写论文没有思路的时候，经常查阅一些论文范文，小编为此精心准备了《商业空间结构评估分析论文(精选3篇)》，仅供参考，希望能够帮助到大家。【摘要】本文以“城镇空间结构”这一课为例，探究如何在课堂中落实地理核心素养，提出通过学情分析、教学目标分析、教学策略研究等方法引导学生学会从区域认知的角度理解问题，并着重培养学生的综合思维能力和人地关系认知的核心素养。
商业空间结构评估分析论文 篇1：
2014年长沙商业地产投资回报研究
摘 要：商业地产的发展状况是城市建设和地区经济发展的重要表现。本文在对长沙市商业地产现状分析基础上，选取了住宅底商、综合体商业、专业市场三大类别共52个样本进行调查，对商业地产的投资回报率进行剖析，得出长沙商业地产发展的相关结论，并提出促进商业地产健康发展的政策建议。
关键词：住宅底商；综合体商业；专业市场；投资回报率
近年来随着长沙城市的扩张及地产格局的调整，商业地产市场逐步焕发出活力，进入了黄金发展时期，尤其是受轨道交通的影响，大量的商业地产面世，形成了供需两旺的局面。但快速发展背后供应量过大、商业品质有待提升等问题也渐渐暴露出来。从消费者角度分析长沙商业地产投资回报，有利于掌握商业地产的实际运营情况，对促进长沙商业地产与经济匹配发展、适当掌控商业地产发展风险、促进房地产业健康发展有着重要的现实意义。
一、长沙商业地产发展现状
1.商业地产发展速度较快
相对于国内一线城市的商业发展来说，长沙商业地产发展起步较晚，发展速度很快。1995年-2000年，长沙市区人口还不到200万，商业地产主要围绕于传统的五一、东塘商圈，业态主要是以零售业、各百货大楼为主；2001年-2009年，在众多城市商业地产快速发展起来时，长沙商业地产的发展速度却并不明显，新崛起了红星、高桥等商圈；2010年以后，长沙商业地产发展迅猛起来，尤其是高品质的城市综合体的破土而出，为长沙商业地产带来了新的血液，促进了商业格局的再次锐变。
2.商业地产市场运行基本稳定
近三年来长沙商业地产的供应呈现短期内供应量显著增加，部分区域需求成交略显疲软，供销比存在缺口，价格总体稳定等特点。在供需结构上，商业地产的供应有井喷现象，2012年供应量最大，网签成交面积在量上有所滞后于供应， 2011年-2013年供销比分别为：1.20：1、2.17：1、1.22：1。在成交价格上，2012年内六区新建商业网签均价同比增幅为3.39%，2013年同比则下降7.36%，价格浮动在10%以内，但各区域商业网签均价波动大。
表 2011年-2013年长沙市内六区新建商业市场运行情况
（单位：万㎡，元/㎡）
注：数据来源于长沙市房地产市场预警预报动态监测系统
3.新开发区域商业地产待售量大
近三年来长沙市内六区新建商业待售面积248.17万㎡，占内六区新建商品房待售面积的15.46%。其中待售量最大的是岳麓区86.79万㎡，其次依次为雨花区（57.84万㎡）、天心区（34.36万㎡）、开福区（30.74万㎡）、望城区（25.53万㎡）、芙蓉区（12.91万㎡）。不难看出，商业供应量大的区域、新兴发展的区域，商业的待售量相对较高。
二、商业地产投资回报分析
1.调查基本情况
本研究中商业地产是指商业用途的房地产，主要包括百货、批发、餐饮、娱乐、休闲等商业业态形式，分为住宅底商、城市综合体商业、专业市场三类。调查采取典型抽样调查的方法进行，调研样本为长沙市内五区商业发展较为成熟或是区域影响力较大的样本，调研共发放问卷58份，对近16个样本进行了实地调研，调研回收有效样本共52个。在调查分析中，商业地产投资回报的分析是基于商铺购买者的角度考虑投资价值，在分析中假设投资者长期持有商铺，研究中不考虑资金的时间价值、按揭贷款、装修成本情况。投资回报率是指静态租赁年投资回报率，是当年租金与商业总售价的比值。其中，商业总售价计算以评估的当前商业基准价格为准。
2.分类别投资回报率分析
注：图中定期存款指整存整取
图1 长沙商业地产投资回报率与存贷款基准利率的比较
