第一篇：法律服务合同反诉案件
刑事自诉案件反诉状刑事诉讼文书
反诉人(本诉被告人)：
姓名、性别、出生年月日、民族、籍贯、职业或工作单位和职务、住址等，刑事自诉案件反诉状刑事诉讼文书。
被反诉人(本诉自诉人)：
姓名、性别、出生年月日等基本情况。
反诉请求：____________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________
事实与理由：
被反诉人的罪行事实发生的时间、地点、侵犯客体等具体事实要素，阐明被反诉人罪行的性质及法律依据，范文《刑事自诉案件反诉状刑事诉讼文书》。
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证据和证据来源，证人姓名和住址：
如证据、证人在事实部分已经写明，此处只需点明名称、证人地址。
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此致
___________ 人民法院
反诉人：
代书人：
年 月 日
第二篇：建设工程施工合同纠纷----如何应对工期、质量反诉
建设工程施工合同纠纷----如何应对工期、质量反诉 发表时间：2008年10月25日 关键字：建设工程施工合同纠纷 工期 质量 反诉 阅读次数：2132
案件简述: 施工单位在以诉讼手段清理拖欠工程款的过程中，往往会遭遇建设单位的工期或者质量反诉。在诉讼过程中，如不能对建设单位反诉的法律风险有充分认识，由此导致施工单位倒赔钱的案例屡见不鲜。在该案例诉讼过程中，建设单位亦采用一切可能的诉讼手段提出工期、质量反诉，企图达到拒付工程款之目的。本律师通过本案的成功代理，充分维护了施工企业的合法权益。现将此案例介绍给大家，期望能为施工单位预防工期、质量反诉提供参考。
——如何应对工期、质量反诉
浙江长川律师事务所王金发律师
【案情简介】
浙江杭州某施工单位(以下简称施工单位)于2004年10月28日与浙江台州某建设单位(以下简称建设单位)签订《建筑工程施工承包合同》(以下简称合同)， 合同约定由施工单位承包建设单位冲压厂房等钢结构工程，合同总价为5950000元。工程于2004年12月8日开工建设，2005年3月20日工程完工并通过竣工验收。但是，建设单位拖欠工程竣工款及质保金1190000元未付，并且提出工期违约及工程质量问题要求扣款。双方一直就工程欠款、工期和质量问题协商未果，从而导致纠纷。
本律师接受施工单位委托，进行充分的证据收集等准备工作之后，于2006年9月提起诉讼，要求被告建设单位支付原告施工单位工程款共计1190000元及违约金。2006年10月18日，被告向原告提起反诉要求支付工期逾期违约金16.2万元及工程维修费用30万元，并且向法院提出委托鉴定机构进行质量鉴定的申请。审理过程中，法院委托鉴定机构对屋面漏水及行车梁螺丝松动等工程质量缺陷及维修所需费用进行鉴定。
本案经过两次开庭审理，于2007年12月作出一审判决支持原告一审全部诉讼请求，驳回反诉人的全部反诉请求。这是一起建设单位同时提出工期、质量反诉的，比较典型的建设工程施工合同案例。现就本案的主要争议焦点及代理意见作一简要的阐述。希望对建设工程施工合同纠纷如何应对的工期、质量反诉能提供一些参考。
【代理意见】
由于合同采用固定合同价，双方对欠款数额并不存在争议，所以本案争议焦点主要集中在反诉人所提出的工期与质量的反诉请求方面。针对本案的争议焦点，本律师提出了以下代理意见：
一、关于工期违约问题
1、反诉人隐瞒了工期顺延的事实：
(1)、合同约定的开工日期为2004年11月10日，后由于反诉人不能按时交付工程施工所需的场地，致使无法按合同约定日期进场施工。经反诉人同意将开工日期顺延至 2004年12月8日，顺延工期28天。有原告证据2《报告》、证据3《开工报告》及证据《竣工报告》均证明该事实。
(2)、在施工过程中，由于天气影响无法正常施工，经反诉人审核同意顺延工期25天。有原告证据8《工程联系单》证明该事实。
(3)、2005年1月
14、
15、16日，因反诉人原因连续停电3天，按合同3.6条的规定应该顺延工期3天。有原告证据9《通知》证明该事实。
以上顺延工期总数有56天，竣工日期亦从合同约定的 2005年1月30日顺延至 2005年3月27日。
2、反诉人主张以收到竣工资料之日作为竣工日期错误。
反诉人在反诉状中提出，按合同第3.3条约定应以收到竣工资料之日2005年3月29日作为竣工日期，是对该条款的曲解。该条明确规定“甲方收悉后，先组织竣工资料审核，若随后的工程项目竣工验收合格，竣工资料签收日期则视为工程项目竣工期”。该条的主旨是为了避免反诉人肆意拖延竣工验收对被反诉人造成的不利影响，其适用的情况是“先提交竣工资料，后组织竣工验收”。而实际情况是，反诉人已先擅自提前使用该工程，后进行竣工验收，然后再要求被反诉人补充竣工资料的，这显然与合同第3.3条规定的情形不符。不能对合同第3.3条断章取义的理解。
3、竣工日期应以竣工报告载明日期或工程提前使用日期为准。
