今天小编给大家找来了《房产买卖论文范文(精选3篇)》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。观众：“看电影本来应该是一种日常的大众消费，现在却变得很贵族，我几年都不进一次电影院。如果把票价降到20元左右，相信观众会比较认可。”经理：“影院景气不景气根本还是取决于电影质量本身。根据我们这几年经验来看，电影质量高的，票价即使高一些，观众也会很多;电影质量低的，票价再低，观众也不多。
第一篇：房产买卖论文范文
房产新政下商品房买卖合同纠纷解决探析
摘 要：2010年4月17日，国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，各大城市的地方政府纷纷跟进，出台本行政区域内的房产新政。房产新政的出台，导致因政策调整而引起的商品房买卖合同纠纷出现。时隔两年，安徽省芜湖市政府出台了以“免税、补钱、送户口”为看点的房产新政。因此笔者认为政府对房地产市场的干预行为会在长时间内继续存在，并对商品房买卖合同产生法律影响。
关键词：房产新政；商品房；买卖合同
一、2010年房产新政的主要内容
1.限贷政策
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
2.禁贷政策
暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
二、房产新政下商品房买卖合同的法律问题
房产新政出台后，有效成立但尚未履行完毕的商品房买卖合同是否继续履行在理论界和司法界都引起了极大的争议。其一般的纠纷类型是，买方由于银行的限贷或禁贷政策导致支付出现困难，因此希望变更合同，而卖方则希望买方能够按照合同的约定继续履行。
一般来说，合同有效成立以后，应当依约全面履行。就其上提到的纠纷类型来看，买受人想要变更合同，如果不能和出卖人协商一致，只有在两种情况才能实现，一是出现了不可抗力；二是出现了情事变更。
国务院下发的《通知》，在法律性质上应当属于规范文件的范畴，而不可抗力一般不包括此种情况。因此，能不能变更已经生效的商品房买卖合同，关键要看新政的内容是不是构成情事变更。
三、新政下商品房买卖合同纠纷解决的理论分析
情事变更原则是合同法理论上的一项重要原则，是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情发生（或不可以归责于双方当事人的原因发生情事变更），导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则（显失公平）时，则应允许变更合同内容或者解除合同的法理。[1]
情事变更原则的构成要件包括：1.须有情事变更的事实。“情事”即作为合同基础或环境的一切客观事实。“情事变更”即合同基础或环境在客观上的异常变动。[2] 2.情事变更发生须发生在合同成立后，履行完毕前。3.须情事变更的发生不可归责于当事人。4.须情事变更是当事人缔约是所不可预见的。5.须情事变更使履行原合同显失公平。
房产新政出台后，买卖双方签订的商品房买卖合同在协商无法达成一致的情况下是否可以变更，就是要看房产新政的具体内容是不是构成情事变更。以往的理论探讨往往把房产新政作为一个整体来研究，有的学者认为房产新政属于国家政策的重大调整，是合同双方当事人订立合同时所不能预见的情况，动摇了合同成立时的基础，因此应当认定为情事变更；[3]而有的学者则认为，房产新政的出台对商品房买卖合同虽然产生影响，但是尚不足以构成情事变更。因为，商品房买卖合同的继续履行对买受人并没有产生明显的有失公平的情况，买受人付款以后可以取得房屋的所有权，并且从现实的角度出发认为我国法院在援引情事变更原则的时候需要经过高级人民法院审核，因此法院在判决时很难适用此原则。[4]
笔者认为，房产新政是否构成情事变更，并不能只是简单地将其看作一个整体来研究，而应当具体分析其包涵的内容，逐一进行判断。
对于房产新政的第一项限贷政策，笔者认为并不构成情事变更。原因在于此项仅仅提高了购房人的最低首付比例和贷款利率，并不能动摇合同成立的基础，也不会发生显失公平的情况。最低首付比例只是法律法规规定的首付最低值，但其实很多的购房人在买房的时候不会选择只首付最低比例，原因一是个人的公积金达不到贷款的数额，二是首付比例低意味着每月的还贷数额高，对于日常生活的影响是巨大的。所以，一般的购房人会等到首付和月供达到一个平衡的状况时选择购入房产。即使出现购房人支付了最低的首付比例，并且在支付完首付以后确实再无力就增加的比例房款进行支付，仍然不能构成情事变更。原因就在于，此项政策只是合同的付款方式的微调，并不对合同赖以存在的基础产生动摇，购房人完全可以依靠其他途径来继续履行合同。
