在一份优秀的方案中，既要包括各项具体的工作环节，时间节点，执行人，也要包括实现方法、需要的资源和预算等，那么具体要如何操作呢？以下是小编精心整理的《物业管理品质提升方案》，仅供参考，大家一起来看看吧。
第一篇：物业管理品质提升方案
物业品质提升方案
篇一：物业品质提升方案
一、服务标准的定位及介入点。
1、站在前沿制定切实可行的高标准。
只有高起点，高标准，服务标准的定位自然能上新的台阶。所谓前沿就是开发建设的前瞻性，市场预测的精确性，用发展的眼光看待现实存在的问题。服务标准的定位关系着全方位的经营理念。起点高，标准高，服务标准的取向肯定高。你有100元想办200元、300元的价值，肯定不符合价值增效的逻辑性。关键是怎样能把100元转变成200元、300元的价值。首先是切实可行的。有可塑性、可操作性。诸如员工的聘任，你的门坎高，那些有才无德，无才无德的人肯定跨不进来。所以你制定的标准高了，硬件、软件就都跟着有了进一步的跨越，服务标准也就进一步提高了
2、重构服务规范
服务标准有了定位。相应的服务规范也必须与之相匹配，高标准的服务，高标准的员工也就必须是高标准的服务规范。规范不是强硬的制度。也不是画地为牢的枷锁。规范是标准与准行业的约定。有了规范计划就有了依托。
3研究项目特点
服务标准的定位，服务规范的重构必须合乎项目特点。建筑风格符合客户的需求社会文化内涵的发展趋势。存在的遗留问题解决的渠道与办法。员工的架构模式职能部门的协调，软硬件的现状等。
4、计划站在未来看现在
计划确实跟不上变化，所以计划的前瞻性十分重要。以未来的高度看待现实存在的问题，远大而不空旷。目标有了取向一切问题就有了切入点。
5注重控制与结果
再好的理念你不去执行也只能是一句空话。而执行的结果是什么，又必须监督控制。企业的好坏最终还是归结于经济效益、社会价值效益。
盈利创收不是1+1=?的简单问题公式。做大做强企业要有长远的构想与机制。打破固有的行为习惯，思维方式，创造性的发挥自己的经营空间。
二、物业组织架构模式
1、架构金字塔服务梯形结构新构思
金字塔塔尖放在那里，整个工程部组织结构我们认为就是一个服务体系。经理服务主管，主管服务领班，领班服务于员工，员工服务于客户。逐级管理逐级责任制，一级管理一级、每级都有职有权，在整个组织架构中基层员工要放在首要位置。他们才是金字塔塔尖。这样有利于激励员工追求进步，自我提升、完善。有利于培养人才，发现人才。在物业经营管理中注重的是效益是结果。服务梯形结构是服务观点的转变、规范、责任、控制、落实贯穿于整个服务环节中。
2、制度的完善，用人机制的规范
用人机制的规范，制度的完善来之于新思维、新观念。物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作。物业公司以经营为手段，以为客户提供优质的服务为宗旨，以经济效益、社会效益的综合统一为公司的经营目标。规范是企业发展的需要，制度是行为规程。吸收什么样的员工，架构什么样的组织形式。现有员工的整体素质能否适应服务客户的新趋势。领班、主管的录用，是聘任还是从基层员工中晋升。各自的职责是什么。各自的录用条件、前提又是什么?因此必须进一步完善制度、规范用人机制。
3、员工晋升与激励机制的重构
奖优淘汰末位制。优秀的员工就应该给予更多的激励与关怀。比如：培训的机会、岗位调整的机会，奖金、荣誉证书。工资档次调高一档。抓典型，有效的激发团队精神的凝聚力。
4、原则与责任
制定再好的服务标准，行为规范，操作规范制度，还必须要执行。执行中坚持原则，凝聚责任。形成一个部门的长效机制。工程部现有的人员架构素质修养、技术技能在许多地方都存在着原则与责任的问题。坚持原则的时候不坚持，做事流于形式缺乏责任感。
5、薪资与服务标准，技术技能、素质修养挂钩
薪资与服务标准、技术技能、素质修养应该是成正比的。薪资提高了，聘任的员工就有了保障。服务水平、技术技能、素质修养自然也就上了一个台阶。工程部现在的情况是一刀切，薪资没有档次。服务水平、技术技能、素质修养高的员工拿不到相当的薪资。他们的工作激情、原则、责任也就会随波逐流，相对较差的员工更差，所以员工的晋升，薪资的分档设置势在必行。
三、物业的前期介入
1、参与规划重视前瞻性、科学性、实用性。
物业企业对物业的前期介入越早，对日后管理水平越有促进。参与规划重视前瞻性、科学性、实用性，能使物业管企业增效增值。能使客户的投资在日后有相应的回报。前瞻性、科学性、实用性从物业管理使用的角度考查论证建筑结构。设备设施分布区布置绿化小品等的合理性。提出建议、整改方案。跟进落实情况以免日后接管出现差错。提高物业品质。如果工程已经竣工、设备已经安装，在发现问题也已无法改变。因此工程施工阶段提早介入是完全有必要的。对物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢管以及管线材料是否具有耐久性、耐腐蚀以及按挤压应力等，进行过程控制和验收控制的监管检查。我们现在的情况是所有的档案材料很不健全。比如园区的综合布线图：给排水、雨水、强弱电系统等管线的走向、重要的闸阀和检查口的重要位置。绿化、小品景观的水电管线布局分布。一些设备设施的供货商联系方式，产品设计说明书、操作规程质保期限与约定的书面协议。竣工验收和接管验收是两种不同概念的验收。竣工验收是政府行为、接管验收是企业行为。物业接管就等于责任的一种转移。因此接管验收可谓责任重大。
2、客户收楼与入住全方位提供管理服务新理念
在物业介入时就应该对每个单元的问题汇总整理存档备案。客户收楼时提出的意见也应该详细记录存档。这样就形成了一个具体单元的房屋病例。对日后装修管理、维修运行都有一个参考改进的价值。二装是客户认识了解物业公司的形象窗户，二装员工的品行，技能直接影响着公司的整体形象。认为二装员工就是巡视检查、监督管理是完全错误的观念。他们熟悉掌握的情况汇总起来对整个运营管理都是一个强有力的保障。客户的需求是多方面的。有许多地方是无从预测的。所以我们必须要求我们的员工知识面广、服务水平、技术技能都要尽可能的合乎客户的需求、满足客户的需求。全方位的拓宽自己的才干，迎合客户花钱买方便的消费观念。客户收楼以及装修、入住实行一站式、全方位的服务。满足客户、壮大自己、资源共享、互利双赢。
四、软件与硬件有机结合
1、硬件是平台，软件是“灵魂”。
园区的硬件设施陈旧，已经很难适应客户的消费需求。在现有的平台上，我们怎么做，能否从软件上弥补硬件设施的不足呢?强化服务，优化组合员工结构、制度完善、规范操作。软件是“灵魂”，灵魂有了灵性，有了可操作性，硬件就能发挥他的潜能了。
2、提升硬件设施、改良软件支撑
怎样通过技术改善改造现有的硬件设施。切入点在哪里、如何提升。现在维修资金动不了，费用怎么解决。例如：园区的智能门禁系统、监控系统。消防联动系统、污水提升泵监控系统、有线电视网络系统。办公环境设施的配备等问题。所有这些问题都需要一步一步的解决。假如提升了硬件设施，我们的软件也就需要改良。没有优良的软件支撑再好的硬件设施也发挥不了应有的作用.3、找出硬件与软件的结合点
硬件与软件相辅相成，怎么运作它才能达到最佳的状态，结合点在哪里?硬件、软件都是可以改造改良的。想解决就能有办法解决。问题在于解决的方案时间。上级领导的认同肯定。
五、设备设施的运作模式
1、从节能降耗的角度、服务标准的角度重构设备设施的运行
一切的经营活动，政策法规最终都是为了增效增值。节能而不降耗仍然不能增效。节能控制有指标，维修控制有计划，通过以往的客观情况推断制定一个合理的比率。节能是多方面的，精简一些确实差劲的员工，提升培训员工的综合技能，推广新型的节能产品，选聘专业技能公司。强化服务意识，提升服务标准，防止材料积压浪费重构设备设施维修运作模式，只要能够盈利增值无论采用什么方式办法都应该是可行的。
2、要质的转变不要量的堆积。
员工宁精勿滥。选聘员工进行培训上岗，认真考核、杜绝公私不分的现象。不符合要求坚决不予录用。只有切实坚持原则，。吸收优良的人力资源。组织机构才能合情合理。工程部现有的组织结构很大程度上有量的堆积。配置也许是合乎比例的，但并没有发挥到应有的作用。
3、学会借力壮大自己
“力”力度、品质、专业。借力也就是通过一些合法的经营模式，聘任一些专业的高质量的公司维修管理设备设施。参与管理的同时，也就增强了自己员工的技术才能。这就是榜样的力量。但是聘任的费用应该是合理的，前提的原则是双赢互利的，符合物业管理条例。
六、维修运行管理
1、重塑“榜样”锻造团队精神。
公司的综合素质的提高也需要员工来体现，员工能力的高低也就直接影响到公司的整体能力和团队精神的建设。树立“榜样”为员工能力的提高树立目标，让员工时时刻刻不断鞭策自己，在员工自身技术技能、素质修养不断提升的的同时提高公司的服务标准。让每个员工都抱着一个共同的目的——公司利益，至高无上，在公司发展的同时，实现的自身价值。
2、建立培训计划
维修运行的管理是工程部的重要职责，如何确保自己的职责有效贯彻执行。必须建立一套完整的切实可行的制度，规范与计划。计划是手段，规范是控制，制度是约定。有计划才能有章可循，一切才能有条有理。找出普遍存在的环节，研究突破的接入点，然后有针对性的确实培训的课题、顺序。培训设置应该成为一个长期坚持的工作。没有学习就没有进步。工程部现有问题就是缺乏计划。年计划、月计划、日计划。公司检查匆忙应付，临阵磨枪。
3、效益、效率、价值观
效益从哪里来，从效率中来，从价值观中来。效率不是你处理问题时间的长短。而是你处理问题的时效。比如为客户维修疏通下水，你确实用了极短的时间达到了通的效果与目的，然而，经过了一天或者一个礼拜同样的问题又出来了。反复的报修，引发客户反感、而且人力、物力重复投入。这就是浪费。效率又能从何谈起?一个员工的价值取决于他对处理问题的责任心、服务意识、技术技能的综合素质。优秀的员工返修率低。客户满意度高。相对来说他的薪资高，公司得到的回报更多。效率是看得见的效益，价值观是效能更是规范的导向器。品质、专业是维修运行的关键。如果我们的员工都是高品质、专业强的技术能手。我们所面对的客户会是怎样的反应。这难道不是一种效益吗?把一些技术含量高的设备设施托付给专业的公司去做，不也是一种增效的手段吗?在风险转移的同时得到更多的实惠。