2014年长沙商业地产总体投资回报率为5.12%，在全国房地产商铺投资回报率中属于中等偏上水平，约高于全国平均水平0.72个百分点（2013年下半年我国房地产投资回报率研究中商铺静态投资回报率为4.4%），高于五年期定期存款利率，低于6个月至一年期贷款利率。其中综合体商业投资回报率以5.40%居于最高，专业市场投资回报率以5.28%居于第二位，住宅底商投资回报率最低，为4.12%。总体上看，近年来长沙商业发展欣欣向荣，商业地产能获得较好的投资回报率，当前长沙仍处于经济快速发展和城市建设提质的关键时期，城市辐射能力有望进一步加强，长期来看，商业租金上涨是大势所趋。其中城市综合体由于良好的运营能力和相当优越的地理优势，投资回报率最高，专业市场由于发展已经趋于成熟，投资回报率也较为可观，住宅底商投资回报率相对较低。
3.分区域投资回报率分析
图2 各区域商业地产投资回报率的比较
从各区域商业地产投资回报率来看，开福区以6.29%的投资回报率居于首位，其次依次为岳麓区（6.26%）、芙蓉区（4.94%）、天心区（4.62%）、雨花区（4.44%）。开福区是长沙商业发展较为成熟的区域，金融产业集群优势突出，定位于“中部华尔街”，在近年来商业成交均价上居于首位的。岳麓区商业发展后起优势十分明显，城市综合体以及专业市场的发展，改善了岳麓区商业分散、档次偏低的现状。中心城区芙蓉区由于开发接近饱和，可供商业开发的土地较少，缺少大型的城市综合体项目，投资回报率相对较小。天心区、雨花区的投资回报率均在总平均投资回报率之下。
4.分地段投资回报率分析
图3 商业地产投资回报率分片区的比较
从各地段商业地产投资回报率来看，一环以内商业地产投资回报率为9.41%，一环以外二环以内投资回报率为4.74%，二环以外三环以内投资回报率为4.95%，三环以外投资回报率为4.81%。一环以内商业地产投资回报优势十分突出，比一环外其他地段的高出约4.5个百分点。其他地段的投资回报率相差不大。
从各片区商业地产投资回报率来看，投资回报率从高到低依次为五一、滨江、武广、汽车西站、火车站、四方坪、新开铺、大托、伍家岭、汽车东站、麓谷、广电、红星、捞霞、井湾子、高桥、马王堆、桐梓坡、省府。五一、红星、火车站、伍家岭等传统商圈仍居于前列，而武广、滨江等新兴片区也在前列，由于样本分布因素的影响，高桥、桐梓坡等的排位受到了影响。
三、主要结论
长沙商业地产项目投资回报率属于中等偏上水平，运行状况较健康，总体投资回报率为5.12%，其中综合体商业5.40%，专业市场5.28%，住宅底商4.12%。当前长沙商业地产开发量过剩、商业地产运营难度增大现状已经逐步凸现，商业地产发展中仍存在定位不准、传统市场发展略趋乏力、新兴商业招商困难等问题。
四、对长沙商业地产发展的建议
1.科学规划商业地产的布局及方向
一方面做好商业地产发展的区域层级规划。对于住宅底商商业配套比要进行适当的控制，以提升小区品质。在一个半径5-10公里的范围之内，统筹考虑辐射范围较大的区域性商业中心；另一方面做好商业业态分类规划，住宅底商宜发展社区商业，综合体商业业态则呈现多元发展，强调体验式消费理念，能实现购物、休闲、娱乐、餐饮的一站式服务；专业市场立足专业业态，做大做强。
2.加强商业地产开发和营销的市场监管
提高商业地产准入门槛，对大型综合体开发保持谨慎，严格按照房地产开发资金监管标准对商业地产资金进行监管；严格规范商业地产的“返租”宣传，及时查处不具有房地产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的项目，为商业地产发展创造良好环境。
3.加强商业地产后期运营的政策支持
在商业地产项目审批时需要对运营大体方案进行审核，对不符合规划、同质化较高的商业地产项目进行调整引导；加大对大型商业地产项目的招商支持，强化长沙城市形象的宣传，将重大的商业项目作为市级重点项目来抓，积极搭建商业招商平台，完善各类招商投资优惠政策，增强项目招商的吸引力与竞争力；对于重大的商业地产项目在运营中应开辟政府扶持的绿色通道。
4.推进商业地产的转型升级
鼓励商业地产多元化发展，支持大型城市综合体发展一站式消费、体验式消费，积极探索线上线下结合消费模式，尤其是针对当前休闲娱乐作为购物消费的重要支撑形式，根据商业辐射范围，商业基本定位，适当提高休闲娱乐在业态中的占比。积极引导部分专业市场的外迁，为专业市场创造一个更合适的发展区域。
参考文献：
[1]辛飞.长沙城市轨道交通对商业空间结构的影响研究[D].湖南大学，2012.
