的资产去购买价不断上涨的房地产，导致其资产相对减少，贫者更贫，房地产便神奇的将贫富差距进一步拉大。
总之，若我国房地产泡沫的长期存在，必然会导致城市地价持续高涨，人们更加确信土地价格会越来越高，一些投机者购买大量的土地囤积居奇，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用。同时，由于房地产价格的持续上涨，房地产持有者与非房地产持有者，城市与农村的贫富差距越来越大，导致新的社会分配不公，严重挫伤社会劳动者的积极性。随着房地产泡沫的破裂，甚至可能引发政治和社会危机，加剧社会动荡。
3 我国房地产泡沫的成因分析
3.1 土地资源的稀缺性是房地产泡沫产生的基础
土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。大都市聚集区产业聚集以及人口扩张的过程必然会带来土地利用的扩张。而土地的有限性，使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当土地需求增加时土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性特点，市场无法在短期内扩大土地的供给量，这将导致需求与供给间的进一步脱节，需求与供给的差距使得土地的价格进一步上涨，促使房地产商品的价格上涨；再加上人们对经济前景看好，再用房地产抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨，最终形成房地产的泡沫。
3.2 房地产投机需求膨胀是引起房地产泡沫的直接诱因
土地资源的稀缺性造成一些城市土地价格狂涨。一些地方政府为了拉动地方经济发展，盲目追逐政绩，通过拍卖拉高土地价格，以期获得更高的土地转让金和地方财政收入的增长，使得房地产开发成本上升。开发商采取种种手段故意制造房源短缺氛围，使购房者盲目从众。众所周知，特定资产的价格要高于其价值，一些投资者相信在未来有更多人以更高的价格购买它们，所以投资者就会持续购买此类资产。这种主观信念所导致的投资使资产价格彻底偏离价值。于是类似多米诺骨牌效应的连锁反应就产生了。跨地区、跨区域投资投机性购房行为比较普遍，房地产投机行为扭曲了房地产市场的健康发展，哄抬了房价。总之，对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。
3.3 过度放贷是房地产泡沫生成的助燃剂
资金支持是房地产泡沫产生的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。同时，银行部门会太过乐观地估计抵押物的价值，增强了借款人投资于房地产的融资能力，从而进一步加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。
3.4 相关体制不健全致使房地产泡沫生成
在土地出让收入成为地方财政收入的主要来源的情况下，地方政府与房地产开发商的“合谋”、政府未能有效抑制的投机性需求是形成中国房地产泡沫的主要原因。地方政府财权和事权不对等，迫使地方政府“经营城市”，依靠大量出让土地来弥补财政收入缺口，这成为导致房地产泡沫生成的制度基础。而且，在我国房地产业上税收制度不完善，房产持有者环节上的税费少，而开发环节的税费反而较多，这一方面增加了房地产开发成本，另一方面刺激了住房的投机行为。综上，当前制度设计方面的缺失，是我国房地产泡沫生成原因中比较特殊的因素。
4 我国房地产业健康发展的策略建议
4.1 建立全国统一的房地产泡沫预警机制
房地产泡沫的预警，就是要对房地产泡沫的产生发出警告，对泡沫的严重情况作出判断，对泡沫的破裂发出警报。当然，要准确地预警，必须建立一套科学合理的预警系统。通过建立和完善房地产市场信息系统和预警预报体系，就可以加强房地产市场检测，综合运用土地、规划、金融和必要的行政手段，适时、适度、加强宏观调控，实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本平稳，创造良好的消费预期。具体做法，可以通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。
4.2 防控房地产市场的政府腐败行为
目前，在我国的房地产市场中，存在较为严重的政府干预现象。其中，官员与开发商勾结共同牟取暴利，是推动房地产投机高涨的重要原因，间接地推动了房地产泡沫的形成。我国政府应该下大力气治理房地产市场的腐败问题，还房地产业一个公开、公平、公正的市场环境。首先，我们要转变观念，需大力倡导综合取向的发展观，促进经济、社会、环境等各方面协调发展，要改变一直以来以GDP作为考核地方政府政绩的主要指标，深入贯彻落实科学发展观，不断改善人民生活，保障社会公平正义，削弱地方政府与房地产市场之间的利益联系，尽快实现从房地产市场经营者到监管者的转变。坚决铲除政策设计中的“寻租点”；其次要从监管制度上防止腐败现象的产生，“腐败是最怕阳光的”，政务公开、阳光行政，是制度约束防止腐败最好的方法。
4.3 改善房地产信息系统，提高信息的透明度
政府职能管理部门应根据地区人口、收入等房地产基础价值决定因素制定详细的房地产中长期发展规划，并予以公布。同时，强制开发商对楼盘信息进行公开，避免捂盘、囤积现象的发生。同时也要做到严格控制房地产开发总量和开发、建设结构要严格控制豪宅的审批与建设，避免盲目扩大开发用地，尽力化解集体的盲目和非理性的投机行为，以此来平衡土地、房屋的供给和需求达到稳定房价的目的。
4.4 健全我国房地产税制
在房地产业中，房地产方面的税收是国家控制房地产行业发展的重要杠杆。我们应设计出合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机：征收土地空（闲）置征税，以鼓励持有人积极投资开发，提高囤积投机的成本；征收土地增值税，有效地抑制土地投机，且可以将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还社会，体现社会公正；征收土地保有税，从而提高保有成本，刺激低度利用土地者转让土地或出租土地，以增加土地供给。
4.5 强化金融监管力度
由于房地产泡沫的出现很大程度上依赖于银行存款，所以，金融机构应深化金融体制改革，实施金融创新工程，开发新的金融产品来分散金融风险。笔者建议加强中央银行与金融监管部门、中央银行与商业银行以及商业银行之间的沟通与合作，共同化解房地产泡沫引起的金融风险。要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；严格信贷准入，加强信贷审查，强化贷后管理；有效控制贷款总量，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀；最后，加强个人住房贷款管理，禁购第三套住房，严禁发放“零首付”个人住房贷款。
5 结论
房地产市场供求失衡、金融支持过度、投机炒作、体制缺陷等因素都有可能催生和助长房地产泡沫的生成。通过对房地产泡沫的诸多可能的诱因进行分析，笔者提出了我国对房地产发展的建议：建立全国统一的房地产泡沫预警机制，防控房地产市场的政府腐败行为，改善房地产信息系统，健全我国房地产税制，强化金融监管力度。
参考文献
［1］袁志刚，樊潇彦.房地产市场理性泡沫分析［J］.经济研究，2003，（3）: 34-43.