对于房产新政的第二项政策，笔者认为其构成情事变更。第二项新政的内容实质上就是禁贷。商品房买卖合同是大宗交易合同，一般商品房合同的付款方式是买受人首期付款，余款由银行向买受人提供担保贷款支付，买受人分期还款。禁购政策实际上动摇了合同付款方式的基础，使得买受人只能通过个人全额支付的方式来履行合同。况且，银行作為金融机构，发放贷款本身就是其经营业务的一项内容，受政策调整停止了此项业务，这对于双方当事人来讲都是不可预见的，且对于买受人来讲显失公平。因此，第二项政策应当属于情事变更。对于受第二项禁贷政策影响的买受人，如果其签订的商品房买卖合同又符合情事变更的其他构成要件，笔者认为，买受人可以主张法院援引情事变更原则要求变更合同的内容，甚至解除合同。
四、总结
房地产市场在国民经济中的重要地位注定政府的干预行为会一直存在，而在解决政府干预行为的过程中对商品房买卖所产生的法律纠纷中，必须兼顾合同严守原则和诚实信用原则，分析每一项具体政策对于商品房买卖合同所产生的影响是否足以摧毁合同成立的基础，是否对一方显失公平，从而做出合同是继续履行还是可以申请变更的判断。
参考文献
[1]梁慧星.中国民法经济法诸问题[J].北京：中国法制出版社，1999.170.
[2]韩世远.合同法总论（第二版）[J].北京：法律出版社，2008.340.
[3]余海燕、胡春华.论情事变更原则在我国商品房买卖合同中的适用[J].理论与实践，2011（6）.
[4]叶金荣.房产新政下的法律热点[J].检察风云，2010（13）.
作者介绍：
罗彦滨（1986—），湖南邵阳人，南京大学法学院2009级硕士研究生，研究方向：民商法。
作者：罗彦滨
第二篇：票价：买卖双方都有理
观众：“看电影本来应该是一种日常的大众消费，现在却变得很贵族，我几年都不进一次电影院。如果把票价降到20元左右，相信观众会比较认可。”
经理：“影院景气不景气根本还是取决于电影质量本身。根据我们这几年经验来看，电影质量高的，票价即使高一些，观众也会很多;电影质量低的，票价再低，观众也不多。”
观众：电影不是芭蕾，太贵!
2005年12月24日。圣诞平安夜。北京的温度极低，路人大都缩着头急急行走。笔者趁着影院岁尾最佳档期，到地处中关村的UME华星国际影城采访。这是一个五星级影城，由香港著名影人吴思远担任董事长，拥有四千多平方米的营业面积，设施装潢豪华高档。
已是晚上9点多，影城进进出出的几乎全是年轻男女，充满了青春气息。一位影院清洁工说：“来这里看电影的一般是青年人，一对一对的恋人。中年带着老的少的一大家子来，偶尔也看到。”
华星国际影城运营经理张晓兵，给记者讲述了一个发生在这里的求婚故事有一个小伙倾慕一位姑娘很久;一直没有机会示爱。在影院工作人员共同策划下，他邀请女友到豪华厅看电影，中间影片突然停映，插入了小伙子专门为女朋友制作的求爱DVD。女孩子惊喜之际，小伙子单膝跪下，献上一束花。姑娘非常感动，当下接受了小伙子的求婚。一名从事广告业的年轻观众表示：“我赞成小伙子的做法，到影院谈恋爱确实比较浪漫，票价高一些无所谓。”
但是更多的观众并不认可这种说法，一对恋人告诉记者：“说实在的，票价还是有些高，今晚《无极》98元一位，而我们每月收入尽管中档，但还真的受不了。两个人一周看一次就是200元，一个月就得近1000元，还要交房租费、生活费，负担还是比较重。”
在北京大学的采访却得到一种别样的感受。2006年元旦刚过，记者来到久闻大名的北大百周年纪念讲堂，周围有不少票贩。这里内部环境与设施堪称一流，但是它的影片价格却低得出奇。看一般大片只需5元，《神话》首映票价也才8元，而且成龙还提着一瓶矿泉水出现在大家面前，又唱了一首歌。当天，刚刚放映的《千里走单骑》票价仅10元。一位学生模样的青年人，手里握着票气喘吁吁地说：“不容易啊，排了1个多小时队才买到票，我几乎每周都看电影。”
对于绝大多数中国人来说，没有北大学生那份福气。一位自称是高级水电工的路人抱怨说：“看电影本来应该是一种日常的大众消费，现在却变得很贵族，我几年都不进一次电影院。如果把票价降到20元左右，相信观众是会比较认可的。”导演冯小宁或许说的更透彻：“电影是大众艺术，它不是芭蕾，票价应该降低。票价降低后，起初可能会使发行方在回收资金时增加一定困难。但中国人多，只要能让更多的人走进电影院，重新形成看电影的消费时尚，就会为回收资金提供保障。”
今年新春期间，由北京长虹影院、东四工人文化宫、明星电影院三家单位联合推出的隆福寺“电影文化庙会”活动似乎证明了冯小宁的话。参与“电影文化庙会”的三家影院均以不超过10元的低票价销售，《无极》、《千里走单骑》、《如果·爱》、《情癫大圣》等都在放映之列。居民观影热情高涨，几乎场场爆满。
经理：花钱来买享受，不高!