[2]叶强，鲍家声.论城市空间结构及形态的发展模式优化—长沙城市空间演变剖析[J].经济地理，2004（4）.
[3]陈淦璋，胡信松.长沙城市综合体进入“战国时代”[N].湖南日报，2012-08-07.
[4]陈言.商业地产发展因素分析与政策调控研究[D].华南理工大学，2013.
[5]北京仁达房地产评估有限公司.中国房地产投资回报率调查报告[EB].http：//wenku.baidu.com.2013.
作者简介：曾锋（1967- ），男，湖南邵东人，长沙市住房和城乡建设信息中心主任，硕士，研究方向：房地产市场
作者：曾锋 陈敦旭 毛欣欣
商业空间结构评估分析论文 篇2：
基于地理核心素养的“城镇空间结构”教学设计
【摘 要】本文以“城镇空间结构”这一课为例，探究如何在课堂中落实地理核心素养，提出通过学情分析、教学目标分析、教学策略研究等方法引导学生学会从区域认知的角度理解问题，并着重培养学生的综合思维能力和人地关系认知的核心素养。
【关键词】地理核心素养;城市空间结构;教学设计
自《普通高中地理课程标准（2017年版）》公布以来，关于地理核心素养的讨论如火如荼，其中如何在一堂课中落实地理核心素养是近年来讨论的一个热点问题。地理核心素养是三维目标的整合与提升，是学生在学习地理学科后形成的、在解决实际问题时所需要的必备品格和关键能力[1]。本文基于《普通高中地理课程标准（2017年版）》，探讨如何在地理教学中通过学情分析、教学目标分析、教学策略研究等方法落实区域认知、综合思维、人地关系和地理实践力的培养。
一、“城镇空间结构”的学情分析和教学目标
（一）“城镇空间结构”的学情分析
经过《地理必修1》的学习，学生在一定程度上已经具备了人地关系理念、区域认知能力、综合思维能力和地理实践力，同时刚学习的人口部分的知识，为“城镇空间结构”的学习打下了基础。并且学生居住在城市，对城市的大部分功能都有一定的了解。
（二）“城镇空间结构”的教学目标
《普通高中地理课程标准（2017年版）》要求“结合实例，解释城镇和乡村内部的空间结构，说明合理利用城乡空间的意义”。这个要求可分为两个课时完成，第一个课时是“城镇空间结构”，这也是本节课的学习内容，第二课时是“乡村内部的空间结构”。
根据学情分析和课程标准，本节课的地理核心素养的培养目标为：
（1）以扬州市为例，在地图上指出扬州土地的主要利用方式和功能分区;
（2）结合实例，学会分析商业区、住宅区、工业区的布局特点和布局原因;
（3）结合实例，解释城市功能区的形成原因，并理解城镇空间结构的三种模式;
（4）通过具体案例，动手规划各功能区的布局。
二、“城镇空间结构”的教学策略
（一）情境导入
教师组织模拟游戏“我是市长”环节：（教师展示扬州市主要地理事物的简图，包括铁路、公路、河流等，并制作写有“商场”“小区”“工厂”的贴纸）假如你是该城市的市长，你该如何将商场、小区、工厂合理布局在你的城市呢？说一说理由。如图1所示。
学生举手到黑板前在地图上放置贴纸，并说出布局的原因。
设计意图：通过游戏的方式，引导学生真正动脑思考如何将具体的人类活动布局在合理的地方，使学生初步了解各个地理事物之间的联系，如将工厂布局在铁路旁边是为了方便运输。这样能顺利地启发学生思考，并为复杂情境下的学习做好铺垫。
（二）合作中的学习
教师根据教学目标将本节课的内容设置为如表1所示的学习活动。
三、教学评价
這节课中区域认知知识占比较大，包括区域特征分析、区域研究方法和区域决策评估;综合思维和地理实践力均有涉及，但是人地关系的探究较少。教师引导学生在真实的扬州土地利用类型分布图中认识熟悉的地理事物的分布，激发了学生学习和探究的兴趣，拉进了将要学习的知识与学生认知之间的距离，效果很好。在教学中，教师能给予学生充分开展小组讨论的时间，并能有效组织小组之间的交流、展示、评议，培养了学生利用地图等工具，基于整体性原理，从不同空间尺度准确分析区域特征的能力和结合真实情境，运用整体性原理准确梳理出地理各要素之间关联性的能力。
【参考文献】
[1]汤国荣.地理核心素养的内涵与构成[J].中学地理教学参考，2015（19）.