篇二：物业品质提升方案
1、深化“样板间”的全面复制、推广落地，实现区域无管理盲区 1.1组织服务中心管理团队(各部门主管以上职员)，对各楼栋，从楼顶天台沿消防通道一直检查到地下室，从园区、车库、机房、地下空间以及办公区、职员宿舍等一直检查到每一个角落，深入挖掘管理中的不足之处，及时发现管理盲区。
1.2在现场检查中，专人对现场问题进行拍照记录，服务中心管理团队现场办公将各项问题明确落实到部门(落实到具体的执行人)，明确具体的完成时间节点(开始时间、完成时间)。
1.3由信息运营部统一将现场存在的问题形成《服务品质提升专项工作表》，统一在公司APH建立专项工作任务表;每天专人跟踪整改销项进度。
1.4由服务中心总经理或副总经理亲自主导，协调推动落实各项整改。每天一跟踪，每周一总结，每月一考评。
2、在园区倡导全体职员“做一个捡烟头的人”。
2.1推行“人人都是保洁员、人人都是秩序维护员、人人都是管理员”，爱我家园行动从我做起的百日评比活动。
2.2强调所有物业服务人员以身作则，以榜样带动行动;做到园区环境是人过地清，人走灯灭，从我做起，“做一个捡烟头的人”。
2.3在物业服务中心会议室墙面，设置一个好人好事光荣榜，每周收集各部门好人好事，并予以公示;同时在每月服务中心运营例会、各部门例会中予以通报学习。
2.4由信息运营部申购一批笑脸牌，对每月一次由各部门评选的优秀职员，由服务中心总经理亲自颁发笑脸牌，针对表现突出的职员给予总经理基金现金奖励。对连续三个月均表现突出的职员给予申请“优秀职员”荣誉并颁发证书。
2.5每月优秀职员的评选，由信息运营部主持，由各部门职员无记名投票产生(由本部门职员、关联部门职员参加)，让人人争当活雷锋。
3、在社区创建“社区简报”和“爱我家园行动组织”。
3.1利用社区简报，积极主动宣传物业管理工作和法律法规，解答业主疑难和疑问;避免双方因为沟通不及时造成矛盾冲突。
3.2充分联动第一教育，建立幼儿、学生德育教育基地。将社区孩子纳入爱我家园行中来，创建“爱我家园行动组织”。抓住孩子的心就抓住了一个家庭，所以，充分调动孩子们的热情与能动力推动和谐社区的建设。 3.3积极帮助筹建社区老年大学，在实现助老爱老的同时，充分整合社区老人的社会资源为我所用。
3.4由服务中心信息运营部安排专人(或招聘专人)，负责专门组织策划社区文化活动，以拉近业户与物业公司之间的关系。
4、开展“我与业主交朋友”活动。
4.1在全体职员中开展“我与业主交朋友”活动，以增进与业主之间的感情与沟通。以点带面，逐步推进，构建和谐社区。
以上各项举措，仅供各位参考、延展、推广。 篇三：物业品质提升方案
为使美洲故事的物业服务品质在原有的基础上进一步提升，有力促进美洲故事的房屋销售，并实现物业服务品质的持续改进特制订如下品质提升措施：
一、给客户到美洲故事看房是一种享受的感受：
洁净的地面，花园式的外围环境，整洁舒适、物品摆放整齐，一尘不染，窗明几净
的室内环境，会使客户身心愉悦，心情放松，给客户造成一种休闲度假的感觉;服务人员健美的体态，优雅的动作，标准的站姿、指挥动作，标准化的服务，温馨的问侯、提示，可使客户感受到美洲故事管理的严谨及人性化。在现有服务标准的情况下，强调改进如下事项：
1.形象岗车辆指挥动作增加头部动作，头随手臂指引方向转动，头部转动与手臂指引同步。强调动作的力度，指挥动作一定做到干净有力、一气呵成。重点突出年轻人的朝气，男性的阳刚之美。
2.车场岗站姿采用双手交叉站立。双手背后跨立式站姿主要体现威严，属警戒站姿。双手交叉站姿属服务性站姿，使服务人员时刻处于一种位客人服务的状态，增加亲和力拉近与客人的距离。
3.车场岗指引车俩入位，拉车门突出体现跑动时服务以体现服务的及时性。
4.保洁服务在现有基础上，强调随时、及时，在保证车场、售楼处内部、金色池塘广场、绿化带卫生标准的同时对客户参观路线及时保洁(通工地、样板房甬路、木桥)。
5.为保障人员安全，避免工地大量泥土带入售楼处，同时也为了售楼处环境的美观，在雨雪天气时保洁在客户参观路线设立安全提示牌、木桥两侧铺设地垫。
6.客户人员提供全程引导服务，现客服人员站位为大门一人，接待区玻璃门一人，改变为两人全部在大门站位，客人进入时一人引导客人到接待区提供相应服务，有营销人员接待客人后，到接待区玻璃门站位，送客人到样板房参观后后回大门站位。
二、从客户需求出发，凸显客户尊贵：
现在来参观的客人将来就有可能成为美洲故事的业主。客户需求的我们提前想到、
做到，客户未想到的我们提前为客户想到。
1.在雨天为客户撑伞服务同时在烈日天气为老人、女士、小孩提供撑伞服务。
2.遇老人、孕妇及时搀扶。
3.遇抱小孩、提物客户及时帮客户提拿物品。
4.关注客户需要何种饮品的同时关注客户的就坐位置，老人、孕妇、小孩不要引导到空调风口下就坐。
5.遇身材高大、体胖客户就坐及时为客户调整座椅位置。
6.客户携小孩、老人看房时由于注意力集中在房屋上，会忽视对孩子、老人的照顾，这时就要时刻关注孩子、老人的安全，及时提醒客户关照他(她)们。
7.卫生间马桶隔断内增设烟灰缸。 8.雨天卫生间台面增设擦鞋布、鞋刷。
三、增加物业服务附加值，有力促进美洲故事房屋销售
购买别墅的客户，尽为成功人士，他(她)们在关注房屋质量、品质、居住环境的
同时对入住后提供何种品质的物业服务也十分关注。高品质，优质的物业服务可使客户感受到开发商对业主需求的关注，入住后可享受到的服务，增强购买信心。增加物业服务附加值会对房屋销售起到促进作用： 1.让所有人员熟悉美洲故事项目、样板房解说词。 2.客服、礼仪接待人员理解美洲故事设计风格、理念。 3.客服、礼仪接待人员理解美洲故事不同风格别墅的特点。 4.定期请营销人员培训解说内容及技巧。
5.定期对美洲故事项目、样板房解说词进行考核。 6.及时了解客户需求、意见，汇总后反馈相关部门。 7.对客户需了解的共性问题汇总，制定答客问。
8.营销人员下班后经常有少量客户参观，为方便客户，促进销售，将销售资料提前装袋，给客户介绍完后提供一套美洲故事销售资料。 9.由物业后勤部牵头，定期了解营销需求，及时改进物业服务品质。 10.对日常检查过程中发现的影响售楼处整体品质的问题汇总上报，同时提交改进意见。
四、加强前期介入，向客户展现一个人性化、高品质的美洲故事 物业服务作为一项专业性的服务，在长期的服务过程中对设备的选型、客户的需求、
交付使用物业使用功能的不足，易出现的问题都积累了一定的经验。在客户问题处理、工程、安全、保洁等方面都有相关专业人员。为减少物业交付使用后的维修整改量，交付使用物业的公共设施能够基本全面达到业主生活、安全、休闲要求，物业服务的前期介入在房屋的销售、业主的入住过程中不可或缺。
1.加强施工过程施工质量的监控。
2.对施工完毕工程质量、设施设备、电路、管线进行初验。 3.将初验发现问题及整改意见汇总上报。
4.对各类标示的样式、内容、颜色提交相关意见。 5.对影响使用功能的问题汇总，同时将改进意见上报。
五、从客户感受出发、强调细节、严把品质控制关：
物业服务是一项繁琐、细致的工作，对细节的把控非常严格。一个松散的站姿、面
无笑容的表情，一句生硬的问候，地面的一口痰迹，一条泥泞的小路，物品码放位置的不当等，都会映在客户的脑海中，给客户留下不好的记忆。为确保服务品质，就要时刻关注服务细节，严把品质控制关。
1.让工作记录、检查表格起到应有作用。将工作内容、标准，检查内容、标准在表格上完整体现，每日发生的问题在记录上真实体现。 2.每日上班前将前一日记录表格上交主管领导审阅。 3.周、月工作计划、总结，采购计划准时提交。
4.行政人事对工作计划完成情况，采购物品合理性进行实时监控。 5.加强日常检查，换位思考，以客户的眼光来巡视检查，看到服务不到位、目视范围内卫生不到位等情况及时整改。自己看着都不舒服的地方客户一定不会满意，要做到展现给客户的一定是最好的。
6.对发生的问题相关部门一定要分析原因，提出整改措施，行政监督检查整改落实情况。 7.时刻关注客户投诉问题，客户的投诉第一时间将处理意见、措施反馈给客户，落实后通知客户，请客户监督检查，直至客户满意。
六、加强沟通、稳定队伍、工作顺利开展;
和谐、稳定的团队，愉快的工作氛围，沟通是必不可少的。通过沟通可使部门、同事之间相互理解;通过沟通可使对方了解对方的工作方式、思想、理念，所做工做要达到的目的及实施的办法;通过沟通可化解矛盾，统一思想。一致的目标，统一的思想有利于工作的顺利开展。
1.定期组织员工谈心会，了解员工思想动态。有必要可请开发商相关人员参加。
2.利用工作闲暇时间与员工聊天，避免说教，了解员工心声。
3.对员工提出问题、要求合理的及时解决，不合理的讲明道理及时回复。 4.呈文前与相关负责人沟通呈文内容，思想一致后行文上报。
5.工作问题，工作中所需技术支持及时与相关负责人沟通。 6.丰富员工文化生活(拔河、棋牌比赛、跳舞、自助郊游等)。
第二篇：小区物业品质提升方案
品质提升方案
(一)安全方面：重点加强安全团队内部管理，客户直观感受
1、客户出入较集中的时段，将巡逻岗临时固定在明显位置，随时为客户提供便捷服务;
2、增强岗位的主动性，对认识的客户主动打招呼，面生的礼貌询问、身份核实;
3、每周定期在客户集中时段，进行安全军事训练，提高客户对安全的直观感受;
4、制作宣传画，在出入口摆放，引导住户进出小区时自觉刷卡，加强人员管控;
5、多与培训并向队员分析案例，提升一线人员的服务意识。
(二)公共设施维护：重点提升公共设施完好性和维修及时性
1、制定公共设施保养计划，实施预防性管理，在公共设施出现问题前及时整改;制定夜间巡查计划，重点检查夜间照明的完好性(业主很敏感);
2、以客户直观感受以及对客户日常生活影响程度为依据，制定公共设施维护时限表，责任人在接单后必须在规定的时限内完成;
3、公共设施维护责任到人，建立日常巡查和维护机制;
4、实行片区责任制，片区管家、安管人员和维修人员对所辖片区公共设施负责;对各片区公共设施维护状况进行评比，较好的进行鼓励，形成片区间的良性竞争氛围;
5、对小区内实施的各项公共设施维护改造，都及时通过公示栏知会客户;
(三)环境卫生：重点关注小区主干道、出入口和客户感受较明显的部位