原告提交的证据13《证明》，已证明反诉人已于2005年春节( 2月9日)前后便开始安装生产设备并且在 3月20日生产设备基本安装完毕，说明此前反诉人已实际使用该工程。按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第
(三)项规定“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”。并且《竣工报告》明确载明工程于 2005年3月20日竣工验收。因此，被反诉人完全有权主张工程竣工日期为 2005年3月20日。
综上，被反诉人并不存在工期违约的事实。
二、关于工程质量维修费用问题
因为本案工程已经通过竣工验收，所以即便工程存在质量问题亦只能是保修的问题。反诉人要求被反诉人支付保修期间的工程维修费用应当同时符合以下三个条件：一是合同约定的保修期内存在工程质量缺陷;二是质量缺陷的责任方为承包人;三是反诉人已向施工单位发出保修通知。然而，本案的相关证据均不能证明以上事实。
1、反诉人证据并不能证明保修期内存在质量缺陷。
反诉人意图用其提供的第五组证据的四份证据来证明工程存在质量缺陷，然而这些证据并不能证明以上事实：
1对于反诉人的证据11《公证书》，虽然表面的真实性没有异议，但就其内容来说为单方函件，不具有任何真实性，不能作为认定事实的依据。
2反诉人的证据12及寄件单亦均为单方函件，其内容完全不具有真实性，不能作为认定案件事实的依据。况且该证据显示的寄件日期为2006年9月29，寄件日期为保修期届满日之后，此时质量保证金的付款条件已经成就，根本不能证明保修期内存在质量问题。
3对于证据13为视听材料，是单方取证。该证据无法证明具体的拍摄地址、拍摄的时间、产生漏雨的具体原因。因而不具有真实性、合法性和关联性。
4反诉人的证据14虽然为公证方式，但该证据取证时间为 2005年9月26日是保修期届满日之后，此时质量保证金的付款条件已经成就，不能证明保修期内存在质量缺陷。此外，证据14仍然不能证明产生质量缺陷的原因，是地基基础沉降?是不可抗力?是非正常使用?还是人为因素?等等皆有可能。
综上，反诉人所提供的证据均不能证明工程在保修期内存在质量缺陷。
2、反诉人证据并不能证明质量缺陷的责任方为被反诉人。
退一万步说，即便工程存在问题，那么我们必须明确工程质量缺陷的责任方为谁?然而，反诉人并没有任何证据证明质量缺陷的责任方被反诉人。虽然在诉讼过程中反诉人曾就工程质量问题的产生原因及维修费用提出司法鉴定申请，法院亦指定了权威鉴定机构进行鉴定。但是由于反诉人不能提供包含施工图及地质勘查资料在内的必须材料，致使专业鉴定机构亦无法判明产生质量问题的原因及维修费用。既然专业鉴定机构均不能判明产生质量缺陷的原因，我们有理由相信工程质量问题完全有可能系由于地基基础不均匀沉降、包含台风在内的不可抗力、非正常使用、或者人为因素在内等等非被反诉人原因所致。对此，反诉人应承担举证不能的不利法律后果。
3、反诉人证据不能证明保修期内已通知被反诉人进行保修的事实。
《房屋建筑工程质量保修办法》(中华人民共和国建设部令第80号)第九条规定“房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知”。因此，建设单位的保修通知是施工单位履行保修义务的前提。然而，被反诉人从未接到任何保修通知，反诉人证据亦不能证明该事实。被反诉人作为负责任的施工单位，从未拒绝履行过的工程保修责任。
反诉人提供的证据11是一份邮寄函件的《公证书》，用于证明通知保修的事实。但是，此函虽以公证的方式寄出仍不能证明以上事实：1此公证书虽然能证明反诉人已寄出函件，但没有提供被反诉人签收回单并不能证明被反诉人已收到此函;2反诉人所寄函件地址并非
被反诉人住所地，该函根本无法送达被反诉人;3反诉人的提交的证据15明确显示该函在被反诉人所在地并未妥投且于 2006年5月31日发往他处。因此，反诉人证据并不能证明被反诉人收到此函的事实。
4、工程未经验收提前使用，承包人不承担质量责任。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《建设工程质量管理条例》第十六条亦作了基本相同的规定。反诉人公然违背以上法律规定，在工程竣工验收之前的2005年春节前后便开始安装生产设备，提前擅自使用工程。按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持”。这是法律对“提前使用，责任自负”原则的规定。因此，反诉人提前使用工程的行为，已经导致不能再就工程质量向承包单位主张权利的法律后果。
以上代理意见在判决书中基本得以采纳，最终驳回建设单位全部反诉请求，通过诉讼充分维护了施工单位的合法权益。
第三篇：保证保险合同纠纷案件的法律适用
梁慧星中国社会科学院法学研究所研究员
上传时间:2006-3-1
1引言
从90年代后期开始，我国保险业推出一种名为保证保险的新险种。例如机动车消费贷款保证保险。由于保证保险本身的特殊性，导致人民法院审理保证保险合同纠纷案件在法律适用上发生分歧。本文的目的是为人民法院审理这类案件提供参考意见。
一、什么是保证保险?