【作者简介】
范雪晴（1992～），女，汉族，安徽阜阳人，硕士。研究方向：中学地理教学。
作者：范雪晴
商业空间结构评估分析论文 篇3：
中小城市住宅地价空间结构特征研究
摘要:文章以空间结构理论为指导,综合运用Sufer和Arcgis为分析工具,利用2006-2008年度益阳市中心城区宗地评估报告,分析了该市城区住宅地价空间结构现状特征,为深刻把握该市住宅用地管理提供政策参考,揭示中小城市住宅用地空间分布规律。
关键词:住宅地价;空间结构;特征;中小城市
一、综述
国外地价理论源于古典经济学家对地租的研究,随着西方经济学的发展,许多经济学家纷纷致力于地租地价的实践研究,其中以阿伦索、穆特、米尔斯等人提出的新古典土地定级模型和赫尔兹利、卡博萨等人的城市地价动力学模型较具代表性,他们建立并应用相应的地价模型研究城市内部土地时空变化规律。国内方面,1997年,王茂春在《热带地理》上发表的《论城市地价空间演化规律及其动因》是我国首次专门针对地价时空变化规律进行研究的文献。随后,杜德斌(1997年)、杜忠潮(2002年)等以特定城市为对象,侧重分析了影响地价时空变化的因素;宗岳光(2004年)、楼立明(2006年)等则利用地统计学对城市地价空间作了实证性研究;杜小娅(2004)、蒋芳(2005年)、陈思源(2005年)、刘仲刚(2006年)和杜国明(2006年)等人运用地理信息系统对地价空间及其影响因素进行了研究;郑颖、张鸿辉(2008年)等人分别以利用地理信息系统对中心城市地价空间变化规律进行了相关研究。本文以上述研究为基础,综合运用地理信息系统和绘图软件,以益阳市中心城住宅地价为对象,揭示中小城市地价空间的分布特征。
二、地价空间结构研究的基本原理
城市住宅地价空间结构特征研究采用高斯-克吕格分析法。投影直角坐标的计算是该方法的关键。基本公式为:
X=S+Nλ2sinΦcosΦ/2+Nλ4sinΦcos3Φ(5-tan2Φ+9η2+4η4)/24+Nλ6sinΦcos5Φ(61-58tan2Φ+tan4Φ+270η4-330η2tan2Φ)/720+… ①
Y=NλcosΦ+Nλ3cos3Φ(1-tan2Φ+η2)/6+Nλ5cos5Φ(5-18tan2Φ+tan4Φ+14η2-58η2tan2Φ)/120+… ②
S=111133.0046Φ-16038.528sin2Φ+16.833sin4Φ-0.022sin6Φ+0.00003sin8Φ③
N=a/(1-e2sin2Φ)1/2④
η=e′cosΦ⑤
λ=λ°π/180°⑥
式中,S为经线长度(IAG-75椭球),N为曲率半径,Φ为所求点纬度,λ为所求点的经差,η为辅助函数,a为椭球长半径,e为第一偏心率。
对于1980西安坐标系,采用IAG-75椭球,其参数为:a=6378140m,e=0.081819221,e′=0.082094469。
三、益阳市城区住宅地价空间结构特征研究
(一)益阳市概况及研究范围界定
益阳位于北纬27°58′38″至29°31′42″,东经110°43′02″至112°55′48″。益阳市位于湖南省中北部,它北近长江,西与本省常德市、怀化市接壤,南与娄底市毗邻,东和东北紧靠省会长沙市及岳阳市。全市辖三县一市三区,全市总面积12144平方公里。益阳市城区属我国中部地区的中小型城市。中心城区由赫山、资阳及高新区组成,城市人口51万,现状建成区面积为50.5平方公里。本文基础数据来自2007年益阳市城市土地价格调查及2006-2010年统计年鉴,研究范围的确定主要参考现状建成区、规划建设的主要开发园区、土地利用总体规划和城市总体规划确定的近期建设规划区范围。最后确定本研究范围为益阳市区的建成区和近期规划建设区,即北起资阳大道,南至中山村路,西起志溪河,东至何家湾,总面积约60平方公里。
(二)数据的来源及处理
本研究所用的基础数据从形式上基础数据可以分为宗地地价数据和图形数据两大类,宗地地价数据为2005-2008年间的宗地出让资料,图形数据以益阳市城市地籍图、城市交通旅游地图等确定。益阳市城区住宅地价时空变化现状分析对应的时点为2009年12月31日,基础数据是评估期日在2006年7月1日至2008年6月30日期间的78个交易样点(见图1),各交易样点单位地价经过年期、用途、剩余年限等修正后得到对应的样点修正地价。
