第一篇：小型城市综合体模式
城市综合体基本模式
城市综合体基本模式 目前城市综合体的商业模式呈现多样化的趋势?分为几个层次
1. 光耀东方集团模式?以城市综合体开发为基础、投资并购重组为重点、商业运营管理为主线，整合城市商业地产链?形成开发、收购、管理的完整体系。
2. 万达商业地产模式?构建大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等?集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体?形成独立的大型城市中心商圈。
3. SOHO办公、商业中心、公寓模式
4. 一站式Shopping Mall模式?集五星级影院、量贩式KTV、精品零售、生活超市、时尚餐饮、休闲娱乐等为一体。
5. HOPSCA模式?集酒店、写字楼、公园、购物中心、会展中心、文化娱乐中心以及公寓为一体的模式。
智慧城市综合体4+1体系架构 1. 智能感知
用视觉采集和识别、各类传感器、无线定位系统、RFID、条码识别、视觉标签等顶尖技术，构建智能视觉物联网，对城市综合体的要素进行智能感知、自动数据采集，涵盖城市综合体当中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通、灯光照明、信息通信和显示等方方面面?将采集的数据可视化和规范化?让管理者能进行可视化城市综合体管理。具体来说?就是以打造智慧城市综合体为目标?实施智能交通、智能管理、智能公共安全、智能旅游、建筑节能等系统的综合集成?通过构建城市综合体的智能交通指挥系统、停车诱导系统、智能车库系统，完善智能交通信息平台，实现城市综合体交通信息的智能感知和自动采集，实时交互路况信息以及车辆管理信息，建设基于物联网的泛在交通智能感知和调度系统。同时围绕以提高生活品质、方便百姓生活为目标，推动物联网技术融入日常生活领域，在城市综合体的智能家居、智能社区、智能医疗保健等领域开展综合系统集成?推进智能抄表系统、智能周界安防、特殊人群实时监护?构建智慧城市综合体舒适的人居环境。 大型城市综合体的智慧能耗管理至关重要?通过构建智能视觉物联网?推进智能电网、智能物流以及食品安全溯源系统等的综合集成?通过采用射频识别技术、定位技术、自动化技术以及相关的软件信息技术的系统集成?对智慧城市综合体进行智慧能源管理。而围绕生态监测、保护?将无线传感器网络技术、地理信息技术等应用到智能视觉物联网，当中，可构建
生态环境监测系统，对城市综合体的水资源、大气环境、地下管网和林生态安全监测试点进行综合监测。
简而言之?建成之后的智慧城市综合体将融合云计算、互联网、通信网和物联网?无限延伸智能感知能力并在持续演进的云模式统一平台上?构建绿色智慧城市综合体。
2. 互联互通
通过中国电信、中国移动、中国联通以及广电网络或城市综合体专网?实现相互商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通、灯光照明、信息通信和显示等系统的相互接驳，互联互通，打通信息孤岛，实现社会各层面纵向与横向之间的互联互通。
具体来说?包括几个层面的互联互通
(1)城市综合体的规划、建设、运营、管理等各方的互联互通?
(2)建设城市综合体市民卡?实现公交、地铁、出租、商场消费、门禁、医疗等系统的一卡通?
(3)实现不同城市综合体之间信息的互联互通?提升百姓生活舒适度。
3. 协调共享
智慧城市综合体能实现商业、酒店、公寓、写字楼等建筑的资源协同共享，价值相互提升提升城市综合体的整体商业价值。通过采用智慧城市综合体管理平台系统?建立综合管理、决策、融合协同、共享服务一体化信息平台，全面支持城市综合体各级部门的决策办公，提升办公效率，同时，通过提供各类公共信息服务，方便市民商业、居住、休闲、娱乐等等活动，增强市民的生活便捷性和幸福感。
4. 综合体运营
除了构建城市管理、应急指挥调度系统、安防监控系统、环保监测系统、节能控制系统、医疗监控系统等系统之外，在城市综合体建设和运营过程中。开发商关注的核心问题是，如何通过运营使城市综合体的商业利润最大化贝尔信采用独有的智能视觉物联网技术。其核心技术包括;
(1) 智能视觉技术
(2) 智能视觉中间件技术
(3) 城市综合体综合管理平台技术。通过这三大技术构建城市综合体客流统计的完整解决方案?功能包括
客流数据预处理?根据原始数据与采集点(设备)的对照关系,对客流数据进行处理,建立客流数据与楼层,区域,门店的对照关系,计算各个统计指标项目的数值
固定时段客流统计报告?根据系统设置(固定时段长度),统计各个楼层,区域,门店的客流量情况,输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图
时段客流统计报告:分别以小时,日,周为单位, ,统计各个楼层,区域,门店的客流量情况,输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图
自定义时段客流统计报告?根据用户随机设置时段,统计各个楼层,区域,门店的客流量情况,输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图
营业分类客流分析报告,以时段客流统计结果,按各个楼层,区域,门店的营业分类属性汇总分析各个营业分类的客流情况, 输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图
