第一篇：综合体商业价值分析
天霸设计总结提升广州商业综合体设计商业价值方法
天霸设计承接的任何一个广州商业综合体设计项目，均是从当地的市场基础，消费容量和水平来设定个性化和差别化的方案。近几年在广州，各类商业综合体可谓是如后春笋般涌现、天河城、正佳、太古汇、万菱汇、维多利及中信广场以及其他一些正崛起的项目林立。在竞争如此激烈的市场状况下，广州商业综合体设计客户如何才能提升项目的商业价值呢?天霸设计认为，除了需要合理的物业组合比列、良好的经营管理策划以及雄厚的资金做支撑外，还需要规划商业综合体项目的视觉形象，做好视觉形象与装饰设计的衔接工作来提升整个项目的商业价值。
1、不同产品物业组合方法,寻找酒店、购物中心、商业街区、写字楼和酒店公寓物业最佳位置与比例。
2、在物业比例确定后，寻找最佳业态比例,使商业价值得到最佳发挥。在徐州中央国际广场项目业态规划中，需要考虑注重聚集人气，特别是以购物中心的形式以对面金鹰购物中心进行有效的竞争，共同繁荣中心商圈。
3、通过良好的经营管理策划吸引一流品牌的酒店,尔后引进一流的主力百货商场，最后引进大卖场;招商顺序是让对项目收益贡献最大的业态优先选择位置,提升整个城市商业综合体物业价值。
4、通过主题文化的创新，提升整个物业的品味和价值。
5、通过规划城市综合体的视觉形象，做好视觉形象与装修设计的衔接工作，提升整个项目的商业价值。
天霸设计成立于1994年，位于广东东莞东城科技园，占地面积近30000平方米。作为一家专业的商业设计公司，公司于2012年调整发展战略，服务范围拓宽至城市商业综合体、购物中心、大型超市、百货商场以及大型专业市场等领域。正所谓“作品见证实力”，相信广州商业综合体设计客户能够透过这些经典的成功案例(如深圳kk park广场、东莞福源商业广场、深圳龙华文丰城广场、顺德德云万象广场、湖南常德丁公桥购物广场、广州百世购物广场、四川阆中嘉华隆购物广场及青海格尔木明珠广场)看到天霸设计背后的实力。
目前，公司汇聚大批经验丰富、设计理念先进、思想活跃、精力充沛优秀专业人才，总结数十年商业设计经验，形成了自己鲜明的设计理念和设计特色。用天霸设计独创的铂金时代设计风格塑造项目，可达到“五年不过时、十年不陈旧”的效果，从而进一步帮广州商业综合体设计客户实现事业的进一步发展和延伸。
第二篇：《城市综合体的城市价值和商业模式研究报告》——陈晨
一、案例索引
1、东京城市副中心 —— 新宿
2、德国柏林市波茨坦广场 —— 索尼中心
3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场
4、香港IFC
5、香港太古城
6、纽约洛克菲勒中心
7、加拿大多伦多伊顿中心
8、东京的阳光城
9、新加坡新达城
10、上海新天地
11、伦敦码头区 —— 金丝雀码头
12、法国拉德方斯
13、日本横滨港未来21区
14、泰国长春广场
二、城市综合体定义
所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等。
中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等。
城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
三、城市综合体商业模式
3.1开发体量
近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。
一二线城市综合体的开发体量存在差异。
北京、上海、深圳等 一线城市其城市综合体的开发体量较大，均在100万平方米左右 ，体量大、
规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业，其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义。
功能上涵盖中高端零售、甲级办公楼、国外的高星级酒店、高端服务式公寓、高端住宅。案例：北京华贸中心、上海浦东新鸿基IFC。
杭州、沈阳、无锡等 二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右 ，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发，其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商。 功能上涵盖高尚住宅、大体量零售、甲级办公楼等，一般较少会引入星级酒店作为高端商务配套。案例：香港IFC。
3.2 开发周期
城市综合体包含了所必须的商务办公、商业休闲、酒店餐饮和公寓住宅四大核心功能。其中，商务功能是其标志性功能，作为高投入、多功能、大体量建筑群，一般要求开发商要有能力控制开发节奏。
城市综合体的开发周期长， 一般需要3～5年的开发周期 ，新城区开发相对快些，例如杭州万象城;而市中心区域开发往往涉及到旧城改造等诸多不利因素，开发周期往往要5年甚至更长，往往采取片区逐步分期开发模式，例如 上海新天地(整体开发约15年)。
