基准地价是我国城市地价管理和土地市场管理的重要科学依据。由于基准地价是城市规划控制范围内各个土地定级单元或者用地类型区域土地使用权的平均价格, 其评定工作涉及面广, 并且是在大量土地和房地产交易价格样点资料的基础上, 通过统一地价内涵, 进行交易情况修正、时间修正、区域因素修正和个别因素修正后完成的。如果没有充分的资料积累, 每次基准地价更新将是一个耗时长, 需要投入人力多的工作。
根据国土资源部的要求, 国内的主要城市和重点地区需要根据《城市地价动态监测体系技术规范》建立地价监测点的, 并定期上报地价动态变化情况, 目的是全面、准确地掌握地价数据, 分析地价变化趋势, 为宏观调控土地市场提供决策依据。这是一项长期日常工作, 需要不断收集地价变化的相关资料, 并按季/年汇总上报。建立城市地价动态监测体系, 使城市土地价格资料的采集、汇总和整理系统化和制度化。有了城市地价动态监测体系, 不仅可以掌握每个地价监测点的地价水平, 也可以其为基础进行地价指数的编制, 这就为基准地价更新提供了良好的基础, 基准地价可以方便地利用地价监测点价格和相应的地价指数进行更新。因此, 有必要构建一个计算机系统, 用于城市地价动态监测资料的输入、汇总、整理, 并将监测点的地价资料作为基准地价更新的一部分数据来源, 配合基准地价更新所需要的其他资料, 快速完成城市基准地价更新。
1 软件系统
1.1 系统概述
整个系统实际上包括地价动态监测和网格点基准地价更新两大部分: (1) 地价动态监测包括地价区段划分/变更、监测点设立/变更、交易样点设立/变更、监测点和交易样点价格评估、区段和级别平均地价计算、级别、区段及监测点地价指数计算、土地供需信息采集、房屋供需信息采集、相关社会经济指标信息采集以及季/年报告和表格的生成等。 (2) 网格点基准地价更新包括地价控制点的布设、网格点基准地价的计算、等值线图的绘制、级别划分、级别/区片/各种用途等地价计算、各种地价指数计算、地价分析所需要的地价水平剖面图、直方图的生成等。以上只是系统的基本需求, 在这些基本需求中隐藏着以下的复杂性。
(1) 地价动态监测技术标准的不确定性。地价动态监测是一项新的工作, 理论研究和技术标准都在不断的完善中。因此要求软件系统必须具有扩展性, 可以由估价师根据需要进行调整。 (2) 地价评估方法的不确定性。地价评估具有空间和时间上的差异性。例如不同地方的土地取得成本与地方法规有关, 同时地方法规几年后可能会发生变化。因此要求评估方法和公式不能固化, 应该可以由估价师根据需要自己定义。 (3) 地价计算过程的重复性。在地价计算工作中, 价格计算出来后, 还需要与实际情况进行验证, 并可能反复调整某些参数。所以地价的计算是个重复性的工作。因此要求系统能够对地价的计算参数进行快速修改并计算。 (4) 网格点基准地价更新过程的复杂性。网格点基准地价更新过程实际上是一个循环反复的过程, 从地价控制点的布设—网格点基准地价的计算—等值线图的绘制—级别划分到级别/区片/各种用途等地价计算, 整个过程都可能在与实际情况进行验证后重复进行。另外, 出于研究的需要, 网格点的间距、空间插值方法都有可能调整。因此, 系统应该具有足够的包容性和方便快捷性。
1.2 系统架构
系统的需求分析决定系统需要高度扩展性和灵活性, 因此系统框架分成两级:辅助支持模块和业务模块 (图1) 。
1.2.1 辅助支持模块
辅助支持模块包括GIS支持模块、数据库支持模块、评估公式模块、输出模板模块。
(1) GIS支持模块。GIS支持模块负责地图显示、编辑、空间数据表维护等功能。通过该模块, 用户可以根据自己的需要定义空间数据表的结构、输入和编辑要素的空间数据和属性数据, 还可以动态加载图层并定义各图层的显示属性。 (2) 数据库支持模块。数据库支持模块包括表结构维护、编辑辅助定义、表数据编辑、SQL操作接口等模块。用户可以自定义各种需要的不含有空间信息的普通关系表、输入和编辑数据、并可以定义数据输入的辅助信息, 如数字信息的范围、字串信息的可能取值等。 (3) 评估公式模块。评估公式模块负责评估方法的管理、公式定义、公式计算输入等功能。利用该模块, 用户可以自定义各种方法和公式, 并可以在计算窗口中输入计算参数进行计算。公式计算窗口根据公式定义自动分页, 以方便用户输入。 (4) 输出模板模块。输出模板模块负责输出模板定义、报告生成等功能。用户可以根据需要定义多个输出模板, 如Word报告、Excel表格的模板, 在输出时只需要选择相应的模板就可以自动生成相应的文件并保存到指定位置。
1.2.2 业务模块
业务模块负责实现地价动态监测和网格点基准地价更新工作所需要的所有功能, 具体包括信息采集输入、地价动态监测、网格点基准地价更新、信息输出四个部分: (1) 信息采集输入。信息采集输入负责表分类管理、各种表管理、表数据管理。用户可以自定义各种表, 包括含有空间信息的表、不含有空间信息的普通关系表、可用于市场比较法的交易案例表, 交易案例表可以是空间表也可以是普通关系表, 并且可以给案例表定义必选的比较因素如交易时间、可选的区域因素和个别因素。另外, 用户还可以给这些自定义表进行分类, 以方便管理。表的字段类型除了常规的数字、字符、日期等类型外, 还支持嵌入图片、链接图片、公式等扩展类型, 用户可以将监测点等的所有数据, 包括监测点现状条件评估公式、设定条件评估公式、监测点位置草图、影像图、实地照片等都保存到表中。