(一)保证保险合同的投保人
保险法第十条规定："保险合同是投保人与保险人约定保险权利义务关系的协议。 投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同负有支付保险费义务的人。"保证保险合同的投保人，是借款合同的债务人，亦即从银行借款用于购买机动车的买车人。
(二)保证保险合同的被保险人
保险法第二十二条规定："被保险人是指其财产或者人身受保险合同保障，享有保险金请求权的人，投保人可以为被保险人。" 按照这一规定，投保人和被保险人可以是同一人，也可以是不同的人。保证保险合同的投保人与被保险人就是不同的人，投保人是借款合同的债务人;被保险人是借款合同的债权人。
(三)保证保险合同的保险标的
保险法第十二条规定："保险标的是指作为保险对象的财产及其有关利益或者人的寿命和身体。"保证保险合同的保险标的，是借款合同债务的履行。
(四)保证保险合同的保险利益
保险法第十二条规定："投保人对保险标的应当具有保险利益。 投保人对保险标的不具
有保险利益的，保险合同无效。保险利益是指投保人对保险标的具有的法律上承认的利益。
我们看到，在保证保险合同中，保险标的是借款合同债务的履行，而此债务的履行对借款合同的债权人有利，对借款合同的债务人不利。可见，在现实中的保证保险合同中，投保人自己对于保险标的并不具有保险利益，与保险法第十二条关于投保人对保险标的应当具有保险利益的规定，显然不合。
(五)保证保险合同的保险事故
保险法第十七条规定："保险事故是指保险合同约定的保险责任范围内的事故。"保证保险合同的保险事故，是借款合同债务的不履行，即债务人违约。
按照保险法原理，保险事故必须是客观的、不确定的、偶然发生的危险，换言之保险事故之是否发生应不受保险合同当事人主观方面的影响。但保证保险合同的保险事故，是投保人自己不履行债务的行为，此保险事故之是否发生，取决于投保人自己的主观意愿。如果投保人履行债务，保险事故就不发生;反之，投保人不履行债务，保险事故就发生。而投保人不履行债务，除遭遇死亡、丧失劳动能力、陷于破产等特殊情形外，均属于投保人故意不履行债务。可见保证保险合同的保险事故，与保险法原理不合。
(六)小结
因为保险人所承保的保险事故，是投保人不履行债务，而该保险事故之是否发生，主要是由投保人主观方面决定的，不符合关于保险事故必须是客观的不确定事故的保险法原理。因此，我们可以断言，现今所谓保证保险合同，不是真正意义上的保险合同。又由于保证保险的保险事故之是否发生，实际上是由投保人主观方面决定的，因此保证保险本身就包含着投保人故意不履行债务，造成保险事故发生的可能性。换言之，保证保险本身包含保险诈骗的危险。
二、保证保险与信用保险
在保险实务中，与保证保险类似的是信用保险，二者容易混淆。保证保险和信用保险，均以债务履行为保险标的，均以债务人届期不履行债务为保险事故，差别仅在于投保人不同。在保证保险，投保人是借款合同的债务人;在信用保险，投保人是借款合同的债权人。在信用保险，投保人(债权人)对于保险标的(债务履行)具有保险利益，且保险事故(债务不履行)之是否发生，不受投保人(债权人)的影响，属于客观存在的不确定风险。实质上是，借款合同的债权人以支付保险费为代价，将债务不履行的风险转嫁给保险人。因此，信用保险，完全符合保险法关于保险标的、保险事故和保险利益的规定，属于真正的保险合同。
在保证保险，投保人(债务人)对于保险标的(债务履行)不具有保险利益，且保险事故(债务不履行)之是否发生，实际上取决于投保人(债务人)的主观意愿，不符合保险事故必须是客观的不确定风险的基本原理。保证保险不符合保险法关于保险标的、保险事故和保险利益的规定，不是本来意义上的保险合同。
三、保证保险合同的定性和法律适用
我们已经看到，所谓保证保险，与保险法原理和现行保险法的规定多有不合，因此所谓保证保险并不是本来意义上的保险。当事人订立保证保险合同，是借用保险合同的形式，实现担保债务履行的目的。换言之，所谓保证保险合同，形式和实质是不一致的，是采取保险形式的一种担保手段。这一判断与中国保监会和最高人民法院的认识是一致的。
1999年8月30日，中国保监会在《关于保证保险合同纠纷案的复函》(保监法[1999]第16号)中指出："保证保险是财产保险的一种，是保险人提供担保的一种形式"。2000年8月28日，最高人民法院《关于中国工商银行郴州市苏仙区支行与中保财产保险有限公司湖南省郴州市苏仙区支公司保证保险合同纠纷一案的请示报告的复函》(1999经监字第266号)中指出："保证保险虽是保险人开办的一个险种，其实质是保险人对债权的一种担保行为"。
正确认定保证保险合同的性质，对于人民法院审理保证保险合同纠纷案件具有重要意义。既然保证保险采用保险合同的形式，属于"财产保险的一种"，则人民法院审理保证保险合同纠纷案件就应当适用保险法的规定;既然保证保险的实质是"保险人对债权的一种担保行为"，则人民法院审理保证保险合同纠纷案件也应当适用担保法关于人的担保(保证合同)的规定。