客流情况分布分析报告, 以时段客流统计结果,按照用户随机选定的区域,楼层,门店,营业分类进行横向的数据分析,产生数量对比分析,比例对比分析, 输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图
客流流量排名统计,以时段客流统计结果, 根据系统设置(统计排名位数)提供客流量最大/小的楼层,区域,门店的排名统计; 提供客流量最大/小的时段排名统计,输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图。
应用远景
在搭建了上述构建智慧商业必需的、基于智能视觉物联网的视频分析系统之后?结合3DGIS可视化管理平台技术，通过对城市综合体不同的楼群、不同的楼层以及不同功能的楼内建筑进行可视化建模，可以构建基于3DGIS可视化管理平台的智慧城市综合体。其应用远景表现在如下方面：
(1) 提升城市竞争力
通过现代高科技的手段?配合像大屏幕投影、环绕屏幕等设备?将整个城市综合体项目真实的展示在客户面前，大大提升城市综合体的整体档次和实力?使项目在市场上更具竞争力。另外，项目周边片区的规划也可以通过3DGIS可视化管理平台展示出来，把项目模糊的未来投资潜力真实的展现在客户面前?提升整个城市综合体的潜在附加值。
(2) 聚集商圈的人气
可视化打破传统模式的被动性，让购物者能通过链接到3DGIS可视化管理平台的视频终端或手机，可查看综合体各个不同商业楼宇的三维地理信息，在借助于现场安装的各类监控摄像头?通过身临其境的体验?提高购物者的兴趣。
(3) 可视化管理
城市综合体集酒店、写字楼、公园、购物中心、会展中心、文化娱乐中心以及公寓为一体通过一体机、大屏幕或环幕等?物业管理人员利用3DGIS可视化管理平台能对城市综合体进行在线管理。同时?也可作为领导视察、应急指挥和调度以及险情处置的平台。
(4) 综合集成
采用VIDC云单元主机技术?可以把停车场管理、停车诱导系统、楼宇自控系统、火灾消防与报警系统、安全防范系统、通信办公系统、机房环境监测系统等综合集成为IBMS系统?与3DGIS可视化管理平台一起?嵌入VIDC主机之中?实现贝尔信的“智能感知、互联互通、协同共享、城市运营”理念?为城市综合体创造安全、环保、节能、舒适、高效的生活休闲和购物天地。
智慧城市的创新型应用分析 智慧城市是指通过各种途径和机制汇聚智慧、发挥智慧为经济社会发展提供强大的支持。目前国内对智慧城市的理解有偏见，认为只是利用现代通讯技术、传感技术和信息技术来促进和提升城市化建设。实际上智慧城市除了前面内容之外，更重要的是怎样汇聚更多的人才，建立更好的意见表达机制，实行更科学的发展规划。那么，“智慧城市”的创新应用主要表现在哪些面?
(1)智慧城市是新一代信息技术在公共服务领域的新探索。面向企业与市民，智慧城市建设的目的是提升公共服务能力与普遍性、平等性，物联网、云计算、移动互联网等技术应用使信息采集、信息处理、信息提供自动化、智能化，引发公共服务模式的变革，将深刻改变城市居民生活方式，提升生活品质。如，北京、上海、吉林等地政府都已经开展了与移动运营商的合作，基于手机开展新兴的便民服务尝试。
(2)智慧城市是新一代信息技术条件下城市管理模式的改变。云计算、物联网等新一代信息技术能够推动城市管理和运行领域的跨部门创新应用，对改善城市运行效率、提升城市承载能力具有关键作用。北京、沈阳、苏州、宁波、武汉等地已经在公共安全、城市交通、生态环境、城市管理等领域开展示范应用工程，建设示范应用基地，重点突破、以点带面、逐步深入的进行智慧城市的建设。
(3)新一代信息技术与其它要素在智慧城市系统中共同发挥作用。信息技术是智慧城市建设中的核心要素，但智慧城市建设是一个复杂的系统工程，需要信息技术与体制机制、资金、人才等资源要素有机结合并共同发生作用。如在智慧城市建设的核心内容信息资源整合共享工作中，部分体制机制相对灵活的城市则进展较顺利。[2]
第二篇：城市综合体引领商业新模式
城市综合体引发未来商业“核聚变”
上海英都企划部
城市综合体(英文为HOPSCA)，是酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shoppingmall)、会议中心(Convention)、公寓(Apartment)等首个英文字母的缩写。
城市综合体既要有政府规划升级，交通调整带来的商业价值红利，又有需要超大额资金投入对区域发展的强力支撑，城市综合体一亮相便收到了市场的积极关注。
作为超大型综合体可以覆射整个区域板块。区域内人口数量随着众多大型居住社区的新建，以及周边产业升级工业人口的涌入等原因将逐渐增多，人口的密集也对区域内商业配套提出了要求，单靠传统的单一性商业难以满足需求，而城市综合体的亮相，不仅弥补了区域内商业配套量的不足，更在商业档次上进行了提升。
城市综合体还可以平衡商业发展与人类生活的宜居性。生活质量不同于生活水平。生活水平代表为满足物质、文化生活需要而消费的产品和劳务的多与少，偏于客观;生活质量则是在此基础上强调的主观精神感受。
作为未来城市商业发展方向的城市综合体模式，其商住兼备的属性，以及对区域内商业形成的凝聚作用都是其与其他类型的商业模式难以比较的。
第三篇： 城市社区商业综合体发展模式研究
浙江省房地产业协会 浙江东冠置业投资有限公司 浙江大学房地产
研究中心联合课题组
一、社区商业综合体的功能和特征
(一)商业地产的含义及其层级