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［7］周忠学，李永江. 房地产业预警预报系统影响因素的主成分分析［J］. 企业经济，2003（12）: 130-132.
作者：王运成 牟艳
我国房地产泡沫论文 篇3：
我国房地产泡沫理论研究综述
摘要：房地产是我国的支柱产业，但近年来房地产业积累了很多泡沫，严重影响了房地产业的健康发展。文章对我国房地产泡沫的形成机理、预警机制、泡沫防范进行了综述，最后对其发展趋势进行了概括。
关键词：房地产；泡沫；预警
房地产是我国的支柱产业，但近年来房地产业积累了很多泡沫，严重影响了房地产业的健康发展。房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。世界上最早的房地产泡沫[1]是1923年到1926年美国佛罗里达房地产泡沫，第二次是20世纪90年代的日本地价泡沫。我国也曾经经历过房地产泡沫的破产，海南经历了漫长的回复期，可见房地产泡沫破坏之巨。此后，我国的房地产业经过二十多年的快速发展，取得了举世瞩目的成就，成为了国民经济的支柱产业，但同时房地产泡沫也在不断积累中，中国的房价已经比美国还贵。
一、房地产泡沫的形成机理
关于泡沫的形成机理，国内学者针对中国的现状做了有益的探索。刘维新[2]指出房地产泡沫的形成主要是由于土地的炒作、楼花的炒卖、过多资金流入房地产、宏观调控的失灵；朱雨良[3]认为房地产泡沫的生成有社会因素和心理因素，可概括为预期、投机、非理性、虚拟资本膨胀等几方面；李涛[4]指出泡沫的产生也与信息不对称、政策因素以及房地产业的结构性矛盾有关；金通[5]提出泡沫生成与房地产供给缺乏弹性、评估房地产基础理论价值较困难、房地产市场的四大经济主体（政府、建筑商、开发商、购房者）之间力量不平衡都有关系。乔红涛[6]分析了泡沫经济的类型并分析了每种类型的形成机理。其他学者以特定地区为例，分析了上海、南昌、青岛房地产泡沫的成因及对策。也有人引入博弈理论，分析了房地产泡沫的影响因素。
二、房地产泡沫的预警
宏观经济的预警监测始于19世纪末的法国经济学家福里利。他以黑、灰、淡红和大红几种颜色来测定法国1877～1887年的经济波动。我国房地产经济预警研究始于20世纪80年代中期，顾海兵将经济预警的方法分为黑色预警方法、黄色预警方法、红色预警方法、绿色预警方法、白色预警方法；余晓红等建立了苏州房地产景气指数预警系统；黄继鸿等通过构建合成和扩散指数来达到对经济运行情况进行监测预警的目的；赵黎明等认为黄色预警方法对于构造房地产预警系统较为合适，提出了基于统计预警方法的房地产预警系统的设计；郭磊等构建了深圳房地产预警系统；胡鹏等构建了房地产先行扩散指数预警系统；丁烈云等提出了在房地产领域开发预警系统、实现预警过程自动化的思路；丁烈云深入探讨了基于景气循环波动理论的房地产预警、基于系统核与核度理论的房地产综合模拟预警和基于模糊神经网络理论的房地产预警等多种模型和方法。国内学者在对房地产预警方法深入研究的同时，还对如何实现房地产预警理论与实践的有效结合、构建城市房地产预警系统进行了研究。
三、房地产泡沫未来研究方向
房地产泡沫研究的重点主要集中在房地产数据信息采集、汇总统计方面，而如何运用合适的模型预警方法构建预警模型的研究更多地还是停留在理论探索阶段，实际应用的很少。因此，迫切需要建立能客观、有效、合理地反映房地产市场运行状况，并对市场可能出现的警情给予预报的预警系统。国内外已将人工神经网络技术运用于经济预警中，房地产作为宏观经济的一个分支，也应将人工神经网络、模糊控制等理论运用于自身的预警领域中，从而提升新的房地产预警研究理论和方法。
参考文献：
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[6]乔红涛.泡沫经济的类型及形成机理[J].金融教学与研究，1999（2）.
作者：袁韶华 翟鸣元 刘勤侠