前期可预留发展空间，分期开发较为保险，应把握开发节奏，注重建设的持续性，在区域条件、市场条件等方面成熟后，商务功能的高档酒店、写字楼、商业街就会呼之欲出。
案例：香港太古广场。
3.3空间布局
在一个城市进行都市综合体开发时，首先要分析研究该城市的各种零售功能、服务、商务、办公功能以及其他各具体功能的经营现状与发展趋势，其次要分析其经营物业场所的选择习惯特点，结合其对辅助配套条件(可达交通方式、停车位、货物运输等)的要求程度，确定综合体中规划的每一种功能的地价区位选择相对位序。
在城市综合体开发中，通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的体系，打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间 。为了实现综合体内各个物业综合价值的最大化，可以在规划中结合都市综合体的土地价值梯度分析来研究各个功能空间布局，不同类型的物业依据其商业价值最大化的原则进行空间布局。案例：纽约洛克菲勒中心 、加拿大多伦多伊顿中心、东京阳光城。
3.4功能协同
城市综合体的包容性强，功能选择的范围也很宽。从实践中来看，功能组合不合理也是造成城市综合体不好的重要原因，这其中，最核心的要素是如何做到各种功能的目标客群一致 ，做到有效的交叉互动。
城市综合体将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进，具体物业功能比例的确定是一个极其复杂的过程，与以下因素息息相关：地块规划指标、政府要求;市场状况;项目整体定位;开发商预期收益平衡。
城市综合体在不同地域，其物业功能分配的比例也不相同，在CBD、传统购物街区、城市新兴区域，作为城市综合体开发面临的受众群体和需求也大相径庭。但无论如何，要保持城市综合体整体定位的一致性和无偏差性，这就需要城市综合体中各个物业品种其在档次、内容的选择和梳理上要保持定位相对一致。
■在城市商务CBD集中的地方，一般以写字楼、酒店、服务式公寓的开发为主，零售只作为配套服务功能，主要客群针对高端的商务、企业职员等。
■在传统的购物街区，零售所占的比重往往就超过商务类需求，利用商业综合体的整体聚客优势，提升商业的品质，其针对客群面往往较广 。
■在城市发展的新兴区域，除一定的商务类需求外，生活类、社区型的商业元素往往较受欢迎，以项目周边3-5公里内的城市消费人群为主。
案例：新加坡新达城。
3.5运营模式
■城市综合体开发运营模式
大型综合体开发模式，需要强调整个项目的有序规划和功能互补，为使用者提供完备的商务功能和生活服务，对提升区域或城市价值有着不可或缺的点石成金的作用
对于一个成熟的城市综合体而言，项目开工建设完成后，后期项目的运营模式的选择，将决定项目日后的盈利能力、开发企业的融资结构。由于城市综合体的开发投资回报远远高于纯住宅项目，长期持有的特性更是让开发商长期获利，目前主要有以下两种运营模式：
(1) 出租持有经营为主
深圳华润万象城属于这种盈利模式，华润中心一期的华润大厦、万象城均以出租为主。
一般采用这种模式经营的城市综合体往往位于城市核心区域，拥有较高的商业价值，因此开发商一般会采用长期持有方式经营，以期获得商业物业价值递增。
(2)出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合
这种模式出售比例一般能够基本收回投资，由于国内上市公司资金实力有限，很多公司采用这种模式。
随着越来越多的城市综合体以立体多功能开发为主，未来将融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分销售实现的回款也能在一定程度上解决城市综合体起初大量资金投入所造成的资金紧张。■都市综合体中运营管理模式
都市综合体中各种物业功能有其各自的特性，因此，其物业的经营管理也有不同特性。主要包括零售商业的经营管理、酒店的经营管理、写字楼的经营管理、公寓住宅的物业管理。
都市综合体中运营管理模式共有以下三种
开发商自行管理
由出资方共同组建联合发展总公司，进行管理和提供服务，尝试进行统一的物业管理。该种模式的产权形式都是统一的，如深圳的华润中心。
国外的管理机构参与合作管理
由国外的管理机构参与合作管理，还有部分待零售商业建成后输入管理或委托国外机构管理，例如凯德商用目前开发的来福士广场。
专业的物业管理公司进行市场管理
商业在管理上采用租赁模式，以租代管，统一策划布局，承租方提出方案和资金，由物业管理公司协调开发商统一进行装修。
专业的管理公司不直接从事商业经营，而是从事整体策划和管理，具体包括租赁管理、营销管理、服务管理和物业管理。
3.6开发模式
根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资与营运的角度总结出都市综合体的三种开发模式：