商业地产的概念有广义、狭义之分。广义的商业地产是指各种生产性物业(如厂房)、非居住性物业，包括写字楼、出租性公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业，包括零售、餐饮、休闲娱乐、住宿、办公等设施，商业地产的开发模式、融资模式和经营模式都有别于商品住宅。本文以下指的商业地产是指狭
义上商业地产，即指用于商业服务经营用途的物业。
1、商业地产的层级
根据不同的分类标准，商业地产有不同的分类方法。本文按照商业地产项目的规模和辐射范围，将商业地产分为市中心级商业、区域级商业、社区
商业和街坊商业等四个层级。
市中心级商业地产一般建设规模都比较大，建筑面积达到50万平方米以上，日均客流量达到50万人次以上，一般处于一个城市的政治、经济和文化中心;区域级商业地产是次于市中心级的商业地产，一般建筑面积达到10万平方米以上，日均客流量达到25万人次以上，一个城市一般具有好几个区域级商业区;社区级商业地产具有一定程度的商业集聚，主要商业业态以满足本地居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，服务对象主要为本社区居民以及在本地区的商务人士，建筑规模一般在2.5万平方米以上，日均服务人口在5万人次以上，该级别商业是一个城市的主要商业形式;街坊商业地产主要是方便本地居民就近购买生活必需品，为本地居民提供必要的生活服务，这种商业地产一般以底商形式出现，建筑面积较小，一般只有几
百平方米，大的可以到几千平方米。
2、社区商业地产发展潜力巨大
社区商业以方便居民生活，满足居民日常生活需求为主要目的。伴随着我国城市化进程的加快、城市社区建设的飞速发展以及消费需求和消费结构发生的显著变化，居民生活要求快捷、便利的服务，居民对社区商业的需求日益增加。大力发展社区商业地产，提高社区商业的商品质量和服务质量，不仅可以提高居民的生活品质，而且可以提升居民的居住品质，在我国大力
发展社区商业地产具有很大的潜力。
首先，社区商业地产日益受到政府和开发商的重视。以商业为主的第三产业是城市地区经济的重要支柱，社区商业地产作为城市商业体系的重要组成部分，为城市经济发展提供动力，增加政府税收，使地区经济日益活跃、结构趋向合理。而且，社区商业地产的发展对房地产有良好的带动作用，很多开发商利用社区商业地产“打头阵”，带动区域房地产业的发展。其次，社区商业地产市场潜力巨大。随着我国城镇居民人均可支配收入日益提高，城市中心商业区的建设已经达到较高水平，但目前我国城市社区
商业仍显设施不足、网点布局不合理、服务功能单一，不能满足居民基本生活和提高生活质量的需求。在我国快速城市化过程中，出现一大批新建的居住小区，这些新建小区由于远离城市商业中心，生活配套设施严重不足，社区商业作为一种属地型商业，恰巧能够提供小区居民日常必需品和便利服
务，市场潜力巨大。
(二)社区商业的功能和模式
1、社区商业的基本功能和特征
“社区商业”是以社区为载体，以一定地域内居民和商务工作人员为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断提升社区内居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供社区居民日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。“社区商业”是一种“因住而商”的商业，是城市商业体系的重要组成部分，与城市其他商业形式相比，与城市居民生活联系更加紧密，更加贴近和反映居民日常生活需求。总体来看，社区商业在满足社区居民基本生活消费和服务
方面，主要包含购物、餐饮、休闲娱以及服务这几项基本功能。
2、我国社区商业的主要特点
从社区商业的建筑形态上来看，我国社区商业主要有社区底商、社区商业街和社区购物中心等三种形式，这三种形式与我国经济体制和经济发展水
平有一定联系。
社区底商主要是指利用建筑底层作为商业用房，以满足自身社区消费者各种需求的社区商业。在我国，社区底商是从20世纪90年代开始的，当时房地产开发刚刚开始，底商被纳入住宅项目规划，开发商一般把居住区外围、沿着道路的建筑底层作为商铺，出售给商业经营者，以满足社区居民的日常
生活需要。
社区商业街是指位于居住区内的、以平面形式按照“街道”形态布置的单层或多层社区商业，其沿街两侧的铺面以及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺，社区商业街内的商铺多为独立铺位。我国社区商业街主要位于城郊的大型居住区，由于市级商业中心或区域商业中心无法完全覆盖新兴社区，城郊土地比较便宜，因而开发商便建造一些特色社区商业街，不仅能够满足
当地居民的日常生活需要，还能作为项目营销推广的卖点。
社区购物中心是一种各种商业业态相对集中的社区商业，是房地产大盘时代的产物，其规划建设的根本出发点是节省社区居民生活购物的时间成本，以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团区域及辐射区域。社区购物中心是集购物、休闲、娱乐、餐饮和服务于一体，满足社区居民多样化消费需求的商业模式，它是“家的延伸”，是未来社区商业发展的方向。社区底商、社区商业街和社区购物中心是三种不同的社区商业，每种形式由其自身特点，因根据社区的不同情况而进行设置，也可以将各种形式进
行组合。