1、培训标准化作业流程和礼节礼仪和工资标准;
2、定期给予优秀元的一定奖励，提升员工作积极性;让其融入到团队当中，更好的服务于小区;
3、制定客户触点区域、时间段的环境卫生管理办法，让客户感觉十净整洁的居住环境;
4、雨后1小时内要将路面积水清扫干净;
5、定期调整作业顺序和流程，如:楼道清洁人员定期调整清洁楼道的顺序，让每个早上定时出门的业主都能遇到现场清洁人员;每天下班前对楼道进行一次清洁巡查，确保业主晚间回家时楼道清洁干净;
6、全员片区化管理，划分责任区域，避免死角存在;
7、强调全体职员人过地净，要求安全固定岗负责方圆一百米的环境卫生，不能出现白色垃圾;
(四)绿化养护：重点提升客户观感
1、开拓思维，外出学习，在小区内做一些标志性的植物造型;
2、对路面左右草坪进行砍边、切边修饰;针对季节制定绿化养护计划，并落实到位;
3、加强专业技能培训，掌握小区内植物的生长属性与养护耍求，做好病出害预防工作;
4、每年制定乔木修剪计划，避免乔木过于茂盛而影响业主的日常生活;
5、为客户免费提供绿化养护知识的咨询，并对有需求的客户家中枯萎的花草进行施肥养护指导。
(五)交通秩序：重点加强对乱停放车辆管理
1、高峰期安排专人引导客户的进出与车辆停放，减少客户等待时间，及时处理冲突;岗位间形成互动，确保车辆驶入、引导、停放均有岗位跟进，缩短客户寻找车位的时间，规范车辆停放:
2、将部分区域进行人流分离管理;
3、对经常违规的车主，各岗位必须熟知其信息，从其一进入小区开始，车场岗就要进行提醒，还耍定期采取电话提醒和上门进行沟通，直至此车主改变违规习惯;
4、增强小区车位信息的透明度，如定期将项目内车位信息进行公示，加强与业主的沟通，提醒业主在买车前要充分考虑停车位的问题;
5、定期举行专项宣传，如文明行车宣传月、小区交通秩序宣传月等，通过举行各类活动进行广泛宣传;
6、收集社区周边汽车维修服务单位紧急联系电话，采购简易更换汽车轮胎工具并根据需要协助更换汽车轮胎。
(六)客服部：重点三个凡是
一、凡是与业主利益相关的事;
二、凡是业主密切关注的事;
三、凡是业主直观的事
1、多在节假日期间开展不同的社区活动;
2、多组织有主题的集中进行文明宣传和引导工作，如文明养犬宣传月、文明行车宣传月、杜绝高空抛物宣传月、物业服务宣传月等;
3、售后维修问题的跟进与回访。
第三篇：物业公司“服务品质提升月”活动方案
XX公司2015年
“服务品质提升月”活动方案
为贯彻落实公司“以顾客为中心，持续改进我们的服务”的质量方针，进一步提升公司服务品质水平，树立公司良好的品牌形象，提高业主满意度，经公司领导研究决定，于2015年11月在公司范围内大力开展“服务品质提升月”活动，特制定如下实施方案：
一、活动时间
2015年11月1日至2015年11月30日
二、组织领导
成立XX公司“服务品质提升月”活动领导小组，XX总经理任组长，XX副总经理任副组长，各单位负责人及公司品质管理部人员为组员。各单位要制定实施方案，组织实施各自单位的“服务品质提升月”活动。
三、活动目标
通过开展“服务品质提升月”活动，提高服务规范化、精细化水平，增强员工服务意识，逐步解决车辆停放管理、标识标牌维护、设施设备维护、XXXXX等各方面存在的突出问题，确保服务品质得到明显提升，进一步提高业主(使用人)对公司的满意度。
四、活动内容
(一)加强业务学习，提高员工素质和服务意识。各单位认真组织员工对所在地区的物业管理政策法规(如《深圳特区物业管理条例》、《深圳市专项维修资金管理规定》等)，以及《XX公司岗位服务标准手册》进行学习，认真做好员工队伍的人员素质培训。
(二)落实各项管理制度，明确岗位职责。各单位要认真落实公司的各项管理制度和服务标准，组织好培训。各项管理制度要全部悬挂上墙，做到整齐、统
一、醒目。岗位职责是规范员工行为的基础，各单位要通过培训等方式，使员工对工作任务、工作标准、监督检查、奖惩规定及职责运行程序熟记于心。
(三)健全档案资料管理制度。搞好档案资料管理，是实现规范化管理的重要内容，档案资料管理主要包括:公共制度资料、小区建设资料、业主档案资料、日常工作记录等，要做到资料齐全、分类存放、登记清楚、专人负责。
(四)规范员工仪容仪表。为展现我司员工的良好精神面貌，必须要求员工在上班时间严格按照公司规定着装，对员工已破损的工服、工牌，及时进行更换、补缺。对于外包方的工服也要提出统一要求，做到干净、整洁。
(五)强化日常物业服务。
1、加强卫生保洁。强化小区保洁服务，保证小区无明露垃圾，生活垃圾日常日清，无卫生死角，始终使小区保持环境优美、整洁。
2、加强秩序维护工作。充分发挥监控等智能化系统，提高小区技防能力，尤其是强化监控等智能化设施的维修养护力度，确保其正常运行。强化秩序维护员巡逻力度，避免巡查死角，提高安全防范能力。对车辆要专门管理，规范车辆停放位置，确保车辆停放安全有序。
3、加强园林绿化养护。适时抓好小区绿化养护管理，保证绿化苗木生长旺盛，造型美观。
4、加强小区共用设施设备维修管理。共用设施设备要设专人进行维修、保养，定期检查设施设备运行情况并建立检查记录，发现问题及时维修，按时对设施设备进行保养，确保小区内设施设备始终处于良好运行状态。
(六)加强外包服务的监管工作。重点检查服务质量、人员礼仪、工具材料等方面，对不符合要求的现象提出整改要求，如供方未按要求整改或未执行合同条款，按合同附件处罚标准进行处罚。定期对外包方进行评估，内容包括对各项检查中集中反映的问题、供方曾经出现过较严重的问题及改善情况、业主的意见、各服务供方的服务质量对比、现场抽查情况、目前存在的问题等。
(七)杜绝占用公共绿地、私搭乱建等违法违规行为发生。禁止在物业服务区内，践踏、占有绿地，损毁树木、园林，占有通道等共用场地，私自乱搭乱建违章建筑等行为;发现违反法律、法规和规章的行为，应及时制止并向有关行政主管部门报告，确保小区环境整洁和谐。
(八)积极受理业主投诉，加强业户沟通交流。各单位按《投诉处理记录表》记录问题，对投诉100%进行回访。回访工作可采取与用户交谈、现场查看、检查等方式进行。实行“业主接待日”制度改进服务方式、拓展沟通渠道。广泛听取业主的真实意见，切实解决业主反映的问题。
(九)服务工作面向业主透明化。定期公示物业服务内容及标准、阶段性工作目标和成果、社区文化活动开展情况、物业管理费收取和使用情况、专项维修资金收取和使用情况等，全面提升业主对物业服务工作的感知度。特别是“服务品质提升月”活动开展前后的对比照片如：门岗、车辆、环境、绿化、电梯等，让业主能够直观的看到活动成效。
(十)开展“四无”活动。无车辆丢失被盗、无上访投诉事件、无责任事故、无重大矛盾纠纷案件。
五、方法步骤
“服务品质提升月”活动主要分三个阶段展开:
(一)部署宣传阶段(2015年11月1日-11月5日) 各单位根据实际情况，认真制定活动实施方案，部署活动安排，明确职责分工，落实工作责任，提出工作要求。同时开展“服务品质提升月”活动的宣传动员，通过各种宣传方式大力宣传，并收集、整理和分析广大业主对提升服务品质的意见和建议。
(二)组织实施阶段(2015年11月6日-11月25日) 各单位认真对照行业管理法律法规、规范性文件、体系文件及物业服务合同等，对自身服务工作开展自查，同时结合广大业主提出的意见和建议，对存在的问题进行整改。在原有基础上，提高服务规范化、精细化水平，确保服务品质得到明显提升。
(三)总结巩固阶段(205年11月26日- 11月30日) 各单位召开工作会议，对“服务品质提升月”活动工作情况进行分析总结，巩固活动成果，对好的经验、做法要树立典型积极推广应用，加强相关制度建设和服务品质信息的收集、汇总与发布，建立小区服务品质提升的长效机制。
六、工作要求
(一)统一思想，确保活动实效。各单位要充分认识开展服务质量提升月活动的意义。加大工作力度，转变服务态度，落实工作措施，让业主真真切切感受到文明优质服务所带来的新气象、新感觉。
(二)加强领导，认真筹划部署。各单位要高度重视“品质提升月”活动的各项组织工作,须由单位负责人亲自抓，结合本单位实际制定、部署和落实具体的活动方案。
(三)分工配合，层层落实责任。各单位要结合实际，根据活动的总体目标和活动内容，按照职责进行分工，把“服务品质提升月”活动的每一项工作内容落实到班组，分解到个人。充分调动各级、各类人员的积极性，分阶段、分目标把工作任务落实到实处。
(四)加强督导，注重整改提高。公司品质管理部将在12月份组织集中督查，对存在问题下发督办通知，提出整改要求，并将检查情况作为评选年底评先树优的主要依据。各单位也要组织开展督导活动，对照问题，认真整改，总结经验，树立典型。
(五)做好总结，信息及时报送。各单位在活动开展过程中，对于重要意义的活动以文字形式反馈品质管理部，以便其它单位借鉴。于12月3日前，将2015年“服务品质提升月”活动的总结以及有关图片资料报公司品质管理部。
二
O一五年十月二十八日
第四篇：服务品质提升方案
崇德物业太原茂业天地项目服务管理品质提升方案
为使管理处服务品质得到实质性的提升，体现我崇德物业公司先进的管理理念，实现物业服务品质的飞跃，增加业主对我管理处的认同感。根据管理处张经理的总体构想与具体安排，在6月份全管理处大力开展“物业服务基础品质提升，全面催缴物管费”的专项工作。目的在于提高全员服务意识、强化管理处内部管理、提升岗位技能，增加业主满意度从而带动小区各项经营指标的提升，具体实施方案如下：
一、具体工作时间节点、工作要点以及要求
1、全体动员宣讲阶段：6月1日—6月5日
2、各部门自查自纠阶段：6月5日—6月10日
3、各部门提出整改方案：6月10日—6月15日
4、具体实施整改阶段：6月15日—6月25日
5、检查验收阶段：6月25日—6月28日
6、专项总结阶段:6月28日—7月1日
二、各阶段要点以及要求
1、在6月5日管理处各部门开专项会议讨论、学习提升物业服务品质的方法与案列分析;
2、各部门在6月10日前完成各部门自查自纠情况报告，并进行分析原因;
3、各部门在15日之前集中组织学习各部门员工的《岗位职责》、《岗位操作规程》、《岗位工作标准》、《岗位服务要求》等相关制度文件的学习;
4、各部门严格按照公司制度以及规范化标准严格进行整改;