■独立开发模式
这一模式产生于早期工业化时代，资本主义原始积累产生了大量财富，一些大财团或政府纷纷通过建设都市综合体来彰显自己的实力。
最典型的例子：美国纽约的"洛克菲勒中心"由洛克菲勒财团兴建，法国巴黎德方斯区由法国政府兴建，这种开发模式的特点是投资主体单一(多为财团或政府)、合作机构比较少(主要是建筑承包商、设计公司)、功能也相应比较简单。
■合资-公共财政补贴模式
这种模式一般是对旧城商业中心进行改造时，单个开发商力量比较薄弱，因此政府给予优惠政策，包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策，由开发商合资或合作进行开发，达到复兴旧城的目的，如上海新天地的片区改造、北京前门改造。
■合作链开发模式
现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。都市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。
合作链模式，一方面能够整合合作双方的资源优势，同时搭建城市综合体开发商业模式的全新平台，例如华润集团和新鸿基集团联合开发的”万象城“品牌。
四、城市综合体城市价值
城市综合体最大的优势是 人流的聚合优势 ，通过不同的功能组合，满足人们不同需求。
都市综合体的价值体现从根本上来说在于其特殊的功能复合性。都市综合体集酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态于一体，将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进。
从城市与区域的价值来讲都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明，激发城市活力的发动机。
从项目自身的价值看，都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力，是都市24小时跳动的心脏。
都市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。
4.1商业价值案例：法国拉德方斯
拉德方斯原是巴黎西郊一片僻静的无名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。巴黎拉德方斯区改造(1958-至今)既是巴黎市中心周围九个副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商务、商业中心。该区的定位是工作、居住和游乐等设施齐全的现代化的商务区。
目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里，共10家;建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人;在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人;并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心;成为欧洲最大的商业中心;成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。
建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善;建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。
拉德方斯交通系统行人与车流彻底分开，互不干扰，做了大面积的立体三层交通体系，将车流完全放在地下，为新区保留充分的地面空间以及街面的完整性 。
4.2社会价值案例：日本横滨港未来21区
横滨港未来21区是在1989年曾举办横滨博览会的旧址上兴起的一座未来都市。
项目分布在东京湾横滨港沿线，整体通过约20年的开发而形成如今的大型滨水区。
摩天楼群、酒店、会议中心、购物中心、游乐园、帆船等各种各样的现代化办公商业设施鳞次栉比，代表横滨的新开发区。
横滨港的21区的建设规划是要建成国际性的文化、信息和环境优美的港口新都市综合体。占地面积达186公顷的横滨港未来21世纪地区，日常工作人员数为190000人， 常住人口10000人。港区以一个21世纪的环保都市为基本方针，环保先行，1/4面积建了公园。横滨21世纪未来港位于邻接横滨市区中心部的滨水区域，包括填海造陆区的76公顷土地，共计达186公顷的用地。作为横滨最有代表性的城市街区建设群，在展示海港城市魅力的同时，也是一片购物、美食、娱乐的综合功能服务区域，是去横滨旅游必去之地。