(三)城市社区商业综合体发展特点和基本特征
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合
体。城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物，城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现城市综合体。根据城市综合体所在城市区域的位置，一般可以分为城市中心综合体、城市区域中心综合体和社区商业综合体三种。城市社区商业综合体是社区商业的一种重要形式，它一般位于一个社区中心位置或几个社区交接处，由一个建筑或几幢建筑组成，具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务功能。从商业业态来看，一般有一个主力店、2-3个次主力店，并有众多品牌店、连锁店和小商店构成，城市社区商业综合体一般设有停车场，方便社区居民或附近居民来购物。这种集中的“一站式”的消费特点，改变了我国传统社区商业“小而散”的形态，解决了沿街底商与社区居民的矛盾，创造了一流的购物环境，为社区居民提供了很大便利，丰富了社
区居民的生活，是未来城市社区商业发展的主流形式。
由于社区商业综合体是一种属地型商业，从而决定了社区商业综合体在
服务对象、服务目标等方面有以下特点：
首先是属地型服务对象。社区商业综合体是以社区为依托，以社区居民和商务人士为服务对象，其目的是满足社区居民的日常生活需要，方便居民生活。它不仅满足居民的购物、餐饮、娱乐休闲的需要，而且还要为它们提供多种多样的社区服务，以满足居民日常生活的服务需求，社区商业中心的
客户85%以上是本地客户。
其次是生活性服务内容。社区商业综合体由于要满足居民日常生活需要，经营商品种类主要是消耗快，购买频率高且数量少的生活必需品，通常以经销日常生活用品为主，这些商品品种简单、挑选性不大，价格也没有太大的差别，如：生鲜食品、日杂用品、小家电、餐饮、洗染、照相等。从商业业态上看，社区商业综合体多以连锁店、超市、便利店、餐饮店和美容店
等业态为主，集购物、餐饮、休闲娱乐、服务等多功能于一体。 再次是一站式综合服务。社区商业综合体一般处于一个社区中心或几个社区的交接处，为广大社区居民提供悠闲的购物环境。其功能较全面，一般具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等基本功能，以满足社区的多样化功能需要;其外部环境以提供多样化的社区活动为宗旨，常常形成社区广场、社区步行
街和绿化块;其建筑规模不大，一般只有几万平方米。
二、社区商业综合体的规划和培育
我国社区商业综合体开发的时间不长，目前正处在摸索之中，随着我国城市化的快速发展、城市居民消费观念的转变以及房地产开发模式的变化，我国社区商业综合体发展还有很大的发展空间。但是，城市社区商业综合体的发展离不开各级政府部门的关注和指导。目前，特别需要在以下几个方面
加大规划管理和政策培育。
一是加强社区商业专项规划工作。根据国外社区商业发展经验，社区商业综合体将是未来商业发展的重点，政府部门必须要有先期的合理规划，这样才能使社区商业健康繁荣地发展。目前在我国城市建设规划体系中，主要有城市发展总体规划和控制性详细规划，专项规划有交通、绿地和管线规划，而没有针对商业专项规划，从而造成我国目前商业网点布置缺乏规划性，一些地方商业不能满足社区居民的消费需求，而另外一些地方商业却盲目开
发，从而导致过度竞争的局面。因此，课题组建议政府应加快制定商业专题
规划。
二是加快社区商业综合体规范和标准的制定。政府要对社区商业综合体的研究给予重视，加强社区商业综合体的研究，参考国外社区商业发展的先进经验，结合我国社区商业发展状况，及时制定社区综合体建设的规范和标准，指导我国社区商业综合体的建设。可以借鉴新加坡社区商业的规范和标准，对各种类型的社区商业进行分类，提出各类社区商业综合体建设的规模和业态配置标准。可以规定社区商业综合体必备的业态和业种，以便从制度
上完善我国社区商业综合体建设标准。
三是给予社区商业建设主体政策支持。鼓励有实力的连锁企业参与社区商业综合体的开发建设，凡是到城市社区设立超市、便利店、标准化菜店、餐饮店、洗衣店等各类便民、利民网点的连锁企业，政府可以出台相关政策给予扶持，有条件的地方还可以安排一定的专项资金支持。鼓励各类组织、企业和个人进行社区商业综合体的开发建设，对发展与居民生活密切相关社
区商业的开发企业给予租金或税收等方面的扶持。
四是推行优秀社区商业综合体的示范工作。目前，商务部正在制定我国社区商业的建设标准，指导各地商务主管部门因地制宜，确定工作重点。如老城区要发挥和利用现有商业服务网点的辐射作用，以健全网点设施为主;已预留服务网点的新建社区，以完善网点和提升服务水平为主;尚未开发的社区，要以加强总体规划为主。可以在有条件的城市先建立一些社区商业综合体示范区，并对成功社区商业综合体的成功经验进行总结研究，通过推广示范经验，逐步扩大示范范围，从而推动我国社区商业综合体的全面发展。五是着重对开发经营主体的进行培育。社区商业是通过以租赁运营而获得长期回报为目的的，其价值充分体现在后续的经营收益价值上。从我国目前的情况看来，社区商业的开发主要是房地产商，而社区商业的经营则是一些管理能力非常弱的家庭团队。因此，建议政府职能部门除了在规划阶段介入之外，还要在社区商业形成和经营的过程中给予一定的指导，同时要培育
一批专门从事社区商业开发和经营的房产开发商。