5、由各部门负责人牵头组成考核小组进行直接向项目经理汇报; 具体实施 管家部：
1、制定月度业主回访计划明确回访时间、地点、回访人、回访目的、回访重点
2、强化执行管家一站式服务，从业主入伙到装修到入住全程跟进发现问题及时协调解决
3、实施管家一楼一岗负责制，该楼栋所管辖区域责任人制，管家对所管辖区域进行品质管理
4、由前台专人负责对业主来电来访进行分类汇总以及跟进
5、全面加强与业主之间的互动，适时开展社区文化活动
6、建立完善管理制度，做到管理制度化，制度流程化，流程表格化，表格信息化。 工程部：
1、加强员工服务意识的提升，强化岗位技能培训，以及对业主进行上门维修时的礼仪礼节
2、严格规范员工处理投诉时间以及提高业主对投诉处理的满意标准;
3、对公共区域设施设备进行规范化高标准的进行操作
4、对业主装修阶段提出的各类问题进行专业性的解答提升业主满意度 3客户助理部
1、强化门岗员工的岗位意识以及礼仪礼节的培训
2、加强对小区内施工方的管理，强化现场安全意识、规范意识、清洁意识
3、加大夜间巡逻岗以及楼层内部巡逻力度，增加业主安全感
针对物业服务品质提升专项活动中存在的问题，各部门要强化管理，结合公司制度，建立长效机制并巩固成果，扭转太原项目局面，为提升服务品质，增加业主满意度与小区物管费的催收打好扎实基础。
管家部
崇德物业太原茂业天地管理处
第五篇：品质提升方案（精选）
第一条 材料控制
1.材料控制是施工质量的前提，所有进场材料必须按照国家相关程序报监理检验并形成相应记录，另砌筑材料、砌筑抹灰砂浆配比控制、防水材料、铝合金门窗、成品烟道必须按照万科相应表格重点检查验收。
2.钢筋：钢筋品牌必须征得监理和万科项目管理部的同意后方可采购进场;钢筋进场后监理公司必须见证送检，按照国家《钢筋混凝土用热轧带肋钢筋》和当地质检部门的规定抽取试件作力学性能检验;钢筋必须分类码放，材料标识齐全，不同级别钢筋须做好标识，严禁混放。
3.混凝土：每次混凝土浇筑时，第一车混凝土到场，监理公司必须旁站，混凝土供货商须随车提交混凝土配合比、出厂检验报告等资料给监理，砼试块留置按规范执行。
4.砌筑材料：
(1)总包在确定砌体材料供应厂家前，必须组织监理和万科项目管理部到厂家考察，征得万科项目管理部认可后，方可采购，砌体材料进场必须有产品的合格证书和产品性能检测报告，重点关注砌体的尺寸规整性和养护龄期指标;
(2)砌筑材料进场堆放必须注明进场时间，蒸压加气混凝土砌块应注意防雨、防潮等措施，要求下垫上盖;砌块进场后，每批都需报监理验收，加气砼砌块除进行常规检测外必须进行干燥收缩率的检测;
(3)加气混凝土等混凝土砌块需重点关注砌块的进场养护龄期，龄期不够的，严禁使用。
5.水泥：水泥品牌必须经过监理和万科项目管理部认可后方可采购进场。
6.防水材料：要求施工单位防水材料按照合同约定的品牌采购，进场时报监理组织验收。
7.砂浆：砂浆集中搅拌，配合比标识牌明确，计量设施完整(增加上料平台)，加气块砌筑采用干法施工工艺，外加剂为“赛力特”CL 专用砂浆添加剂：清水=200g:40L(±5%)。
8.水电材料：按甲方指定品牌采购，否则按不合格处理。
第二条 实体质量控制
1.主体结构
(1)模板：周转次数不超过七次，发现起皮及时更换，楼梯踏步、坡屋面要求增加上部盖板;
(2)浇筑前，必须进行模板清理、修整、涂脱模剂，要求总包必须配置吸尘器清理模板内垃圾，浇筑前必须用水湿润模板，柱底内必须留有垃圾清扫口;
(3)浇筑前，作业面必须搭设专用浇筑通道和泵管支撑体系;
(4)钢筋：板、柱钢筋保护层垫块应使用塑料专用垫块，板面筋马凳需架在板底筋上;
(5)混凝土浇筑完成后必须注意养护，特别是屋面混凝土尤其是斜屋面混凝土的养护(斜屋面必须覆盖湿麻布袋)，施工单位必须有专人负责浇水养护;
(6)屋面、露台、卫生间等有防水要求的混凝土板，浇筑时结构自找坡。
2.砌筑、抹灰
(1)砌筑必须进行样板施工，要求所有基本户型均需做样板，样板经监理和万科项目管理部验收后，方可大面积施工;必须填写《户型砌筑样板验收表》和在现场样板房做好标识;
(2)砌筑放线：砌筑不仅要放出墙体、门洞边线，还需在离墙边250-500mm 范围内放出方正控制线，并保留到移交精装单位;
(3)蒸压加气混凝土砌块砌筑采用干法施工;
(4)抹灰前需打灰饼，并放出建筑1 米线、门洞中线，木门副框安装完成后抺灰，及副框塞缝;
(5)砌体拉接筋：必须后植或者用膨胀螺栓;
(6)烟道：对于烟道安装，要求靠烟道的墙必须抹灰后再安装烟道，同时用C20 细石混凝土堵塞缝隙(烟道和墙体之间)，烟道与楼板相交处用C20 膨胀混凝土进行吊洞处理，烟道在卫生间内做反坎，安装完后烟道整面挂网，和墙体一起抹灰;
(7)总包必须设有专门的砂浆搅拌场地，并悬挂砂浆配比标识牌，严禁砌筑砂浆、内墙抹灰砂浆、外墙抹灰砂浆、防水砂浆在一起搅拌;砂浆必须在砂浆搅拌场集中搅拌，严禁在工作面现场搅拌，由搅拌场集中搅拌后，运到作业面，用专用砂浆料斗盛放;
(8)砌筑砖缝砂浆饱满，所有砌筑都必须双面勾缝，严禁通缝;
(9)采用混合砂浆抹灰时，阳角部位先做护角;
(10门洞预留：洞口位置、几何尺寸准确，门框塞缝宽度0mm-20mm;
3.细部做法
(1)涂料做法的外墙第一层抹灰完成需预留成品塑料分割线条，分割线条离窗洞口和瓷砖面的交接部位5cm 远处断开;
(2)在楼梯下口和外墙窗的上沿(窗楣)抹灰需做塑料成品滴水线，且外墙铝合金窗台室外下沿口(窗台泛水)抹灰为成一自然向外排水坡度，高差不小于1cm 且大于10%;
(3)所有突出外墙面的构件如凸窗台板、空调洞板、雨棚板上面的平面要做泛水坡度，坡度大于5%,板与墙体相接处需抹成园形R 角;
(4) 所有突出外墙面的构件如凸窗台板、空调洞板、雨棚板的下口需做塑料成品滴水线;
(5)外墙砖(劈开砖、窑变砖)须使用专用勾缝剂进行勾缝处理;普通外墙砖使用水泥膏勾缝处理。
4.防水施工
总包在防水施工前做基层的清理和蓄水试验，监理、甲方防水单位联合验收不渗漏后，才能开始防水施工，防水层施工后，进行二次蓄水试验，经监理、万科项目管理部验收不渗漏后，进行保护层和其它工序施工。
5.结构自防水
(1)降板：要求结构施工中，阳台降板100mm,有保温要求的露台降板250mm,无保温要求的露台降板100 mm;雨棚降板100mm 或加200mm 混凝土反坎，空调板降板100mm或加200mm 混凝土反坎，非沉箱式卫生间降板80,设地漏，沉箱式卫生间降板约350mm(可根据周边的梁高确定)，箱底设侧排地漏口，厨房降板5cm;
(2)混凝土反坎：厨、卫间周边设砼导墙高200mm,室外空调板靠室内墙体周边设200mm高，室内单元楼梯和楼梯平台靠同住户户内墙体设200mm 高，卫生间类的管道井周边设200mm 高反坎;(建议反坎与结构一起浇筑);
(3)套管：所有穿越外墙的水管必须预埋钢制防水套管，其中地下室外墙防水套管两端的长度需比外墙完成面高2cm,套管和水管间封堵推荐用沥青麻丝封堵密实，然后用1:2防水砂浆封堵;卫生间侧排地漏等穿墙套管为防水套管，水管和套管间用1:2 防水砂浆封堵(掺水泥用量3.8%的防水粉);管道穿越楼板无防水套管的时候需加管材配套的专用防水止水环;
(4)空调套管：所有砌体中的空调洞、排气扇洞、热水器洞需采取预制块做法，要求预留pvc 管管道坡向室外，为内高外低，高差3cm,管道伸出预制块各2cm;梁内的上述洞无需采取预制块做法，但也需保持套管坡度;
(5)堵洞：脚手架不得在外墙体中设置脚手眼。所有堵洞要求样板先行，由专人负责堵洞，并要求监理全数隐蔽验收;所有外墙的洞口需用C20 细石膨胀混凝土封堵，严禁用砂浆封堵，封堵后需做1mm 厚JS 防水加强，防水面大于洞口10cm;
(6)外墙窗台压梁：对外窗台要在砌体上做钢筋砼窗台压梁，在砌筑时预留2 根φ6 钢筋，伸入墙内150mm(加气块砌体为通长)，并预留100mm 高度，后浇C15 混凝土现浇窗台压梁，要求压梁两端伸入墙体不小于150 mm,且内高外低，高差不小于30 mm;
(7)侧排地漏：所有沉箱排水和屋顶保温层内排水的侧排地漏口标高需低于结构面2cm,结构自找坡坡向侧排地漏。
6.淋水试验
(1)要求坡屋面、外墙、铝合金窗需做淋水试验，由监理单位组织专项淋水验收，并形成专项记录(《外墙淋水记录》)，每2 个小时记录一遍渗漏情况，第一次淋水范围包括有防渗漏要求的外墙、铝合金窗、坡屋顶、卫生间墙面、厨房地面，发现渗漏后进行整改，第二次淋水范围可针对第一次淋水渗漏点，以此类推，直到未发现渗漏;
(2)淋水试验的管道布设、水泵、阀门、用水由总包单位负责，淋水试验每六层设置一道，水压力为2 公斤，流量为0.5L/S*m(水管管长)，Φ25PVC管，孔距100mm,淋水时间为12 小时。
7.水电工程
(1)水管压槽：给水管道采取在结构混凝土表面压槽施工工艺，先压槽(深度不超过20mm)，以后再进行水管配管和试压等工序，严禁直接埋在混凝土结构层中;剪力墙部位也采取压槽方法，避免以后剔凿混凝土，水管在楼面的水平走向为离墙20-50cm 为宜，冷热水管间间距10cm;
(2)给水管保护：施工完成水管后，水管必须打压，打压验收合格后，立即用1:2.5 水泥砂浆保护，要求保护层为返出水管两边各10cm,高出混凝土结构面2cm,要求交付装修前必须通水，带水作业;
(3)给水水管标识：要求总包在毛坯房移交前对地面、墙面水管做好成品保护工作，冷热水管必须做好油漆走向标识，在冷热水管两侧20cm 弹墨线做为保护区域控制线，在水管上用红兰油漆分别标识冷热和注明方向;
(4)给水管移交：所有给水管道要求总包试压完成后，带水移交给精装修单位，所有接水点处需用堵头封堵，注意卫生间和厨房的接水点的堵头需露出毛坯面1.5cm,避免精装修贴砖后堵头太深需加接头或太突出不美观(热水器部位，总包需用软管将冷热水连通，保持热水管道中也充水);
(5)排水管道和地漏移交：室内的地漏安装由装修单位根据装修面来施工，因此排水管道移交时需装修单位倒水检测管道通畅情况，然后用专用管帽封堵好，移交后的管道保护由装修单位负责;