根据保证保险合同的形式与实质的关系，人民法院审理保证保险合同纠纷案件，应遵循以下法律适用原则：
(一)对于保险法和担保法均有规定的事项，应当优先适用保险法的规定;
(二)保险法虽有规定但适用该规定将违背保证保险合同的实质和目的的情形，应当适用担保法的规定，而不应当适用该保险法的规定;
(三)对于保险法未有规定的事项，应当适用担保法的规定。
四、法律适用的具体问题
(一)保险法第十二条规定："投保人对保险标的应当具有保险利益。 投保人对保险标的不具有保险利益的，保险合同无效。"当事人订立保证保险合同，是借用保险合同的形式，达成担保借款合同债务履行的目的，投保人(债务人)对于保险标的(债务履行)不具有保险利益，正是保证保险合同的本质和目的所决定的。因此，人民法院审理保证保险合同纠纷案件，不能适用保险法第十二条的规定。换言之，人民法院不得支持被告(保险人)以违反保险法第十二条的规定为由请求确认保证保险合同无效的主张。
(二)保险法第二十八条规定："投保人、被保险人或者受益人故意制造保险事故的，保险人有权解除保险合同，不承担赔偿或者给付保险金的责任"。保证保险合同并不是本来意义的保险，而是采用保险合同的形式达成担保债务履行的目的，保险人所承保的不是不确定的客观风险。除投保人(债务人)遭遇死亡、丧失劳动能力、陷于破产等客观原因外，保险事故之发生(不履行债务)，均属于"投保人"(债务人)故意为之，均可构成投保人"故意制造保险事故"，如根据保险法第二十八的规定，免除保险人给付保险金的责任，势必造成保证保险合同的目的落空，违背保证保险合同的本质和目的。因此，人民法院审理保证保险合同纠纷案件，不得适用保险法第二十八条的规定。换言之，人民法院不得支持被告(保险人)以违反保险法第二十八条为由请求免于承担给付保险金责任的主张。
(三)保险法第四十五条规定："因第三者对保险标的的损害而造成保险事故的，保险人自向被保险人赔偿保险金之日起，在赔偿金额范围内代位行使被保险人对第三者请求赔偿的权利。"本条能否作为承担了给付保险金责任的保险人向债务人追偿的法律根据?因为债务人即是投保人，属于保证保险合同的当事人，不是保证保险合同当事人之外的"第三人者"，不符合保险法第四十五条关于保险代位权的规定。因此，人民法院不能以本条作为认可承担了给付保险金责任的保险人向债务人追偿的法律根据，而应当以担保法关于保证人代位权的规定作为根据。亦即担保法第三十一条的规定："保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。"换言之，承担了给付保险金责任的保险人向债务人追偿，其法律依据不是保险法上的保险人代位权，而是担保法上的保证人代位权。
(四)担保法第五条规定："担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。"
保证保险合同是用来保证借款合同债务的履行的担保手段，因此借款合同是保证保险合同的基础关系。作为基础关系的借款合同被认定无效时，导致保证保险合同的保险标的消灭，因此保证保险合同亦应无效;但保证保险合同被认定无效时，作为其基础关系的借款合同并不因而无效。此与保证合同与基础合同的关系是一致的。因此，人民法院审理保证保险合同纠纷案件，于保险人证明投保人构成保险欺诈(骗保骗贷)的情形，应当适用担保法第五条的规定认定保证保险合同无效，并根据保险人过错程度判决保险人对于原告(被保险人)所受损失承担相应的责任。
这里介绍东莞中级人民法院《关于平安保险东莞支公司与建行东莞市篁村支行、陈国彭保证保险合同纠纷上诉案审理报告》：
"由于该保证保险合同实际上是以保险合同形式表现出来的担保合同，具有担保合同的功能，根据担保法有关规定，主合同无效导致担保合同无效的，担保人无过错的，不承担责任;担保人存在过错的，应承担过错赔偿责任。而导致本案所涉合同无效的根本原因在于陈国彭的欺诈行为，但保险公司在陈国彭提供一系列虚假购车文件进行投保的情况下，没有履行严格审查义务，最终与陈国彭签订了保险合同并收取了保费，故此保险公司在签订保证保险合同过程中也存在一定的过错，应当对本案借款损失承担一定的赔偿责任。""根据最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释第八条的规定，认定上诉人保险公司应对陈国彭不能清偿的案涉债务承担1/3的赔偿责任。"我认为，这一法律适用和责任认定是正确的。
(五)担保法第二十八条规定："同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。"人民法院审理保证保险合同纠纷案件，如果对于保险标的另有抵押担保，则应当适用担保法第二十八条的规定，先执行抵押担保，保险人仅对于执行抵押担保未能清偿的债务承担给付保险金责任。被保险人(债权人)放弃抵押担保的，保险人在被保险人(债权人)放弃权利的范围内免除给付保险金责任。
(六)保险人可否以被保险人未对投保人(借款人)进行资信审查为由主张免于承担给付保险金的责任?