三、社区商业综合体的定位与经营
开发商是社区商业综合体开发建设的主要力量，如前所述，社区商业综合体开发过程是一个非常复杂的系统工程，不仅仅是开发建设，更重要的是还必须长时间来培育整个项目，才能维持整个项目的长期持续经营，课题组
主要在以下几个方面对开发商提出建议。
一是合理区位选择。一个社区商业综合体的成功与否，最重要的在于项目区位选择是否合理，如果区位选择正确，即现在或未来有足够的消费力支撑，且周边配套设施完善，那么，项目也就成功了一半。合理的区位主要考虑区域未来规划，区域交通设施等方面因素。区域未来规划决定了其该区域未来的发展方向，决定了区域的经济状况，从而决定了该区域人口档次，进一步决定了该区域人口的消费水平，人口消费水平将最终影响整个社区商业
项目的运营状况。
二是精准项目定位。社区商业综合体开发之前要进行准确的项目定位，要仔细研究项目当地的总体规划、区域经济、人口数量、收入水平、消费层
次、商业分布等，要根据社区居民的消费水平和未来的发展趋势，结合市场走向和功能定位，来确定社区商业的层次和结构，为项目的规划设计提供依据。社区商业综合体的定位主要分为项目总体定位和功能定位两部分。项目总体定位就是要对社区的人口规模、客户特征以及周边的商业进行了细致的分析和评估，确定项目的建筑规模和开发运营模式;社区商业综合体的功能定位要注意项目的功能结构、业态结构以及品牌结构等应与社区规模、消费层次相适应，对社区居民的收入水平、客户职业特征以及周边的商业业态进
行细致的分析和评估，从而确定项目的商业业态和功能布局。
三是主力店招商先行。社区商业综合体的开发运营商必须对前期规划设计、商业布局、策划营销、广告推广、商业运营管理等一系列问题了如指掌，才能保证项目运营取得成功。国内成功项目的经验表明，前期主力店招商对项目后期的运营显得尤其重要。主力店对引导人流起着主要作用，大型主力店的入住，不仅可以避免广场建成后对商户盲目招商，还能借助大型超市所
带来的巨大客流，吸引其他商户入住，从而盘活整个项目。
四是丰富业态组合。成功的社区商业综合体并不在于项目建筑规模的宏大，而在于项目的功能齐全和合理的业态组合。社区商业综合体都应具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等四种功能，各种功能的分配比例最好为：购物40%-50%，餐饮20%-30%，娱乐10%-15%，服务5%-10%，这样的功能布局才能满足社区居民的需要。同时，需要注意的是，社区商业有别于其他商业，是其为社区服务的功能。在商业业态的布局上，要考虑服务性功能业态的比重，如干洗店，维修店，银行，药店，社区卫生所，美容美发店，社区活动
中心等，从而为社区居民提供生活上的便利。
五是多样化经营模式。从国内外社区商业综合体的运营模式来看，项目运营模式最常见的有“完全出售、租售结合、售后返租、只租不售”等四种模式，这四种模式各有特点，开发商应根据自身企业的情况和项目特点，寻找适合自己项目的运营模式。完全出售运营模式能使开发商快速回笼资金，但对商业业态是否能符合社区居民的生活需求以及业态组合等方面无法进行控制，导致项目的业种杂乱分布，从而降低了项目的档次;租售结合模式对于开发商而言具有更多的灵活性和可控性，可以平衡资金压力和经营风险的矛盾，在合适的租售比例下，既可保证开发商获得短期资金回笼，又能通过出租获得长期租金;售后返租模式能够使开发商规避市场初期经营风险，但开发商不能得到项目的增值效益，同时对开发商的经营能力是一个严峻的考验;只租不售模式最大的优点是能使开发商能够持续有效地项目管理，从而提升项目的商业价值，通过租赁持续性获利，得到项目的增值收益，但这种模式需要开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，且承担很到的经营风
险。
六是统一规划建设、统一经营管理。社区商业综合体的管理目标是尽可能长期地维持和加强项目的经济社会效益，维护项目的建筑物和设备，同时与有关各方保持良好的关系，保证项目在社区中有良好的商誉。社区商业综合体的管理工作主要有物业管理、租户管理、营销管理和财务管理等，是一个复杂的系统工程，需要进行统一规划建设、统一经营管理。国内外运作社区商业综合体的经验表明，一个项目必须至少经过3年，商业业态才会逐渐
稳定下来。因为即使开始审慎地选择进驻的商家，开业后还是会有因不同商家业绩好坏而进行调整，产权集中式的统一经营管理可以使项目可以放心地在开业后进行绩效评估和商家、业态的调整，从而实现项目的管理目标。
第四篇：城市综合体物业服务模式的初步探索
2011年，物业管理在中国诞生30周年。30多年来，物业管理在国内经历了从无到有，从无序到规范，从综合到专业的发展历程。济南市的物业发展相对缓慢，但也大致经历了类似的过程。随着城市化的不断发展，物业管理行业也逐步被认可，其发展潜力与后劲也日渐受到重视。城市的不断发展，人民群众对于居住的需求不断提高，房地产行业近十年的快速发展，极大的推动了物业管理行业的发展，从单纯的住宅，逐步到商铺、公寓、写字楼，QHWY也逐步实现了多业态的物业管理。WL城项目作为ZQ地产、QHWY发展过程中的重要项目，承担着探索城市综合体物业发展模式的责任，2011年，WL城项目成功实现了全部业态的房屋交接，QHWY也开始了对城市综合题模式的初步探索。
住宅：