(6)室内电气：要求总包将所有室内线盒在安装完成后用铁皮盖保护，防止污染，线盒周边收口到位，线盒埋设超过2cm 的必须加套盒，穿电线由总包完成(如为毛坯交付给业主则仅需穿铁丝)，无需并线头，住户箱由总包安装，并通电到位，移交后电箱、电线的成品保护责任由装修单位负责。
8.线位移交
(1)门洞线位移交：总包应移交，门洞中线、方正控制线、1米线;
(2)窗洞线位移交：总包应移交建筑1米线、外墙灰饼、窗中线;
(3)精装线位移交：总包应移交地面墙体方正控制线，建筑1米线。
9.工序移交
(1)防水基层移交：基面干净平整、坡度符合要求、阴角圆弧处理、节点按图施工;
(2)木门塞缝由总包单位负责;
(3)电梯门塞缝由总包单位负责;
(4)铝合金门窗塞缝由铝合金门窗安装单位负责，总包负责收口;
(5)移交精装修：总包应把已施工完成的毛坯房移交甲方，甲方可委托第三方按合同、技术规范、图纸等要求对已施工完成的毛坯房验收，总包必须配合，并在限定时间内完成整改质量问题;
(6)外墙涂料基面移交：总包应按高级抹灰标准对基面进行移交，涂料施工单位可以因为抹灰质量问题拒绝接收，质量问题由总包负责整改。
第三条 建筑防水和墙体渗漏问题专题
住宅建筑渗漏问题一直是工程质量方面的棘手问题，并且很容易由报修处理演变为工程质量投诉。在解决渗漏问题的过程中，公司一方面在技术、成本、人力上有很大的投入，但由于渗漏问题的复杂性原因，业主对渗漏维修的效果和效率方面并不满意，严重的甚至对我们丧失信心，从而引起业主激烈的反应。
研究范围：城市花园、紫金苑、花园新城、金色家园、四季花城
研究的依据：
《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002
《建筑防水工程技术》
《建筑工程防水设计与施工手册》
《建筑施工手册》第四版
《地下防水工程施工及验收规范》GBJ208-83
《地下工程防水技术规范》GBJ108-87
《建筑工程质量检验评定标准》GBJ301-88
1.客户关系矛盾问题
渗漏问题之所以成为工程质量难点问题，和业主的高度关注有关，和业主的切身利益相干，业主从心里上不能容忍这样的问题存在。对我们的维修要求较高。但由于渗漏问题处理存在着渗漏原因判断困难、责任判定困难、成本投入较大、维修工艺复杂等因素，造成我方维修的时效和效果和业主的要求存在很大的差距，甚至多次维修仍然没能解决问题，业主态度转而激烈，最终造成客户关系对立。
2.渗漏原因分析：渗漏问题产生的原因多种多样，归纳起来有设计、材料、施工方面的原因，概略分析如下：
(1)设计是前提：
图纸是工程施工的关键性技术文件，图纸首先要满足国家设计规范规定的强制指标(如：防水工程的防水等级)，其次要明确构造做法，再次要有详细的细部处理图示。分析以往图纸产生的问题，强制规定和构造做法基本满足要求，但细部处理图示不足。但防水施工的关键就在于细部处理，通常图纸会给定标准图集具体节点，但标准图集和实际工程结合程度并不紧密，甚至根本没有标注。
在和设计院探讨具体问题细节时发现，设计人员对细部问题处理也不清楚应该怎么做，或者对此问题也没有更好的解决办法。图纸问题从而转化为施工问题。
图纸上各专业交叉问题没有规定统一做法，结构设计和建筑设计的矛盾主要表现在坡屋面工程、厨房卫生间降板。水电专业和土建的矛盾主要表现在厨房卫生间和墙体。
土建专业设计问题还缺少防渗漏构造做法，如：外墙抹灰、空调板、飘窗、外窗栏杆、阳台栏杆等。
(2)对应措施一：
①参与编制设计任务指导书-具体要求设计的深度(细部构造图示、标准图索引);
②参与并跟踪设计进程-反馈墙体砌筑构造、外挑构件构造、节点构造缺陷与不足，加强工艺难点部位图示程度;
③重点关注专业矛盾问题-厨卫水暖布管和防水施工交叉问题设计技术措施;
④材料是关键：国家对防水工程材料选择有详细的规定，结合工程特点有很大的材料选择空间，但是目前防水建材行业比较混乱，市场上充斥着大量的假冒伪劣产品，这给我们在材料选择方面提出了较高的要求-汰劣存优，这是防水材料作为抵抗雨水渗透的屏障作用所决定的。沈阳公司应用过的防水材料多种多样，如：SBS卷材、双组分聚氨酯、高分子、固安诺、单组分聚氨酯、JS、刚性防水等。从近几年的问题分析可以得出结论：聚氨酯不适合应用于外露表面，刚性防水效果并不稳定，固安诺不适合快速的施工节奏。
(3)对应措施二：
①结合目前的建材市场和工程实际需要，在公司内部已经明确了防水施工材料：屋面和地下工程防水为SBS,厨卫、阳台防水材料为单组分聚氨酯，卷材和涂膜的厚度根据图纸要求和国家规范执行;
②材料采购注重选择有实力、质量管理体系健全的、社会信誉良好的防水材料生产厂家入围招标。确实保障运用到工程中的防水材料在技术性能、耐久性能等各方面满足需要;
③施工是基础：防水施工由于涉及到人工操作、工序交接、交叉作业等问题，因此施工管理和控制将最终决定防水施工质量的好坏，分析以往的案例，施工工人的操作水平、责任心，前后道工序的质量，成品保护，施工方案得当，技术交底培训，检查监督，盛水试验，交接检查验收等任何方面出现问题，都会影响到实际防水施工质量。因此施工管理将是我们现场工程人员的核心工作之一。
(4)对应措施三：
①施工方案的编制要坚决杜绝为了编制而编制的现象，方案措施选择要满足工程实际需要，并能有针对性的解决以前出现的问题，在方案中明确施工工艺和操作工艺，明确工序质量标准，不合格工序坚决返工，不能姑息;
②样板引路制度要大力推广，通过样板引路制度验证施工方案的不足和发现新的问题。展示施工过程和工序标准及交接验收标准，并作为培训有关的施工管理人员和操作人员的实体教材;
③强化工序交接检查验收制度，不合格工序下道工序拒绝接受。
(5)对应措施四：
针对防水问题从责任、利益、义务的角度分析，以前我们走过的道路证明：走单纯技术保证的路子是有其局限性的，我们单独外委防水施工单位进行防水施工，虽然防水施工单位的专业能力要强一些，事实上却肢解了工程，造成了工程质量责任载体的多样化，增加了管理环节和控制协调的难度。各方只对自己负责的部分负责，总包单位没有意愿对甲委施工的工程质量负起管理责任，并且没有确实的管理投入，成品保护意识不强。由于总包的优势地位造成甲委防水施工单位不能严格进行工序交接检查验收制度。一旦出现质量问题，双方互相推委，最终我方处于一种尴尬的裁判的地位，需要耗费大量的精力调查取证，并且判断的结果还很难令双方满意。
为此我们首先要做的是理顺工程质量责任主体，并按照责任主体的利益和义务调整我们的工程管理思路和采购模式。2014年防水采购我们选用了两种方式，防水材料采购和工程采购，最终由项目部根据需要选择合适的方式。
颠覆以前怕出问题的想法，害怕问题也没有避免，关键是出了问题不用判断就能确认是谁的问题，谁来负责，谁来处理，因此总包施工单位承包防水施工将能简化工程管理环节，利益明晰，责任明晰。
(6)目前问题的处理：对以往工程遗留问题加大投入力度，彻底解决，小修小改的解决不了就大修大改，要抛掉包袱轻装上阵。
第四条 防水(渗)漏体系专篇
第一部分：防水(渗)体系编制原则
防水工程的设计及施工应遵循“防、排、截、堵相结合，刚柔相济、因地制宜，综合治理的原则”,做到先排后防，即首先不能有积水，要将水在短时间内顺畅地排出。其次必须强化结构自防水功能，每一处节点均要对结构本身的防水功能给予充分的重视。因此，防水(渗)工程应综合治理，注重抓好三关：
第一是结构自防水，包括混凝土墙、柱、板、墙体材料及砌筑、抹灰层、塞缝等，这是整个防水体系的基础，基础工作不过关，防水体系就无法保证;
第二是在各饰面层、防水层施工前、后的淋水、蓄水试验，是对紧前工序防水能力的真实检验，只有通过淋(蓄)水试验的防水才是可信的;
第三是防水材料(聚氨酯、JS、卷材)的应用，这是防水工程的最后一道关口。
根据目前的情况，工程人员普遍存在的意识是只重视最后一关--防水材料的应用及其质量，忽视了前两项对防水设防的重要性，从而导致在防水材料出现轻微失效的情况下，建筑物也就轻易地出现了渗漏。因此，我们要强调三关并重，缺一不可。
说明：除具体说明外，单位为mm;本防水体系由万科工程管理部解释。
第二部分 防水材料选用
1.防水材料品牌
为保证防水工程质量，公司统一指定防水材料品牌，由工程部另行通知确定。指定材料应在投标文件中明确，使用中必须依照执行，如果本体系未规定的，应通知工程部确定。
2.防水材料检验
监理公司必须严格按规范规定对防水材料进行进场检验，并核对材料的产地来源。
3.防水材料选用
(1)防水涂料
①聚氨酯防水材料(GB/T19250-2003)
分类：
a.产品按组份分为单组份(S)、多组份(M)两种;按拉伸性能分为Ⅰ、Ⅱ两类。
b.聚氨酯防水材料标准：国家标准Ⅰ类、单组份或双组份。
c.使用部位：地下室侧墙、露台及屋面节点处理。
d.品牌选用推荐：“东方雨虹”、“盘锦禹王”和“上海汇丽”. ②聚合物水泥防水涂料(简称JS防水涂料)(JC/T 894-2001)
分类：
a.以丙烯酸酯等聚合物乳液和水泥为主要原料，加入其他外加剂制得的双组份水性建筑防水涂料，产品分为Ⅰ型和Ⅱ型两种。Ⅰ型：以聚合物为主的防水涂料;Ⅱ型：以水泥为主的防水涂料。聚合物水泥防水涂料必须以丙烯酸酯为乳液。其中Ⅰ型产品主要用于非长期浸水环境下的建筑防水工程，Ⅱ型产品适用于长期浸水环境下的建筑防水工程。
b.使用部位：JS-Ⅱ型1.5厚(卫生间楼面、泳池、穿楼板管道、烟道节点防水)、JS-Ⅱ型1.5厚(卫生间墙身立面)、JS-Ⅰ型1.5厚(铝合金门窗框)。
c.品牌选用推荐：“东方雨虹”、“盘锦禹王”和“上海汇丽”. ③水泥基渗透结晶型防水材料(GB18445-2001)
a.使用部位：地下室侧墙和底板(优先选用柔性防水材料)。
b.采用涂刷法时，涂层厚度应大于0.8mm,应多遍涂刷，每遍涂刷养护固化具备强度后方可进行下一遍涂刷;采用干粉撒覆施工时，将1kg/m2的粉料均匀撒覆在未完全初凝的混凝土面上，立即用木抹子、磨光机将粉料压入混凝土内并进行压光。
c.品牌选用推荐：“东方雨虹”、“盘锦禹王”和“上海汇丽”. ④防水卷材(GB18967-2003)
a.本防水体系规定防水卷材采用弹性体(SBS)改性沥青防水卷材，在恶劣气候条件下，报工程部审批同意后，可选用“东方雨虹”、“盘锦禹王”湿铺自粘式防水卷材[Ⅱ型、聚酯胎、双面膜、4MM厚].