保险法第十七条第一款规定："订立保险合同，保险人应当向投保人说明保险合同的条款内容，并可以就保险标的或者被保险人的有关情况提出询问，投保人应当如实告知。" 此投保人的"如实告知"关系保险人的重大利益。按照本条第
二、
三、四款的规定，如投保人的"告知"不实，保险人有权解除保险合同并拒绝承担保险赔付的责任。因此，根据本条的规定，应当认为保险人对投保人的"告知"内容负有主动审查义务。
银行在发放贷款时要求借款人向指定的保险公司投保保证保险，并以保证保险合同的签订作为借款合同的生效条件，目的是让保险人承担借款人不能还款的风险。可见银行之所以签订借款合同，是信赖保险人对借款人资信的审查及在借款人不能还款时保险人将代其承担还款责任。因此，被保险人在订立借款合同时对借款人(投保人)的资信情况是否审查，与保证保险合同无关。人民法院审理保证保险合同纠纷案件，不得支持保险人以被保险人对借款人(投保人)未进行资信审查或审查不严为由要求不承担给付保险金责任的主张。(06年2月20日)
出处：中国法学网
第四篇：买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释的理解与适用
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律
问题的解释》解读
最高人民法院新闻发言人孙军工
(2012年6月5日)
各位记者：
大家上午好!今天新闻发布会的主题是向大家通报《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同解释》)的有关情况。
司法统计数据显示：2009年，全国各级人民法院共新收一审买卖合同纠纷案件591425件，审结594404件;2010年，全国各级人民法院共新收一审买卖合同纠纷案件551395件，审结555553件;2011年，全国各级人民法院共新收一审买卖合同纠纷案件533401件，审结526367件。为正确审理买卖合同纠纷案件，2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议讨论通过了《买卖合同解释》。下面，我就《买卖合同解释》出台的背景、主要内容作简要的介绍和说明。
一、《买卖合同解释》出台的背景
合同法第九章通过46个条文规定了买卖合同法则，但这些条文仍难以涵盖买卖合同关系的复杂性和多样性以及市场交易日新月异的变化，各级人民法院在司法实践中遇到诸多新情况和新问题。为了指导人民法院正确适用法律审理好买卖合同纠纷案件，最高人民法院于2000年3月决定制定关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释。经多次调研、论证，并广泛征求全国人大常委会法工委、国务院法制办、商务部、工商总局、住房和城乡建设保障部、中国人民银行等部门意见，特别是多次征求了相关专家学者的意见。为了使该司法解释符合市场交易实际和审判实践的要求，更好地保护各方当事人合法权益，还通过最高人民法院网等向社会公开征求意见，引起了广泛关注。该司法解释先后起草十二稿，最后经最高人民法院审委会讨论通过。
二、《买卖合同解释》的主要内容
《买卖合同解释》包括8个部分，总计46条，对买卖合同的成立及效力、标的物交付和所有权转移、标的物毁损灭失的风险负担、标的物的检验、违约责任、所有权保留、特种买卖等具体适用法律问题作出明确规定。主要内容包括以下几个方面：
(一)坚持“鼓励交易，增加财富”的原则确认合同效力。买卖合同是社会经济生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式，买卖合同的效力不仅事关交易关系的稳定和当事人合法权益的保护，而且关涉市场经济的健康发展。《买卖合同解释》遵循“鼓励交易，增加财富”的原则，针对在市场交易活动中存在的诸如认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录等预约的法律效力，明确承认其独立契约效力，固定双方交易机会，制裁恶意预约人。对于实务中常见的出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同的效力问题，明确予以肯定，更周到地保护买受人的权益，明晰交易主体之间的法律关系，强化社会信用，推动市场经济更加健康有序地发展。
(二)坚持诚实信用和公序良俗原则制裁失信行为。在买卖合同交易实务中，经常出现当事人在买卖合同中订有不公平条款或有违诚信之内容，既侵害了对方当事人的合法权益，也损害了社会公共利益和市场交易秩序。《买卖合同解释》始终坚持对双方当事人平等保护，注重规制和制裁违背诚信
行为，以实现双方权益平衡，维护公平交易秩序。具体而言，第一，在动产一物数卖情形中，各买受人均要求实际履行合同的，《买卖合同解释》基于诚实信用原则，否定了出卖人的自主选择权。第二，在路货买卖中，出卖人在缔约时已经知道风险事实却故意隐瞒风险事实的，《买卖合同解释》规定风险由出卖人负担。第三，对标的物检验期间或者质量保证期约定过短，导致买受人难以在检验期间内完成全面检验的情形，《买卖合同解释》明确规定人民法院应当认定该期间为买受人对外观瑕疵提出异议的期间，并根据本解释规定确定买受人对隐蔽瑕疵提出异议的合理期间，以此彰显对处于弱势地位的买受人利益的保护。第四，对标的物异议期间经过后的出卖人自愿承担违约责任后又翻悔的，《买卖合同解释》明确规定出卖人自愿承担违约责任后，不得以期间经过为由翻悔，意在体现和维护诚实信用原则。第五，对出卖人明知标的物有瑕疵而故意不告知买受人的瑕疵担保责任减免特约的效力认定问题，《买卖合同解释》认为，虽然买卖合同当事人可以通过特约减免出卖人的瑕疵担保责任，但在出卖人明知标的物有瑕疵而故意或者因重大过失而不告知买受人时，属于隐瞒事实真相的欺诈行为，有悖诚实信用原则，对于这种特约的效力，人民法院不予支持。第六，对当事人特约违反合同法第167条第1款规定的效力认定等问题，鉴于合同法第167条第1款的目的在于保护买受人的期限利益，旨在体现分期付款买卖的制度功能。如果当事人的特约违反上述规定，损害了买受人的期限利益，《买卖合同解释》规定不应承认该约定的效力。