表定义好后, 用户可以将空间表添加到某个地图窗口中, 并输入和编辑空间和属性信息。对普通关系表, 系统会根据表结构和辅助输入定义, 自动生成输入界面, 以方便输入和编辑数据。 (2) 地价动态监测。地价动态监测模块负责季度/年度变更、监测点和交易样点价格评估、区段和级别平均地价计算、级别、区段及监测点地价指数计算等功能。价格评估, 用户可以选择合适的方法和公式, 可以调整计算参数。区段和级别平均地价计算, 用户可以修改平均地价的计算公式, 甚至可以增加参与计算的来源表。例如计算区片平均地价, 如果觉得监测点的数量太少, 您可以加上交易样点来一起计算。级别、区段及监测点地价指数计算, 用户也可以修改计算公式。 (3) 网格点基准地价更新。网格点基准地价更新包括地价控制点的布设、网格点基准地价的计算、等值线图的绘制、级别划分、级别/区片/各种用途等地价计算、各种地价指数计算、地价分析所需要的地价水平剖面图、直方图的生成等功能。地价控制点的布设, 用户可以在地图窗口中选择需要的任何图层的要素, 把它作为地价控制点。也就是说, 用户可以将全部或部分地价监测点、交易样点作为地价控制点, 也可以将含有地价信息的其他空间表的数据作为地价控制点。网格点基准地价的计算, 用户可以选择多种空间插值方法进行计算。级别划分, 用户可以在网格点基准地价的频率直方图上指定组距和级别数, 并可以用鼠标拖动定级线来确定级别线的位置, 定级线拖动的同时, 系统同时显示各级别的地价范围、个数和比例。等值线图, 用户可以选择按照级别线来绘制等值线;或者按照等间距来绘制等值线;或者绘制指定地价的等值线。地价和地价指数的计算, 跟前面地价动态监测的一样, 用户可以自己添加新的计算定义或修改老定义。地价水平剖面图, 用户可以在地图窗口中随意的画一条线, 系统将显示该线上各点的地价水平。如果有多个网格点基准地价, 也可以在一个图上以不同颜色显示该线上各网格点基准地价的地价水平。例如, 可以在一个图上显示去年和今年网格点基准地价的某方向的地价水平剖面线, 以方便分析比较。另外, 用户可以自由添加多个网格点基准地价, 例如可以添加间距为100×100的网格点基准地价, 也可以添加间距为300×300的网格点基准地价;可以添加采用三角网空间插值方法的网格点基准地价, 也可以添加采用克里金空间插值方法的网格点基准地价。然后对各个网格点基准地价用地价水平剖面图进行分析比较。 (4) 信息输出。信息输出模块负责输出模板的定义和输出报告文件的生成。用户可以针对某个表或几个表的组合进行输出模板的定义, 例如, 可以对监测点表定义地价监测点登记表、地价监测点调查表、监测点地价评估报告、地价监测点评估技术要点表等多个模板, 然后在需要的时候, 选择相应的模板生成输出文件。
模板的定义不仅定义生成文件的构成格式, 还可以指定文件的取名规则和保存路径。因此, 输出的文件会用合适的文件名自动保存到指定路径下。
2 系统体系结构
整个系统分为服务器和客户端: (1) 数据库服务器:SQL Server2000+ESRI Arc SDE9.0。 (2) 客户端:.N e tF r a m ew o r k 1.1+E S R I ArcEngine9.0 (图2) 。
3 系统特点
(1) 实用性。系统的功能涵盖地价动态监测和网格点基准地价更新工作的所有环节, 系统功能的实用性不容置疑。 (2) 先进性。无论是系统开发基于的GIS系统、采用的技术、还是系统设计理念都是目前国际上最先进的。 (3) 安全性。系统的数据都保存在一台服务器上, 数据的备份和管理都方便、高效、安全。 (4) 开放性。系统支持表和分类的自定义、评估方法和公式的自定义、计算的自定义、输出的自定义, 系统具有高度的开放性和扩展性, 给地价动态监测和网格点基准地价更新的工作人员最大的自由操作空间。 (5) 可操作性。系统实际上将工作人员分成两类:高级定义人员和普通工作人员。高级定义人员负责表和分类的自定义、评估方法和公式的自定义、计算的自定义、输出的自定义等定义工作。普通工作人员则在各种定义的基础上操作, 输入数据时按表定义规定的要求输入, 计算时按公式定义的输入, 完全不用理会公式的具体构成, 输出时只需要选择合适的模板, 完全不用理会报告的格式, 操作简单、快捷。 (6) 衔接性。系统设计严格按照《城市地价动态监测体系技术规范》、《城镇土地估价规范》、《城镇基准地价估价规范》, 和各种技术规范有很好的衔接性。
4 系统应用
系统已成功应用于广州市地价动态监测和网格点基准地价更新项目。
摘要：针对城市地价动态监测和网格点基准地价更新理论的研究, 利用计算机技术编制了《城市地价动态监测和网格点基准地价更新信息管理系统》, 本文是对该系统的功能模块和功能进行系统的说明。
关键词：地价动态监测,基准地价,网格点,地价体系,信息管理系统
参考文献
[1] 城镇土地定级规程[S].中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局, 2002:2～3.
[2] 城镇土地估价规程[S].中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局, 2002:2～3.
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