b.防水卷材标准为：国家标准Ⅱ型、聚酯胎、双面膜、4MM厚。
c.使用部位：屋面、露台、地下室顶板。
d.品牌选用推荐：“东方雨虹”、“盘锦禹王”牌。
(2)刚性防水材料
①抗渗混凝土
a.采用砂石连续集料配制，能达到抗渗性能较高的抗渗混凝土;另在实际工程中，由于水泥品种、砂、石粒径不尽人如意，为减少水化热以避免或减少收缩而降低水泥用量，为了避免商品混凝土坍落度损失过多和为了提高施工的和易性，须掺加外加剂(减水剂、加气剂、早强剂、防水剂、膨胀剂)而制成外加剂抗渗混凝土。
b.使用部位：地下室结构砼(按设计要求，且≥S8)、泳池(按设计要求，且≥S8)、屋面及露台(按设计要求，且≥S6)。
②嵌缝材料
a.使用部位：改性沥青嵌缝油膏用于沉箱卫生间;合成高分子密封材料用于屋面伸缩缝、变形缝。
b.品牌推荐：改性沥青-湖南湘潭，合成高分子-汉高、西卡、科顺。
③过滤层、隔离层、保护层、加强层
a.疏水层：种植地下室顶板采用注塑聚丙烯排水板，其它种植屋面采用高抗聚苯乙烯(HIPS)吸塑排水卷材，排水板支点抗压≥10t/m2;地下室底板和花池采用碎石疏水层;
b.土工布隔离层：符合GB/T 17639-1998,选用优质聚酯及涤沦等短纤维，经纺织的梳理、铺网、针刺、定型等工艺制造。规格≥150g/m2,厚度≥2.4mm,断裂强度≥9.5KN/m,抗撕裂强度≥0.24KN,顶破强度≥1.5KN,刺破强度≥350N. c.耐碱纤维网格布：≥120 g/m2;
d.地下室外侧墙防水层的保护层用6厚挤出式发泡PE.
④隔热材料
a.压缩强度≥250kpa;其他由建筑做法和活荷载确定;
b.密度：由压缩强度确定，当压缩强度为250 kpa时，密度为30~36kg/m3;
c.厚度：40mm厚，节能计算需加厚的，以节能计算厚度为准;
d.屋面、露台的保温材料推荐采用欧文斯科宁挤塑聚苯板。
(3)瓷砖粘结剂和填缝剂：
①瓷砖胶：选用水泥基胶粘剂普通型(C1)(具体型号需提供粘贴材质供厂家确认)。
②填缝剂：选用普通型水泥基填缝剂(CG1)。
③品牌推荐：瓷砖胶：汉高、韦伯。
④填缝剂：汉高、韦伯。
(4)金刚砂地面：用干粉撒覆施工时，将金刚砂地面硬化剂均匀撒覆在未完全初凝的混凝土面上，立即用木抹子、磨光机将粉料压入混凝土内并进行压光，金刚砂地面硬化剂用量≥5kg/m2,耐磨层厚度≥3mm。
第三部分 防水部位构造通用做法说明
1、结构降板
(1)非沉箱式卫生间降板80,设地漏;厨房降板20,不设地漏。
(2)沉箱式卫生间降板350(可根据周边的梁高确定)，箱底设侧排地漏。
(3)有保温要求的露台降板250,无保温要求的露台降板100,当下部空间不能采用降板形式的，改用反坎或反梁做法。
(4)阳台降板100.
(5)突出外墙的构造板(包括雨棚、空调板等)降板200或加200高混凝土反坎(反坎与主体一次浇筑完成)。
2、反坎设置
(1)厨房、卫生间周边墙体下设200高同墙体厚混凝土反坎;内墙下凸出墙身的梁设缺口梁，缺口100*50.
(2)外墙加气混凝土砌块必须设置100高混凝土导墙。
(3)高度不超过1.5m的屋面女儿墙全部为现浇砼结构，超过1.5m高采用砖砌时，构造柱间距不大于3m,截面尺寸为180*墙厚，配4ф12纵筋及ф6@200箍筋，压顶截面为120*墙厚，配2ф12纵筋及ф6@200箍筋。
(4)室外楼梯临边、与房间墙体的交接处设置200高混凝土反梁或反坎，楼梯板嵌入墙体。
(5)屋面、露台和房间墙体的交接处设置350高的混凝土反梁或反坎(反坎与屋面一次浇筑)。
3、淋蓄水试验
(1)屋面结构板、露台结构板、阳台结构板、卫生间结构板、楼板吊洞48小时蓄水试验。
(2)外墙第一遍面漆完成后(或外墙砖粘贴完成后)进行淋水试验，水压力为2公斤，流量为0.5L/S*m(水管管长)，PVC管为Φ25,孔距100mm;建筑物层数在12层以下的，淋水时间为12小时，13~22层淋水16小时;23~33层淋水24小时。
(3)装修阶段必须采用带水作业，提前发现渗漏隐患。
4、其他
(1)所有窗台板必须浇筑同墙宽100高C20混凝土浇筑压板，每边伸入墙内不少于250mm.
(2)砼压板向外找坡，高差20(装模时外侧模板比内侧模板低20)。
(3)屋面、顶板的结构反梁内需预留Φ50PVC排水管。
(4)花池四周设混凝土池壁，花池必须设排水孔，覆土花池做碎石滤水层。
(5)所有防水基层阴阳角位必须做成圆角和倒角。
(6)屋面、露台设置盲沟排汽。
(7)凡安装给排水立管设置管卡穿透防水层或有防水要求的外墙时，管卡钻孔位置必须采用细砂防水砂浆封堵密实。
(8)卫生间淋浴房及浴缸JS防水层高出建筑完成面2.0m.
(9)首层建筑墙体与室外地坪交接处设置一道圈梁防潮层。
5、所有防水层在阴阳角、管根、管井、地漏等部位都需按施工规程做防水附加层，防水附加层除说明外，材料及做法与地面防水层相同，沿各方向防水附加范围各为250mm.