(三)坚持法律解释方法和原则确认电子信息产品的支付方式。无实物载体的电子信息产品具有显著区别于传统买卖合同标的物的特征，例如不以实物承载为必要、使用后无损耗、其本身易于复制并可迅速传播等等。因此，对于标的物是无实物载体的信息产品买卖合同而言，其法律规则具有一定的特殊性。就交付问题而言，合同法中有关买卖合同交付方式的规定均以有体物的交付为原型，但信息产品已经逐步脱离了实物载体的束缚，更多的是以电子化的方式传送，以在线接收或者网络下载的方式实现交付，买卖双方都不接触实物载体，这与传统的买卖合同中出卖人向买受人转移对标的物的占有，并转移标的物所有权的交付方式有较大差异。《买卖合同解释》对此作出专门规定，如果买卖双方对交付问题有约定的，遵照其约定;没有约定或者约定不明的，当事人可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。如果按照上述规则仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。换言之，《买卖合同解释》根据电子信息产品的特点，确定了两种具体的交付方式：一是交付权利凭证，二是以在线网络传输的方式接收或者下载该信息产品。对于实务中常见的“一物数卖”情形下合同实际履行次序问题，《买卖合同解释》为防止出卖人与个别买受人恶意串通，基于诚实信用原则而规定：在一般动产多重买卖的情形下，以交付、付款、合同成立先后为合同履行顺序。在船舶、航空器和机动车等特殊动产多重买卖情形中，交付是特殊动产物权变动的生效要件，登记是对抗善意第三人的对抗要件，应依照交付、登记、合同成立先后作为合同履行顺序;出现交付与登记冲突情形时，应以交付为准。
(四)坚持公平合理分配原则确定标的物风险负担规则。随着经济贸易日益活跃，合同双方当事人因风险负担问题发生纠纷的案件数量呈上升趋势。针对审判实践中反映出来的法律适用问题，《买卖合同解释》通过四个条文对合同法的相关规定进行解释：其一，明确了送交买卖中“标的物需要运输的”情况下承运人的身份。承运人是指独立于买卖合同当事人之外的运输业者，这种情况下的承运人不是出卖人或买受人的履行辅助人，这就有别于卖方送货上门的赴偿之债和买方自提的往取之债。其二，补充了特定地点货交承运人的风险负担规则。合同约定在买受人指定地点将标的物交付给承运人的，出卖人将标的物运送至指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。其三，对路货买卖中出卖人隐瞒风险发生事实的风险负担作出补充规定。出卖人在合同成立时知道或应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人的，买受人不承担合同成立之前的标的物毁损、灭失风险。其四，对大宗货物买卖中出卖人批量托运货物以履行数份合同或托运超量货物去履行其中一份
合同情况下的风险负担进行了明确，如果出卖人未以装运单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将作为标的物的种类物特定于买卖合同项下，标的物毁损、灭失的风险由出卖人负担。
(五)坚持法律规定与可操作性相结合原则确定可得利益损失。可得利益损失的认定是买卖合同违约责任认定中的疑难问题。《买卖合同解释》根据合同法的规定、民法原理以及审判实践经验，对可得利益损失的认定作出了具有可操作性的解释和规定。具体而言，买卖合同违约后可得利益损失计算通常运用四个规则，即合同法第113条规定的可预见规则、第119条规定的减损规则、混合过错规则以及损益相抵规则，《买卖合同解释》对此进行了明确规定。特别是《买卖合同解释》第30条关于“混合过错规则”和第31条关于“损益相抵规则”的规定，填补了合同法在相关规则方面的空白和漏洞。值得注意的是，可得利益损失的计算和认定，与举证责任分配密切相关。最高人民法院曾于2009年发布《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，该指导意见对可得利益损失认定提出举证责任的分配规则，即违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益、以及非违约方亦有过失的举证责任;非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。为了保障可得利益损失认定规则的实务操作性，人民法院在根据《买卖合同解释》认定可得利益损失时，应当结合上述指导意见的规定予以正确适用。此外，《买卖合同解释》还对所有权保留制度、特种买卖等问题做了规定。
合同法颁行之后，为了保障交易的安全顺利进行，最高人民法院贯彻“鼓励交易、增加财富”的原则，已发布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(一)》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(二)》等司法解释，《买卖合同解释》是最高人民法院依法保障市场交易秩序的又一重要举措。人民法院将进一步充分发挥审判职能作用，确保国家法律的准确统一实施，为经济又好又快发展和社会稳定提供有力司法保障。
谢谢大家!