影协电影院和华星国际影城处于同一交通线上，原为中国电影家协会“金鸡”奖和“百花”奖评奖及各电影学术委员会研讨、观摩电影的专用放映厅，1997年5月开始对外营业，现已跻身于北京首轮电影院之列。2006年1月10日，记者采访了影协电影院刘守敏经理。
爽朗健谈的刘经理开口便说：“电影票价比过去是高了，但是与其他娱乐产品相比还是低，如歌剧话剧演出、展览等。”“影院景气不景气根本还是取决于电影质量本身。根据我们这几年经验来看，电影质量高的，票价即使高一些，观众也会很多。电影质量低的，票价再低，观众也不多。”“当然，我们影协影院票价向来是偏低的，挂着中国电影家协会的牌子，我们会照顾观众。既要追求经济效益，也考虑社会效益。”刘总还讲了一个感人的故事《英雄》上映期间，一对远在昌平的夫妇带着自己的父母慕名来影协影院看电影。当时《英雄》票价50元，人们挤得不可开交，最后加了许多临时座位也无法让所有观众入场。因为错过影片，那位儿媳非常着急，和影院发生了争吵。最后，影院决定双倍赔偿他们四人的票价。后来，这些人都成为影协影院的铁杆影迷，路再远也来看电影。因此，刘守敏经理坚信影院兴衰的关键在于影片自身质量和影院硬软件服务质量，票价并不是根本原因。
张晓兵经理则直截了当地说：“我们尊重观众自己的选择。市场就是有断层，有错位。高消费有权利享受高消费，飞机就有头等舱，火车也有软卧，影院也应该有一个多层次的消费。”张经理还提到华星国际影城是北京最早定为五星级的电影院，完全按国际上最先进的视听技术和装璜设计，装备了目前最先进的2KBARCO高清晰度数字放映机，最好的杜比数码SRD、DTS等系统还音设备等。为了营造豪华的视听享受，每年都会投入巨资维护硬件设备。软件上华星也是追求国际服务水准，场务人员全部经过专业的酒店管理服务和礼仪教育，上岗前经过严格的考核。张经理说：“我们也是在逆境中挣扎。我们2005年相对于2004年的票价没有提升，基本持平，但是我们硬件却变化很大，二厅刚刚增加了一个加拿大大幕，费用十几万元。开业三年来座椅已经全部换了一遍。地毯一周换一次，半年就要全部换成全新地毯。在这种情况下，如果把票价降到20元，那么华星就完了。”
据不完全统计，北京目前上“星”的影院共18家。其中五星级2家，三星级3家，二星级11家，一星级2家。国家广电总局对“星级影院”制定了详细的评定标准，对影院的硬件设备和软件环境都做出了详细规定。星级影院确实给观众带来了舒适的视听享受，但从一定程度上也提高了电影票的价格。首都电影院的关志斌经理表示说：“电影观众的减少有着相当复杂的原因，不是靠单一降低票价就能够使所有的观众回到影院中来。现在的影院都是在勉强支撑，一旦票价下降了三分之一，观众却不能呈三倍的趋势增长，影院的日子无疑会更加难以为继。”
一位不愿透露姓名的影院经理介绍说，北京的电影票价之所以难降，一是北京的大部分影院都建有小厅，座位从几十个到四五百个不等，一旦票价下降后，小厅容量有限，不可能取得预期的效益二是各影院在提高影院档次的前期投入较大，降价无疑会使影院的回报率大大降低，三是北京的电影发行渠道单一，影院在价格上没有自主权，更没有从其他地方获得影片的渠道，因此体制上的框框限制了影院间的自由竞争。
买者与卖者是很难达成共谋的一对冤家，观众与影院经理的关注点存在着很大的差距，前者关注的是票价，而后者强调的是影片质量和服务标准。看来，在电影市场上，票价到底贵不贵，观众到底会不会因为降价而走进影院，是先降价还是先靠提高影片质量来培养观众观影兴趣，仍是一个“仁者见仁、智者见智”的问题。