凡节点大样与上述说明矛盾的，以节点大样要求为准。
第四部分 各部位节点
1、地下室防水做法
地下室地面按照6m×6m设置4×20(宽×深)缩缝，内嵌聚氨酯油膏密封。
⑴地下室、半地下室挡土墙防水建筑做法
①通用说明：适用内侧为室内(如私家住宅、车库、功能房、架空活动区)挡土墙，当室外地坪不在同一标高时，注意现场确定防水收头位置，防水层收头处设20*20凹槽。
②构造做法：
a.回填土夯实，密实度达93%;
b.6厚挤出式发泡PE保护层;
c.2厚聚氨酯防水涂料(高度超过室外完成面不小于500,超出地坪部分洒石米，抹灰需满挂15*15镀锌钢丝网，钢丝直径为0.7mm,钢丝网高出凹槽100);
d.抗渗混凝土墙板(抗渗等级按设计要求)。
③关键质量控制点：
a.模板对拉螺杆使用止水螺杆;
b.施工缝处设置贯通3厚止水钢板;
c.防水基面需清理，孔洞修补后再施工防水;
d.防水材料、配比、厚度必须经验收和检查。
(2)地下室车库底板防水建筑做法
①通用说明：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者，功能房应根据使用要求另进行结构和防水设计。
②构造做法：
a.100厚C25混凝土(不能掺加粉煤灰)，配?4@200双向钢筋网，面撒金刚砂，随捣随机械抹光(周边设排水沟)，(6×6m设置4mm宽缩缝或以一个开间设置4mm宽缩缝，切深20,聚氨酯油膏填塞);
b.无纺布隔离层;
c.级配碎石疏水层100厚;
d.抗渗混凝土底板(结构自找坡0.5%,坡向排水沟，抗渗等级按设计要求);
e.100厚C15素砼垫层;
f.素土夯实(密实度≥93%)。
③关键质量控制点：
a.底板混凝土浇筑不得留施工缝;
b.为提高砼面层耐磨性，砼面层水灰比和坍落度应尽可能小，采用机械抹光机压实收光(不准采用人工收光);
c.结构自找坡(砖模起坡);
d.底板混凝土7天洒水养护。
(3)半地下室车库底板防水建筑做法
①通用说明：房间地面低于室外地平面的高度不超过1/2者;本做法仅适用回填土厚度不大于1000的车库，如果回填土厚度大于1000,需另行结构设计，截水沟设置按设计图。
②构造做法：
a.100厚C25混凝土(不能掺加粉煤灰)，配?4@200双向钢筋网，面撒金刚砂，随捣随机械抹光(周边设排水沟)，(6×6m设置4mm宽缩缝或以一个开间设置4mm宽缩缝，切深20,聚氨酯油膏填塞);
b.200厚C25抗渗混凝土，配?6@200双向钢筋网
c.200厚石粉垫层(掺6%水泥)压实;
d素土夯实(密实度≥93%)
③关键质量控制点：
a.素土夯实;
b.找坡;
c.为提高砼面层耐磨性，水灰比和坍落度应尽可能小，采用机械抹光机压实收光(不准采用人工收光)。
(4)私家住宅、商铺、管理用房半地下室底板防水建筑做法
①通用说明：房间地面低于室外地平面的高度不超过1/2者;装饰面层根据交付标准。
②构造做法
a.装饰面层;
b.20厚1:2.5水泥砂浆保护层;
c.渗透结晶型防水层1mm厚
d.抗渗混凝土结构板;
e.100厚C15素砼垫层;
f.素土夯实(密实度≥93%)。
③关键质量控制点：
a.素土夯实;
b.防水材料、配比、厚度的验收和检查。
(5)地下室顶板防水建筑做法
①通用说明：适用种植屋面，结合建筑施工图、结构施工图施工，注意反梁(如果有)的高度，覆土厚度，以及管线找坡的可能。结构为反梁，需在梁内预留排水管。
②构造做法(绿化部分顶板防水建筑做法)：
做法一：
a.种植土;
b.土工布滤水层(150G/M2);
c.20高注塑聚丙烯排水板(周边用成品塑料盲沟管集水与排水系统连接);
d.40厚C20细石砼保护层，内配筋?4@200双向
e.聚酯胎防水卷材;遇墙上反高出种植土面不少于400,地漏、管道周围刷2.0厚聚氨酯防水涂料，上反高出种植面不少于400,水平面不少于250;
f抗渗钢筋砼(结构自找坡1%,抗渗等级按设计要求)。
做法二：
a.种植土;
b.土工布滤水层(150G/M2);
c.80厚20~30碎石疏水层(周边用成品塑料盲沟管集水与排水系统连接);
d.40厚C20细石砼保护层，内配筋?4@200双向
e.聚酯胎防水卷材;遇墙上反高出种植土面不少于400,地漏、管道周围刷2.0厚聚氨酯防水涂料，上反高出种植面不少于400,水平面不少于250;
f.抗渗钢筋砼(结构自找坡1%,抗渗等级按设计要求)。
(6)道路部分顶板防水建筑
①做法：
a.装饰面层;
b.道路结构砼;
c.间距2000埋设直径50的成品盲沟管连通道路两侧(路基无需回填时采用);
d.土工布滤水层(标高达不到设计要求时选用);
e.40厚C20细石砼保护层，碎石垫至设计标高(标高达不到设计要求时选用);
f.聚酯胎防水卷材;遇墙上反高出种植土面不少于400,地漏、管道周围刷2.0厚聚氨酯防水涂料，上反高出种植面不少于400,水平面不少于250;
g钢筋混凝土抗渗砼(结构自找坡1%,抗渗等级按设计要求)。
②关键质量控制点：
a.结构找坡;
b.变形缝侧墙必须与地下室顶板砼同时浇筑，一次成型;
c.防水材料、配比、厚度的验收和检查;
d.节点部位的防水施工质量，防水材料的上反高度;
e.防水层、吊洞完成后48小时蓄水检查渗漏;
f.若上返高度不足400mm的，在砼墙顶面收口，并与地下室外墙防水相搭接100mm。
(7)架空车库地面建筑做法
①通用说明：适用于回填土厚度不大于1000的车库;回填土大于1000,需另行结构设计(改用预制板+60厚?6@200混凝土);截水沟设置按设计图。
②构造做法;
a.200厚C25混凝土，配筋双向?4@200,面撒金刚砂随捣随机械收光;(6×6m设置4×20(宽×深)伸缩缝，聚氨酯油膏密封);
b.200厚石粉垫层(掺6%水泥)压实;
c.素土夯实(密实度≥93%)。
③关键质量控制点：
a.素土夯实;
b.找坡;
c.为提高砼面层耐磨性，水灰比和坍落度应尽可能小，必须采用机械抹光机压实收光(不准采用人工收光)。
(8)商铺、住宅、架空活动区地面防水建筑做法
①通用说明：商铺、住层、架空活动区地面按结构配筋，结构板后浇的(与梁分开浇筑)应注意钢筋预留和梁的标高。
②构造做法
a.建筑面层;
b.钢筋混凝土板;
c.冷底子油防潮层(两遍);
d.100厚C15混凝土垫层;
e.素土夯实(密实度≥93%)。
③关键质量控制点：
a.素土夯实;
b.楼地面防水做法;
c.卫生间楼面防水建筑做法。
(9)通用说明：卫生间的洁具应先确定，以便确定排水、给水管的位置。
构造做法一(非沉箱式)：
①楼地面：
a.预留后铺的门槛和地砖镶贴;
b.预留后铺的门槛和地砖处1.5厚JS-Ⅱ型附加防水层，与地面及上返的墙身防水层搭接;
c.1:2.5干硬性水泥砂浆粘贴地面砖;
d.1.5厚JS-Ⅱ型防水涂料，四周卷起至少比卫生间楼面结构面高300;
e.最薄处20厚1﹕2.5水泥砂浆找坡层;
f.钢筋混凝土楼板(四周浇注200高同墙厚导墙)。
②墙身：
a.瓷砖粘结剂粘贴墙面砖;
b.淋浴区(或浴缸区)并外延200宽，立面1.5厚JS-Ⅱ型防水涂料高2000)
c.15厚1:4CL30水泥砂浆;(不准采用混合砂浆)
d.墙身砌体(墙根部设200高同墙厚砼导墙)。
构造做法二(沉箱式)：
①楼地面
a.预留后铺的门槛和地砖镶贴;
b.预留后铺的门槛和地砖处1.5厚JS-Ⅱ型附加防水层，与地面及上返的墙身防水层搭接;
c.1:2.5干硬性水泥砂浆粘贴地面砖;
d.1.5厚JS-Ⅱ型防水涂料，四周卷起至少比卫生间结构面高600;
e.40厚细石混凝土，内配筋∮6@200单层双向，下铺无纺布，与墙四周用沥青油膏嵌缝;
f.30-50粒径石子疏水层;
g.20厚1:2.5水泥砂浆保护层;
h.1.5厚JS-Ⅱ型防水涂料，四周卷起至少比卫生间结构面高600;
i.最薄处20厚1:2.5水泥砂浆找坡;
j.钢筋混凝土楼板(四周浇注200高同墙厚导墙)。
②。墙身：
a.瓷砖粘结剂粘贴墙面砖;
b.淋浴区(或浴缸区)并外延200宽，立面1.5厚JS-Ⅱ型防水涂料高2000)
c.15厚1:4CL30水泥砂浆;(不准采用混合砂浆)
d.墙身砌体(墙根部设200高同墙厚砼导墙)。
③关键质量控制点：
a.缺口梁留设和混凝土导墙;
b.穿楼板吊洞试水;
c.找坡;
d.整体结构蓄水试验48小时，不渗漏才能施工防水层;
e.防水基层微孔密闭，防水材料、配比、厚度得验收和检查;
f.防水层、吊洞完成后48小时蓄水检查渗漏;
g.防水材料的上反高度;
h.门槛石或贴门槛石处地砖后贴并附加防水;
i.地砖完成面标高最高处低于厅房15mm;
j.瓷砖粘结剂须机械集中搅拌
2.厨房楼面防水建筑做法
(1)通用说明：厨房建筑完成面比客厅建筑完成面低10,地面砖采用湿铺法粘贴。
(2)构造做法：
①1:2.5水泥干硬性水泥砂浆粘贴地面砖;
②烟道与楼板交接处用细石砼做50*50挡水基(与预留洞口灌缝砼一次浇筑)，刷1.5厚JS-Ⅱ型防水涂料，上反300,四周延伸不少于300;
③钢筋混凝土楼板。
(3)墙身：
①瓷砖粘结剂粘贴墙面砖;
②15厚1:4CL30水泥砂浆;
③墙身砌体(墙根部设200高同墙厚砼导墙)。
(4)关键质量控制点：
①48小时蓄水检查吊洞渗漏;
②防水材料、配比、厚度得验收和检查;
③防水上反高度;
④瓷砖粘结剂须机械集中搅拌。
3.阳台防水建筑做法
(1)通用说明：穿阳台板落水管在管口周边刷JS-Ⅱ型1.5厚防水涂料，注意完成面的排水坡度。
(2)构造做法：
①1:2.5干硬性水泥砂浆粘贴地面砖(保持1%坡度);
②阳台楼板的管根处四周半径250mm宽范围内均刷JS-Ⅱ型1.5厚防水涂料上返100;阳台地面与室内墙体交接处刷JS-Ⅱ型1.5厚防水涂料上返150,水平150;
③最薄20厚1:2.5水泥砂浆找坡层(坡度1%,坡向地漏);
④现浇钢筋混凝土板。
(3)关键质量控制点：
①吊新旧砼接触面毛化处理;
②吊洞完成后48小时蓄水检查渗漏;
③防水材料、配比、厚度得验收和检查;
④防水上反高度;
⑤铝合金门槛处铝合金施工单位施工的防水层。
4、屋面防水做法
(1)斜屋面防水建筑做法
①通用说明：出斜屋面的墙体、烟道、管道需刷1.5厚JS-Ⅰ型防水涂膜，上反立面不少于200,平面范围不少于250.