附：相关法律条文
※《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。
出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。
※《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(一)》
文号：法释[1999]19号，发布时间：1999年12月19日。
※《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(二)》文号：法释[2009]5号，发布时间：2009年4月24日。
※《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》文号：法发[2009]40号，发布时间：2009年7月7日。
第五篇：关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
2003年3月24日，最高院审委会通过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下简称“《解释》”)，《解释》将于2003年6月1日起施行。
学习了《解释》，虽然略有头痛医头，脚痛医脚之嫌，但学习下来，感到还是非常贴近近年来商品房买卖合同纠纷中出现的新动向的。
我个人认为，近几年出现的商品房买卖合同纠纷与过去有不同的特点，其原因可能是商品房市场供需关系发生了较大变化。大家可能还记得，东南亚金融危机以来，我国商品房市场遭受重创，价格下挫，因此在过去(可以粗略地指99年以前)产生的商品房合同纠纷，往往表现为出现“烂尾楼”，办不出“小产证”，开发商不接受小业主退房等。而近年来，我国商品房市场复苏，价格上扬，甚至有人认为过热或产生泡沫，因此近年产生的商品房合同纠纷，往往表现为产生问题后(包括无证预售或存在质量缺陷等)，开发商同意退房而小业主不同意退房。
针对商品房市场供需关系的变化，商品房合同纠纷也呈现不同特点，因此，《解释》出台十分必要。下面我就《解释》的部分条款，结合近年来商品房买卖合同纠纷实务，谈一下学习体会。
一、无证预售，合同是否有效
对于无证预售问题，过去一般按照《合同法》的基本原理，以及《城市房地产管理法》的有关规定，认为开发商在未获得《商品房预售许可证》的情况下预售商品房，是一种违反法律和国务院行政法规强制规定的行为，应当确认合同无效。对此，《解释》仍然遵守了这一法则，在第一条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”但实务中，出现了这种情况，开发商为尽早获得建设资金，违规在未取得《商品房预售证》的情况下，就与购房者签订商品房预售合同，并获取部分或全部房价款。但由于近年商品房价格的上扬，开发商利用“无证预售合同无效”这一法律规定，要求认定为该销售合同无效，以便另行高价出售。显然这是违背公平法则，也就导致了违法者获利。因此，第一条进一步规定：“但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”这应该是保护了消费者的合法权益。反过来看，如果房价下跌，购房者以开发商无证预售为由，要求确认合同无效而退房，是否可以?《解释》没有细分，但从以往审判实践看，一般出于尊重当事人意思自治，以及维护市场稳定角度出发，也可以认定合同有效。
从正反两方面比较分析，我感到最高院仍然认为，只要在起诉前补出手续，仍倾向于合同有效。
二、广告及宣传资料是否具有法律约束力
从以往的司法实践看，以及从《商品房销售管理办法》有关条款看，开发商售楼广告及宣传资料，一般不作为合同一部分，不具有法律约束力。只是《商品房销售管理办法》规定购房者可以要求将开发商在售楼广告或宣传资料中的承诺写入合同。但这等于是说，如果不写入合同，还是没有法律约束力。就此，《解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”，这一规定应该与《商品房销售管理办法》精神一致。所谓要约邀请，从合同法原理看，当然不存在对方一经承诺立即生效的问题，当然也就是不具有法律上的约束。但《解释》第二条并不局限于此，而在条款上作了重大突破，第二条进一步规定：“„„但是出卖人就商品房开发规划范围内房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
这一规定应该说对开发商相当严厉，对购房者权益保护有很大好处。但这条究竟是指什么呢?什么叫“商品房规划范围内的房屋及相关设施”?什么叫“具体确定”?什么才算“对商品房买卖
合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”?