作者：崔斌箴
第三篇：股票买卖基本思路分析
【摘要】2008年以来，A股市场一直低迷，投资者对股票市场的信心正在逐渐丧失。但是，随着我国经济的持续高速发展、我国股票市场各项规章制度的进一步完善以及人们收入的进一步提高，股票市场的再度繁荣只是一个时间问题，尤其是随着房地产泡沫的继续扩大，投资房地产的风险会变得越来越难以承担，当大量资金从房地产市场退出，A股市场必将崛起。
【关键词】基本面分析 技术分析 财务分析 风险与收益
相比于房地产、基金以及银行理财产品，股票市场的投资要复杂得多。投资者需要掌握更多的知识和技能，深入理解股票市场的风险与收益，有自己独立的见解，不能盲目跟风，总的来说，投资股票市场有以下几种基本思路。
一、宏观经济分析
众所周知，股票市场是一个国家政治经济的晴雨表，也就是说，一个国家的政治经济状况的变动会影响股票的价格，作为一个股票投资者，要时刻关注宏观经济运行中的重要经济指标。比如说，每月中旬公布的上一个月的CPI，如果CPI过高，意味着通货膨胀或者通货膨胀预期，无论哪种情况都会刺激股票市场的拉伸。
仅仅知道这些宏观经济指标是远远不够的，数据往往有滞后效应，当数据公布时，股票的价格已经上升或者下降了，如果公布的数据只能在股价变动中坚持一两个交易日，那么当投资者得知公布的数据后再进行股票操作就晚了。比如：短期利率下降，投资者建仓买进股票，但是，由于利率的波动只是短期的微调，并不是整个资金市场资金供求情况的真实反映，利率很快就会上扬，投资者刚买入股票，马上发现利率上升了，此时抛掉股票定会遭受损失，只能继续持有，等待清仓时机。对于宏观经济的分析必须在相关数据公布之前，也就是说，股票投资者必须学会利用自己的逻辑去分析和预测宏观经济的运行情况，根据自己的预测来操作股票，而不是等待相关经济数据的公布。
二、行业分析
(一)行业分析概念
行业分析是指应用统计学、计量经济学等分析工具对行业的运行状况进行全面分析，包括生产、消费、技术、销售、行业竞争力、市场竞争格局、行业政策等，通过对行业要素的分析从而发现行业运行的内在经济规律，进而进一步预测行业未来的发展趋势。随着科学技术的进步，行业的更替兴衰速度越来越快，在汽车出现以前，欧美的马车制造业是何等的辉煌，然而时至今日，连汽车业都已进入生命周期中的稳定期甚至衰退期了，尤其是随着油价的上涨，现在的汽车行业主要向电动汽车转变，那种耗油多污染大的汽车支撑不了太久。如果某个行业已处于衰退期，则这个行业中的企业，不管其资产多么雄厚，经营管理能力多么强，都不能摆脱其阴暗的前景。
(二)互联网背景下的行业发展
随着互联网的高速发展，很多行业都在逐步的互联网化，那些跟不上互联网思维和节奏的行业正在苦苦挣扎。比如传统的书店，现在的书籍爱好者都是去亚马逊、当当、京东以及淘宝等网上书店购买书籍，因为网上买书比实体书店更便宜，随着物流的发展，网上购书速度也越来越快，一般24小时就能送货到家，这比你去实体店更节省时间。俗话说：女怕嫁错郎，男怕入错行。股票操作更是如此，如果购买了错误行业的股票，被套牢的风险就会增加，像高耗能汽车、书店等传统行业的股票，即使短期内股价在上升，投资者也只能进行短线操作，不易进行中长期投资。当然，如果传统行业的上市公司能够及时地跟随时代潮流和科技的进步，在恰当的时机进行转型，仍然是有利可图的。
三、公司基本面分析