紧靠港口有高度在296米的超高建筑群，这是横滨市最大的商务楼区，港区伫立着“地标大厦”、“横滨皇后广场”、太平洋横滨会议中心等现代化的建筑代表，有许多购物中心、娱乐场所、博物馆和公园。会议中心包括圆形的横滨格兰洲际酒店，酒店与附近的摩天轮成为横滨最典型的观光地之一。“横滨皇后广场”设立了许多专卖店，是民众逛街购物的好去处，许多大楼像环太平洋大饭店、横滨港未来大厅以及写字楼，都是让人们感受新生活样式的空间。“船舶博物馆”以横滨港和船作为主题，常设展览，每年还会举办特别的展览会，昔日被称为“太平洋白鸟”的日本丸号也在这里展示。
第三篇：通过舆情监测软件分析明星的商业价值
新浪舆情通-政务舆情大数据服务平台，为政企用户提供舆情监测、预警、分析、报告
等服务。
舆情，主要指的是公众的态度和意见。我们通过对舆情数据的挖掘，可以帮助我们深入了解客户。找出我们的受众目标群体，为后期的营销决策打下基础。本期主要以OPPO R11S为主要案例进行分析。
10月23日，OPPO通过官方微博宣布，将于11月2日发布新品R11S。同日，OPPO明星家族的8位品牌代言人通过微博发布了R11S“定妆照”。
在这8位代言人中，除杨幂微博粉丝数超过7700万外，其余7位代言人的微博粉丝量都在3000万左右，但这8条微博传播效果各异，转发次数从6万到350万不等。下面就让新浪舆情通通过大数据带你复盘此次OPPO R11S微博营销。
易烊千玺微博覆盖人次1.3亿
据新浪舆情通大数据分析显示，在这8位代言人发布微博后20天内，易烊千玺、王俊凯、杨洋和OPPO被同时提及的热度最高，可见这三位明星代言OPPO引发了较高的舆论关注度。
在微博转发数方面，易烊千玺的微博在数据统计时间段内被转发次数超过350万，位列首位。
在微博覆盖人次方面，据新浪舆情通旗下@微分析 大数据分析显示，易烊千玺的微博覆盖人次超过1.3亿，位列首位，王俊凯的微博覆盖人次也超过了1.1亿，位居次席。
易烊千玺的微博为何能在转发数和覆盖人次上取得如此“恐怖”的效果?这与该微博超长的转发周期和参与转发人群都有关系。从该微博的转评趋势图可以看到，在发布16日内，易烊千玺微博的转发数一直维持在高位，在发布10日后，该微博日均转发量还能达到20万次左右。
在核心传播人方面，易烊千玺多个粉丝群体成为该微博主要传播者，其中，#易烊千玺#超级话题粉丝大咖@易烊千玺战斗鹤 带动了超过137万次转发。
此外，据@微分析 分析显示，易烊千玺的微博共有735位粉丝数量超过1万的转发者参与转发，在各代言人中位居首位。
由此可见，超长的转发周期和众多高粉丝数用户的参与，使得易烊千玺的OPPO R11S宣传微博取得了可观的传播效果。
李易峰粉丝品牌忠诚度高
李易峰的微博虽然只有34万次转发，但微博转发层级达到了152层，在所有代言人中位居首位，体现出了很强的渗透性和用户参与度。
此外，李易峰的微博粉丝群体对OPPO品牌忠诚度也最高。据@微分析 大数据分析发现，在李易峰OPPO R11S微博的转评人群中，使用OPPO手机的用户占比超过36%，在所有代言人中位居首位。
在李易峰微博的转评人群中，女性占比超过80%，主要集中在北京、广东、浙江、四川、江苏，“90后”“名人明星”“美食”“旅游”成为转评者共同的兴趣标签。
除易烊千玺和李易峰外，其他6位明星在此次OPPO R11S微博营销中也都起到了重要作用。
王俊凯微博的转发数超过了240万，发布后9天内日均转发量都在10万次以上;迪丽热巴、杨洋和陈伟霆的微博转发数也都超过了60万。 杨幂微博的转发层级达到了101层，在OPPO品牌传播深度上贡献颇多。杨洋和王源的粉丝群体也对OPPO体现出了较高的忠诚度，转评发布设备中OPPO手机占比都超过了20%。
8位明星代言人的R11S宣传微博共被转发超过870万，累计覆盖人次5.1亿。 本次R11S微博营销最大的赢家还是OPPO。从新浪舆情通大数据分析生成的网络传播热度指数走势图可以看到，10月23日至11月10日期间，OPPO的热度一直处于高位。除了10月23日8位代言人集体发布R11S宣传微博之外，11月2日R11S的发布以及11月10日R11S的发售都曾引发舆论关注。
截至11月22日，微博话题#OPPO全新前后2000万R11s#阅读数也达到了9.8亿，品牌推广取得了很好的传播效果。
第四篇：SEO赚钱的盈利模式和商业价值分析
来源：taob淘宝网 http://weilaizhichun.com/ 多数人学习了SEO后，却不能充分了解SEO赚钱的盈利模式和商业价值，动狮网络大概阐明下SEO的盈利模式和商业价值都有哪些，与大家作个分享，不足之处，欢迎拍砖。
一、博客SEO
一些博客写手，通过写日志获得知名度，营销渠道就是靠SEO，收入：月3000~1万。如果你是个博客写手，可以写一些行业的观点，有意识的优化一些关键词，坚持一年，把日IP提升到1000以上，一些广告主就会瞄上你的流量和你洽谈广告的投放，一般情况每天赚100元以上是很正常的事情;业内很多朋友都是靠这个起家的，每天流量就高达5000IP，光这些广告费就2万多，这种模式也是我们草根最喜欢的，最廉价的模式，但是坚持每天分享有质量的内容的人很少、很少!