住宅区域占据WL城项目的较大比例，住宅区域服务品质的优劣直接影响着对QHWY的评价。在入驻之初，即坚持推行管家式服务模式。每栋楼配置专属管家，业主有什么问题，直接与管家联系，由管家协调处理。经过1年多的磨合，WL城住宅区域的管家已经被业主所认可，部分楼栋更是实现了收费率100%的成绩。这也验证了广大业主对于管家式服务模式的认可。2011年，WL城在征求业主意见的基础上开展了一系列体育赛事，实现了煤气开通、煤气改天然气、暖气开通等一系列工作，辛勤的付出换来的是业主对物业服务工作的支持，许多业主送来锦旗，表扬信。成绩只属于过去，WL城将针对住宅区域提供更富有针对性的超值物业服务。
公寓：近年来，伴随着房地产行业的迅速发展，房价的一路攀升，工薪阶层购房的压力日益加大。在这种背景下，小户型、低总价的公寓项目日益受到民众的追捧。众多房地产开发商推出了各具特色的公寓项目。一时间，纯住宅公寓、商住公寓等公寓类型遍地开花。ZQ地产在前期充分论证的基础上，在WL城成功推出2栋公寓，QHWY继他山之后开始了针对公寓的物业管理服务历程。与他山项目的LOFT公寓不同，WL城的公寓多为40-50平米的小型公寓，后期推出了一些拼接的90平米左右的公寓，但从总体来讲，WL城的公寓类型以小型公寓为主。鲜明的市场定位，使得WL城公寓在上市之初受到了市场的追捧，赢得了良好的经济效益和社会效益。从公寓的入住群体来看，三口之家、年轻夫妻、单身白领、小型办公室占据绝大多数，这也对物业服务提出了新的要求。借鉴住宅物业管理的经验，在WL公寓的物业管理服务实践中，依然采用管家式的物业服务模式，环境、秩序维护、工程以管家为中心，管家负责协调相关资源，为业主提供尽善尽美的跟踪服务。公寓小型化的特点，导致居住在公寓的业主，公共的活动区域相对狭小，因此对社区文化活动有较为强
烈的需求，针对于此，WL城在2011年成功举办了WL杯乒乓球赛、羽毛球赛、台球比赛等社区体育赛事，受到了广大业主的一致认可，并为业主满意度的提升起到了积极的推动作用。鉴于良好的业主反馈，WL城拟将体育活动打造成传统赛事，并作为自己的特色一直延续下去。麻雀虽小五脏俱全，公寓的面积虽然相对较小，但实现舒适的生活体验，必要的配套设施必不可缺。针对公寓的居住特点，结合临近商铺的资源优势，WL城内街商铺在2011年陆续引进了便利超市、社区水站、营养早餐、朵拉洗衣、好鞋屋等店铺，为方便公寓业主的日常生活起到了积极的作用。针对公寓业主的生活习惯，在初期，WL公寓的客服团队对班次进行调整，由长白班调整为早、中班，实现了早上看的见，晚上见得着，面对面的服务受到了业主的一致认可。后期，因人员配置等多方面原因，公寓服务回归到长白班，从长期发展来看，面对面看的着的服务依然是公寓服务的发展方向。除此之外，解决公寓业主衣物晾晒、零碎物品放置、无干扰维修等方面依然是需要解决的课题。
写字楼：
向WL广场的广大客户提供物业服务，是QHWY深入探索商业物业服务的关键一步。WL广场客服团队在进驻之初，就决心向客户提供高品质物业服务。在前期充分借鉴广深等物业发展先进城市经验，并实地考察济南东环国际、金龙大厦等项目后，WL广场在进驻之初即为广大客户提供了水牌服务，收到了众多企业客户的一致认可。伴随着客户的陆续交房、装修、进场，客服管家协调项目资源，在与环境部及项目领导沟通后，向整层大客户提供开张之前的保洁服务，让客户以愉悦的心情进驻WL广场。至此，WL广场将向重点客户提供入驻保洁服务一直延续至今。
在日常服务过程中，客服团队既充分借鉴住宅管家式服务的精髓，又针对商业客户的特点有区别的开展服务。相对于住宅区的广大业主，写字楼的客户更关注服务细节，更关注服务体验，有更多的工作需要客服管家主动去发现，主动解决，尽可能提供无干扰服务，保障商务客户的日常办公需求。针对予以，客服团队狠抓服务细节，对客户的服务需求，及时记录，跟进处理，并在服务过程中注重服务进程的及时反馈，避免客户交代的工作没有反馈的情况出现。
“真情服务，感动常在”是WL广场客服团队始终遵循的服务理念，2011年8月份，WL广场推出早间迎宾服务，每天早上8点-8点30分，都有我们的客服团队迎接上班的客户，亲切的微笑，真诚的问候，用我们的细微关怀为客户带来一天的好心情。迎宾服务自8月份推出以来，得到了广场客户的一直赞誉，也成为WL广场客服工作的一道亮丽风景线。
商铺：
内街商铺是ZQ地产商业经营的又一探索，2011年，针对内街商铺的特点，在服务过程中重点关注开业支持与后期的广告支持。针对进场业户，在协助其办理工商登记等基础上，在其开业期间免费提供彩虹门，以营造喜庆的商业氛围。开业之后，在项目适当位置为业户提供广告发布区域，实现对内街商铺的有效宣传与推广。WL城周边激烈的商业竞争，使得WL城内街商铺的客流量在低位徘徊，2012年，将在坚持前期服务特色的基础上，继续狠抓细节，为商铺客户提供更多更好的服务。推进WL城内街商铺的红火发展。
2011年度，我们开始了城市综合体物业服务模式的探索，2012年，我们必将继续努力，持续关注广大业主的物业服务需求，提供满意加惊喜的超值服务，打造QHWY高品质服务品牌。
第五篇：万达模式：订单地产及万达城市综合体价值分析
22年来，万达集团在领跑全国商业地产，造就城市繁荣的同时，也向世人展现了代表未来方向、最具生命力和竞争力的商业模式，万达也在这个过程中不断定义、代表、诠释着中国商业地产发展的方向和与市场契合的标准。其间，曾有很多业内人士和同行媒体向万达提出问题：为什么万达广场开工之前就能完成如此复杂的主力店招商?为什么万达广场能实现满铺开业并且基本没有培育期?为什么如此众多的商家跟随万达征战了一座又一座城市?