在对宏观经济运行情况和自己熟悉或者想要投资的行业进行全面分析后，投资者需要在自己选择的行业内挑选上市公司，这就需要投资者对感兴趣的上市公司进行基本面分析。
(一)公司竞争地位分析
在自由竞争市场，优胜劣汰、适者生存。在本行业没有足够的竞争力，即使是朝阳行业的上市公司也會很快被淘汰。研究公司在本行业的地位主要从以下两个方面入手。第一，公司的技术水平，那些紧跟技术潮流，采用和拥有先进技术的公司更有机会在本行业走得更快更远。第二，公司的市场开拓能力，产品的销量最终决定公司的收入和利润，上市公司要保持在本行业的竞争力，必须不断开拓新的市场，持续扩大市场占有率。
(二)公司财务分析
投资者需要通过对股份公司的财务报表进行分析，来了解该公司的财务情况、经营效果，进而了解财务报告中各项的变动对股票价格的有利和不利影响，并最终做出买进或卖出的决定。要进行财务分析，投资者需要有足够的相关知识储备，包括基本的会计知识、财务管理以及财务分析方面的知识甚至人力资源管理和市场营销方面的知识。虽然根据上市公司公布的数据并不能完全弄明白上市公司的真实情况，但是通过财务分析可以让投资者避免一些显而易见的投资错误。
四、技术分析
(一)技术分析的概念
所谓技术分析，是相对于宏观经济和行业等基本分析而言的，基本分析着重于对宏观经济情况以及各个公司的经营管理状况、行业动态等因素进行分析，以此来研究股票的价值，衡量股价的高低。而技术分析则是透过图表或技术指标的记录，研究市场过去及现在的行为反应，以推测未来股价的变动趋势，技术指标主要是根据过去的股价、成交量或涨跌指数等数据计算而得。因此，投资者在进行技术分析时只关心股票市场本身的变化，而不考虑会对股价产生某种影响的经济、政治等各种外部因素。技术分析理论包括道氏理论、波浪理论、江恩法则等，主要分析方法有K线分析、均线分析、形态分析、切线理论、量价关系分析等，技术分析的指标类型非常多，比如：趋势型指标、人气型指标以及超买超卖型指标等。
(二)技术分析的优缺点
偏重技术分析的投资者之所以要购买某只股票，不是因为该股票有价值，而是该投资者认为其他人都认为这只股票有价值，其他的投资者会以更高的价格来购买这只股票。技术分析的美妙之处在于，只要有足够多的投资者相信技术指标并按照指标进行操作，那么技术分析就会有效，通俗地说就是，如果大家都认为某只股票会涨，大家都去购买，这只股票就真的会上涨，而且这种股价的上涨和上市公司本身的表现好坏以及公司内在的价值没有关系。
技术分析的缺陷在于，股票市场是所有投资者的综合博弈，技术分析方法和技术指标繁多，而且根据不同的技术指标用不同的方法进行分析，得出的结论五花八门甚至相互矛盾，这就让投资者无法决策。对于中长期投资，技术分析必须满足三个前提。第一，市场行为包容消化一切，也就是说，所有的信息都会在股价上表现出来;第二，价格以趋势方式演变，股价的波动不会突然出现逆转;第三，历史会重演，只要未来出现相同状况，在历史上发生的事情在未来会再发生。但是，这三个前提很难同时成立，所以，对于中长期投资者而言，技术分析并不是最佳策略。
参考文献
[1]柏丹.股票价格波动的宏观影响因素分析[J].经济师，2013(1).
[2]赵志军.股票价格对内在价值的偏离度分析[J].经济研究. 2013(10).
[3]蒋玉梅.投资者情绪、股票错误估值与上市公司投资[J].经济与管理，2014(1).
[4]韩俊华.股票价格行为及理论[J].税务与经济，2014(1).
作者：郭仕样