通过博客做某一种产品的专业评论，然后推荐某种产品，利润：月3000~1万;比如你销售一款电脑，然后在你文章中写关于这个电脑的使用点评，这样潜在顾客通过搜索引擎找到你的文章后，就有可能被你引导到产品的销售页面，这样你就有相应的提成，其中淘宝客就是这种模式!
二、B2C独立商城
很多朋友当年就是靠几百元的域名空间建立一个独立的网上商城，然后运用SEO优化技巧，很快的把商城的流量提升到很高，利润：月1万~10万;如果IP流量能做到每天5000个，则每天平均销售额在1到2万的产品也是很正常的。但是B2C商城的难点在于：你必须除了SEO外，还要更懂产品，还要有团队运作能力，赚钱的数目和你的能力成正比;
三、医疗行业SEO
医疗行业是最缺seo人才的一个地方,在这个地方你随意找份工作也是5000元打底，为什么?因为医疗行业足够暴力，你随意在百度看看那些推广，一个广告位动不动就要几万元!
四、工业行业SEO
如果你身在制造业，恭喜你，工业行业SEO是除了医疗外，最能发挥SEO价值的另一个宝地。一个朋友在一个工业行业担任业务员，他凭借SEO把他的行业词做到百度第一，结果他每月的收入轻松达到几万。
五、其它SEO小技巧
当你看到一个产品或项目在网络上比较空白的时候，利用流量和空白的间隔性，第一时间做一个长尾词的视频上传到优酷土豆或其它视频媒体上，第二天这个长尾词就能上百度首页，你完全可以在视频里嵌入产品的购买信息从而获得销售提成或利润。
第五篇：商业项目综合分析
一、 商业的定义以及发展史
(文字+古老商业店铺图片——现代商业建筑图片)
二、 商业形式分析(文字+图片)
1.封闭式——mall——
2.开放式——室外步行街——
3.半开放式——
三、 各商业类型的特点，优缺点以及适应性。
1.Mall的商业类型、特点以及适应城市。(典型性的项目分析)
2.室外步行街的商业类型、特点以及适应城市。
3.半开放式步行街的商业类型、特点以及适应城市。
4.三种类型对比分析。
四、室外商业综合体(综合mall)
室外商业步行街
1. 特色特点
a. 传统商业步行街的特点
b. 3-4层不容易形成氛围(全散售、无业态规划、无统一营销，难以旺盛)
c. 缺少主力休闲业态，没有带旺整体
d. 建筑营造上并无风情化、特色化、无品质感、难以吸引人流。
2.新型的室外综合体
三、核心解释
理解为一个拆了顶的mall(解决人流去3-4层的问题)
商铺面积：30-50㎡ 、50-80㎡、各铺位多少、位置、 (可组合，方便销售)
四、举例说明
1.项目规模
2.街道尺度
3.平面细节(各商铺面积的比例)
五、商业街细节的打造
(参照世联地产商业分析研究)
六、开放型的室外商业综合体
适应的商业类型(建材、小商品、服装鞋帽、)
综合类
建材类，如何适应
通过变化适合各种市场类型业态