当这些问题的提出者用满怀期待和崇敬的目光望向万达时，积累了无数实践经验和成功案例的万达人的回答铿锵有力：那是因为，万达首创了“订单商业地产”模式。
“一个商业地产项目的成功开发，并不仅仅是一个生产与销售的简单过程，而是通过对商业物业的持有和商业运营来实现增值。在商业和地产的组合中，如果说地产是骨骼和肌肉，那么商业便是心脏和血液，而其开发模式就是灵魂，只有三者齐备完善了，商业地产才能健康运转。”一位房地产专家如此形容商业地产。
在每一个商业项目，能不能实现真正的旺铺经营，更重要的也在于入场品牌能不能更好的对消费者形成“吸金效应”。在万达广场，仔细观察会发现，许多品牌店随着万达出现在每一个城市的万达广场里，事实说明，万达广场的发展也使他们在短时间内，积累了大量财富，并由小做大，迅速形成规模效应。
在每一个城市综合体，入场项目能不能实现真正的旺铺经营，一方面源自建造者的前期规划和后期管理，更重要的也在于入场品牌能不能更好的对消费者形成“吸金效应”，在万达广场，仔细观察你会发现，一些中小主力店随着万达的连锁开发而出现在每一个城市的万达广场里，也正因此，很多商家随万达而迅速形成连锁品牌，很多世界500强的企业也因万达的屡战屡胜而成为万达的拥护者，万达到哪，他们就跟到哪里…… 商业模式决定企业的成败，这一理念越来越多地得到企业家与业内专家的认可。中国的商业地产发展要向更高的境界迈进，必须依靠商业模式的创新。而能否打造符合国情和市场规律的商业模式，是中国企业决胜未来的关键所在，万达的成功便在于此。
所谓的万达第三代商业地产城市综合体，就是把国外的室内步行街与中国的商业大楼结合在一起，同时在商业综合体中组合了写字楼、公寓、酒店等业态，商业中心里面增加文化、娱乐、健身、餐饮等内容。总结万达几年来的发展，正如王健林董事长所言：万达的成功主要是商业模式的成功。因为万达的产品尤其是号称第三代城市综合体的产品的成功不仅是商业的成功，更是投资模式的成功，万达从第一代单店和第二代复合店卖街铺到现在只卖非商业之外的产品如写字楼、公寓，既达成了综合体规模上的城市标志性象征的目的，又解决了产品链和资金链的最优组合和良性循环，正在逐步实现从原来以营销为导向的订单地产向持有型订单地产的重大转折，从而为真正的资本之路搭建了坚实的基础，为资产之桥构筑了预期的升值空间。
值得一提的是，万达独特的“订单商业地产”形成了强大的竞争优势，获得了市场的高度认可，而且这种模式在现在的市场环境中是别人无法复制的，每到一地就能把一地做热，进而拉动一个城市的经济发展和税收，这只有万达能够做到;吸引众多品牌主力店追随万达，进入每一个万达广场，这也只有万达能够做到;先租后建、满场开业、场场旺铺，这些，也只有万达能够做到。王健林董事长在对自己的员工进行培训的时候说，商业模式比产品甚至品牌的建立更重要，而最好的商业模式是人无我有的商业模式，作为国内唯一的全国性商业地产商，万达独创的“订单商业地产”模式因为带动了区域周边的发展、拉动了整个城市经济的上升而获得了各地政府的认可并成为各地政府邀请的对象，而也是因为万达独特的富有竞争力的商业模式，万达还获得了中国企业在国际上的最高评级。国内金融界的认可、国内外投资机构的追捧，使得万达创造的财富神话口碑相传，流传久远。 2007年12月22日，宁波万达广场一周年庆典活动隆重举办，百家商户现场共贺万达周年庆，感谢万达为他们开启了财富大门，时光倒回到一年前，2006年的12月22日，宁波市委市政府领导、万达高管人员齐聚宁波万达广场参加在这里举办的宁波万达开盘仪式，为这次开盘能够成功举行，万达人倾注了无数的心血，并为此做出了长达一年的准备，开盘现场飞舞的彩旗、齐鸣的礼炮，是万达做了精心准备的，但是，在现场出现的近20万消费者从四面八方汇集涌入万达广场却是万达人也始料未及的，在这个项目开工建设之时，周边还是杂草丛生、荒无人烟的地处……同样的奇迹在万达的发展史上屡见不鲜，更成为投资者对万达的信心源泉，一些由万达组织到北京、上海、成都等地考察万达项目的业主看到已经开业的万达能够产生如此强大的“吸金效应”纷纷竖起大拇指，赞叹万达所创造的财富神话，更多的人，则以落单万达的实际行动参与到了神话的缔造中来。
现在的万达广场所在的区域，无论在万达进入之前是怎样的一种荒凉状态，如宁波鄞州，无论在万达进入之前是怎样的无人问津，如上海五角场，但在万达进入后，这些第三代城市综合体项目的大规模、大体量都在所在城市成为新的地标式建筑、新的商业中心、新的城市中心、成为一个城市新的象征、行业新的标准，周边很多知名地产商在销售房子时，都把距离万达多少米作为项目的最大卖点，可见城市综合体的影响力之大。
万达之所以能够成功，与其对于自身成为“国际万达”的标准有着密不可分的关系，对于选友，“国际万达”的辞典里有这样一条标准，那就是：合作伙伴是国际级。至今，以这样的标准选择合作伙伴，万达已经拥有多家不同业态的主力店作为“紧密型合作伙伴”，多家国际合国内的知名公司作为“战略合作伙伴”和一大批中小店铺连锁企业伙伴。这些独有的商家合作伙伴资源合成了万达的核心竞争优势。
此外，为了保证合作伙伴能赚钱，万达在发展项目时也会充分听取各主力店的意见和建议，在城市和地段的选择上兼顾合作伙伴的利益，达成双方的利益最大化。从做订单开发开始，随着市场需求和中国经济环境的变化而慢慢向专业的商业地产运营商迈进，有了品牌战略合作商家、有了详细的前期策划、规划方面的经验，万达进行商业开发的准确性才能不断提高，甚至已经可以保证场场旺铺，在现在的商业环境中，可以做到没有拍卖拿地时就可以大约知道做什么类型的物业，容积率多少等等的，惟有万达，从中可见万达作为一个中国商业地产领袖人物的魅力所在。