(三)住宅地价空间结构现状特征分析
1、基本统计分析
从整个城区范围来看,住宅地价500元/m2以下的土地面积为9.4km2,占总面积的15.7%;500元/m2-700元/m2的土地面积为16.5km2,占总面积的27.5%;700元/m2-1000元/m2的土地面积为32.1km2,占总面积的53.5%;1000元/m2以上的土地面积为2.04km2,占总面积的3.4%,其中,地价在700元/m2-1000元/m2的土地面积最大,占全市城区面积逾一半。可见,益阳市城区住宅用地均价大体上在700元/m2-1000元/m2之间,少数宗地住宅地价超过1000元/m2。
2、空间结构形态分析
以CAD2004为工作平台,在工作底图上标识交易样点,设定评估范围的左端垂直线和底端水平线交叉点为坐标原点,同时可以测出各交易样点的坐标位置,然后将样点数据导入Sufer8.0,选择克里格网络法处理数据,同时辅助采用Coreldraw11.0和CAD2004进行叠加处理,分别得到城区住宅用地空间现状分析图件。
(1)总体结构分析。以Sufer8.0为工作平台,采用克吕格分析法,对各年度有效样点进行分法,分别得到反映益阳市中心城区住宅地价空间现状特征三维图、等值线图和向量图(见图2、图3、图4)。
(2)空间变异分析。空间变异分析可以从微观的角度认识宅地价空间结构。以CAD为工作平台,利用其测量功能,利用上述样点,以该市地理中心为基准,分别从两个不同的维度,描绘住宅地价空间剖面曲线图(见图5),结合住宅地价向量图,可以反映该市住宅地价空间变异情况。
四、中小城市住宅地价空间结构的现状特征
(一)地价分布呈现多中心(峰值)格局
由益阳市城区住宅地价三维模拟图(见图4)可知,城区住宅地价出现了4个明显的中心(峰值)。近年来,中小城市发展呈现快速扩张,土地开发遍地开花,发展过程中形成了多中心的格局。
(二)开发区建设推动了城市地价的高涨
从益阳市住宅地价总体水平来看,城区住宅地价出现的4个中心(峰值)中,除了1个出现在资阳的区政府外,其他3个均分布在赫山区的益阳高新开发区周围。可见,当前我国中小城市普遍采用的开发区模式推动了城市住宅地价的快速增长。
(三)住宅地价空间分布上以连续性为主,同时存在局部的突变性
结合益阳市城区住宅地价向量图,地价向量发生了多次跳跃式变化,表明该地区的住宅地价发生了空间突变,其他地区均总体上连续变化,表明这些地区的住宅地价空间变化平缓。经济的增长使得中小城市地价空间结构迅速变化,以连续性为主,同时存在局部的突变。
(四)住宅地价空间分布存在比较明显的各向异性
住宅地价空间分布的各向异性突出表现在不同方向的变化规律不同。图5显示益阳城区住宅地价空间整体及S-N、W-E方向的变化情况,东西向呈现由中心向郊区平稳降低的规律,而向北呈现快速降低,向南则呈跳跃式变化。这反映了当前开发区带动模式的中小城市住宅地价空间结构变化的一般规律。
五、结束语
从研究对象的角度来看。近年来,益阳市国民经济发展迅速,综合实力不断增强,同时,该市也出现了房地产价格快速上涨的态势。本研究以该市中心城区住宅用地为研究对象,通过深刻揭示城市内部住宅地价时空特征,为深刻把握该市住宅用地管理提供政策参考;从研究结果借鉴的角度来看。益阳市属我国中部地区发展中的中小型城市,因此,益阳市城区住宅地价时空变化的研究结果可作为研究我国中部地区中小城市住宅用地的借鉴。
参考文献:
1、左文进.益阳市城区住宅地价的时空特征技巧影响因素研究[D].湖南师范大学,2008.
2、刘红萍,杨钢桥等.城市住宅用地空间扩张机制与调控对策[J].经济地理,2005(1).
3、蒋芳,朱道林等.基于GIS的地价空间分布规律研究[J].经济地理,2005(2).
4、杜国明,张裕凤,张树文,苏根成等.城市商业用地地价空间分布模拟与分析[J].中国农业大学学报,2006(3).
5、郑颖,徐高峰.城市增长过程中杭州市地价空间分布规律研究[J].新西部,2008(9).
6、张鸿辉,曾永年,吴林,周寅康,金晓斌.南京市地价空间结构的演变[J].资源科学,2008(4).
(作者单位:左文进,广州康大职业技术学院;周国华,湖南师范大学资源与环境科学学院)
作者：左文进 周国华