构造做法一(钢瓦)：
a.钢瓦;
b.铝箔布;
c.安装铝合金挂瓦条(下垫尼龙膨胀垫圈);
d.30厚挤塑聚苯板隔热层(用于有保温要求的屋面);
e.20厚1:2.5水泥砂浆找平层;
f.钢筋混凝土屋面结构板。(板上预留钢筋头?8@500X500,外伸100mm)
构造做法二(水泥瓦)：
a.1:2水泥砂浆铺贴水泥瓦(水泥瓦同时用0.8铜丝端部拧成环压在砂浆内或不锈钢钉钉入砼保护层固定)
b.40厚C20细石砼保护层，内配?6@200X200钢筋网，网片与预留钢筋连接;
c.30厚挤塑聚苯板隔热层(用于有保温要求的屋面);
d.2厚聚氨酯防水涂料
e.20厚1:2.5水泥砂浆找平层;
f.钢筋混凝土屋面结构板。(板上预留钢筋头?8@500X500,外伸100mm)。
②关键质量控制点：
a.48小时淋水;
b.节点部位的处理(如伸缩缝、转角位)。
(2)种植屋面防水建筑做法
①通用说明：
构造做法一：
a.种植土;
b.土工布滤水层(150G/M2)，四周上翻100高，用粘贴剂粘结;
c.20高高抗聚苯乙烯(HIPS)吸塑排水板(卷材，支点向上满铺);
d.40厚C20细石砼保护层，内配?4@200X200钢筋网;
e.聚酯胎防水卷材，遇墙上反高出种植土面不少于400,地漏、管道周围刷2.0厚双组份聚氨酯防水涂料，上反高出种植面不少于400,水平面不少于250;
f.抗渗钢筋混凝土结构板(结构自找坡1%,抗渗等级按设计要求)。
构造做法二：
a.种植土;
b.土工布滤水层(150G/M2)，四周上翻100高，用粘贴剂粘结;
c.60厚20~30碎石疏水层;
d.40厚C20细石砼保护层，内配?4@200X200钢筋网;
e.聚酯胎防水卷材，遇墙上反高出种植土面不少于400,地漏、管道周围刷2.0厚双组份聚氨酯防水涂料，上反高出种植面不少于400,水平面不少于250;
f.抗渗钢筋混凝土结构板(结构自找坡1%,抗渗等级按设计要求)。
②关键质量控制点：
a.结构找坡;
b.防水材料、配比、厚度的验收和检查;
c.节点部位的防水施工质量;
d.结构板、防水层、吊洞完成后48小时蓄水检查渗漏;
e防水材料的上反高度;
(3)上人平屋面防水建筑做法
①通用说明：排水体系是找坡、明沟、排气有机的结合，明沟设置根据屋面形状及图纸，保证排水通畅、迅速。下方为楼梯间、开放空间(车库、架空层)无需隔热，取消保温层，3改为塑料薄膜隔离层。小于10平方的私家露台不设置明沟。
②构造做法：
a.20厚1:2.5水泥砂浆粘贴地面砖;
b.40厚C20细石混凝土，内配筋?4@200双向，平面四周(沿墙和水沟边)设伸缝，缝宽10 mm,缝内嵌聚氨酯密封膏;平面内间距≤3000mm设缩缝，用切割机切深15mm;
c.40厚挤塑聚苯板保温层，用塑料排水板设置盲沟兼排气，3000mm×3000mm横纵布置，相互连接汇集到地漏里(非保温屋面取消此层);
d.聚酯胎防水卷材，遇墙上反高出种植土面不少于400,地漏、管道周围刷2.0厚聚氨酯防水涂料，上反高出种植面不少于400,水平面不少于250;
e.抗渗钢筋混凝土屋面结构板(结构自找坡1%)。
③关键质量控制点：
a.坡度;
b.结构板48小时淋水检查渗漏;
c.防水材料、配比、厚度的验收和检查;
d.防水层、吊洞完成后48小时蓄水检查渗漏;
e.防水材料的上反高度;
f.排气管的设置(要求排气管伸入排水口，并下弯100mm);
g.分隔缝的施工;
h.屋面落水口应比防水层低10-15mm,且做成喇叭口。对立管洞口要洒水湿润洞壁和管面，在粘结面刷一度108胶水泥浆，先灌10-15mm厚1:2水泥砂浆，再灌砼，用铁棒捣实，刮平表面，第二天刷嵌一层防水材料，再补10-15mm厚1:2水泥砂浆，凹10mm左右，待修补料终凝后进行蓄水48h试验，做到不渗水。
(4)不上人平屋面防水建筑做法
①通用说明：排水体系是找坡、盲沟、明沟、排气有机的结合，明沟设置根据屋面形状及图纸，保证排水通畅、迅速;盲沟设置在另侧为室内的墙体根部，宽100.下方为楼梯间、开放空间(车库、架空层)无需隔热处，取消保温层。2改为塑料薄膜隔离层。
②构造做法：
a.40厚C20细石混凝土，内配筋?4@200双向，平面四周(沿墙和水沟边)设伸缝，缝宽10 mm,缝内嵌聚氨酯密封膏;平面内间距≤3000mm设缩缝，用切割机切深15mm;
b.40厚挤塑聚苯板保温层，用塑料排水板设置盲沟兼排气，3000mm×3000mm横纵布置，相互连接汇集到地漏里;
c.聚酯胎防水卷材，遇墙上反高出结构面不少于400;(地漏、管道、烟道周围刷2.0厚双组份聚氨酯防水涂料，上反高出结构面不少于400,水平面不少于250,如果女儿墙低于400,防水层在女儿墙檐口收头);
d.抗渗钢筋混凝土屋面结构板(结构自找坡2%)。
③关键质量控制点：
a.坡度;
b.结构板48小时淋水检查渗漏;
c.防水材料、配比、厚度得验收和检查;
d.防水层、吊洞完成后48小时蓄水检查渗漏;
e.防水材料的上反高度;
f.排气管的设置(要求排气管伸入排水口，并下弯100mm);
g.分隔缝的施工。
4、外墙防水做法
(1)外墙防水建筑做法
①通用说明：抹灰使用标号32.5水泥外墙面砖要做抗拔试验。
②构造做法：
构造做法一(水泥砂浆涂料面)
a.外墙涂料(一底两面)(涂料甲供);
b.刮外墙腻子，打磨平整;
c.8厚1﹕4CL30水泥砂浆压光(每立方砂浆添加12mm长纤维1kg,CL30外加剂1kg);
d.12厚1﹕4CL30水泥砂浆(每立方砂浆添加12mm长纤维1kg, ,CL30外加剂1kg);
e.不同材料交界处挂250㎜宽镀锌钢丝网(标称直径0.7mm,网格15×15);
f.CL30水泥砂浆甩毛(重量比：水泥：砂：CL30=50:50:0.25);
g.混凝土砌块墙体(双面勾缝)。
构造做法二(外保温砂浆涂料面)
a.外墙涂料(一底两面)(涂料甲供);
b.5mm厚防水抗裂砂浆复合耐碱纤维网格布;
c.玻化微珠保温砂浆(厚度按设计要求);
d.不同材料交界处挂250㎜宽镀锌钢丝网(标称直径0.7mm,网格15×15);
e.CL30水泥砂浆甩毛(重量比：水泥：砂：CL30=50:50:0.25);
f.混凝土砌块墙体(双面勾缝)。
构造做法三(内保温砂浆涂料面)
a.外墙涂料(一底两面)(涂料甲供);
b.刮外墙腻子，打磨平整;
c.8厚1﹕4CL30水泥砂浆压光(每立方砂浆添加12mm长纤维1kg);
d.12厚1﹕4CL30水泥砂浆(每立方砂浆添加12mm长纤维1kg);
e.不同材料交界处挂250㎜宽镀锌钢丝网(标称直径0.7mm,网格15×15);
f.CL30水泥砂浆甩毛(重量比：水泥：砂：CL30=50:50:0.25);
g.混凝土砌块墙体(双面勾缝);
h.CL30水泥砂浆甩毛(重量比：水泥：砂：CL30=50:50:0.25);
i.不同材料交界处挂250㎜宽镀锌钢丝网(标称直径0.7mm,网格15×15);
j.玻化微珠保温砂浆(厚度按设计要求);
k.3mm厚防水抗裂砂浆复合耐碱纤维网格布;
l.内墙涂料(一底两面)(涂料甲供)。
构造做法四(贴砖面)
a.外墙面砖(勾缝采用专用勾缝剂，严禁擦缝，淋水养护)(面砖甲供);
b.在铺贴面砖之前基层满刮一道专用瓷砖粘结剂，并立即用专用瓷砖粘结剂粘结面砖;
c.8厚1﹕4CL30水泥砂浆毛面(每立方砂浆添加12mm长纤维1kg, ,CL30外加剂1kg);
d.12厚1﹕4CL30水泥砂浆(每立方砂浆添加12mm长纤维1kg, ,CL30外加剂1kg);
e.不同材料交界处挂250㎜宽镀锌钢丝网(标称直径0.7mm,网格15×15);
f.CL30水泥砂浆甩毛(重量比：水泥：砂：CL30=50:50:0.25);
g.混凝土砌块墙体(双面勾缝)。
③关键质量控制点：
a.墙体砌筑质量，水平缝饱满度达到90%以上，竖缝饱满度达到80%以上;
b.严格要求空调洞做预制块;
c.严格分层抹灰;
d.外墙不得留脚手架;
e.抹灰的养护及工序间隙;
f.铺贴面砖采用专用的机械搅拌器充分搅拌，用齿型刮刀将粘结剂涂抹于工作基面、要求分布均匀，且每次涂刮1平方米左右;
g.在外墙面上部用直径20的PVC管，每隔50打孔，向墙面连续淋水12小时;
h.用机械喷浆甩毛，砂含量符合要求。
④外墙砌体在梁下推荐二种做法，可任选一种：
方法一：用斜砌顶砖，按传统做法及相关工艺要求执行。
方法二：在梁下预留30-50mm缝隙，用微膨胀水泥砂浆或细石砼填缝，外墙面做1.5厚JS-Ⅱ防水一道。
具体做法如下：
a.砌块砌至梁顶停砌7天以上，预留缝宽30-50mm(每段墙身从实际梁底往下排砖，调整下面导墙高度，确保上面缝宽);
b.用微胀水泥砂浆或细石砼(UEA掺量为水泥用量的10%)填塞密实，内外表面平整;
c.填缝至少5天后，在外墙面梁下与砌体相交之水平灰缝处，涂刷防水层一道;
d.防水层要求：JS-Ⅱ型防水涂膜，厚度1.5mm,宽度200mm.
5、铝合金防水建筑做法
(1)通用说明：
①窗台板必须浇筑同墙宽100高C20混凝土浇筑压板，每边伸入墙内不少于250mm,砼压板向外找坡，高差20(装模时外侧模板比内侧模板低20)。
②塞缝：塞缝宽度不允许超过35mm,铝合金门窗框安装前，应撕去水泥砂浆接触处的包装纸并涂刷聚氨酯清漆等保护剂，采用掺适量防水材料的1﹕2干硬性水泥砂浆塞缝以减少砂浆收缩裂缝，之后在外侧窗框与外墙连接处用ф12钢筋条勾缝，最后在第一道抹灰的外表面刷一道1.5厚金汤JSⅠ型防水涂料，窗边阳角收口。
③密封胶：外墙门窗框与外墙连接处采用中性胶密封;玻璃与框扇连接处采用优质玻璃胶密封;框与扇之间的密封材料采用优质三元乙丙胶条。
④配件：门窗上框料要有滴水线条，下方框料要有排水槽;平开窗框料必须为高低角形式。
⑤外墙门框下部统一设置小型门坎，以防止潮气侵入。
⑥安装：安装所用的螺丝应为铜螺丝或不锈钢螺丝，钉口应做好防渗处理。
⑦铝合金窗外周边留宽5mm深8mm槽，密封胶嵌缝。
⑧外窗下框宜有泄水结构，如无时应做如下处理：
a.推拉窗：导轨在靠两边框处铣8mm宽的泄水口;
b.平开窗：在靠框中挺位置每个扇洞铣一个8mm宽的泄水口。
(2)关键质量控制点：
①型材、玻璃进场检查;
②土建交付洞口的精确度;
③窗台素混凝土压顶;
④塞缝的密实度;
⑤防水涂料的厚度;
⑥打胶;
⑦在外墙面上部用直径20的PVC管，每隔50打孔，向墙面连续喷水12小时。
6、雨棚、挑板防水做法
(1)混凝土雨棚、挑板防水建筑做法
①通用说明：下表为无组织排水做法，周边无上反梁;如果周边设置上反梁，必须设置地漏。
②构造做法：
a.最薄处15厚1:3水泥砂浆找坡压光，坡度2%(根部批R=50的圆角);
b.钢筋砼结构板(根部素砼做反坎200高，与主体一次浇注完成)。
③关键质量控制点：
a.12小时淋水检查渗漏;
b.反坎。
(2)玻璃雨棚建筑做法
①通用说明：室外与户外或地下室采光井;
②构造做法：玻璃排水坡度为6%;
③关键质量控制点：
a.密缝胶的施工;
b.泛水构造设置。