这里可以举两个例子，一个是会所，一个是学校。在开发商售楼广告中，如果明确将在什么时间内提供会所，以及购房小业主将享受哪些服务，笔者个人认为应当符合“视为要约”的条件。近年来，对于会所问题其实购房者投诉也比较多，但一是缺乏合同依据，二是房价上涨，只要一向开发商投诉，开发商就说可以退房，许多购房者也只能哑巴吃黄莲了。那么，如果在售楼广告中介绍商品房周围将建成九年一贯制小学，并且小业主不用缴纳入学赞助费，笔者认为则并不符合“视为要约”的条件，具体讲就是学校设施并不在商品房规划范围内的房屋及相关设施，对于入学的承诺在时间和条件上并不具体明确。为什么这样讲，又如何套用第二条的有关规定呢?这有待通过司法部门的具体适用案例作进一步分析，但我初步认为，第二条规定的“商品房规划范围”指的应当是商品房《建设用地规划许可证》确定的用地范围，在开发商大产证上体现的是商品房共用土地面积的四至范围。所谓“房屋及相关设施”应当指建筑物、构筑物以及其他具有使用功能的机器、设备、线路、管道及装饰。所谓“具体确定”，比较难以掌握，但基本上我认为以审判机关据此作出判决是否可供执行为标准，如果审判机关按照广告中允诺作出判决根本不能执行，理解会发生歧义，则不符合“具体确定”这一条件。所谓“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”也比较难掌握，必要时可委托评估机构就此评估。
总之，在此条款下，很大程度上约束了开发商在售楼广告和宣传资料中允诺的任意性，并且一旦发生符合第二条规定的广告允诺未兑现，则购房者可以要求开发商承担违约责任，而不用担心开发商说可以退房。
三、如何界定认购书的法律性质
实践中也有这种情况，开发商与购房者签订了认购书，或预订书，但由于商品房价格上扬，所以有的开发商以种种理由拒绝与购房者进一步签订《商品房预售合同》。
从传统法理角度分析，认购书、预订书是一种约定签署合同的合同，也就是说，商品房认购书是，开发商与购房者约定在某一时间，或在某一条件成就时，签署商品房预售合同，悔约不签，则需承担某种违约责任。但《解释》第五条也作了较重大的突破，第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
那么是不是真的会发生认购书具备了商品房买卖合同的主要内容这种情况呢?的确是有的。最初的开发商制作的商品房认购书一般都比较简单，购房者在签署认购书时支付一定比例的订金。但也发生了购房者悔约退订的情形，而且购房者为了订金不被没收，其往往不说自己悔约，而是说自己和开发商在签署预售合同过程中重要条款不能达成一致，按照市房地局的有关规定，应获全额退订。
针对这种情况，开发商也有相应对策，就是将一份认购书制定得十分详尽，其目的是为了避免在预售合同签订时产生重要条款不能达成一致的情况。那么，这种合同应该说已经具备了《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容。对于这种认购书，在出卖人已经按照约定收受购房款的情况下，第五条规定“应当认定为商品房买卖合同”，也就是说，对于这种认购书，如果价格上扬，开发商拒绝与购房者进一步签署商品房预售合同的，则该认购书就是一份预售合同约束于开发商。
当然，如果深入讨论，个人认为这也仅在司法实践中可以应用，也就是最终该认购书是否可认定为是一分预售合同，需要从程序上由法院或仲裁机构来认定。如果以此认购书向房地产交易管理
部门申请产权证，可能会不被接受，当然也不能以条款认为房地产交易管理部门行政不作为。
四、商品房退一赔一问题
商品房是否适用消费者权益保护法中有关“商家欺诈、退一赔一”的条款，曾经是一个争议焦点，可以说也一直没有解决。最高院有关司法解释曾明确，商品房作为大宗商品，不适用退一赔一。但实践中，也发生过在仲裁案件中，支持了退一赔一。当然，与消法不同的是，此退一赔一是指退赔购房者已支付房款的一倍，而不是房价款的一倍。
对此，《解释》基本上采纳了仲裁实务的一些做法，应该说也是一个重大突破。在第八条规定了两种情形，即在商品房买卖合同签订后，出卖人将房屋出卖或抵押给第三人，导致买受人无法取得房屋的，买受人可请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。在第九条还规定三种情形，即出卖人与买受人订立商品房买卖合同时，出卖人隐瞒未获预售许可证的事实、隐瞒房屋已抵押的事实、隐瞒房屋已出售的事实，导致合同无效或被撤销，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
这一规定，也是针对了实践中出现的问题，比如，在商品房预售合同签订后，开发商并未及时为购房者办理商品房预售合同备案登记。因此，此时购房者并未取得对抗第三人的优先权。在房价上涨的情况下，出现了开发商将房屋以高价另售第三人，并抢先办理商品房预售登记的情况。在此情况下，由于只要该第三人为善意购房，且一旦预售登记则取得优先权，原购房者反而不能对抗第三人要求取得房屋产权。这样，前一份商品房预售合同势必将解除，《解释》的出台，也就是保护了购房者利益，同时也惩罚了具有欺诈行为的开发商。