在万达对商业伙伴的选择共赢中，万达广场的规划先行策略起到了举足轻重的作用，正式注册成立于2007年的万达商业规划研究院是中国第一家专业从事城市综合体及大型商业综合体开发、设计、研究的商业规划、建筑研究机构，由来自建筑设计领域及房地产开发领域的众多精英人才组成。万达商业规划研究院不但是万达商业地产链条中的核心环节，还是中国唯一一家专业从事城市综合体、大型商业中心和五星级酒店规划、设计的机构，研究院汇集了全国商业中心、五星级酒店设计各专业的一流人才，更是万达商业地产核心竞争力的重要组成部分。
在每一座万达广场招商开始后，规划研究院就会迅速开始为这些签约主力店入场做好充分的准备，规划至每一个商铺、设计至每一个细节，像餐饮的隔油池、游泳馆的降板、超市的荷载等诸多细节在规划设计阶段就已经给予确认，尽量避免商家进场后进行改建，减少浪费，同时也是对入场商户负责。
有人说，中国的商业地产的竞争要从低端的销售竞争向高端运营竞争发展，在这个过程中，如何提升价值并最终与资本市场取得连接价值最大化才是根本，毕竟商业地产回到其核心就是在于运营所带来的价值的提升。为什么物业投资市场称：“住宅有价，店面无价”，是因为店面这个平台后面所带来的商机决定的，而不是水泥加钢筋决定其价值的。回到加之提升这个问题上，其核心就是通过开发模式的不断创新来提升其价值，这是一个系统的成功路径，经过选点、定位、引商、开业、运营、调整阶段不断实现商业价值。万达集团就是将这种开发模式的创新从销售铺面的第一代向只租不售联合国际知名品牌主力店共同经营的第三代前进，最终取得了骄人的业绩，并以此领跑中国商业地产，在世界商业帝国的发展版图上屹立起中国的旗帜。 短短几年时间，随着万达在全国扩张商业版图，对万达始终信心十足并一直追随万达的中小店铺主力店以惊人的速度形成连锁并取得了骄人的销售业绩，连万达人自己都半开玩笑的说，如果可以，希望我们自己也开个小店，一路跟着万达走，不出几年，一定能成为国内连锁品牌，并创出自己的知名度。
万达的商业地产模式，犹如达尔文的进化论在另一个领域内的应用，它有一个清晰的进化过程。如今可视为“第三代”模式——王健林把其称为“城市综合体”模式。
对比第一代和第二代的模式，“城市综合体”已有了相当大的改变。
第一代模式“单店”的开发很简单：“建一个大房子，第一层开精品店，第二层开超市，第三层开家居，第四层还可以搞个电影院等等，一个店大概五六万平米。”当时的概念是，每一层设置一种商业业态，但每种业态打造前，都引入例如沃尔玛等知名品牌，带动其他铺位的销售。当时第一个项目是2003年长春商业地产的开业。王健林谈到，这个项目和沃尔玛的合同，光租金就整整谈了六个多月。“长春项目仅仅是个单店，后来做的综合购物中心差不多有6—8个主力店，如果照这样谈合同，可能一个项目一年时间就过去了，这就制约我们快速发展。于是我们跟所有跨国企业建议，能不能把中国的城市划定为两个等级，北京上海、广州、深圳等城市为第一等，剩下都算第二等。一等多少租金，二等多少租金事先规定好。这样合同洽谈的时间大大减少。这是我们两年多时间能在中国快速发展的决定性因素”。批量的谈判，减少了单个项目谈判的时间和精力，从2002年开始到2005年，万达按照这样的模式快速发展。
到了2004-2005年，万达开始进入“组合店”模式，“一个项目有四五个独立的楼，分别作为商业、百货、超市、电影院，通过一个室外步行街连起来做一个广场”。
随着第一代和第二代模式的摸索，万达开始进入第三代的城市综合体模式，也是被学者认为是做加法模式——延长产业半径的开始。在第二代的管理模式上，万达只停留了短短两年的时间。“如果说第二代的管理模式是出于对产业链的把握，万达的第三代管理模式则完全是出于对商业规律更深的认识。”王健林如是说。
一个具体的例子是，万达每一个战略合作伙伴都有自己的标准装修时间，万达商业管理公司会根据业态、装修时间的不同，与万达的建设部门一起排出详细的完工进度表，来对接每一个商户的入场时间，一定要保证店铺在开业前能进场装修。如此类推，来保证同期满铺开业。“如果是外聘的管理公司，他们会选择等，达到条件再出现，这是完全不同的概念。
在王健林眼中，这正是万达模式无法复制的精髓。“我经常讲，除非你挖走整个链条，否则，能拿U盘拷走的，还算什么核心竞争优势呢?”王健林说。
在相当的一段时间里，万达的三大新兴支柱产业并非简单意义上的多元化，事实上，无论是院线、酒店还是百货，都是万达“城市综合体”业态中必需的组成部分，借助于万达广场的发展而发展，可以说，是万达商业地产的组成部分。 “打一个简单的比喻，就像是榕树，他的根须落在地上，会长出一棵新的榕树来，但是新长出来的榕树和从前的榕树是血脉相通的，更重要的是，所有的榕树都长在同一个生态环境里，这才是商业地产。”
与中国大多数开发企业一样，万达实际上也是“在干中学、在学中干”。经过几年间的历练，从找地开始，万达创造了城市综合体开发的一套体系，建立起经营管理人才团队，打通了金融资本的通道，形成整个产业链上的独特的竞争优势。“城市综合体首先形态是多元的;其次在功能上互相补充，既能给居民带来方便，又增加商业的销售;第三是效益最大化，多种业态综合，优势互补，创造24小时商圈。”王健林说。